Régie du bâtiment du Québec
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MYLÈNE BREAULT et FRANÇOIS TROUVÉ, bénéficiaires, et EXPERT MAISON INC. F.A.S.R.S. GOSCOBEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
MICHELINE LEBLANC, bénéficiaire, et EXPERT MAISON INC. F.A.S.R.S. GOSCOBEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'octobre 2018. À l'occasion de travaux de terrassement effectués à l'automne 2020, ils ont appris qu'il était nécessaire de construire des margelles autour des 3 fenêtres situées au sous-sol. Ils ont fait exécuter ces travaux, sans préalablement consulter l'entrepreneur. En décembre 2020, les bénéficiaires ont réclamé à ce dernier les frais d'installation des margelles. Au mois de juillet 2021, ils ont dénoncé à l'administrateur le fait que le niveau des fondations de leur résidence était trop bas et qu'ils avaient par conséquent dû installer les margelles. L'administrateur a conclu que la dénonciation était tardive, que le problème constaté n'était pas de nature à rendre l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné et que la réclamation devait être rejetée. Cette décision doit être maintenue. En effet, lorsqu'ils ont appris que des margelles devaient être installées, les bénéficiaires auraient d'abord dû joindre l'entrepreneur. Par ailleurs, le plan de garantie ne couvre pas les travaux effectués par des tiers, sauf dans des cas exceptionnels, en particulier lorsqu'il s'agit de mesures conservatoires. Or, l'ajout de margelles ne constituait pas une telle mesure. En ce qui a trait au niveau des fondations, les bénéficiaires n'ont pas démontré la présence d'un vice caché.
Sylvie Tremblay et Michael Descheneaux, bénéficiaires, et Guilmain Design Inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
L'administrateur a rendu une décision relative à différents problèmes touchant la fondation de l'immeuble des bénéficiaires. Il y a lieu de donner raison à ceux-ci relativement à la présence d'humidité sur la surface extérieure du mur de fondation arrière et à la base du mur du garage. À la lumière des déficiences observées lors de la construction de l'enveloppe de l'immeuble jumelé à celui des bénéficiaires et des dommages constatés à l'enveloppe de leur propre immeuble, ces derniers ont fait la preuve du bien-fondé de leur réclamation à cet égard. Pour les mêmes motifs, il y a lieu d'accueillir leur réclamation relative à la présence d'humidité à la base du mur du garage. En ce qui concerne la membrane hydrofuge recouvrant la fondation, l'administrateur a reconnu s'être fié à l'expertise effectuée dans l'immeuble jumelé. Le Tribunal accueille donc la réclamation à cet égard. L'administrateur devra effectuer une expertise pour déterminer si une membrane bitumineuse a été installée. Enfin, la crainte que suscitent les malfaçons touchant l'immeuble jumelé convainc le Tribunal d'accueillir la réclamation relative à la fissure observée dans la fondation. L'administrateur avait jugé que celle-ci n'était pas suffisamment importante pour commander l'intervention de l'entrepreneur.
ROSANNA DI PERNA et GEORGE LIAKOPOULOS, bénéficiaires, et 9122079 CANADA INC. / LES JARDINS LAVOIE, entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
Le bénéficiaire a fait l'acquisition de sa résidence en novembre 2013. Au mois d'octobre 2017, il a dénoncé la présence d'importantes fissures au mur de fondation soutenant sa terrasse. L'administrateur a retenu que le bénéficiaire avait découvert ce problème au cours de l'automne 2015 et qu'il ne l'avait pas dénoncé dans un délai raisonnable, soit au cours des 6 mois ayant suivi sa découverte. Il a par conséquent rejeté la réclamation du bénéficiaire. Cette décision ne peut être maintenue. En effet, c'est au mois d'octobre 2017 que le bénéficiaire a constaté la présence des fissures au mur de fondation et non en 2015. Il est crédible lorsqu'il affirme qu'il a un jeune enfant et qu'il ne voudrait pas voir celui-ci se blesser sur la terrasse arrière et que la dénonciation aurait donc été faite peu après sa découverte. Il faut retenir que tant la découverte du problème que sa dénonciation sont survenues au mois d'octobre 2017 et que le bénéficiaire a ainsi agi dans un délai raisonnable.
Christian Chbat, bénéficiaire, et 9219-9439 Québec Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès Qualités d'Administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont signé un contrat en vue de faire construire une maison sur un terrain leur appartenant. La proposition de l'entrepreneur contenait un plan de fondation prévoyant que l'entrepreneur en fondation s'assurerait que les conditions de sol soient acceptables avant de construire les fondations. Par ailleurs, en vertu du contrat, les bénéficiaires étaient responsables d'établir la hauteur et le niveau de leur fondation par rapport à un repère vérifiable. Les bénéficiaires ont obtenu une étude de caractérisation selon laquelle la nappe phréatique se situait à 1,2 mètre et ils ont communiqué cette étude à l'entrepreneur, qui n'a fait part de l'étude à personne. Quelques mois après la réception de l'immeuble, les bénéficiaires ont subi des infiltrations d'eau. L'administrateur a conclu que le bâtiment était atteint d'un vice caché pour lequel l'entrepreneur était responsable. Ainsi, l'entrepreneur avait l'obligation et la responsabilité de vérifier la profondeur de l'excavation et le niveau de la nappe phréatique avant la mise en place des fondations, ce qui aurait permis de s'assurer que, à l'endroit où il implanterait la fondation, il n'y avait pas eu d'erreurs de la part de l'entrepreneur en excavation des bénéficiaires. Par ailleurs, l'entrepreneur savait qu'une expertise pour la mise en place de la fosse septique et du champ d'épuration avait été faite et que dans ce rapport le niveau de la nappe phréatique était indiqué. Cette décision de l'administrateur doit être maintenue. En l'espèce, ce ne sont pas les bénéficiaires ou leur excavateur qui ont déterminé le niveau de la fondation, mais le sous-traitant de l'entrepreneur, qui devait s'assurer des conditions de sol et qui n'a pas reçu de copie de l'étude de caractérisation de la part de l'entrepreneur. Les gestes faits par l'entrepreneur et son sous-traitant ont entraîné la responsabilité de l'entrepreneur pour le vice caché en cause puisqu'il avait l'obligation, dans le but de prévenir les malfaçons et les vices, de vérifier auprès des bénéficiaires si le niveau de la fondation donné par ces derniers avait été déterminé par eux, et de quelle manière, et d'agir en conséquence avec prudence et diligence.
LES HABITATIONS MONT-CARLETON INC., entrepreneur, et MARGUERITE DUNN et FRANÇOIS GOSSELIN, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
En 2011, des travaux de remblayage ont été effectués dans l'immeuble des bénéficiaires. À la suite de problèmes de refoulement des eaux usées, une inspection a permis de constater plusieurs déficiences touchant la plomberie située dans le remblai de sable sous l'immeuble. Le rapport concluait que le remblai avait été mal compacté au moment de la construction et qu'il s'était lentement comprimé, compressé, densifié et tassé, ce qui aurait eu pour effet de déformer la plomberie et de rabattre et rabaisser les planches du rez-de-chaussée. L'administrateur a reconnu le problème en lien avec la présence d'une contre-pente et des affaissements au réseau d'égout du bâtiment comme un vice majeur de construction et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. Cette décision doit être maintenue, à tout le moins en partie. En l'espèce, il y a eu une mauvaise compaction au moment de la construction. En effet, la préparation et une compaction inappropriées du remblai, avant l'installation des conduits de plomberie, ont causé leur affaissement lors des travaux supplémentaires de compaction. Ces affaissements ont causé le bris d'un raccordement du conduit d'évacuation avant même que la dalle de béton ne soit mise en place. Deux blocages se sont ensuite formés, lesquels sont à l'origine du refoulement. De tels blocages se reproduiront inévitablement aux autres contre-pentes si aucuns travaux correctifs ne sont réalisés. Par ailleurs, il faut corriger le problème actuel. En effet, s'il n'y a pas de correction, non seulement il y aura un effet sur l'usage des lieux et la valeur de revente, mais il y aura aussi une perte partielle de l'ouvrage. L'entrepreneur aura le choix de la méthode de correction.
CONSTRUCTION CONTINUUM INC., entrepreneur, et SDC W8, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème de fissures au revêtement extérieur de leur résidence. L'administrateur a rejeté leur réclamation, étant d'avis que des réparations étaient nécessaires en raison d'une faute des bénéficiaires et que la garantie n'était donc plus applicable. En effet, il a noté qu'un pavé uni avait été installé sur la terrasse de béton et il a conclu que le poids des tuiles exerçait une contrainte sur la dalle de la terrasse qui était ancrée au bâtiment et que les tuiles, au cours des cycles de gel et de dégel, exerçaient une poussée sur la fondation. La décision de l'administrateur ne peut toutefois être maintenue. En l'espèce, le soulèvement du mur de fondation de près d'un pouce au-dessus de la semelle de fondation, la présence d'une infiltration d'eau importante à cet endroit -- laquelle est susceptible de détériorer davantage la structure -- et la présence de plusieurs fissures dans le mur de fondation démontrent qu'un vice grave risque d'entraîner la perte partielle de l'immeuble ou son affaissement. Des fissures paraissent aussi sur le revêtement de briques extérieur, de même qu'à l'intérieur jusqu'au plafond du premier étage. Ces éléments dénotent une probabilité que la structure du bâtiment soit sérieusement touchée, probabilité qui empêchera l'usage sécuritaire de l'immeuble par ses occupants. L'absence de drain de fondation est la cause du soulèvement des murs de fondation et des fissures à l'immeuble. La présence importante d'eau en raison d'un matériel de remblai susceptible de se gonfler en présence de gel, lorsqu'il est saturé d'eau, a soulevé le mur de fondation d'une hauteur d'un pouce. Aucune preuve n'a été faite que les bénéficiaires auraient fait des gestes qui ont contribué aux dommages subis. L'entrepreneur devra procéder à l'installation, au pourtour complet du bâtiment, d'un drain de fondation et il devra remplacer le remblai par du matériel non gélif. Si la réglementation ne permet pas ces travaux, l'entrepreneur devra prendre les mesures nécessaires pour corriger les problèmes de fissures au mur de fondation.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 8065 AU 8071, RUE J.-A. VINCENT, TROIS-RIVIÈRES, bénéficiaires, et GESTION IMMOBILIÈRE NORMANDVILLE INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En 2015, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat dans le contexte d'un projet d'autoconstruction. L'entrepreneur devait, notamment, couler la fondation et construire les murs, les planchers et le toit, tandis que les bénéficiaires assumeraient la responsabilité, entre autres choses, de la finition et du revêtement extérieur. En 2016, ceux-ci ont présenté une réclamation en raison d'un problème d'infiltration d'eau au sous-sol de leur résidence. L'administrateur a rejeté leur demande. Il a retenu que l'infiltration était occasionnée par un problème d'étanchéité de la fondation, que le sol était remblayé plus haut que la membrane installée par l'entrepreneur et que la section de fondation qui devait être imperméabilisée par le bénéficiaire ne l'avait pas été à cet endroit, contrairement au reste de la fondation. Le problème était donc imputable aux travaux du bénéficiaire. Cette décision doit être maintenue. En effet, bien qu'il ait relevé de la responsabilité de l'entrepreneur de poser une membrane autocollante jusqu'au haut des panneaux de polystyrène extrudé formant la fondation pour l'imperméabiliser sur toute sa hauteur, l'omission de l'entrepreneur à cet égard n'est pas la cause des infiltrations. Ainsi, même après la pose d'une membrane autocollante, des infiltrations d'eau se sont produites. Les bénéficiaires n'ont d'ailleurs pas démontré que l'eau se serait infiltrée par les tiges d'acier du béton ou en raison d'une mauvaise qualité du béton. La situation serait plutôt attribuable à la présence d'une pente inversée, dirigeant l'eau vers les fondations, qui relevait de la responsabilité des bénéficiaires. La présence d'une pente inversée a provoqué une accumulation d'eau près de l'immeuble et l'eau est passée par-dessus la membrane. Les bénéficiaires ne peuvent non plus invoquer le fait qu'une «transaction et quittance» signée par les parties ne visait pas les infiltrations d'eau survenues après sa signature. Sur ce point, les parties ont signé une transaction visant les problèmes connus à l'époque, ce qui comprenait les infiltrations d'eau au sous-sol.
MONSIEUR MAXIME VEILLEUX et MADAME ANNICK PELLETIER, bénéciaires, et CONSTRUCTION CAMAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de mai 2013. Pendant la période hivernale, ils ont découvert la présence de fissures aux murs de fondation et quelques autres désordres, dont l'entrepreneur a été informé. Durant les mois qui ont suivi, les bénéficiaires ont procédé à des travaux d'aménagement afin de parfaire les pentes de la voie de circulation dans le but de repousser les eaux de ruissellement en direction opposée à l'immeuble. Au cours de l'hiver suivant, les bénéficiaires ont remarqué de nouveaux problèmes, dont l'apparition ou l'élargissement de fissures ainsi que l'obstruction de leur drain français, ce qui serait relié au soulèvement par le gel du mur de fondation latéral droit de l'immeuble. L'administrateur a rejeté leur réclamation et cette décision doit être maintenue. Des expertises ont été menées et elles ont permis de conclure que les murs de fondation ont été remblayés, à l'endroit visé par la réclamation et où les bénéficiaires ont effectué leurs travaux, avec des sédiments ou des matériaux contaminés. Quant à l'enlèvement de matériaux au pourtour du bâtiment afin de favoriser l'éloignement de l'eau de surface de la maison, ces travaux ont réussi à réduire la quantité d'eau dirigée vers le drain français et, par la même occasion, à diminuer l'effet de piscine causé par le sol imperméable. Or, l'intervention des bénéficiaires a aussi causé des problèmes. En effet, des travaux d'excavation, un remblai hors norme et le rabaissement du sol de surface ont eu pour conséquence un trop-plein d'humidité au pourtour de la fondation et ont rapproché cette dernière du niveau de congélation du sol, ce qui a causé les dommages constatés. Les seuls côtés du bâtiments qui ont d'ailleurs été touchés sont précisément ceux où des interventions ultérieures par les bénéficiaires ont eu lieu.
MANON LIZÉE & MARTIN TANGUAY, bénéficiaires, et GROUPE PRO-FAB INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, administrateur provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire, insatisfaite d'une décision de l'administrateur, demande l'arbitrage de plusieurs points. Notamment, il est question d'un trou au fini de gypse sur deux coins de la cage de l'escalier qui mène au sous-sol de sa résidence, élément qu'elle n'aurait constaté qu'à la suite des travaux d'un poseur de planchers qui lui en a fait la remarque après avoir enlevé la moulure. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'un élément qu'un acheteur raisonnablement diligent aurait pu déceler au moment de la réception et que c'est à ce moment qu'il devait être dénoncé. Or, vu l'endroit où se trouve le trou, et comme il a fallu qu'un poseur de plancher enlève la moulure et lui fasse une remarque pour qu'elle constate le problème, il faut conclure qu'il s'agissait d'une malfaçon non apparente, laquelle a été dénoncée dans un délai raisonnable après sa découverte. L'arbitrage porte aussi sur des problèmes de craquement et de vibration du plancher. Toutefois, l'expert de la bénéficiaire a affirmé que le plancher avait été construit selon les règles de l'art et l'administrateur a indiqué que la vibration était normale pour une structure en bois. Le plan de garantie ne couvre pas la vibration normale du plancher, laquelle ne constitue pas une malfaçon. La bénéficiaire devra explorer les possibilités qui s'offrent à elle si elle veut un plancher qui réponde complètement à ses attentes. En ce qui a trait à la présence d'agrafes visibles sur le revêtement extérieur, l'administrateur a retenu qu'il ne s'agissait pas d'une malfaçon, qu'il s'agissait d'une question esthétique, qu'il ne tolérerait pas une telle situation chez lui et qu'il ferait des retouches. À cet égard, un problème esthétique peut constituer une malfaçon et la présence d'agrafes visibles, intolérables autant pour l'administrateur parlant en son nom personnel que pour la bénéficiaire, montre un manquement aux règles de l'art. L'entrepreneur devra apporter les correctifs requis. Enfin, il n'y a pas lieu d'ordonner une période d'observation avec photographies à l'appui afin de vérifier si une fissure à la fondation n'est pas la source d'un problème plus important. L'administrateur a noté une absence totale de mouvement ou d'indice de mouvement et le plan de garantie ne permet pas de mettre de côté ce fait au motif que la bénéficiaire aurait des doutes personnels et demanderait à être rassurée.
Sylvie Tremblay, bénéficiaire, et 9032-3411 Québec Inc., Construction Excel, entrepreneur, et La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Rejeté.
La bénéficiaire a fait construire un duplex, dans lequel elle a emménagé en juin 2011. Dès 2012, elle a commencé à éprouver des problèmes: le mur de façade a commencé à se fissurer. Lorsque l'entrepreneur lui a indiqué que la garantie sur les bâtiments résidentiels neufs ne couvrait pas une telle situation, car elle découlait du mouvement normal des matériaux, la bénéficiaire a décidé de ne pas pousser ses recherches plus loin. En septembre 2015, alors qu'elle cherchait à régler un autre problème, un briqueteur venu sur les lieux lui a dit qu'il existait un problème concernant la fondation de l'immeuble. Quelques jours plus tard, elle a communiqué avec l'administrateur. Le 1er décembre, ce dernier a rendu une décision rejetant la réclamation de la bénéficiaire, étant d'avis que le problème n'était pas nouveau et que cette dernière l'avait décelé deux ans auparavant, de sorte que la dénonciation n'avait pas été faite à l'intérieur d'un délai raisonnable de six mois. Comme la décision ne faisait aucunement état d'un problème de fondation, la bénéficiaire n'en a pas demandé l'arbitrage. Le 10 décembre, elle a reçu le rapport d'un ingénieur lui confirmant l'existence d'un problème de fondation. À la fin du mois de janvier 2016, elle a présenté une nouvelle réclamation à cet égard. Or, l'administrateur lui a indiqué qu'elle ne s'était pas prévalue de son droit à l'arbitrage et qu'il n'entendrait pas de nouveau la même plainte. Il a ensuite rendu une nouvelle décision, le 10 février, maintenant la décision de décembre et rappelant la possibilité de demander l'arbitrage d'une décision de l'administrateur dans les 30 jours suivant la réception. Après des démarches auprès de deux avocats différents, la bénéficiaire a demandé l'arbitrage en mai 2016. Dans un premier temps, il y a lieu de prolonger le délai de production de la demande d'arbitrage de la décision de février 2016. D'une part, la bénéficiaire a démontré son intention de contester cette décision par ses démarches. D'autre part, rien ne démontre que l'administrateur subirait un préjudice réel du fait de cette prolongation. Dans un second temps, il faut traiter du délai de dénonciation du problème. Ce délai a commencé à courir le 19 septembre 2015, lorsque le briqueteur a informé la bénéficiaire qu'elle avait un problème touchant la fondation de l'immeuble. Jusqu'à ce moment, elle n'avait connaissance que de malfaçons mais, dès lors, il était question d'un vice majeur. Sa dénonciation envoyée en janvier 2016 a donc été effectuée dans un délai raisonnable, soit à l'intérieur d'un délai de six mois.
CELESTE FRAUENFELD, bénéficiaire, et 9017-1745 QUÉBEC INC (ULISSE CONSTRUCTION) a/s Groupe Serpone - Syndic de Faillite Inc., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois de juin 2013. À ce moment, seul le remblayage avait été effectué par l'entrepreneur, le terrassement étant à leur charge. Dans les mois qui ont suivi, les bénéficiaires ont procédé à la construction et à l'installation du terrassement -- principalement composé de pavés unis -- qui mène au balcon de leur maison. En janvier 2015, ils ont constaté la présence d'importantes fissures à la fondation de leur résidence, de chaque côté de la galerie et aux murs de soutènement de la galerie de béton avant. Ils ont présenté une réclamation à l'administrateur, qui a conclu à l'existence d'un vice majeur de construction. Il a en effet retenu qu'il y avait eu un soulèvement des murets de soutien du balcon et des équerres de béton, ce qui avait pu résulter d'une poussée sous la semelle des murets ou d'une poussée des murets à la suite d'un gel par adhérence. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Or, ce dernier est d'avis que le problème constaté par les bénéficiaires résulte des travaux de terrassement qu'ils ont eux-mêmes effectués. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Les explications claires, précises et non contredites des bénéficiaires amènent à conclure que la construction du terrassement n'a eu aucune incidence sur les bris observés par la suite. De plus, des photographies montrent un dégagement suffisant entre le terrassement et la marche la plus basse de l'escalier menant au balcon, et les analyses de sol confirment une gélivité élevée du sol de remblai, ce qui renforce la position de l'administrateur.
MARIE-ÈVE SAVARD et TOMMY LEBRUN, bénéficiaires, et 9067-0142 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, Administrateur Provisoire inc., es-qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En 2011, le bénéficiaire a constaté des fissures sur le solage de sa résidence. Inquiet quant à la présence potentielle de pyrrhotite dans l'amalgame qui composait les fondations, il a présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Ce dernier a conclu qu'il était question de fissures de retrait reliées au comportement normal des matériaux et que cette situation n'était pas couverte par le plan de garantie. Dans sa décision, l'administrateur a demandé au bénéficiaire de suivre l'évolution des fissures et de signaler une aggravation importante, le cas échéant, pour qu'une inspection supplémentaire ait lieu. En 2014, alors qu'il cherchait à vendre sa résidence, le bénéficiaire a fait effectuer une analyse du béton. Il demande à présent l'arbitrage de la décision rendue. Or, l'administrateur prétend que le délai de trois ans qui s'est écoulé depuis qu'il a rendu sa décision est inacceptable et que le bénéficiaire n'a pas démontré qu'il aurait été dans l'impossibilité d'agir plus tôt. De son côté, le bénéficiaire prétend qu'il a initialement porté un problème à l'attention de l'administrateur dans les délais prévus et qu'il y a eu une interruption des délais par la suite, tant et aussi longtemps qu'une décision n'a pas été rendue. En l'espèce, rien dans la décision rendue ne suggère une intention de l'administrateur de garantir les vices de construction au-delà de la période de couverture de cinq ans. Sa décision était une décision finale qui ne suggérait aucune renonciation aux délais applicables pour la présentation d'une demande d'arbitrage, de sorte qu'elle doit être maintenue.
FRANCIS BOISSEL, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS CAMILLE VEILLETTE & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont fait construire une résidence sur un terrain leur appartenant après avoir avisé l'entrepreneur de la présence d'ocre ferreuse. À la suite de la réception de l'immeuble, les bénéficiaires ont été victimes d'infiltrations d'eau et ils ont adressé des réclamations à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a estimé qu'il y avait un vice caché et il a exigé de l'entrepreneur qu'il fasse les vérifications nécessaires et les correctifs requis. Les bénéficiaires soutiennent que seul le rehaussement de la maison permettra de régler le problème puisque la dalle du sol baigne dans la nappe phréatique, ce qui fait en sorte que les risques d'obstruction et de dommages à leur pompe sont continuellement présents. Le coût d'un rehaussement se situerait entre 50 000 $ et 100 000 $. L'entrepreneur, qui a l'appui de l'administrateur, suggère de corriger le problème en installant un drain intermédiaire sous la dalle, drain qui serait raccordé au puisard. Il estime le coût de cette solution à 10 000 $. En l'espèce, la construction d'une maison dont les fondations baignent dans la nappe phréatique n'est pas conforme au Code national du bâtiment. L'entrepreneur, informé de la présence d'ocre ferreuse, devait prendre les dispositions nécessaires pour éviter une telle situation. Or, il n'a pas pris les précautions qui s'imposaient dans un contexte où il n'était pas familiarisé et il n'avait aucune expérience avec de l'ocre ferreuse. En ce qui concerne la solution qu'il suggère, il s'agit d'un moyen proposé pour réduire les coûts et remédier à la situation actuelle, mais il ne s'agit pas d'une solution permanente et définitive. Au contraire, l'implantation de la méthode proposée par l'entrepreneur nécessiterait davantage d'entretien par les bénéficiaires puisque les sections de drain supplémentaires qui seraient installées seraient aussi susceptibles de s'obstruer. En l'espèce, il y a lieu de retenir la méthode suggérée par les bénéficiaires puisque les remontées de la nappe phréatique n'atteindront pas le béton de la nouvelle dalle de plancher du sous-sol, réglant ainsi le problème de manière définitive.
DAVID BOLDUC et VALÉRIE BIDÉGARÉ, bénéficiaires, et GAUBEAU CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation, portant sur un problème touchant les murs de fondation de leur résidence, qui a été rejetée. L'expert des bénéficiaires est d'avis que le béton des murs de fondation de la résidence présente un risque important et plus que probable de dégradation prématurée causé par le phénomène d'expansion du béton dû à la présence d'une minéralisation en sulfure (pyrrhotite, pyrite et chalcopyrite) dans le gros granulat. Il suggère qu'il faudra éventuellement démolir et remplacer les éléments de béton visés par son rapport. En l'espèce, le pourcentage en volume de la pyrrhotite est le facteur le plus important à prendre en considération pour l'évaluation du gonflement du béton et le seuil de 0,23 % en volume -- qui est dépassé dans le cas de la propriété des bénéficiaires -- est celui au-delà duquel les dommages vont apparaître. Par ailleurs, pour démontrer la présence d'un vice caché, il n'est pas nécessaire d'établir que l'ouvrage aurait péri ou quand il s'écroulera. En effet, il suffit de démontrer la présence d'un danger sérieux qui pourrait entraîner sa perte. En l'espèce, il y a une probabilité réelle de désordre important et il y a donc lieu de conclure dans le même sens que l'expert des bénéficiaires. L'entrepreneur devra démolir et remplacer les éléments de béton visés par le rapport de l'expert puisque ceux-ci sont problématiques.
SONIA TURBIDE et STÉPHANE LESSARD, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS ET HABITATIONS GB INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la présence de fissures à la fondation de leur résidence. L'administrateur a conclu que la fondation subissait une pression latérale qu'elle ne pouvait supporter et qu'il s'agissait d'un vice caché. Il a donc ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis pour régler le problème. En l'espèce, une visite des lieux a permis de constater la courbure prononcée de l'un des murs de fondation, qui s'incline vers l'intérieur et qui provoque divers bris et inconvénients sur les murs et les structures intérieures du sous-sol de l'immeuble. L'entrepreneur n'est pas en mesure d'expliquer le renfoncement du mur et, selon lui, il s'agirait d'un phénomène de pénétration d'eau dans le sol qui gèlerait par la suite et qui occasionnerait une poussée latérale sur le mur de fondation, qui ne pourrait résister. L'entrepreneur prétend que cette situation serait due au terrassement effectué par les bénéficiaires après la prise de possession de la propriété. Or, la cause la plus probable est que le terrain tel que remis aux bénéficiaires présente des pentes négatives et qu'il ne se draine pas adéquatement, causant un gel, près de la fondation d'un côté de la propriété, qui exerce la poussée latérale fatale à la fondation. Comme les bénéficiaires n'ont aucunement changé les pentes du terrain après la prise de possession, il faut conclure que l'accumulation d'eau près de la fondation et les périodes de gel néfastes ne sont pas le résultat de l'aménagement paysager et qu'il y a bien un vice caché. L'entrepreneur devra déterminer les causes exactes du mouvement du mur de fondation et effectuer les travaux correctifs requis.
KEVEN GIGUERE et CLAUDE GIGUÈRE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION ROCHETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation portant notamment sur l'emplacement de pierres de paysagement et sur le système de drainage des eaux de surface utilisé sur sa propriété. En ce qui concerne le premier point, il prétend que certaines pierres s'appuient directement sur des parties extérieures des murs de fondation du bâtiment sans que des panneaux de mousse isolante aient été utilisés afin de protéger ceux-ci de dommages potentiels qui pourraient découler d'un déplacement latéral des pierres pendant les cycles de gel et de dégel. L'administrateur a rejeté la demande à cet égard, d'abord car il n'a constaté aucun dommage aux murs de fondation, ensuite parce que les pierres visées seraient très peu à risque de réagir aux cycles de gel et de dégel et, finalement, car les murets auraient déjà subi deux de ces cycles sans aucune conséquence. Quant au deuxième point, le bénéficiaire prétend que le drain entre les deux unités du sous-sol se déverse dans un puits perdu, alors qu'il devrait être raccordé au réseau de drainage de surface du stationnement pour permettre d'éloigner le plus possible l'eau des fondations. Selon le bénéficiaire, les unités du sous-sol présenteraient par conséquent un taux d'humidité élevé. L'administrateur a conclu que la conception de la margelle et du drain extérieur avaient été faites de manière acceptable et que la relation entre l'humidité intérieure et l'environnement extérieur n'avait pas été démontrée. Les deux demandes doivent être rejetées. D'une part, les pierres ne font pas partie intégrante du bâtiment, relevant plutôt du paysagement, et elles ne sont pas indispensables à son utilisation, de sorte qu'elles sont exclues de la couverture du plan de garantie. D'autre part, le deuxième point vise le système de drainage des eaux de surface du terrain, lequel est aussi exclu de la couverture.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 480-490 DE BAGOT, bénéficiaire demanderesse, et CONSTRUCTIONS CHOLETTE, FOLEY, LAPOINTE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes d'un immeuble au mois de mai 2007. En septembre 2011, il a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. L'administrateur n'a pas retenu certains de ceux-ci, notamment car le bénéficiaire avait présenté sa demande dans la cinquième année de la couverture du plan de garantie, de sorte que seuls les vices majeurs étaient encore couverts. Ainsi, selon lui, les points qu'il a rejetés ne visaient pas de tels vices. Cette décision doit être maintenue en ce qui a trait au mur de fondation. En effet, bien que le bénéficiaire ait soutenu que le dégagement hors sol était inadéquat, il n'a présenté aucune preuve d'infiltration d'eau ou de solin défectueux et n'a pas démontré l'existence d'un vice majeur. Quant au solin mural, vu l'absence d'infiltration d'eau, d'humidité excessive, de moisissure, de pourriture ou d'accumulation de glace sur une partie non étanche, la seule présence d'une pente négative ne peut être qualifiée de vice majeur qui entraînerait une perte totale ou partielle de l'immeuble. Quant aux paliers des balcons, le bénéficiaire se plaint du gondolement des planches et du danger que cela pose pour les enfants. Or, il faut retenir qu'il a lui-même poncé et verni celles-ci sans faire appel à une entreprise spécialisée. Il n'est pas possible de conclure à un vice de construction ou de conception de l'entrepreneur, d'autant moins que le balcon présente une pente. Il y a toutefois un vice de construction touchant la marche en béton à la jonction du mur de fondation et de la colonne de soutien, laquelle présente une fissure. En effet, le fait qu'elle soit essentielle pour les occupants de l'immeuble et qu'elle soit fracturée de part en part après quatre ans démontre la présence d'un tel vice. Des fissures de retrait qui peuvent être observées au niveau de la fondation ne se qualifient toutefois pas de vice majeur puisqu'elles sont le résultat du comportement normal des matériaux.
SDC 1191 RUE PANET, bénéficiaire, et LES TERRASSES PLESSIS PANET INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble au mois d'avril 2007. En octobre 2010, elle a dénoncé un problème de fissure à la fondation. Elle considère qu'il n'est pas normal qu'un mur de fondation laisse voir une fissure et que la seule apparition d'une fissure démontre qu'il y a un problème, plus précisément un vice de sol. L'administrateur a conclu qu'il était normal de trouver des fissures de retrait sur des murs de ciment, constituant un résultat normal du séchage du béton. Cette décision doit être maintenue. En effet, il n'y a pas de preuve d'un défaut structural, il n'est pas difficile d'ouvrir les fenêtres ou les portes et aucune fissure n'est visible sur le placoplâtre des murs intérieurs. La bénéficiaire n'a pas démontré qu'il y aurait eu des dommages de nature à compromettre la solidité ou l'utilité de l'immeuble, tels que de l'humidité ou des infiltrations d'eau, ni que l'entrepreneur ne se serait pas conformé aux règles de l'art ou aux normes applicables. La seule impression que quelque chose n'est pas conforme est d'ailleurs insuffisante pour faire la preuve d'un vice de conception, de construction ou de réalisation, ou encore d'un vice de sol.
MANON CRÉPEAU, bénéficiaire, c. GESTION HABITATION 2000 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble au mois d'août 2006. En octobre 2010, ils ont dénoncé un problème de fissures à la fondation. Le bénéficiaire considère qu'il n'est pas normal qu'un mur de fondation laisse voir une fissure et que la seule apparition d'une nouvelle fissure démontre qu'il y a un problème, que des renforts sont manquants ou que la maison n'est pas supportée de manière adéquate. L'administrateur a conclu qu'il était normal de trouver des fissures de retrait sur des murs de ciment, s'agissant d'un résultat normal du séchage du béton. Cette décision doit être maintenue. En effet, il n'y a pas de preuve d'un désordre structural, il n'est pas difficile d'ouvrir les fenêtres ou les portes et aucune fissure n'est visible sur le placoplâtre des murs intérieurs. Le bénéficiaire n'a pas démontré que des dommages auraient compromis la solidité ou l'utilité de l'immeuble, telles de l'humidité ou des infiltrations d'eau, ni que l'entrepreneur ne se serait pas conformé aux règles de l'art ou aux normes applicables. La simple impression que quelque chose n'est pas conforme est d'ailleurs insuffisante pour faire la preuve d'un vice de conception, de construction ou de réalisation, ou encore d'un vice de sol.
MARIE-ÈVE MALTAIS et un autre, bénéficiaires, c. GESTION HABITATION 2000 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire portant notamment sur la présence d'ocre ferreuse dans le sol de sa propriété. Selon lui, il s'agissait d'une malfaçon qui n'était pas apparente au moment de la réception du bâtiment, et il reviendrait à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage pour que la situation soit réglée de façon définitive et de la manière qui avait été suggérée par son expert, soit par un rehaussement des fondations. Il fait valoir que les moyens proposés par l'administrateur sont nettement insuffisants. Les correctifs qui ont été suggérés par l'administrateur constituaient uniquement des moyens visant à atténuer la situation actuelle et ne représentaient pas une solution permanente et définitive, tandis que les solutions mises de l'avant par le bénéficiaire, soit le soulèvement de la maison ou le cuvelage des fondations pour les rendre imperméables, étaient durables. Il n'y a pas lieu de retenir l'argument de l'administrateur selon lequel les drains sont actuellement fonctionnels et qu'il n'est donc pas nécessaire de rechercher une solution définitive. En effet, lorsqu'un dommage est progressif, comme c'est le cas en présence d'un problème d'ocre ferreuse, des corrections permanentes doivent être appliquées dès son apparition et il ne faut pas attendre que la situation s'aggrave pour agir. En l'espèce, le fait pour l'entrepreneur de construire les fondations dans la nappe phréatique constituait un vice de conception, de construction et de réalisation. De plus, la contamination des drains par la bactérie de l'ocre ferreuse est une malfaçon du sol dont l'entrepreneur est responsable. Il faudra régler la situation de manière permanente, soit en rehaussant la résidence, soit en procédant à un cuvelage.
DAVID RICHER, bénéficiaire, et 9141-3873 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124
Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Accueilli.
M. le juge Morissette: Bien que le règlement ne contienne aucune clause privative applicable aux décisions arbitrales, une déférence est de mise à l'égard du processus de résolution des différends qu'il met en place. Ainsi, la norme de la décision raisonnable trouve application. En l'espèce, le mis en cause n'a pas procédé à une interprétation déraisonnable du contrat intervenu entre les parties ou du règlement, ses propos s'inscrivant plutôt dans le courant de la jurisprudence arbitrale rendue en application du plan de garantie. La réclamation des intimés était couverte par la garantie, et ce, indépendamment de la façon dont on caractériserait la situation en cause. Par ailleurs, bien que la solution retenue ne soit pas celle préférée par les intimés, il s'agissait de mesures correctives importantes ainsi que coûteuses. La conclusion portant sur ce point était motivée et les raisons données à son soutien étaient à la fois intelligibles et cohérentes. La diminution prévisible de la hauteur de plafond dans le sous-sol de l'immeuble n'était pas une malfaçon. Les intimés n'ont pas démontré que cette diminution constituait une violation du Code national du bâtiment 1995, du règlement de zonage de la Ville ou des règles de l'art. Les intimés pourront toutefois exercer un recours devant une cour de justice s'ils considèrent que la valeur de leur maison ou la jouissance qu'ils peuvent en tirer se trouvent diminuées par la situation. Finalement, même si la solution recommandée par leur expert serait plus durable que celle choisie, il demeure que le mis en cause n'avait pas à choisir la meilleure solution possible mais qu'il devait s'assurer que la solution retenue serait conforme au plan.
CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., intimée appelante c. LISA RAE et un autre, requérants intimés, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mise en cause intimée, LE GROUPE D'ARBITRAGE ET DE MÉDIATION SUR MESURE (GAMM), mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 13, 19, 112, et 121
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Au mois d'août 2009, les bénéficiaires ont acheté un immeuble construit en 2006. Des travaux avaient été effectués par l'entrepreneur plus tôt la même année afin de réparer des fissures. Peu après qu'ils eurent pris possession de leur nouvelle résidence, les bénéficiaires ont constaté que de nouvelles fissures étaient apparues, que la porte d'entrée en façade ne fermait plus, que les coins de métal décollaient du gypse, que le balcon avant s'enfonçait et, finalement, qu'il y avait une fissure en forme de «Y» sur la dalle de béton du sous-sol mesurant cinq millimètres de largeur par trois mètres de longueur. Ils ont présenté une réclamation écrite à l'administrateur, qui a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs recommandés par l'expert dans un délai de 60 jours. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision et il invoque trois motifs à l'appui de sa contestation. Premièrement, il fait valoir qu'il n'est pas responsable de la qualité des sols, les propriétaires initiaux ayant choisi le terrain sur lequel ils souhaitaient construire leur résidence. Il devait démontrer qu'il avait vérifié la qualité du sol afin d'en découvrir les vices apparents ou cachés et qu'il en avait informé ses clients. En l'espèce, il a mal évalué la consistance du sol lorsqu'il a fait les calculs en vue de modifier les fondations et il doit en être tenu responsable. Deuxièmement, il soutient que les mouvements constatés auraient été provoqués par la construction des résidences avoisinantes. Or, la preuve apportée au soutien de cet argument est insuffisante. Finalement, il fait valoir que les désordres observés ne justifient pas la décision d'ordonner le pieutage. L'administrateur avait toutefois raison de considérer que l'affaissement constituait un vice important et sérieux nuisant à la solidité et à l'utilité du bâtiment, d'autant plus que les bénéficiaires ont indiqué que les problèmes constatés avaient pris de l'ampleur depuis la visite des experts en juin 2010. Le préjudice subi met en péril la solidité de l'immeuble et les bénéficiaires sont en droit d'exiger que des travaux soient effectués.
MÉLANIE GAGNON et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION BERNARD LAROCHELLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Requête pour permission d'appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une requête en révision judiciaire demandant l'annulation d'une sentence arbitrale. Rejetée.
L'arbitrage avait été demandé conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'arbitre a déclaré que les dalles du sol du garage et du sous-sol de la maison des requérants devaient être réparées et que les murs des fondations, aux endroits des fissures, devaient être corrigés. Il a cependant refusé d'ordonner le remplacement complet des fondations de l'immeuble parce que aucune menace ou probabilité réelle de désordre important n'avait été mise en preuve. Les prétentions des requérants selon lesquelles la présence de pyrite et de pyrrhotite dans les granulats sulfureux utilisés pour la préparation du béton des murs des fondations constituait un vice caché ont été rejetées. Le juge de première instance était bien fondé à conclure que l'erreur de l'arbitre quant à la teneur en sulfure ne justifiait pas l'intervention de la Cour supérieure. Cette erreur n'était pas susceptible de remettre en cause la détermination fondamentale de l'arbitre, fondée sur la preuve d'expert, voulant qu'il n'y ait pas de menace à la propriété résultant de la seule présence de pyrite dans le béton des fondations. En fait, ce que demandent les requérants, c'est qu'une nouvelle appréciation de la preuve qui a été administrée devant l'arbitre soit faite. Ce n'est pas le rôle de la Cour supérieure lorsqu'elle doit se prononcer sur le caractère raisonnable de la décision d'un arbitre. La requête pour permission d'appel ne soulève aucune question de principe justifiant qu'elle soit accueillie.
ALAIN BERGERON ET NANCY BOULANGER, requérants - requérants, c. LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., intimée - intimée, RENÉ BLANCHET, MIS EN CAUSE - INTIMÉ, ET LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., mise en cause - mise en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 106
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble construit par l'entrepreneur. Au printemps 2004, celui-ci a effectué des travaux de paysagement qui ont eu pour effet de créer une pente descendant vers le mur de soutènement, plutôt qu'en sens inverse. Pendant la même période, le président du bénéficiaire a observé l'apparition de fissures au mur de soutènement. Une réclamation a été faite auprès de l'administrateur, qui, concluant qu'il s'agissait d'un vice caché, a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour assurer la solidité et la stabilité structurales du mur ainsi que de la structure d'acier supportant les terrasses. L'entrepreneur a effectué des travaux. Néanmoins, les escaliers menant aux balcons des unités ont commencé à bouger et des travaux additionnels n'ont pas réglé ce problème. Au printemps 2009, il y a eu une aggravation de la situation relativement à l'apparition de fissures. Le bénéficiaire demande maintenant la réfection du mur plutôt que sa réparation. Selon lui, cela est nécessaire pour préserver le bâtiment et conserver sa valeur. Il soutient aussi que des travaux de remise en état des lieux devraient être effectués, car les aménagements paysagers seront sérieusement touchés par les travaux correctifs. L'entrepreneur suggère plutôt de procéder à la réparation du mur, position qui est partagée par l'administrateur. En ce qui concerne la solidité et la stabilité du mur, les deux solutions proposées s'équivalent. Cela est également vrai pour la jouissance des lieux à la suite des travaux. Toutefois, au point de vue de l'esthétique, retenir la solution de l'entrepreneur signifierait un maintien de l'inclinaison de mur et une visibilité des fissures. Ce facteur n'est cependant pas déterminant à lui seul. Le niveau de difficulté technique plus élevé relié à l'implantation de la solution du bénéficiaire est toutefois déterminant et il fonde à retenir la solution suggérée par l'entrepreneur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 4767 À 4827 8e AVENUE ET 3189 RUE CLAUDE-JODOIN, bénéficiaire, et ST-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en octobre 2006. En avril 2009, ils ont présenté à l'administrateur une réclamation relativement à un problème de dénivellement de leur plancher intérieur, constaté à l'automne 2008. Celui-ci a rejeté la réclamation, alléguant que les réparations rendues nécessaires par une faute du bénéficiaire, notamment en raison de modifications ou d'ajouts qu'il réalise, ne sont pas couvertes par la garantie. Les bénéficiaires contestent cette décision. À la suite de la réception de leur immeuble, ils y ont ajouté un abri d'automobile, un surplus de pierres concassées en dessous de l'abri et un balcon arrière. Selon l'administrateur, la charge additionnelle occasionnée sur le sol en raison des ajouts a causé les problèmes des bénéficiaires. Les manifestations observées par ces derniers dans leur résidence, soit le mouvement de la structure, s'apparentent au vice caché. Elles auraient pu être évitées si l'entrepreneur avait suivi les recommandations d'une étude des sols qui avait été effectuée en raison d'une demande des bénéficiaires. Par ailleurs, bien que les ajouts effectués par les bénéficiaires aient effectivement aggravé la situation, ils n'en étaient pas la cause déterminante. L'entrepreneur devra procéder à la stabilisation des fondations selon les recommandations d'un rapport d'expert et réparer les manifestations intérieures et extérieures causées à ce jour ainsi que les éléments qui auront été abîmés dans le contexte de ces travaux de correction.
MARIANE VINCENT et un autre, bénéficiaires, et IMAX CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 18, 21, 116, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juin 2007. En mai 2008, ils ont dénoncé une série de problèmes et ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a considéré que des fissures qui avaient été remarquées dans la fondation et la façade de l'immeuble étaient attribuables au comportement normal des matériaux utilisés au moment de leur assèchement et qu'elles n'étaient donc pas couvertes par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cela doit être confirmé. L'administrateur a également rejeté une plainte des bénéficiaires relativement à une réparation inadéquate du gypse du plafond de la salle d'eau de leur sous-sol. Il a conclu qu'il y avait une légère malfaçon en ce qui concerne le travail effectué mais que cette malfaçon était apparente et qu'elle aurait dû être dénoncée au moment de la prise de possession de l'immeuble, donc en juin 2007, pour être couverte par la garantie. Sur ce point, la décision de l'administrateur ne peut pas être retenue. Il n'est pas raisonnable d'exiger que l'acheteur d'une maison neuve inspecte chaque pouce de la maison avant la réception, surtout au plafond. En l'espèce, ce n'est qu'en grimpant sur un escabeau et en se trouvant à quelques pouces de l'endroit endommagé qu'il a été possible d'examiner celui-ci, et l'on ne peut s'attendre à ce qu'un acheteur se prête à un tel exercice pour examiner l'ensemble du bâtiment. La malfaçon ne pouvait donc pas être qualifiée d'apparente et elle devait être dénoncée dans la première année suivant la prise de possession, ce qui a été fait. La réclamation des bénéficiaires doit être accueillie sur ce point et l'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs appropriés.
9125-3575 QUÉBEC INC. (GESTION IMMOBILIA), entrepreneur, et FRANCE BEAUCHAMP et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Au mois d'août 2006, les bénéficiaires ont acheté un terrain afin d'y faire construire une résidence. Le contrat de vente prévoyait que le vendeur n'était pas responsable de tout mouvement éventuel d'un immeuble qui serait construit sur le terrain, dont la composition pouvait occasionner des problèmes. Les bénéficiaires ont alors donné mandat à l'entrepreneur de construire leur résidence, quoiqu'ils se soient réservé une partie des travaux. Un peu plus de deux ans après la réception de l'immeuble, ils ont dénoncé un problème d'affaissement de leur maison et ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a rejeté la demande, ayant conclu que les bénéficiaires auraient dû informer l'entrepreneur du problème de composition touchant le sol et que, puisqu'ils ne l'avaient pas fait, on ne pouvait adresser de reproches à l'entrepreneur. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, le contrat intervenu entre les bénéficiaires et l'entrepreneur, même s'il ne vise pas la construction de tout l'immeuble, est couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires n'ont pas manqué à un devoir d'information envers l'entrepreneur, car celui-ci connaissait très bien l'état du sol où allait être construit l'immeuble et il a même recommandé certains travaux particuliers pour éviter des problèmes. Par ailleurs, s'il avait voulu obtenir des informations quant au terrain, il aurait pu le faire. Finalement, les bénéficiaires ne se sont pas injustement enrichis à la suite de travaux. Au moment de la construction, ils n'ont rien imposé à l'entrepreneur et ils ne l'ont pas limité, que ce soit sur le plan de l'exécution ou sur celui des matériaux.
MARIE-CLAUDE MORIN et un autre, bénéficiaires, et GESTION MARSSY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 6, 7, 10, 12, 109, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
En 2005, Taylor, le président de l'entrepreneur, a fait la connaissance du frère de la bénéficiaire et de sa conjointe. Il leur a offert son assistance lorsqu'ils se sont fait construire une résidence. Vu leur situation financière, ils se sont tournés vers la bénéficiaire pour obtenir son aide. Celle-ci a accepté de faire construire une maison pour que son frère et sa famille puissent y demeurer et afin d'y résider elle-même éventuellement. Le frère de la bénéficiaire a été très présent tout au long du procédé. Ainsi, il a personnellement engagé un excavateur, et ce, malgré les avertissements et l'opposition de Taylor. Cet excavateur a creusé trop près de la nappe phréatique, de telle sorte que la fondation aurait été construite quelques pouces au-dessus. Pour remédier à cette situation, le frère de la bénéficiaire a décidé de faire installer une station de pompage. À compter de ce moment, et jusqu'à la signature de l'acte de vente, aucun problème ne s'est posé. Par la suite, toutefois, trois inondations sont survenues dans le sous-sol de l'immeuble, lorsque les pompes ont cessé de fonctionner en raison de pannes d'électricité. Il y aurait également des problèmes d'ocre ferreuse. La bénéficiaire a exigé de l'entrepreneur qu'il corrige la situation, sans succès, et elle a présenté une réclamation à l'administrateur, laquelle a été rejetée. L'entrepreneur a fait valoir que les infiltrations seraient imputables à l'excavateur et qu'il ne peut en être tenu responsable puisqu'il s'était opposé à faire affaire avec lui. Toutefois, la faute qui a été commise n'est pas l'excavation trop profonde, mais la construction de la résidence sans imperméabilisation pour compenser le niveau de la nappe phréatique. En l'espèce, un cuvelage parfaitement étanche était nécessaire et obligatoire. Par ailleurs, il faut rappeler que le client de l'entrepreneur était la bénéficiaire et non son frère, et que c'est le consentement de cette dernière qui aurait dû être obtenu pour déterminer comment remédier au problème lié à la nappe phréatique. Par conséquent, l'entrepreneur est responsable et il devra procéder au cuvelage de l'immeuble. Il n'aura toutefois pas à en supporter la totalité des coûts: 40 % de ceux-ci devront être payés par la bénéficiaire pour tenir compte du fait que son frère a choisi l'excavateur, d'autant plus que ce choix était lié au budget disponible.
JOHANNE MARCOTTE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS CHERBOURG INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble en novembre 2006. Dès lors, et au cours des années qui ont suivi, il a constaté la présence de fissures, lesquelles ont en partie été réparées par l'entrepreneur. Au mois d'avril 2009, lorsque le bénéficiaire a mis sa résidence en vente, des acheteurs potentiels lui ont fait remarquer la présence d'une dénivellation à l'intérieur de l'immeuble. Il a dénoncé la situation à l'administrateur et à l'entrepreneur. L'administrateur a conclu que la dénonciation avait eu lieu dans un délai raisonnable et il a donné gain de cause au bénéficiaire. L'entrepreneur est toutefois en désaccord au motif qu'elle aurait dû être faite plus tôt puisque des signes du problème auraient été présents. La dénonciation d'un problème doit se faire dans un délai raisonnable qui ne peut excéder six mois à compter de la découverte ou de la survenance du problème ou, dans le cas d'un vice ou d'un problème apparaissant graduellement, de sa première manifestation. En l'espèce, l'apparition du problème a été graduelle et ce n'est qu'au printemps 2009 que le bénéficiaire et l'entrepreneur ont été en mesure de soupçonner son étendue de même que sa gravité. La dénonciation par le bénéficiaire s'est donc faite dans un délai raisonnable.
PATRICK BÉGIN, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS S.P.R. POULIOT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en juillet 2005. Au mois d'octobre 2008, un voisin lui a fait remarquer la présence de fissures sur les fondations de sa maison. Il a donc fait parvenir une réclamation à l'entrepreneur le 6 octobre, qualifiant les fissures d'«anormales» et attribuant la situation à un problème de pyrite. Il n'a toutefois pas dénoncé la situation à l'administrateur à ce moment. L'entrepreneur a confirmé au bénéficiaire le caractère anormal du problème mais lui a dit de ne pas s'inquiéter puisque son travail était garanti pendant une période de cinq ans et qu'il s'occupait de l'affaire. Le 11 mai 2009, le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'administrateur pour la première fois, à la suggestion de l'entrepreneur. Au début du mois de juin, l'administrateur a reçu une réclamation du bénéficiaire. Celle-ci a été rejetée parce que le bénéficiaire n'avait pas dénoncé le problème touchant les fondations à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, qui ne peut pas dépasser six mois à partir de la découverte ou de la survenance du vice ou, lorsque les vices ou les pertes apparaissent graduellement, à partir de leur première manifestation. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, les décisions qu'il a présentées pour appuyer sa position laissent voir une tendance selon laquelle il n'est pas possible de prolonger ou de raccourcir ce délai de six mois. En l'espèce, le bénéficiaire devait dénoncer la situation à l'administrateur dans les six mois suivant leur découverte, en octobre 2008. Il n'a pas respecté ce délai, et il faut donc conclure que la décision de l'administrateur était bien fondée.
CLAUDE CARRIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION PAUL DARGIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en décembre 2007. Au mois de décembre 2008, ils ont soumis à l'administrateur une réclamation portant sur 30 points différents, dont, notamment, le niveau de leur terrain. Lorsque l'entrepreneur a procédé à l'excavation, le bénéficiaire lui a mentionné que le niveau était trop bas. L'entrepreneur lui a toutefois répondu qu'il s'agissait d'une illusion d'optique. Or, en réalité, il a creusé trop profondément et la maison serait trop basse en ce qui concerne les portes et les fenêtres, ce qui poserait notamment des risques d'infiltration. Non seulement l'entrepreneur est responsable du creusage, mais il est également responsable de positionner les murs de fondation à une certaine hauteur. Il ne peut pas se soustraire aux règles de l'art en plaçant trop bas des fenêtres, une porte ainsi qu'un parement. D'ailleurs, il est justifié de craindre une dégradation prématurée de l'immeuble en raison du faible dégagement entre le sol et les fenêtres du sous-sol, entre le sol et le seuil de porte de la descente secondaire et, surtout, entre le sol et certaines parties du parement. L'entrepreneur devra exécuter les travaux nécessaires pour corriger le problème de dégagement trop faible.
RÉNALD RIVEST et une autre, bénéficiaires, et DÉMON S.L. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 21, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation dans la première année de la garantie. Il y était notamment question de l'absence de crépi de ciment sur les murs de béton des fondations, du parachèvement de l'accès à leur chalet et de travaux qu'ils avaient réalisés afin d'isoler les murs du vide sanitaire et de teindre l'extérieur de l'immeuble. L'administrateur a rejeté ces réclamations. Il a conclu que les bénéficiaires auraient dû dénoncer l'absence de crépi au moment de la réception de l'immeuble, que l'accès au chalet était un ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment, lequel est exclu de la garantie, et que les travaux effectués par les bénéficiaires n'étaient pas urgents ni ne constituaient des mesures conservatoires nécessitant une intervention immédiate avant même qu'il n'ait pu se prononcer. Cette décision doit être maintenue en arbitrage. En ce qui concerne le crépi, sans avoir à tenir compte du moment où la dénonciation a été faite, il demeure que sa pose ne faisait pas partie des engagements de l'entrepreneur au contrat. Quant à l'accès au chalet, l'escalier qui doit être construit n'est pas à proprement parler relié au bâtiment, mais il faisait partie des travaux de terrassement nécessaires en raison de la configuration en pente du terrain. Ces travaux ne sont pas couverts par la garantie puisque les ouvrages situés à l'extérieur du bâtiment en sont exclus. Finalement, en ce qui a trait aux travaux faits par les bénéficiaires, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit qu'un bénéficiaire n'a droit qu'au remboursement du coût des réparations conservatoires nécessaires et urgentes qu'il a effectuées. Or, même si les travaux exécutés par le bénéficiaire n'étaient pas inutiles, il ne s'agissait toutefois pas de réparations conservatoires nécessaires et urgentes.
FRANCINE BÉLANGER et DANIEL PELLETIER, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RÉSEAU VIVA INTERNATIONAL INC., entrepreneur
Demandes d'arbitrage par la bénéficiaire et l'entrepreneur. Demande de la bénéficiaire accueillie; demande de l'entrepreneur rejetée.
En juin 2006, la bénéficiaire a fait l'acquisition d'un immeuble dont la réception initiale avait eu lieu en septembre 2004. En octobre 2007 et en mars 2008, elle a adressé une réclamation à l'administrateur portant sur divers problèmes, dont un affaissement des fondations. L'administrateur a décidé que la réclamation sur ce point était irrecevable, car la dénonciation avait été reçue dans les trois ans suivant la prise de possession et elle avait été faite, selon lui, plus de six mois après la découverte du problème. Cette décision a été portée en arbitrage et, lors de l'audience, les parties ont admis que l'immeuble avait subi un affaissement et qu'il y avait eu «mouvement de sol et désordre structural». Ce problème serait dû à une largeur insuffisante des semelles qui supportent l'immeuble. Une visite des lieux a d'ailleurs permis de constater une perte partielle de l'ouvrage et les experts sont unanimes quant au fait que cette perte se poursuit encore. Ce n'est qu'en septembre 2007 que la bénéficiaire a pu soupçonner la gravité et l'étendue du problème, et sa dénonciation a été faite dans les six mois suivant cette découverte. Il y a donc lieu d'accueillir la réclamation de la bénéficiaire sur ce point et de rejeter celle de l'entrepreneur. Celui-ci devra notamment exécuter les travaux nécessaires pour redresser la maison de la bénéficiaire, la solidifier et éviter de nouveaux affaissements.
CHANTAL LABBÉ, bénéficiaire, et LES RÉSIDENCES P.F. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, 22, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence le 24 avril 2007. En mai 2008, ils ont dénoncé à l'administrateur certains points, dont un problème d'affaissement de leur maison. L'administrateur a considéré que la dénonciation n'avait pas été effectuée dans un délai raisonnable, soit dans les six mois suivant la découverte du problème, et il a donc conclu que la réclamation des bénéficiaires devait être rejetée, car elle avait été présentée trop tard. Toutefois, ce problème d'affaissement s'est manifesté graduellement et, dans une telle situation, le délai de dénonciation ne commence à courir qu'à partir du jour où le bénéficiaire peut raisonnablement soupçonner la gravité et l'étendue du problème. En l'espèce, même si les bénéficiaires avaient observé diverses manifestations du problème en octobre et en novembre 2007, ce n'est qu'en décembre 2007 ou en janvier 2008 qu'ils se sont rendu compte que leur résidence s'affaissait. La dénonciation, en mai 2008, a donc été effectuée dans le délai à respecter de six mois.
ISABELLE LANGEVIN et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur, et GROUPE SERMAX INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a acheté un immeuble en décembre 2004. En février 2008, ayant constaté progressivement la présence de fissures dans les fondations ainsi que d'autres problèmes reliés à l'affaissement des fondations, il a dénoncé ce problème. L'administrateur, qui a envoyé un expert en avril 2008 pour examiner la situation, a décidé qu'il réévaluerait la situation après deux ans, conformément aux recommandations de l'expert. Ne voulant pas attendre deux ans, le bénéficiaire a exigé une intervention immédiate. La situation s'est détériorée depuis, de telle sorte que l'administrateur a révisé sa décision en mars 2009, ordonnant que soient effectués, dans les 45 jours, des travaux correctifs pour réparer tous les dommages reliés aux tassements différentiels afin de redonner au bâtiment son apparence d'origine. L'entrepreneur n'a pas demandé l'arbitrage de cette nouvelle décision. Le bénéficiaire semble donc avoir eu gain de cause.
ROBERT CHALIFOUX, bénéficiaire, et 9041-8922 QUÉBEC INC., faisant affaire sous la dénomination sociale «CONSTRUCTION A.R.T.», entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ («APCHQ»), administrateur du plan de garantie
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Accueillie en partie.
La sentence sur le problème de fondation est déraisonnable et justifie l'intervention du tribunal. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs a pour objet de garantir les assurés contre les malfaçons, et la solution suggérée par la sentence arbitrale n'apporte pas la garantie à laquelle les requérants sont en droit de s'attendre. Non seulement cette solution n'est pas permanente mais, en outre, l'espace habitable du sous-sol serait considérablement restreint à la suite des travaux envisagés. Le représentant de l'intimée a lui-même déclaré qu'il faudrait couler du béton à l'intérieur du sous-sol et que le plafond serait par conséquent trop bas pour l'utiliser pleinement. Par ailleurs, les requérants n'ont pas à tolérer les bruits incessants de pompes à eau ni à entretenir celles-ci pendant tout le temps où ils habiteront cet immeuble. La solution proposée par leur expert, soit le soulèvement du bâtiment, est retenue. Elle permettra aux requérants d'utiliser leur sous-sol, sera permanente et évitera aux requérants d'entendre constamment le bruit des pompes à eau et d'avoir à les entretenir.
LISA RAE et MICHAEL NUTTER, requérants, c. CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., intimée, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. et GROUPE D'ARBITRAGE ET DE MÉDIATION SUR MESURE (GAMM), mises en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Requête pour permission d'appeler rejetée dans le dossier no 500-09-019703-099 et requête pour permission d'appeler accueillie dans le dossier no 500-09-019711-092 (C.A., 2009-07-08), 500-09-019703-099 et 500-09-019711-092, 2009 QCCA 1367, SOQUIJ AZ-50565751, B.E. 2009BE-713. Appel accueilli (C.A., 2011-10-07), 500-09-019711-092, 2011 QCCA 1851, SOQUIJ AZ-50792784, 2011EXP-3157, J.E. 2011-1763
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'immeuble des bénéficiaires a été livré en août 2004 et ceux-ci ont dénoncé un certain nombre de vices de construction en juin 2007. L'administrateur a rendu une décision rejetant notamment la réclamation des bénéficiaires relativement à l'absence d'isolant au périmètre du garage principal, sur le mur de fondation. Selon l'inspecteur-conciliateur de l'administrateur, la Loi sur l'économie de l'énergie dans le bâtiment oblige de mettre de l'isolation tout autour du garage mais, en l'espèce, il s'agit d'une malfaçon pour laquelle la garantie est expirée. Les experts au dossier s'entendent sur le fait que l'absence d'isolation au garage cause une perte d'énergie, et il faut considérer qu'il y a un espace habitable et habité au-dessus du garage. Par ailleurs, le plan de l'immeuble démontrait clairement la présence d'isolant au périmètre du garage et il faut donc conclure que l'entrepreneur avait l'obligation, en vertu du contrat, de poser cet isolant et que cette obligation est couverte par le plan de garantie. L'administrateur a eu tort de rejeter cette réclamation, qui porte en réalité sur un vice caché découvert et dénoncé dans les délais qui devaient être respectés. L'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires dans les six mois suivant la décision, sinon l'administrateur devra procéder lui-même aux travaux correctifs.
CHRISTIAN LALUMIÈRE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION HORIZON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Dans le contexte de sa demande d'arbitrage, la bénéficiaire invoque notamment le fait que son terrain est le plus bas de la rue et que ses fondations sont, dans les faits, trop basses par rapport au niveau de son terrain. Ni le Code national du bâtiment 1995 ni la municipalité de Bromont ne prévoient de normes relatives à ce problème. Bien que la maison ne puisse être considérée comme implantée trop bas, elle est par contre dans un environnement immédiat trop élevé. En effet, tant et aussi longtemps que la semelle du bâtiment est en pente positive ou surélevée en fonction du drainage accessible en périphérie de la voie publique, en principe, la nappe phréatique ainsi que les eaux de surface se rendront à la canalisation qui achemine l'eau là où il le faut. Malheureusement pour la bénéficiaire, non seulement son terrain est le plus bas de la rue mais, en outre, ses voisins semblent avoir privilégié une implantation plus élevée. Même si l'on ne peut donner suite à la demande de la bénéficiaire, la question des eaux de surface devrait être réglée par les travaux correctifs qui doivent être apportés aux pentes de drainage des eaux de surface.
MARIE-CLAUDE HARVEY, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS DÉCORUM INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La demande d'arbitrage des bénéficiaires porte notamment sur le niveau d'implantation de leur maison. Lorsqu'ils ont signé leur contrat de construction avec l'entrepreneur, la rue où était situé le terrain choisi, qui est en pente descendante assez prononcée, était en développement, les terrains immédiatement voisins n'ayant pas été construits. En mai 2006, soit environ 10 mois après la réception, une inspection complète de la maison a été effectuée et un examen des photographies prises à l'époque permet de constater que la maison, qui était alors seule dans l'environnement immédiat, ne paraissait pas incorrectement implantée quant à sa hauteur. Les maisons immédiatement voisines ont été construites au cours de l'été 2006 et il semble évident que ces voisins n'ont pas tenu compte du principe que leur immeuble devait s'harmoniser avec l'environnement, notamment de façon à former un décalage en escalier avec celui des bénéficiaires. Il en résulte que, par rapport à son voisinage immédiat, la maison des bénéficiaires paraît enfoncée. Or, au début des travaux, l'entrepreneur ne pouvait savoir à quel niveau les éventuels voisins construiraient ou feraient construire leurs propres résidences, et il était fondé à présumer que ceux-ci implanteraient leurs résidences en tenant compte de celle qui existait et à des niveaux compatibles et acceptables. Des correctifs devront néanmoins être apportés en raison du non-respect d'une exigence énoncée au Code national du bâtiment 1995 selon laquelle il doit y avoir un dégagement entre le sol tel qu'il sera au final et le dessus du mur de fondation et du revêtement extérieur d'au moins huit pouces. Bien que les bénéficiaires demandent que la fondation de la maison soit exhaussée de 30 pouces pour pallier la situation, la suggestion de l'administrateur de creuser le sol devant la maison pour l'abaisser au niveau requis par le code est retenue.
FRANCIS PLOURDE et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS M.G. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 38, 106, 109, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont acquis leur résidence en novembre 2006. Les propriétaires précédents avaient acheté l'immeuble de l'entrepreneur en septembre 2002. En avril 2007, les bénéficiaires ont dénoncé l'existence de vices majeurs. Ils affirmaient que les fondations de la maison se trouvaient dans la nappe phréatique, qu'il y avait de l'ocre ferreuse dans les drains français et le bassin de captation du sous-sol et que ces drains étaient entourés d'une membrane accélérant le processus de bouchage par l'ocre ferreuse. L'administrateur a rejeté leur réclamation, concluant à l'absence de vices majeurs puisqu'il n'y avait pas eu perte de l'ouvrage résultant de la conception, de la construction ou de la réalisation, ou encore d'un vice de sol. Les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'il y a eu ou qu'il y aurait colmatage éventuel des drains, que la dalle du sous-sol baignait dans la nappe phréatique ou que l'entrepreneur aurait commis une erreur ou aurait enfreint la réglementation en vigueur dans la municipalité. En l'espèce, malgré leurs craintes, les bénéficiaires n'ont pas établi qu'ils seront inévitablement victimes, d'un problème d'infiltration d'eau, d'autant moins qu'il n'y a eu aucune manifestation de problèmes au cours des six années suivant la fin des travaux. Ainsi, bien que la situation puisse être inquiétante et nécessiter un entretien régulier, elle ne constitue pas un vice d'une gravité telle qu'il puisse être considéré comme un vice de construction ou un vice de sol couvert par l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
LOUISE JOLY et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CASAVIA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires concernant les infiltrations d'eau dans la chambre du sous-sol parce que ces derniers n'ont pas respecté le délai de dénonciation de six mois. Les bénéficiaires ont fait colmater la fissure dans la fondation, et l'entrepreneur a accepté de leur rembourser le coût de ces réparations (422 $). Ils ont également consenti à retirer leur demande concernant le revêtement extérieur d'aluminium puisqu'il s'agissait d'une malfaçon très mineure. Enfin, les vibrations et les bruits qui se produisent durant l'utilisation du robinet extérieur ont été dénoncés 15 mois après que les bénéficiaires eurent connaissance de cette déficience. Comme il n'y a pas eu aggravation du problème depuis, ce délai est tout à fait déraisonnable.
STEEVE ALLARD et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CDM, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Requête en annulation d'une décision arbitrale. Accueillie.
Le véhicule procédural employé, soit la requête en annulation de la sentence arbitrale, est réservé à l'arbitrage conventionnel. En l'espèce, malgré une portion conventionnelle, l'arbitrage en fonction du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs tire sa source de la loi. À ce titre, c'est la révision judiciaire qui est le bon véhicule procédural. En application des principes énoncés dans Laurentienne-vie (La), compagnie d'assurances inc. c. Empire (L'), compagnie d'assurance-vie (C.A., 2000-06-12), SOQUIJ AZ-50076732, J.E. 2000-1238, [2000] R.J.Q. 1708, [2000] R.R.A. 637 (rés.), vu la similarité des moyens plaidés, le recours sera traité comme une révision judiciaire. La norme de contrôle de la décision correcte s'applique à la décision de l'arbitre quant à la détermination de la qualité des bénéficiaires au regard de la garantie prévue au plan, détermination dont il tire sa compétence. Selon la théorie de l'accessoire, codifiée à l'article 1442 du Code civil du Québec (C.C.Q.), les droits accessoires, dont les garanties légales du code civil et celles découlant des garanties en matière de contrat d'entreprise, sont des accessoires indispensables à un immeuble bâti. Ils incluent ceux découlant du plan dont les mis en cause sont devenus les bénéficiaires. L'article 140 du règlement énonce qu'un bénéficiaire ne peut, par le biais d'une convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le règlement. La décision de l'arbitre était correcte. Le respect du délai de dénonciation est une question mixte de fait et de droit qui relève de la norme de contrôle de la décision raisonnable. La conclusion de l'arbitre selon laquelle la preuve ne lui permettait pas de déterminer si la réclamation avait ou non été produite dans le délai de six mois suivant la constatation du vice est raisonnable dans les circonstances. Keller n'a pas témoigné et la preuve de sa connaissance de la gravité du vice n'a pu être établie. Cependant, la conclusion de l'arbitre voulant que les mis en cause n'aient pas à subir les conséquences du manque de preuve relativement à la dénonciation des vices dans le délai de six mois est déraisonnable. Cette conclusion crée un renversement du fardeau de preuve allant à l'encontre des termes de l'article 2803 C.C.Q., qui oblige celui qui veut faire valoir un droit à prouver les faits qui soutiennent sa prétention et impose à la demanderesse un fardeau de preuve qui ne lui incombe pas.
LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., demanderesse, c. HENRI P. LABELLE, ès qualités d'arbitre, défendeur, et JOSÉE RAYMOND, RICHARD MARLEAU et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 7, 10, 18, 19, 20, 106, 112, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'octobre 2004. Ils ont envoyé une première réclamation à l'administrateur en octobre 2006. Ils y dénonçaient notamment la présence de fissures dans la fondation de l'immeuble. Une inspection des lieux a permis de constater qu'il ne s'agissait que de fissures capillaires, ou de retrait, qui seraient apparues à la suite de la pose de l'amalgame après des travaux de réparation effectués par l'entrepreneur. Que ce problème soit relié au comportement normal des matériaux utilisés ou qu'il s'agisse d'une malfaçon existante, il faut conclure qu'il s'est présenté à l'extérieur de la période de couverture du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation du bénéficiaire quant aux fissures doit donc être rejetée.
DONG JIN WANG et un autre, bénéficiaires, et RÉSIDENCES GRILLI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
La demande porte sur trois réclamations des bénéficiaires ayant donné lieu à une décision favorable de l'administrateur mais pour lesquelles l'entrepreneur n'a pas effectué les travaux. Il y a une entente concernant le remblai de la fondation. Quant au niveau d'implantation des fondations, le litige repose sur la méthode corrective et principalement sur le matériau qui sera utilisé pour la construction d'une margelle. Trois types de matériau sont proposés: le bois traité, le cèdre et la pierre composite de style «permacon». Le bois traité peut pourrir s'il est posé dans le sol. L'entrepreneur n'est pas tenu d'utiliser ce qu'il y a de plus cher, soit le cèdre, mais il ne peut offrir ce qui constitue la plus mauvaise qualité, à savoir le bois traité. Les travaux correctifs doivent être satisfaisants. Quant au balcon et à l'escalier de béton en façade, des nids d'abeilles s'y trouvent, les angles de 90 degrés n'ayant pas été réparés adéquatement, et le ciment s'écaille. Bien que la structure ne soit pas en danger, l'esthétique est gravement atteinte. L'entrepreneur devra apporter les correctifs appropriés. Les frais d'expert que les bénéficiaires ont supportés leur seront remboursés, sous réserve de quatre heures d'audience au cours desquelles l'expert a également agi à titre de conseiller des bénéficiaires. Finalement, l'arbitre prend acte de l'engagement de l'entrepreneur à faire certains travaux, même si ces éléments sont absents de la décision de l'administrateur, le tout, à la demande des parties.
LINDA HAMEL et un autre, bénéficiaires, et FRANÇOIS LAVALLÉE / LES PROS DU MARTEAU ENR., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, 120, 124, et 125
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations. Certaines ont fait l'objet d'un désistement ou d'une entente à l'amiable, des réparations ont été effectuées à la satisfaction des bénéficiaires et seules quelques-unes demeurent en litige. Quant à l'espace sous la cage d'escalier en façade, malgré les réparations effectuées, de nouvelles infiltrations d'eau ont eu lieu. L'entrepreneur devra faire les travaux correctifs appropriés. Il devra également effectuer les travaux d'isolation dans la pièce de rangement sous le palier de l'escalier avant. Pour ce qui est de la fissure apparue après les réparations du mur de fondation, les expertises sont contradictoires sur la possibilité qu'elle provienne d'un mouvement structural qui pourrait causer des dommages au revêtement extérieur. Par conséquent, l'arbitre constate la situation, ce qui permet la fixation d'un nouveau délai relativement à la garantie sur cet aspect. Les bénéficiaires pourront faire une nouvelle réclamation si leurs craintes s'avèrent fondées. En ce qui a trait au plancher, de nouveaux craquements sont apparus et l'entrepreneur devra reprendre les travaux correctifs. Par ailleurs, les problèmes d'écoulement des eaux à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie. L'absence de solin de traverse ne constitue pas un vice caché suffisamment grave pour nuire à l'immeuble, en l'absence de dommages. Par conséquent, il s'agit d'une malfaçon et la réclamation sur ce point est tardive. Les frais d'expert des bénéficiaires leur seront remboursés.
NICOLA TÉTRO et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION SAPHIR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande porte sur des fissures aux fondations et au fini de gypse ainsi que sur une infiltration d'eau survenue au sous-sol. Bien qu'une décision de l'administrateur ait été rendue en octobre 2004 afin que l'entrepreneur effectue les corrections nécessaires, seules les fissures ont été réparées. Quant au drain français qui devait être modifié de façon à éviter de nouvelles infiltrations d'eau, l'entrepreneur s'est contenté d'installer une pompe submersible chez le bénéficiaire. Une inspection supplémentaire du drain français en janvier 2005 a donné lieu à une révision de la position de l'administrateur, qui concluait alors que les travaux avaient été exécutés à sa satisfaction. L'entrepreneur ne s'est pas conformé aux décisions de l'administrateur et n'a pas utilisé le moyen de contestation applicable, soit la demande d'arbitrage. Toutefois, le système de drainage ayant été modifié par le bénéficiaire lors de la construction de son garage est efficace. Comme il n'y a aucune preuve sur l'état du drain français et comme les travaux exigés n'ont pas été effectués, les recours du bénéficiaire à cet égard sont réservés. Même si le règlement ne permet pas à l'administrateur de réviser ses décisions, il l'a fait dans le cas en l'espèce. La conclusion du rapport de janvier 2005 doit être corrigée afin qu'elle indique que seuls les travaux exécutés l'ont été à sa satisfaction. Quant à la construction d'un garage par le bénéficiaire, elle n'a aucune incidence sur le litige puisqu'il en est résulté une amélioration de la situation et qu'elle a été faite après les problèmes éprouvés et leur dénonciation. La décision de l'administrateur est maintenue, mais pour des motifs différents. Étant donné que la judiciarisation du dossier aurait pu être évitée et qu'elle est due au comportement de l'administrateur, les frais de l'arbitrage doivent être supportés par ce dernier.
MÉLANIE TAILLON et un autre, bénéficiaires demandeurs, et 3231755 CANADA INC. (Constructions Dalpé), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 12, 19, 105, 116, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Plus de 100 malfaçons ont été dénoncées par le bénéficiaire. Certaines ont fait l'objet d'une décision favorable par l'administrateur, d'autres, d'un règlement à l'amiable, d'autres encore, d'un désistement, et neuf sont portées en arbitrage. Quant à la fissure au plancher de béton du garage, il y a eu dilatation et continuation de la fissure même en l'absence d'une dégradation avancée. L'infiltration d'eau et l'éclatement de chaque côté de la fissure rendent la situation inacceptable, et des correctifs doivent être apportés. La mauvaise installation de l'escalier du côté du patio n'est pas couverte puisque l'entrepreneur avait installé un limon temporaire qui ne devait servir qu'à son propre usage. En effet, le bénéficiaire avait exclu dans son contrat cette partie des travaux. Bien que la finition du balcon de béton avant soit rude et peu esthétique, il ne s'agit pas d'une malfaçon. La finition peut facilement être améliorée. Cette réclamation est de si peu d'importance qu'elle doit être rejetée. Le contrat écrit prévoyait que la porte du garde-manger devait avoir 24 pouces de largeur, qu'il devait y avoir un éclairage mural extérieur et que des louves devaient orner la façade avant et l'élévation arrière. Le contrat devait être respecté à moins qu'un autre écrit ne le modifie, ce qui n'est pas le cas. Il s'agit par conséquent d'un manquement à une obligation contractuelle par l'entrepreneur, et l'administrateur doit en garantir l'exécution. Quant au délai de dénonciation, il est respecté, étant donné que la mise en demeure traitant de façon générale des malfaçons et de l'obligation de terminer les travaux prévus au contrat a été reçue environ cinq semaines après la prise de possession. Par conséquent, il n'y a pas lieu de retenir comme date de dénonciation celle où chacun des éléments a été dénoncé précisément. L'absence de ventilation dans les salles de bains est non conforme au Code national du bâtiment 1995. La membrane d'étanchéité recouvrant les murs de fondation gondole tout autour du bâtiment. Pour qu'elle soit collée sur le solage, il faut installer une barre de finition, et les correctifs à cet effet devront être apportés. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur puisque celle-ci s'est révélée pertinente.
MARIETTE BARON et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ISO-CONFORT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires concernant la mauvaise finition des planchers de latte au rez-de-chaussée doit être rejetée puisque aucune imperfection n'est discernable à plus de six à huit pouces de distance. La fondation, ses semelles et sa saillie semblent dépasser le minimum requis par le Code national du bâtiment 1995. Si la brique et la maçonnerie n'ont pas bougé à ce jour, soit deux ans après la réception du bâtiment, c'est que ces éléments n'ont exercé aucune pression sur les fondations pour qu'elles fissurent et qu'il n'y a pas eu de mouvement ou de pression verticale de la part de la fondation. Les infiltrations d'eau ayant vraisemblablement eu pour cause le fait que les chantepleures étaient bouchées, l'entrepreneur devra retirer de celles-ci tous les bouchons ou les obstructions et procéder à l'application du crépi le long du mur de la fondation. Il y a également lieu de prendre acte des engagements de l'entrepreneur à réparer les fissures sous les portes-fenêtres et à entreprendre les travaux correctifs nécessaires à l'automne afin de régler tout problème d'infiltration d'eau qui pourrait survenir.
YVETTE LEWIS et un autre, bénéficiaires, et GROUPE IMMOBILIER GRILLI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Désistement.
La bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur concernant une fissure à la fondation de son bâtiment. Le 4 juin 2007, à la suite de la découverte de faits nouveaux, l'administrateur a rendu une nouvelle décision, et l'entrepreneur a convenu de s'y conformer, à la satisfaction de la bénéficiaire. Le 8 juin suivant, celle-ci a transmis un avis de désistement de sa demande d'arbitrage. Il y a lieu de prendre acte de ce désistement. Comme ce dernier survient après une nouvelle décision de l'administrateur et qu'il y a lieu d'assimiler cette situation à l'une où la bénéficiaire a eu gain de cause, les frais de l'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
KATY DESCHÊNES, bénéficiaire demanderesse, et 9024-9111 QUÉBEC INC. (HABITATIONS CHANTAL ET TREMBLAY), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint de plusieurs malfaçons. Comme il n'y a pas eu d'inspection lors de la réception du bâtiment, la date de l'acte notarié, soit le 7 juillet 2003, constitue la date de la réception. La réclamation du bénéficiaire quant à l'ensemble des malfaçons a été déposée le 12 juin 2006. La garantie pour la réparation des malfaçons non apparentes au moment de la réception a une durée de un an et est donc expirée. Les réclamations doivent constituer des vices cachés au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec pour être couvertes par la garantie. En l'espèce, les fissures au crépi, à la fondation et à la dalle de béton sont capillaires et résultent du comportement normal des matériaux. Les correctifs à apporter à certaines portes ne sont pas rendus nécessaires à cause d'un mouvement de sol; ils constituent plutôt un entretien normal. Bien qu'il y ait infiltration d'eau par l'une des fenêtres, celle-ci est apparemment conforme et le problème ne s'apparente pas à un vice caché au sens de la loi. Le fait que le crépi des escaliers extérieurs ait complètement disparu n'atteint pas leur structure. Le bris du coulis au mur de la cuisine n'est pas non plus un vice caché. Les défectuosités dans l'unité de chauffage et dans le câblage intérieur de Vidéotron ne sont pas couvertes par la garantie. Toutes les réclamations sont donc rejetées. Cependant, autant de malfaçons qui se manifestent après plus d'un an démontrent une lacune dans les travaux, et les demandes n'étaient pas farfelues. Le bénéficiaire supportera 50 $ des coûts d'arbitrage.
JEANNINE VACCA GAUDREAU, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Plusieurs travaux correctifs sont réclamés par le bénéficiaire. Certaines réclamations n'ont pas été formulées dans le délai de six mois à compter de la connaissance des problèmes et doivent donc être rejetées. En effet, plusieurs réparations ont été effectuées par l'entrepreneur relativement à ces problèmes, mais sans succès. Ce n'est que un an après les dernières réparations que le bénéficiaire a dénoncé le vice. Malgré les correctifs apportés, un avis doit être transmis à l'administrateur dans les six mois suivant la connaissance du vice. Quant aux autres réclamations, l'inspecteur-conciliateur les a rejetées au motif qu'elles étaient dues au comportement du matériau. L'expert doit être objectif et indépendant, et son opinion doit servir à l'arbitre. En l'espèce, le problème est sérieux, notamment en raison de la dimension des fissures, de leur emplacement et de la possibilité d'infiltration d'eau. L'expert de l'administrateur a manifesté des hésitations et il a omis certaines vérifications, ce qui permet de remettre en doute ses conclusions. L'arbitre n'est pas lié par l'opinion de l'expert. Les réclamations pour fissures et bris de la dalle de béton du garage, des murs du sous-sol, de la fondation et du crépi sont accueillies.
ANTRANIK AROUTINIAN et une autre, bénéficiaires, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 112
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réclamation du bénéficiaire relativement à la présence d'un ventre de boeuf dans le stationnement est rejetée. Il en va de même de la réclamation concernant la profondeur des fondations puisque l'entrepreneur a respecté la profondeur minimale exigée par le Code national du bâtiment 1995. Le bénéficiaire n'ayant pas rempli son fardeau de preuve en ce qui a trait à sa réclamation visant le mur de soutènement, il n'y a pas lieu de modifier la décision de l'administrateur. Le bénéficiaire devra supporter 100 $ des frais de l'arbitrage et l'administrateur, le solde.
SYNDICAT DU 6060-6062 GABRIELLE-ROY (ALBÉNI DÉGARIE), bénéficiaire, et HABITATIONS GRAND CONFORT, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant à la correction de la lézarde dans le parement de maçonnerie est rejetée puisqu'il ne s'agit pas d'un vice de construction, c'est-à-dire un vice sérieux susceptible d'entraîner la perte de l'ouvrage. Sa réclamation afin d'obtenir le remboursement de ses frais d'expertise est par conséquent rejetée. Il y a lieu de donner jusqu'au 30 avril 2007 à l'entrepreneur afin d'effectuer les travaux correctifs relatifs aux solins de maçonnerie.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DES HABITATIONS HENRI-DESLONGCHAMPS, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et GESTION GIOVANNI SCALIA INC., entrepreneur
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2008-06-23), 500-17-036249-079
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur est réputée avoir été rendue dans les délais puisque ce dernier a agi de bonne foi en tentant de régler en priorité les problèmes d'eau rencontrés par les bénéficiaires. Il est pris acte de l'engagement de l'administrateur de réparer la brique près de la porte de garage ainsi que l'infiltration d'eau entre le cadre de la porte et la brique, en plus du trou dans le contreplaqué de la petite toiture. Les réservoirs des toilettes devront être nettoyés et, si ce n'est pas possible, être changés. La demande des bénéficiaires visant le plancher du salon endommagé par un lavage à l'eau chlorée doit être rejetée puisqu'il est impossible de déterminer si les bulles dont ils se plaignent étaient présentes avant le lavage du plancher ou ont été provoquées lors de l'application d'une couche de vernis par eux. La décision de l'administrateur concernant la vérification du réseau de mise à la terre doit être maintenue. Bien que le garde-corps du sous-sol soit temporaire, il n'appartient pas à l'entrepreneur d'installer une rampe d'escalier ergonomique puisque cela fait partie de la finition du sous-sol, qui n'est pas de son ressort. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties selon laquelle l'administrateur devra réparer le trou dans le mur où est situé le tuyau d'alimentation en eau et réparer le bas de ce mur et du mur adjacent, en plus de refaire les joints et les sabler et, ensuite, peinturer ces murs de telle façon que la couleur soit uniforme. Comme la fissure à la fondation sous l'escalier est due au mouvement normal du béton lors du séchage, elle n'est pas couverte par la garantie.
FERNANDE SPOONER et un autre, bénéficiaires, et 9020-8034 QUÉBEC INC. (LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires visant les murs des fondations, les fenêtres avant et arrière du sous-sol trop près du sol et la porte piétonnière au-dessous du niveau du sol est rejetée puisque c'est lors du terrassement que le dégagement hors sol des fondations n'a pas été respecté, situation exclue par le plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire les vérifications nécessaires relativement à la prise d'air et à la bouche d'extraction et produire un rapport de décision supplémentaire à ce sujet. Il devra faire de même relativement aux planchers bombés vis-à-vis de la poutre, selon l'entente intervenue entre les parties.
ANDRÉE HOULE et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE LAGACÉ HABITATIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les réclamations des bénéficiaires quant aux armoires de cuisine, à la porte de garage, à l'escalier intérieur, aux fenêtres du sous-sol et aux plafonds de la cuisine, de la salle à manger et du passage sont rejetées puisqu'il s'est écoulé plus de deux ans entre la découverte de ces malfaçons et la dénonciation auprès de l'administrateur. L'entrepreneur devra terminer les travaux convenus avec les bénéficiaires pour la correction du crépi de fondation. Les frais d'arbitrage devront être payés à 50 % par l'administrateur et à 50 % par les bénéficiaires.
MARC MELANSON et une autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le débit du robinet de la cuisine peut sembler faible, mais son fonctionnement est normal et ne comporte aucun défaut, si bien que l'installation ne présente aucun vice. Les craquements du plancher de bois dont se plaignent les bénéficiaires semblent normaux pour ce genre de plancher. Cette partie de la réclamation est donc rejetée. L'entrepreneur devra reprendre le crépi de la fondation arrière puisque ce dernier ne recouvre pas suffisamment les matériaux structurels de la fondation et que l'acier d'armature réagit. Par ailleurs, comme les fissures à l'intersection des murs et des plafonds de la cage d'escalier ou de la salle de bains sont attribuables au comportement normal des matériaux, elles sont exclues de la garantie.
ANTONIO ANDRADE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION NAVA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 12, et 17
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les bénéficiaires n'ont pas prouvé que les chantepleures sont inefficaces ou qu'elles sont la cause des infiltrations d'eau dans le bâtiment et que le problème d'espacement a été dénoncé hors délai, cette partie de la réclamation est rejetée. Leur réclamation visant les poteaux du patio arrière est également rejetée puisque la situation a été dénoncée hors délai. L'entrepreneur devra fixer les plaques d'acier entre les poteaux et la poutre en respectant l'aspect sécuritaire de l'installation. Il devra également installer une membrane de polyéthylène d'au moins 0,15 millimètres d'épaisseur sur la dalle de béton et recouvrir le tout d'un plancher de bois. Il devra également stabiliser les semelles, colmater les fissures de la fondation et du parement de brique, enrober le drain français et couvrir ce dernier de pierre nette. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 12 500 $ pour leurs frais d'expertise.
MARIE CLAIRE VAN BECK BERGEN et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 11, 116, 124, et 125
Requête en révision judiciaire rejetée et demande reconventionnelle en homologation de la sentence arbitrale accueillie en partie (C.S., 2008-05-15), 500-17-034723-075, 2008 QCCS 2686, SOQUIJ AZ-50497820, J.E. 2008-1361
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra démolir deux murs de maçonnerie au-dessus de la toiture du garage ainsi que le soffite d'aluminium et le solin, et reprendre les travaux afin d'obtenir un mur de maçonnerie qui soit à niveau. La décision de l'administrateur en ce qui a trait au remplacement de deux sections de drain français doit être confirmée. Il est pris acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux de joints de mortier non terminés dépassant en surlargeur et des entrecroisements manquants du parement de maçonnerie aux intersections. La réclamation des bénéficiaires visant la pose de dentelles victoriennes extérieures qui bordent les corniches de façon conforme à la maison témoin de Laval est rejetée puisque la dentelle, telle qu'installée, bien qu'elle ne soit pas exactement conforme, est exempte de vices de fabrication et est bien faite. En ce qui a trait au décollement du crépi de finition dans les escaliers et sur le balcon, ce défaut d'adhérence est dû à une malfaçon et non à l'usage d'un sel déglaçant par les bénéficiaires. Ainsi, un test au marteau devra être effectué pour identifier tous les endroits où un défaut existe et l'entrepreneur devra corriger ce problème. Les réclamations quant aux problèmes de parement de brique ne peuvent être accueillies: elles ne peuvent être considérées comme des malfaçons de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, ou encore il s'agit de situations apparentes qui n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux problèmes de fondations, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré la présence de ces malfaçons lors de l'inspection du bâtiment et que la stabilité du bâtiment n'est pas mise en cause. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 654 $, représentant une partie des frais engagés pour les frais d'expertise qu'ils ont dû débourser afin d'appuyer leurs réclamations.
KARINE BEAUSOLEIL et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 12, 18, 78, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lui ayant ordonné de procéder à l'exécution de travaux. Les fissures des planchers de céramique dans les salles à manger du premier et du deuxième étage ne sont pas causées par une faiblesse dans la structure de l'immeuble. Elles sont plutôt attribuables à une fissure dans la fondation et sur le mur, ce qui en fait un vice de construction ou une malfaçon. Comme la situation a été dénoncée en temps utile après la réception de l'immeuble, l'entrepreneur a l'obligation de corriger la situation.
T.B. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et PETER PILALAS et un autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37 et 38
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 29 juin 2005, l'administrateur a autorisé l'entrepreneur à effectuer des travaux correctifs. Cette décision en modifiait une autre rendue en mars 2003 qui avait ordonné à l'entrepreneur de procéder au remplacement complet du revêtement de brique de la résidence des bénéficiaires. Dans sa seconde décision, l'administrateur reconnaissait qu'il n'était pas justifié d'exiger le remplacement du revêtement. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision et mettent aussi en doute la décision de l'administrateur concernant la présence de fissures dans la fondation de leur résidence. Pour ce qui est de ce dernier point, une entente à l'amiable est intervenue entre les parties et il est donné acte de cette transaction. Par ailleurs, la demande d'arbitrage de l'entrepreneur concernant la décision de mars 2003 a été rejetée parce qu'elle a été présentée 610 jours après la réception de la décision contestée. Cette décision est finale et sans appel (art. 120 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'omission de l'entrepreneur de corriger les travaux dans le délai indiqué oblige l'administrateur à les effectuer (art. 18 et 19 du règlement). D'autre part, ce dernier ne pouvait modifier le contenu de l'une de ses décisions antérieures comme il a tenté de le faire en juin 2005. En effet, en mars 2003, il avait demandé le changement complet du parement de brique du bâtiment; il ne pouvait, en juin 2005, modifier cette décision afin de permettre à l'entrepreneur de choisir les travaux nécessaires pour corriger la malfaçon. S'il est d'usage pour l'administrateur de ne pas s'immiscer dans la correction d'une malfaçon, ce n'est pas parce que le règlement ne lui donne pas ce pouvoir. Interpréter le règlement autrement laisserait les bénéficiaires à la merci d'un entrepreneur incompétent. Le pouvoir de décider inclut le pouvoir de choisir les travaux correctifs. En l'espèce, l'administrateur ne peut qu'exiger que l'entrepreneur procède aux travaux correctifs décrits dans sa décision de mars 2003. La décision de juin 2005 est annulée.
JOSÉE MÉNARD et un autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES CHRISTIAN DIONNE ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 19, 116, et 120
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur l'ayant condamné à effectuer certains travaux à la résidence des bénéficiaires pour remédier à des problèmes d'infiltrations d'eau. L'entrepreneur invoque deux facteurs pour expliquer le mauvais fonctionnement du drain français: une mauvaise pente de terrain et des margelles non conformes. Bien que ces deux facteurs puissent aggraver le problème d'obstruction du drain par le sable, il ne s'agit pas de la cause déterminante des infiltrations. L'entrepreneur devra donc reprendre les travaux de drainage conformément aux spécifications de l'expert. Quant aux margelles, comme elles ont été effectuées par l'entrepreneur paysager des bénéficiaires, ces derniers devront les refaire à leurs frais puisque ces travaux ne relevaient pas de l'entrepreneur.
CONSTRUCTION RENOIR INC., entrepreneur demandeur, et ERIC TAILLON et une autre, intimés, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leurs réclamations au motif qu'elles avaient été présentées hors délai. Le délai de protection de trois ans pour vices cachés en vertu du plan de garantie n'était pas expiré au moment de la plainte. Les bénéficiaires ayant reçu leur bâtiment le 21 novembre 2001, le délai de trois ans expirait le 22 novembre 2004. Or, comme ce n'est que le 21 novembre 2004 que ces derniers ont découvert l'ampleur et la gravité du vice aux fondations de leur immeuble, ils bénéficiaient d'un délai de six mois pour dénoncer par écrit ce problème à l'entrepreneur, ce qu'ils ont fait le 28 mars 2005. Les bénéficiaires ont donc présenté leur réclamation dans le délai légal imparti. L'entrepreneur devra procéder aux travaux requis pour mettre le balcon à l'épreuve du gel et du dégel. La réclamation des bénéficiaires visant l'infiltration d'eau est toutefois rejetée puisqu'ils n'ont pu démontrer que cette dernière résultait d'un problème d'isolation adéquate ou de ventilation.
JOHANNE GIGUÈRE et un autre, bénéficiaires appelants, et GESTIONS LA CASA INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme l'expert des bénéficiaires a conclu qu'il y avait absence de solin dissimulé sous la cornière métallique de toutes les fenêtres de la résidence et qu'une telle situation peut entraîner de sérieux problèmes de champignons à plus ou moins long terme, l'entrepreneur devra effectuer une ouverture afin de vérifier si tel est le cas et, au besoin, effectuer les travaux. Si un solin est dissimulé derrière cette ouverture, les coûts liés à cette ouverture devront être supportés par les bénéficiaires. Les bénéficiaires se plaignent du linteau de la porte de garage. Or, il ne s'agit pas d'un vice qui nuit à la structure du bâtiment et qui serait de nature à rendre ce dernier impropre à l'usage auquel il est destiné et, pour ce motif, leur réclamation doit être rejetée. Bien que l'infiltration d'eau au plafond du rez-de-chaussée ne soit pas un vice majeur, la conception du solin métallique au toit, à la jonction du parement de pierre et de la couverture de bardeaux d'asphalte, devra être revue et rendue conforme aux exigences énoncées au Code national du bâtiment 1995 puisque cela pourrait créer des problèmes importants de moisissure susceptibles de rendre le bâtiment impropre à l'usage auquel il est destiné. C'est à bon droit que l'administrateur a refusé de donner suite aux réclamations des bénéficiaires visant la fissure au mur de fondation, l'infiltration d'eau par une fenêtre au sous-sol et l'absence de drainage du tuyau de condensation de la thermopompe, car il ne s'agit pas de vices majeurs. Par ailleurs, comme l'infiltration d'eau dans la chambre froide et les traces de champignons et de moisissures au bas des murs ont été dénoncées plus de six mois après la prise de possession, cette réclamation est prescrite. Les réclamations visant le balancement du système de chauffage à air pulsé et l'absence d'isolant sur la trappe d'accès sont également rejetées puisqu'il s'agit d'éléments sans gravité.
TONY JORGE et une autre, bénéficiaires appelants, et LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires allèguent que les fondations de leur résidence ont été coulées trop profondément et que cela leur cause un préjudice appréciable en raison des fenêtres prévues à l'avant de la demeure et de l'accumulation d'eau sur leur terrain. L'entrepreneur nie toute responsabilité et l'administrateur refuse d'intervenir au motif que cette erreur était apparente au moment de l'inspection préréception. Le sous-traitant, en se basant sur le dessus d'un regard d'égout pour établir le niveau des semelles de fondation, a procédé de façon conforme aux pratiques courantes lorsque la rue n'est pas à son niveau final. Il s'agit d'une malfaçon mais, comme les bénéficiaires n'avaient pas les connaissances requises pour la déceler au moment de l'inspection préréception, on ne peut leur reprocher de ne pas l'avoir dénoncée. L'entrepreneur devra installer des gouttières pour acheminer l'eau en provenance du toit jusqu'au drain pluvial et aménager le terrain afin d'éloigner les eaux de surface de la maison, l'entrée pour éviter l'accumulation d'eau ainsi que le terrain de façon à réduire l'effet visuel qu'entraîne le manque de hauteur des fondations.
SYLVIE JEAN et un autre, demandeurs bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et LES RÉSIDENCES P.F. INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme la bénéficiaire se plaint de craquements du plancher de l'étage et que l'administrateur n'a pas rendu de décision à cet effet, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter les correctifs requis pour que la situation cesse. Les murs recouverts de crépi ne sont pas munis de joints de dilatation verticaux ou horizontaux, ce qui a causé des fissures. L'administrateur allègue que la situation actuelle n'est pas la même qu'au moment de l'inspection et que l'arbitre ne doit tenir compte que des vices qui existaient au moment de l'inspection. Or, puisque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs vise la protection des consommateurs, il y a lieu d'interpréter la situation en faveur de la bénéficiaire. L'entrepreneur devra donc colmater les fissures au parement d'agrégat des murs de côté et arrière du bâtiment. Étant donné que la bénéficiaire n'a pas dénoncé les carreaux de céramique poinçonnés à la salle de bain, sa réclamation à ce sujet est irrecevable. La bénéficiaire n'ayant pas réussi à démontrer une erreur dans la décision de l'administrateur concernant sa réclamation quant aux fissures à la dalle de béton au sous-sol, sa réclamation est rejetée. Comme le fini de la robinetterie du bidet est endommagé et que la cause la plus probable est un défaut de fabrication, l'entrepreneur devra procéder à son remplacement. Le balcon arrière présente une pente normale pour l'égouttement des eaux de pluie; la décision de l'administrateur est donc maintenue sur ce point. Par ailleurs, la réclamation de la bénéficiaire visant le crépi des murs de fondation sous le parement d'agrégat des murs de l'étage doit être rejetée puisque, même s'il s'agissait d'une malfaçon, elle ne serait pas de nature à nuire à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, de sorte que la garantie ne s'applique pas.
KATIA BUSTROS, bénéficiaire appelante, et HABITATIONS LUXIM INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à leur maison préfabriquée, soit le solage fissuré et la peinture du plafond de leur salon. Bien qu'une fissure microscopique soit observable sur le mur de fondation, les travaux de correction sont satisfaisants puisque aucune infiltration d'eau n'a été décelée jusqu'ici par les bénéficiaires et aucun mouvement d'élargissement de la fissure extérieure n'a pu être observé. Cette réclamation est donc rejetée. Quant à la peinture au plafond du salon, la réparation effectuée par le peintre n'est pas complètement invisible, et donc pas complètement acceptable. Bien que les bénéficiaires aient signé un document d'acceptation des travaux, le travail de réparation du plafond n'a pas été fait suivant les règles de l'art. Comme il est de la responsabilité de l'entrepreneur de prendre les mesures nécessaires pour que l'esthétique de l'aire ouverte soit reconstituée par la réparation, il devra effectuer les travaux nécessaires ou verser aux bénéficiaires la somme de 1 282 $ afin qu'un autre entrepreneur effectue les travaux remédiateurs.
SOPHIE SAVAGE et un autre, demandeurs bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et MAISONS MARCOUX INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 48 et 52
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, dont la maison devait être livrée pour occupation le 1er juillet 2004, ont déposé deux listes de plaintes concernant la construction et ont obtenu gain de cause à chaque occasion quant à certains points à la suite du rapport d'inspection de l'administrateur. Le 8 mars 2005, ils ont demandé un arbitrage, d'où la tenue d'une audience le 25 novembre 2008, lors de laquelle l'arbitre a décliné compétence quant à une question portant sur le remblai des fondations aux motifs que, d'une part, il s'agissait d'une situation ne nuisant pas à l'utilisation de la maison et que, d'autre part, l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs exclut certains travaux de la garantie, comme le terrassement et les aménagements extérieurs. Quoique l'administrateur et le constructeur fassent valoir qu'il y a chose jugée sur le fond et que l'exclusion prévue au plan est applicable, les bénéficiaires sont revenus à la charge en se basant sur une expertise qui tendrait à prouver que le drain agricole et la fondation même de la maison seraient en danger en raison du sol gélif et de la mauvaise qualité des matériaux de remblayage. Bien que l'on ne puisse retenir l'objection de l'administrateur et du constructeur, on ne peut conclure à partir du témoignage de l'expert et de la faible preuve apportée que le risque de fissures dans les fondations existe et qu'il est susceptible de se produire un jour ou l'autre. Ce volet de la plainte doit être rejeté.
MARTIN JOLY et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION LUCIEN NADEAU INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé par écrit différentes fissures dans le revêtement de briques et la fondation de leur immeuble. L'administrateur du plan a rejeté certaines de leurs réclamations. Selon l'entente intervenue entre les parties, l'entrepreneur s'est engagé à réparer une série de fissures à ses frais. Toutes les briques fissurées seront remplacées. Les travaux correctifs seront effectués au plus tard le 30 novembre 2005, les bénéficiaires devant être informés 10 jours à l'avance de la date des travaux. Ces derniers se sont engagés à effectuer une réparation à leurs frais. En ce qui concerne les travaux que devra effectuer l'entrepreneur, l'administrateur s'engage à reconduire sa garantie pour un an quant aux fissures à la fondation et au parement de briques et pour trois ans quant aux infiltrations d'eau reliées à la réparation des briques fissurées à la jonction du solarium et de la maison. Les frais d'expertise et d'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
PAUL MAHONEY et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS CHRISTIAN DIONNE & FILS LTÉE, entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à la tardiveté du dépôt de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le délai prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'est pas un délai de rigueur. Comme les bénéficiaires ont soumis leur dossier à l'arbitrage dans les plus brefs délais, il y a lieu de proroger le délai et de déclarer leur demande d'arbitrage recevable. Étant donné qu'ils n'ont pu se douter avant mars 2004 de la gravité des fissures de retrait de leur fondation, ils ont dénoncé le vice dans les délais prévus au règlement. La clause d'exclusion de responsabilité signée par les bénéficiaires pour les problèmes de stabilité de l'immeuble visant une maison que ces derniers avait commandée auparavant, et non pour la maison effectivement construite par l'entrepreneur, elle ne leur est pas opposable. Par ailleurs, les bénéficiaires ne se sont pas immiscés dans les travaux de l'entrepreneur puisqu'ils n'ont jamais su -- et l'entrepreneur ne les a jamais mis en garde -- que des pieux devaient également être installés pour le modèle de maison qu'ils avaient choisi. L'entrepreneur et l'administrateur sont responsables de la perte de l'ouvrage à la suite de l'affaissement de l'immeuble. L'entrepreneur devra procéder à l'installation des pieux. Les bénéficiaires devront néanmoins supporter 35 % des frais engagés au motif qu'ils ont participé à la décision de ne pas installer de pieux au départ. L'administrateur devra rembourser 75 % des frais d'expertise des bénéficiaires.
CARLO FIORAMORE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION YVON LOISELLE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires concernant les pièces décoratives aux colonnes de la tourelle, les fluorescents sous les armoires de cuisine, l'ouverture dans la fondation pour le futur poêle et la pièce décorative au pignon en façade doivent être rejetées puisque ces éléments de parachèvement des travaux n'ont pas été dénoncés dans la liste préétablie de réception du bâtiment. En ce qui concerne la réparation du pavé et la pose de polymère à la voie d'accès et au trottoir, elle doit également être rejetée, car la situation est exclue du plan de garantie (art. 4.9 du plan). Le fait de devoir actionner la chasse d'eau deux fois pour entraîner une évacuation suffisante d'eau ne constitue pas une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décision de l'administrateur est également maintenue quant aux dommages aux marches de l'escalier extérieur avant. Le fait pour l'entrepreneur d'avoir utilisé des planches comme pontage de la toiture au lieu de panneaux de contreplaqué ne constitue pas non plus une malfaçon entraînant l'application du plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire installer une sortie de ventilation au garage: le problème de ventilation constitue une omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art, porte atteinte à la qualité du bâtiment et à la sécurité des usagers et empêche ces derniers d'utiliser le garage pour les fins auxquelles il est destiné. Comme le clouage du revêtement du plancher ne constitue pas une exécution défectueuse du travail, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation des bénéficiaires. L'administrateur devra toutefois faire corriger la toiture entre la tourelle et la lucarne, les problèmes d'infiltration d'eau à cet endroit constituant un vice caché. Les bardeaux d'asphalte devront donc être enlevés et des panneaux de contreplaqué devront être posés sur les planches de bois comme support et matériaux de couverture.
JACQUES GASSE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS PELLETIER ET FRÈRES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'arbitre ne peut se prononcer sur les fissures à la maçonnerie des unités 2921 et 2923 puisqu'il n'a pas compétence pour réviser les ententes conclues entre les parties. La réclamation visant les fissures dans le gypse de l'unité 2923 a quant à elle été faite dans les délais prévus au règlement. La situation est due au soulèvement de la structure du bâtiment en raison du gel durant l'hiver, ce qui constitue un vice caché majeur qui peut entraîner la perte partielle et graduelle de l'immeuble. L'entrepreneur devra donc réaliser les travaux requis afin de mettre définitivement fin au mouvement de la structure du bâtiment. Les frais d'expertise du bénéficiaire sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2917 À 2923 WILLIAM TREMBLAY, bénéficiaire demandeur, et SAINT-LUC HABITATION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La demande d'arbitrage de l'entrepreneur doit être rejetée puisque l'installation de l'égout pluvial n'est pas fonctionnelle. L'eau s'est infiltrée par une fissure du mur latéral de la fondation, ce qui a entraîné un épanchement d'eau entre la dalle de béton et le sous-plancher du condominium de la bénéficiaire. L'entrepreneur devra donc colmater efficacement la fissure afin de mettre fin aux problèmes d'infiltration d'eau.
RÉNOVATION MARC CLÉROUX INC., entrepreneur appelant, et MARIE ANTOINETTE MONTERO, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 128
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2007-03-14), 550-17-002199-055, 2007 QCCS 1116, SOQUIJ AZ-50422379. Requête pour permission d'appeler hors délai rejetée (C.A., 2007-07-10), 500-09-017656-075, SOQUIJ AZ-50472687. Appel rejeté sur requête (C.A., 2007-07-10), 500-09-017656-075, SOQUIJ AZ-50472689
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur concernant l'espace entre le mur de fondation de son immeuble et le trottoir de la ville, où des trous se sont formés à la suite de l'effondrement du remblai. L'entrepreneur s'étant engagé à colmater l'espace avec de la pierre concassée, il y a lieu d'en prendre acte. Le bénéficiaire devra supporter 135 $ des frais de l'arbitrage, le solde devant être payé par l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 2493 AU 2499 DE MAISONNEUVE EST, bénéficiaire demandeur, et EXCELLENCE CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire visant le coin avant gauche de la toiture, qui est plus bas, est rejetée puisque, bien que la situation ne soit pas conforme aux plans, il ne s'agit pas d'une situation altérant la qualité, la sécurité ou l'utilisation de l'immeuble. L'entrepreneur devra toutefois corriger la porte avant et la fenêtre du sous-sol, non centrées, car il s'agit de défauts majeurs qui nuisent à la qualité de l'ensemble de l'immeuble. Faute de preuve, la réclamation quant à l'absence de carton fibre sur les murs extérieurs est rejetée. La décision de l'entrepreneur d'utiliser des panneaux de particules plutôt que du contreplaqué tel que prévu aux plans ne constitue pas une malfaçon portant atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. L'entrepreneur devra enlever la tuyauterie du drainage et la placer dans la cloison intérieure prévue à cette fin aux plans, une telle situation étant inacceptable. Le bénéficiaire n'ayant pas été en mesure de démontrer l'absence de boulons ou de clous à la lisse d'assise de la maison, sa réclamation sur ce point doit être rejetée. Comme la dénivellation des fenêtres est minime, il ne s'agit pas d'une malfaçon compromettant la qualité, la sécurité ou l'utilisation du bâtiment. La finition du gypse en général et des joints ne constitue pas une malfaçon, et cette partie de la réclamation est également rejetée. La demande d'accessoires de la salle de bains présentée par le bénéficiaire est accueillie puisque l'entrepreneur ne les a pas fournis ni installés. Les dénivellations constatées sur la structure du bâtiment sont mineures et ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les travaux que l'entrepreneur s'est engagé à effectuer pour corriger l'ajustement des fenêtres n'ont pas encore été exécutés, il est impossible de statuer sur ce point à l'heure actuelle. De plus, en l'absence de mesures précises établissant que le défaut de rectitude dépasse la norme acceptable, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande. Les corrections aux poutrelles du plancher de l'étage devront être apportées conformément aux directives du fabricant, comme le prévoit l'entente intervenue entre les parties. L'administrateur devra procéder à l'installation du muret en blocs de verre à la salle de bains de l'étage et du système de plomberie pour le lave-vaisselle. La réclamation quant à la fissure au mur de béton sous la fenêtre du côté arrière droit est rejetée. L'affaissement des poutrelles du plancher de l'étage n'ayant pu être constaté, la décision de l'administrateur sur ce point est maintenue. La demande de remboursement de frais de logement, de déménagement et d'entreposage est rejetée puisque aucune réclamation n'a été formulée à l'administrateur à ce sujet. Ce dernier devra rembourser aux bénéficiaires 70 % des frais d'expertise de la firme BES et 50 % des frais engagés pour la firme DMA.
PIERRE PELLETIER, bénéficiaire demandeur, et C=B02 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 11, 14, et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires à la poutre entaillée au sous-sol et se conformer aux instructions de l'administrateur pour corriger l'effritement récurrent de la dalle du garage puisqu'il s'agit d'une malfaçon. Il devra également faire les travaux nécessaires afin de respecter les instructions de l'administrateur pour empêcher toute infiltration d'eau au seuil de la porte de garage. Comme la salle de lavage est conforme aux plans approuvés par les parties, il n'appartient pas à l'entrepreneur de raccourcir l'emplacement de la laveuse et de la sécheuse. L'entrepreneur devra remplacer le coin de vinyle endommagé lors de la pose du Canexel. La réclamation du bénéficiaire visant à faire abaisser le plafond du garage est rejetée puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Le problème d'interférence des thermostats avec la télévision devra être vérifié par un spécialiste en électricité et, au besoin, les thermostats devront être changés à la satisfaction du bénéficiaire. Il est ordonné à l'entrepreneur de réparer la fissure dans la fondation à l'aide d'un produit calfeutrant approprié afin de prévenir toute infiltration d'eau.
LAURENT-GUY THÉRIAULT, bénéficiaire demandeur, et LES HABITATIONS MONT-CARLETON (1994) INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a signé la déclaration de réception du bâtiment le 29 août 2001 et a mentionné de la présence d'une fissure dans le mur de la fondation du côté ouest ainsi que d'une rampe de patio en aluminium à fournir et à installer. Le 12 avril 2004, il a signé une demande de réclamation. Le 7 octobre suivant, il a reçu un rapport d'inspection qui comprenait la décision de l'administrateur statuant sur 14 éléments et il n'a amorcé la procédure d'arbitrage que le 25 novembre. Le dépôt de la demande d'arbitrage était tardif, ce qui permet de trancher trois des quatre points présentés par le bénéficiaire, dont la fissure dans le mur de la fondation, d'autant plus que la preuve relative à deux de ces points était insuffisante. Or, eu égard à l'absence d'un garde-corps, la prétention de l'administrateur selon laquelle la dénonciation aurait été tardive est inconciliable avec son admission de l'avoir vue dénoncée dans le document accompagnant la réception du bâtiment. En outre, l'inspecteur reconnaît avoir commis une erreur à ce sujet. La demande est accueillie quant à ce point.
CLAUDE GIGUÈRE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION GASTON JACQUES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur allègue que les éléments dont se plaint la bénéficiaire étaient apparents au moment de la réception du bâtiment et n'ont pas été dénoncés par écrit à ce moment. Or, ces éléments ont bel et bien été dénoncés durant le mois de septembre 2003 à l'entrepreneur sur une liste manuscrite. L'administrateur devra faire effectuer les travaux requis pour la correction du «fascia» mal installé sur l'ensemble du bâtiment, ce qui constitue une malfaçon. Il devra également s'assurer que l'ouverture à la moulure en «J» de la fenêtre de la chambre des maîtres soit obstruée de façon à éviter les possibles infiltrations d'eau et que l'installation des mains courantes de la galerie avant soit sécuritaire et respecte les règles de l'art, tout comme pour l'alignement de la rampe. Il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur de remplacer complètement les moulures de vinyle puisque, bien que l'installation ne respecte pas tout à fait les règles de l'art, l'intégrité du revêtement extérieur n'est pas compromise. L'entrepreneur est aussi condamné à fixer correctement la porte et à corriger les dommages causés à la peinture de la porte avant. Il n'y a pas lieu de condamner l'entrepreneur à reprendre les travaux pour corriger la différence de niveau entre le salon et la cuisine puisque aucune fissure n'est apparue dans le plancher de céramique depuis sa mise en place et que les travaux seraient sans commune mesure avec une hypothétique apparition de fissures. Les joints mal ajustés aux moulures du plafond et la moulure décollée à la jonction du plancher de céramique de l'entrée devront être ajustés, et la poignée défectueuse de la salle de bains, remplacée. Le problème de la porte de la salle de bains n'est qu'esthétique et il n'y a pas lieu d'en ordonner la correction. Les problèmes reliés aux fissures à la fondation, au joint fissuré à la moulure et au joint de céramique fissuré sont dus à un comportement normal des matériaux, et il n'y a donc pas lieu d'y donner suite. Le manque de finition au gypse du haut de la porte du sous-sol constitue une malfaçon et, partant, l'administrateur devra corriger la situation. Comme le manque d'alignement des lattes de bois du plancher du salon, la courbe à la pente de la porte-fenêtre, la porte de douche non parallèle avec le seuil, l'installation de panneaux de particules pour le plancher et l'installation de poteaux en extrusion d'aluminium croche ne causent pas de préjudice important au bâtiment, il n'y a pas lieu d'y apporter des correctifs. Étant donné que le fait de ne pas doubler les poutrelles sous les cloisons est pratique courante dans l'industrie, l'administrateur n'aura pas à les changer.
ANNE CÔTÉ, demanderesse bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION STEVEN G. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra appliquer une couche de peinture de finition dans l'entrée principale puisque les travaux qu'il a effectués à la suite de la décision de l'administrateur ne l'ont pas été de façon satisfaisante. Il devra également apporter les correctifs nécessaires afin de rendre la section du sous-sol au-dessus des murs de fondation à l'épreuve de la propagation du feu et remplacer les lisses de bois par des lisses à l'épreuve du feu, la situation actuelle n'étant pas conforme aux règlements municipaux. La réclamation du bénéficiaire visant les moulures endommagées aux portes des logements est cependant rejetée, car ces imperfections ne peuvent être considérées comme une malfaçon. La réclamation quant à l'obtention des certificats de conformité pour le panneau d'alarme-incendie et d'installation des foyers est également rejetée: il n'a pas été démontré que l'absence de tels documents pouvait porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Il en va de même de l'installation d'extincteurs portatifs. Comme la demande de séparation coupe-feu pour la toiture fait partie du parachèvement des travaux et qu'il s'agit d'une situation exclue du plan de garantie, cette partie de la réclamation est rejetée. L'administrateur devra rembourser au bénéficiaire 762 $ à titre de frais d'expertise.
ANDRÉ HÉBERT -- SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, bénéficiaire, et 9122-9385 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS SIGNATURE INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 27, 37, et 38
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leur réclamation concernant la protection de la semelle de fondation de leur résidence contre les effets du gel ainsi que la profondeur de cette dernière, qui ne leur permet pas de recouvrir leur entrée de garage d'asphalte. L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la présentation de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le deuxième rapport d'inspection était complémentaire au premier et qu'il était logique pour les bénéficiaires d'attendre le dépôt de ce second rapport avant de déposer leur demande d'arbitrage. L'objection de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à la présentation de documents faisant état de situations similaires vécues par des résidants du quartier dont les résidences ont été construites par l'entrepreneur est accueillie puisqu'il aurait fallu que les auteurs de ces documents soient entendus afin de s'assurer de la similarité des déficiences constatées avec celles vécues par les bénéficiaires. Comme l'utilisation d'un isolant rigide d'une épaisseur de quatre pouces sur une distance latérale de quatre pieds constitue une protection adéquate contre la pénétration du gel dans le sol et que la pose d'asphalte ou de pavé n'engendrerait pas problème si des équipements légers étaient utilisés, la réclamation des bénéficiaires est rejetée. La condition émise par l'administrateur dans sa décision devra toutefois être observée, à savoir que l'entrepreneur devra démontrer la présence d'un remblai de pierre concassée d'au moins trois pouces d'épaisseur sous les panneaux isolants. L'entrepreneur devra toutefois isoler suffisamment le puisard à l'entrée du garage.
KARINE GAGNON et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Toutes les parties du garde-corps de la galerie qui comportent des défectuosités devront être refaites par l'entrepreneur avec des matériaux qui ne comportent pas de défaut, et ce, selon les règles de l'art. Comme les fissures autour des fenêtres et de la porte-fenêtre sont causées, selon toute vraisemblance, par le retrait du béton, elles n'auront pas à être corrigées pour le moment. La partie hors sol de ces fissures devra toutefois être corrigée de façon à prévenir toute infiltration d'eau dans le mur de fondation. L'administrateur devra verser au bénéficiaire une somme de 5 297 $ à titre de remboursement des frais d'expertise engagés.
JEAN-PAUL VIAU, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION ET RÉNOVATION CLÉMENT ET MARIO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 18, 22, 34, 116, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme aucune décision de l'administrateur n'a été prise quant à la réclamation du bénéficiaire relative à la garantie du couvreur, la thermopompe et la mise à la terre, il n'y a pas lieu d'intervenir. Le problème de drainage est quant à lui rejeté puisqu'il s'agit d'une situation qui relève des parties communes. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui a trait aux fissures dans la fondation, au calfeutrage, au perron taché, aux bouches de ventilation, à la main courante, aux terrasses, à l'infiltration d'eau, au cadre de porte et au déplacement du thermostat et du contrôle Venmar. L'administrateur devra faire apporter les corrections nécessaires afin de corriger la malfaçon dans la réinstallation des solins métalliques au bas du revêtement métallique. Comme les problèmes d'isolation thermique et de ventilation du bénéficiaire n'ont pas été dénoncés lors de la prise de possession de l'immeuble, la décision de l'administrateur à ce sujet est maintenue. La réclamation quant à la maçonnerie est également rejetée puisqu'elle n'a pas été présentée dans les délais prescrits. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux terrasses, au crépi et à l'insonorisation du mur mitoyen est confirmée.
LUC LACHAPELLE, bénéficiaire demandeur, et 134893 CANADA INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence en mars 1999. Au printemps suivant, il s'est plaint de vibrations du plancher et d'une fissure dans les fondations. L'entrepreneur a alors installé une cloison au sous-sol pour supporter les solives du plancher. De plus, il a installé une poutre d'acier pour retenir le mur. En avril 2001, le bénéficiaire a dressé une liste d'anomalies. L'administrateur a rejeté la majeure partie de ses réclamations au motif qu'elles avaient été présentées tardivement. Quant à la fissure du mur des fondations, l'entrepreneur l'inspectera à la fin de l'hiver et, en cas de désaccord entre les parties, un expert devra trancher. L'entrepreneur s'est engagé à ajouter un coupe-froid à la trappe d'accès à l'entretoit. En ce qui concerne l'ordonnance exigeant une inspection de préréception, il aurait fallu que cette demande ait été faite à l'administrateur, qui n'en a jamais été saisi; l'arbitrage ne peut porter que sur une décision de ce dernier. Les autres réclamations ont toutes été dénoncées à l'entrepreneur plus de six mois après leur découverte. Il y a eu réception du bâtiment lorsque le bénéficiaire a payé les sommes dues à l'entrepreneur. Normalement, le bâtiment doit être inspecté avant sa réception, mais les parties peuvent y renoncer, comme cela a été le cas en l'espèce. Le plan de garantie est d'intérêt public et son application doit être expliquée aux consommateurs. L'administrateur aurait pu transmettre au bénéficiaire une copie du formulaire d'inspection et celui-ci aurait alors su qu'il pouvait exiger une telle inspection. Pour cette raison, les coûts d'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire, l'administrateur et l'entrepreneur.
MARIO LAPOINTE, bénéficiaire, et 9014-2050 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ÉCLAIR), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La demande des bénéficiaires afin d'obtenir le remboursement du coût d'érection du mur de soutènement est rejetée puisqu'ils n'ont pas suivi les prescriptions des articles 17 et 18 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il serait inéquitable de demander à l'entrepreneur de rembourser le coût d'érection de ce mur. L'entrepreneur devra toutefois réparer les fissures à la galerie de béton puisqu'il s'agit de fissures anormales. La réclamation visant les fissures des colonnes de la galerie est par contre rejetée au motif qu'il n'a pas été démontré que cette situation constituait un danger structural. Il en est de même des fissures à la dalle de béton du garage, car elles résultent du comportement normal de ce matériau.
MARIELLE BANVILLE et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION YVON MARQUIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 17, 18, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur d'ordonner le démantèlement des fondations et l'évacuation des débris est conforme au plan de garantie. L'entrepreneur devra rembourser aux bénéficiaires la différence entre l'acompte versé (20 000 $) et le coût des travaux résiduels (19 212 $), soit 787 $. Il devra de plus leur verser une somme de 1 875 $ pour la coupe d'arbres.
STEVEN GALEZOWSKI et une autre, bénéficiaires demandeurs, et 2325-1010 QUÉBEC INC. (LE GROUPE DÉVELOPPEUR ENR.), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 21, et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire désire qu'il soit ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des réparations à son immeuble. Sa réclamation visant la pose d'un scellant sur les joints de mortier est rejetée puisque l'absence de ce produit ne constitue pas une malfaçon. Il est ordonné à l'entrepreneur de vérifier la fixation du palier ainsi que du balcon du condominium no 1046 et de corriger la situation s'il y a lieu. L'entrepreneur s'étant engagé à remplacer la contremarche de l'escalier, il devra s'exécuter. De même, étant donné qu'il n'a pas encore posé l'isolant ni le crépi sur le mur de fondation de l'entrée comme l'a ordonné un arbitre dans une décision antérieure, il lui est ordonné d'exécuter ces travaux avant le 15 juin 2001. Les coûts de l'arbitrage devront être supportés en parts égales entre le bénéficiaire et l'entrepreneur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DOMAINE DU MESNIL -- PHASE III, bénéficiaire demandeur, et CONSTROBOURG (1997) INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie mis en cause