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Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une réclamation relativement à des déficiences touchant la sortie de la sécheuse et les portes des armoires de la cuisine. En ce qui concerne la sortie de la sécheuse, la bénéficiaire a constaté que celle-ci ne fonctionnait pas bien et qu'elle semblait être connectée au même conduit de ventilation que le ventilateur de la salle de bains. L'administrateur a conclu que l'installation des conduits était conforme. Il a aussi noté que la sortie de la sécheuse était obstruée par de la «charpie», que son nettoyage relevait de la responsabilité de la bénéficiaire et que le conduit était accessible pour ce faire. La décision de l'administrateur est maintenue. En l'espèce, la preuve indique que l'humidité excessive constatée par la bénéficiaire résultait du fait que, après 2 ans d'utilisation, la sortie était bloquée par des résidus et devait être nettoyée selon l'entretien normal qui relève d'un propriétaire. Quant aux portes des armoires de cuisine, la bénéficiaire a remarqué que la finition fondait sous l'effet de la chaleur de sa cuisinière. L'administrateur a noté que les travaux de l'entrepreneur étaient conformes et que ce dernier ne pouvait être tenu responsable des dommages causés par la cuisinière de la bénéficiaire. Il a aussi retenu que la situation n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable, la bénéficiaire ayant attendu 17 mois avant de le faire. Cette décision est également maintenue. Non seulement la bénéficiaire devait prouver que ses portes d'armoires avaient été mal conçues, mais elle devait en outre dénoncer la situation dans un délai raisonnable pour permettre à l'administrateur d'intervenir rapidement. Or, alors que l'entrepreneur avait clairement refusé d'intervenir, rien ne justifie l'attente de 17 mois de la bénéficiaire avant de dénoncer la situation à l'administrateur.
Suzana Vidanovic, bénéficiaire, et 3658791 Canada Inc. /Les Constructions La Vérendrye, entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur l'installation de la maçonnerie de leur résidence. L'administrateur leur a donné raison, et sa décision doit être maintenue en arbitrage. En effet, bien qu'il soit principalement question de déficiences esthétiques qui ne compromettent pas la solidité du parement ni l'intégrité du mur, les photographies et les relevés pris sur place établissent clairement la présence d'une malfaçon apparente. L'entrepreneur devra procéder aux travaux correctifs requis à l'ensemble du parement de maçonnerie en tenant compte des normes et des tolérances applicables à ce type d'ouvrage, le tout dans le respect des règles de l'art.
Tamara Savic et Maroun Namroud et Gab & Charplexe inc. et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR)
Décision portant sur des demandes d'arbitrage des bénéficiaires et de l'entrepreneur.
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur pour la construction d'une résidence. Selon les plans préparés par un architecte de l'entrepreneur, la porte-fenêtre de l'unité et la fenêtre installée à côté de celle-ci devaient être à la même hauteur. Alors que les travaux étaient en cours, les bénéficiaires ont noté que les ouvertures pour la porte-fenêtre et la fenêtre n'étaient pas à la même hauteur. Elles ont mentionné cette situation à l'entrepreneur, qui les a rassurées. Aucun ajustement n'a toutefois été apporté, et les bénéficiaires ont dénoncé le fait que la fenêtre était trop basse par rapport à la porte-fenêtre, ce qu'elles trouvaient esthétiquement inadéquat. L'administrateur a rejeté leur réclamation, notant l'absence d'un désordre permettant de conclure à une malfaçon de même que la nécessité d'une intervention structurale substantielle pour rectifier la situation à la satisfaction des bénéficiaires. Cette décision ne peut être maintenue. En l'espèce, les plans de l'architecte recommandé par l'entrepreneur ont été établis avec l'accord des bénéficiaires et acceptés par ce dernier. Ces plans prévoyaient des ouvertures pour une fenêtre et une porte-fenêtre à la même hauteur, ce qui correspond d'ailleurs à la norme. La différence de 3 pouces entre les 2 ouvertures peut sembler minime, mais il s'agit d'un dénivelé très apparent. Par ailleurs, les témoignages des bénéficiaires démontrent qu'elles subissent un préjudice en raison de cette situation. Il s'agit donc d'une malfaçon couverte par le plan de garantie. L'entrepreneur ne peut invoquer une conduite irréprochable de sa part puisqu'il a induit les bénéficiaires en erreur quant à son intention de régler le problème. Pour ce qui est du coût des travaux jugé exorbitant par l'administrateur, il faut considérer que l'entrepreneur a une obligation de résultat et que le caractère exorbitant des coûts n'a pas été démontré. Enfin, les travaux n'ont pas été exécutés selon les plans et devis. Au contraire, ils ont été faits en violation de ce qui était prévu au contrat et mal exécutés. Les correctifs nécessaires devront être apportés.
Audrey Rioux et Josée Fortin, bénéficiaires, et Construction SMB Dallaire Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation, faisant notamment valoir que leur baignoire autoportante avait été installée trop proche du mur et que la finition du béton de leur balcon arrière était inadéquate. En ce qui concerne la baignoire, l'administrateur a rejeté la réclamation notamment parce qu'il était question d'une malfaçon apparente qui aurait dû être dénoncée au moment de la réception. Cette décision doit être maintenue. Les bénéficiaires auraient constaté la situation pendant la construction et ils ont affirmé ne pas avoir retenu les explications de l'entrepreneur. Dans ces circonstances, ils se devaient de mentionner le problème dans le formulaire d'inspection préréception afin de pouvoir bénéficier de la couverture du plan de garantie. Par ailleurs, le fait qu'ils auraient voulu s'entendre avec l'entrepreneur et qu'ils ignoraient qu'ils devaient dénoncer ce problème dans les jours suivant leur arrivée dans leur résidence ne leur est d'aucun secours. En ce qui concerne le balcon arrière, les bénéficiaires ont dénoncé la situation dans les délais, contrairement à ce qu'a prétendu l'administrateur. Ils ont par ailleurs fait la preuve d'un manque flagrant aux règles de l'art et d'une tentative de travail correctif non satisfaisante. Or, la couverture du plan de garantie pour les malfaçons comprend le préjudice esthétique.
Lorraine Laperrière et Joseph Jocelyn Fortin, bénéficiaires, et Constructions Benoit Laflamme Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la planéité et le délaminage de leur plancher flottant ainsi que sur un gondolement du comptoir de leur cuisine. L'administrateur a conclu à la présence de malfaçons. En ce qui concerne le plancher, l'entrepreneur avance que la situation est imputable à un taux d'humidité mal géré par les bénéficiaires. Or, des tests d'humidité n'ont rien démontré de concluant. Par ailleurs, bien que les bénéficiaires aient reconnu avoir renversé de l'eau à un endroit précis, où un taux d'humidité plus élevé a pu être constaté, des dommages étaient aussi visibles à d'autres endroits. Il n'est donc pas possible de conclure à un état normal puisque le plancher est de «qualité supérieure» et que les bénéficiaires, à moins d'une preuve contraire, sont présumés être de bonne foi et avoir fait une utilisation normale des lieux. L'entrepreneur n'a toutefois évoqué que des possibilités, sans faire la preuve de ce qui était probable. De plus, il a passé sous silence le fait que l'un de ses employés aurait indiqué que c'était le matériau qui était en cause et non l'usage qui en avait été fait. Dans ces circonstances, la décision de l'administrateur doit être maintenue. En ce qui a trait au comptoir de cuisine, l'entrepreneur a évoqué des causes possibles du gondolement observé, mais sans apporter quelque preuve que ce soit. Par ailleurs, des dommages similaires sont aussi visibles sur un autre comptoir de la cuisine, ce qui favorise la thèse voulant que le problème soit lié à la réalisation ou à la conception du comptoir plutôt qu'à un usage anormal. La décision de l'administrateur doit être maintenue sur ce point également.
9291-5578 QUÉBEC INC. (ACCÈS HABITATION), entrepreneur, et MARIAH TREMBLAY et CÉDRIC CLAVEAU, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire en ce qui concerne certains éléments dénoncés pendant la troisième année de la garantie au motif qu'il n'était pas question de vices cachés. Lorsqu'il a présenté ses arguments, le bénéficiaire s'est surtout fondé sur sa crainte personnelle et sur des décisions arbitrales visant des problèmes relatifs à d'autres maisons construites par d'autres entrepreneurs dans d'autres villes. Le sentiment de crainte des bénéficiaires, qui sont majoritairement des personnes qui s'y connaissent peu en construction, est fréquent lors des arbitrages. Or, si le plan de garantie couvre les acomptes, le parachèvement, la malfaçon, les vices cachés et les vices majeurs, il ne couvre pas les craintes ou les inquiétudes qui ne sont pas fondées sur la preuve. En l'espèce, la décision de l'administrateur doit être maintenue quant aux éléments en question. Il en va toutefois autrement en ce qui concerne une fissure au comptoir de granit du bénéficiaire. L'administrateur n'a pas retenu ce point, qui avait été dénoncé dès la réception de l'immeuble, étant d'avis qu'il ne s'agissait pas d'une malfaçon. Or, la fissure est non seulement visible, mais aussi perceptible au toucher. De plus, malgré une réparation effectuée par un sous-traitant de l'entrepreneur, la situation s'est dégradée. Il est donc question d'une malfaçon.
Jacquelin Roy, bénéficiaire, et SG Habitation Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont une décoloration du seuil d'une porte-fenêtre coulissante de leur résidence. En effet, lors du coulage de la dalle de béton, des gouttes de béton se sont déposées sur le seuil de la porte-fenêtre. Malgré le nettoyage effectué, une tache est toujours visible à cet endroit. L'entrepreneur refuse d'exécuter des travaux additionnels pour faire disparaître la tache, étant d'avis qu'il s'agit d'une question d'esthétique qui n'est pas couverte par le plan de garantie. Cette position ne peut être retenue. Il n'est pas question en l'espèce d'un choix de couleur discutable, mais plutôt d'une situation qui résulte de la mauvaise exécution des travaux par l'entrepreneur, lequel n'a pas suffisamment protégé l'espace de travail au moment de couler la dalle de béton. Dans ces circonstances, il y a lieu d'accueillir la réclamation des bénéficiaires sur ce point.
SERGE MIRON et LOUISE GIRARD, bénéficiaires, et HABITATIONS LOUIS-SEIZE/CONSTRUCTIONS LOUIS-XVI, entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une réclamation en lien avec des travaux déficients effectués par l'entrepreneur. L'administrateur a rejeté cette réclamation quant à 4 points, ayant conclu que ceux-ci n'avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable à compter de leur découverte. Cette décision doit être maintenue. En ce qui concerne l'absence de revêtement CanExel sur la façade avant, il s'agissait d'une malfaçon apparente qui aurait dû être dénoncée dans le formulaire de préréception et non 33 mois après la réception de l'immeuble. Quant aux autres problèmes soulevés, il était question de malfaçons non apparentes qui devaient être dénoncées dans un délai raisonnable à l'entrepreneur, mais aussi à l'administrateur. Or, la bénéficiaire n'a fait valoir aucune raison pour justifier son retard à dénoncer ces malfaçons à l'administrateur, mis à part son ignorance du processus, un motif qui ne peut être invoqué.
Cathy Bayard, bénéficiaire, et Les Constructions Alain Gaudreault et Fils inc., entrepreneur, et Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a dénoncé le fait que les portes de son armoire de buanderie obstruaient l'accès à sa laveuse et à sa sécheuse. L'administrateur a reconnu que les portes installées n'étaient pas conformes aux plans de construction. Or, puisque cette situation était selon lui visible dès le départ, elle devait être dénoncée après la réception du bâtiment ou dans les 3 jours suivant celle-ci. Il a donc rejeté la réclamation du bénéficiaire à cet égard. Cette décision ne peut être maintenue. En effet, même si les portes étaient visibles à la date de réception du bâtiment, les appareils n'avaient pas encore été installés et ce n'est qu'au moment de leur installation que le bénéficiaire a été en mesure de constater qu'il y avait un problème. Il faut donc conclure qu'il était plutôt question d'une malfaçon non apparente au moment de la réception et que la dénonciation du problème moins de 4 mois plus tard a été faite dans un délai raisonnable.
Denis Roy, bénéficiaire, et 9276-7342 Québec Inc./Gestion immobilière AB, entrepreneur, et La Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En juin 2021, les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence. En mai 2022, ils ont présenté une réclamation afin d'obtenir le parachèvement d'un coin de leur garage ainsi que le retrait des haubans dans le stationnement. L'administrateur a conclu que la dénonciation quant au garage n'avait pas été faite dans les délais prescrits et que les haubans n'étaient pas couverts par le plan de garantie. Cette décision doit être maintenue. En ce qui a trait au garage, il s'agissait d'une malfaçon apparente qui devait être dénoncée dans les 3 jours suivant l'inspection préréception. Or, les bénéficiaires ont attendu près de 1 an avant de dénoncer le problème. Quant aux haubans, il s'agit d'un ouvrage qui se trouve à l'extérieur du bâtiment principal et qui est, par conséquent, exclu de la garantie.
JEAN-ROBERSON MICHEL et MARIE-MONISE DORCE, bénéficiaires, et PRO-CHARPENTE INC., entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont notamment dénoncé la présence d'égratignures et de défauts dans la teinture de leur escalier. L'administrateur a retenu que les travaux avaient été effectués après la prise de possession et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger ces déficiences. Or, ce dernier affirme que les dommages en cause étaient apparents lors de la prise de possession de l'immeuble, car des travaux correctifs avaient été effectués préalablement à la demande des bénéficiaires. Étant donné que les problèmes touchant les marches de l'escalier et la rampe étaient clairement visibles au moment de la prise de possession de l'immeuble, il faut conclure qu'il s'agissait de malfaçons apparentes, lesquelles devaient être dénoncées au moment de la réception ou, tant que les bénéficiaires n'avaient pas emménagé, dans les 3 jours suivant la réception. Les bénéficiaires n'ont pas agi dans ce délai, de sorte qu'il y a lieu d'accueillir la demande d'arbitrage.
Madame Julie Gagné, bénéficiaire, et Pro Charpente Inc., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation dans laquelle il était notamment question du fait que leurs frais de relogement et d'entreposage n'avaient pas été remboursés et que le découpage de leur comptoir de quartz ne permettait pas l'installation adéquate de leur plaque chauffante. En ce qui concerne les frais de relogement et d'entreposage, les bénéficiaires ont transmis leur demande 11 mois après la réception de leur résidence. L'administrateur a rejeté la réclamation, notant que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs exige que la transmission d'une telle demande soit faite dans un délai de 6 mois. Il y a lieu d'accueillir la demande d'arbitrage sur ce point. Entre la date de réception de l'immeuble, en décembre 2019, et celle de la transmission de la demande des bénéficiaires, en novembre 2020, il y a eu suspension des délais au moyen de décrets gouvernementaux pendant 5 mois 1/2 en raison de l'état d'urgence sanitaire lié à la pandémie de la COVID-19. En tenant compte de la durée de cette suspension, il y a lieu de conclure que les bénéficiaires ont transmis leur demande à l'intérieur du délai de 6 mois. Le dossier sera retourné à l'administrateur pour qu'il détermine si les sommes réclamées doivent être remboursées. Quant au découpage du comptoir de quartz, les bénéficiaires n'ont pas été informés par l'entrepreneur ou son sous-traitant avant la livraison: 1) de l'existence d'une date limite pour transmettre les dimensions de leurs électroménagers; et 2) des dimensions qualifiées d'«ouverture standard» en ce qui concerne le comptoir. Il faut aussi considérer que les dimensions des électroménagers, qui étaient standardisées il y a quelques décennies, varient de nos jours. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs requis.
Madame Jennifer Schembri et Monsieur Timothy Hill, bénéficiaires, et Betaplex Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont notamment dénoncé une déformation importante sur le recouvrement d'aluminium qui se trouve sous l'auvent de leur balcon arrière. L'administrateur a rejeté leur réclamation à cet égard, étant d'avis qu'il s'agissait d'une situation apparente au moment de la réception du bâtiment -- et non d'un vice caché -- et que les bénéficiaires auraient dû la dénoncer dans les 3 jours ayant suivi leur aménagement. Il y a lieu d'accueillir la demande d'arbitrage sur ce point. En effet, s'il est vrai qu'une bosse était présente au moment de l'inspection préréception, il faut tenir compte du fait que 2 ingénieurs, soit le bénéficiaire et le représentant de l'entrepreneur, ne l'ont pas vue lors de l'inspection. De plus, dans le cas du bénéficiaire, il a effectué une inspection supplémentaire la veille de l'inspection avec l'entrepreneur. Or, si 2 ingénieurs, qui ont probablement agi comme des personnes diligentes et vigilantes l'auraient fait, n'ont pas vu cette bosse, le tribunal ne peut conclure qu'il s'agissait d'une situation apparente. Il est question en l'espèce d'une malfaçon non apparente qui a été dénoncée dans un délai raisonnable.
Nadia Sammarco et Marek Rakowski, bénéficiaires, et Construction Trilikon Construction Inc., entrepreneur, et La Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires prétendent que, lors de l'inspection préréception, ils ont dénoncé de manière générale de nombreuses marques et égratignures visibles sur les planchers de bois du rez-de-chaussée, sur l'ensemble de l'escalier principal et à l'étage. Ils soutiennent aussi que l'entrepreneur se serait engagé envers eux. C'est dans ce contexte qu'ils ont réclamé une intervention complète visant l'ensemble de l'immeuble. L'administrateur a accueilli la réclamation, mais seulement en ce qui concerne les déficiences dénoncées à la réception qui se qualifiaient à titre de malfaçons apparentes. Par ailleurs, il a mentionné qu'il ne pouvait modifier sa décision afin de tenir compte de quelque engagement que ce soit de la part de l'entrepreneur. Cette décision doit être maintenue. Ainsi, seules les malfaçons dénoncées expressément dans les délais prescrits feront l'objet de travaux correctifs par l'entrepreneur.
Mme Guylaine Mayer et M. David Karam, demandeurs, et Sotramont Pointe-Claire, S.E.C., défenderesse, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur un équerrage déficient des comptoirs de la cuisine et sur une ondulation du plancher près de la salle de bains. En ce qui concerne le premier point, soit le comptoir a été mal fabriqué ou mal installé, soit le mur derrière celui-ci n'est pas à l'équerre. Par ailleurs, le bénéficiaire a admis que le comptoir était fonctionnel et qu'il servait aux fins auxquelles il était destiné. Bien que la déficience observée soit désagréable, il faut retenir qu'elle était apparente au moment de l'inspection préréception et de la prise de possession de la maison. Elle devait être dénoncée au moment de sa réception ou, tant que le bénéficiaire n'y avait pas emménagé, dans les 3 jours suivant sa réception. Comme cela n'a pas été fait, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Quant au second point, une visite des lieux a permis de constater l'ondulation, le craquement et le mouvement du revêtement de plancher lorsqu'on y pose le pied. Un examen visuel a aussi permis de constater un écart de niveau. Comme le bénéficiaire n'a pas constaté ce problème dans les 3 jours ayant suivi la prise de possession, il y a lieu de conclure qu'il était question d'une malfaçon non apparente qui s'est révélée, en toute vraisemblance, à une date ultérieure. La décision de l'administrateur ayant retenu que l'écart de niveau se trouvait à l'intérieur des tolérances doit être révisée.
Monsieur Francis Corbeil, bénéficiaire, et Noveco Construction inc., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs aspects de sa propriété. Il était notamment question de l'absence de membrane drainante à l'élévation latérale droite de sa résidence. Les plans d'architecture spécifiaient que cette membrane allait être installée, mais l'entrepreneur a avisé le bénéficiaire qu'il allait devoir débourser des frais supplémentaires s'il voulait absolument que celle-ci soit posée. Afin de ne pas retarder le chantier, le bénéficiaire a accepté de payer une somme dont il réclame maintenant le remboursement, étant d'avis que cet élément devait faire partie du coût des travaux. Par ailleurs, l'entrepreneur a opté pour une autre stratégie d'étanchéité, soit celle qui était illustrée dans les plans d'ingénierie. En l'espèce, on ne peut conclure à la présence d'une malfaçon puisque rien ne permet de douter de l'efficacité de la stratégie retenue par l'entrepreneur. De plus, s'il s'agissait d'une malfaçon, elle aurait dû être dénoncée dès la réception du bâtiment étant donné qu'il s'agissait d'un point apparent au moment de l'inspection. Enfin, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas la possibilité de demander un remboursement, comme le fait le bénéficiaire en l'espèce. Une telle réclamation doit être présentée devant un tribunal de droit commun. Le bénéficiaire réclamait aussi 15 000 $ en lien avec un retard de livraison. Même si la date de livraison prévue était le 1er avril 2020, l'immeuble n'a été livré que le 4 septembre suivant. À cet égard, bien que le règlement ne permette pas de réclamer une pénalité prévue dans un contrat au moyen du plan de garantie, le bénéficiaire peut démontrer des coûts réels de relocalisation qui, eux, sont couverts jusqu'à concurrence de 6 000 $. En l'espèce, le bénéficiaire a dû payer 4 425 $ en loyer pendant la période de retard. Étant donné que la Société d'habitation du Québec lui a déjà remboursé 4 000 $ en vertu d'un programme spécial qui prévoyait des compensations pour les retards de construction causés par la pandémie de la COVID-19, cela laisse un solde de 425 $ que l'entrepreneur devra payer.
GERMAN MOLINA, bénéficiaire, et GESTION OR-CONCEPT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillies en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un bâtiment qui compte 12 unités de copropriété. Il a présenté des réclamations portant notamment sur un problème d'infiltration d'eau par les solins. L'administrateur a noté qu'il était question d'une malfaçon apparente et visible pour un professionnel qui effectue une inspection des parties communes. Cette position ne peut être retenue. En effet, on ne peut reprocher à un acheteur qui fait appel à un inspecteur d'avoir manqué à son devoir de prudence et de diligence si ce dernier ne remarque pas un problème que l'acheteur raisonnable ne pouvait lui-même déceler. L'administrateur fait aussi une erreur lorsqu'il indique que la période de couverture était échue au moment de la dénonciation des infiltrations d'eau. En effet, la couverture de 3 ans pour vice caché débute à la date de réception des parties communes et, en l'espèce, le problème a été découvert dans ce délai et il a été dénoncé dans les 6 mois ayant suivi sa découverte. Quant à la nature du problème, la preuve démontre que des fenêtres et portes-fenêtres du bâtiment souffrent de vices qui remplissent le critère du vice caché. Des travaux correctifs devront être effectués en conséquence et une inspection de certaines autres fenêtres et portes-fenêtres devra avoir lieu. Une note s'impose par ailleurs quant au délai de dénonciation. L'administrateur a tort de prétendre qu'un problème touchant toutes les fenêtres aurait dû être dénoncé dès la première infiltration à une fenêtre. On ne pouvait exiger que le bénéficiaire constate immédiatement qu'il y avait un problème généralisé à dénoncer. Les réclamations portaient aussi sur l'absence de cloisons intérieures conformes aux plans. Bien que l'administrateur ait conclu à un vice caché et non à un vice majeur, car cette situation ne mettait pas en péril la structure du bâtiment ou n'en empêchait pas son utilisation, il faut plutôt retenir qu'il s'agit d'un vice majeur. En effet, cette situation compromet la sécurité des usagers de façon importante puisqu'elle touche des endroits par lesquels les copropriétaires doivent passer pour évacuer d'urgence le bâtiment en cas d'incendie. La demande d'arbitrage doit être accueillie à cet égard.
Syndicat des copropriétaires du Faubourg du Saint-Laurent du 580 des Bateliers, bénéficiaire, et Faubourg du St-Laurent (2011) Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée. Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a rendu une décision dans laquelle il a donné raison au bénéficiaire sur certains points. L'entrepreneur fait valoir que l'administrateur aurait dû rejeter la réclamation sur ces éléments, car il était question de malfaçons apparentes qui n'avaient pas été dénoncées par écrit au moment de la réception de l'immeuble. Or, puisque l'entrepreneur a manqué à son obligation de procéder conjointement avec le bénéficiaire à l'inspection préréception de l'immeuble, il ne peut faire un tel reproche à celui-ci.
SERGE LESSARD, bénéficiaire, et ARSENAULT CONSTRUCTION & FILS INC., entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en novembre 2016. Au mois d'août 2018, ils ont transmis à l'entrepreneur et à l'administrateur une lettre indiquant qu'ils avaient constaté plusieurs défauts de construction et non-conformités. La réclamation des bénéficiaires a été rejetée quant à la majorité des problèmes soulevés, notamment en raison d'une découverte ou d'une dénonciation tardive. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En ce qui concerne les délais de dénonciation, relativement à l'accès à la porte principale et aux portes du garage, l'administrateur a retenu qu'il était question d'une malfaçon apparente qui devait être dénoncée dans un délai raisonnable suivant la date de fin des travaux. Or, les bénéficiaires n'ont pas été en mesure de justifier un délai de dénonciation de 20 mois. En ce qui a trait à une pente négative du terrain vers la fondation de la maison, il s'agit d'une malfaçon non apparente qui devait être découverte au cours de l'année ayant suivi la date de réception du bâtiment afin d'être couverte par la garantie, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce. Or, même si l'on retenait que la découverte est survenue à l'occasion de l'inspection préréception, il faudrait rejeter la réclamation, car la dénonciation serait encore tardive.
VANESSA DORCENT et JONATHAN CLAPIN, bénéficiaires, et LES DÉVELOPPEURS DU NORD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé la présence d'éclaboussures et de taches de mortier sur la façade de l'immeuble. L'inspecteur qui a procédé à l'inspection préréception des parties communes a conclu que la finition du mur, bien que celui-ci soit mécaniquement solide, n'était pas conforme aux normes et ne correspondait pas à la finition du reste du bâtiment. L'administrateur a conclu que seule une des façades de l'immeuble devait faire l'objet d'un correctif, étant d'avis qu'il n'y avait pas d'éléments à relief sur l'autre façade et qu'il s'agissait en outre d'efflorescence qui s'estomperait après quelques années. Cette décision de l'administrateur ne peut être maintenue. D'une part, il n'y a pas lieu de faire de distinction entre des éclaboussures de mortier avec relief et des éclaboussures sans relief notable. D'ailleurs, en l'espèce, les éclaboussures et les taches sont visibles et nuisent à l'apparence de l'ouvrage. Il devra y avoir un nettoyage. D'autre part, pour ce qui est de la présence d'efflorescence, il faut plutôt constater qu'il s'agit de mortier qui a barbouillé la façade. En effet, il faudrait autrement se demander comment il se fait que ces marques sont toujours aussi visibles après 3 ans s'il s'agissait d'efflorescence, comme le soutient l'administrateur.
Syndicat de la copropriété 9730 à 9752 William-Fleming, bénéficiaire, et Quorum Highlands Inc., entrepreneur, et La Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Il était notamment question du fait que les garde-robes étaient d'une dimension moindre que ce qui était prévu aux plans et devis, ce qui avait pour effet d'empêcher l'installation d'une tablette dans chaque garde-robe. L'administrateur a considéré qu'il s'agissait d'une malfaçon apparente qui avait été dénoncée dans les délais prévus. Or, tandis que la bénéficiaire souhaitait que les garde-robes soient agrandis, l'administrateur a plutôt ordonné à l'entrepreneur de rembourser le prix des tablettes qui n'avaient pas été installées. En effet, il a retenu que la disproportion entre le coût des travaux qui auraient permis de rendre les garde-robes conformes et les avantages pour la bénéficiaire ne militait pas en faveur de la couverture par le plan de garantie. Il y a lieu d'intervenir à cet égard. En effet, ayant été dénoncée dans les délais, cette malfaçon doit être couverte par le plan de garantie. Les garde-robes devront être reconstruits selon les dimensions convenues et les règles de l'art, et il devra être possible d'installer une tablette additionnelle dans chaque garde-robe. Il était aussi question de l'absence d'un grillage anti-vermine entre le solage et le revêtement de CanExel. À cet égard, bien qu'un entrepreneur ait l'obligation de livrer un bâtiment qui empêche efficacement les infestations de rongeurs et d'autres vermines, la bénéficiaire n'a pas fait la preuve d'un réel danger d'infestation. Dans ces circonstances, l'absence de grillage est une malfaçon non apparente, laquelle n'a toutefois pas été dénoncée dans les délais prévus.
BIANKA CHENEL, bénéficiaire, et LES HABITATIONS ENTOURAGES INC., entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillies en partie.
Dans une première décision, l'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, relative à la conformité de l'escalier extérieur arrière de l'immeuble. D'une part, il a constaté que la main courante n'était pas continue, ce qui est contraire aux exigences du Code national du bâtiment - Canada 2005. D'autre part, il a noté que, à certains endroits, l'espace entre la main courante et le mur était trop étroit pour y laisser glisser la main. Dans une seconde décision, l'administrateur a conclu à la présence d'un problème d'insonorisation. Ainsi, bien que les résultats de tests aient été majoritairement conformes aux exigences minimales, ils ne respectaient pas l'indice mentionné dans le devis présenté aux propriétaires et faisant partie intégrante des contrats signés. L'administrateur a exigé de l'entrepreneur qu'il vérifie toutes les cloisons mitoyennes pour s'assurer qu'un indice de transmission de son (ITS) 60 soit obtenu partout où une insonorisation serait nécessaire. En ce qui concerne la main courante, la demande d'arbitrage doit être accueillie quant à son caractère continu. Vu la largeur de l'escalier, le Code national du bâtiment - Canada 2005 ne prévoit qu'une seule main courante et on trouve une main courante continue du côté gauche. Il est inexact de prétendre que cette main courante devrait se trouver du côté droit. La décision de l'administrateur doit être retenue quant au manque d'espace derrière la rampe sur le garde-corps, un dégagement d'au moins 50 millimètres devant se trouver entre la main courante et la surface située derrière elle. En ce qui a trait à l'insonorisation, le bénéficiaire et l'entrepreneur s'étaient entendus sur une composition des murs répondant à la norme Field ITS (FITS) 56, ce qui est supérieur à la norme FITS 50 établie au Code national du bâtiment - Canada 2005. Or, l'entrepreneur avait une obligation de résultat de fournir un immeuble conforme aux plans et devis. Il devra donc s'assurer qu'un indice FITS 56 soit obtenu partout où une insonorisation est nécessaire et faire lui-même les tests qui s'imposent à cette fin.
Développement P10 Inc., entrepreneur, et Syndicat de copropriété du 5366, 10e avenue, bénéficiaire, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation qui portait notamment sur l'absence d'éclairage d'urgence dans une section de la cage d'escalier de l'immeuble menant à la sortie d'urgence. L'administrateur a conclu à l'existence d'un vice de construction qui menaçait la sécurité et la santé des usagers, et il a exigé que les travaux correctifs requis soient effectués. L'entrepreneur conteste que l'absence d'éclairage constitue une non-conformité. Il fait aussi valoir qu'il n'est pas question d'un vice caché, mais plutôt d'une situation apparente qui aurait dû être remarquée et dénoncée à l'occasion de l'inspection préréception. En l'espèce, la décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, l'entrepreneur n'a pas fait la preuve de la conformité du système d'éclairage ni du caractère mineur du problème. D'autre part, il ne peut être reproché au bénéficiaire une omission de relever une déficience apparente. Ce dernier a fait appel à un professionnel du bâtiment qualifié pour faire une inspection et lui indiquer toutes les anomalies qu'il pouvait déceler. Que ce professionnel n'ait pas remarqué le problème en cause et que le bénéficiaire ne l'ait donc pas dénoncé dès la réception ni même pendant plus de 2 ans s'explique: l'absence d'un éclairage d'urgence ne se manifeste qu'à l'occasion d'une panne électrique ou d'une coupure de l'alimentation électrique. Il y a lieu de retenir qu'il s'agit d'un vice caché et que le bénéficiaire l'a dénoncé dans un délai raisonnable après l'avoir découvert.
9221-4691 Québec inc., entrepreneur, et Syndicat des copropriétaires Cité sur le Parc 7, bénéficiaire, et La Garantie Qualité Habitation, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont acheté une unité en copropriété et ils ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont certains n'ont pas été retenus par l'administrateur. Premièrement, il est question de marques d'impact sur la porte d'entrée de leur unité, lesquelles ont été aperçues et dénoncées seulement quelques jours après l'inspection préréception. À cet égard, il y a lieu d'accueillir la demande. En effet, les bénéficiaires ont démontré que ces marques étaient existantes avant leur emménagement et qu'ils les ont dénoncées dans les 3 jours suivant l'inspection. De plus, l'entrepreneur n'a été présent ni lors de l'inspection préréception ni au moment où son équipe a procédé au nettoyage de l'unité. Deuxièmement, les bénéficiaires se sont plaints du fait que les luminaires de leur salle de bains n'étaient pas alignés avec la vanité et le miroir au-dessus. À cet égard, il y a lieu de conclure à une malfaçon puisque rien n'empêchait l'entrepreneur de centrer les luminaires, et que ce dernier a donc manqué à son obligation de se conformer aux règles de l'art. Les bénéficiaires lui ont également reproché de ne pas avoir suivi les plans modifiés selon l'entente entre les parties, ce qui a eu pour conséquences que la chambre de leurs enfants est trop petite et que la valeur de revente de l'unité ne pourra être aussi élevée que prévu. À cet effet, il faut constater que l'entrepreneur a l'obligation de résultat de fournir un immeuble conforme aux plans et devis, ce qu'il n'a pas respecté. Par ailleurs, les motifs mis en preuve par les bénéficiaires au soutien de leur demande d'arbitrage sont sérieux.
Claudine Tessier et Maxime Plante, bénéficiaires, et Groupe Idevco Mas Inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation en raison notamment du sens d'ouverture inapproprié des portes extérieures d'issue, un problème ayant été dénoncé près de 5 ans après la réception de l'immeuble. Le sens d'ouverture actuel de ces portes est de l'extérieur vers l'intérieur, ce qui est contraire à la direction d'évacuation. Cela pourrait causer le ralentissement d'une évacuation ou encore empêcher celle-ci. Or, un tel problème devrait être évident pour un professionnel du bâtiment et il faut donc en conclure que ce défaut apparent au moment de l'inspection préréception aurait dû être dénoncé à l'époque de la réception pour être couvert. La réclamation portait aussi sur le parement extérieur de l'immeuble. À cet égard, il faut constater qu'il est question d'une mauvaise réalisation généralisée des travaux d'installation du parement, laquelle est couverte par le plan de garantie.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 14 IMPASSE HUET, bénéficiaires, et CONDOS PLACE D'AMÉRIQUE, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une première réclamation en lien avec les planchers de leur résidence. L'administrateur a noté que le plancher de bois franc était ondulé sur les 2 étages de l'immeuble et que cette situation, contrairement à ce que l'entrepreneur avait indiqué aux bénéficiaires, était irréversible. L'entrepreneur a donc repris les travaux sur les planchers en procédant au sablage, à la teinture et à la pose de vernis. Les bénéficiaires, insatisfaits des travaux correctifs effectués, se sont adressés de nouveau à l'administrateur. Ce dernier a conclu que, dans l'ensemble, le travail de l'entrepreneur semblait acceptable et conforme aux pratiques courantes et aux règles de l'art et que seules quelques petites imperfections devraient être corrigées. Or, les bénéficiaires veulent obtenir un plancher neuf composé de nouvelles planches de bois préfini, comme à l'origine. Cette demande doit être rejetée. La réparation des vices et des malfaçons apparents ne nécessite pas nécessairement un remplacement par des matériaux neufs. Une réparation doit être conforme aux règles de l'art, ce qui n'exige pas la perfection à tous les égards. En effet, il n'est pas toujours possible de se replacer dans les conditions d'origine à des coûts raisonnables. En ce qui a trait aux problèmes constatés par les bénéficiaires, ils n'ont pas démontré qu'il s'agirait de vices ou de malfaçons apparents.
JOHANNIE SAVARD et CHARLES TRUDEL, bénéficiaires, et KS CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont la présence d'un garde-corps détérioré à la terrasse de l'une des unités de l'immeuble et la présence de fenêtres tachées. En ce qui concerne le premier point, le bénéficiaire est d'avis qu'il s'agit d'une malfaçon apparente lors de la réception des parties communes qui a été dénoncée dans le rapport préréception, tandis que l'administrateur et l'entrepreneur font valoir que son inclusion au rapport préréception des parties communes ne constituait pas une dénonciation valable. Or, il faut conclure à la validité de la dénonciation. Dans un premier temps, elle était suffisamment claire et explicite. De plus, il n'est pas nécessaire qu'un problème dénoncé soit qualifié par un professionnel du bâtiment comme une malfaçon au moment de la dénonciation. En ce qui a trait aux fenêtres tachées, lors de l'inspection des parties communes, l'inspecteur a constaté que les vitres étaient sales, mais il croyait qu'il s'agissait d'une situation normale. Ce n'est qu'à l'été 2016 que des propriétaires d'unité ont constaté pour la première fois que les fenêtres restaient sales malgré leurs efforts pour les nettoyer. Les parties s'entendent sur le fait qu'il est question de malfaçons, mais elles sont en désaccord quant à leur aspect apparent ou non. Des taches généralisées sur les vitres de fenêtres de plusieurs unités d'habitation neuves qui résistent à plusieurs tentatives de nettoyage, des marques que l'on pourrait qualifier de permanentes, constituent une malfaçon, soit un travail mal fait ou mal exécuté lors de la fabrication de chaque fenêtre tachée ou lors de son installation. Il s'agissait de malfaçons non apparentes puisqu'elles ne pouvaient être découvertes par un examen général de l'immeuble sans une vérification précise par un professionnel ayant une connaissance en la matière. La réclamation du bénéficiaire sera accueillie quant à ces 2 points et l'entrepreneur devra faire les réparations nécessaires.
Syndicat de la Copropriété 6155-6165, rue de Lusa, Brossard, bénéficiaire, et 9253-5400 Québec inc. (Faubourg Londonien), entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en décembre 2015. Au mois de mars 2016, ils ont dénoncé plusieurs vices de construction. L'entrepreneur a été appelé à exécuter des travaux correctifs, mais les bénéficiaires sont d'avis que certains des travaux n'ont pas été terminés ou encore exécutés correctement. Ils se plaignent notamment que, à la suite de travaux effectués pour faire en sorte que la bordure métallique du toit de leur garage soit de même hauteur que celle qui se trouve en façade principale de la maison, une mince bordure qui était auparavant cachée est maintenant visible. Or, elle n'est visible que si l'on se place à un endroit précis dans la rue, avec l'intention délibérée de chercher cette mince bordure. En l'espèce, les travaux exigés ont été exécutés selon les règles de l'art et il s'agit d'une question esthétique non couverte par le plan de garantie. Quant au carrelage de céramique sur le plancher de la cuisine, les bénéficiaires se sont plaints d'un écart en hauteur entre certaines tuiles. L'administrateur a retenu que la différence de niveau n'était pas visible à l'oeil nu et trop petite pour constituer une malfaçon. Il a d'ailleurs jugé que la réclamation des bénéficiaires était tardive puisque la malfaçon en cause devait être dénoncée dans les trois jours suivant la réception de l'immeuble, argument qui permet aussi de rejeter la demande d'arbitrage sur cette question. Enfin, les bénéficiaires se plaignent du fait que le réfrigérateur qu'ils ont acheté en se fiant aux dimensions de la maison modèle du projet immobilier ne peut être encastré à la limite du comptoir de leur cuisine. Leur réclamation à cet égard vise le coût de remplacement du réfrigérateur et des dommages occasionnés par cette situation. Or, cette réclamation n'est pas couverte par le plan de garantie.
BENOÎT JACQUIN et JOSETTE TCHEUMALEU, bénéficiaires, et MAISON CLÉ D'OR, entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire occupe son unité depuis juillet 2014. D'août à novembre, il a senti des odeurs dans le sous-sol, qui étaient liées à la présence de moisissures. Il s'agit de la conclusion à laquelle des experts sont arrivés en juillet 2015. Le bénéficiaire a demandé l'ouverture d'un dossier à la fin du mois de décembre 2015. L'administrateur a toutefois rejeté la réclamation, étant d'avis qu'il était question d'une situation connue et donc apparente au moment de la réception du bâtiment et qu'elle aurait dû faire l'objet d'une dénonciation dans les trois jours ayant suivi la réception. Cette décision ne peut être maintenue. Lors de la réception du bâtiment, le bénéficiaire n'était pas en mesure de vérifier si les problèmes d'odeurs et de contamination de l'air seraient dénoncés à l'administrateur puisqu'il ne savait pas s'il en serait question dans le rapport visant les parties communes ou dans celui visant les parties privatives. Il ne savait pas non plus si ces problèmes seraient mentionnés dans le formulaire d'inspection préréception puisqu'il n'était pas rempli lors de la réception du bâtiment. Par ailleurs, la dénonciation démontre que le bénéficiaire ne parlait pas d'une malfaçon apparente mais bien d'un vice caché de moisissure, ce qui expliquait les odeurs et la contamination de l'air dans son unité. L'ouverture du plancher qui a été nécessaire pour prendre des échantillons est un autre indice qu'il était question d'un vice caché. Dans ces circonstances, il faut conclure que la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable de six mois à compter de la découverte du problème.
SYNDICAT DU 9703-9705-9707 ET 9709 CHAMBORD, bénéficiaires et DEVMAS INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
En juillet 2014, la bénéficiaire a fait l'acquisition d'une résidence dont la construction remontait à plus de 1 an. Au mois de janvier 2015, elle a dénoncé plusieurs problèmes à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a rejeté en partie sa réclamation. Il a notamment conclu que la dénonciation de certaines malfaçons, qui étaient apparentes au moment de la réception de l'immeuble, avait été tardive. La bénéficiaire a expliqué que ce n'est qu'après avoir occupé l'immeuble qu'elle a constaté ces problèmes et qu'elle ne voulait pas les dénoncer au fur et à mesure qu'elle les découvrait, préférant le faire en bloc. Or, compte tenu de la preuve de l'existence des problèmes en cause dès la réception du bâtiment, de l'admission de la bénéficiaire à ce sujet et de son omission de procéder à une dénonciation en temps utile, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur. Ce dernier a aussi conclu que les exigences minimales étaient satisfaites relativement à l'insonorisation contre les bruits aériens. À cet égard, bien que la laine minérale utilisée pour isoler et insonoriser ne corresponde pas parfaitement à ce qu'avait présenté l'entrepreneur, elle est néanmoins d'usage courant et de qualité acceptable. Par ailleurs, le seul test effectué démontre que la norme minimale prévue au Code national du bâtiment -- Canada 2010 est bien respectée.
CÉLINE HÉROUX, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS KIRACTION, entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, Administrateur Provisoire inc., es-qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs éléments. Notamment, il est question de la hauteur du carrelage dans leur douche. Ainsi, lors d'une visite ayant eu lieu pendant la pose même de la céramique, les bénéficiaires ont remarqué que l'entrepreneur ne l'installait pas jusqu'à une hauteur de 96 pouces. Ce dernier, qui avait presque terminé la pose, a refusé de reprendre le tout à moins d'être indemnisé en conséquence. Dans le formulaire rempli avant la réception de l'immeuble, les bénéficiaires se sont plaints du fait que la céramique n'était pas droite dans la douche, mais il n'a pas été question d'un manque de carreaux. Or, il s'agissait d'un problème qui était apparent et qui aurait dû être dénoncé à ce moment. Vu le retard des bénéficiaires, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur, qui a conclu qu'il était question d'une malfaçon apparente et non dénoncée dans le délai prescrit. La réclamation des bénéficiaires portait aussi sur un problème touchant leurs portes intérieures, qui auraient été mal installées et mal taillées. À cet égard, ils s'étaient plaints du fait que les portes étaient difficiles à ouvrir, de sorte que l'entrepreneur a apporté certains correctifs qui se sont révélés inefficaces et qui témoignent d'une malfaçon dans l'installation des portes. Un expert a noté que plusieurs cadres de porte devraient être corrigés et que, par conséquent, plusieurs portes coupées ou rabotées devraient être remplacées. Or, puisque les dommages causés aux portes résultent d'un usage subséquent à des correctifs apportés par l'entrepreneur après la réception de l'immeuble, il faut estimer que ces dommages résultent d'une malfaçon dénoncée dans les délais prévus.
KATERINE MICHAUD et JONATHAN CLOUTIER, bénéficiaires, et LES GESTIONS ADSTOCKS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation dans laquelle il se plaignait de la surface ondulée de son plafond et de la présence d'une courbe vers le haut sur son mur mitoyen. L'administrateur n'aurait pas été en mesure d'établir quelque malfaçon que ce soit et il a rejeté la réclamation du bénéficiaire quant à ces points. En l'espèce, il y a lieu de retenir la position de l'expert du bénéficiaire voulant que la plupart des joints des panneaux de gypse aux murs et aux plafonds sont irréguliers et craquelés et que la situation résulte d'une malfaçon. Cette malfaçon se répète d'un joint à l'autre sur tout le mur mitoyen et ce non-respect des règles de l'art porte atteinte à la qualité du bâtiment. On ne saurait retenir qu'il serait question d'une illusion d'optique, d'un comportement normal des matériaux à la suite du séchage de la peinture ou que l'omission, par le bénéficiaire, de produire une mesure quant à la déformation devrait entraîner le rejet de sa demande. Ainsi, sa réclamation à cet égard doit être accueillie et les cinq joints devront être refaits. En ce qui a trait au plafond, il est question d'une malfaçon apparente qui n'a pas entièrement été dénoncée dans les délais applicables. En effet, dans sa dénonciation des malfaçons apparentes, le bénéficiaire n'a mentionné que la nécessité de procéder à des retouches. Ainsi, il n'est pas possible d'accorder plus que ce que l'administrateur et l'entrepreneur ont déjà reconnu et accepté comme ce qui devait être corrigé. Trois des joints du plafond devront donc être refaits.
MARTIAL AUDILON DJOMATCHUI, bénéficiaire, et CONDOMINIUM MONTCLAIR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En novembre 2009, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont conclu une entente quant à la construction d'une maison. La réception a eu lieu le 23 février 2011 et les bénéficiaires ont conclu l'acte d'achat et ont déménagé dans leur nouvelle résidence le 8 mars. Ils ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points en février 2012, mais l'administrateur a conclu que les délais de dénonciation n'avaient pas été respectés. Les bénéficiaires ont prétendu qu'elles n'étaient pas au courant des modalités de dénonciation, car elles n'avaient pas pu en prendre connaissance lors de l'inspection préréception. C'est pour cette raison qu'elles n'auraient pas dénoncé les malfaçons apparentes dans les trois jours suivant la réception du bâtiment. Or, même si l'entrepreneur a empêché la bénéficiaire d'examiner en détail toutes les dispositions du formulaire d'inspection préréception, elle a tout de même eu l'occasion dans les jours suivants de lire et de s'informer de son droit et de noter les malfaçons qu'elle croyait présentes. Or, elle n'a pas lu l'ensemble du formulaire et on ne peut attribuer cela au comportement de l'entrepreneur. Par conséquent, la réclamation portant sur des malfaçons apparentes doit être rejetée. Quant aux malfaçons non apparentes, la dénonciation a été faite 10 mois après leur découverte, ce qui dépasse le délai raisonnable de 6 mois qu'un bénéficiaire doit respecter. Les bénéficiaires ne peuvent invoquer leur ignorance de la loi pour excuser leur retard et leur réclamation doit donc être rejetée.
JESSICA GATTAS et VIVIANE ABOUD, bénéficiaires demanderesses, c. GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes de coloration des tuiles de leur salle de bains, de craquement et d'espacement du revêtement de leur plancher ainsi que de coloration et d'alignement quant aux murs extérieurs. L'administrateur a rejeté la réclamation relativement à ces trois points. En ce qui concerne les tuiles de la salle de bains, il a conclu que le problème était visible lors des travaux correctifs effectués et que les bénéficiaires auraient dû manifester leur insatisfaction immédiatement à la suite de ces travaux. Or, ces derniers n'ont jamais accepté les travaux correctifs effectués et ils ont respecté en tous points les conseils de l'entrepreneur, qui leur a toujours affirmé qu'il serait en mesure d'apporter les correctifs nécessaires à leur entière satisfaction. Il faut conclure qu'ils ont dénoncé, dans le délai prévu, les malfaçons existantes et progressivement apparentes au moment de la réception des travaux correctifs. L'entrepreneur devra donc procéder au remplacement complet des tuiles ou carreaux de céramique du plancher de la salle de bains principale. En ce qui a trait au revêtement du plancher, l'administrateur a commis une erreur lorsqu'il a jugé que le dénivelé présent respectait la tolérance du marché. L'entrepreneur devra faire le nécessaire pour mettre le plancher à niveau, selon la tolérance du marché. Enfin, quant au revêtement de maçonnerie, la dénonciation est bien fondée, mais il est question d'un problème esthétique qui pouvait être constaté dès la réception de la propriété ou dans les jours qui ont suivi. Il faut donc conclure que la dénonciation est tardive et rejeter ce volet de la réclamation.
MONSIEUR GABRIEL JOLICOEUR et MADAME MARIE-PIERRE BÉLANGER, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS ROBIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence neuve. Avant la prise de possession, ils auraient discuté d'un problème touchant la façade de l'immeuble à au moins 15 reprises avec l'entrepreneur, qui se serait engagé à réparer la pose déficiente de blocs architecturaux. Vu cet engagement, les bénéficiaires n'ont pas informé l'administrateur de la situation. Or, lorsqu'ils ont présenté une réclamation à cet égard, l'administrateur l'a rejetée au motif que le problème ne lui avait pas été dénoncé dans le délai prévu. En l'espèce, il est question de la pose de peinture sur un bloc architectural de pierre naturelle, un geste qui n'est pas négligeable en soi. Il s'agit d'une malfaçon apparente qui devait être dénoncée à l'administrateur, par écrit, ou figurer dans le formulaire de prise de possession. Les bénéficiaires, qui n'ont pas fait la lecture du contrat de garantie, lequel indique les démarches à suivre, ont cherché à invoquer un engagement de l'entrepreneur pour expliquer l'absence de dénonciation, mais il demeure qu'il n'y a pas eu de dénonciation écrite à l'administrateur dans le délai prévu ni d'inscription au formulaire de réception, de sorte que la demande d'arbitrage doit être rejetée.
PATRIZIA CANUTO et NELSON GARCIA, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS MONARCK INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation quant à plusieurs problèmes portant notamment sur les marches de leur escalier avant, la surface de leur balcon arrière, la présence du bois ayant servi de forme lors de la coulée de béton du plafond de leur chambre froide et sur l'emplacement de la valve de la conduite d'eau principale. L'administrateur a rejeté leur réclamation quant à plusieurs points, dont ceux-ci, d'où la demande d'arbitrage. En ce qui concerne les marches de l'escalier avant, il faut maintenir la décision de l'administrateur relativement à un bris qui était apparent lors de la réception et qui aurait dû être dénoncé à ce moment. Ce n'est pas parce que l'aménagement extérieur n'était pas terminé que ce défaut ne devait pas être dénoncé. La décision de l'administrateur doit toutefois être infirmée quant à un vallonnement aux marches et à des traits encavés puisqu'il n'est pas question de malfaçons apparentes. En ce qui a trait à la surface du balcon arrière, l'administrateur a noté la présence de traces consécutives à l'accumulation d'eau, ce qui aurait été acceptable et conforme aux règles de l'art. Or, il faut conclure qu'il s'agit plutôt d'une malfaçon non conforme aux règles de l'art pour une maison neuve. Un resurfaçage devra être effectué, lequel sera accompagné d'un nettoyage, pour enlever les traces de lignes, et de la mise en place d'une pente afin d'éloigner les eaux de la maison. Quant à la forme de bois, l'administrateur a noté l'absence de tout dommage résultant d'un surplus d'humidité aux éléments de bois et l'absence de disposition réglementaire sur la question. Or, l'entrepreneur a admis dans le contrat qu'il pourrait y avoir des infiltrations d'eau ou de la condensation, et les bénéficiaires ont remarqué une telle situation, de sorte qu'il n'est pas possible d'affirmer qu'il n'y a aucun risque d'humidité et que le fait de laisser le bois en place ne contreviendrait pas aux règles de l'art. Celui-ci doit être enlevé. Finalement, en ce qui concerne la valve, les bénéficiaires ont dénoncé une accessibilité inadéquate de la tête de la valve de la conduite d'eau principale, laquelle est enfouie sous le pavé imbriqué du trottoir avant. En l'espèce, obliger les bénéficiaires à fracturer le trottoir en cas d'urgence n'est pas une option acceptable, d'autant moins que la valve principale doit rester accessible même pour des situations qui ne seraient pas urgentes. La valve doit être rendue accessible en tout temps.
MADAME ANNA LISA ZANNI et MONSIEUR FRANCO ENEA, bénéficiaires, c. SAINT-LUC RDP INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes reliés au système de ventilation et au stationnement intérieur. Insatisfait de la décision de l'administrateur sur ces points, il demande l'arbitrage. Dans un premier temps, il y a lieu de clarifier la date du point de départ de la garantie. En effet, il est difficile d'établir la date de la réception des travaux des parties communes puisque le bénéficiaire a choisi de ne pas procéder à une inspection préréception, entre autres parce qu'il était couvert par le plan de garantie et qu'il ne voulait pas payer les frais d'une inspection. En l'espèce, il faut fixer la réception des travaux au mois de juillet 2010, soit six mois après que le bénéficiaire eut été informé de la fin de ceux-ci et des obligations au regard de la réception. En ce qui concerne le système de ventilation, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur quant à un manque d'isolation du conduit d'un extracteur de monoxyde de carbone, qui est tout de même fonctionnel, et à un problème apparent sur le plan de l'installation du système, lequel n'a pas été dénoncé dans le délai prévu. La réclamation du bénéficiaire devrait toutefois être accueillie en ce qui a trait au moteur du système de ventilation de la cage d'escalier. En effet, il n'a pas été démontré qu'un manque d'entretien par le bénéficiaire aurait pu être la cause de la défaillance totale de ce moteur. De plus, même s'il y a une garantie du fabricant, il demeure que l'entrepreneur est celui qui est tenu à un résultat. Relativement au terrain de stationnement, le bénéficiaire, qui prétend que l'allée et les places qu'il comporte sont trop étroites, n'a pas démontré l'existence d'une violation des limitations de droit public, donc d'une contravention au règlement municipal, ni une erreur de la ville quant à la délivrance d'un permis de construction. Par ailleurs, le bénéficiaire aurait dû dénoncer cette situation, qui est apparente, plus tôt.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LA GONDOLA, bénéficiaire, et ME-RA DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, qui ont procédé à la réception de leur résidence au mois de juin 2012, ont dénoncé au mois d'octobre une série de problèmes touchant l'immeuble. Ils indiquaient notamment que la finition de la surface du balcon arrière en béton coulé était mal exécutée, que le nez de palier était fissuré et que la dénivellation des marches de l'escalier de béton était inadéquate. Quant aux deux premiers points, l'administrateur a souligné que les bénéficiaires n'avaient pas manifesté leur insatisfaction lors de la réception du bâtiment, alors que ces problèmes étaient apparents. Relativement au troisième point, il a admis qu'il avait été dénoncé par écrit au moment de la réception, mais n'était pas d'avis que la situation observée remplissait les critères de la malfaçon. Estimant par ailleurs que les travaux exécutés par l'entrepreneur étaient acceptables et conformes aux règles de l'art, l'administrateur n'a pas retenu la réclamation des bénéficiaires. En ce qui concerne les deux premiers points, les bénéficiaires font valoir qu'il y aurait eu une erreur d'interprétation ou d'inscription lorsque la représentante de l'entrepreneur a rempli la déclaration de réception. Or, cette prétention n'est pas supportée par la preuve ni par le témoignage des bénéficiaires. En ce qui a trait à la dénivellation des marches de l'escalier en béton, il a été possible de constater la présence d'une pente de drainage négative, ce qui empêche l'évacuation de l'eau et constitue, entre autres choses, un risque de chute pour tout usager. Il y a donc une malfaçon, laquelle requiert une intervention de l'entrepreneur puisqu'elle peut porter atteinte à la sécurité des occupants et des visiteurs. Il faut aussi considérer la sécurité des marches du balcon avant, soit l'accès principal au bâtiment. L'entrepreneur n'a pas exécuté les travaux de construction de celles-ci conformément aux règles de l'art, et il ne pourra pas se contenter de simplement recouvrir ce qui existe déjà d'une mince surface de béton additionnel. Puisque la durabilité de l'ouvrage est nécessaire, il devra procéder à une nouvelle coulée de béton de l'ensemble des marches.
JULIE OUELLETTE et SYLVAIN CHARTRAND, bénéficiaires demandeurs, et 9143-5834 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 20 avril 2012, le bénéficiaire initial a procédé à l'achat et à l'inspection de son unité en copropriété. Le formulaire d'inspection préréception a été signé le même jour avec la mention «aucune retouche». Quelques jours plus tard, le bénéficiaire initial est décédé. Les bénéficiaires ont acheté l'unité au mois d'août et, quelques mois plus tard, ils ont dénoncé plusieurs défauts, dont le dénivelé des planchers dans l'ensemble des pièces. L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires à cet égard, notamment car il était question d'une situation qui était existante et visible au moment de la prise de possession par le bénéficiaire initial et elle n'avait pas été dénoncée au cours des 3 jours ayant suivi la prise de possession. Une visite des lieux a permis de constater la présence d'un dénivelé important des planchers de l'unité. Il n'y a toutefois pas lieu de conclure que ce problème était apparent ou d'exiger d'un acheteur qu'il se couche sur le plancher pour mesurer le coupe-pied afin de détecter toute anomalie que celui-ci pourrait cacher. Cela étant dit, le problème est relié à la structure des planchers, donc aux parties privatives communes, plutôt qu'à leur revêtement, élément des parties privatives. C'est donc au syndicat des copropriétaires de présenter une réclamation à cet égard. Néanmoins, comme il est possible que le syndicat ne présente pas de réclamation ou qu'une réclamation éventuelle soit rejetée, il y a lieu de reconnaître la réclamation des bénéficiaires, le cas échéant.
LISETTE GIRARD et LAURENT BRODEUR, bénéficiaires, et 9119-3557 QUÉBEC INC (LES HABITATIONS EUPHORIA), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUEBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence en décembre 2010 alors que l'immeuble était inachevé et qu'il présentait des malfaçons et des vices apparents. En juin 2011, elle a dénoncé des problèmes à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier, saisi d'une réclamation de la bénéficiaire, a rappelé que les travaux de parachèvement ainsi que les malfaçons et les vices apparents devaient être dénoncés par écrit au moment de la réception de l'immeuble, les autres devant l'être dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois à compter de leur découverte. Ainsi, les points dénoncés, qui relevaient du parachèvement et des malfaçons apparentes, n'avaient pas, de l'avis de l'administrateur, été dénoncés dans les délais prévus et devaient être rejetés. La bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas procédé à une inspection des lieux avec celle-ci, de sorte qu'il y a lieu de fixer la date de fin des travaux au mois de juin 2011, soit la date d'envoi de la dénonciation de la bénéficiaire. Il y a aussi lieu de considérer que cette dénonciation constitue la mise en demeure qui est requise pour faire certains travaux, dans l'éventualité où il y aurait urgence à procéder. La bénéficiaire aura droit au remboursement des travaux de mise en place de colonnes, dont la présence était nécessaire pour remédier à l'affaissement d'une partie de la toiture. Elle aura aussi droit au remboursement des travaux d'installation du revêtement de Canexel de sa résidence. En effet, ces derniers ont été faits après que la Ville lui eut envoyé un avis en bonne et due forme et alors qu'elle savait que l'entrepreneur n'entendait pas terminer les travaux de construction. De plus, l'administrateur avait déjà rejeté la demande de la bénéficiaire sur ce point et la Ville avait accordé un délai pour procéder, l'omission de respecter ce délai entraînant le paiement d'une amende de 500 $ à 1 000 $ par jour de retard. Ces éléments convainquent qu'il y avait urgence et que les travaux ne pouvaient être reportés. La bénéficiaire n'a toutefois pas démontré que l'achat d'un porte-miroir relevait de l'urgence et elle n'aura pas droit au remboursement de cette dépense. Finalement, les coûts reliés à la construction et à la mise en état du balcon arrière ne seront pas remboursés, car la preuve de l'urgence ou de l'existence d'un danger est insatisfaisante. Ainsi, l'usage des matériaux en place, même si ceux-ci étaient de piètre qualité, aurait sûrement pu servir à corriger l'absence de rampe pour la durée de l'arbitrage.
MADAME DANIELLE ST-GELAIS, bénéficiaire, c. 9180-5028 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur l'absence de drain et de fosses de retenue au centre des passages extérieurs situés à l'arrière du bâtiment ainsi que sur l'absence de chantepleures au bas de certains murs. N'ayant pas eu gain de cause devant l'administrateur, il a demandé l'arbitrage quant à ces points. Il réclame aussi le remboursement de travaux qu'il qualifie d'urgents, soutenant que le non-fonctionnement d'un disjoncteur du circuit électrique d'une unité a empêché le fonctionnement de son détecteur d'incendie. En l'espèce, l'absence de drain et de fosses de retenue est un élément apparent qui doit être dénoncé lors de la réception de l'immeuble, ce que le bénéficiaire n'a pas fait. De plus, une firme spécialisée en préréception n'a pas remarqué cette absence, et les passages extérieurs sont exclus de la couverture du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Quant aux chantepleures manquantes, il faut noter que la firme spécialisée qui a été retenue pour procéder à l'inspection a constaté que des chantepleures étaient présentes sur certaines parties de l'immeuble, ce qui aurait dû davantage attirer l'attention sur les endroits où elles étaient absentes. Finalement, à l'égard des travaux d'électricité, il n'y a pas eu de réclamation du bénéficiaire quant à des réparations conservatoires nécessaires et urgentes auprès de l'administrateur, mais une demande présentée directement à l'arbitrage. N'étant pas abordée dans la décision de l'administrateur, celle-ci ne peut être admise à l'arbitrage.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 1, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de novembre 2010. À l'automne de cette même année et au printemps 2011, ils auraient constaté des problèmes, qu'ils ont dénoncés à l'administrateur au mois de mars 2012, donc presque un an après que le dernier de ceux-ci eut été découvert. Saisi d'une réclamation, l'administrateur a conclu que certains problèmes étaient apparents lors de la réception, donc décelables pour un acheteur raisonnablement diligent, mais qu'ils n'avaient pas été dénoncés à ce moment comme ils auraient dû l'être. En ce qui concerne d'autres problèmes, il a noté qu'ils auraient dû être dénoncés dans un délai raisonnable, soit dans les six mois suivant leur découverte, ce qui n'avait pas été fait. Il a donc conclu que la réclamation devait être rejetée quant à ces points. En l'espèce, les malfaçons apparentes auraient dû être dénoncées dès la réception, tandis que celles non apparentes ou les vices cachés auraient dû l'être dans le délai raisonnable de six mois. Puisque les bénéficiaires n'ont pas respecté ces délais, leur demande doit être rejetée.
CAROLE LACELLE & PIERRE CHARLEBOIS, bénéficiaires, et PROJETS D'HABITATIONS CHANTIGNOLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Saisi d'une réclamation des bénéficiaires, l'administrateur a notamment constaté que les parements extérieurs de maçonnerie de leur résidence présentaient plusieurs défauts: éléments de maçonnerie non droits, joints de largeur non uniforme, fissures dans les joints de maçonnerie, mortier désagrégé prématurément dans certains joints, murs de maçonnerie non rectilignes et absence de scellant à plusieurs endroits. Il a conclu que les travaux de maçonnerie étaient inacceptables et qu'ils ne respectaient pas les règles de l'art. Par ailleurs, il a qualifié ceux-ci de malfaçons et a noté qu'ils avaient été dénoncés par écrit lors de la réception du bâtiment. Finalement, il a ordonné à l'entrepreneur de reprendre l'ouvrage de maçonnerie dans son ensemble. Ce dernier conteste cette décision et suggère d'effectuer des réparations au lieu d'un remplacement total de la maçonnerie. En l'espèce, la liste des malfaçons reconnues par l'entrepreneur est incomplète et ne couvre pas toutes celles mentionnées dans la décision de l'administrateur. Quant à la nature des travaux à effectuer, en ce qui concerne tous les murs de façade, l'entrepreneur n'a pas démontré qu'il faudrait mettre de côté la décision de l'administrateur et ordonner une simple réfection. Le mur droit du bâtiment pourra être réparé sans qu'il soit nécessaire de le démolir et de le refaire. Les travaux à effectuer devront comprendre la réparation de tous les joints, le nettoyage de toutes les chantepleures existantes et l'ajout de certaines qui sont manquantes, la réparation de deux rangées de briques ainsi que le déplacement de deux briques. Les travaux seront terminés au printemps 2013.
EUGÈNE NEDELCU et NICOLETA TOADER, bénéficiaires, et 9153-8827 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires de maisons en rangée construites par l'entrepreneur. La réception des unités a eu lieu en novembre 2008. Au mois d'octobre 2010, le bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur l'absence de solins au-dessus des épaulements des cheminées et sur la détérioration des marches de béton à l'avant des unités. L'administrateur a rejeté les réclamations sur ces points au motif que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. En ce qui concerne les solins, une visite des lieux a démontré d'une manière évidente que leur absence constituait une malfaçon apparente pour un professionnel de la construction, de sorte qu'il s'agissait d'une situation qui aurait dû être dénoncée lors de la réception des parties communes par le professionnel du bâtiment choisi par le bénéficiaire. Quant aux escaliers, l'administrateur a présenté un témoignage plus crédible, selon lequel le problème de fissures touchant les marches aurait été découvert dès le printemps 2009, soit après un premier cycle de gel et de dégel. La dénonciation, qui n'a été faite qu'en octobre 2010, était tardive.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DES TILLEULS, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENTS TGB INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 35, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en juin 2009. Peu après leur déménagement, ils ont constaté que les lattes du plancher de bois franc du rez-de-chaussée se soulevaient aux intersections. L'entrepreneur leur aurait alors conseillé d'attendre le passage d'un été et d'un hiver afin d'observer le comportement des matériaux, dans l'espoir de voir la situation se corriger, avant de présenter une réclamation. Or, la situation ne s'est pas améliorée et, en janvier 2011, ils l'ont dénoncée à l'administrateur. Celui-ci a rejeté la réclamation présentée relativement à l'état du plancher aux motifs que la demande des bénéficiaires était tardive et que le problème visé ne constituait pas un vice caché, de sorte qu'il n'était plus couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. Leurs arguments ne peuvent toutefois pas être retenus. D'une part, le problème touchant le plancher était apparent dès le jour du déménagement des bénéficiaires et il aurait dû être dénoncé par écrit dans les trois jours suivant la réception du bâtiment. D'autre part, même en considérant le problème comme un vice de construction, rien ne démontre qu'il rendrait l'immeuble inutilisable ou qu'il en diminuerait l'utilité au point où les bénéficiaires ne l'auraient pas acheté ou n'auraient pas payé un si haut prix. Finalement, le non-respect par l'administrateur d'un délai n'a eu aucune incidence sur les événements puisque les bénéficiaires avaient déjà omis de respecter le délai de dénonciation. Ceux-ci ne peuvent invoquer ce manquement à leur avantage.
CÉCILE ROY et un autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES LACHANCE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire, qui a procédé à la réception de sa résidence en août 2008, a présenté une réclamation portant sur quatre éléments au mois d'avril 2010. L'administrateur a rejeté cette réclamation, et cette décision doit être maintenue. Ainsi, il était question de fissures à la fondation et au plancher de béton au sous-sol, lesquelles étaient déjà apparentes au moment de la livraison. L'administrateur a correctement conclu que ces fissures étaient reliées au comportement normal des matériaux et qu'elles étaient sans gravité. Par ailleurs, l'installation incorrecte de l'une des colonnes supportant le toit du porche d'entrée ainsi que l'absence d'une crépine au drain de plancher du sous-sol, des défauts qui étaient visibles lors de la livraison, ont été dénoncées 19 mois après leur découverte, dépassant ainsi le délai raisonnable de 6 mois prévu pour la dénonciation.
MARY PINTER, bénéficiaire, c. CONSTRUCTION NORDI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, qui a procédé à la réception de sa résidence en novembre 2009, a adressé une réclamation portant sur une vingtaine d'éléments à l'administrateur en septembre 2010. Celui-ci a accueilli la demande quant à 4 points et il l'a rejetée sur les 15 autres, le 20e ayant été réglé entre les parties. Le bénéficiaire demande l'arbitrage des 19 points sur lesquels l'administrateur s'est prononcé. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Certains éléments mentionnés étaient apparents au moment de l'inspection de l'immeuble et ils n'ont pas été signalés dans le formulaire ou sur la liste dressée par le bénéficiaire. Puisqu'ils n'ont pas été dénoncés dans les délais habituels, l'administrateur était fondé à les rejeter. D'autres points devaient être rejetés, car ils n'avaient pas la gravité d'une malfaçon ou d'un vice caché, les problèmes rapportés relevant plutôt du comportement normal des matériaux utilisés. Finalement, les derniers éléments en litige étaient reliés au nivellement brut du terrain ainsi qu'à des travaux d'aménagement extérieur, soit des éléments qui sont expressément exclus de la garantie sur les bâtiments résidentiels neufs.
ÉRIC BORDELEAU, bénéficiaire, et 9082-2883 QUÉBEC INC. (GROUPE SELONA), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 107, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juin 2009. Dans les mois qui ont suivi, ils ont dénoncé l'apparente présence d'ondulations à la surface du revêtement de bois franc du plancher de leur rez-de-chaussée et de leur sous-sol. L'administrateur a toutefois rejeté une réclamation qu'ils ont présentée relativement à ce problème et sa décision doit être maintenue. D'une part, les bénéficiaires étaient conscients de la situation avant qu'ils n'achètent l'immeuble et ils n'ont pas cru nécessaire de le mentionner au moment de sa réception. En effet, ils ont signé des documents selon lesquels la réception du bâtiment était faite sans réserve. D'autre part, lorsque l'entrepreneur leur a remis une liste de travaux à terminer, ils n'ont toujours pas mentionné le défaut apparent touchant leur plancher. Rien n'empêchait les bénéficiaires de dénoncer leur problème au moment de la réception et leur recours doit être rejeté.
LOUISE DIAMOND MORIN et un autre, bénéficiaires, et 9131-7230 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS VAUDRY), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur portant sur plusieurs points. Parmi ceux-ci, il est notamment question de joints fissurés au gypse, d'un défaut de bois à la main flottante et d'interstices au plancher flottant du sous-sol. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait de situations apparentes qui auraient dû être dénoncées au moment de la réception du bâtiment, ce qui n'avait pas été fait, si l'on se fie au formulaire d'inspection rempli lors de la réception de l'immeuble. Une inspection des lieux a permis de constater que ces éléments étaient apparents et il n'y a pas lieu de modifier la décision de l'administrateur sur ces points. Un autre élément faisant l'objet de la décision et la présence d'interstices à l'assemblage des moulures des cadres de portes. L'administrateur a également rejeté ce point et il y a lieu de maintenir sa décision puisque les espacements sont minimes et se situent à l'intérieur des tolérances admissibles dans l'industrie de la construction.
LUCIANO BRAGAGLIA et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
En mars 2008, la bénéficiaire a signé un contrat pour l'achat d'un condominium. La livraison de son unité a été effectuée le 31 mai 2008. Dans les jours qui ont suivi, la bénéficiaire a communiqué avec l'entrepreneur, car elle avait constaté des égratignures dans son bain. L'entrepreneur, par l'entremise de différentes personnes, est intervenu à quatre reprises pour apporter des réparations afin de régler le problème. Toutefois, à chaque occasion, la bénéficiaire s'est dite insatisfaite des résultats et a demandé que le bain soit remplacé. Saisi d'une réclamation de la bénéficiaire, l'administrateur a décidé que le résultat des réparations était très acceptable et que le tout était conforme à ce qui se faisait sur le marché. En arbitrage, la bénéficiaire semble vouloir démontrer que son bain comportait une malfaçon apparente. Toutefois, le problème est minime et il relève plus de l'esthétisme que d'une situation qui serait couverte par la garantie pour malfaçons.
ANGÈLE GOSSELIN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION G. CARRIER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DE QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a fait une réclamation auprès de l'administrateur, portant notamment sur un problème de rétention d'eau touchant certains des balcons de l'immeuble. L'administrateur a conclu que les balcons des unités 4 et 6 du bâtiment ne retenaient pas l'eau. Les bénéficiaires ont porté cette décision en arbitrage. Ils veulent aussi que l'arbitre traite du balcon de l'unité 5, dont il n'avait pas été question devant l'administrateur. Les photographies déposées en preuve, tant par l'administrateur que par le bénéficiaire, ont démontré l'existence d'un problème quant au balcon de l'unité 6. Sur ces images, prises après des périodes de pluie, il est possible de voir que le balcon de l'unité 4 est presque sec tandis que celui de l'unité 6 est recouvert d'une couche d'eau sur la moitié de sa surface. Il s'agit d'une malfaçon qui était non apparente au moment de la réception du bâtiment. Eu égard à l'unité 5, le problème n'a pas été mentionné, directement ou indirectement par l'administrateur dans sa décision. Par ailleurs, rien ne permet de conclure qu'il aurait été porté à l'attention de l'administrateur lors de son inspection du bâtiment. Les bénéficiaires ne peuvent donc pas demander à l'arbitre de se prononcer sur ce point. La demande d'arbitrage est accueillie, mais seulement en ce qui concerne le balcon de l'unité 6.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 7400 RUE LAJEUNESSE, bénéficiaire, et MONTCAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21, 22, 27, 34, et 35
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La maison des bénéficiaires leur a été livrée le 25 septembre 2007. Le 11 juillet 2008, soit plus de neuf mois après la réception du bâtiment, ils ont dénoncé à l'entrepreneur, avec copie à l'administrateur, une liste de travaux à effectuer. Dans cette liste, ils reprochaient notamment à l'entrepreneur le fait que les bordures des fenêtres étaient trop courtes et non conformes aux plans. Leur réclamation sur ce point a été rejetée par l'administrateur, qui a reconnu que la méthode de pose des allèges de pierre sous les fenêtres était inhabituelle mais conforme aux règles de l'art. En arbitrage, les bénéficiaires, qui sont déçus quant à l'aspect esthétique de ce problème, se plaignent du fait qu'il s'agirait en outre d'une malfaçon couverte par le plan de garantie. Toutefois, malgré les inquiétudes de leur expert quant aux dommages qui pourraient être causés à l'avenir aux briques de la façade de l'immeuble, un examen visuel des lieux n'a pas permis de constater la présence de signes qui appuieraient cette opinion. Par ailleurs, même en arrivant à la conclusion qu'il s'agirait d'une malfaçon, la réclamation devrait être rejetée, car la dénonciation du problème n'a pas été faite dans les délais qui doivent être respectés. Dans ce cas, il aurait été question d'une malfaçon apparente, puisqu'elle était visuellement évidente, et elle aurait dû être dénoncée dans les trois jours suivant la réception du bâtiment, tant que les bénéficiaires n'avaient pas emménagé, et non neuf mois plus tard.
ILDA LOPES et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires sont devenus propriétaires de leur résidence le 22 novembre 2001. Le 18 mai 2006, ils ont adressé une réclamation à l'administrateur. Ils demandent à présent l'arbitrage de tous les points sur lesquels l'administrateur s'est prononcé. Cinq des éléments visés ont été rejetés au motif qu'ils n'avaient pas été dénoncés dans le délai prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Selon le règlement, la dénonciation doit se faire par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur, soit au moment de la réception du bâtiment, soit dans un délai raisonnable qui ne peut excéder six mois suivant la découverte d'un problème. En l'espèce, les bénéficiaires ont eu connaissance des malfaçons alléguées dès le moment des travaux ou peu après la date d'occupation de la résidence. Le délai entre la découverte et la dénonciation ne peut dans ce cas être qualifié de raisonnable, d'autant moins que les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'il leur était impossible d'agir avant. Leur réclamation quant à ces points doit être rejetée.
TEYMOUR SHARIFI et un autre, bénéficiaires demandeurs, c. GROUPE IMMOBILIER GRILLI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 10, 19, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En juillet 2007, les bénéficiaires ont dénoncé un problème à la finition du plancher de bois franc de leur salle à manger au cours de la première année de garantie. L'administrateur, qui a constaté la présence de bulles de verni éclatées sur le plancher, a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires. En juin 2008, les bénéficiaires ont fait une seconde réclamation, considérant que les défectuosités étaient toujours apparentes et que les résultats étaient insatisfaisants. L'administrateur a toutefois décidé que l'état du plancher était très acceptable et il a rejeté la réclamation des bénéficiaires. Ceux-ci n'ont pas démontré que le fini du plancher ne correspondait pas aux standards de qualité auxquels doit s'attendre l'acheteur d'une résidence. En effet, bien qu'un examen de la surface du plancher ait permis de constater que la planitude de la finition était imparfaite, ils n'ont pas démontré que cette situation était non conforme aux normes applicables pour un plancher de bois franc verni sur place. Le problème dénoncé ne peut pas être qualifié de malfaçon et la réclamation est rejetée. Les bénéficiaires n'ayant pas obtenu gain de cause, le coût de l'arbitrage sera partagé entre eux et l'administrateur.
PASQUALINA MAIETTA et un autre, bénéficiaires, et GROUPE IMMOBILIER CLÉ D'OR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC (Qualité-Habitation), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en mars 2006. Ils ont dénoncé à l'entrepreneur une série de problèmes en février 2007. Cette dénonciation s'est faite auprès de l'administrateur en janvier 2008. Celui-ci a rejeté la réclamation des bénéficiaires. D'une part, certains éléments n'étaient plus couverts par le plan de garantie lorsqu'ils ont été dénoncés et, d'autre part, la dénonciation de certains autres éléments auprès de lui n'avait pas été effectuée dans un délai raisonnable, soit dans les six mois à compter de la découverte d'un problème. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, certains problèmes relevés par les bénéficiaires pouvaient être qualifiés de vices apparents. Ces éléments doivent être dénoncés au moment de la réception du bâtiment, ce qui n'avait pas été fait en l'espèce. Par ailleurs, le délai de six mois applicable dans les autres cas ne peut être prolongé. Une fois ce délai écoulé, le bénéficiaire perd tant la protection offerte par le plan de garantie que le droit de recourir à l'arbitrage.
FRANÇOIS OUELLETTE et une autre, bénéficiaires demandeurs, c. HABITATIONS G. THÉBERGE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 6, 10, 18, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris livraison de leur résidence le 17 octobre 2007 alors que le revêtement de brique extérieures n'était pas encore posé. Une fois la brique posée et nettoyée, ils ont constaté que, contrairement à ce qu'ils désiraient, elle ne correspondait pas exactement à celle de la maison témoin quant à sa couleur, fait dont ils se sont plaints à l'entrepreneur, qui leur aurait répondu qu'il n'était plus possible de la changer. Dans une décision du 8 avril 2008, l'inspecteur a rejeté la réclamation des bénéficiaires en concluant que, malgré la couleur, la brique avait été posée conformément aux règles de l'art et que le litige constituait une mésentente contractuelle non couverte par le plan de garantie. Tandis que les bénéficiaires considèrent qu'il y a eu un manquement de la part de l'entrepreneur et invoquent une malfaçon, l'administrateur soutient qu'il s'agirait d'une mésentente contractuelle non couverte; il faudrait plutôt déterminer si les travaux ont été parachevés au sens de la garantie contractuelle. Or, les bénéficiaires n'ont pas prouvé qu'ils n'avaient pas été parachevés conformément au contrat de construction ni que l'entrepreneur avait manqué à une obligation contractuelle. Ils n'ont d'ailleurs pu démontrer avoir dénoncé le problème en question par écrit au moment où le mur de briques a été terminé. Finalement, leur omission de dénoncer par écrit dans les délais constitue un motif additionnel pour rejeter leur demande.
JEAN BRUNELLE et une autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
À l'été 2004, les bénéficiaires ont pris possession d'une maison neuve. Au printemps 2006, ils ont constaté des traces d'eau sur le mur de la façade, sous la toiture, près de l'entrée principale. Ils ont avisé l'administrateur de la situation en avril 2007 pour ensuite porter plainte le mois suivant. En octobre, l'administrateur a rejeté leur réclamation, alléguant que l'origine des suintements était une malfaçon apparente qui ne serait couverte, selon le plan, que la première année suivant la prise de possession et que, en plus, un délai maximal de six mois est accordé pour dénoncer une anomalie. L'expert des bénéficiaires soutient que le problème serait plutôt attribuable à un vice de construction en raison d'un travail mal fait quant à la toiture. Il a toutefois reconnu que le problème en cause ne pouvait avoir d'effet sur la structure ou la solidité de l'immeuble ni le rendre impropre à l'usage. Il s'agit d'une malfaçon et non d'un vice caché, et la réclamation des bénéficiaires est donc tardive. N'ayant pas eu gain de cause, ceux-ci devront supporter leurs frais d'expert. Toutefois, puisqu'ils ont eu raison de reprocher à leur entrepreneur une mauvaise exécution, les coûts de l'arbitrage seront à la charge de l'administrateur.
LOUISE CANTIN et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION SOLSTICE INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 19, 21, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
En février 2008, l'administrateur a rendu une décision quant à plusieurs éléments, exigeant entre autres choses l'installation et le vernissage d'une main courante intérieure. Les bénéficiaires ne contestent pas le fait que l'administrateur leur ait donné raison sur ce point, mais ils s'opposent au contenu de la décision et désirent que la mention «sablage et polissage» soit incluse avant celle du vernissage des surfaces. L'administrateur n'a pas besoin d'indiquer de manière détaillée toutes les étapes successives, utiles et nécessaires à l'obtention d'un résultat. L'artisan qui aura à effectuer les travaux devra faire preuve de prudence et sera tenu à un résultat donné. Par ailleurs, un entrepreneur est libre de choisir les correctifs ou la méthode de correction à adopter, pourvu qu'il puisse atteindre le résultat visé. Les bénéficiaires ont aussi dénoncé plusieurs éléments dont ils avaient connaissance à l'époque de leur déménagement. Bien qu'ils aient préparé une liste détaillée de ces éléments, ils n'ont pas démontré avoir dénoncé ces malfaçons apparentes par écrit au moment de recevoir l'immeuble. Les délais de dénonciation ne peuvent être mis de côté pour le simple motif que les bénéficiaires ignoraient le contenu de la loi, d'autant plus que les exigences sur ce plan sont énoncées à la réglementation, au plan de garantie et aux fascicules ou documents remis lors de leur engagement quant à l'acquisition de leur propriété. La décision de l'administrateur est maintenue sur ces points.
CÉLINE DEMERS BRISSON et un autre, bénéficiaires, et 9141-1074 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION NORJO), entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 10, 12, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires et par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Aucune déclaration de réception du bâtiment n'a été rédigée. Une malfaçon apparente lors de la réception ou l'inachèvement des travaux à ce moment doivent être dénoncés par écrit le jour même ou dans les trois jours qui suivent si les bénéficiaires n'ont pas encore emménagé. L'ignorance de la loi ne peut relever ces derniers de cette obligation. Par conséquent, les éléments suivants de la réclamation doivent être rejetés: le fait que le plancher de bois franc à l'étage ne soit pas d'équerre, le crépi sur le mur, le fait que le plafond de la cuisine ne soit pas droit, la finition de la baignoire, la sablière simple au mur de la salle de bains à l'étage, l'absence de prise de courant extérieure en façade, la finition du podium et la pose de plaques de plâtre non terminée au sous-sol. Toutefois, l'inachèvement des travaux de la corniche de la marquise n'était pas visible, de sorte qu'ils devront être terminés. Une partie de ceux ordonnés par l'administrateur du plan de garantie ont déjà débuté. Les bénéficiaires ne peuvent remettre en question leur qualité ou leur efficacité. L'entrepreneur a le libre choix des moyens d'exécution de ces travaux, mais il est tout de même tenu à une obligation de résultat. La décision de l'administrateur d'ordonner le remboursement des coûts payés par les bénéficiaires pour la réparation de l'échangeur d'air défectueux est bien fondée. L'entrepreneur devra donner suite à ses engagements d'effectuer certains travaux. Les coûts de l'arbitrage seront à la charge de l'administrateur. Ne sont pas inclus dans ceux-ci les honoraires du conseiller juridique des bénéficiaires. En effet, les dépenses effectuées par les parties en vue de la tenue de l'arbitrage sont expressément exclues.
CÉLINE R. LEFEBVRE et un autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES MARC LALONDE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 20, 124, et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En septembre 2007, l'administrateur s'est prononcé quant à divers problèmes soulevés par le bénéficiaire relativement à sa nouvelle propriété. Parmi les points soulevés, il était notamment question de l'emplacement de la terrasse sur le toit de l'immeuble par rapport au plan et du meuble-lavabo qui avait été installé dans la salle de bains. Eu égard à la terrasse, celle-ci est placée d'une façon qui en limiterait l'utilisation en raison de la présence de cols de cygne. Or, cela ne constitue pas une malfaçon au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En effet, il n'y a eu contravention ni aux règles de l'art ni aux normes de la construction. Quant au meuble-lavabo, le bénéficiaire a affirmé qu'il avait dû le remplacer à ses frais, car il ne correspondait pas à celui qui avait initialement été choisi. Il réclame donc le remboursement de ses dépenses à ce sujet. Toutefois, cette demande n'est pas couverte par le règlement. En effet, il n'était pas question de réparer un vice ou une malfaçon, ou encore de demander un remboursement à la suite de réparations conservatoires nécessaires et urgentes. Les deux réclamations sont rejetées.
MICHEL LECAVALIER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et HABITATIONS CHARLUKANNA INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 27, 34, 35, 37, et 38
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur a rendu une décision sur 33 éléments à corriger, qui a été précisée quant à 9 éléments le 9 novembre 2007. Les bénéficiaires, insatisfaits, ont soumis 4 questions à l'arbitrage le 28 novembre, auxquelles ils ont ajouté 26 autres points dans une lettre du 4 février 2008. L'ensemble des points soumis à l'arbitrage sont rejetés. Les bénéficiaires ne peuvent exiger que l'exécution des travaux se fasse par un autre entrepreneur tant en ce qui a trait aux travaux au balcon et aux planchers de bois qu'au revêtement d'une fenêtre; ils étaient d'accord avec la méthode corrective proposée quant au revêtement de la fenêtre. La décision de ne remplacer qu'une partie et non l'ensemble du revêtement de briques du mur latéral droit du garage a déjà été tranchée dans une demande d'arbitrage soumise par l'entrepreneur. La décision de l'arbitre de surseoir à la détermination de la question s'il est opportun de construire une margelle en raison du dénivelé du terrain par rapport à celui de la rue en attendant que ceux-ci soient établis ne permet pas au tribunal d'arbitrage de trancher la question. Les autres points soumis à l'arbitrage dans la lettre du 4 février n'ont été invoqués que tardivement ou pas du tout devant l'administrateur et concernent des vices apparents au moment de la réception qui n'ont pas été dénoncés.
ROBERT BERGERON et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS QUO-VADIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur relative aux éclisses, fissures et écarts des planchers de bois franc. Ces déficiences ont été signalées à l'entrepreneur avant la réception des travaux, et celui-ci en a remplacé une dizaine. Or, les déficiences toucheraient des dizaines de planches par étage. De plus, ils avaient commandé du chêne et on leur a posé du frêne. Le remplacement des lattes déficientes embouvetées par des lattes non embouvetées nuirait à la structure du plancher. Étant donné les morceaux de bois manquant, les lattes et le verni craqué, la mauvaise application de peinture et la progression graduelle des déficiences, indiquant une qualité de bois inférieure, 50 % des lattes de bois devraient être changées. Le remplacement des lattes déficientes par d'autres de qualité similaire ne permettrait pas d'obtenir un ouvrage conforme aux règles de l'art. S'agissant d'un vice caché tel que défini à l'article 10 paragraphe 4 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le remplacement intégral des lattes des planchers de bois franc aux deux étages par des lattes de chêne prévernies et de bonne qualité est ordonné. Les frais d'expertise de 568 $ devront être remboursés aux bénéficiaires, conformément à l'article 22 du règlement.
JOSÉE SAVOIE et un autre, bénéficiaires, et 9086-6252 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS PRO-EXPERT INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, et 22
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé, en mars 2006, un contrat visant la construction d'une résidence. Au mois de juillet suivant, la bénéficiaire a procédé à la réception de l'immeuble. Elle a visité les lieux avec un représentant de l'entrepreneur pendant qu'une petite équipe corrigeait les déficiences trouvées. Le représentant l'aurait alors informée que ce qui ne serait pas immédiatement corrigé pourrait faire l'objet d'une dénonciation dans les jours suivants. Par conséquent, la bénéficiaire n'a pas dénoncé certains éléments dès la réception. Or, lorsque l'entrepreneur a reçu une liste de déficiences quelques jours plus tard, il n'y a pas donné suite. La bénéficiaire a présenté une réclamation auprès de l'administrateur, qui, ayant conclu que les déficiences invoquées étaient apparentes et qu'elles auraient dû être dénoncées par écrit au moment de la réception, a rejeté cette réclamation. Il aurait fallu conclure que la dénonciation avait été validement formulée au cours des trois jours suivant la réception du bâtiment. Le déroulement des événements qui se sont passés au moment de la réception rend crédible le fait que la bénéficiaire aurait été convaincue qu'elle n'avait pas à indiquer dans le formulaire de réception les points dont on discutait et qui seraient réparés par l'équipe présente.
ANTOINETTE BARILE, bénéficiaire, et ST-LUC DC II INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Le 10 septembre 2007, lors d'une première séance d'arbitrage, l'entrepreneur s'était engagé à effectuer des travaux et il avait été donné acte de cet engagement. Depuis, la bénéficiaire n'a pas réussi à communiquer avec lui, d'où la demande d'intervention de l'administrateur. Outre son consentement à faire réparer les surfaces endommagées par une fuite d'eau, celui-ci a refusé de régler des défauts apparents qui n'avaient pas été dénoncés par la bénéficiaire lors de la réception de l'immeuble. Celle-ci n'a pas que des droits; elle a aussi des obligations aux termes du plan de garantie. Elle se devait de dénoncer les vices apparents au plus tard trois jours après la prise de possession de sa maison, ce qu'elle n'a pas fait.
DOREEN BRIEN, bénéficiaire, et EMLI CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Entente entérinée.
Le bénéficiaire s'est désisté de ses demandes portant sur la non-conformité des portes d'entrée de condominiums (absence de coupe-feu) puisque le problème n'a pas été examiné ni dénoncé au moment de la réception de l'immeuble. Il s'est aussi désisté de ses demandes relativement à la pente inversée des toitures, qui était un vice apparent connu mais non dénoncé. L'administrateur s'engage à changer les cales non conformes soutenant les planchers des mezzanines. Pour ce qui est des entrées d'air froid dans les hottes de cuisson, l'administrateur s'engage à en faire une nouvelle évaluation. Il est pris acte de l'entente entre les parties.
LE SYNDICAT DE LA HUITIÈME GRAPPE LA JONQUIÈRE, bénéficiaire, et JKV CONSTRUCTION (9134-3608 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires présentent une réclamation relativement à une brûlure de cigarette sur le plancher de bois et à un problème de rétention d'eau dans les marches du balcon. Ces vices apparents n'ayant pas été dénoncés lors de la réception du bâtiment, la demande est rejetée. Les bénéficiaires devront supporter 85 $ du coût de l'arbitrage.
CHANTAL GAUDREAU et un autre, bénéficiaires appelants, et LES CONSTRUCTIONS YVES BRUNETTE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations, dont certaines font l'objet d'une entente à l'amiable, d'autres, d'un désistement, et quelques-unes sont toujours en litige. En ce qui concerne la fixation des bardeaux d'asphalte de la toiture, la décision de l'administrateur sur cet aspect est favorable aux bénéficiaires. L'arbitre n'a pas compétence pour régler un problème de non-exécution ou d'exécution insatisfaisante par l'entrepreneur et les bénéficiaires devront plutôt s'adresser à l'administrateur. Aucune preuve n'a été faite relativement à une malfaçon dans l'installation du système de pompage. De plus, le terrassement favorise l'accumulation d'eau près des fondations et il s'agit d'une exclusion de la garantie. La réclamation des bénéficiaires porte également sur l'absence d'un drain au plancher de béton de la descente d'escalier extérieure. Or, ce drain n'est pas requis par le Code national du bâtiment 1995 et les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce vice apparent au moment de la réception. L'espace entre la dalle de béton du sous-sol et le mur de fondation ne contrevient pas aux normes du code. Aucune preuve n'appuie la réclamation relative à un courant continu au luminaire de la cuisine. Les bénéficiaires affirment qu'ils ont de la difficulté à localiser les colombages lors de l'installation de cadres; cependant, aucune preuve ne démontre de malfaçon relativement à cet aspect. Bien qu'il y ait un espace entre la vanité de la salle de bains et le podium, contrairement au plan, il ne s'agit pas d'une malfaçon et les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce problème lors de la réception. Quant au mur extérieur de la descente d'escalier, qui n'est apparemment pas vertical, les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce défaut lors de la réception et ils ont fourni et installé eux-mêmes le revêtement extérieur de ce mur alors qu'ils connaissaient le problème. Il en va de même de la finition incomplète du mur de fondation.
PASCAL DUBOIS et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ANDRÉ LEMAIRE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'arbitre prend acte du désistement de la bénéficiaire quant à certaines réclamations et de l'engagement de l'entrepreneur à apporter les correctifs nécessaires eu égard à d'autres. Quant aux réclamations qui demeurent en litige, les décisions de l'administrateur sont maintenues. En effet, la présence de retouches de peinture d'une teinte différente dans l'escalier et le défaut du joint de placoplâtre dans le salon sont des défauts apparents qui auraient dû être dénoncés au moment de la réception du bâtiment, ce qui n'a pas été fait. L'éclat de céramique dans la salle de bains ne constitue pas une malfaçon puisque la tuile n'est ni fissurée ni cassée. La légère fissure dans l'escalier de béton à l'avant du bâtiment est due au comportement normal du matériau et est donc exclue de la garantie. La présence de mouches dans le bâtiment étant ponctuelle et inexpliquée, elle ne constitue donc pas une malfaçon ou un vice au sens de la loi. Aucune preuve n'est faite quant au mauvais fonctionnement du détecteur de fumée. Pour ce qui est de la hauteur du bain-podium, aucune norme n'exige l'ajout d'une marche. En ce qui a trait à l'inaccessibilité des regards et clapets de plomberie au sous-sol, elle est due aux travaux de finition du plancher, lesquels ont été effectués par un entrepreneur engagé directement par la bénéficiaire. Finalement, le bruit provenant du revêtement de vinyle ne constitue pas une malfaçon ni un vice puisque l'installation est conforme aux normes applicables.
DOREEN BRIEN, bénéficiaire, et EMLI CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont signé l'acte de réception de leur résidence le 15 novembre 2003. Ils ont accepté l'immeuble sans réserve et n'ont fait mention d'aucun élément de l'immeuble à parachever ni à vérifier. Le 16 octobre 2006, les bénéficiaires ont envoyé à l'entrepreneur une lettre, dont ils ont aussi transmis une copie à l'administrateur. Il y était question d'une série de problèmes dont ils avaient constaté l'existence depuis novembre 2003. Selon cette lettre, l'entrepreneur s'était engagé à examiner ces problèmes lorsqu'ils lui avaient été mentionnés, mais il ne l'avait jamais fait. L'administrateur, dans une décision rendue en mars 2007, a rejeté la réclamation des bénéficiaires, invoquant le fait qu'ils n'avaient pas dénoncé les problèmes constatés dans les délais applicables. En théorie, pour donner raison au bénéficiaire, l'existence d'une malfaçon, apparente ou non, ou d'un vice caché n'est pas suffisante: il faut également que le problème soit dénoncé à l'administrateur et à l'entrepreneur à l'intérieur d'un certain délai. Par exemple, certains points qui font partie de la réclamation constituent des malfaçons qui étaient apparentes au moment de la réception du bâtiment; elles devaient être dénoncées par écrit au moment même de la réception de l'immeuble ou dans les trois jours suivants si les bénéficiaires n'avaient pas encore emménagé. Dans les faits, lorsque les bénéficiaires ont signé l'acte de réception, ils n'ont mentionné aucun problème apparent qui aurait nécessité d'être corrigé. Leur réclamation actuelle tombe à l'extérieur des délais accordés. Quant aux malfaçons non apparentes, elles doivent être découvertes dans l'année suivant la réception et être dénoncées dans les six mois suivant leur découverte. En l'espèce, la dénonciation s'est faite environ trois ans après la réception. Finalement, s'il est question de vices cachés, le délai de découverte est de trois ans et la dénonciation doit se faire dans un délai de six mois. Peu importe la qualification donnée aux problèmes constatés par les bénéficiaires, on arrive à la conclusion que la dénonciation a été faite trop tard, et leur réclamation doit être rejetée.
MICHELINE MAZZA et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et EDIL NORD INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Plus de 100 malfaçons ont été dénoncées par le bénéficiaire. Certaines ont fait l'objet d'une décision favorable par l'administrateur, d'autres, d'un règlement à l'amiable, d'autres encore, d'un désistement, et neuf sont portées en arbitrage. Quant à la fissure au plancher de béton du garage, il y a eu dilatation et continuation de la fissure même en l'absence d'une dégradation avancée. L'infiltration d'eau et l'éclatement de chaque côté de la fissure rendent la situation inacceptable, et des correctifs doivent être apportés. La mauvaise installation de l'escalier du côté du patio n'est pas couverte puisque l'entrepreneur avait installé un limon temporaire qui ne devait servir qu'à son propre usage. En effet, le bénéficiaire avait exclu dans son contrat cette partie des travaux. Bien que la finition du balcon de béton avant soit rude et peu esthétique, il ne s'agit pas d'une malfaçon. La finition peut facilement être améliorée. Cette réclamation est de si peu d'importance qu'elle doit être rejetée. Le contrat écrit prévoyait que la porte du garde-manger devait avoir 24 pouces de largeur, qu'il devait y avoir un éclairage mural extérieur et que des louves devaient orner la façade avant et l'élévation arrière. Le contrat devait être respecté à moins qu'un autre écrit ne le modifie, ce qui n'est pas le cas. Il s'agit par conséquent d'un manquement à une obligation contractuelle par l'entrepreneur, et l'administrateur doit en garantir l'exécution. Quant au délai de dénonciation, il est respecté, étant donné que la mise en demeure traitant de façon générale des malfaçons et de l'obligation de terminer les travaux prévus au contrat a été reçue environ cinq semaines après la prise de possession. Par conséquent, il n'y a pas lieu de retenir comme date de dénonciation celle où chacun des éléments a été dénoncé précisément. L'absence de ventilation dans les salles de bains est non conforme au Code national du bâtiment 1995. La membrane d'étanchéité recouvrant les murs de fondation gondole tout autour du bâtiment. Pour qu'elle soit collée sur le solage, il faut installer une barre de finition, et les correctifs à cet effet devront être apportés. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur puisque celle-ci s'est révélée pertinente.
MARIETTE BARON et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ISO-CONFORT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant conclu que les problèmes à leur toit n'avaient pas été dénoncés dans les six mois suivant leur découverte. Les problèmes concernant les bardeaux d'asphalte sont des malfaçons et les problèmes quant à la structure du toit sont des vices de construction. Les bénéficiaires ont avisé l'administrateur bien avant l'expiration des six mois suivant leur connaissance des vices, mais il n'a pas mené d'inspection sérieuse et complète. Au surplus, en équité, la rigueur de l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs doit être tempérée lorsque, en raison de la nature du vice, il est difficile d'en découvrir l'étendue progressive et d'en mesurer les conséquences, ce qui était le cas en l'espèce. La réclamation des bénéficiaires est donc couverte par le plan de garantie et l'entrepreneur devra corriger les problèmes de la toiture et de sa structure dans les trois mois suivant la présente décision. Les frais de l'expert des bénéficiaires seront à la charge de l'administrateur.
SYLVAIN PICHETTE et une autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS GYBB INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'arbitre doit déterminer s'il y a atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. En l'espèce, l'entrepreneur a livré aux bénéficiaires un bâtiment non terminé et dont certains travaux étaient mal exécutés. L'administrateur a accueilli 32 des 47 réclamations formulées par les bénéficiaires. Parmi celles qui ont été rejetées, six sont portées à l'arbitrage. Les circonstances fondent à décider selon l'équité. Le lavabo et le plafonnier de la salle de bains devront être remplacés, et six prises électriques devront être ajoutées au sous-sol. Les demandes relatives à la finition sont toutefois rejetées parce qu'elles n'ont pas été dénoncées lors de la prise de possession du bâtiment. Par ailleurs, les bénéficiaires ont supporté des frais d'expertise de 1 441 $ pour faire vérifier l'insonorisation du mur mitoyen. Bien que celle-ci soit suffisante, les frais d'expertise seront partagés en raison du manque de collaboration de l'entrepreneur et de l'administrateur, qui auraient pu transmettre le rapport de leur propre expert aux bénéficiaires.
DANIEL RAYNAULD et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION BOIS ARTS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, 124, et 128
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les déficiences dont se plaignent les bénéficiaires ont été dénoncées par écrit à l'entrepreneur le 7 juillet 2004, ces réclamations ne sont pas prescrites. L'objection préliminaire de l'administrateur selon laquelle la clause du contrat de vente qui prévoit que le bâtiment est vendu dans l'état où il se trouve donne application à l'article 15 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne peut trouver application en l'espèce puisqu'il y avait un bénéficiaire à la fin des travaux et que cet argument n'a jamais été invoqué devant l'administrateur, ce qui constitue une fin de non-recevoir. Ces déficiences ayant été dénoncées à temps, l'entrepreneur devra ajouter des colonnes entre le salon et la salle à manger, poser des portes françaises entre la cuisine et la salle à manger, finir le travail sous le seuil de la porte d'entrée principale, fermer l'ouverture dans le plafond de la salle de bains du rez-de-chaussée, poser une installation destinée au luminaire dans la chambre principale et dans la corniche de la tourelle avant, ajouter des poignées aux armoires de la salle de bains, finir le travail sur les murs de la chambre du fourneau, calfeutrer les fenêtres arrière, ajouter une grille sur la sortie du ventilateur dans la salle de bains de l'étage et finir les moulures sur le parement de la cheminée. Les problèmes de stabilité des comptoirs de la cuisine et d'égratignures dans l'évier de la cuisine n'ayant pas été dénoncés dans un délai de six mois de leur découverte, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réparer le coupe-bise, la moulure endommagée de la porte d'entrée principale, le loquet et la manivelle de la fenêtre avant, la fenêtre de la chambre principale et le luminaire défectueux dans la cuisine. Il devra également vernir le garde-corps menant au deuxième étage, en plus de peinturer de façon uniforme les murs et les plafonds du salon. La réclamation concernant le bruit dans la salle de bains principale est rejetée puisque la situation n'est pas suffisamment grave et sérieuse pour être considérée comme un vice de construction. Étant donné que l'administrateur n'a pas eu le temps de déterminer la cause des espaces entre les lattes du plancher de bois franc, l'arbitre réserve sa compétence durant une période de six mois afin de rendre une décision sur ce point. Bien que l'alignement du garde-corps de l'étage supérieur ne soit pas tout à fait droit, cette situation est acceptable selon les normes de la construction. De plus, l'absence de joints autour de la baignoire de la salle de bains principale était apparente au moment de la réception du bâtiment et n'a pas été dévoilée; la réclamation sur ce point est donc rejetée. Enfin, la réclamation des bénéficiaires visant les craquelures et les joints de gypse dans la chambre principale est accueillie.
KULWANT SINGH MINHAS et un autre, bénéficiaires, et 9096-2556 QUÉBEC INC. (NADER CONSTRUCTIONS), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 15, 35, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a refusé d'appliquer le plan de garantie aux six manquements invoqués par le syndicat de copropriétaires bénéficiaire. En ce qui concerne le monte-personne, il présentait une malfaçon en raison d'un mauvais aménagement des lieux et d'un fonctionnement inadéquat. Le fait que le sous-traitant ait enlevé le monte-personne après la survenance d'un malentendu avec l'entrepreneur ne prive pas le bénéficiaire des effets du plan de garantie. Le monte-personne devra être installé selon les normes applicables. La non-conformité des raccords-pompiers (valves siamoises) qui prolongent le réseau d'extincteurs automatiques à eau (gicleurs) existait lors de la réception du bâtiment. Toutefois, une personne ordinaire ne pouvait pas la détecter. Dès qu'il en a eu connaissance, le bénéficiaire l'a dénoncée; il a respecté les termes de la garantie et il a droit au remboursement des coûts de réparation et de l'ajout de bouchons à ces valves siamoises. Le fait que la porte d'entrée d'une unité ne ferme pas correctement résulte de l'usure normale du bâtiment et ne constitue pas un manquement au sens du plan de garantie. L'effritement du crépi sur la dalle de béton du balcon d'une unité devra être corrigé par l'entrepreneur étant donné que le béton de surface qui y a été coulé dans le but d'éliminer des empreintes de pieds était inadéquat. La formation de cristaux dans une vitre d'une unité est due à un bris; la décision de l'administrateur à cet égard est maintenue. Il sera donné acte de l'entente des parties quant au toit et le bénéficiaire aura droit au remboursement des frais d'expert relatifs à l'inspection du monte-personne, du toit ainsi que des valves siamoises.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE PLACE FLEURY, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LE GROUPE D3 INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur, qui a refusé de donner suite à sa réclamation concernant la corrosion des escaliers arrière. L'entrepreneur a reconnu implicitement sa responsabilité au cours de l'audience en s'engageant à appliquer intégralement les recommandations de son expert dans le but de corriger la malfaçon causant l'apparition de corrosion sur les structures métalliques de l'escalier. Pour ce motif, il lui est ordonné de mettre en oeuvre toutes les recommandations de ce dernier afin que les travaux soient exécutés avant la fin du mois d'août 2007. L'administrateur devra quant à lui rembourser au demandeur les 1 317 $ versés pour la préparation du rapport d'expertise, qui a apporté un éclairage sur la nature des problèmes du bénéficiaire et sur les solutions possibles.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES 5410 @ 5476 RUE DE MENTANA, bénéficiaire demandeur, et 9052-9850 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE D.B.R.N. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Comme l'ondulation du pontage de la toiture au versant gauche du pignon principal est une malfaçon apparente et que la décision de l'administrateur à ce sujet est justifiée, il y a lieu de rejeter la demande d'arbitrage de l'entrepreneur et de lui ordonner d'effectuer les travaux correctifs au plus tard le 31 mai 2007.
Construction Serge Brouillette (9046-6962 Québec inc.). entrepreneur, et MIREILLE AUDET et un autre, bénéficiaires, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 40
Requête en révision judiciaire accueillie (C.S., 2007-05-11), 405-17-000731-070, 2007 QCCS 2146, SOQUIJ AZ-50432191
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La présence de fissures au haut du mur de gypse à l'étage, dans le bureau, la cage d'escalier et la salle de bains, prouve l'existence d'un vice caché. Le mur devra donc être ouvert à ces endroits afin que le problème soit définitivement réglé. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé l'absence de pare-vapeur sur la laine isolante placée contre la poutre de rive entre le sous-sol et le plancher du rez-de-chaussée ni les nombreux joints ouverts à l'isolant du sous-sol dans le délai prévu au règlement, leurs réclamations à ce titre sont rejetées puisqu'il s'agissait de malfaçons apparentes. La réclamation quant à l'absence de pare-vapeur sur le mur extérieur entre le plafond du rez-de-chaussée et le plancher de l'étage est accueillie, car il s'agit d'un vice de construction majeur qui ne pouvait être soupçonné ni constaté par un acheteur prudent et diligent. Ce vice devra être corrigé par l'entrepreneur. Comme la pose d'un recouvrement incombustible sur l'isolant de mousse plastique qui a été placé sur le mur de fondation avait été expressément exclue des obligations de l'entrepreneur décrites au contrat de construction, la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La non-conformité de la plomberie en raison de l'absence d'un support de la colonne de renvoi constituant un vice caché, l'entrepreneur devra apporter les corrections nécessaires. La réclamation des bénéficiaires relativement au malfonctionnement du thermostat à l'étage est rejetée: ces dernières n'ont pas prouvé en quoi le plan de garantie trouverait application. Les réparations afin de corriger la fissure du parement de gypse à la partie supérieure de la porte devront être effectuées. Les frais d'expertise des bénéficiaires, de 2 276 $, devront leur être remboursés.
CHRISTINE LEPAGE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LORTIE CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant aux fenêtres de la chambre est accueillie et l'entrepreneur devra effectuer un travail de finition aux moulures. En ce qui a trait à la porte de garde-robe de l'entrée, l'entrepreneur devra mettre à niveau les cadres et ouvertures afin qu'elle se ferme correctement. La recommandation de l'administrateur concernant la finition du plafond cathédrale est raisonnable, si bien que le joint partant de la cuisine devra être corrigé comme il l'a exigé. Le dénivellement des tuiles de céramique dans la cuisine est acceptable et, pour ce motif, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra installer les blocages manquants au sous-sol de la propriété, en conformité avec les plans de la maison. Les espacements entre les marches et les poteaux de l'escalier dépassent le seuil de tolérance admissible. Ils devront être remplis d'un produit afin d'harmoniser le lien entre les poteaux et les marches de l'escalier. Comme les travaux effectués par l'entrepreneur ont permis de régler le problème d'affaissement du plancher de la chambre principale, la réclamation des bénéficiaires est rejetée. Bien que la fenêtre de la salle d'eau ne soit pas tout à fait centrée comme l'auraient voulu les bénéficiaires, la situation actuelle est correcte du point de vue esthétique. Faute de preuve d'un vice majeur, la réclamation des bénéficiaires visant le fait que la structure du toit n'est pas conforme au plan de la propriété est rejetée. Leur réclamation quant à l'installation de prises électriques n'a plus d'objet étant donné qu'ils y ont déjà procédé à plusieurs endroits dans la maison. Celle pour obtenir le dépôt par l'entrepreneur d'une somme de 20 000 $ en fidéicommis est également rejetée puisque les bénéficiaires ont entièrement payé le solde du prix de vente de la propriété (art. 6.2 du plan de garantie). La demande de remboursement des sommes versées pour le nettoyage des fenêtres est rejetée, car il s'agit d'un préjudice qui ne constitue pas une malfaçon ou un vice caché. La présence de ciment dans les vitres du sous-sol constitue un problème apparent qui aurait dû être constaté par les bénéficiaires lors de la réception du bâtiment. Comme ils n'ont pas dénoncé la situation, leur réclamation est rejetée. Étant donné qu'ils n'ont pas démontré que la ventilation des combles est inadéquate, leur demande sur ce point est rejetée. Le retard de livraison de la propriété est principalement dû à une mésentente entre les parties quant au changement de l'escalier menant à la mezzanine. L'entrepreneur devra donc rembourser aux bénéficiaires 40 % des frais de relogement, soit 1 398 $. La réclamation des bénéficiaires quant au changement du balcon avant est rejetée: le nettoyage effectué par l'entrepreneur à la suite du dégât de goudron est acceptable. Vu l'inutilité de certains témoignages rendus lors de l'audience, les bénéficiaires devront rembourser à l'administrateur la somme de 337 $ relativement aux frais engagés pour l'assignation de ces témoins (art. 119 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Ils devront également payer 150 $ pour les frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
GUY GAUTHIER et une autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9 et 119
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande d'arbitrage relativement au débit limité du robinet de l'évier est rejetée puisque l'administrateur n'a pas rendu de décision à ce sujet. L'entrepreneur devra installer un drain dans la pièce du chauffe-eau ou, s'il y en a déjà un, le rendre accessible en tout temps, comme l'exige le Code national du bâtiment 1995. Cette correction devrait par le fait même régler le problème d'odeurs dans le placard du chauffe-eau, pour lesquelles la bénéficiaire pourra réaliser les travaux d'entretien requis. Les dimensions de la salle de lavage ne correspondant pas au travail qui aurait dû être fait, il y a malfaçon au sens du plan de garantie. L'entrepreneur devra donc réaliser les travaux nécessaires afin que les dimensions de cette pièce soient conformes aux plans. Comme la fissure au trottoir dont se plaint la bénéficiaire est minime et est attribuable au comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'intervenir, car il s'agit d'une situation exclue de l'application du plan de garantie. Ayant été présentée plus de six mois après sa découverte, la réclamation quant aux bardeaux d'asphalte décollés à une lucarne est rejetée.
LOUISE OLIVIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ANDRÉ RICHARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint d'éclaboussements d'eau et d'odeurs dans le lavabo de la cuisine lorsque les occupants du condominium à l'étage supérieur utilisent leur machine à laver. Les irrégularités de l'unité d'habitation résultent d'un mauvais branchement par l'entrepreneur et d'une non-conformité au Code national de la plomberie -- Canada 1995. La situation observée ne constitue pas un vice de conception, un vice de construction ou un vice caché au sens du Code civil du Québec: il s'agit d'une malfaçon. La dénonciation ayant été faite plus de cinq ans après l'apparition des premières manifestations, la réclamation du bénéficiaire doit être rejetée. Les coûts de l'arbitrage devront être supportés en parts égales par l'administrateur et le bénéficiaire.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES «LA SEIGNEURIE LAPRAIRIE 1933», représenté par M. GEORGES LAFERRIÈRE, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 37, et 38
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur en ce qui a trait aux problèmes d'infiltration d'eau constatés à sa résidence. En 2005, une demande de suspension de l'arbitrage a été présentée et l'administrateur s'est engagé à faire effectuer les travaux nécessaires afin de régler l'infiltration d'eau au sous-sol et le décollage de la cage de béton d'accès au sous-sol de la résidence du bénéficiaire. Le 5 mai 2006, l'administrateur a refusé de s'exécuter et a présenté une requête en désaveu du règlement intervenu avec le bénéficiaire au motif que la défectuosité n'aurait pas été dénoncée dans les six mois suivant sa découverte et était dû à des ouvrages extérieurs au bâtiment. Trois conditions sont nécessaires pour faire droit à une requête en désaveu, soit: 1) l'absence d'autorisation de l'acte; 2) l'absence de ratification de l'acte; et 3) l'acte doit être préjudiciable à la partie qui demande le désaveu. En l'espèce, le procureur de l'administrateur n'a pas tenu compte du refus de son client de régler le dossier. Toutefois, l'administrateur a ratifié l'entente intervenue en donnant à son gestionnaire de travaux la responsabilité de dresser les devis des travaux à exécuter pour son appel d'offres à des entrepreneurs qui devaient venir examiner les lieux. L'administrateur a admis qu'il y avait malfaçon en indiquant que la maison était trop basse et qu'il n'y avait pas de membrane ni d'isolation autour de la cage d'escalier au sous-sol.
PAUL GRANDMAISON, bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra démolir deux murs de maçonnerie au-dessus de la toiture du garage ainsi que le soffite d'aluminium et le solin, et reprendre les travaux afin d'obtenir un mur de maçonnerie qui soit à niveau. La décision de l'administrateur en ce qui a trait au remplacement de deux sections de drain français doit être confirmée. Il est pris acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux de joints de mortier non terminés dépassant en surlargeur et des entrecroisements manquants du parement de maçonnerie aux intersections. La réclamation des bénéficiaires visant la pose de dentelles victoriennes extérieures qui bordent les corniches de façon conforme à la maison témoin de Laval est rejetée puisque la dentelle, telle qu'installée, bien qu'elle ne soit pas exactement conforme, est exempte de vices de fabrication et est bien faite. En ce qui a trait au décollement du crépi de finition dans les escaliers et sur le balcon, ce défaut d'adhérence est dû à une malfaçon et non à l'usage d'un sel déglaçant par les bénéficiaires. Ainsi, un test au marteau devra être effectué pour identifier tous les endroits où un défaut existe et l'entrepreneur devra corriger ce problème. Les réclamations quant aux problèmes de parement de brique ne peuvent être accueillies: elles ne peuvent être considérées comme des malfaçons de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, ou encore il s'agit de situations apparentes qui n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux problèmes de fondations, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré la présence de ces malfaçons lors de l'inspection du bâtiment et que la stabilité du bâtiment n'est pas mise en cause. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 654 $, représentant une partie des frais engagés pour les frais d'expertise qu'ils ont dû débourser afin d'appuyer leurs réclamations.
KARINE BEAUSOLEIL et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 12, 18, 78, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire s'est plainte de la mauvaise installation des portes-fenêtres; elles ne seraient pas étanches et l'isolation serait déficiente. Une pression aurait été exercée sur les cadrages, de sorte que les portes ne seraient pas à niveau. Contrairement à ce qu'a conclu l'administrateur, il existe à cet égard une malfaçon qui doit être corrigée. Il appartiendra à l'entrepreneur, qui a une obligation de résultat, de choisir la méthode appropriée pour corriger ses travaux. En ce qui concerne les planchers chauffants, l'entrepreneur a reconnu avoir retiré la tuyauterie, mais il a nié avoir reçu un acompte de 7 600 $ pour l'installation de ce plancher. Le plan de garantie prévoit les cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles avant la réception du bâtiment, et cela inclut les acomptes versés par la bénéficiaire. Compte tenu de la preuve, cette dernière aura droit au remboursement de l'acompte. Les travaux de scellement des membranes ne figurent pas au contrat; ainsi, la décision de l'administrateur de ne pas rembourser leur coût (1 495 $) doit être maintenue. De toute évidence, il s'agit d'une mésentente contractuelle.
DENISE THOUIN, bénéficiaire appelante, et LES HABITATIONS ISO-CONFORT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, 120, et 123
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur concernant l'existence de malfaçons non apparentes dans le bâtiment en cause, qui est détenu en copropriété divise. Le bris du doigt d'armature activé par le mécanisme de verrouillage de la porte intérieure du hall d'entrée figurait sur la liste préétablie d'éléments à vérifier. Peu importe qu'il s'agisse d'une malfaçon apparente ou non, le parachèvement des travaux dénoncé par écrit au moment de la réception du bâtiment est couvert par le plan de garantie. Il en va de même pour l'accumulation d'eau devant la porte de service du garage, où il existe une dénivellation. Contrairement à ce qu'a prétendu l'entrepreneur, le perron de béton face à l'entrée principale fait partie du bâtiment et n'est pas exclu de la garantie parce qu'il s'agirait de trottoirs ou d'allées; la dalle enchâsse des colonnes de brique supportant un toit qui est rattaché à la façade avant du bâtiment. En conséquence, le problème d'accumulation d'eau sur le perron devra être corrigé. L'entrepreneur a réglé le problème d'accumulation d'eau le long du mur du stationnement. Toutefois, comme l'accessoire doit suivre le principal, il devra également réparer les dommages causés au mur de gypse par l'eau et une trop grande humidité. Il semble cependant que le mur ait été endommagé à quelques endroits par des impacts; l'entrepreneur n'aura pas à réparer les marques d'impact facilement reconnaissables. En ce qui concerne les infiltrations d'eau dans les murs de brique ayant causé des dommages au fini intérieur, il s'agit d'une malfaçon non apparente qui a été dénoncée par écrit à l'intérieur du délai prévu à l'article 3.2 du contrat de garantie. Une malfaçon n'a pas à avoir la même gravité qu'un vice caché. Les plans et devis du toit, où il s'est produit une accumulation d'eau et de neige lors de l'hiver précédent, n'ont pas été respectés. Le fait qu'un entrepreneur n'ait pas suivi à la lettre les plans et devis n'est pas attributif de responsabilité mais, dans le cas présent, les mesures de protection mises en place par l'entrepreneur, qui avait une obligation de résultat, ont été insuffisantes. L'entrepreneur aura le libre choix des moyens d'exécution pour les travaux correctifs.
LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 345, rue Éricka, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 123
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La différence de hauteur entre les deux colonnes de briques au balcon avant est évidente; l'entrepreneur devra apporter les travaux de correction convenus entre les parties à l'audience, soit le démantèlement et la reprise de l'une des colonnes pour que celles-ci soient symétriques. Le défaut relatif au revêtement du plancher en lattes de bois franc a été dénoncé plus de six mois après la prise de possession, de sorte qu'il est exclu de la garantie. En ce qui concerne les fissures de la dalle de béton du garage, elles sont assez importantes et il ne peut s'agir de fissures de rétrécissement. Lors de la réception du bâtiment, il y avait cinq fissures, alors qu'il y en a maintenant neuf. Les bénéficiaires ont prouvé qu'elles étaient progressives. Le problème n'est peut-être pas très grave mais, vu la quantité anormale de fissures, et étant donné que l'une d'elles traverse le seuil de la porte de garage, une analyse plus poussée devra être faite et les correctifs, le cas échéant, devront être apportés. Enfin, le fait que la contremarche de l'escalier menant à l'étage excède le mur de gypse adjacent ne constitue pas une malfaçon puisqu'il n'existe aucune défectuosité ni aucun défaut de construction. D'ailleurs, il s'agit d'une imperfection à peine perceptible.
PHILIPPE PERRAS et une autre, demandeurs, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123 et 124
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession d'un appartement détenu en copropriété le ou vers le 12 juillet 2002. L'acte de vente a été signé le 31 octobre suivant et la déclaration de réception n'a été signée par la bénéficiaire que le 6 mars 2005. Sa demande relative à l'absence de scellant autour de la baignoire n'a pas la gravité requise pour l'assimiler à un vice caché ou majeur. De plus, elle n'a été dénoncée que le 9 mai 2005. Elle est tardive et l'équité ne peut justifier ce délai. Sa demande concernant les portes se fonde sur une preuve insuffisante. Celles relatives aux fissures dans les carrelages, constatées en septembre 2004 et dénoncées le 9 mai 2005, n'étaient tardives que de deux mois. Il n'est pas déraisonnable ni inéquitable d'excuser un tel retard dans les circonstances, la bénéficiaire n'ayant pas fait preuve de négligence. Les demandes de cette dernière ayant été accueillies relativement aux fissures, les frais d'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
SYLVIE TREMBLAY, bénéficiaire demanderesse, et DOMAINE DES BELLES-AMOURS INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Il y a des espaces entre plusieurs lattes des planchers de bois franc du rez-de-chaussée de la résidence des bénéficiaires. Toutefois, la dénonciation de cette prétendue malfaçon aux planchers n'a pas été faite dans les six mois suivant sa découverte. La demande des bénéficiaires doit être rejetée. Ils devront supporter 85 $ des frais d'arbitrage, le solde étant à la charge de l'administrateur.
MADAME RÉJEANNE GARCEAU et un autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION JACQUES PAUZÉ INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 123
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'arbitre prend acte de l'entente intervenue entre les parties concernant plusieurs points en litige. Le fonctionnement des fenêtres du sous-sol s'étant avéré conforme lors de la visite des lieux, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois ajuster la fenêtre gauche de la tourelle au salon. Il n'aura pas à réparer le décollement du balcon arrière puisqu'il s'agit d'une malfaçon et que la dénonciation a été présentée hors délai. Le joint d'étanchéité entre la sortie de l'échangeur d'air et le mur n'est pas une malfaçon, et il n'y a pas lieu d'ordonner des travaux. Comme le gondolement du revêtement de vinyle de l'étage, les craquements des planchers ainsi que les fissures capillaires aux plinthes et aux quarts-de-rond constituent des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux, ces réclamations sont rejetées. La portion du soffite d'aluminium qui n'est pas de la couleur choisie par les bénéficiaires ne constitue pas une malfaçon mais une mésentente contractuelle non couverte par le plan de garantie. Les bénéficiaires ont dénoncé à l'entrepreneur les problèmes de finition du plancher au bas de la porte de la salle à manger et l'ouverture des clapets de la sortie de sécheuse après l'expiration de la garantie pour malfaçons; pour ce motif, la réclamation est rejetée. Les bénéficiaires devront faire ajouter des manettes de contrôle aux sorties d'air de l'unité de chauffage afin de régler le balancement de la climatisation, car ces travaux n'étaient pas prévus au contrat. L'apparition de taches blanches sur la pierre de façade n'est pas une malfaçon. La réclamation des bénéficiaires quant au gondolement du plancher de bois du salon est accueillie puisqu'il s'agit d'un vice caché. Il en va de même du problème d'infiltration d'eau au plafond de la cuisine.
CAROLE BRODEUR et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 11 février 2004, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont été avisés par écrit, dans le rapport de l'arrondissement Pierrefonds/Senneville, des malfaçons soumises à l'arbitrage. Or, les bénéficiaires ne les ont dénoncées à l'APCHQ que le 15 octobre 2005, soit bien après de délai de six mois prévu au plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Seul le défaut de stabilité de la main courante en bordure de l'escalier, au deuxième étage, est couvert, les bénéficiaires l'ayant dénoncé dans la liste de réception de l'immeuble du 22 janvier 2004 par le libellé «Solidifier la rampe adjacente à la chute de linge», que l'administrateur avait omis de prendre en considération. La fragilité du garde-corps en fait un danger pour la sécurité des occupants et il doit être solidifié. Il s'agit d'un vice majeur. De plus, il avait été dénoncé le jour de la réception de l'immeuble.
ADEL CHACKAL et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie défendeur, et 9096-2556 QUÉBEC INC. entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de son bâtiment vers le 19 juin 2004 et elle n'a dénoncé aucun élément qui nécessitait d'être parachevé, corrigé ou réparé, précisant qu'elle acceptait l'immeuble sans réserve, donc tel qu'il était. Elle a emménagé le 22 ou le 23 juin 2004, alors qu'elle avait connaissance des éléments problématiques et apparents qui font l'objet du présent arbitrage. En signant la déclaration de réception du bâtiment sans réserve, elle a fait preuve d'une certaine imprudence qui, considérée avec son attente alors qu'elle connaissait l'existence d'éléments nécessitant une certaine attention, démontre une insouciance qui ne peut pas être acceptée. Les éléments en cause auraient dû être dénoncés par écrit lors de la réception du bâtiment ou dans les trois jours suivants, car la bénéficiaire n'avait pas encore emménagé. Puisqu'ils ne l'ont pas été, et ce, sans raison valable, la réclamation doit être rejetée.
MAGALIE LAFLEUR, bénéficiaire, c. HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le 14 juin 2004, l'immeuble visé a fait l'objet d'une réception conditionnelle, à l'occasion de laquelle l'entrepreneur devait installer un système de ventilation dans les parties communes. Comme il ne s'est pas exécuté, c'est l'APCHQ qui a terminé les travaux le 5 juin 2005. Le 5 août suivant, le bénéficiaire a dénoncé le manque de revêtement sur le mur de briques de ciment arrière qui se trouve sur la ligne mitoyenne, ce qui déroge aux plans et devis. Cependant, comme il s'agissait d'un vice apparent, la situation devait être signalée lors de la réception de l'immeuble, ce qui n'a pas été fait. La décision de l'arbitre à cet effet est maintenue. Le 19 septembre, le bénéficiaire a dénoncé le bruit de vibration causé par le système de ventilation et qui touche les parties privatives contiguës. L'administrateur a rejeté cette réclamation parce qu'elle avait été formulée plus d'un an après la réception de l'immeuble. Or ce n'est que depuis la mise en marche du système de ventilation, le 5 juin, que le bruit a pu être constaté. Qu'il s'agisse d'une malfaçon ou du parachèvement de travaux, ce problème est lié à l'absence de système de ventilation, qui avait été dénoncée lors de la réception de l'immeuble. La décision de l'administrateur est annulée sur ce point.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 5267 CÔTE ST-ANTOINE (L'AMBIANCE NDG), bénéficiaire demandeur, et GROUPE D3 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En ce qui a trait au claquage des tuyaux de plomberie, comme le problème a été dénoncé et corrigé mais qu'il est réapparu au cours de l'année suivante, l'administrateur ne peut se retrancher derrière le délai de dénonciation d'une malfaçon pour refuser d'exécuter les travaux. Il n'aura toutefois pas à intervenir pour corriger les carreaux de céramique fissurés à côté du bain puisque le sous-traitant ayant effectué la pose de la céramique avait remarqué une anomalie dans l'installation du bain par l'entrepreneur et a décidé de poser quand même les tuiles, sans corriger le défaut. La gouttière de la galerie ne possédant pas de chute, contrairement à ce qui était prévu aux plans, l'administrateur devra y installer une façade. Les problèmes de mouches et de coccinelles dans les fenêtres peuvent difficilement être reliés à une malfaçon ou à un vice de construction, car l'obligation de ventiler l'entretoit laisse nécessairement des ouvertures. L'administrateur devra ajuster les charnières de la porte entre la maison et le garage puisque cela n'a jamais été fait. L'installation de l'échangeur d'air dans les chambres est conforme aux normes du manufacturier et du Code national du bâtiment 1995. Étant donné qu'aucune semelle de fondation n'a été prévue près du muret de béton ni aucun système d'alimentation en eau, ces réclamations sont rejetées. Le mauvais alignement de la plinthe de la salle de bains à l'étage par rapport à la céramique est une malfaçon mineure qui était décelable lors de la prise de possession; l'administrateur n'a donc pas à intervenir à ce sujet. L'administrateur devra également s'assurer que le poteau de l'escalier soit plus rigide.
PHILIPPE FRENETTE, demandeur bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION ROBERT QUIRION INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'administrateur a demandé l'exécution des travaux correctifs nécessaires pour rendre uniforme le fini intérieur des armoires de cuisine de même que le remplacement des lattes fissurées, écorchées et égratignées du plancher de bois franc du salon et de la salle à manger de la résidence du bénéficiaire. L'entrepreneur a refusé d'apporter ces corrections aux motifs qu'ils créeraient d'autres imperfections plus graves et que, de toute façon, ses travaux avaient été effectués selon les règles de l'art. La liste préétablie des éléments à vérifier lors de la réception du bâtiment faisait état de ces deux problèmes. La convention alors intervenue entre le bénéficiaire et l'entrepreneur concernant la finition intérieure des armoires de cuisine et la réfection du plancher doit produire ses effets. Toutefois, les parties avaient convenu de ne remplacer que les lattes fissurées. L'on ne peut exiger plus de l'entrepreneur. D'ailleurs, les écorchures et les égratignures ne sont pas assez importantes pour constituer une malfaçon au sens de la garantie.
LES ENTREPRISES A. CHALIFOUX INC., entrepreneur, et MICHEL MAHEU, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réclamation des bénéficiaires pour deux taches à l'avant du perron est rejetée puisqu'elles sont peu apparentes et qu'elles ne nuisent en rien à l'usage ou à la durabilité du balcon. Les règles de l'art imposaient à l'entrepreneur d'installer un joint flexible entre le béton du balcon et le parement extérieur du bâtiment. L'absence de joint constitue une malfaçon apparente puisque l'on peut très bien voir ce joint ouvert. Toutefois, comme les bénéficiaires ne l'ont pas déclaré dans l'année suivant la réception, cette réclamation doit être rejetée. Les fissures au béton avant sont dues au comportement normal des matériaux. La rétention d'eau dont se plaignent les bénéficiaires étant due au terrassement général du terrain, cette réclamation doit être rejetée en vertu de l'article 4.9 du contrat de garantie.
RAYMOND GIROUX et une autre, requérants bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et LES HABITATIONS M.G./9067-0142 QUÉBEC INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le robinet de la salle de bains de l'étage fait partie des équipements prévus au contrat et installés par l'entrepreneur, ce dernier devra prendre les mesures qui s'imposent pour que la pression soit normale. L'arbitre n'a pas compétence pour juger de la réclamation de la bénéficiaire à la suite du vol des fils de son cinéma maison. En ce qui a trait aux travaux de réparation du plafond rendus nécessaires à cause de l'installation des nouveaux fils, le plan de garantie ne couvre pas les matériaux achetés et payés par la bénéficiaire elle-même, raison pour laquelle la réclamation est rejetée. Comme les différentes fissures dont se plaint la bénéficiaire sont des défauts minimes, il ne s'agit pas de malfaçons couvertes par la garantie. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé que la pose de gypse dans le rangement sous l'escalier du sous-sol était prévue au contrat, la réclamation est rejetée. La différence de teinte entre les marches de l'escalier n'est pas inacceptable, contrairement à ce qu'avance la bénéficiaire; il n'y a donc pas malfaçon. Le décalage des lattes de bois franc révèle un effet d'alignement, mais il s'agit d'un défaut mineur, et la réclamation de la bénéficiaire à cet effet est rejetée. La décision de l'administrateur est également maintenue en ce qui a trait à l'échappée de l'escalier du sous-sol puisque la bénéficiaire n'a pas démontré que les mesures étaient en contravention avec le Code national du bâtiment 1995. La pompe et le puisard de la bénéficiaire dans la chambre froide n'ayant pas gelé à ce jour, sa réclamation à ce sujet est rejetée. La preuve prépondérante montre que le ventilateur de la salle de fournaise ne vibre pas de façon anormale et, pour ce motif, la décision de l'administrateur doit être maintenue. L'entrepreneur devra s'assurer que les robinets s'ouvrent et se ferment dans le même sens que les autres robinets de la maison. L'installation électrique ne contrevient pas au Code national du bâtiment 1995, et la réclamation de la bénéficiaire relative à l'absence d'interrupteurs tripolaires est rejetée. La bénéficiaire ne s'étant pas déchargée de son fardeau de preuve en ce qui a trait à l'installation de l'éclairage inadéquat sous les armoires, il n'y a pas lieu d'intervenir. Comme l'entrepreneur s'est engagé à insonoriser le mur de la chambre et que cela n'a pas été fait, il devra apporter les corrections nécessaires. La finition du trou autour du tuyau du bidet devra être parachevée à l'aide d'un anneau fourni par la bénéficiaire. La décision de l'administrateur concernant la fissure à la dalle de béton est maintenue puisque la bénéficiaire n'a pas prouvé qu'il s'agissait d'une malfaçon. L'entrepreneur devra s'assurer que toutes les cales de l'escalier sont bien collées afin d'éviter à long terme le craquement de l'escalier. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé ses prétentions en ce qui a trait à l'évacuation de l'eau de condensation du système central et de l'étanchéité des murs du garage au monoxyde de carbone, la décision de l'administrateur est maintenue. L'entrepreneur devra corriger le filtre électronique installé sur la fournaise afin que ce dernier ne fasse pas de bruit. La demande de la bénéficiaire en ce qui a trait à l'installation de la thermopompe est également rejetée. Les honoraires extrajudiciaires de l'expert de la bénéficiaire devront être remboursés par l'entrepreneur dans une proportion de 25 %.
GENEVIÈVE ROCHART, bénéficiaire demanderesse, et LA MAISON BOND INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 106, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant ordonné à l'entrepreneur d'effectuer certains travaux correctifs à leur résidence. Comme le contrat de construction ne prévoit pas la construction de colonnes de pierre au bas de l'escalier ni une alaise de la porte d'entrée en pierre plutôt qu'en brique, la réclamation des bénéficiaires à cet effet doit être rejetée. Même si l'arche de maçonnerie de la porte de garage n'est pas la même que celle montrée au plan, la situation ne peut être considérée comme une malfaçon au sens du règlement, d'autant moins que la qualité, la sécurité et l'utilisation du bâtiment ne sont pas compromises. Les bénéficiaires n'ayant pas prouvé que les travaux n'étaient pas terminés au moment de la réception du bâtiment en ce qui a trait aux prises téléphoniques dans le garage et dans la salle de cinéma maison, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra également prendre des mesures pour faire disparaître les taches sur le balcon en fibre de verre de la chambre principale des bénéficiaires. Comme aucune disposition du règlement n'oblige l'administrateur à fournir un certificat de conformité pour la modification de la ferme de toit, la décision de l'administrateur à cet effet est maintenue. Le plan de garantie ne couvrant pas ce qui est à l'extérieur du bâtiment, la réclamation visant les débris de construction laissés sur le terrain est rejetée. Le tribunal prend acte des travaux que l'administrateur s'est engagé à corriger.
MICHÈLE BERGERON et un autre, bénéficiaires demandeurs, et RÉNOVATION LAROCQUE & FILS INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires allèguent que les fondations de leur résidence ont été coulées trop profondément et que cela leur cause un préjudice appréciable en raison des fenêtres prévues à l'avant de la demeure et de l'accumulation d'eau sur leur terrain. L'entrepreneur nie toute responsabilité et l'administrateur refuse d'intervenir au motif que cette erreur était apparente au moment de l'inspection préréception. Le sous-traitant, en se basant sur le dessus d'un regard d'égout pour établir le niveau des semelles de fondation, a procédé de façon conforme aux pratiques courantes lorsque la rue n'est pas à son niveau final. Il s'agit d'une malfaçon mais, comme les bénéficiaires n'avaient pas les connaissances requises pour la déceler au moment de l'inspection préréception, on ne peut leur reprocher de ne pas l'avoir dénoncée. L'entrepreneur devra installer des gouttières pour acheminer l'eau en provenance du toit jusqu'au drain pluvial et aménager le terrain afin d'éloigner les eaux de surface de la maison, l'entrée pour éviter l'accumulation d'eau ainsi que le terrain de façon à réduire l'effet visuel qu'entraîne le manque de hauteur des fondations.
SYLVIE JEAN et un autre, demandeurs bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et LES RÉSIDENCES P.F. INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le 16 décembre 2002, l'administrateur a rendu une décision ordonnant à l'entrepreneur de remédier à une série de vices et de malfaçons notés à la résidence des bénéficiaires, notamment la réfection de certains joints de mortier. Le 8 août 2003, l'administrateur a rendu une autre décision exigeant que l'entrepreneur refasse tous les joints de mortier du parement extérieur au motif qu'ils étaient friables. Lorsque l'entrepreneur s'est présenté chez les bénéficiaires afin de procéder aux travaux correctifs, ces derniers lui ont refusé l'accès. L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur ayant mandaté un autre entrepreneur afin de procéder à ces travaux correctifs. Étant donné que la décision de décembre 2002 n'a pas été contestée, l'entrepreneur a consenti à exécuter les travaux nécessaires. Toutefois, comme les travaux qui devaient être exécutés à la suite de cette décision (évidement de certains joints) étaient différents de ceux ordonnés par la décision du 18 août 2003 (réfection complète des murs de maçonnerie), les bénéficiaires avaient l'obligation de faire parvenir une nouvelle mise en demeure à l'entrepreneur avant qu'ils ne puissent exiger qu'un autre entrepreneur n'exécute les travaux à sa place. Le défendeur a donc encore le droit d'exécuter lui-même les travaux de maçonnerie au parement extérieur, et il aura jusqu'au 30 mai 2006 pour s'exécuter.
HABITATIONS SERGE SAVARD INC., entrepreneur défendeur, et René Chaurette et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les taches de ciment sur les fers cornières et les égratignures sur les persiennes avant étaient apparentes au moment de la réception de l'immeuble et n'ont pas été dénoncées. Comme il ne s'agit ni de malfaçons ni d'éléments portant préjudice au bâtiment, ces réclamations sont rejetées. Les fissures dans les fondations et l'absence de pare-vapeur ne constituent pas une malfaçon qui porte préjudice au bâtiment, dans la mesure où il n'y a pas de percolation, d'écoulement ou d'autres traces de liquide. L'entrepreneur a corrigé les problèmes des armoires de cuisine à la satisfaction des bénéficiaires et s'est engagé à remplacer quelques bardeaux souillés de scellant ainsi qu'à effectuer des travaux correctifs utiles et nécessaires pour corriger la composition thermique du mur afin de le rendre conforme au Code national du bâtiment 1995 alors que les bénéficiaires se sont désistés de leurs réclamations relatives à des fissures au coin inférieur de certaines fenêtres et de la dalle au sol. La moitié des frais d'expertise engagés par les bénéficiaires sont accordés, étant donné que les expertises se sont avérées utiles à l'administrateur dans sa prise de décision.
DANIEL DATORRE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 10, 19, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réception de l'immeuble a été faite en mars 2003. Les bénéficiaires n'ont pris conscience de la non-conformité découlant de l'absence de rampes ou de mains courantes, de la hauteur de l'échappée du prolongement du plancher, de la distance entre le réservoir à eau chaude et le puisard (à plus de 3 pieds l'un de l'autre) et des branchements à la boîte électrique que lors de la réception d'un rapport d'inspection, deux ans après la prise de possession. Leur dénonciation est hors délai, ces malfaçons étant apparentes. Elles auraient dû être signalées lors de la réception de l'immeuble. Ces situations de constituent pas des vices cachés. L'isolation de l'entretoit ayant été faite, les bénéficiaires se sont désistés de cette demande. Le muret de descente au sous-sol, bien que non ancré ou armé, n'a pas bougé depuis 2003 et ne présente aucun problème de structure. Les bénéficiaires n'ayant eu gain de cause sur aucun des points soulevés, ils doivent supporter la moitié des coûts d'arbitrage, réduits à 100 $ par l'exercice de la discrétion accordée à l'arbitre à l'article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
DOMINIQUE JARELLE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et HABITATION AVANT-GARDE, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à leur résidence. Comme le manque de mortier à la jonction de la terrasse arrière, le dommage à la plaque de plâtre au bas du mur du sous-sol et l'absence d'escalier au bas de la porte de service du garage sont des vices apparents, la réclamation des bénéficiaires à ce sujet doit être rejetée puisqu'ils n'ont pas été dénoncés. Étant donné que le manque de mortier à la jonction du balcon de l'étage avant et l'espace entre le soffite et le mur de maçonnerie en façade avant n'étaient pas apparents au moment de la prise de possession de l'immeuble, la réclamation des bénéficiaires sur ces points est accueillie et il est ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs. Comme les fissures capillaires à la dalle du garage sont dues au comportement normal des matériaux, cette réclamation est rejetée. Le branchement de la mise à la terre à l'entrée d'eau n'ayant pas été effectué selon les règles de l'art, l'entrepreneur devra attacher la plaque de plâtre. En l'absence de preuve selon laquelle la ventilation naturelle de la chambre froide est contraire aux règles de l'art, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'entrepreneur devra également fixer la poignée de la porte d'entrée principale puisque cette dernière n'est pas stable.
LILLO TRIASSI et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION TIVOLI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur du plan quant à deux points, soit un défaut lié à l'installation du plancher ainsi que des éraflures et des éclats dans les lattes de bois du plancher. Une inspection a été effectuée chez les bénéficiaires le 12 janvier 2005 et l'inspecteur a constaté qu'il y avait un défaut lié à l'installation du plancher. Comme ce défaut était apparent, il aurait dû être dénoncé par écrit lors de la réception du bâtiment, ce qui n'aurait pas été fait de façon suffisamment détaillée, selon l'administrateur. Par ailleurs, ce dernier a affirmé que les bénéficiaires n'avaient pas prouvé, durant l'inspection, la présence d'éclats et d'éraflures au plancher constituant des malfaçons. Tout d'abord, il n'y a pas lieu d'accorder à l'administrateur du plan la possibilité de se prononcer sur les malfaçons et vices de construction, car il a plutôt choisi d'invoquer l'absence de dénonciation au moment de la réception. D'autre part, il y a eu dénonciation lors de la réception, l'entrepreneur ayant noté les commentaires reçus: «clou apparent -- chambre des maîtres» et «vernis plancher, à corriger». Les bénéficiaires n'avaient pas à faire une dénonciation détaillée. Étant donné l'absence de preuve de l'entrepreneur, les travaux de correction aux planchers seront pris en charge par l'administrateur du plan de garantie, qui supportera les coûts d'arbitrage.
LUCIE HÉBERT et un autre, bénéficiaires appelants, et 2323-4255 QUÉBEC INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lu ayant ordonné de procéder à certains travaux correctifs à l résidence du bénéficiaire. Il conteste tout d'abord le fait que l'administrateur ait exigé une méthode de correction en particulier afin de corriger la dénivellation au plancher d la salle de bains. Bien que l'entrepreneur ait une obligation de résultat, il possède néanmoins le choix de la méthode corrective. Il devra donc effectuer cette correction, pourvu qu'il respecte les règles de l'art. Le revêtement de céramique trop court près du bain était un vice apparent lors de la réception du bâtiment; comme le bénéficiaire ne l'a pas constaté à ce moment-là, il ne peut pas présenter de réclamation à cet effet. Par ailleurs, les joints de coulis mal appliqués dans la salle de bains, l'absence d'un morceau de céramique, la stabilité de la baignoire ainsi que les mauvaises installation et finition du coup de pied du meuble-lavabo et du comptoir de celui-ci devront être corrigés par l'entrepreneur puisqu'il ne s'agissait pas de vices apparents au moment de la réception et qu'ils ont été valablement dénoncés par le bénéficiaire. L'entrepreneur pourra utiliser la méthode corrective de son choix, avec comme seule obligation que les travaux soient effectués selon les règles de l'art. Étant donné que les planchers de bois franc contiennent des anomalies sur toute la surface de l'unité, l'entrepreneur devra corriger le problème selon la méthode de son choix.
LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur appelant, et FRANÇOIS GAGNON, bénéficiaire intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires selon laquelle l'entrepreneur aurait dû installer des poteaux à l'avant-toit d'une dimension de six pouces sur six pouces au lieu de quatre pouces sur quatre pouces doit être rejetée puisqu'il s'agit d'une situation apparente qui aurait dû être dénoncée lors de la réception du bâtiment. Comme aucune disposition du Code national du bâtiment 1995 ne prévoit de dimension limite pour un porte-à-faux supportant les solives d'un balcon, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée étant donné qu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Ils se plaignent également des différentes teintes des joints entre les briques de leur résidence mais, ces différences n'étant pas de nature à nuire à la solidité et ou à la durabilité de l'ouvrage et ne constituant pas une malfaçon au sens du règlement, la réclamation est rejetée. L'isolation de l'entretoit est suffisante, car elle respecte les normes gouvernementales applicables. Pour ce motif, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois procéder au remplacement de l'aluminium de tous les poteaux extérieurs. Comme le fait que le bain soit installé à angle droit plutôt qu'en biais ne constitue pas une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. De plus, les bénéficiaires n'ayant pu apporter la preuve que le cadre en aluminium des fenêtres arrière était compris dans le coût de construction, leur réclamation est rejetée.
MADELEINE ROY et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS DENIS BOURGAULT ENR., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à l'amendement de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est rejetée puisqu'il n'en résulte pas une demande entièrement nouvelle. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires pour s'assurer que le mur du garage est étanche aux gaz, car la situation actuelle constitue une malfaçon. Bien que le robinet mural du garage sorte du mur de quelques pouces, cette situation ne constitue pas une malfaçon. L'entrepreneur devra également corriger les «fascias» d'aluminium extérieurs gondolés et asymétriques, la situation étant de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La finition d'aluminium au pourtour de la porte de garage comporte peut-être quelques défauts, mais il s'agit de légères imperfections qui ne sauraient être qualifiées de malfaçons au sens du règlement. La réclamation des bénéficiaires visant le non-respect des spécifications quant aux encastrements de leurs électroménagers ne peut être accueillie puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Il en va de même de l'absence de bordure de granit derrière la cuisinière, car il s'agit d'une question de parachèvement. L'entrepreneur devra corriger le sablage et le vernissage de l'escalier et de la main courante menant à l'étage ainsi que de l'escalier menant au garage étant donné que la situation est de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La réclamation relative aux égratignures sur le plancher du second étage est rejetée puisqu'il s'agit d'égratignures très mineures qui ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les problèmes de joint apparents ne sont pas des malfaçons, ces parties de la réclamation sont également rejetées. Les frais d'expertise des bénéficiaires sont à la charge de l'administrateur.
JOSÉE PEDNEAULT et un autre, bénéficaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 10, 17, 18, 19, 22, et 139
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'objection préliminaire des bénéficiaires et de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la présentation de la demande d'arbitrage par l'entrepreneur est rejetée puisque les circonstances justifient la prorogation du délai. L'omission de l'entrepreneur n'a par ailleurs eu aucune conséquence irréparable pour les bénéficiaires. La pose des joints d'aboutement ne respecte pas les recommandations du manufacturier, ce qui a pour conséquence une déformation potentielle des clins, une situation de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. Comme l'entrepreneur n'a pas su prouver lors de l'audience que les mesures correctives qu'il préconise pouvaient éliminer les malfaçons, sa réclamation doit être rejetée et il devra effectuer les travaux de réparation tel qu'indiqué à la décision de l'administrateur.
9041-8922 QUÉBEC INC. (A.R.T. CONSTRUCTION), entrepreneur, et SERGE SAUCIER et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 21, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur concernant la finition des surfaces des balcons est maintenue puisque l'entrepreneur a le choix des moyens pour corriger une situation déficiente. Il n'y a pas lieu non plus d'ordonner à l'entrepreneur d'installer un recouvrement de pavé uni pour le balcon de l'unité 141, car son poids pourrait menacer la solidité de toute la structure des balcons. Bien que la finition des revêtements d'aluminium au pourtour des balcons et des colonnes décoratives manque d'esthétisme, comme il s'agit d'éléments purement décoratifs, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande du bénéficiaire. Vu l'absence de normes en ce qui a trait à la numérotation des niveaux inscrits dans l'ascenseur, la situation ne constitue pas une malfaçon au sens du règlement. La décision de l'administrateur en ce qui a trait au nettoyage des briques est maintenue. Quant aux taches sur le tapis aux étages du bâtiment, le bénéficiaire n'ayant pas apporté la preuve que la situation est attribuable à l'entrepreneur, il n'y a pas lieu d'y donner suite. La différence de teinte au tapis du couloir du rez-de-chaussée étant une pure question d'esthétisme ne constituant pas une malfaçon, la décision de l'administrateur à ce propos doit être maintenue. L'entrepreneur devra toutefois prendre les mesures nécessaires afin de faire disparaître les taches de peinture sur les paliers des cages d'escalier. Le bénéficiaire n'a pas apporté la preuve que la peinture est non esthétique au pourtour des lumières encastrées, raison pour laquelle cette partie de la réclamation est rejetée. Comme la fissure au fini de gypse résulte probablement du comportement normal des matériaux, la réclamation du bénéficiaire afin d'obtenir sa correction doit être rejetée. Il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'installer des seuils coupe-feu au bas des portes séparant les espaces communs puisque les normes du Code national du bâtiment 1990 à ce propos ont été respectées.
M. FRANÇOIS GAGNON, ès qualités, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 900 LAVAL, bénéficiaire demandeur, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les malfaçons apparentes dont se plaignent les bénéficiaires n'ont pas été dénoncées par écrit au moment de la réception du bâtiment et les malfaçons non apparentes, quant à elles, ne l'ont pas été non plus au cours de l'année qui a suivi la réception du bâtiment. Les circonstances de l'espèce ne justifient pas une intervention en équité de la part de l'arbitre puisque les règles étaient connues des parties et que les délais ont été largement dépassés. Les réclamations des bénéficiaires sont donc irrecevables.
NATHALIE COULOMBE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et DATA CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le bénéficiaire a fait parvenir une lettre dans laquelle il informe l'entrepreneur de son intention de contester la décision rendue par l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier en ce qui a trait à l'absence de compétence de l'arbitre pour statuer sur certains des points est rejetée puisque le bénéficiaire a clairement indiqué son intention de contester tous les points de la décision de l'administrateur. Le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas reçu d'avis de fin des travaux et l'inspection des parties communes lors de la réception du bâtiment n'ayant pas été faite, il y a lieu de considérer que les malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux réclamations visant la finition extérieure inachevée au-dessus des fenêtres et des marquises, l'absence de système de retenue à la porte d'entrée et la finition manquante sur les boîtes de fonction électrique est maintenue puisqu'il s'agit de travaux de parachèvement. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra procéder aux travaux requis pour mettre fin aux infiltrations d'eau, car la situation est due à une mauvaise installation de la porte. L'administrateur devra également procéder au calfeutrage des portes et fenêtres et réaliser des travaux afin d'uniformiser le revêtement extérieur étant donné que le travail a été fait de façon non conforme aux règles de l'art. Comme le dommage au luminaire extérieur a été causé par la porte, il s'agit d'une utilisation non conforme du bâtiment par le bénéficiaire et l'administrateur ne saurait en être tenu responsable. La réclamation relative à l'aspect général du revêtement extérieur aux étages est rejetée puisque les légères nuances de couleurs ne constituent pas une malfaçon. Celle visant l'ondulation du revêtement d'aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres est également rejetée. Les réclamations quant aux bruits d'impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit et au bruit causé par l'écoulement de l'eau dans un conduit d'évacuation de plomberie sont rejetées puisque le Code national du bâtiment 1995 ne contient pas de norme précise à cet effet: il ne peut donc s'agir d'une malfaçon. Comme aucune preuve de malfonctionnement n'a été présentée concernant la pente d'égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci devra procéder à des travaux afin d'empêcher le dégoulinement de l'eau de la terrasse sur le mur de béton. Comme la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure découle du comportement normal de ce matériau, la réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée. Il en est de même pour la courbure abrupte de l'entrée du garage puisque le règlement exclut ce genre de réclamation. Aucune démonstration n'ayant été faite de l'existence d'un problème concernant les joints d'expansion au parement de brique, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à la corrosion au bas de l'escalier est également rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE CARRÉ ROSEMONT-BOYER», bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 35, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Les réclamations du bénéficiaire en ce qui a trait à la jonction de la céramique et des cadres de portes, à la finition des marches de l'escalier, à la qualité des jonctions du recouvrement de vinyle et de la brique ainsi qu'aux bardeaux tachés de mortier sur le toit avant doivent être accueillies: il s'agit de malfaçons apparentes et les travaux de l'entrepreneur n'ont pas été exécutés selon les règles de l'art. La qualité du bâtiment serait altérée si ces malfaçons n'étaient pas corrigées.
PIERRE BRODRIQUE, bénéficiaire appelant, et DAMY CONSTRUCTION, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 11
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se plaignent du fait que la porte de leur entrée de garage ne s'ouvre pas avec la même clé que la porte principale. Cette partie de la réclamation est rejetée puisqu'ils ont accepté la clé remise par l'entrepreneur lors de la réparation et ne lui ont rien mentionné à cet effet. Étant donné que l'administrateur a admis que des travaux devaient être effectués pour régler le problème de frottement des portes françaises et d'égratignures sur leur balcon arrière et que les travaux de réparation sont en cours, la réclamation quant à ces points est rejetée. Comme le plan de garantie ne couvre pas les éléments liés au terrassement ou aux travaux effectués à l'extérieur du bâtiment, la réclamation visant le garde-corps n'est pas couverte par la garantie, car ce dernier est considéré comme faisant partie du terrassement. Les bénéficiaires n'ayant pas démontré de façon prépondérante que le problème de déformation concave du plancher de bois franc n'a pas été réglé définitivement par l'entrepreneur, cette partie de la réclamation est rejetée. La réclamation relative à la présence de taches de corrosion sur le linteau d'acier de la porte-fenêtre est rejetée: l'entrepreneur a repeint tous les linteaux à la suite de la décision de l'administrateur et, puisqu'il s'agit d'une question d'appréciation de travaux déjà faits, le point est sans objet dans le présent arbitrage. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé les problèmes relatifs aux moulures des portes du garage ni les égratignures des carreaux vitrés au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation doit donc être rejetée. Comme ils ne se sont pas plaints des légères encoches sur les mains courantes de l'escalier menant au sous-sol lors de la réception du bâtiment ni de la finition des contremarches de l'escalier avant, ce point ne peut être retenu. L'entrepreneur n'a pas respecté les règles de l'art en ce qui a trait aux murs puisque le nombre de têtes de clou et de vis visibles est excessif; pour cette raison, il devra apporter des modifications à trois endroits de un pied carré. L'encoche au plafond ayant été faite une fois la construction terminée, la responsabilité de l'entrepreneur ne peut être engagée. Les bénéficiaires réclament également le remboursement de factures pour la fourniture de charnières mais, comme ils avaient déjà procédé à la réparation avant la visite de l'administrateur, ce dernier n'a pas pu vérifier s'il y avait malfaçon. L'absence de butoir de porte n'a pas fait l'objet d'une réserve lors de la réception du bâtiment, et ce point ne peut donc être retenu. Les égratignures à l'endroit du rail de la porte-fenêtre sont trop mineures pour que la réclamation sur ce plan puisse être acceptée. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté de preuve quant à un problème éventuel de durabilité ou de solidité des arrêts de moustiquaire, il n'y a pas lieu de modifier la décision de l'administrateur. Il en est de même pour la tache sur le vernis au palier de l'escalier puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilité de l'immeuble. L'entrepreneur devra installer un quart-de-rond afin de couvrir le problème de craquement de coulis, car il s'agit d'une malfaçon. Comme la retouche de peinture effectuée par l'entrepreneur sur la porte d'entrée avant est acceptable, la réclamation des bénéficiaires pour obtenir le changement de la porte est rejetée. Les bénéficiaires n'ayant pas remis en question la finition du plancher de bois franc lors de la réception du bâtiment ni l'esthétisme de l'ancrage au plancher, ces points de leur réclamation doivent également être rejetés. Les panneaux de la porte de garage sont acceptables et il n'y a aucune malfaçon portant atteinte à l'utilisation ou à la qualité de l'immeuble; il n'y a donc pas lieu d'intervenir. Enfin, puisque les bénéficiaires n'ont pas dénoncé le fait que certaines pièces de quincaillerie étaient manquantes au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation est également rejetée.
MARIO PITRE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS FRANC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire visant le coin avant gauche de la toiture, qui est plus bas, est rejetée puisque, bien que la situation ne soit pas conforme aux plans, il ne s'agit pas d'une situation altérant la qualité, la sécurité ou l'utilisation de l'immeuble. L'entrepreneur devra toutefois corriger la porte avant et la fenêtre du sous-sol, non centrées, car il s'agit de défauts majeurs qui nuisent à la qualité de l'ensemble de l'immeuble. Faute de preuve, la réclamation quant à l'absence de carton fibre sur les murs extérieurs est rejetée. La décision de l'entrepreneur d'utiliser des panneaux de particules plutôt que du contreplaqué tel que prévu aux plans ne constitue pas une malfaçon portant atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. L'entrepreneur devra enlever la tuyauterie du drainage et la placer dans la cloison intérieure prévue à cette fin aux plans, une telle situation étant inacceptable. Le bénéficiaire n'ayant pas été en mesure de démontrer l'absence de boulons ou de clous à la lisse d'assise de la maison, sa réclamation sur ce point doit être rejetée. Comme la dénivellation des fenêtres est minime, il ne s'agit pas d'une malfaçon compromettant la qualité, la sécurité ou l'utilisation du bâtiment. La finition du gypse en général et des joints ne constitue pas une malfaçon, et cette partie de la réclamation est également rejetée. La demande d'accessoires de la salle de bains présentée par le bénéficiaire est accueillie puisque l'entrepreneur ne les a pas fournis ni installés. Les dénivellations constatées sur la structure du bâtiment sont mineures et ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les travaux que l'entrepreneur s'est engagé à effectuer pour corriger l'ajustement des fenêtres n'ont pas encore été exécutés, il est impossible de statuer sur ce point à l'heure actuelle. De plus, en l'absence de mesures précises établissant que le défaut de rectitude dépasse la norme acceptable, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande. Les corrections aux poutrelles du plancher de l'étage devront être apportées conformément aux directives du fabricant, comme le prévoit l'entente intervenue entre les parties. L'administrateur devra procéder à l'installation du muret en blocs de verre à la salle de bains de l'étage et du système de plomberie pour le lave-vaisselle. La réclamation quant à la fissure au mur de béton sous la fenêtre du côté arrière droit est rejetée. L'affaissement des poutrelles du plancher de l'étage n'ayant pu être constaté, la décision de l'administrateur sur ce point est maintenue. La demande de remboursement de frais de logement, de déménagement et d'entreposage est rejetée puisque aucune réclamation n'a été formulée à l'administrateur à ce sujet. Ce dernier devra rembourser aux bénéficiaires 70 % des frais d'expertise de la firme BES et 50 % des frais engagés pour la firme DMA.
PIERRE PELLETIER, bénéficiaire demandeur, et C=B02 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 11, 14, et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires à la poutre entaillée au sous-sol et se conformer aux instructions de l'administrateur pour corriger l'effritement récurrent de la dalle du garage puisqu'il s'agit d'une malfaçon. Il devra également faire les travaux nécessaires afin de respecter les instructions de l'administrateur pour empêcher toute infiltration d'eau au seuil de la porte de garage. Comme la salle de lavage est conforme aux plans approuvés par les parties, il n'appartient pas à l'entrepreneur de raccourcir l'emplacement de la laveuse et de la sécheuse. L'entrepreneur devra remplacer le coin de vinyle endommagé lors de la pose du Canexel. La réclamation du bénéficiaire visant à faire abaisser le plafond du garage est rejetée puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Le problème d'interférence des thermostats avec la télévision devra être vérifié par un spécialiste en électricité et, au besoin, les thermostats devront être changés à la satisfaction du bénéficiaire. Il est ordonné à l'entrepreneur de réparer la fissure dans la fondation à l'aide d'un produit calfeutrant approprié afin de prévenir toute infiltration d'eau.
LAURENT-GUY THÉRIAULT, bénéficiaire demandeur, et LES HABITATIONS MONT-CARLETON (1994) INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur quant à la malfaçon dans la pose de la marqueterie, au revêtement d'aluminium extérieur bosselé et perforé, aux fissures dans la fondation, à la qualité de l'application du crépi de fondation, exécutée deux mois après l'acceptation de l'immeuble, au nivellement fautif du terrain extérieur et à la mauvaise pente dans le garage. Au moment de la réception de l'immeuble, le 15 juin 2004, ils étaient pressés, de sorte qu'aucune note n'a été inscrite au rapport quant à savoir si l'acceptation était faite avec ou sans réserve. La dénonciation des malfaçons à l'entrepreneur a eu lieu le 29 novembre suivant et la réclamation à l'administrateur ne lui a été adressée que le 7 janvier 2005. En faisant appel à l'équité et à l'article 1739 du Code civil du Québec, le tribunal d'arbitrage rejette la défense de dénonciation tardive de l'entrepreneur au motif qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice que comportait l'immeuble. Quant aux points invoqués par les bénéficiaires, le tribunal prend acte de certaines ententes entre les parties et confirme que le plancher de parqueterie de même que le crépi et les fissures des fondations devront être corrigés; il rejette cependant la réclamation relative au revêtement d'aluminium qu'un tiers aurait pu endommager et celle relative à la dénivellation du terrain, qui est exclue par l'article 4.9 du contrat de garantie.
LOUIS-JACQUES CHARLES et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant au muret de cuisine non à niveau est rejetée puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. En ce qui a trait aux coins de métal mal exécutés des murs de la salle de bains, comme ils ne se sont pas arrachés au cours de l'année suivant la réception du bâtiment, la réclamation est rejetée. Celle visant le coin de fer de la descente du sous-sol doit également être rejetée puisque le bénéficiaire n'a pas dénoncé la situation dans la liste des travaux à faire. Bien que certaines têtes de clou sortent des murs, il s'agit d'une situation attribuable au comportement normal des matériaux, situation expressément exclue du plan de garantie. L'entrepreneur devra effectuer les travaux requis pour corriger les bosses dans le parement de vinyle avant et arrière de la maison, car il s'agit d'une malfaçon au sens du règlement. Le soffite de l'avant-toit n'a peut-être pas été coupé à angle droit, comme le prétend le bénéficiaire, mais il s'agit d'une situation d'ordre esthétique seulement qui ne constitue pas une malfaçon. Cette partie de la réclamation est donc rejetée.
PATRICK BENOIT, bénéficiaire demandeur, et HABITATIONS CONFORT INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'escalier de béton installé par l'entrepreneur ne respectant pas les exigences énoncées au Code national du bâtiment 1995 en ce qui a trait à la hauteur du giron et des contremarches, il s'agit d'une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'usage du bâtiment. Pour ce motif, la décision de l'administrateur est maintenue et l'entrepreneur devra reprendre ou changer l'escalier arrière du bénéficiaire.
SYNDICAT DU 238, LARIVIÈRE, LAVAL (M. JACQUES ZARA), bénéficiaire, et CONSTRUCTION DENIS DANEAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7 et 10
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur a invoqué l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage au motif que cette dernière a été présentée hors délai. Une prorogation de délai doit être accordée à la bénéficiaire puisqu'elle a voulu procéder par l'intermédiaire de l'administrateur, dont les bureaux étaient fermés durant les deux semaines des vacances de la construction, afin d'obtenir ces instructions. De plus, l'administrateur ayant fait parvenir à la bénéficiaire une lettre en réponse à sa demande d'arbitrage dans laquelle il était indiqué qu'elle pouvait faire valoir son argumentation face à ces décisions en se prévalant du processus d'arbitrage, il y a lieu de conclure qu'il a ainsi renoncé au délai de prescription de 15 jours. La présente demande d'arbitrage est donc recevable. En ce qui a trait aux différents points en litige, il est ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux auxquels il a consenti, soit l'installation des moulures sous l'armoire de la cuisine à l'aide de vis adéquates, le branchement téléphonique de la troisième chambre et l'installation du système d'alarme dans le garage. Il devra également remplacer tous les panneaux des tiroirs et armoires de cuisine puisque la laque des panneaux se décolle, ce qui n'est pas acceptable. Comme le mécanisme de la porte escamotable de la cuisine est impropre à l'usage fréquent auquel il est destiné, l'entrepreneur devra remplacer la quincaillerie pour installer un mécanisme plus approprié. Il devra aussi remplacer le module de l'armoire de coin par un module comparable à ceux des autres armoires de la cuisine, car la surface est enlevée et il n'est pas possible de refaire un fini s'apparentant à celui des armoires voisines. La bénéficiaire exige que les travaux d'uniformisation de la surface du plancher de bois franc et de finition du cadrage supérieur de l'ouverture séparant le corridor du salon soient effectués par un expert en retouches de plancher. Or, l'article 18 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs exige que l'entrepreneur fasse les corrections requises lui-même. Ce n'est que si ce dernier refuse de les exécuter ou les exécute incorrectement que la bénéficiaire pourra confier le travail à un autre entrepreneur. Ces points de la réclamation doivent donc être rejetés. Les dispositifs d'ouverture et de fermeture des fenêtres devront être améliorés afin de réduire la résistance perçue à l'ouverture, tel que demandé par la bénéficiaire. Les réclamations de celle-ci quant aux tablettes d'armoires absentes dans la cuisine, l'espacement aux joints des moulures à la cuisine, les trous pour fixation des moulures apparentes à la cuisine, la longueur de coupe des cache-néons, la céramique murale absente et le plâtrage des joints de gypse doivent être rejetées puisqu'il s'agit de situations apparentes qui n'ont pas été dénoncées par écrit au moment de la réception du bâtiment. La bénéficiaire allègue que les charnières des panneaux des armoires de cuisine ne sont pas de bonne qualité mais, comme il ne s'agit pas d'une malfaçon et qu'aucune quincaillerie particulière n'est prévue à la promesse d'achat, il n'y a pas lieu d'exiger leur remplacement. La bénéficiaire exige également un ajustement de la porte d'entrée principale au motif qu'il arrive que cette dernière s'ouvre d'elle-même. Aucune anomalie n'ayant été décelée, il appartient à la bénéficiaire de porter une attention particulière lorsqu'elle ferme la porte.
NICOLE SIMARD VITALEI, demanderesse bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et 9097-1565 QUÉBEC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur allègue que les éléments dont se plaint la bénéficiaire étaient apparents au moment de la réception du bâtiment et n'ont pas été dénoncés par écrit à ce moment. Or, ces éléments ont bel et bien été dénoncés durant le mois de septembre 2003 à l'entrepreneur sur une liste manuscrite. L'administrateur devra faire effectuer les travaux requis pour la correction du «fascia» mal installé sur l'ensemble du bâtiment, ce qui constitue une malfaçon. Il devra également s'assurer que l'ouverture à la moulure en «J» de la fenêtre de la chambre des maîtres soit obstruée de façon à éviter les possibles infiltrations d'eau et que l'installation des mains courantes de la galerie avant soit sécuritaire et respecte les règles de l'art, tout comme pour l'alignement de la rampe. Il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur de remplacer complètement les moulures de vinyle puisque, bien que l'installation ne respecte pas tout à fait les règles de l'art, l'intégrité du revêtement extérieur n'est pas compromise. L'entrepreneur est aussi condamné à fixer correctement la porte et à corriger les dommages causés à la peinture de la porte avant. Il n'y a pas lieu de condamner l'entrepreneur à reprendre les travaux pour corriger la différence de niveau entre le salon et la cuisine puisque aucune fissure n'est apparue dans le plancher de céramique depuis sa mise en place et que les travaux seraient sans commune mesure avec une hypothétique apparition de fissures. Les joints mal ajustés aux moulures du plafond et la moulure décollée à la jonction du plancher de céramique de l'entrée devront être ajustés, et la poignée défectueuse de la salle de bains, remplacée. Le problème de la porte de la salle de bains n'est qu'esthétique et il n'y a pas lieu d'en ordonner la correction. Les problèmes reliés aux fissures à la fondation, au joint fissuré à la moulure et au joint de céramique fissuré sont dus à un comportement normal des matériaux, et il n'y a donc pas lieu d'y donner suite. Le manque de finition au gypse du haut de la porte du sous-sol constitue une malfaçon et, partant, l'administrateur devra corriger la situation. Comme le manque d'alignement des lattes de bois du plancher du salon, la courbe à la pente de la porte-fenêtre, la porte de douche non parallèle avec le seuil, l'installation de panneaux de particules pour le plancher et l'installation de poteaux en extrusion d'aluminium croche ne causent pas de préjudice important au bâtiment, il n'y a pas lieu d'y apporter des correctifs. Étant donné que le fait de ne pas doubler les poutrelles sous les cloisons est pratique courante dans l'industrie, l'administrateur n'aura pas à les changer.
ANNE CÔTÉ, demanderesse bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION STEVEN G. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'infiltration d'eau par le plafond est un vice de construction au sens du plan de garantie et de l'article 2118 du Code civil du Québec (C.C.Q.), et cela peut entraîner à long terme une détérioration progressive de l'ouvrage, et même sa perte. Comme les premières manifestations du problème sont apparues en 2003 et qu'elles ont été dénoncées en décembre de la même année, la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. La réclamation visant les dommages à la toiture doit cependant être rejetée puisque le délai de dénonciation est déraisonnable. L'administrateur devra donc effectuer les travaux nécessaires afin d'éliminer l'infiltration d'eau dans le bâtiment et remettre les murs dans leur état d'origine. La réclamation du bénéficiaire quant au problème d'étanchéité de l'enveloppe à l'arrière des panneaux électriques doit être rejetée, cette malfaçon non apparente ayant été dénoncée tardivement. Il n'y a pas lieu non plus de faire droit à la réclamation concernant la détérioration de la fibre de verre des paliers, marches et balcons à l'arrière du bâtiment, car il s'agit d'une malfaçon cachée découlant d'un défaut de fabrication qui n'est pas de nature à nuire la solidité de l'édifice au sens de l'article 2118 C.C.Q.
GILLES CHABOT, ès qualités d'administrateur du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 339, 341, 343, RUE DAMIEN-BENOÎT À MONT-SAINT-HILAIRE, bénéficiaire, et PLACIBEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'absence de garde-corps sur le balcon arrière alors que la dénivellation entre le dessus du balcon et le terrain varie de 24 pouces et plus constitue une malfaçon qui porte atteinte à la sécurité des bénéficiaires (art. 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Le fait que le contrat ne le prévoit pas n'est donc pas pertinent. N'ayant pas dénoncé ce problème lors de la réception du bâtiment, les bénéficiaires devront toutefois supporter une partie des coûts associés à l'installation du garde-corps. Par conséquent, l'entrepreneur devra verser une somme de 1 000 $ aux bénéficiaires, qui auront la responsabilité de terminer l'installation.
BDL DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et CHRISTIAN GAGNÉ et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La réclamation de la bénéficiaire visant la fissure au bas de l'escalier avant doit être rejetée puisque la malfaçon a été dénoncée à l'administrateur plus de trois ans après sa découverte. Comme la bénéficiaire n'a jamais dénoncé l'absence de rampes et de mains courantes à l'escalier en façade -- situation qui était par ailleurs apparente au moment de la réception du bâtiment --, cette partie de la réclamation doit également être rejetée. La bénéficiaire devra payer 100 $ des frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
MICHÈLE BILODEAU, bénéficiaire, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'arbitre n'a pas compétence pour statuer sur les réclamations des bénéficiaires visant les embouts de finition des tablettes, les interstices entre le revêtement de brique et le soffite, la porte de garage à ajuster et le manque de peinture au plafond puisque l'administrateur a accueilli favorablement ces chefs de la réclamation. Ainsi, s'ils ne sont pas satisfaits des travaux correctifs apportés par l'entrepreneur, les bénéficiaires doivent présenter une autre réclamation. Celle à l'égard des fissures à la dalle de plancher du sous-sol est rejetée, car il s'agit d'un comportement normal des matériaux, ce qui est exclu de la protection du plan de garantie. Vu l'entente intervenue entre les parties relativement aux finis de peinture et aux boiseries de finition égratignés et bosselés, il y a lieu d'en prendre acte. La réclamation des bénéficiaires visant le muret de soutènement du terrain arrière et le nivellement de la cour arrière est rejetée puisque cela entre dans l'exclusion prévue à l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation quant aux taches, trous, clous et manque de vernis à l'escalier est également rejetée: il s'agit de travaux de maintenance normaux dont la responsabilité n'incombe pas à l'entrepreneur, et cela ne constitue donc pas une malfaçon.
EMAD ELTURABY et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur relativement à la présence de certaines anomalies autour de son garage. Il ne suffit pas pour le bénéficiaire d'établir la présence de malfaçons ou de vices de construction pour obtenir gain de cause; encore faut-il que le vice allégué entraîne, à court ou à long terme, une perte partielle de la propriété (art. 2118 du Code civil du Québec). Le bénéficiaire a démontré que tel était le cas en l'espèce puisque l'entrepreneur n'a pris aucune mesure afin de prévenir le soulèvement occasionné par l'effet incontournable du gel et du dégel. À ce jour, il est vrai que les dommages pour ce manquement n'ont pas été de nature catastrophique, mais la détérioration et la perte sont constantes et progressives, si bien que les effets se multiplieront et empireront chaque hiver. Il est ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. Les frais de l'expert Ewert seront supportés par l'administrateur puisque son rapport a comblé une lacune importante dans la preuve.
PAUL BORDELEAU, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, bénéficiaire demandeur, et SAINT-LUC HABITATION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires visant le mur de soutènement à gauche de la porte du garage et l'absence d'asphalte dans l'entrée d'automobile doivent être rejetées, car il s'agit de deux réclamations non couvertes par le plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Leur réclamation quant à la valve d'entrée d'eau à l'extérieur est également rejetée puisque aucune malfaçon n'a été constatée à cet endroit. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties quant à la fourniture des documents relatifs à la garantie de la fournaise et à l'exécution de réparations au coupe-bise autour d'une fenêtre de la chambre principale. La réclamation à l'égard du joint de parqueterie légèrement ouvert dans la chambre principale est rejetée, aucune malfaçon n'ayant été démontrée. Les réclamations relatives au nivellement du plancher de l'étage, aux imperfections au plancher de céramique de la cuisine, à la peinture au plafond de la chambre secondaire, à la porte de garage tachée et à la moulure de vinyle cassée sur le côté droit de la porte de garage sont rejetées étant donné qu'elles n'ont pas été dénoncées dans l'année suivant la réception du bâtiment. La réclamation visant la finition de l'escalier de béton extérieur est aussi rejetée, aucune malfaçon n'ayant été constatée, pas plus qu'aux joints des moulures de finition au périmètre du plafond du salon et entre les composantes de l'escalier intérieur. L'entrepreneur devra toutefois verser une somme de 350 $ aux bénéficiaires à titre de compensation pour les malfaçons relatives aux joints de gypse apparents au plafond du salon, à la marche d'escalier intérieur ainsi qu'au vernis des mains courantes de l'escalier. Comme l'irrégularité constatée au plancher du salon résulte du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'intervenir. En ce qui a trait à la plinthe électrique endommagée à la salle d'eau, aucune malfaçon n'a été prouvée, si bien que cette partie de la réclamation est rejetée. Les réclamations à l'égard des joints de gypse apparents au plafond de la cage d'escalier, du mur près de la douche au sous-sol qui n'est pas droit, de l'emplacement de la salle de bains et de la salle de lavage au sous-sol ainsi que de la finition de la salle de la fournaise sont rejetées puisqu'elles n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté la preuve de fuites d'eau sous l'évier de la cuisine et sous le lavabo de la salle de bains principale, ces parties de la réclamation sont rejetées. Bien qu'il y ait eu mésentente contractuelle en ce qui a trait au plancher de bois franc commandé, comme il n'y a pas malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, cet élément de la réclamation est aussi rejeté. Les bénéficiaires n'ayant pu prouver l'existence d'une entente avec l'entrepreneur quant aux barreaux des garde-corps de l'escalier et n'ayant pu démontrer que les travaux d'installation du tapis au sous-sol ne respectaient pas les règles de l'art, la demande d'arbitrage doit être rejetée. La réclamation relative à l'emplacement des fils du système d'alarme est également rejetée.
WALDEMAR BACZKOWSKI et une autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Malgré des malfaçons apparentes, les bénéficiaires se sont fait forcer la main pour signer le formulaire d'acceptation des travaux avant de passer chez le notaire, le représentant de l'entrepreneur les assurant qu'il y aurait «une autre étape no 5», ce qui était faux. Tout au long du chantier, l'entrepreneur répondait aux doléances des bénéficiaires que les malfaçons et travaux incomplets seraient effectués plus tard, quand il aurait les pièces. Dans ces circonstances, l'équité commande que soient accueillies les demandes, même mineures, des bénéficiaires, l'entrepreneur ayant à plusieurs endroits passé outre aux règles de l'art et fait preuve de manque de professionnalisme en portant atteinte à la qualité et à la bonne marche des travaux. Il devra réparer les tranches minces qui se détachent des lamelles du parquet puis le poncer et le vernir, stabiliser les barreaux de la main courante de l'escalier, les poncer et le vernir, changer le cadrage de la porte de la salle de bains, sabler correctement les joints entre le plafond et les murs, poncer les marches pour enlever les traces laissées par les ponceuses rotatives, replacer les fers d'angles au-dessus des fenêtres du sous-sol selon les règles de l'art, changer l'évier taché par de la rouille et fixer les pentures des portes vitrées à deux battants.
FRANCISCO FERNANDES et une autre, bénéficiaires, et HABITATION GERMAT INC., entrepreneur défendeur, et L'ASSOCIATION PROVINCIALE DES CONSTRUCTEURS DU QUÉBEC A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, et 128
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Préalablement à la signature de documents d'achat, les bénéficiaires ont visité une maison témoin située dans la même rue que leur future résidence. Le revêtement de plancher de cette maison, dont ils se sont déclarés satisfaits et qu'ils ont affirmé désirer pour leur propre demeure, était en bois de merisier catégorie «sélect et meilleur» et uniformément pâle, bien que le personnel de vente leur ait affirmé qu'il était en merisier naturel et non de type «sélect et meilleur». Le plancher de leur unité résidentielle comporte des plaques brun foncé. Selon un inspecteur, le type de bois utilisé ne constitue pas une malfaçon et n'est donc pas couvert par le contrat de garantie, et les présentoirs montrent habituellement des matériaux plus beaux que ceux qui seront effectivement employés au moment de la mise en oeuvre réelle. Il précise également que les bénéficiaires ont été informés du fait que la mise en oeuvre n'avait pas été exécutée selon les règles de l'art mais que cela ne portait pas atteinte à la qualité, à la sécurité et à l'utilisation du bâtiment. Les bénéficiaires insistent toutefois sur le fait que ce n'était pas le plancher qu'ils désiraient. Or, leur demande a trait à une mésentente contractuelle, soit un manque de conformité quant au contrat, et non à une malfaçon portant atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Bien que des défauts non conformes aux règles de l'art aient été dénoncés, la qualité, la sécurité et l'utilisation du bâtiment n'ont pas été compromises. Les contestations des bénéficiaires sont donc rejetées mais, ceux-ci ayant eu gain de cause quant à la recevabilité liée au délai de rigueur, les coûts de l'arbitrage devront être supportés entièrement par l'administrateur.
MÉLISSA ROBERGE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION ROUILLARD INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Comme la fissure à la dalle du garage résulte du comportement normal du béton, la réclamation des bénéficiaires sur ce point doit être rejetée. La preuve n'ayant pas été apportée qu'il y avait une plaque de métal autour des ouvertures de la porte-fenêtre de la cuisine, il n'y a pas lieu d'intervenir afin de modifier la décision de l'administrateur. La réclamation visant la connexion au système d'alarme est rejetée puisque, dans le cas d'un système d'alarme standard, il n'y a pas de dispositif d'alarme installé sur les fenêtres à battant. La tache sur le tapis ne constitue pas une malfaçon apparente, ni le vernis du plancher appliqué par-dessus la peinture et la saleté: ces points de la réclamation sont également rejetés. Les dimensions de l'escalier menant au sous-sol étant conformes au Code national du bâtiment 1995, il n'y a pas lieu de donner suite à la demande des bénéficiaires sur ce point. En ce qui a trait aux joints à refaire, aux têtes de clou apparentes dans la salle de bains, aux défauts dans la salle de couture et à la peinture écaillée dans le bureau du deuxième étage, il ne s'agit pas de malfaçons apparentes. Les bénéficiaires devront supporter 30 % des frais d'arbitrage, et l'administrateur, le solde.
SOLANGE FORTIN et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS MAJESKA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont reçu leur immeuble en décembre 2002 et ont dénoncé de nombreux vices, dont seulement une partie est traitée dans le présent arbitrage. Des têtes de vis apparentes sur les murs et plafonds constituent une malfaçon couverte par le plan de garantie dans toutes les pièces où elles sont visibles. La peinture de finition des murs et plafonds devra être reprise, car elle est couverte par le plan. De plus, les moulures de finition à deux des fenêtres devront être posées ou remplacées par l'entrepreneur, cette malfaçon ayant été dénoncée lors de la réception. Par contre, les bénéficiaires devront acheter les moulures. Enfin, la finition du soffite autour d'un luminaire extérieur devra être corrigée étant donné qu'il s'agit également d'une malfaçon dénoncée à la réception. Les autres réclamations sont rejetées.
SYLVIE ST-MARTIN et un autre, bénéficiaires demandeurs, et AL-MO CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Lors de l'inspection préréception de leur immeuble, en décembre 1999, les bénéficiaires ont signalé à l'entrepreneur que certaines fenêtres devaient être ajustées. En février 2002, à la suite de la visite d'un technicien qui travaillait pour le concepteur de leurs fenêtres, ils ont pris connaissance d'un problème d'infiltration d'air froid donnant lieu à la formation de givre à l'intérieur de celles-ci, et même de glace, par temps plus froid. Ils ont déposé une réclamation, mais elle a été rejetée au motif que la malfaçon aurait dû être dénoncée dans un délai raisonnable, qui ne pouvait dépasser six mois à partir de sa découverte. L'administrateur a ajouté que la protection offerte pour les malfaçons était valide jusqu'en décembre 2000. Il a eu raison de considérer que le problème envisagé était une malfaçon, car il s'agit d'un problème de qualité et, jusqu'à un certain point, d'une situation pouvant porter atteinte à l'utilisation du bâtiment. Bien que le problème ait initialement pu sembler mineur, les bénéficiaires se trouvent dans une situation d'infiltration d'air froid en hiver causant la formation de glace ainsi que de l'inconfort et pouvant entraîner des dommages matériels plus importants. Ce problème, qui a évolué, est lié à l'installation défectueuse des fenêtres, qui avait été dénoncée lors de l'inspection préréception. Aucun reproche ne peut être adressé aux bénéficiaires. Les correctifs appropriés devront être apportés pour régler le problème d'infiltration d'air et celui de formation de glace.
JACQUES SAUVÉ et une autre, bénéficiaires appelants, et MAISON UNIQUE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de l'immeuble et y ont déménagé dès le 13 juin 2001 alors que la prise de possession était prévue le 1er juillet suivant. La réception a été faite sous réserve des égratignures et du décollement de certaines pièces de bois du plancher au salon. Par la suite, les bénéficiaires ont réclamé la protection du plan de garantie pour d'autres égratignures et décollements. Seuls les décollements survenus après la réception de l'immeuble sont couverts par le plan, car il s'agit de malfaçons non apparentes au moment de celle-ci. Les égratignures sont des vices mineurs qui peuvent avoir été causés par le déménagement des bénéficiaires. Outre les nouveaux décollements, l'entrepreneur, désirant corriger les égratignures dénoncées lors de la réception de l'immeuble, a endommagé le plancher en y laissant des marques de sablage rotatif. Il devra corriger la situation sur tous les planchers et y appliquer un fini. La réclamation liée aux frais de relogement, de déménagement et d'entreposage faite par les bénéficiaires relativement à ces travaux supplémentaires est rejetée, ceux-ci ayant décidé d'emménager avant la date de prise de possession prévue. Ce délai aurait permis à l'entrepreneur de procéder aux travaux correctifs.
SERGE CORMIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LE PARC DES COMPAGNONS DE CARTIER INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Requête en contrôle judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
La Loi sur le bâtiment oblige les entrepreneurs à détenir un permis et à adhérer à un plan qui garantit l'exécution de leurs obligations légales et contractuelles découlant de la vente ou de la construction d'un bâtiment résidentiel. Le contrat de garantie comporte des mentions obligatoires presque identiques à celles du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Invoquant les dispositions du contrat de garantie et du règlement, la requérante prétend que, dans le cas où un entrepreneur manque à ses obligations avant la réception de l'ouvrage, elle a le choix de terminer les travaux à sa place ou de rembourser les acomptes jusqu'à concurrence d'une somme de 30 000 $. Or, même si le contrat ou le règlement ne l'indiquent pas expressément, l'entrepreneur est responsable des malfaçons et des vices de construction de son ouvrage. En outre, il n'est prévu nulle part que le bénéficiaire de la garantie doive accepter la décision unilatérale du garant. En l'espèce, l'arbitre a eu raison de faire appel aux règles de l'équité -- puisque l'article 116 du règlement l'autorise à le faire -- ainsi qu'aux articles 2098 à 2130 du Code civil du Québec, concernant les obligations de l'entrepreneur. La réparation des malfaçons ou le paiement des travaux de correction ne sont pas exclus du plan de garantie. La décision de l'arbitre à l'égard des malfaçons est raisonnable et bien fondée, tout comme celle qui porte sur le remboursement du loyer payé par la mise en cause et sur les frais d'entreposage et de déménagement de ses meubles. En décidant d'accorder à la mise en cause des intérêts au taux légal ainsi qu'une indemnité additionnelle, l'intimé a encore eu recours aux dispositions de l'article 116 du règlement parce que le différend opposant les parties n'avait pas été réglé aussi rapidement que prévu. Sa décision à cet égard était motivée et ne peut être qualifiée de déraisonnable. Le règlement comme le contrat prévoient que les décisions de l'arbitre sont finales et sans appel. Une telle disposition constitue une clause privative forçant les tribunaux de droit commun à faire preuve de retenue. Il ne sera possible d'intervenir qu'en présence d'une erreur déraisonnable ou dans le cas d'absence de compétence. En l'espèce, l'arbitre possédait le pouvoir de décider comme il l'a fait. La requête en contrôle judiciaire sera donc rejetée.
LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., Requérante, c. Me ROBERT MASSON, Intimé, et FRANCINE MAIVILLE, Mise en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 13, 36, 74, 112, 116, et 120
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a retenu les services d'un entrepreneur pour la construction d'une résidence sur son terrain. Avant la fin des travaux, l'entrepreneur a abandonné le chantier. Insatisfaite des conclusions de l'inspecteur-conciliateur, la bénéficiaire a demandé l'arbitrage, qui porte sur le remboursement des coûts de correction des malfaçons, le parachèvement des travaux, le remboursement des acomptes versés à l'entrepreneur, les frais de déménagement et d'entreposage, les frais de loyer et d'intérêt sur le montant libéré de l'hypothèque, les coûts de conservation du bâtiment ainsi que les frais d'expert. Ses réclamations totalisent 155 267 $. L'administrateur a consenti à prendre en considération les travaux de correction de certaines malfaçons. Étant donné qu'il n'entend pas effectuer ces travaux, il faut fixer leur valeur. D'autre part, l'inspecteur-conciliateur était fondé à refuser de considérer les malfaçons suivantes: l'abaissement du niveau du terrain, les correctifs pour les murs hors niveau, la reconstruction des murets pour la ligne du plafond à l'étage et la modification des semelles pour les colonnes structurales. En ce qui concerne les cloisons portantes et l'évacuation du remblai excédentaire, l'inspecteur-conciliateur aurait dû accepter la réclamation portant sur la cloison centrale sans pellicule plastique de protection et sur l'absence d'entremise. Dans ce dernier cas, il s'agit d'un travail déficient et non d'un travail à parachever. L'évacuation du remblai excédentaire ne constitue pas des travaux de terrassement. L'entrepreneur s'était engagé à s'en débarrasser; cette réclamation aurait dû être accueillie. Les décisions de l'inspecteur-conciliateur de considérer certains travaux comme des travaux de parachèvement semblent avoir été admises par la bénéficiaire, qui devra voir à les faire effectuer à ses frais. Il faut toutefois exclure de ces travaux ceux visant la finition des joints des murs extérieurs en panneaux de béton puisque ces travaux sont terminés et qu'ils ont été mal faits. La valeur des travaux de correction des malfaçons totalise 42 102 $. L'administrateur refuse de les payer, préférant rembourser les acomptes comme il le lui est permis puisqu'il n'y a pas eu réception du bâtiment. La valeur nette des travaux exécutés est de 82 530 $, dont il faut déduire le coût de réparation des malfaçons, soit un résultat de 40 428 $. Cette somme sera soustraite du total des acomptes, de sorte que la bénéficiaire aurait droit à un remboursement de 41 513 $. Or, l'article 14 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs limite à 30 000 $ le remboursement des acomptes. Toutefois, comme il est possible de faire appel aux règles de l'équité, il sera ordonné à l'administrateur de verser 41 513 $ à la demanderesse pour l'exécution des travaux de correction des malfaçons et des vices de construction. Cette somme portera intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, et ce, à compter du dépôt du dernier rapport de l'inspecteur-conciliateur. La bénéficiaire aura aussi droit au remboursement de ses frais de relogement, de déménagement, d'entreposage, qui totalisent 3 937 $, ainsi qu'à 2 945 $ en remboursement des frais d'expertise.
FRANCINE MAINVILLE, demanderesse, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 14, 116, et 117
Requête en contrôle judiciaire d'une sentence arbitrale rejetée (C.S., 2002-06-12), 500-05-071027-021, SOQUIJ AZ-50132420, J.E. 2002-1378
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur s'est engagé à construire une résidence sur le terrain des bénéficiaires. La valeur de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est de 135 035 $ et ils doivent encore 114 000 $ à l'entrepreneur. Cette somme n'a pas été retenue par leur institution financière ni versée dans un compte en fidéicommis, contrairement à ce que prévoit l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Ce solde, augmenté des intérêts au taux convenu contractuellement, devra être retenu par l'institution prêteuse ou versé dans un compte en fidéicommis. Les bénéficiaires ont donné leur accord aux plans datés d'avril 1999 et le contrat écrit des parties a été modifié par de nombreuses ententes verbales. Au moment de prendre réception du bâtiment, les bénéficiaires ont dressé une liste d'éléments à vérifier. Insatisfaits des travaux supplémentaires, ils ont mandaté un architecte afin qu'il inspecte le bâtiment. Les conclusions de ce dernier ont été utilisées par l'inspecteur-conciliateur, qui a dressé un rapport contenant 74 points, dont les 39 premiers ont été acceptés par les parties. Sept autres éléments ont été abandonnés ou ont fait l'objet d'une entente. En se servant du rapport de l'architecte, l'inspecteur-conciliateur a ajouté à la liste des travaux à parachever et à corriger qui devaient être dénoncés par écrit lors de la réception du bâtiment. En conséquence, ils ne pourront être considérés. Les bénéficiaires n'ont pas réussi à démontrer l'existence d'ententes concernant certains points contenus dans le rapport de l'inspecteur-conciliateur; ces points ne seront donc pas considérés non plus. Il faut aussi exclure les travaux de correction rendus nécessaires par le comportement normal des matériaux -- comme les fissures -- à moins que ce comportement résulte de l'omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art ou à une norme des codes de construction. En conséquence, il n'y a pas lieu de se prononcer sur les problèmes relatifs au nivellement du terrain, à la pierre concassée dans l'entrée, à la dalle de béton fissurée près du sous-sol et à celle de la chambre froide. Étant donné que le sous-sol a été livré non fini, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la présence d'une trappe d'accès pour le robinet de l'entrée d'eau. En déplaçant la sortie d'évacuation de la sécheuse, l'entrepreneur n'a fait que suivre les instructions de ses clients, et cela ne peut être considéré comme une malfaçon. En ce qui concerne le parement de brique et la corniche, l'entrepreneur devra corriger l'alignement du débord de toit en façade pour le rendre semblable aux débords de toit des côtés des murs de façade. Le mur de brique peut osciller, mais le problème est à peine perceptible. Quant au défaut d'alignement et à la dimension des joints, ils résultent du matériau utilisé et le travail a été très bien exécuté. La différence de coloris dans le mortier s'atténue avec le temps et l'on ne peut considérer qu'il s'agit d'une malfaçon. Les bénéficiaires ont également reproché à l'entrepreneur la présence d'interstices dans les planchers du bureau, de la salle à manger et de la salle de séjour. Il ne s'agit pas d'un comportement normal du matériau; l'entrepreneur devra réparer selon les règles de l'art les planchers visés, les sabler et les revernir pour leur donner une couleur et un lustre uniformes. La teinture et le vernis de l'escalier, des barreaux, des portes et des cadres de portes ont été mal appliqués, et tout le travail devra être repris selon les règles de l'art. L'entrepreneur devra prendre tous les moyens nécessaires pour réduire les inconvénients dus à la poussière et il devra nettoyer la résidence des bénéficiaires à la fin des travaux. L'administrateur assurera la surveillance des travaux. Quant aux directives demandées par celui-ci relativement à la distribution du solde de prix de vente, l'arbitre ne possède pas la compétence nécessaire à cet égard. Les bénéficiaires n'auront droit à aucune somme en remboursement de leurs frais d'expertise; ils ont engagé un architecte avant même que l'administrateur n'intervienne et ils ont abandonné plusieurs postes de réclamation qui ont occasionné des coûts à toutes les parties. Par ailleurs, les solutions proposées par leur expert étaient souvent exorbitantes et les rapports soumis étaient très complaisants. En l'absence de toute discrétion de l'arbitre pour l'attribution des coûts d'arbitrage, ceux-ci seront supportés par l'administrateur.
CLAUDETTE LESSARD et un autre, demandeurs, et HABITATIONS SERGE SAVARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 117, 121, 123, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui concerne la fuite d'eau, la flexion des fenêtres arrière, l'échangeur d'air, la détérioration du plafond, le froid sur le mur arrière et le chauffage de l'espace. Les arguments de l'entrepreneur selon lesquels la carence d'une main courante ou d'une rampe pour un escalier n'a pas été dénoncée lors de la prise de possession de l'immeuble et est donc, par conséquent, irrecevable sont rejetés puisque l'omission de ce dernier de respecter l'exigence énoncée à l'article 9.8.7.1 du Code national du bâtiment 1995 constitue une malfaçon qui porte sérieusement atteinte à la la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment.
ROGER MAYRAND et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LE GROUPE ÉCOTHERME ENTREPRENEUR GÉNÉRAL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause