Ascenseur ou monte-personne

Syndicat des copropriétaires «La Seigneurie du Carrefour II» et Constructions Modutech (9117-6412 Québec inc.), M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 093339-1 et 2009-08-002, 2009-07-27

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.

L'immeuble visé est composé de six unités d'habitation. L'entrepreneur a procédé à la vente de trois unités alors qu'il était encore accrédité. Ces unités étaient donc couvertes par la garantie de l'administrateur. Les trois autres unités ont été vendues sans garantie alors que l'entrepreneur n'était plus accrédité. Le bénéficiaire a dénoncé le fait que l'ascenseur de l'immeuble, qui est une partie commune, n'était pas fonctionnel. Considérant que seules trois des six unités d'habitation étaient couvertes par la garantie, l'administrateur a conclu qu'il n'avait à supporter que 50 % de dépenses devant être faites relativement aux parties communes. La question qui se pose est donc de déterminer si la garantie s'applique totalement aux parties communes lorsque les unités n'ont pas toutes été vendues sous garantie. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne se prononce pas sur cette question. Toutefois, il serait injuste d'imposer à l'administrateur le paiement de la totalité des coûts nécessaire afin de rendre fonctionnel un ascenseur pour des unités qui ne sont pas couvertes par la garantie. Il serait aussi injuste envers les propriétaires des unités couvertes d'accorder aux autres propriétaires des privilèges semblables. La décision rendue par l'administrateur n'étant pas injuste ou contraire au règlement, il y a donc lieu de la maintenir.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES «LA SEIGNEURIE DU CARREFOUR II», bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS MODUTECH (9117-6412 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 31, 32, 37, et 116

Syndicat des copropriétaires Le vignoble du 4370 du Catamaran, Laval et Groupe Cama inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 08-099.1SP et 080603001, 2008-10-15

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.

Le 10 juillet 2006, l'entrepreneur, sous la signature de Mathieu, a signé le formulaire «Étape 5A, Avis de fin des travaux des parties communes». Le même jour, Mathieu, au nom du syndicat des copropriétaires, a signé le formulaire «Étape 5B», déclarant avoir reçu l'avis de fin des travaux des parties communes et une copie de la déclaration de réception des parties communes du bâtiment. Au cours de l'été 2007, un sous-entrepreneur a décidé de se faire justice à cause de problèmes financiers de l'entrepreneur en retirant une pièce essentielle au fonctionnement de l'ascenseur de l'immeuble. Le 17 octobre suivant, le bénéficiaire a dénoncé cette situation et, le 5 mars 2008, il a déposé une réclamation auprès de l'administrateur liée notamment à ce problème. Ce dernier a rejeté la réclamation quant à l'ascenseur en invoquant le fait qu'il ne pouvait cautionner un geste illégal. Selon lui, la réception des travaux des parties communes avait eu lieu le 10 juillet 2006, avant que ne soit retirée la pièce essentielle au fonctionnement de l'ascenseur. L'entrepreneur aurait donc livré un ascenseur fonctionnel. Or, il appert que Mathieu a signé la déclaration de réception du bâtiment à la fois à titre d'entrepreneur et à titre de représentant du syndicat des copropriétaires. Tel que le rappelle la décision Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Melatti inc. (O.A.G.B.R.N., 2006-06-07), SOQUIJ AZ-50391085, l'entrepreneur ne peut pas signer le formulaire de l'étape 5B en sa qualité d'entrepreneur et en tant que représentant du syndicat de copropriété. Ainsi, la procédure suivie pour établir la réception des travaux des parties communes le 10 juillet 2006 n'était pas conforme à l'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et aucun autre document ne prouve une telle réception conforme avant l'arrêt de l'ascenseur, au cours de l'été 2007. Force est de conclure que l'entrepreneur n'a pas livré un ascenseur fonctionnel au syndicat des copropriétaires, et il devra donc réaliser les travaux nécessaires pour régler le problème dénoncé.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE VIGNOBLE DU 4370 DU CATAMARAN, LAVAL, bénéficiaire, et LE GROUPE CAMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie

Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 33, 35, et 37

Syndicat des copropriétaires de Place Fleury et Groupe D3 inc., Me Bernard Lefebvre, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2006-39, 2006-12-010 et 05-342.1PM, 2007-01-29

Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.

L'administrateur a refusé d'appliquer le plan de garantie aux six manquements invoqués par le syndicat de copropriétaires bénéficiaire. En ce qui concerne le monte-personne, il présentait une malfaçon en raison d'un mauvais aménagement des lieux et d'un fonctionnement inadéquat. Le fait que le sous-traitant ait enlevé le monte-personne après la survenance d'un malentendu avec l'entrepreneur ne prive pas le bénéficiaire des effets du plan de garantie. Le monte-personne devra être installé selon les normes applicables. La non-conformité des raccords-pompiers (valves siamoises) qui prolongent le réseau d'extincteurs automatiques à eau (gicleurs) existait lors de la réception du bâtiment. Toutefois, une personne ordinaire ne pouvait pas la détecter. Dès qu'il en a eu connaissance, le bénéficiaire l'a dénoncée; il a respecté les termes de la garantie et il a droit au remboursement des coûts de réparation et de l'ajout de bouchons à ces valves siamoises. Le fait que la porte d'entrée d'une unité ne ferme pas correctement résulte de l'usure normale du bâtiment et ne constitue pas un manquement au sens du plan de garantie. L'effritement du crépi sur la dalle de béton du balcon d'une unité devra être corrigé par l'entrepreneur étant donné que le béton de surface qui y a été coulé dans le but d'éliminer des empreintes de pieds était inadéquat. La formation de cristaux dans une vitre d'une unité est due à un bris; la décision de l'administrateur à cet égard est maintenue. Il sera donné acte de l'entente des parties quant au toit et le bénéficiaire aura droit au remboursement des frais d'expert relatifs à l'inspection du monte-personne, du toit ainsi que des valves siamoises.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE PLACE FLEURY, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LE GROUPE D3 INC., entrepreneur