Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie de consentement.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la plomberie de leur résidence, et l'administrateur l'a accueillie. Lors d'une conférence de gestion, il a été convenu entre l'entrepreneur et l'administrateur qu'une ouverture serait effectuée dans le plafond du logement afin de déterminer si le raccordement de la toilette était conforme, soit de type «Y», ou plutôt de type «T-Y», comme l'affirmait l'administrateur. Aux termes de l'entente, la partie qui aurait tort supporterait le coût des travaux correctifs et de remise en état des lieux. L'ouverture ayant démontré que l'administrateur avait tort, il convient de prendre acte de la décision de celui-ci de remettre à l'entrepreneur la somme de 3 000 $.
SYLVAIN JACQUES, KRYSTELLE JACQUES et ALAIN LAPIERRE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION PASCAL BRIAND INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Cezar Florin Polojan et Luliana Cristina Duduc, bénéficiaires, et Gestion DCLIC inc./Inspection DLIC, entrepreneur, et Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En décembre 2019, en raison d'odeurs nauséabondes, le bénéficiaire s'est aperçu d'un écoulement d'eau sous l'évier de sa cuisine en provenance de la valve d'arrêt, dont la rondelle d'étanchéité s'était fissurée. La valve étant située derrière un panneau, et donc invisible et inaccessible, quelques semaines s'étaient écoulées avant que le bénéficiaire ne s'en rende compte. Un plombier a exécuté des travaux correctifs d'urgence à la valve, le tout pour un total de 213 $. Le bénéficiaire a ensuite présenté une réclamation à l'administrateur pour le remboursement de la somme payée et la réparation des dommages subis. L'administrateur, lors de sa visite, a constaté que l'arrière du comptoir de cuisine était ondulé et qu'une petite section du sous-plancher avait commencé à pourrir. L'administrateur a conclu qu'il était question d'un vice caché puisque la valve d'arrêt était inaccessible, et il a ordonné à l'entrepreneur de procéder à la remise en état des lieux et au remboursement de la somme déboursée par le bénéficiaire. L'entrepreneur conteste cette décision, faisant notamment valoir qu'il était question d'une malfaçon non apparente qui n'était plus couverte par la garantie au moment de sa découverte. Pour conclure à l'existence d'un vice caché, il faut être en présence d'un vice antérieur à la vente qui était inconnu de l'acheteur, qui n'était pas apparent au moment de la transaction et qui est suffisamment grave pour qu'il en résulte un déficit d'usage tel qu'un acheteur prudent et diligent n'aurait pas acquis l'immeuble ou n'aurait pas donné un si haut prix. Au regard de l'antériorité du vice, la détérioration de la rondelle d'étanchéité de la valve est présumée être le résultat d'un vice qui existait au moment de la vente et dont la responsabilité incombe à l'entrepreneur, lequel n'a pas réussi à repousser la présomption. La dissimulation de la valve derrière un panneau de bois est aussi antérieure à la réception. Quant au caractère inconnu du vice, aucune preuve n'a démontré une connaissance de celui-ci par le bénéficiaire, et personne non plus n'a allégué une telle connaissance. Ensuite, l'entrepreneur a admis que le vice n'était pas apparent. En ce qui a trait à l'importance du vice, l'eau s'est égouttée entre les murs suffisamment longtemps pour causer un gondolement à l'arrière du comptoir de cuisine ainsi qu'un début de pourriture à une section du sous-plancher et l'apparition de moisissures. Il y a donc un déficit d'usage en l'espèce, et l'entrepreneur est responsable du remboursement des frais d'urgence engagés par le bénéficiaire et de la remise en état des lieux.
Coopérative d'habitation petits et grands, bénéficiaire et Construction SOCAM Ltée, entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Moyen déclinatoire. Accueilli en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un multiplex résidentiel. Il a présenté une réclamation portant notamment sur des infiltrations d'eau par une porte-fenêtre ainsi que par une fenêtre de salle de bains et sur des coups de bélier. L'administrateur a reconnu qu'il s'agissait de vices cachés, mais il s'est dit d'avis que ces problèmes n'avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable à la suite de leur découverte, de sorte qu'il a rejeté la réclamation relativement à ces points. Depuis le 1er janvier 2015, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit plus qu'un délai raisonnable est d'une durée maximale de 6 mois. Il faut donc examiner les circonstances afin de déterminer si la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. En ce qui a trait aux infiltrations d'eau par la porte-fenêtre, même si le bénéficiaire a initialement constaté le problème en novembre 2018, l'entrepreneur a d'abord attribué le problème à une mauvaise utilisation de l'échangeur d'air par les copropriétaires de l'unité visée. Pendant cette période où ce dernier a nié sa responsabilité, il faut considérer que le délai de dénonciation a été suspendu, et ce, jusqu'au mois de mai 2019. Le délai de 4 mois ayant couru entre cette dernière date et le mois de septembre 2019, où l'administrateur a été informé de la situation, est un délai de dénonciation raisonnable. En ce qui concerne les infiltrations d'eau par la fenêtre de la salle de bains, il y a eu un premier constat en novembre 2018, mais il n'y a eu aucun dégât d'eau jusqu'au printemps suivant. Dans le cas de cette manifestation graduelle du problème, il faut aussi conclure à une suspension du délai, cette fois-ci jusqu'au printemps 2019, et à une dénonciation faite à l'intérieur d'un délai raisonnable. Enfin, en ce qui a trait aux coups de bélier, il s'agit d'une situation qui a été découverte en novembre 2017 et qui a été dénoncée en novembre 2019. Bien que des travaux correctifs aient été effectués à l'automne 2018, les bénéficiaires ont rapidement constaté que ceux-ci n'avaient pas réglé le problème. Même si ces travaux pourraient permettre de suspendre le délai pour une courte durée, cela n'aurait pas un effet important sur le délai total d'environ 23 mois, lequel est déraisonnable.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES N'HOMADE, demandeur bénéficiaire, et CAP-IMMO GESTION INC., défenderesse entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en mai 2018. Dans l'année qui a suivi, un problème de fuite d'eau est apparu dans la chambre froide au sous-sol de l'immeuble. L'entrepreneur a corrigé la situation en remplaçant une petite portion d'un tuyau raccordé au compteur d'eau. Pour ce faire, il a tiré sur le tuyau afin de le décoller de la mousse isolante qui l'enrobait. Depuis ces travaux, un bruit est audible dans toute la maison lorsqu'il y a utilisation d'eau. L'administrateur, saisi d'une réclamation à cet égard, a imputé le problème au compteur d'eau fourni par la Ville et a conclu que la situation découlait de la responsabilité civile extracontractuelle de l'entrepreneur, de sorte qu'elle n'était pas couverte. Cette décision doit être infirmée. En effet, il y a lieu d'écarter l'hypothèse soumise par l'administrateur et l'entrepreneur selon laquelle le compteur d'eau serait défectueux et de retenir plutôt qu'il est probable que les modifications faites par l'entrepreneur aient causé le problème de bruit, lequel est apparu par la suite.
CHRISTINA YIP YU CHUNG et DICKSON FUNG, bénéficiaires, et HABITATION A & A INC. et GESTION IMMOBILIÈRE NRS, entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Après avoir constaté que le plafond de leur cuisine avait été endommagé par de l'eau, le bénéficiaire s'est rendu dans la salle de bains située immédiatement au-dessus. Cherchant à trouver la provenance de la fuite d'eau, il a retiré une partie du scellant de la baignoire et a constaté la présence d'eau. Le bénéficiaire a dénoncé cette situation à l'entrepreneur et à l'administrateur, indiquant que la baignoire n'avait pas été installée selon les instructions du fabricant. L'administrateur a rejeté la réclamation, n'ayant constaté aucune défectuosité en lien avec les dommages et étant d'avis qu'une utilisation inappropriée de la douchette par la bénéficiaire lors du nettoyage de la baignoire était à l'origine de la fuite d'eau. Cette décision doit être maintenue. En l'espèce, les bénéficiaires ont avancé des explications dans un domaine spécialisé pour lequel ils ne détiennent aucune expertise. Ils auraient eu intérêt à retenir les services d'un expert dans le domaine pour soutenir leur théorie. Il aurait aussi été préférable pour le bénéficiaire de laisser en place le scellant au pourtour du bain, à tout le moins jusqu'à ce que l'entrepreneur ait pu constater l'état de la situation. Enfin, il n'y a pas de preuve d'un quelconque lien entre la présence d'eau sous le scellant et la fuite d'eau.
BENOÎT JACQUIN et JOSETTE TCHEUMALEU, bénéficiaires, et MAISON CLÉ D'OR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur divers points, dont un gonflement du revêtement de plancher flottant près de la salle de bains, l'étanchéité de la douche, un arrondissement de la tringle et de la tablette dans la garde-robe de la chambre principale ainsi qu'un bris du comptoir de la salle de bains. Or, elle n'a pas démontré que l'administrateur aurait commis une erreur dans sa décision quant à ces éléments lorsqu'il a retenu que le gonflement respectait le seuil de tolérance admis, qu'il n'y avait pas de fuite d'eau en provenance de la douche, que l'arrondi des éléments dans la garde-robe était attribuable à une utilisation anormale découlant d'une surcharge et que le bris du comptoir résultait du fait que la bénéficiaire avait échappé une bouteille sur celui-ci.
NICOLE ROY, bénéficiaire, et PARC SUR RIVIÈRE-BROMONT, SOCIÉTÉ EN COMMANDITE, entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur unité de copropriété en mars 2014. Au mois de juin 2016, ils ont dénoncé des problèmes d'étanchéité ou d'entretien de la douche à l'étage, une détérioration de la surface de béton à l'entrée et un écart important entre le plancher flottant et le mur au rez-de-chaussée. L'administrateur a rejeté toutes leurs demandes et sa décision doit être maintenue. En effet, la bénéficiaire a déclaré avoir constaté l'ensemble de ces problèmes à l'été 2015. Or, les malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception doivent être découvertes durant l'année suivant la réception d'un immeuble et, lorsque les bénéficiaires ont découvert des malfaçons à l'été 2015, le délai de une année était écoulé. Au surplus, la dénonciation des problèmes n'a pas été faite dans un délai raisonnable puisqu'elle est survenue un an plus tard.
NATALIA GOMES et LUIS SAVIO, bénéficiaires, et CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
En 2011, des travaux de remblayage ont été effectués dans l'immeuble des bénéficiaires. À la suite de problèmes de refoulement des eaux usées, une inspection a permis de constater plusieurs déficiences touchant la plomberie située dans le remblai de sable sous l'immeuble. Le rapport concluait que le remblai avait été mal compacté au moment de la construction et qu'il s'était lentement comprimé, compressé, densifié et tassé, ce qui aurait eu pour effet de déformer la plomberie et de rabattre et rabaisser les planches du rez-de-chaussée. L'administrateur a reconnu le problème en lien avec la présence d'une contre-pente et des affaissements au réseau d'égout du bâtiment comme un vice majeur de construction et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. Cette décision doit être maintenue, à tout le moins en partie. En l'espèce, il y a eu une mauvaise compaction au moment de la construction. En effet, la préparation et une compaction inappropriées du remblai, avant l'installation des conduits de plomberie, ont causé leur affaissement lors des travaux supplémentaires de compaction. Ces affaissements ont causé le bris d'un raccordement du conduit d'évacuation avant même que la dalle de béton ne soit mise en place. Deux blocages se sont ensuite formés, lesquels sont à l'origine du refoulement. De tels blocages se reproduiront inévitablement aux autres contre-pentes si aucuns travaux correctifs ne sont réalisés. Par ailleurs, il faut corriger le problème actuel. En effet, s'il n'y a pas de correction, non seulement il y aura un effet sur l'usage des lieux et la valeur de revente, mais il y aura aussi une perte partielle de l'ouvrage. L'entrepreneur aura le choix de la méthode de correction.
CONSTRUCTION CONTINUUM INC., entrepreneur, et SDC W8, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une réclamation pendant la quatrième année de la garantie en lien avec une fuite d'eau à l'arrière de sa douche et des dommages causés par celle-ci. L'administrateur a rejeté cette demande, étant d'avis que la situation observée n'était pas de nature à causer la perte de l'immeuble. Cette décision doit être maintenue. Pour être en mesure de bénéficier de la garantie quatre ans après la réception d'une propriété un bénéficiaire doit démontrer qu'il y a perte totale ou même partielle de l'immeuble ou encore une atteinte à son utilisation normale. En l'espèce, la bénéficiaire a fait la preuve d'un bec de drain défectueux qui a été remplacé ainsi que d'une plaque qui aurait causé une infiltration minime d'eau derrière la douche, et ce, plusieurs années après la prise de possession de l'unité. Il y a certainement là des désagréments pour la bénéficiaire, mais ceux-ci ne peuvent justifier l'application de la garantie pour vices majeurs.
VALÉRIE HAMELIN, bénéficiaire, et GROUPE SYLVAIN FARAND, entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Peu après la prise de possession de leur unité de copropriété, les bénéficiaires ont dénoncé des bruits de plomberie. Malgré certains travaux correctifs, les bruits ont repris après quelque temps et l'entrepreneur a refusé d'intervenir de nouveau afin de corriger la situation. Les bénéficiaires ont donc présenté une réclamation. L'administrateur a donné raison à ceux-ci, étant d'avis qu'il était question d'une malfaçon, et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs selon les règles de l'art. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En l'espèce, les bruits dénoncés ont été entendus et les travaux effectués n'ont manifestement pas corrigé adéquatement la situation. Ces derniers étaient suffisamment dérangeants pour altérer la qualité de vie des bénéficiaires et de l'occupante de l'unité voisine. La position de l'entrepreneur peut être expliquée par une mauvaise compréhension du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, mais aussi par l'importance qu'il accorde au Guide de performance de l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec. Ce guide est un outil ayant été créé au fil du temps afin d'uniformiser les pratiques et de manière à maintenir un standard acceptable de qualité, mais il ne remplace ni les lois ni les normes officielles en vigueur. Il ne l'emporte donc ni sur le Code national du bâtiment ni sur le Code national de la plomberie, lesquels n'ont pas été invoqués en l'espèce. En fin de compte, rien ne permet d'écarter la position de l'administrateur voulant que les bruits entendus chez les bénéficiaires constituent une malfaçon.
CONSTRUCTION CONTINUUM INC., entrepreneur, et LAURENT SOURROUBILLE et MARIE-MAUDE LAVAL, bénéficiaire, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de mai 2013. Le même mois, ils ont remarqué de l'eau qui s'échappait de leur douche ainsi qu'une mauvaise installation de sa porte. Au mois de juillet, ils ont constaté que leur climatiseur ne suffisait pas à la tâche. Ils ont dénoncé ces 2 problèmes à l'entrepreneur et à l'administrateur au mois d'août 2015. L'administrateur a rejeté leur réclamation sur ces 2 points après avoir conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Cette décision doit être maintenue puisqu'un délai de dénonciation raisonnable est de 6 mois à compter de la découverte d'un problème.
ÉTIENNE PEDNEAULT et CHLOÉ PEDNEAULT, bénéficiaires, et LE PORTE-HAUBAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence secondaire, un chalet en bois rond, en décembre 2012. Au mois d'avril 2014, il a signifié une réclamation portant sur plusieurs points, dont des écoulements d'eau, des odeurs au sous-sol et un manque d'uniformité dans la finition de certaines pièces de bois. L'administrateur n'a pas retenu ces points, étant d'avis qu'ils n'avaient pas fait l'objet d'une dénonciation dans un délai raisonnable. En ce qui concerne les écoulements d'eau, le bénéficiaire a notifié l'entrepreneur d'un problème à l'hiver 2013. Ce dernier s'est engagé à effectuer des travaux pendant la période estivale, mais le même problème est apparu l'hiver suivant, ce qui a amené le bénéficiaire à dénoncer la situation tant à l'administrateur qu'à l'entrepreneur au mois d'avril 2014. Or, l'écoulement d'eau répétitif durant une période de quatre mois et à plusieurs endroits au printemps 2013 aurait dû amener le bénéficiaire à dénoncer la situation dès lors. Son omission de le faire fait en sorte qu'il a perdu son recours à cet égard. Quant aux odeurs d'égout perçues dans le sous-sol de la résidence, étant donné que le bénéficiaire a rapporté qu'un plombier engagé par l'entrepreneur lui a affirmé que le problème était réglé en septembre 2013, il faut comprendre que la situation existait déjà avant cette dernière date et que, comme elle se manifestait durant l'hiver seulement, elle remontait à l'hiver précédent. Il s'agissait d'un problème qui, en tant que malfaçon non apparente, devait être découvert au cours de l'année ayant suivi la réception et devait être dénoncé dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois. Quant au problème de finition, il y a eu remplacement d'un garde-corps et de certaines planches à l'extérieur à la suite de la chute d'un barrage de glace. Or, le bénéficiaire a constaté à l'été 2013 que la teinture utilisée pour les nouveaux éléments n'était pas de la même qualité que pour le reste de la surface. Cela ne constituait pas un vice caché puisque la teinture ou la décoloration du produit posé ne met pas en cause l'intégrité de la galerie et elle ne met pas en péril la structure. Il s'agit d'une malfaçon qui devait être dénoncée à l'intérieur d'un délai de raisonnable. La décision de l'administrateur à cet égard doit donc être maintenue.
FERNAND THÉORET, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS M.S.L. INC., entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
À partir du mois d'août 2014, pendant la cinquième année de la garantie, les bénéficiaires ont constaté que de l'eau s'écoulait dans leur cuisine et dans une pièce du sous-sol de leur résidence lorsque la douche située à l'étage était utilisée. Ils ont dénoncé cette situation à l'administrateur au mois d'octobre. Lors d'une visite des lieux, celui-ci a constaté que le gypse du mur de la salle familiale, un mur adjacent à celui de la douche, était mou et humide. L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires au motif que l'absence de scellant autour de la robinetterie de la douche était apparente, alors qu'elle pouvait être constatée par un acheteur raisonnablement diligent au moment de la réception du bâtiment. Le bénéficiaire, qui a reçu son immeuble au mois de juin 2010 et qui, dans les trois réclamations qu'il a présentées depuis la réception, n'a jamais invoqué que la date de fin des travaux différerait de la date de réception, allègue maintenant que des travaux ont été faits jusqu'au mois d'août 2011. Or, cette contestation de la date de fin des travaux est nettement tardive et elle aurait dû être faite lorsque le bénéficiaire a présenté sa première réclamation relative à l'immeuble. Par ailleurs, il ne peut maintenant alléguer que le drain du bain serait aussi défectueux alors qu'aucune dénonciation ni réclamation n'a été faite à cet égard. En effet, l'administrateur ne s'est pas prononcé sur cette question et il n'y a donc aucune décision à réviser. Enfin, en ce qui concerne la douche elle-même, le bénéficiaire n'a pas établi la cause précise de l'infiltration d'eau ni la nature du vice, s'il y en a un, qui permet une telle infiltration, de sorte qu'il est impossible de déterminer s'il existe ou non un vice majeur. Dans ces circonstances, il n'est pas possible d'obliger l'administrateur à procéder à des réparations.
MADAME MÉLANIE AGOSTINI et MONSIEUR RAYMOND TURCOT, bénéficiaires, et CONSTRUCTION MULTI-DESIGN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
En 2011, la bénéficiaire a fait l'acquisition d'une résidence construite en 2009. En 2013, au cours de la quatrième année suivant la réception initiale de l'unité, elle a dénoncé plusieurs problèmes, dont le bris des manivelles des fenêtres se trouvant à l'étage, des fuites d'eau en provenance de la douche et un mauvais alignement de la hotte de cuisine. En ce qui concerne les fenêtres, l'administrateur a rejeté la demande, étant d'avis qu'il n'était pas question d'un vice de construction pouvant entraîner la perte partielle ou totale de l'unité résidentielle. Quant à la plomberie, il a noté que la bénéficiaire avait procédé à des travaux correctifs avant même de dénoncer la situation, de sorte qu'il était impossible de vérifier la présence d'une fuite et l'urgence qui aurait justifié l'exécution de travaux conservatoires. Enfin, en ce qui concerne la hotte, non seulement il ne s'agirait pas d'un vice de construction pouvant entraîner la perte partielle ou totale de l'unité, mais la preuve est lacunaire. Ainsi, la bénéficiaire n'a présenté aucune photographie prise lors des rénovations faites dans la cuisine, et la hotte fonctionne adéquatement. La décision de l'administrateur doit être maintenue, vu l'absence totale de preuve au soutien de la position de la bénéficiaire.
CONSTRUCTION PLANI-CHOIX INC., entrepreneur, et ROSELYNE LOUEZI, bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur en vue de construire un condominium qui serait érigé comme un cottage jumelé à un autre cottage. En mars 2012, les bénéficiaires ont appris que la conduite principale d'eau qui alimentait leur unité d'habitation et celle de leur voisin immédiat se trouvait dans leur sous-sol. Pour acheminer l'eau chez leur voisin, un tuyau relié à la conduite principale traverse le mur entre les deux propriétés. Les bénéficiaires ont demandé à l'entrepreneur de faire passer l'entrée d'eau de leur voisin ailleurs que par chez eux au motif qu'il y avait un empiétement sur leur partie privative. L'entrepreneur serait prêt à installer cette conduite d'eau sous la dalle de béton des bénéficiaires et à réparer la dalle par la suite. Les bénéficiaires refusent toutefois cette solution et ils sont d'avis que la conduite installée empiéterait sur leurs droits de propriété. En effet, ils prétendent que la conduite est exclusivement destinée à leur approvisionnement en eau, de sorte qu'il s'agirait d'une partie privative. Cet argument ne peut toutefois pas être retenu. D'une part, l'intention du promoteur au moment où la déclaration de copropriété a été constituée et enregistrée contre l'immeuble était que les conduites d'eau passeraient dans une des unités afin d'approvisionner les deux unités jumelles. Elles devaient donc constituer une partie commune. Le fait que la conduite passe sous la propriété des bénéficiaires est sans conséquence. De plus, un article de la déclaration de copropriété prévoit que les bénéficiaires ne peuvent de quelque façon que ce soit s'approprier ou occuper exclusivement tout espace commun général. Un autre article prévoit que certains empiétements nécessaires peuvent être faits. Dans le cas d'un approvisionnement en eau, ce qui est essentiel à la vie, la nécessité est claire. La conduite d'eau et le raccordement qui seront installés sous la fondation de la propriété des bénéficiaires n'empièteront donc pas sur leurs droits de propriété.
JACINTHE JONES et CHARLES SIMARD, bénéficiaires, et 9207-6363 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ULYSSE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires et l'entrepreneur. Accueillies en partie.
Au mois d'octobre 2010, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat visant la construction d'une maison selon les normes du programme Novoclimat. À la suite de la réception de l'immeuble, ils ont présenté des réclamations portant sur plusieurs éléments, dont la présence de résidus de gomme de pin sur les cadrages de finition, la présence de tuiles de céramique bombées et l'alimentation en eau de l'immeuble. En ce qui concerne les cadrages de finition, l'entrepreneur, selon ses obligations de renseignement et de conseil, aurait dû aviser les bénéficiaires de la possibilité de retrouver des résidus. D'ailleurs, le choix d'un pin prétraité, quoique possiblement plus coûteux, aurait pu permettre d'éviter de retrouver des résidus. Quant aux planchers de céramique, l'entrepreneur a admis avoir constaté, avant la pose des tuiles, qu'elles n'avaient pas toutes la même forme. Il a toutefois procédé à la pose en tentant, selon lui, de ne pas utiliser celles qui étaient le plus déformées. Or, en tenant compte des obligations de renseignement et de conseil de l'entrepreneur et du fait qu'il savait que les matériaux n'étaient pas conformes, celui-ci aurait dû refuser de procéder à la pose. Il est donc responsable des travaux correctifs d'installation d'un plancher de tuiles de céramique ainsi que du coût de remplacement des matériaux pour ce faire afin d'assurer le nivellement du plancher selon les règles de l'art ainsi que l'uniformité de couleur et de style de l'ensemble. Enfin, en ce qui concerne l'alimentation en eau, le contrat entre les parties prévoyait la présence d'un puits de surface. Selon l'entrepreneur, ce choix, qui visait l'alimentation en eau potable pour la résidence, aurait été fait par les bénéficiaires en bonne partie pour des raisons de coût et de budget. Par conséquent, il ne devrait pas être tenu responsable du coût d'un puits artésien. Or, il faut prendre en considération l'obligation de l'entrepreneur quant à l'alimentation en eau. Dans les circonstances, la région immédiate, les problèmes potentiels d'alimentation en eau et l'information hydrogéologique pertinente ne sont pas familiers aux bénéficiaires. L'entrepreneur avait donc une obligation de se renseigner en faisant preuve de diligence afin de pouvoir les conseiller, et il devait construire un ouvrage qui permettrait l'alimentation en eau selon le débit requis pour assurer la consommation d'eau quotidienne de la résidence construite. En l'espèce, les bénéficiaires ont fait le nécessaire pour régler le problème, à la suggestion de l'administrateur. Ils ont eu recours aux services de la même société que celle utilisée par l'entrepreneur pour effectuer les travaux requis et il faut conclure qu'il s'agissait de réparations conservatoires nécessaires et urgentes. En effet, lorsqu'il est question d'une propriété résidentielle, l'absence d'alimentation en eau causée par une malfaçon ou un vice rend l'ouvrage impropre à sa destination, à son habitabilité même. Par conséquent, un remboursement des dépenses engagées peut être imposé.
PIERRE BLAIS et DIANE COUPAL-BLAIS, bénéficiaires demandeurs défendeurs, et VILLAS CONSTRUCTION 2006 INC., entrepreneur défenderesse demanderesse, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation quant à plusieurs problèmes portant notamment sur les marches de leur escalier avant, la surface de leur balcon arrière, la présence du bois ayant servi de forme lors de la coulée de béton du plafond de leur chambre froide et sur l'emplacement de la valve de la conduite d'eau principale. L'administrateur a rejeté leur réclamation quant à plusieurs points, dont ceux-ci, d'où la demande d'arbitrage. En ce qui concerne les marches de l'escalier avant, il faut maintenir la décision de l'administrateur relativement à un bris qui était apparent lors de la réception et qui aurait dû être dénoncé à ce moment. Ce n'est pas parce que l'aménagement extérieur n'était pas terminé que ce défaut ne devait pas être dénoncé. La décision de l'administrateur doit toutefois être infirmée quant à un vallonnement aux marches et à des traits encavés puisqu'il n'est pas question de malfaçons apparentes. En ce qui a trait à la surface du balcon arrière, l'administrateur a noté la présence de traces consécutives à l'accumulation d'eau, ce qui aurait été acceptable et conforme aux règles de l'art. Or, il faut conclure qu'il s'agit plutôt d'une malfaçon non conforme aux règles de l'art pour une maison neuve. Un resurfaçage devra être effectué, lequel sera accompagné d'un nettoyage, pour enlever les traces de lignes, et de la mise en place d'une pente afin d'éloigner les eaux de la maison. Quant à la forme de bois, l'administrateur a noté l'absence de tout dommage résultant d'un surplus d'humidité aux éléments de bois et l'absence de disposition réglementaire sur la question. Or, l'entrepreneur a admis dans le contrat qu'il pourrait y avoir des infiltrations d'eau ou de la condensation, et les bénéficiaires ont remarqué une telle situation, de sorte qu'il n'est pas possible d'affirmer qu'il n'y a aucun risque d'humidité et que le fait de laisser le bois en place ne contreviendrait pas aux règles de l'art. Celui-ci doit être enlevé. Finalement, en ce qui concerne la valve, les bénéficiaires ont dénoncé une accessibilité inadéquate de la tête de la valve de la conduite d'eau principale, laquelle est enfouie sous le pavé imbriqué du trottoir avant. En l'espèce, obliger les bénéficiaires à fracturer le trottoir en cas d'urgence n'est pas une option acceptable, d'autant moins que la valve principale doit rester accessible même pour des situations qui ne seraient pas urgentes. La valve doit être rendue accessible en tout temps.
MADAME ANNA LISA ZANNI et MONSIEUR FRANCO ENEA, bénéficiaires, c. SAINT-LUC RDP INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes d'un immeuble au mois d'août 2007. En avril 2012, il a dénoncé une série de problèmes à l'administrateur, lequel a rendu une décision qui doit être maintenue à certains égards. En effet, en ce qui concerne un problème d'infiltration d'eau, le bénéficiaire n'a pas dénoncé le problème dans les six mois qui ont suivi sa découverte. Or, ce délai de dénonciation doit obligatoirement être respecté par un bénéficiaire, qui, autrement, perd son recours. En ce qui a trait à d'autres questions qui ont été soulevées, l'administrateur a commis une erreur lorsqu'il a conclu qu'il n'était pas en présence de vices majeurs, soit le seul type de vice qui était encore couvert au moment où le bénéficiaire a intenté son recours, alors que la détérioration progressive d'un immeuble découlant de certains problèmes peut mener à sa ruine partielle. Par ailleurs, la mauvaise coupe d'une moulure de porte, qui favorise l'infiltration d'eau, et un manque d'étanchéité de certaines remises doivent aussi se qualifier de vices majeurs. Toujours sur la question des remises, la mauvaise installation d'une porte, laquelle laisse l'eau s'évacuer vers l'intérieur et non vers l'extérieur, constituait un vice mineur que le bénéficiaire ne pouvait simplement laisser s'aggraver jusqu'à ce qu'il devienne un vice majeur, et la pose d'une porte de couleur différente ne saurait constituer un tel vice. Finalement, le claquement des tuyaux lorsque l'eau y circule crée un désagrément, mais il ne s'agit pas non plus d'un vice majeur.
SDC DU 1884-1890 RUE POUPART, bénéficiaire, et JEAN-PIERRE LAGACÉ et 9183-5702 QUÉBEC INC., faisant affaire sous la raison sociale de ECO-STUDIO, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur portant notamment sur trois points. D'une part, il était question de la réparation de la porte de service de leur garage, qui était bosselée. Ils avaient réclamé son remplacement à l'entrepreneur, mais celui-ci voulait plutôt la réparer. D'autre part, après avoir payé un supplément pour disposer d'une douche norvégienne dans leur deuxième salle de bains, ils ont constaté des problèmes d'étanchéité aux portes de celle-ci. Une tentative de réparation s'est révélée être un échec et la solution suggérée par l'entrepreneur aurait eu pour effet de changer l'apparence de la douche, ce qu'ils n'étaient pas prêts à accepter. Finalement, il était question de taches et d'égratignures sur certains carreaux de céramique de l'entrée et de la salle d'eau. L'administrateur a accueilli la réclamation portant sur ces trois points et a ordonné à l'entrepreneur de procéder aux travaux correctifs requis. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage, car ils contestent les travaux proposés par l'entrepreneur. Il faut donc déterminer si les moyens envisagés par ce dernier, lequel a non seulement le libre choix de la méthode corrective, mais également l'obligation de livrer un ouvrage conforme au contrat, permettront d'atteindre la performance attendue dans le respect du droit, du contrat, des règles de l'art et des usages du marché. À l'égard de la porte et des égratignures, il faut reconnaître à l'entrepreneur son droit d'utiliser la méthode de son choix, tout en considérant le fait qu'il doit livrer un résultat précis. Quant à la douche, après tant de tentatives infructueuses de correction, et vu l'incapacité de trouver des solutions qui ne modifieraient pas l'apparence de la douche, l'entrepreneur est malvenu de réclamer le libre choix des moyens correctifs, d'autant plus que la méthode qu'il suggère ne respecterait pas le contrat. Les attentes des bénéficiaires, qui se sont dits prêts à accepter une réparation qui rendrait la douche étanche sans en changer l'apparence ni les caractéristiques, sont raisonnables, de sorte que l'entrepreneur devra reconstruire celle-ci de façon à permettre à l'eau de s'écouler vers le drain ainsi qu'à assurer son étanchéité par la mise à niveau et l'ajustement parfait de ses différentes composantes, le tout selon les règles de l'art.
MELISSA DORSAINT et EVENS PIERRE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION VOYER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de mai 2010. Dès lors, ils ont constaté que l'eau qui s'écoulait des robinets avait une odeur ferreuse et une couleur rouille. L'entrepreneur leur a expliqué que, comme il s'agissait d'une maison modèle, l'eau n'avait pas coulé pendant plusieurs mois et leur a indiqué que tout devrait se rétablir après quelque temps, recommandant par ailleurs de faire l'achat d'un système de filtration. Les bénéficiaires on acheté un tel système, lequel a quelque peu amélioré la situation mais, à l'été 2011, ils ont pris connaissance de résultats d'analyse faisant état de la présence de coliformes et de bactéries dans l'eau. Par conséquent, celle-ci n'était pas potable. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une situation de vice caché et a ordonné à l'entrepreneur de procéder au forage d'un nouveau puits afin d'assurer la qualité potable de l'eau. L'entrepreneur conteste cette décision. Il fait valoir qu'il n'y avait pas de problème avec l'eau au moment de la vente et prétend que la situation serait reliée à du dynamitage qui aurait été effectué par la suite dans la région ou à l'aménagement que les bénéficiaires ont fait sur leur terrain après l'achat. En l'espèce, l'entrepreneur avait une obligation de résultat, soit celle de fournir une eau de qualité avec un débit conforme aux normes. Il avait connaissance des particularités du sol, et il faut conclure que le puits comporte une déficience qui entrave son fonctionnement et permet à des organismes de s'y introduire. Cette défectuosité constituait un vice caché. Par ailleurs, il y a aussi lieu de conclure que les bénéficiaires n'ont pas manqué de diligence. Ils ont été rassurés lors de l'inspection, et l'on ne peut leur reprocher un manque de diligence, d'autant moins que le problème était alors qualifié de normal dans la région. On ne peut non plus reprocher aux bénéficiaires de ne pas avoir requis un certificat d'analyse de l'eau avant l'achat alors qu'ils achetaient une maison modèle et qu'on leur indiquait que tout se rétablirait. Ainsi, au moment de l'installation du puits, les règles de l'art relatives au forage n'ont pas été suivies, et l'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires pour régler le problème.
MANON LARIVIÈRE et STEPHANE YANNAKOPOULOS, bénéficiaires, et 9190-7485 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS MELBOU), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 10, 20, 78, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En mai 2009, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé plusieurs problèmes touchant son immeuble. Au moment de la dénonciation, qui a été faite dans la cinquième année de la garantie, seuls les vices de construction majeurs étaient encore couverts. L'administrateur a toutefois conclu qu'aucun des points portés en arbitrage ne remplissait les critères du vice de construction. En ce qui concerne un problème de refoulement aux conduits de plomberie relié à une inclinaison inadéquate des conduits de drainage, il n'y a pas de bris des tuyaux, mais seulement une obstruction, ce qui ne permet pas de conclure à une perte, même partielle, de l'immeuble. Quant à une rétention d'eau anormale sur la membrane d'étanchéité des toits qui découle de l'inclinaison inadéquate des pentes de drainage, aucune infiltration n'a été constatée à l'intérieur et rien ne permet de conclure qu'il y en aura dans l'avenir. Il y a toutefois lieu d'intervenir relativement au dernier point présenté en arbitrage. Toutes les parties ont convenu que l'installation du revêtement de la toiture est non conforme aux recommandations du fabricant. Par conséquent, un nombre important de bardeaux ont déjà été arrachés par le vent et plusieurs autres sont brisés. De plus, il y a des risques d'infiltration d'eau pouvant entraîner des dommages importants à la propriété et compromettre sa solidité. L'entrepreneur a proposé de revenir chaque année pour remplacer les bardeaux qui seraient tombés, mais cela constitue une solution inacceptable et ne correspond pas à ce à quoi les bénéficiaires, acheteurs d'un bâtiment neuf, sont en droit de s'attendre. L'entrepreneur devra donc effectuer tous les travaux correctifs requis pour éliminer les vices et problèmes relativement au revêtement de la toiture.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ CARREFOUR RENAISSANCE 3410, bénéficiaire, et 4032802 CANADA INC. (CONDOS CARREFOUR RENAISSANCE), entrepreneur, et ASSOCIATION PROVINCIALE DES CONSTRUCTEURS D'HABITATIONS DU QUÉBEC INC. (APCHQ), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en juillet 2009. Au mois d'août 2011, ils ont subi un dégât d'eau dont l'origine se trouvait dans la salle de bains située au-dessus de la salle d'eau du rez-de-chaussée. Il y a eu remplacement d'un tuyau et le problème ne s'est jamais reproduit. Le même mois, un écoulement d'eau s'est produit sous le lavabo de leur cuisine. Le fabricant du lavabo a réglé la situation en serrant une valve et en ajustant une couronne sur le tuyau d'alimentation. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation pour obtenir la réparation complète des dégâts qu'ils ont subis, laquelle a été rejetée par l'administrateur. Pour avoir gain de cause, ils devaient démontrer que les problèmes décrits constituaient des vices cachés, ce qu'ils n'ont pas fait. En effet, les deux incidents ne se sont produits qu'une seule fois, et ce, seulement deux ans après l'installation du système. Dans le premier cas, il faut conclure qu'il ne s'agissait pas d'une déficience ou d'un vice du système de plomberie, car le problème a été réglé en remplaçant tout simplement le tuyau en question. Les correctifs apportés dans le deuxième cas étaient encore plus simples. La décision de l'administrateur doit donc être maintenue.
DARLENE JALBERT et AROLD EXPÉRIENCE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION TRILIKON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté des réclamations portant notamment sur un problème au système de distribution d'eau qui alimente les unités de copropriété. Ainsi, il prétendait, d'une part, qu'il fallait beaucoup de temps avant d'avoir de l'eau chaude après avoir ouvert un robinet et que, d'autre part, l'eau froide arrivait très chaude avant de refroidir. L'administrateur a rejeté la réclamation après avoir conclu que le vice avait été dénoncé à l'extérieur des délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et que, prenant en considération le fait qu'il n'avait pas été dénoncé dans les trois ans suivant la réception des parties communes et qu'il fallait donc qu'il constitue un vice de construction pour être couvert, il ne s'agissait pas d'un vice de construction. En l'espèce, le problème devait être dénoncé dans un délai raisonnable de six mois à partir de sa découverte, soit au moment où il était possible pour le bénéficiaire d'en soupçonner la gravité et l'étendue. Que ce dernier ait eu connaissance du vice en mai 2007 ou en mars 2008, soit deux dates auxquelles il avait été question d'un problème d'eau lors d'une assemblée des copropriétaires, la dénonciation à l'administrateur, qui a été faite au mois de février 2010, a été effectuée à l'extérieur du délai raisonnable. Le bénéficiaire ne peut donc se prévaloir de la couverture de la garantie.
LES CONDOS DU LAC TAUREAU PHASE I, bénéficiaire demandeur, c. 9153-2986 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 10, 18, 20, 27, 34, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En juin 2009, le bénéficiaire a dénoncé un problème de gel à ses tuyaux de douche lors de grands froids. L'administrateur a conclu que ce dernier avait eu connaissance de cette situation à l'occasion d'un premier incident, survenu en février 2008, soit 16 mois auparavant, et qu'il n'avait donc pas dénoncé le problème dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas dépasser six mois à partir de la découverte. Il a donc rejeté la réclamation. Cette décision doit être infirmée. En effet, le bénéficiaire a communiqué avec l'entrepreneur lors des premiers incidents, et celui-ci lui a suggéré une marche à suivre qui a permis de résoudre le problème. Puisque le problème paraissait réglé, il est normal que le bénéficiaire n'ait pas dénoncé la situation à l'administrateur. En 2009, la situation pouvait être qualifiée de «problème majeur» et, dès lors, il y a lieu de conclure que le bénéficiaire pouvait soupçonner la gravité et l'étendue du problème. La dénonciation, qui a été effectuée au mois de juin, s'est faite dans le délai raisonnable de six mois, et la réclamation n'aurait donc pas dû être rejetée pour ce motif. L'administrateur devra rendre une décision quant à la responsabilité de l'entrepreneur.
SDC 740 RUE DE L'ÉGLISE, VERDUN, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS DANIEL RAYNAULT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en août 2009. En septembre 2010, ainsi qu'en février et en mars 2011, ils ont présenté des réclamations à l'administrateur en vue d'apporter des correctifs sur certains éléments de leur propriété. Il était notamment question de bruits provoqués par le frottement des conduits de ventilation sur le plancher et d'odeurs dans l'évier de leur cuisine. Les réclamations des bénéficiaires portant sur ces éléments ont été rejetées, d'où la demande d'arbitrage. En ce qui concerne les bruits de frottement, l'administrateur a conclu qu'ils n'étaient pas couverts par la garantie, car ils résultaient de modifications apportées au sous-sol par les bénéficiaires. Or, les bruits sont plutôt causés par les attaches métalliques des conduits de ventilation sur les poutrelles. Il s'agit d'une malfaçon qui a été découverte et dénoncée durant la deuxième année de la garantie, alors que la protection contre les malfaçons était terminée. Quant aux odeurs émanant de l'évier de la cuisine, les bénéficiaires ont affirmé qu'elles se présentaient à intervalles irréguliers. Leur expert a vérifié la pente du tuyau d'évacuation de l'évier et a constaté qu'elle ne répondait pas aux exigences minimales du Code de plomberie du Québec, ce qui pourrait être à l'origine des odeurs. Cette malfaçon a été perçue pour la première fois au mois d'août 2010, soit à l'intérieur de la première année de garantie, et a été dénoncée un mois plus tard, soit en septembre 2010. La réclamation des bénéficiaires doit donc être accueillie sur ce point, et l'entrepreneur devra effectuer les vérifications et les réparations nécessaires pour régler le problème.
ROCK TREMBLAY et une autre, bénéficiaires, et 9005-2507 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, et 22
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
En février 2010, la bénéficiaire a acheté son unité résidentielle, laquelle avait été reçue en juin 2009. Elle a présenté une réclamation portant sur six éléments, dont l'installation de sa cabine de douche. Ainsi, elle a fait valoir que la base de la cabine n'était pas fixe et que des craquements étaient perceptibles lorsqu'une personne s'y trouvait. Selon elle, la situation a évolué et elle craint que, avec l'écoulement du temps, des fuites d'eau ne se produisent et causent des dommages à l'unité résidentielle située sous la sienne. L'administrateur n'a pas été en mesure de déterminer la cause des craquements, mais il a admis qu'il pouvait s'agir d'une malfaçon ou d'un défaut de construction. Néanmoins, il a conclu que le problème n'était pas suffisamment grave pour constituer un vice caché. Or, il s'agit d'un vice caché. Le mouvement continu de la surface de la douche de même que les fuites qui surviennent à la suite d'un usage habituel de celle-ci ont un effet sur son utilisation et constituent un inconvénient anormal si l'on considère les attentes raisonnables d'un acheteur. L'entrepreneur devra intervenir et faire les réparations qui s'imposent pour que les problèmes à la douche soient réglés.
SHANNON WILLIAMS, bénéficiaire, et SAMCON R.B. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 124
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en mai 2008. Au mois de septembre 2009, à l'occasion de travaux de nettoyage des égouts pluviaux de la municipalité, la toilette qui se trouve au rez-de-chaussée de l'immeuble a débordé. De l'eau a coulé à travers un trou sur le plancher, jusqu'au plafond de la salle de bains du sous-sol. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation, que l'administrateur a accueillie, ayant conclu qu'il s'agissait d'un vice caché. Il a ordonné à l'entrepreneur de s'assurer que les éléments de l'immeuble touchés par l'écoulement d'eau étaient secs et qu'ils ne présentaient pas de moisissure et a, de plus, exigé que les lieux soient remis dans leur état d'origine après les travaux. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision. Il soutient que la plomberie installée est conforme et qu'elle n'est pas la cause du refoulement d'eau de septembre 2009. Le système de ventilation de la plomberie de la toilette du rez-de-chaussée devait être conforme aux normes et aux règles de l'art qui s'appliquaient en mai 2008, donc lors de la réception du bâtiment. Ces normes et ces règles sont celles prévues par le Code national de la plomberie -- Canada 1995. L'entrepreneur n'a toutefois pas fondé sa preuve sur ce code, et il n'a pas démontré que le Code national de la plomberie -- Canada 2005, auquel il s'est référé, pouvait s'appliquer. Sa demande d'arbitrage doit donc être rejetée.
CONSTRUCTION JOLIVAR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie et MARIE-PIER DION et un autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires, qui ont procédé à la réception de leur résidence en 2008, ont présenté à l'administrateur une réclamation portant sur plusieurs points, dont un problème au fil chauffant de l'entrée d'eau principale de leur maison, lequel n'avait pas été installé selon les normes du manufacturier. L'administrateur a conclu que l'entrée d'eau était déjà protégée contre le gel par un isolant rigide et que le fil chauffant, qui semblait défectueux, n'était pas nécessaire. Il a décidé que l'entrepreneur devrait créditer aux bénéficiaires le coût du matériel et de sa pose. Les bénéficiaires sont toutefois inquiets et ils voudraient qu'une décision vienne confirmer la défectuosité du fil pour que l'entrepreneur puisse être tenu responsable en cas de gel de l'entrée d'eau. En l'espèce, il est évident que le fil, tel qu'il est installé, est inutile et que son fonctionnement pourrait même causer un problème d'électricité et d'incendie. Il constitue une malfaçon couverte par le contrat de garantie dont on devrait s'occuper. Il faut cependant tenir compte du fait qu'il a été installé à la demande des bénéficiaires alors que son inclusion n'avait pas été prévue aux plans initiaux et que son remplacement occasionnerait des coûts importants, évalués à 100 000 $ par les bénéficiaires, puisqu'il faudrait procéder à une excavation en dessous des fondations de l'immeuble pour y avoir accès. Opter pour une telle solution serait inéquitable. Il faut donc conclure que l'administrateur a eu raison d'exiger de l'entrepreneur qu'il crédite aux bénéficiaires le coût du fil et de son installation plutôt que d'imposer son remplacement.
BENOÎT GAGNON et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION NORMAND GUIMONT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 109 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont acheté leur résidence en juillet 2006 et, 13 mois plus tard, ils ont dénoncé un problème de variations de température dans leur système de douche, et donc lié à son installation. Estimant que cette situation, découverte lors de l'acquisition, n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable, l'administrateur a rejeté la réclamation. Sa décision doit être maintenue. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que la dénonciation des malfaçons non apparentes, des vices cachés et des vices majeurs doit se faire, par écrit, auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur dans un délai raisonnable. Ce délai ne peut dépasser six mois à compter du moment où la situation problématique a été découverte ou, si ce vice est apparu graduellement, à compter de sa première manifestation. La dénonciation est obligatoire et essentielle. Puisque les bénéficiaires n'ont pas respecté cette exigence, leur recours doit être rejeté.
LINDA MCGINN et un autre, bénéficiaires demandeurs, et GESTION DUB INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a subi deux refoulements d'eau, l'un en février 2006 et l'autre en janvier 2009, provenant du tuyau de renvoi d'eau de sa lessiveuse automatique. Il a présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a conclu que le gel du tuyau ayant occasionné les deux refoulements avait été causé par une malfaçon qui n'avait pu être découverte lors de la réception du bâtiment ou encore par un vice caché. Cette conclusion de l'administrateur n'est pas contestée, mais les parties ne s'entendent pas sur certains points, comme la nature des défauts de construction à l'origine du gel du tuyau de renvoi d'eau. Sur ce point, certains problèmes reliés à des infiltrations d'air par le mur extérieur du bâtiment sous le parement en vinyle et à l'isolation ont été découverts et corrigés, mais certains défauts sont toujours présents. Un second point en litige porte sur le caractère suffisant des réparations effectuées par l'entrepreneur, des éléments restant à corriger. Le dernier point est relié à des réclamations d'ordre financier du bénéficiaire, qui doivent en partie être accueillies. Ainsi, celui-ci aura droit au remboursement des coûts des travaux d'assèchement des lieux, de démolition et de traitement des rebuts qu'il a dû payer après le dégât survenu en janvier 2009. Ces travaux avaient un caractère urgent et nécessaire pour assurer l'intégrité du bâtiment ainsi que la santé de ses occupants. Le bénéficiaire n'aura pas droit aux sommes nécessaires aux travaux correctifs à effectuer puisque ceux-ci incombent à l'entrepreneur et à l'administrateur. Les frais d'expertise lui seront remboursés, car le témoignage de même que le rapport de son expert étaient à la fois pertinents et raisonnables. Finalement, il aura droit au remboursement des frais d'électricité payés pour l'utilisation d'appareils d'assèchement après l'incident de 2009.
JEAN-SÉBASTIEN DROLET, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 22, 37, 116, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont dénoncé une série de problèmes relativement à leur immeuble au cours de la première année de la garantie. Parmi les éléments dénoncés, il était question, d'une part, d'un écoulement d'eau en provenance du plafond de la cuisine au sous-sol, lequel se serait produit à une seule reprise, et, d'autre part, un refoulement de l'eau des toilettes, qui serait survenu à quelques reprises pendant la même période. Leur réclamation ne peut être accueillie quant à ces éléments. Les bénéficiaires ne sont pas en mesure de déterminer la cause des problèmes et, bien qu'ils aient communiqué avec un plombier pour vérifier l'état de leur système de plomberie, ils n'ont pas convoqué celui-ci à l'audience pour qu'il soit en mesure de témoigner sur le résultat de ses observations. Les bénéficiaires, qui devaient démontrer l'existence d'une malfaçon reliée à un manquement de l'entrepreneur, n'y sont pas parvenus.
NADÈGE GUSTAVE et autres, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS BRACHE-CÔTÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
En mars 2008, la bénéficiaire a signé un contrat pour l'achat d'un condominium. La livraison de son unité a été effectuée le 31 mai 2008. Dans les jours qui ont suivi, la bénéficiaire a communiqué avec l'entrepreneur, car elle avait constaté des égratignures dans son bain. L'entrepreneur, par l'entremise de différentes personnes, est intervenu à quatre reprises pour apporter des réparations afin de régler le problème. Toutefois, à chaque occasion, la bénéficiaire s'est dite insatisfaite des résultats et a demandé que le bain soit remplacé. Saisi d'une réclamation de la bénéficiaire, l'administrateur a décidé que le résultat des réparations était très acceptable et que le tout était conforme à ce qui se faisait sur le marché. En arbitrage, la bénéficiaire semble vouloir démontrer que son bain comportait une malfaçon apparente. Toutefois, le problème est minime et il relève plus de l'esthétisme que d'une situation qui serait couverte par la garantie pour malfaçons.
ANGÈLE GOSSELIN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION G. CARRIER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DE QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en mai 2008. En mars 2009, ils ont dénoncé un problème relié à la capacité du chauffe-eau installé par l'entrepreneur dans leur résidence. Les bénéficiaires prétendent qu'ils ont acheté un chauffe-eau au gaz de 60 gallons, comme l'indiquait initialement le devis technique. Toutefois, le chauffe-eau installé est au gaz naturel de 50 gallons US. L'entrepreneur prétend qu'il a respecté le devis technique, dans lequel une modification avait été faite pour indiquer qu'un chauffe-eau équivalant à un chauffe-eau électrique de 60 gallons impériaux pouvait être installé. En se fiant au devis original, non modifié, il ressort que l'entrepreneur devait installer un chauffe-eau avec des caractéristiques précises et qu'il n'avait pas de latitude pour choisir un modèle équivalent. La réclamation des bénéficiaires ne peut toutefois pas être accueillie sur ce point, car ils n'ont pas dénoncé cette situation lors de la réception. Comme ils avaient insisté et négocié ce point, instinctivement, ils auraient dû vérifier la capacité du réservoir installé dès la réception, d'autant plus que cette vérification était facile à faire. Par ailleurs, même en supposant qu'il aurait été difficile de déceler ce problème à la réception, on ne pourrait pas mettre de côté le fait qu'un délai de plus de six mois s'est écoulé entre la découverte de la situation et la dénonciation à l'administrateur.
MICHEL LAPALME et une autre, bénéficiaires, et 9139-8354 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence le 24 février 2006. Dans les jours qui ont suivi, et avant la réception de l'immeuble, un refoulement d'eau est survenu, sans toutefois causer de dégâts. Avisé de la situation, l'entrepreneur a envoyé son plombier, qui a conclu qu'un tuyau avait gelé et qui a corrigé la situation. Un deuxième incident semblable s'est produit en janvier 2009, occasionnant cette fois divers dégâts. Le bénéficiaire a alors adressé à l'entrepreneur une mise en demeure lui demandant de procéder aux travaux d'assèchement, de démolition et de réparation ainsi qu'une compensation financière pour les dommages causés. L'administrateur, qui a dû rendre une décision dans le dossier, a conclu qu'il était question d'une malfaçon non apparente lors de la réception du bâtiment ou d'un vice caché et que la dénonciation du problème n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. En effet, considérant que le délai de dénonciation avait commencé à courir après le premier incident, l'administrateur a calculé qu'une période de 35 mois s'était écoulée. Le bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision mais, à ce stade, il n'est question que du délai de dénonciation. Lorsque le représentant de l'entrepreneur a inscrit une note sous la rubrique «Liste des travaux à parachever ou à corriger» dans la déclaration de réception, cette note équivalait à une dénonciation du problème. Ainsi, la dénonciation s'est faite dans les délais prévus, et ce, tant auprès de l'entrepreneur qu'auprès de l'administrateur, qui a reçu copie de la déclaration. Les questions relatives aux travaux de réparation et aux autres dommages-intérêts réclamés seront débattues à une date ultérieure.
JEAN-SÉBASTIEN DROLET, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 116, et 124
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a acheté sa résidence en juillet 2007. L'immeuble avait déjà fait l'objet d'une déclaration de réception en mars 2003 par son propriétaire initial. Le 23 janvier 2008, elle a dénoncé à l'administrateur une fuite d'eau venant de l'entrée principale d'eau survenue la journée même. Quelques jours plus tard, elle a fait parvenir une dénonciation à l'entrepreneur. Elle a fait effectuer les travaux de réparation et, au mois de mars suivant, elle a déposé une demande de réclamation. L'administrateur a conclu que le bris du conduit extérieur du conduit d'alimentation en eau ne respectait pas les critères du vice majeur et il a rejeté sa réclamation. En effet, les vices majeurs qui apparaissent dans les cinq ans suivant la fin des travaux sont couverts par la garantie. Le vice majeur peut être un vice de conception, de construction ou de réalisation d'un ouvrage, ou encore un vice du sol. Dans ce cas, le système d'alimentation en eau de la résidence de la bénéficiaire est un ouvrage et l'absence d'alimentation en eau peut être attribuée à deux vices, l'un de construction et de réalisation et l'autre de construction ou de conception. La bénéficiaire n'était toutefois pas tenue d'établir la cause exacte de la perte ou à déterminer explicitement le vice: elle n'avait qu'à démontrer la perte de l'ouvrage, soit le système d'alimentation en eau, ce qu'elle a fait. Ce vice majeur ayant été dénoncé dans les cinq ans suivant la fin des travaux, il y a lieu d'accueillir la demande de la bénéficiaire.
LINE ROUSSEAU, bénéficiaire, et 9097-9774 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS MECCA), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En septembre 2007, les bénéficiaires ont été victimes d'un refoulement d'égout. Ils ont communiqué avec un plombier, qui n'a pas été en mesure de régler le problème. Le lendemain, lorsqu'on a passé un débouchoir d'une longueur de 125 pieds, l'écoulement est redevenu libre. Les bénéficiaires ont alors appris qu'il s'agissait peut-être d'une contre-pente dans le tuyau reliant le système de leur maison au réseau municipal. Ils sont depuis contraints d'introduire un boyau d'arrosage dans le tuyau d'évacuation et de laisser couler l'eau pendant trois ou quatre heures pour empêcher une nouvelle accumulation de détritus, opération qu'ils doivent effectuer tous les deux mois. La contre-pente dans le tuyau d'égout est un vice qui était inconnu des bénéficiaires lors de la réception de l'immeuble. La condition qui a mené à la présence de cette contre-pente, soit l'affaissement du terrain, était existante avant l'achat de la maison. Par ailleurs, bien que le problème de blocage puisse être évité au moyen des nettoyages réguliers du tuyau, les exigences d'une telle opération limitent d'une manière importante la libre jouissance de leur résidence par les bénéficiaires. Par conséquent, l'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires pour corriger le problème et il devra rembourser aux bénéficiaires les sommes liées aux travaux du plombier joint en 2007 et aux expertises demandées dans le contexte du dossier.
LORRAINE JOLY et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS PRESTIGE CTC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 23
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé le fait qu'en septembre 2007 une obstruction de leur égout sanitaire s'était produite et ils ont réclamé à l'entrepreneur les frais de plombier engendrés par ce problème, qui serait relatif à la conduite reliant le bâtiment à l'égout. En mai 2008, l'administrateur a rendu une décision concernant une défaillance dans le tuyau d'évacuation des eaux usées de la résidence des bénéficiaires, qui rejetait leur réclamation au motif qu'ils n'avaient pas satisfait au critère de gravité suffisante à titre de vice caché au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le problème des bénéficiaires est lié au fait qu'à plusieurs endroits le tuyau d'excavation des eaux usées de leur maison forme un arc et accuse une contre-pente. Cette contre-pente constitue un vice qui était inconnu des bénéficiaires au moment de la réception du bâtiment et, comme elle était située sous la terre, il est évident qu'elle était cachée. Par ailleurs, la condition ayant mené à la présence de la contre-pente, soit l'affaissement du terrain, existait avant l'achat de la maison. Finalement, le blocage du tuyau ne s'est pas reproduit, grâce à son nettoyage régulier par le bénéficiaire, quoique la démarche de nettoyage représente une limitation importante dans la libre jouissance d'une résidence. La déficience constatée est à ce point grave qu'une personne ne ferait pas l'achat de la maison sans l'engagement ferme de l'exécution de réparations. La réclamation des bénéficiaires est accueillie; l'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires selon les règles de l'art et il devra payer 256 $ aux bénéficiaires à titre de travaux conservatoires et urgents ainsi que 253 $ pour frais d'expertise.
LORRAINE JOLY et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS PRESTIGE CTC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 23
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires concernant les infiltrations d'eau dans la chambre du sous-sol parce que ces derniers n'ont pas respecté le délai de dénonciation de six mois. Les bénéficiaires ont fait colmater la fissure dans la fondation, et l'entrepreneur a accepté de leur rembourser le coût de ces réparations (422 $). Ils ont également consenti à retirer leur demande concernant le revêtement extérieur d'aluminium puisqu'il s'agissait d'une malfaçon très mineure. Enfin, les vibrations et les bruits qui se produisent durant l'utilisation du robinet extérieur ont été dénoncés 15 mois après que les bénéficiaires eurent connaissance de cette déficience. Comme il n'y a pas eu aggravation du problème depuis, ce délai est tout à fait déraisonnable.
STEEVE ALLARD et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CDM, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Requête en rejet de la demande d'arbitrage de la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire se plaint des bruits d'écoulement d'eau provenant des colonnes de plomberie desservant son unité et celle du dessus. Les travaux effectués par l'entrepreneur ne lui ont pas donné satisfaction. L'administrateur a conclu à l'absence de bruit. Le nombre de décibels ne s'élève qu'à 9,7 pendant les évacuations d'eau, alors que le Code national du bâtiment 1995 prévoit qu'une lecture ne dépassant pas 50 décibels est acceptable. La demande de la bénéficiaire n'a aucune chance de succès. Toutefois, comme c'est elle qui a retenu les services d'un expert pour mesurer le nombre de décibels et qu'il y avait effectivement des bruits d'écoulement d'eau, il ne serait pas équitable qu'elle supporte tous les frais d'arbitrage. En conséquence, elle partagera ces coûts avec l'administrateur.
RENÉE ST-PIERRE, bénéficiaire, et 9168-5784 QUÉBEC INC. (I DÉVELOPPEMENT), entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires se plaignent de craquements dans le plancher et de bruits lors de l'écoulement de l'eau derrière les murs. L'absence de dénonciation à l'entrepreneur dans les six mois suivant la découverte des malfaçons est fatale. Par ailleurs, ces dernières n'ont pas été prouvées: les craquements sont dans les limites de l'acceptable, et les bruits de tuyaux en expansion et qui se frottent contre la charpente sont appelés à se résorber.
ANA CABACO et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS GUY GAGNON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur a contesté les conclusions de l'administrateur relativement à deux points: son obligation d'installer un échangeur d'air et celle d'effectuer des travaux de plomberie. Dans les deux cas, il soutient que ces éléments avaient été exclus du deuxième contrat afin de réduire le prix et de permettre le financement hypothécaire du bénéficiaire. Les deux demandes sont rejetées. Dans le premier cas, l'entrepreneur n'a pas expressément exclu la fourniture et l'installation d'un échangeur d'air. En effet, les normes en vigueur à la Ville de Sherbrooke se trouvent dans le Code national du bâtiment 1995, qui exige l'installation d'un échangeur d'air. Dans le second cas, il s'agit de divers travaux de plomberie dont l'entrepreneur se déclare non responsable, car ils auraient été effectués par les bénéficiaires, ce que ces derniers nient. Le contrat de construction ne contient pas d'exclusion quant à la plomberie. Cependant, le contrat de garantie, lui, l'inclut dans la garantie. C'est donc cette règle qui s'applique, et l'entrepreneur doit se conformer à la décision de l'administrateur.
9094-9330 QUÉBEC INC. (MAC CONSTRUCTION), entrepreneur, et ÉRIC GAGNÉ et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires se pourvoient à l'encontre de la décision de l'administrateur du 18 juin 2007 sur les mêmes points, au nombre de 12. En l'absence d'expertise et d'ouverture des murs pour démontrer que le système de plomberie ne respecte pas les règles de l'art, la malfaçon justifiant le remplacement intégral du système n'est pas prouvée. S'il existe des manquements aux règles de l'art, ni la visite des lieux ni la preuve présentée n'ont démontré d'atteinte au bon fonctionnement du système actuel de plomberie ni à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Les huit points suivants ont fait l'objet d'une entente entre les parties, dont il est pris acte. Relativement à l'installation incomplète du mur en gypse de la fondation et à la laine isolante au plafond du garage, il s'agissait de parachèvement de travaux dont l'entrepreneur n'est responsable que s'ils ont été dûment dénoncés par le bénéficiaire dans le formulaire de préréception des travaux ou dans les trois jours suivant son emménagement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. La décision de l'administrateur est maintenue à cet effet. Enfin, la réclamation des bénéficiaires quant à d'autres éléments non précisés ne peut être prise en considération, l'arbitre n'ayant compétence que pour les points soulevés par l'administrateur.
ÉRIC GAGNÉ et une autre, bénéficiaires, et 9094-9330 QUÉBEC INC. (MAC CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 21, et 106
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations, dont certaines font l'objet d'une entente à l'amiable, d'autres, d'un désistement, et quelques-unes sont toujours en litige. En ce qui concerne la fixation des bardeaux d'asphalte de la toiture, la décision de l'administrateur sur cet aspect est favorable aux bénéficiaires. L'arbitre n'a pas compétence pour régler un problème de non-exécution ou d'exécution insatisfaisante par l'entrepreneur et les bénéficiaires devront plutôt s'adresser à l'administrateur. Aucune preuve n'a été faite relativement à une malfaçon dans l'installation du système de pompage. De plus, le terrassement favorise l'accumulation d'eau près des fondations et il s'agit d'une exclusion de la garantie. La réclamation des bénéficiaires porte également sur l'absence d'un drain au plancher de béton de la descente d'escalier extérieure. Or, ce drain n'est pas requis par le Code national du bâtiment 1995 et les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce vice apparent au moment de la réception. L'espace entre la dalle de béton du sous-sol et le mur de fondation ne contrevient pas aux normes du code. Aucune preuve n'appuie la réclamation relative à un courant continu au luminaire de la cuisine. Les bénéficiaires affirment qu'ils ont de la difficulté à localiser les colombages lors de l'installation de cadres; cependant, aucune preuve ne démontre de malfaçon relativement à cet aspect. Bien qu'il y ait un espace entre la vanité de la salle de bains et le podium, contrairement au plan, il ne s'agit pas d'une malfaçon et les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce problème lors de la réception. Quant au mur extérieur de la descente d'escalier, qui n'est apparemment pas vertical, les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce défaut lors de la réception et ils ont fourni et installé eux-mêmes le revêtement extérieur de ce mur alors qu'ils connaissaient le problème. Il en va de même de la finition incomplète du mur de fondation.
PASCAL DUBOIS et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ANDRÉ LEMAIRE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'arbitre prend acte du désistement de la bénéficiaire quant à certaines réclamations et de l'engagement de l'entrepreneur à apporter les correctifs nécessaires eu égard à d'autres. Quant aux réclamations qui demeurent en litige, les décisions de l'administrateur sont maintenues. En effet, la présence de retouches de peinture d'une teinte différente dans l'escalier et le défaut du joint de placoplâtre dans le salon sont des défauts apparents qui auraient dû être dénoncés au moment de la réception du bâtiment, ce qui n'a pas été fait. L'éclat de céramique dans la salle de bains ne constitue pas une malfaçon puisque la tuile n'est ni fissurée ni cassée. La légère fissure dans l'escalier de béton à l'avant du bâtiment est due au comportement normal du matériau et est donc exclue de la garantie. La présence de mouches dans le bâtiment étant ponctuelle et inexpliquée, elle ne constitue donc pas une malfaçon ou un vice au sens de la loi. Aucune preuve n'est faite quant au mauvais fonctionnement du détecteur de fumée. Pour ce qui est de la hauteur du bain-podium, aucune norme n'exige l'ajout d'une marche. En ce qui a trait à l'inaccessibilité des regards et clapets de plomberie au sous-sol, elle est due aux travaux de finition du plancher, lesquels ont été effectués par un entrepreneur engagé directement par la bénéficiaire. Finalement, le bruit provenant du revêtement de vinyle ne constitue pas une malfaçon ni un vice puisque l'installation est conforme aux normes applicables.
DOREEN BRIEN, bénéficiaire, et EMLI CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire présente plusieurs réclamations. En ce qui concerne la sonnette, aucun mauvais fonctionnement n'a été prouvé. Les ondulations à la finition d'aluminium au pourtour des fenêtres des lucarnes sont en deçà de la norme applicable et ne constituent ni des malfaçons ni des vices cachés. Compte tenu de la date à laquelle l'absence de chantepleure au-dessus des ouvertures extérieures a été dénoncée et du fait qu'il s'agit d'un vice apparent, la garantie ne peut s'appliquer. Cependant, les chantepleures à la jonction du parement et de la fondation n'ont pas été réparties conformément aux normes applicables, et l'entrepreneur s'engage à effectuer les travaux qui s'imposent. La bénéficiaire craint que l'aluminium qui se trouve en contact avec le mortier ne rouille. Cependant, il ne s'agit que d'une appréhension et l'expert considère que, comme l'aluminium est peint, il ne rouillera pas. Quant au débit d'eau chaude, il appert que le problème, d'abord intermittent, est devenu permanent. Par conséquent, malgré le délai de dénonciation, en se fondant sur l'équité, il y a lieu de lui reconnaître le caractère de vice caché. L'entrepreneur devra effectuer les travaux requis. Bien qu'un bardeau d'asphalte soit légèrement soulevé, aucune infiltration d'eau n'a été constatée et il ne s'agit pas d'un vice caché. La bénéficiaire a droit au remboursement des frais de son expert en plomberie. Cependant, sa réclamation visant des travaux de plomberie qu'elle a fait exécuter par un autre expert que celui de l'entrepreneur est de nature civile et ne peut être accueillie.
LOUISE OLIVIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ANDRÉ RICHARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Requêtes en homologation d'une sentence arbitrale accueillies (C.S., 2007-12-18), 765-17-000619-074 et 765-17-000618-076
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le syndicat bénéficiaire présente une demande d'arbitrage à la suite du rapport de l'administrateur. Pour les motifs exprimés par l'inspecteur, la décision de l'administrateur relativement au raccordement des chauffe-eau en tuyauterie PEX est bien fondée. En ce qui a trait aux problèmes de muret et de crépi, la décision de l'administrateur selon laquelle cette question n'est pas couverte par le plan de garantie puisqu'il s'agit d'un vice attribuable aux places de stationnement, au terrassement ou au système de drainage des eaux est rejetée. Le simple constat du fait que les colonnes qui supportent les balcons des étages supérieurs du bâtiment s'appuient sur le muret de la descente des escaliers suffit pour conclure qu'il s'agit d'un ouvrage structural. Par ailleurs, l'inspecteur s'est mépris sur la nature de la réclamation et de la situation dénoncée par le bénéficiaire. Celui-ci a dénoncé un vice de construction ou une malfaçon occasionnant la destruction graduelle du mur de la descente des escaliers. Sa réclamation ne porte aucunement sur un problème de terrassement, d'asphaltage du terrain de stationnement ou du système de drainage des eaux de surface. Bien que ces malfaçons aient pu contribuer au problème dénoncé, elles ne sont pas la cause de la dégradation de l'ouvrage. Les véritables causes résident plutôt dans l'absence de drain et d'une section d'empierrement contiguë au mur pour favoriser l'écoulement des eaux. L'entrepreneur devra donc démolir et reconstruire au complet le mur de la descente des escaliers vers le logement du demi-sous-sol du bâtiment au plus tard le 12 juillet 2007. Pour les motifs exprimés par l'inspecteur, la décision de l'administrateur relativement au raccordement des réservoirs d'eau chaude au système de drainage est bien fondée. Il en est de même de la réclamation relative à la ventilation dans l'entretoit. Le refus de l'administrateur de considérer la réclamation relative aux échangeurs d'air de chacune des unités privatives est cependant erroné. Or, la preuve présentée sur cette question étant incomplète, il y a lieu de renvoyer le dossier à l'inspecteur afin qu'il s'informe auprès de la municipalité du règlement de construction en vigueur à l'époque de la construction pour qu'il fasse un relevé de l'équipement et des contrôles de ventilation installés sur les lieux et détermine si l'équipement installé répond aux normes ainsi qu'aux exigences du règlement de construction de la Ville de Sainte-Catherine. Comme l'absence de colonnes antichocs sur la tuyauterie des robinets peut causer des bris de conduites engendrant des dommages importants, l'entrepreneur devra installer un tel équipement sur toute la tuyauterie de robinets d'ici le 12 juillet 2007 de même qu'un clapet antirefoulement et rendre accessible le regard de nettoyage des égouts du bâtiment. S'il ne fait pas les travaux requis, l'administrateur devra les faire exécuter par un tiers (art. 18 paragr. 7 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 5085 À 5091 DES ORMES, bénéficiaire demandeur, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (Construction L. Max Enr.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 18, 19, 27, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Comme le problème de retour d'air dont se plaignent les bénéficiaires est attribuable à la décision de leur syndicat de copropriétaires de ne pas utiliser le système de ventilation centrale et à son omission de garder l'ensemble immobilier en pression positive, il n'y a pas lieu de donner suite à la réclamation sur ce point puisqu'il s'agit d'une situation exclue par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les travaux effectués par l'entrepreneur au cabinet des toilettes n'ont pas fait suite à une décision de l'administrateur, et la demande sur ce point ne peut être accueillie. Les bénéficiaires ayant omis de dénoncer à l'administrateur le problème de jonction à l'angle du comptoir de la cuisine, cette partie de leur réclamation est rejetée. Ils devront débourser 50 $ des frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
MARYSE JOBIN et un autre, bénéficiaires, et CARREFOUR ST-LAMBERT LEMOYNE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur est réputée avoir été rendue dans les délais puisque ce dernier a agi de bonne foi en tentant de régler en priorité les problèmes d'eau rencontrés par les bénéficiaires. Il est pris acte de l'engagement de l'administrateur de réparer la brique près de la porte de garage ainsi que l'infiltration d'eau entre le cadre de la porte et la brique, en plus du trou dans le contreplaqué de la petite toiture. Les réservoirs des toilettes devront être nettoyés et, si ce n'est pas possible, être changés. La demande des bénéficiaires visant le plancher du salon endommagé par un lavage à l'eau chlorée doit être rejetée puisqu'il est impossible de déterminer si les bulles dont ils se plaignent étaient présentes avant le lavage du plancher ou ont été provoquées lors de l'application d'une couche de vernis par eux. La décision de l'administrateur concernant la vérification du réseau de mise à la terre doit être maintenue. Bien que le garde-corps du sous-sol soit temporaire, il n'appartient pas à l'entrepreneur d'installer une rampe d'escalier ergonomique puisque cela fait partie de la finition du sous-sol, qui n'est pas de son ressort. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties selon laquelle l'administrateur devra réparer le trou dans le mur où est situé le tuyau d'alimentation en eau et réparer le bas de ce mur et du mur adjacent, en plus de refaire les joints et les sabler et, ensuite, peinturer ces murs de telle façon que la couleur soit uniforme. Comme la fissure à la fondation sous l'escalier est due au mouvement normal du béton lors du séchage, elle n'est pas couverte par la garantie.
FERNANDE SPOONER et un autre, bénéficiaires, et 9020-8034 QUÉBEC INC. (LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le débit du robinet de la cuisine peut sembler faible, mais son fonctionnement est normal et ne comporte aucun défaut, si bien que l'installation ne présente aucun vice. Les craquements du plancher de bois dont se plaignent les bénéficiaires semblent normaux pour ce genre de plancher. Cette partie de la réclamation est donc rejetée. L'entrepreneur devra reprendre le crépi de la fondation arrière puisque ce dernier ne recouvre pas suffisamment les matériaux structurels de la fondation et que l'acier d'armature réagit. Par ailleurs, comme les fissures à l'intersection des murs et des plafonds de la cage d'escalier ou de la salle de bains sont attribuables au comportement normal des matériaux, elles sont exclues de la garantie.
ANTONIO ANDRADE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION NAVA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 12, et 17
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires réclament à l'entrepreneur la somme de 22 804 $, représentant le montant acquitté par la Ville de La Prairie afin de corriger le raccordement inversé des égouts pour les immeubles situés au 570 et au 590, rue Notre-Dame, en plus de la correction des inversions pour les immeubles du 520 et du 540 de la même rue. En effectuant les branchements en question, l'entrepreneur n'a pas respecté la réglementation municipale: il n'a pas fait les efforts nécessaires pour éviter l'inversion avant de remblayer, et ce, même si le règlement municipal lui imposait d'aviser la Ville avant de procéder. Cette inversion constitue un vice caché au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec. Comme le plan de garantie ne couvre pas le remboursement des frais engagés mais simplement le parachèvement des travaux ainsi que la réparation des vices et malfaçons, cette partie de la réclamation est rejetée (art. 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'entrepreneur devra toutefois effectuer les corrections nécessaires aux immeubles du 520 et du 540, rue Notre-Dame.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES «LA SEIGNEURIE LA PRAIRIE 1933» et autres, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 34, 35, 37, et 9999
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande d'arbitrage relativement au débit limité du robinet de l'évier est rejetée puisque l'administrateur n'a pas rendu de décision à ce sujet. L'entrepreneur devra installer un drain dans la pièce du chauffe-eau ou, s'il y en a déjà un, le rendre accessible en tout temps, comme l'exige le Code national du bâtiment 1995. Cette correction devrait par le fait même régler le problème d'odeurs dans le placard du chauffe-eau, pour lesquelles la bénéficiaire pourra réaliser les travaux d'entretien requis. Les dimensions de la salle de lavage ne correspondant pas au travail qui aurait dû être fait, il y a malfaçon au sens du plan de garantie. L'entrepreneur devra donc réaliser les travaux nécessaires afin que les dimensions de cette pièce soient conformes aux plans. Comme la fissure au trottoir dont se plaint la bénéficiaire est minime et est attribuable au comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'intervenir, car il s'agit d'une situation exclue de l'application du plan de garantie. Ayant été présentée plus de six mois après sa découverte, la réclamation quant aux bardeaux d'asphalte décollés à une lucarne est rejetée.
LOUISE OLIVIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ANDRÉ RICHARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint d'éclaboussements d'eau et d'odeurs dans le lavabo de la cuisine lorsque les occupants du condominium à l'étage supérieur utilisent leur machine à laver. Les irrégularités de l'unité d'habitation résultent d'un mauvais branchement par l'entrepreneur et d'une non-conformité au Code national de la plomberie -- Canada 1995. La situation observée ne constitue pas un vice de conception, un vice de construction ou un vice caché au sens du Code civil du Québec: il s'agit d'une malfaçon. La dénonciation ayant été faite plus de cinq ans après l'apparition des premières manifestations, la réclamation du bénéficiaire doit être rejetée. Les coûts de l'arbitrage devront être supportés en parts égales par l'administrateur et le bénéficiaire.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES «LA SEIGNEURIE LAPRAIRIE 1933», représenté par M. GEORGES LAFERRIÈRE, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 37, et 38
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le tribunal n'a pas compétence quant aux réclamations du bénéficiaire relatives à la fenêtre du salon et aux problèmes d'humidité de l'appartement 5125 puisque l'administrateur a rendu une décision favorable à ce dernier en ordonnant à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs. Si le bénéficiaire est insatisfait des travaux qui ont été faits, il doit s'adresser à l'administrateur et non au tribunal d'arbitrage. L'absence d'unité de chauffage électrique dans l'appartement 5131 touche une partie privative de l'immeuble et, comme le tribunal n'a compétence que pour les réclamations concernant les parties communes, la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois refaire le crépi du mur entre les appartements 5125 et 5127 puisque l'ouvrage n'est pas conforme aux règles de l'art vu l'emplacement du mur. Les réclamations du bénéficiaire visant les fissures aux murs de soutènement et à la dalle de béton de l'entrée du sous-sol desservant les appartements 5125 et 5127 ainsi que le dégagement entre le sol et le bardage de vinyle au mur latéral droit sont rejetées puisque cette situation, causée par le terrassement, est exclue du plan de garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Il est également pris acte des ententes intervenues entre les parties concernant la date de réception du bâtiment, le calfeutrage sur les clés de voûte et le revêtement métallique du poteau de galerie. Quant au gel du tuyau de la cuisine de l'appartement 5125, il n'y a aucune preuve que la construction n'est pas conforme aux normes. La réclamation du bénéficiaire pour que les tuyaux d'égout de l'appartement 5125 soient placés de façon différente est rejetée, car la présence d'une trappe d'accès n'est pas obligatoire.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 5125 À 5131 DES ORMES, représenté par M. MICHEL SIMARD, bénéficiaire, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION L. MAX. ENR.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29 et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'arbitre prend acte de l'entente intervenue entre les parties concernant plusieurs points en litige. Le fonctionnement des fenêtres du sous-sol s'étant avéré conforme lors de la visite des lieux, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois ajuster la fenêtre gauche de la tourelle au salon. Il n'aura pas à réparer le décollement du balcon arrière puisqu'il s'agit d'une malfaçon et que la dénonciation a été présentée hors délai. Le joint d'étanchéité entre la sortie de l'échangeur d'air et le mur n'est pas une malfaçon, et il n'y a pas lieu d'ordonner des travaux. Comme le gondolement du revêtement de vinyle de l'étage, les craquements des planchers ainsi que les fissures capillaires aux plinthes et aux quarts-de-rond constituent des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux, ces réclamations sont rejetées. La portion du soffite d'aluminium qui n'est pas de la couleur choisie par les bénéficiaires ne constitue pas une malfaçon mais une mésentente contractuelle non couverte par le plan de garantie. Les bénéficiaires ont dénoncé à l'entrepreneur les problèmes de finition du plancher au bas de la porte de la salle à manger et l'ouverture des clapets de la sortie de sécheuse après l'expiration de la garantie pour malfaçons; pour ce motif, la réclamation est rejetée. Les bénéficiaires devront faire ajouter des manettes de contrôle aux sorties d'air de l'unité de chauffage afin de régler le balancement de la climatisation, car ces travaux n'étaient pas prévus au contrat. L'apparition de taches blanches sur la pierre de façade n'est pas une malfaçon. La réclamation des bénéficiaires quant au gondolement du plancher de bois du salon est accueillie puisqu'il s'agit d'un vice caché. Il en va de même du problème d'infiltration d'eau au plafond de la cuisine.
CAROLE BRODEUR et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra utiliser la méthode corrective proposée par l'expert Huard pour résoudre le problème des égratignures sur les planchers, soit un sablage de surface. Quant à l'égratignure de l'émail de la baignoire, vu les trois tentatives de correction de l'entrepreneur, il y a lieu de condamner l'administrateur à faire exécuter les travaux par un sous-traitant de son choix. Comme les travaux correctifs apportés aux «fascias» les ont rendus conformes, la réclamation des bénéficiaires à cet égard est rejetée. La demande des bénéficiaires afin qu'il soit déclaré que l'installation des tuyaux au sous-sol n'avait pas été faite selon les règles de l'art est rejetée puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré un intérêt juridique permettant de justifier une pareille demande.
JOSÉE PEDNEAULT et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18 et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires habitent le bâtiment depuis sa réception, soit vers le 1er juin 2000. Une première dénonciation à l'administrateur relativement à des bruits de craquement aux planchers a été faite le 21 janvier 2002, soit à l'intérieur d'un délai de cinq ans après la réception du bâtiment mais plus de six mois après l'occurrence du problème. Les bénéficiaires demandent que celui-ci ainsi qu'un problème de gel de tuyauterie soient reconnus comme des vices majeurs apparus dans les cinq ans suivant la fin des travaux afin de pouvoir profiter de la garantie de l'administrateur. Les bénéficiaires ont reconnu qu'ils n'ont pas été empêchés de présenter leurs réclamations à l'administrateur à l'intérieur du délai; invoquant plutôt leur ignorance des critères d'application -- pourtant mentionnés au contrat de garantie --, ils ne se sont pas déchargés de cette obligation. On ne peut faire fi des délais, et le maintien de la décision de l'administrateur est donc de mise, indépendamment de l'opinion de l'arbitre quant aux dangers et aux risques d'atteinte à la structure et à l'intégrité du bâtiment. Les bénéficiaires n'ayant obtenu gain de cause sous aucun des aspects de leurs réclamations, les coûts d'arbitrage seront partagés entre eux et l'administrateur.
ELIZABETH RAKOWSKI et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES INVESTISSEMENTS OIS (1997) INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En ce qui a trait au claquage des tuyaux de plomberie, comme le problème a été dénoncé et corrigé mais qu'il est réapparu au cours de l'année suivante, l'administrateur ne peut se retrancher derrière le délai de dénonciation d'une malfaçon pour refuser d'exécuter les travaux. Il n'aura toutefois pas à intervenir pour corriger les carreaux de céramique fissurés à côté du bain puisque le sous-traitant ayant effectué la pose de la céramique avait remarqué une anomalie dans l'installation du bain par l'entrepreneur et a décidé de poser quand même les tuiles, sans corriger le défaut. La gouttière de la galerie ne possédant pas de chute, contrairement à ce qui était prévu aux plans, l'administrateur devra y installer une façade. Les problèmes de mouches et de coccinelles dans les fenêtres peuvent difficilement être reliés à une malfaçon ou à un vice de construction, car l'obligation de ventiler l'entretoit laisse nécessairement des ouvertures. L'administrateur devra ajuster les charnières de la porte entre la maison et le garage puisque cela n'a jamais été fait. L'installation de l'échangeur d'air dans les chambres est conforme aux normes du manufacturier et du Code national du bâtiment 1995. Étant donné qu'aucune semelle de fondation n'a été prévue près du muret de béton ni aucun système d'alimentation en eau, ces réclamations sont rejetées. Le mauvais alignement de la plinthe de la salle de bains à l'étage par rapport à la céramique est une malfaçon mineure qui était décelable lors de la prise de possession; l'administrateur n'a donc pas à intervenir à ce sujet. L'administrateur devra également s'assurer que le poteau de l'escalier soit plus rigide.
PHILIPPE FRENETTE, demandeur bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION ROBERT QUIRION INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
En janvier 2005, la bénéficiaire a fait exécuter des travaux urgents de réparation à sa résidence vu le gel de la tuyauterie d'alimentation en eau de sa machine à laver, la présence d'eau usée dans son bassin de captation et les odeurs nauséabondes qui s'en échappaient. La demanderesse conteste la décision de l'administrateur au motif que ce dernier, bien qu'ayant reçu copie des factures, ne s'est pas prononcé quant à leur remboursement par l'entrepreneur. Prenant acte de la décision verbale rendue à l'audience par l'administrateur, il y a lieu de condamner l'entrepreneur à payer à la bénéficiaire la somme de 230 $, représentant les coûts des travaux correctifs.
SYLVIA DÉSILETS, bénéficiaire demanderesse, et GROUPE MICHVAC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le robinet de la salle de bains de l'étage fait partie des équipements prévus au contrat et installés par l'entrepreneur, ce dernier devra prendre les mesures qui s'imposent pour que la pression soit normale. L'arbitre n'a pas compétence pour juger de la réclamation de la bénéficiaire à la suite du vol des fils de son cinéma maison. En ce qui a trait aux travaux de réparation du plafond rendus nécessaires à cause de l'installation des nouveaux fils, le plan de garantie ne couvre pas les matériaux achetés et payés par la bénéficiaire elle-même, raison pour laquelle la réclamation est rejetée. Comme les différentes fissures dont se plaint la bénéficiaire sont des défauts minimes, il ne s'agit pas de malfaçons couvertes par la garantie. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé que la pose de gypse dans le rangement sous l'escalier du sous-sol était prévue au contrat, la réclamation est rejetée. La différence de teinte entre les marches de l'escalier n'est pas inacceptable, contrairement à ce qu'avance la bénéficiaire; il n'y a donc pas malfaçon. Le décalage des lattes de bois franc révèle un effet d'alignement, mais il s'agit d'un défaut mineur, et la réclamation de la bénéficiaire à cet effet est rejetée. La décision de l'administrateur est également maintenue en ce qui a trait à l'échappée de l'escalier du sous-sol puisque la bénéficiaire n'a pas démontré que les mesures étaient en contravention avec le Code national du bâtiment 1995. La pompe et le puisard de la bénéficiaire dans la chambre froide n'ayant pas gelé à ce jour, sa réclamation à ce sujet est rejetée. La preuve prépondérante montre que le ventilateur de la salle de fournaise ne vibre pas de façon anormale et, pour ce motif, la décision de l'administrateur doit être maintenue. L'entrepreneur devra s'assurer que les robinets s'ouvrent et se ferment dans le même sens que les autres robinets de la maison. L'installation électrique ne contrevient pas au Code national du bâtiment 1995, et la réclamation de la bénéficiaire relative à l'absence d'interrupteurs tripolaires est rejetée. La bénéficiaire ne s'étant pas déchargée de son fardeau de preuve en ce qui a trait à l'installation de l'éclairage inadéquat sous les armoires, il n'y a pas lieu d'intervenir. Comme l'entrepreneur s'est engagé à insonoriser le mur de la chambre et que cela n'a pas été fait, il devra apporter les corrections nécessaires. La finition du trou autour du tuyau du bidet devra être parachevée à l'aide d'un anneau fourni par la bénéficiaire. La décision de l'administrateur concernant la fissure à la dalle de béton est maintenue puisque la bénéficiaire n'a pas prouvé qu'il s'agissait d'une malfaçon. L'entrepreneur devra s'assurer que toutes les cales de l'escalier sont bien collées afin d'éviter à long terme le craquement de l'escalier. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé ses prétentions en ce qui a trait à l'évacuation de l'eau de condensation du système central et de l'étanchéité des murs du garage au monoxyde de carbone, la décision de l'administrateur est maintenue. L'entrepreneur devra corriger le filtre électronique installé sur la fournaise afin que ce dernier ne fasse pas de bruit. La demande de la bénéficiaire en ce qui a trait à l'installation de la thermopompe est également rejetée. Les honoraires extrajudiciaires de l'expert de la bénéficiaire devront être remboursés par l'entrepreneur dans une proportion de 25 %.
GENEVIÈVE ROCHART, bénéficiaire demanderesse, et LA MAISON BOND INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 106, et 124
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur n'ont jamais procédé à la réception de l'immeuble, étant paralysés par d'importantes divergences. De ce fait, et contrairement à la position de l'administrateur en la matière, les délais prévus au plan de garantie ne s'appliquent pas, conformément à la décision arbitrale dans Viau et Construction et rénovation Clément et Mario inc. (O.A.G.B.R.N., 2002-10-30), SOQUIJ AZ-50405168, et toutes les réclamations des bénéficiaires sont réputées avoir été faites au moment de la réception du bâtiment. L'arbitre fixe la date de réception aux fins du calcul des délais de nouvelles réclamations au 27 juillet 2002. L'administrateur, qui a traité 87 demandes des bénéficiaires, n'a pas traité l'ensemble de leurs revendications. Les bénéficiaires disposent de 30 jours pour présenter une liste des déficiences non traitées par l'administrateur et qui devront l'être comme si elles avaient été dénoncées avant la réception du bâtiment. Parmi les 87 éléments à corriger traités, 57 ont été soumis à l'arbitrage par l'une ou l'autre des parties; ils portent principalement sur des problèmes de structure, de revêtement extérieur, d'infiltrations d'eau et de finition intérieure ainsi que sur les obligations contractuelles de l'entrepreneur. Sur les 27 décisions de l'administrateur contestées par l'entrepreneur, 9 ont été modifiées ou précisées en sa faveur. La décision obligeant l'entrepreneur à préparer les murs pour l'installation d'un foyer est maintenue, mais celle l'obligeant à installer le foyer, fondée sur une version du formulaire «Modifications au contrat» portant la signature de l'entrepreneur après la mention «Payé 3.11.2002 -- Chèque #907» et annoté par la suite par les bénéficiaires pour ajouter l'installation d'un foyer, est annulée. La copie non annotée de l'entrepreneur est la seule faisant foi de l'entente. La décision de l'administrateur prévoyant la correction du briquetage est précisée: elle ne peut signifier que la maçonnerie doit être refaite au complet. Faute de mention au contrat que le parement doit être en aluminium, le parement en vinyle n'a pas à être changé. L'obligation de prévoir un système de chauffage distinct pour le garage est suspendue, celui-ci servant de salle familiale. Ce n'est que lors du changement d'usage que l'entrepreneur devra procéder à rendre le tout conforme aux normes. La décision d'apporter tous les correctifs requis pour réduire les craquements des planchers est maintenue, mais limitée à la zone où ils ont été constatés, soit à l'étage. L'entrepreneur est tenu d'installer les luminaires; cependant, c'est aux bénéficiaires qu'il incombe de les fournir. La décision de remplacer les portes de bois de la salle de bains par des portes vitrées à deux battants est annulée en présence d'un crédit de 120 $ constaté par une modification contractuelle. Pour ce qui est des frais d'entreposage et de déménagement, le dialogue de sourds et les retards dans le choix de certains matériaux et accessoires par les bénéficiaires en sont partiellement la cause. La décision est modifiée pour imputer la moitié de ces coûts à l'entrepreneur. Sur les 30 décisions contestées par les bénéficiaires, 6 sont modifiées et d'autres, précisées. Les bénéficiaires ont interféré dans les travaux visant à mettre fin à l'infiltration d'eau par la porte-fenêtre arrière au sous-sol. Ils ne peuvent choisir de les faire exécuter par un autre entrepreneur. Ils devront faciliter l'accès à l'entrepreneur, qui a le choix des moyens d'exécution et est tenu à une obligation de résultat. Les questions relatives à la tuyauterie des toilettes, aux égratignures au fond de la baignoire, à l'absence de détecteur de fumée relié au sous-sol et à la modification de l'escalier métallique extérieur sont rejetées par l'administrateur parce qu'elles ont été soumises hors délai eu égard à leur gravité. Or, les délais ne courent pas parce que l'acceptation de l'immeuble n'a pas eu lieu. L'administrateur devra statuer de nouveau sur ces points. La décision ayant refusé le déplacement de la chaudière à air chaud et du réservoir à eau chaude est annulée, ceux-ci ayant été installés, par insouciance ou incurie, à l'emplacement devant recevoir l'escalier du sous-sol, sans tenir compte des avis et plans déposés. L'isolation du plafond du garage devra être effectuée selon les indications de l'expert de l'entrepreneur, celui des bénéficiaires ayant perdu sa crédibilité pour avoir agi à titre de procureur de ceux-ci. Malgré l'acceptation par les bénéficiaires des travaux correctifs apportés au seuil de la porte-fenêtre arrière au rez-de-chaussée, ces travaux n'ont pas réglé le problème d'infiltration d'eau. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires. En ce qui a trait aux frais d'expertise qu'ils ont engagés, la présentation des factures après que la preuve a été close, bien que non conforme et ne laissant pas la possibilité d'interroger les experts, s'explique par la connaissance limitée des règles de procédure par les bénéficiaires et ne devrait pas les pénaliser. Pour ce qui est du quantum, les factures d'inspection préachat sont exclues, ainsi que la moitié des frais de témoignage de l'expert des bénéficiaires, qui a agi à titre de procureur. Un autre rapport n'ayant été d'aucune utilité, les frais de 1 265 $ sont irrecevables. Les coûts de l'arbitrage sont partagés au prorata du nombre de demandes d'arbitrage. L'administrateur et l'entrepreneur se partagent également 27/57, et l'administrateur supporte seul 30/57 de l'ensemble des coûts de l'arbitrage.
PIERRE GINGRAS et une autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION PENTIUM 3395383 CANADA INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9999
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme la bénéficiaire se plaint de craquements du plancher de l'étage et que l'administrateur n'a pas rendu de décision à cet effet, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter les correctifs requis pour que la situation cesse. Les murs recouverts de crépi ne sont pas munis de joints de dilatation verticaux ou horizontaux, ce qui a causé des fissures. L'administrateur allègue que la situation actuelle n'est pas la même qu'au moment de l'inspection et que l'arbitre ne doit tenir compte que des vices qui existaient au moment de l'inspection. Or, puisque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs vise la protection des consommateurs, il y a lieu d'interpréter la situation en faveur de la bénéficiaire. L'entrepreneur devra donc colmater les fissures au parement d'agrégat des murs de côté et arrière du bâtiment. Étant donné que la bénéficiaire n'a pas dénoncé les carreaux de céramique poinçonnés à la salle de bain, sa réclamation à ce sujet est irrecevable. La bénéficiaire n'ayant pas réussi à démontrer une erreur dans la décision de l'administrateur concernant sa réclamation quant aux fissures à la dalle de béton au sous-sol, sa réclamation est rejetée. Comme le fini de la robinetterie du bidet est endommagé et que la cause la plus probable est un défaut de fabrication, l'entrepreneur devra procéder à son remplacement. Le balcon arrière présente une pente normale pour l'égouttement des eaux de pluie; la décision de l'administrateur est donc maintenue sur ce point. Par ailleurs, la réclamation de la bénéficiaire visant le crépi des murs de fondation sous le parement d'agrégat des murs de l'étage doit être rejetée puisque, même s'il s'agissait d'une malfaçon, elle ne serait pas de nature à nuire à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, de sorte que la garantie ne s'applique pas.
KATIA BUSTROS, bénéficiaire appelante, et HABITATIONS LUXIM INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant à l'absence de colonne de béton au balcon est rejetée puisque ce problème a été dénoncé plus d'un an après la réception du bâtiment. Leur réclamation visant la peinture doit également être rejetée, car la dénonciation a été faite plus de six mois après la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux fissures aux joints de gypse, les articles 12 paragraphe 2 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et 4.2 du plan de garantie empêchent toute réclamation, la situation étant attribuable au comportement normal des matériaux. Il y a de légers interstices aux lattes de plancher de bois franc mais, comme la dénonciation a eu lieu plus de six mois après la découverte du problème, la réclamation doit être rejetée. Par ailleurs, l'arbitre n'a pas compétence pour entendre la réclamation des bénéficiaires concernant les fissures au garde-corps, puisqu'ils y ont effectué eux-mêmes des réparations. Il en est de même pour la réparation du moteur du bain tourbillon, car ce point constituait un supplément par rapport au contrat initial, pour lequel le plan de garantie ne s'applique pas. L'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires afin de réparer les fissures au joint de maçonnerie étant donné qu'il s'agit d'un vice de construction.
MICHEL POIRIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION LAMTEL INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Bien que l'entrepreneur n'ait pas livré aux bénéficiaires une résidence avec une façade entièrement en brique comme le prévoyait le contrat, une telle erreur ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment; il s'agit simplement d'une mésentente contractuelle, à l'égard de laquelle le tribunal n'a pas compétence. Cette partie de la réclamation est donc rejetée. La réclamation quant aux fenêtres et à la porte-fenêtre doit être rejetée puisque le fait qu'elles n'aient pas les dimensions prévues ne contrevient à aucune norme de sécurité et n'est pas de nature à porter atteinte à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Il en est autrement de la fenêtre du sous-sol, dont la dimension est contraire à la norme 9.7.1.3 du Code national du bâtiment 1995, et que l'entrepreneur devra remplacer d'ici le 31 mai 2006. Les bénéficiaires sont insatisfaits de la méthode suggérée par l'entrepreneur pour corriger l'arrimage du bain. Or, comme le choix de la méthode corrective appartient à ce dernier, il n'y a pas lieu d'intervenir. La réclamation visant la porte d'entrée est également rejetée, car il n'y a pas de bosses ou d'égratignures comme le prétendent les bénéficiaires. Par ailleurs, le trou près de la serrure étant dû à leur installation d'une poignée différente, il s'agit d'une malfaçon qui n'est pas couverte par le plan de garantie (art. 12 paragr. 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La réclamation concernant le boyau d'alimentation en gaz du foyer doit être rejetée: la longueur du boyau est suffisante pour permettre le raccordement à une bonbonne à l'aide d'une rallonge si les normes l'exigent. L'entrepreneur n'aura pas non plus à installer un plancher de lattes de chêne au sous-sol puisque le bénéficiaire n'a pas dénoncé cette malfaçon dans la liste d'inspection préétablie.
LOUISE BOURRET et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS ROBIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ne leur ayant pas fourni de formulaire de réception du bâtiment ni une copie du plan de garantie dans une langue qu'ils comprennent, les bénéficiaires sont exemptés de l'obligation de dénoncer dans un délai raisonnable les vices que comporte leur résidence. La décision de l'administrateur est maintenue quant aux problèmes d'ajustement des portes intérieures, aux fissures de retrait et au refus par l'entrepreneur de signer le formulaire de remboursement des taxes. Ce dernier devra toutefois installer un humidificateur dans le système de chauffage central, le tuyau de drainage des eaux de condensation de l'unité de climatisation au système de chauffage central ainsi que le couvercle manquant à la fosse de retenue du sous-sol, réparer la fuite d'eau des toilettes à l'étage et refaire la finition du plafond de la chambre principale. Il devra également réparer la fuite d'eau au plafond de l'étage près de la mezzanine et refaire la finition de ces surfaces, en plus d'enfoncer les clous qui ressortent des marches de bois non finies, de fixer les carreaux du parquet dans la chambre principale et de refaire le coulis au pourtour de la salle de bains.
AMALA CHERUBIM et un autre, bénéficiaires appelants, et KOMELCO LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 17, 27, 78, 116, 137, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les réclamations des bénéficiaires visant la réfection du crépi et du balcon, le bruit à la tuyauterie d'alimentation d'eau dans la douche ainsi que le nettoyage du revêtement de brique doivent être rejetées puisque l'administrateur a rendu une décision en leur faveur. Ils devront attendre que l'entrepreneur exécute les travaux et pourront par la suite présenter une nouvelle demande d'arbitrage s'ils ne sont pas satisfaits du travail effectué.
FERNAND FORTIER et une autre, bénéficiaires, et INNOMAX LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires selon laquelle l'entrepreneur aurait dû installer des poteaux à l'avant-toit d'une dimension de six pouces sur six pouces au lieu de quatre pouces sur quatre pouces doit être rejetée puisqu'il s'agit d'une situation apparente qui aurait dû être dénoncée lors de la réception du bâtiment. Comme aucune disposition du Code national du bâtiment 1995 ne prévoit de dimension limite pour un porte-à-faux supportant les solives d'un balcon, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée étant donné qu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Ils se plaignent également des différentes teintes des joints entre les briques de leur résidence mais, ces différences n'étant pas de nature à nuire à la solidité et ou à la durabilité de l'ouvrage et ne constituant pas une malfaçon au sens du règlement, la réclamation est rejetée. L'isolation de l'entretoit est suffisante, car elle respecte les normes gouvernementales applicables. Pour ce motif, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois procéder au remplacement de l'aluminium de tous les poteaux extérieurs. Comme le fait que le bain soit installé à angle droit plutôt qu'en biais ne constitue pas une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. De plus, les bénéficiaires n'ayant pu apporter la preuve que le cadre en aluminium des fenêtres arrière était compris dans le coût de construction, leur réclamation est rejetée.
MADELEINE ROY et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS DENIS BOURGAULT ENR., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à l'amendement de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est rejetée puisqu'il n'en résulte pas une demande entièrement nouvelle. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires pour s'assurer que le mur du garage est étanche aux gaz, car la situation actuelle constitue une malfaçon. Bien que le robinet mural du garage sorte du mur de quelques pouces, cette situation ne constitue pas une malfaçon. L'entrepreneur devra également corriger les «fascias» d'aluminium extérieurs gondolés et asymétriques, la situation étant de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La finition d'aluminium au pourtour de la porte de garage comporte peut-être quelques défauts, mais il s'agit de légères imperfections qui ne sauraient être qualifiées de malfaçons au sens du règlement. La réclamation des bénéficiaires visant le non-respect des spécifications quant aux encastrements de leurs électroménagers ne peut être accueillie puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Il en va de même de l'absence de bordure de granit derrière la cuisinière, car il s'agit d'une question de parachèvement. L'entrepreneur devra corriger le sablage et le vernissage de l'escalier et de la main courante menant à l'étage ainsi que de l'escalier menant au garage étant donné que la situation est de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La réclamation relative aux égratignures sur le plancher du second étage est rejetée puisqu'il s'agit d'égratignures très mineures qui ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les problèmes de joint apparents ne sont pas des malfaçons, ces parties de la réclamation sont également rejetées. Les frais d'expertise des bénéficiaires sont à la charge de l'administrateur.
JOSÉE PEDNEAULT et un autre, bénéficaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 10, 17, 18, 19, 22, et 139
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires concernant les pièces décoratives aux colonnes de la tourelle, les fluorescents sous les armoires de cuisine, l'ouverture dans la fondation pour le futur poêle et la pièce décorative au pignon en façade doivent être rejetées puisque ces éléments de parachèvement des travaux n'ont pas été dénoncés dans la liste préétablie de réception du bâtiment. En ce qui concerne la réparation du pavé et la pose de polymère à la voie d'accès et au trottoir, elle doit également être rejetée, car la situation est exclue du plan de garantie (art. 4.9 du plan). Le fait de devoir actionner la chasse d'eau deux fois pour entraîner une évacuation suffisante d'eau ne constitue pas une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décision de l'administrateur est également maintenue quant aux dommages aux marches de l'escalier extérieur avant. Le fait pour l'entrepreneur d'avoir utilisé des planches comme pontage de la toiture au lieu de panneaux de contreplaqué ne constitue pas non plus une malfaçon entraînant l'application du plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire installer une sortie de ventilation au garage: le problème de ventilation constitue une omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art, porte atteinte à la qualité du bâtiment et à la sécurité des usagers et empêche ces derniers d'utiliser le garage pour les fins auxquelles il est destiné. Comme le clouage du revêtement du plancher ne constitue pas une exécution défectueuse du travail, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation des bénéficiaires. L'administrateur devra toutefois faire corriger la toiture entre la tourelle et la lucarne, les problèmes d'infiltration d'eau à cet endroit constituant un vice caché. Les bardeaux d'asphalte devront donc être enlevés et des panneaux de contreplaqué devront être posés sur les planches de bois comme support et matériaux de couverture.
JACQUES GASSE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS PELLETIER ET FRÈRES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le bénéficiaire a fait parvenir une lettre dans laquelle il informe l'entrepreneur de son intention de contester la décision rendue par l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier en ce qui a trait à l'absence de compétence de l'arbitre pour statuer sur certains des points est rejetée puisque le bénéficiaire a clairement indiqué son intention de contester tous les points de la décision de l'administrateur. Le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas reçu d'avis de fin des travaux et l'inspection des parties communes lors de la réception du bâtiment n'ayant pas été faite, il y a lieu de considérer que les malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux réclamations visant la finition extérieure inachevée au-dessus des fenêtres et des marquises, l'absence de système de retenue à la porte d'entrée et la finition manquante sur les boîtes de fonction électrique est maintenue puisqu'il s'agit de travaux de parachèvement. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra procéder aux travaux requis pour mettre fin aux infiltrations d'eau, car la situation est due à une mauvaise installation de la porte. L'administrateur devra également procéder au calfeutrage des portes et fenêtres et réaliser des travaux afin d'uniformiser le revêtement extérieur étant donné que le travail a été fait de façon non conforme aux règles de l'art. Comme le dommage au luminaire extérieur a été causé par la porte, il s'agit d'une utilisation non conforme du bâtiment par le bénéficiaire et l'administrateur ne saurait en être tenu responsable. La réclamation relative à l'aspect général du revêtement extérieur aux étages est rejetée puisque les légères nuances de couleurs ne constituent pas une malfaçon. Celle visant l'ondulation du revêtement d'aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres est également rejetée. Les réclamations quant aux bruits d'impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit et au bruit causé par l'écoulement de l'eau dans un conduit d'évacuation de plomberie sont rejetées puisque le Code national du bâtiment 1995 ne contient pas de norme précise à cet effet: il ne peut donc s'agir d'une malfaçon. Comme aucune preuve de malfonctionnement n'a été présentée concernant la pente d'égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci devra procéder à des travaux afin d'empêcher le dégoulinement de l'eau de la terrasse sur le mur de béton. Comme la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure découle du comportement normal de ce matériau, la réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée. Il en est de même pour la courbure abrupte de l'entrée du garage puisque le règlement exclut ce genre de réclamation. Aucune démonstration n'ayant été faite de l'existence d'un problème concernant les joints d'expansion au parement de brique, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à la corrosion au bas de l'escalier est également rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE CARRÉ ROSEMONT-BOYER», bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 35, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
L'entrepreneur n'ayant pas installé d'échangeur d'air comme il s'était engagé à le faire, et ce manquement lui ayant été dénoncé au moment de la réception du bâtiment, il devra le fournir et l'installer tel que convenu. Le robinet de la baignoire, qui coule par la tête de la vanne, est défectueux. Il s'agit d'un vice de fabrication qui n'était pas apparent au moment de la réception du bâtiment, raison pour laquelle cette partie de la réclamation est recevable. L'entrepreneur devra ainsi réparer le problème. À défaut pour l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs exigés, l'administrateur devra les faire exécuter par un autre entrepreneur.
NADIA DUCHESNE et un autre, bénéficiaires, et DOMICILEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, et 140
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée. Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur était fondé à faire exécuter les travaux par un autre entrepreneur à la suite de la décision sur la réclamation des bénéficiaires puisque le comportement de l'entrepreneur démontre qu'il n'avait pas l'intention de faire face à ses obligations. Quant à la réclamation de l'entrepreneur visant la modification de la somme déposée en fidéicommis par les bénéficiaires, elle doit être rejetée, car l'arbitre n'a pas compétence pour déterminer «toute somme encore due» à laquelle il est fait référence à l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur devra par ailleurs effectuer les réparations requises afin de rendre acceptable la surface en béton des balcons avant et arrière. La réclamation des bénéficiaires en ce qui concerne l'ajout d'une main courante est rejetée puisque, pour leur type d'escalier, le Code de construction n'en exige qu'une seule. Il y a lieu de prendre acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires pour réparer le revêtement de vinyle extérieur et installer un compteur d'eau.
BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur demandeur, et LYNE LEBLANC, bénéficiaire demanderesse, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'installation et la pose du parement de vinyle du côté de la rue équivalent à un vice caché et comportent un niveau de gravité assimilable à un vice majeur. Comme la situation a été dénoncée dans les délais, l'administrateur devra faire corriger et parachever ces éléments, en plus de l'installation des sorties de ventilation, du robinet extérieur et des luminaires puisqu'il s'agit d'accessoires au vice caché mentionné précédemment.
GAÉTAN DUFOUR, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RÉNOVATION RENÉ GAUTHIER INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire ayant dénoncé l'installation d'une baignoire d'une dimension inférieure à celle commandée dans un délai de 10 mois suivant la réception du bâtiment, il y a lieu de rejeter sa demande d'arbitrage. Le bénéficiaire devra donc supporter 100 $ des frais d'arbitrage, le solde devant l'être par l'administrateur.
DOMINIC BÉRUBÉ, bénéficiaire, et S.I.M.A. CONSTRUCTION (9041-8930 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires visant la finition du foyer et les moulures non peintes au garage doivent être rejetées puisque la situation n'a pas été dénoncée au moment de la réception du bâtiment. En ce qui a trait au modèle de la porte de service du garage, il y a lieu d'accueillir la réclamation, celle installée n'étant pas conforme au contrat. La réclamation quant aux travaux à la louvre est également accueillie, de même que la peinture des luminaires dans le soffite, étant donné que cette situation n'a pas été corrigée par l'entrepreneur. Il en est de même pour l'aluminium bosselé sur le boîtier de la porte avant. Les fissures à la dalle du garage et au parement d'agrégat n'auront toutefois pas à être corrigées, car elles sont attribuables au comportement normal des matériaux, situation non couverte par le plan de garantie. La réclamation visant la performance du bain tourbillon est également rejetée puisque le plan de garantie ne s'applique pas à cet égard.
NANCY MURPHY et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 19
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La décision de l'administrateur d'ordonner à l'entrepreneur de remplacer le tiroir inutilisable ainsi que le comptoir prémoulé et de centrer le lavabo pour permettre l'usage normal du tiroir doit être confirmée puisque cela rendrait le meuble-lavabo conforme aux règles de l'art. L'entrepreneur n'ayant présenté aucune preuve que la décision de l'administrateur est mal fondée en ce qui a trait à l'emplacement problématique de la soupape d'arrêt d'eau, il n'y a pas lieu d'intervenir. C'est également à bon droit que l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de remplacer la fenêtre latérale de la porte d'entrée principale étant donné que ce dernier s'était engagé à le changer au moment de la réception du bâtiment. Il en est de même pour le crépi à la fondation, car ce problème a été dénoncé dans les délais prescrits par la bénéficiaire.
CONSTRUCTIONS ARSENAULT & FRÈRES, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RAYMONDE HAUSSMAN-ELBAZ, bénéficiaire
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 124
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La réception du bâtiment a eu lieu le 3 juin 2003 et la bénéficiaire a pris possession de son condominium le lendemain. Elle a fait faire des travaux de peinture et de menuiserie jusqu'au 13 juin suivant. Le 21 juillet, lors de son emménagement, elle a constaté un dégât d'eau provoqué par une fuite du réservoir de la toilette, ce qui a endommagé les planchers de bois dans plusieurs pièces du condominium. Elle a immédiatement coupé l'approvisionnement d'eau du réservoir. L'entrepreneur a été avisé de la situation à la fin de la période des vacances annuelles de la construction, le 28 juillet, et un plombier est venu le jour même serrer les vis d'ancrage du réservoir, mettant fin à la fuite d'eau. Les dégâts causés au plancher n'ont toutefois pas été réparés. Aucune preuve n'a été apportée pour soutenir que les travaux effectués par la bénéficiaire auraient mené à un déplacement accidentel de la toilette, et donc aux fuites d'eau. Les dégâts causés, qui ont rendu les planchers de bois inutilisables, constitueraient donc une malfaçon, qui a été dénoncée dans les délais prévus. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires, et notamment refaire les portions de plancher qui ont été endommagées.
MONIQUE ANDRÉE BEAUDIN, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES POLYCEPT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 18, 21, 29, 52, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra exécuter les correctifs requis afin d'ajuster la porte entre le garage et la maison et le plafond du sous-sol. Il devra également corriger les têtes de vis apparentes et les soulèvements de cornières et de rubans qui ne résultent pas du comportement normal des matériaux, aux endroits qui auront été indiqués par les bénéficiaires et l'entrepreneur. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui a trait au problème de formation de glace sur les toitures, aux planchers froids et au gel de tuyaux et, conformément aux termes de cette entente, d'ordonner à l'entrepreneur de payer les frais d'expertise des bénéficiaires.
VIVIANE HUDON et un autre, bénéficiaires demandeurs, et 9003-6187 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra prendre les moyens appropriés pour corriger la pression d'eau dans la baignoire des bénéficiaires, en plus de leur fournir la moulure requise au pourtour de la baignoire afin qu'ils puissent procéder à son installation. Il devra également ajuster la porte afin de la rendre conforme aux règles de l'art et fournir aux bénéficiaires une boîte pour le dessus des armoires de cuisine. Le joint de 45 degrés aux comptoirs de la cuisine devra être rendu conforme aux règles de l'art. L'entrepreneur devra aussi remplacer les vis du trop-plein de la baignoire, qui sont rouillées. Le manque de plâtre dans la salle de bains devra être corrigé, en plus du problème de gouttières, pour lequel l'entrepreneur devra abaisser le terrain fini vis-à-vis de la descente de gouttière. L'entrepreneur devra en outre corriger le problème des clous rouillés afin que ces derniers ne soient pas apparents près de la porte d'accès avant et aménager une trappe d'accès au comble du garage à l'endroit choisi par les bénéficiaires. Comme le fonctionnement de la fenêtre de la chambre principale est normal, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à ce sujet est rejetée. Le ventilateur de la salle d'eau étant conforme aux règles de l'art, cette partie de la réclamation est également rejetée, et il en va de même de celle concernant l'écart vertical de un quart de pouce sur la hauteur des armoires de cuisine, qui n'attire pas l'attention et ne cause pas de problème de fonctionnement des portes. L'entrepreneur devra poser les tablettes des armoires de la cuisine et remplacer les deux fenêtres fixes installées dans la salle à manger par deux fenêtres ouvrantes à manivelle. Les réclamations des bénéficiaires visant les agrégats à l'avant de la maison, les plinthes électriques tachées de peinture et le manque de peinture sur un mur extérieur du salon sont rejetées puisqu'il n'y a pas malfaçon. L'entrepreneur devra toutefois corriger la peinture sur la douche. Bien que le sommet du garage soit plus bas que sur les plans, il n'y a pas lieu d'intervenir, car une telle installation ne modifie en rien l'apparence générale de la maison. Les réclamations à l'égard du ventilateur de la cuisinière, de l'ajustement des portes intérieures, du renfort de la porte de douche, du papier noir en périphérie du toit, du terrassement, des prises électriques extérieures, de l'entrée d'eau et de l'escalier de béton avant sont aussi rejetées, aucune malfaçon n'ayant été prouvée. L'entrepreneur devra toutefois apporter des modifications à l'isolation et au coupe-vapeur de la solive de rive afin que les normes du Code national du bâtiment 1995 soient respectées. Le ventilateur de la toiture du garage n'aura pas à être corrigé puisque l'installation actuelle est conforme aux exigences du code. La réclamation des bénéficiaires relative au décollement du mur arrière de la maison vis-à-vis du comptoir de cuisine est également rejetée, tout comme celle visant les fissures dans la dalle de béton du plancher du sous-sol. Comme les fissures aux finis de gypse et aux joints du pointage du plancher de la cuisine ainsi que les craquements de plancher à l'étage sont attribuables au comportement normal des matériaux, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à cet égard doit être rejetée.
JOCELYNE LALONDE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONCEPTS D'HABITATION PIERRE MÉNARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause