Régie du bâtiment du Québec
Pour rechercher un entrepreneur ou un numéro de licence, consultez le Registre des détenteurs de licence.
Régie du bâtiment du Québec
Pour rechercher un entrepreneur ou un numéro de licence, consultez le Registre des détenteurs de licence.
Pour rechercher un entrepreneur ou un numéro de licence, consultez le Registre des détenteurs de licence.
Interruption de services à Postes Canada : Lisez notre FAQ pour connaître les répercussions sur nos services.
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
Le 12 mars 2022, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé la présence d'infiltrations d'eau dans le garage de l'immeuble. L'administrateur a fixé la date de la réception des parties communes au 29 mars 2019 -- soit la date de la réception de la dénonciation écrite du bénéficiaire -- et il a conclu à la présence d'un vice caché qui était toujours couvert par la garantie au moment de sa découverte. L'entrepreneur prétend toutefois que la réception des parties communes aurait dû être fixée au plus tard au 11 janvier 2018, ce qui ferait en sorte que la couverture pour vices cachés était terminée lors de la dénonciation. Le Tribunal retient cette position. En l'espèce, il n'y a pas eu d'avis formel de fin des travaux, ce qui pose une difficulté. Toutefois, le bénéficiaire a signé un document indiquant que la date de l'avis de fin des travaux était le 11 juillet 2017. Il y a lieu de fixer la date de la réception des parties communes 6 mois plus tard, soit au 11 janvier 2018. Les travaux de construction étaient alors terminés et les unités étaient toutes vendues. Aussi, à ce moment, le bénéficiaire était autonome et indépendant de l'entrepreneur. Il s'agit là d'une solution équitable à l'endroit de tous. En effet, conclure comme l'administrateur l'a fait équivaudrait à déclarer que la garantie pour la réparation des malfaçons, des vices cachés et des vices majeurs n'avait pas encore commencé à s'appliquer malgré le fait que le bâtiment était habité et utilisé depuis au moins avril 2017.
9215-3667 QUÉBEC INC., requérante, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE GCR, intimée, et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE VICTORIA 14 296 À 14316, mise en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
Estimant qu'il s'agissait de vices cachés, l'administrateur a condamné l'entrepreneur à colmater des fissures dans la structure de béton recouvrant le garage intérieur. Outre sa contestation sur le fond, ce dernier fait valoir que le bénéficiaire a tardé à dénoncer le problème, alors qu'un délai de dénonciation raisonnable est d'environ 6 mois à compter de la découverte d'une malfaçon ou d'un vice caché. L'administrateur soutient que ce délai peut être prolongé si l'entrepreneur a manqué à certaines de ses obligations. En l'espèce, il serait question de l'obligation de l'entrepreneur quant à la réception des parties communes, qui n'aurait pas été faite en conformité avec le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Or, il n'appartient pas à l'entrepreneur de s'assurer que le syndicat s'est acquitté de ses propres obligations pour la réception des parties communes, laquelle constitue une obligation conjointe des parties. Plus particulièrement, c'est le syndicat qui devait désigner un professionnel afin de procéder à l'inspection des parties communes et déclarer la date de fin des travaux. Par ailleurs, la dénonciation est survenue: i) près de 1 an après la réception présumée des parties communes; ii) plus de 16 mois après la première observation de la fissuration; et iii) près de 1 an après la première observation du manque d'étanchéité. Cette dénonciation est tardive.
Syndicat des copropriétaires Q22, bénéficiaire, et 9508848 Canada inc./Le Groupe Devlan, entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes de pare-vapeur. Elle a cependant tardé à agir puisqu'elle croyait qu'il s'agissait d'un problème relevant des parties communes, ce qui signifie qu'il serait pris en charge par son syndicat de copropriétaires. L'administrateur a rejeté sa réclamation, invoquant une dénonciation qui n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Cette décision ne peut être maintenue. La bénéficiaire a été mal guidée et mal informée en ce qui concerne les parties communes à usage restreint et les parties privatives de son immeuble, car on pourrait normalement s'attendre à ce que les murs extérieurs d'une copropriété, tout comme les fenêtres, les balcons, les portes-fenêtres et les portes d'entrée, soient des parties communes à usage exclusif ou restreint. Cela ne semble toutefois pas le cas en l'espèce, alors que la déclaration de copropriété et le certificat de localisation portent à croire que toute la copropriété de la bénéficiaire est privative. Dans les circonstances, le délai de dénonciation n'était pas déraisonnable puisqu'il y a eu de la désinformation ou un manquement en lien avec la garantie de construction résidentielle. Cela dit, la preuve ne permet pas de conclure à l'existence d'un problème quant au pare-vapeur.
SUZIE LATREILLE, bénéficiaire, et INVESTISSEMENT BONZAÏ INC. / (CONSTRUCTION BONZAÏ INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillies en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un bâtiment qui compte 12 unités de copropriété. Il a présenté des réclamations portant notamment sur un problème d'infiltration d'eau par les solins. L'administrateur a noté qu'il était question d'une malfaçon apparente et visible pour un professionnel qui effectue une inspection des parties communes. Cette position ne peut être retenue. En effet, on ne peut reprocher à un acheteur qui fait appel à un inspecteur d'avoir manqué à son devoir de prudence et de diligence si ce dernier ne remarque pas un problème que l'acheteur raisonnable ne pouvait lui-même déceler. L'administrateur fait aussi une erreur lorsqu'il indique que la période de couverture était échue au moment de la dénonciation des infiltrations d'eau. En effet, la couverture de 3 ans pour vice caché débute à la date de réception des parties communes et, en l'espèce, le problème a été découvert dans ce délai et il a été dénoncé dans les 6 mois ayant suivi sa découverte. Quant à la nature du problème, la preuve démontre que des fenêtres et portes-fenêtres du bâtiment souffrent de vices qui remplissent le critère du vice caché. Des travaux correctifs devront être effectués en conséquence et une inspection de certaines autres fenêtres et portes-fenêtres devra avoir lieu. Une note s'impose par ailleurs quant au délai de dénonciation. L'administrateur a tort de prétendre qu'un problème touchant toutes les fenêtres aurait dû être dénoncé dès la première infiltration à une fenêtre. On ne pouvait exiger que le bénéficiaire constate immédiatement qu'il y avait un problème généralisé à dénoncer. Les réclamations portaient aussi sur l'absence de cloisons intérieures conformes aux plans. Bien que l'administrateur ait conclu à un vice caché et non à un vice majeur, car cette situation ne mettait pas en péril la structure du bâtiment ou n'en empêchait pas son utilisation, il faut plutôt retenir qu'il s'agit d'un vice majeur. En effet, cette situation compromet la sécurité des usagers de façon importante puisqu'elle touche des endroits par lesquels les copropriétaires doivent passer pour évacuer d'urgence le bâtiment en cas d'incendie. La demande d'arbitrage doit être accueillie à cet égard.
Syndicat des copropriétaires du Faubourg du Saint-Laurent du 580 des Bateliers, bénéficiaire, et Faubourg du St-Laurent (2011) Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a pris connaissance de l'avis de fin des travaux touchant les parties communes de l'immeuble le 19 août 2019. Il a ensuite entrepris des démarches en vue d'une inspection préréception de ces parties communes, convenant avec les experts en bâtiment de Cossette et Touchette inc. de la date du 27 avril 2020 pour ce faire. Or, en mars 2020, en raison de la pandémie de la COVID-19 et des mesures sanitaires décrétées par le gouvernement du Québec, Cossette et Touchette a avisé le bénéficiaire qu'elle devrait reporter l'inspection au 24 août suivant. L'inspection a eu lieu à la nouvelle date prévue et un rapport a été transmis au bénéficiaire le 12 janvier 2021. Au mois de mars suivant, alors que l'entrepreneur n'avait pas exécuté les travaux correctifs notés au rapport, le bénéficiaire a déposé une réclamation auprès de l'administrateur, qui a conclu à une dénonciation tardive, vu la réception des parties communes fixée au 19 février 2020, soit 6 mois après la date de réception de l'avis de fin des travaux. Or, le bénéficiaire a exposé des motifs qui justifiaient de retenir une autre date de réception des parties communes. En effet, il y a lieu de tenir compte de la liberté du bénéficiaire de choisir son professionnel en bâtiment, des démarches qu'il a effectuées auprès de 3 professionnels, de la non-disponibilité de ces derniers dans les 6 mois ayant suivi l'avis de fin des travaux, de la signature en novembre 2019 d'une entente avec Cossette et Touchette et de la période des Fêtes. Le bénéficiaire ne peut non plus être tenu responsable du report de l'inspection en raison de la pandémie. Par conséquent, le Tribunal fixe au 24 août 2020 la date de réception des partie communes.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE MIO, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT VIVENDA SAINT-URBAIN INC., entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception remonte à 2015. En 2016, des infiltrations d'eau sont survenues à certains endroits au sous-sol, à l'extérieur du bâtiment, dans la salle électrique ainsi que sur le mur intérieur du stationnement. Le bénéficiaire a présenté une réclamation auprès de l'administrateur mais, à la suite d'une entente, l'entrepreneur a effectué des travaux correctifs. Lorsque le bénéficiaire a fait part de son insatisfaction à l'égard des travaux, l'administrateur a indiqué que ceux-ci étaient acceptables et formes aux règles de l'art et que l'engagement de l'entrepreneur avait été respecté. De plus, l'administrateur a fait valoir que la couverture pour les travaux réalisés après une décision de l'administrateur était d'une durée de 1 an suivant leur exécution et donc qu'elle ne s'appliquait plus. Les problèmes de déficience en ce qui concerne l'un des murs de soutènement et des infiltrations d'eau dans les fondations et le toit-terrasse, lequel est situé au-dessus du sous-sol, constituent des vices majeurs et nécessiteront une intervention de la part de l'entrepreneur. En ce qui a trait au mur intérieur du stationnement, il s'agit d'un vice de construction, d'exécution et, dans une certaine mesure, de sol. Il faudra procéder à une imperméabilisation de la structure par l'extérieur. Quant aux infiltrations, il faut conclure à la possibilité d'une perte découlant de l'existence de vices de construction ainsi que de réalisation, et il faut écarter l'idée d'une approche parcellaire dans les travaux à effectuer puisque rien ne démontre que seule une petite partie de la membrane pose problème. Quant aux fissures présentes sur un autre mur de soutènement, il s'agit d'un problème qui ne peut être qualifié de vice majeur ou de vice caché puisqu'il n'est pas assez sérieux.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ ELM, bénéficiaire, et CONDOMINIUMS ELM 357 INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé la présence d'éclaboussures et de taches de mortier sur la façade de l'immeuble. L'inspecteur qui a procédé à l'inspection préréception des parties communes a conclu que la finition du mur, bien que celui-ci soit mécaniquement solide, n'était pas conforme aux normes et ne correspondait pas à la finition du reste du bâtiment. L'administrateur a conclu que seule une des façades de l'immeuble devait faire l'objet d'un correctif, étant d'avis qu'il n'y avait pas d'éléments à relief sur l'autre façade et qu'il s'agissait en outre d'efflorescence qui s'estomperait après quelques années. Cette décision de l'administrateur ne peut être maintenue. D'une part, il n'y a pas lieu de faire de distinction entre des éclaboussures de mortier avec relief et des éclaboussures sans relief notable. D'ailleurs, en l'espèce, les éclaboussures et les taches sont visibles et nuisent à l'apparence de l'ouvrage. Il devra y avoir un nettoyage. D'autre part, pour ce qui est de la présence d'efflorescence, il faut plutôt constater qu'il s'agit de mortier qui a barbouillé la façade. En effet, il faudrait autrement se demander comment il se fait que ces marques sont toujours aussi visibles après 3 ans s'il s'agissait d'efflorescence, comme le soutient l'administrateur.
Syndicat de la copropriété 9730 à 9752 William-Fleming, bénéficiaire, et Quorum Highlands Inc., entrepreneur, et La Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur la finition du crépi. Ainsi, il a dénoncé avoir observé des cernes à la base des murs de fondation de chaque côté de la descente menant au garage souterrain de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation en ce qui concerne l'un des murets de béton de la descente du garage, étant d'avis que celui-ci ne faisait pas partie du bâtiment et n'était donc pas couvert par le plan de garantie. En effet, pour l'administrateur, il était question d'un mur de soutènement qui retenait le terrain et qui n'était pas rattaché à l'immeuble. Or, une visite des lieux a permis de constater et de confirmer que le muret en cause était bien rattaché au reste du bâtiment et en faisait partie. La couverture du plan de garantie trouve donc application.
Syndicat des Copropriétaires de l'Alcôve Phase 1, bénéficiaire, et 9104-2523 Québec inc., et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d'Administrateur provisoire du plan de grantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble. L'administrateur a accueilli sa réclamation sur plusieurs points, étant d'avis qu'il était question de vices et de malfaçons apparents, dénoncés par écrit au moment de la réception des parties communes. Pour ce faire, l'administrateur a dû déterminer quelle était la date de réception des parties communes, point qui est contesté par l'entrepreneur. En effet, l'administrateur a fixé cette date au 30 janvier 2018, tandis que l'administrateur prétend que la réception des parties communes aurait eu lieu entre le 31 mars 2014 -- moment où le syndicat a été formé -- et le mois de février 2017, soit 3 mois après la publication de la déclaration de copropriété. Pour qu'il y ait réception des parties communes, une déclaration d'un professionnel du bâtiment déclarant la date de fin des travaux des parties communes doit être transmise à chaque propriétaire connu, au syndicat et à l'entrepreneur. Le professionnel du bâtiment doit avoir été choisi par le syndicat, alors que celui-ci n'est plus dirigé par l'entrepreneur. En l'espèce, même si le syndicat a été formé et enregistré en février 2014, l'entrepreneur était le seul présent jusqu'au mois de novembre 2017. C'est à ce moment que le syndicat a acquis son autonomie. Par ailleurs, même si ce n'est pas un professionnel du bâtiment qui a agi pour le syndicat, il y a lieu de recourir à l'équité et de retenir la date déterminée par l'administrateur comme la date de la réception des parties communes. Cela étant dit, il faut retenir que certains points en cause, tel que l'affirme l'entrepreneur, ne sont pas des vices ou des malfaçons. La décision de l'administrateur sera modifiée quant à ces points.
IMMOBILIER VERSANT OUEST INC., entrepreneur, et SDC DE LA BÂTISSE SAVAGE, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat, administrateur du plan de garantie
Moyens préliminaires. Accueillis en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers points ainsi qu'une demande d'arbitrage de la décision rendue. L'administrateur fait valoir que la majorité des éléments en cause n'ont pas été dénoncés dans un délai raisonnable. Il prétend aussi que le bénéficiaire ne pouvait formuler une réclamation en lien avec une évacuation déficiente des climatiseurs puisque ceux-ci relèveraient de parties privatives et non de parties communes. En ce qui a trait au délai de dénonciation, la décision rendue doit être maintenue quant aux points qui n'ont pas été dénoncés dans les 6 mois ayant suivi leur découverte par le bénéficiaire. Par ailleurs, il faut noter, lorsqu'il est question d'un vice qui apparaît graduellement, que la connaissance du vice débute au moment où sont remarquées sa gravité et son étendue. En ce qui concerne le problème de climatisation, il y a lieu de retenir la position du bénéficiaire selon laquelle la tuyauterie raccordée aux climatiseurs appartient aux parties communes du bâtiment. Le bénéficiaire se voit aussi donner raison: l'entretien des canalisations situées dans un mur commun n'est pas du ressort d'un copropriétaire.
SDC VILLAS LUSSIER, bénéficiaire, et LES HABITATIONS NOUVELLES (1998) INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur une infiltration d'eau dans un espace de rangement situé sous le balcon de l'une des unités. L'administrateur n'a pas retenu ce point, étant d'avis que la situation découlait d'un entretien inadéquat du bâtiment, plus particulièrement d'une omission de déneiger le balcon au-dessus du rangement. Or, il aurait dû donner raison au bénéficiaire. D'une part, il est question d'un bâtiment neuf, couvert pour les vices cachés aux parties communes, dont le balcon en cause, lequel se trouve au-dessus du garage et d'une remise chauffée. L'entrepreneur avait une obligation de résultat quant à l'étanchéité de ce balcon. D'autre part, c'est la deuxième fois que le problème apparaît, cette fois-ci à la suite de travaux correctifs qui n'avaient pas été divulgués à l'inspecteur en bâtiment qui a procédé à la réception des parties communes, en 2015, au bénéficiaire ou à l'administrateur. Enfin, il y a lieu de prendre en considération le fait que les parties communes n'ont pas fait l'objet d'une inspection préréception conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
Syndicat des copropriétaires Chambly sur le Golf 5 381 101, bénéficiaire, et 9231-9144 Québec Inc., entrepreneur, et PriceWaterhouseCoopersInc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste 179 points d'une décision de l'administrateur ainsi qu'une décision de ce dernier quant aux dates de la réception des parties communes, fixées aux 3 et 4 mars 2016. En l'espèce, il n'y a pas de document confirmant la réception des parties communes et l'entrepreneur soutient que la date à retenir serait le 7 mars 2015. Il n'a toutefois pas démontré que l'administrateur aurait commis une erreur. En effet, la première inspection préréception était incomplète en raison des nombreux travaux qui devaient être terminés selon une expertise faite le 5 mars 2015. À l'occasion d'une inspection ayant eu lieu en janvier 2016, il a été recommandé que le bénéficiaire mandate un expert pour procéder à la réception des parties communes, ce qui a été fait les 3 et 4 mars 2016. Il faut donc conclure que la date de réception des parties communes correspond à celles retenues par l'administrateur.
SDC DU 3701, CHEMIN CHAMBLY INC., bénéficiaire, et 7503428 CANADA INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, est entré en fonction au mois d'octobre 2015. Puisque aucun rapport de préréception n'a été préparé ni déposé de quelque façon que ce soit dans les 6 mois ayant suivi l'entrée en fonction du bénéficiaire, l'administrateur a déterminé que la réception était présumée avoir eu lieu au mois d'avril 2016, soit au terme de ce délai. Par conséquent, la dénonciation de problèmes après plus de 6 mois, le 22 décembre suivant, était tardive et la réclamation du bénéficiaire devait être rejetée. Une intervention est nécessaire sur ce point. En effet, l'administrateur peut fixer une date de réception présumée lorsque certaines conditions sont remplies, mais elles ne l'étaient pas toutes en l'espèce puisque l'entrepreneur n'avait pas transmis un avis de fin des travaux au bénéficiaire. Or, ce dernier a reçu un rapport d'inspection préréception du bâtiment le 20 juin 2016, et la preuve démontre qu'il n'a pas été en mesure de prendre connaissance de ce rapport immédiatement. Il y a donc lieu de fixer la date de réception réelle du bâtiment au 27 juin, de sorte que la dénonciation du 22 décembre n'était pas tardive. L'administrateur a aussi conclu que la garantie ne s'appliquait pas au bâtiment abritant la piscine et le gymnase. Or, il est question d'un bâtiment secondaire qui ne sert pas à des fins commerciales ou industrielles, mais plutôt aux résidents dans le cadre de leurs loisirs. Il s'agit d'un bâtiment neuf destiné à des fins principalement résidentielles et il est protégé par la garantie au même titre que le bâtiment qui abrite les unités des résidents.
SDC LE MILLE UN, LAC BEAUPORT, bénéficiaire, et GESTION DTL INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRAEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une première réclamation au mois d'octobre 2013, quelques jours après la réception des parties communes de l'immeuble, dénonçant la présence de marques d'usure sur le parement extérieur. Dans une décision rendue au printemps 2014, l'administrateur a accueilli ce point de la demande et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Au mois de juin 2015, le bénéficiaire a déterminé certains éléments qui n'avaient pas été réparés à sa satisfaction. Il n'a toutefois pas été question du parement extérieur. Lors d'une visite de l'administrateur, ce point n'a pas été mentionné. Le mois suivant, le bénéficiaire a présenté une autre réclamation mais, de nouveau, il n'a pas mentionné le parement. Au mois d'octobre 2016, le bénéficiaire a envoyé une réclamation dans laquelle il était question du parement et qui mentionnait que, à la suite des réparations, il n'était toujours pas conforme et que l'eau pourrait s'y infiltrer. À cet égard, l'administrateur a conclu que l'entrepreneur avait fait des travaux correctifs et que la garantie ne trouvait plus application. Cette décision doit être maintenue. En effet, il faut tenir compte du silence du bénéficiaire sur ce point entre avril 2014 et octobre 2016, période pendant laquelle il a eu plusieurs occasions de manifester son insatisfaction sur les réparations faites par l'entrepreneur. La réclamation portait aussi sur un refus de l'entrepreneur de procéder au remplacement d'un ventilateur défectueux dans la salle électrique de l'immeuble, ce qui fait en sorte que la température de la pièce est trop élevée. Ce refus est équivalent à n'avoir tout simplement pas installé de ventilateur dans cette pièce et, n'eussent été les moyens pris par le bénéficiaire pour tenter de maintenir la température ambiante de la salle électrique, des dommages importants aux transformateurs et à l'immeuble auraient pu se produire. Or, l'omission de l'entrepreneur de bâtir et d'équiper la salle électrique selon les règles de l'art est un vice de construction couvert par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et il y a donc lieu d'accueillir cette demande du bénéficiaire.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ FAUBOURG LES RIVIÈRES I, bénéficiaire, et LES HABITATIONS FRANCIS BOUCHARD INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉ D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble qui compte 28 unités, dont 16 qui ont des combles. En mai 2014, soit durant la deuxième année suivant la réception des parties communes, le bénéficiaire a dénoncé un problème d'infiltration d'eau en provenance du grenier dans une unité. L'administrateur n'a pas constaté d'infiltration d'eau, mais il a pu remarquer des cernes d'eau au pourtour d'une trappe d'accès aux combles, de même que sur une ferme de toiture située au-dessus de cette trappe. Il a conclu que l'étanchéité au pourtour de la trappe posait problème et que l'air chaud et humide s'échappait dans les combles et s'y condensait. Il a aussi retenu qu'il était question d'une malfaçon et non d'un vice caché. Un rapport d'expert fait état d'un problème de condensation grave dans les combles de plus d'une unité. En l'espèce, il est possible de constater des dommages d'infiltration d'eau à plusieurs endroits dans les combles de toutes les unités qui en ont. Puisqu'il y a eu dénonciation d'une infiltration d'eau en provenance du grenier d'une unité, qu'il est question d'une problématique commune à l'ensemble des unités et que la dénonciation a été suffisante pour permettre de vérifier l'existence et la gravité du vice et de requérir une analyse de la cause pour déterminer les travaux nécessaires, l'arbitrage couvrira l'ensemble des combles et non seulement ceux de l'unité visée par la dénonciation initiale. Vu le désintéressement de l'entrepreneur, il appartiendra à l'administrateur, le cas échéant, de procéder aux travaux correctifs.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 6, bénéficiaire demandeur, et DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC. (faisant maintenant affaires sous : DÉVELOPPEMENT LUPA INC.), entrepreneur défendeur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une demande portant sur plusieurs points et l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer divers travaux correctifs. Or, puisque certaines unités n'étaient pas destinées à des fins résidentielles, l'administrateur a informé le bénéficiaire qu'il devrait supporter une portion du coût total des travaux. Il y a donc lieu de déterminer si l'administrateur peut refuser de couvrir, en partie, les parties communes du bâtiment puisque ce dernier comporte des unités à usage commercial, qui, selon l'administrateur, ne peuvent être couvertes par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En l'espèce, les propriétaires d'unités commerciales détiennent une quote-part totale de 19,8 % dans les parties communes du bâtiment. Or, il est difficile de voir pourquoi les propriétaires d'unités à vocation résidentielle devraient supporter une partie des coûts pour la réparation des parties communes parce que des propriétaires d'unités à vocation commerciale détiennent une quote-part de 19,8 % des parties communes alors que la garantie couvre des bâtiments destinés «à des fins principalement résidentielles». Par ailleurs, aucune disposition du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne vient limiter la couverture des parties communes d'un bâtiment lorsque certaines unités privatives de ce bâtiment sont utilisées à des fins commerciales. Dans ces circonstances, l'administrateur a une obligation indivisible envers le bénéficiaire pour les parties communes et il doit donc supporter le coût entier des travaux qui doivent être faits.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE CANNET, bénéficiaire, et INVESTISSEMENT SABA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation portant notamment sur le fonctionnement et l'étanchéité des trappes d'accès à sa toiture ainsi que sur l'état d'une rampe d'accès pour personnes handicapées. En ce qui concerne le fonctionnement des trappes d'accès, leur poids excessif fait en sorte qu'elles sont difficiles à soulever. Ce problème a été dénoncé près de 4 ans après la prise de possession du bâtiment, de sorte qu'il devait s'agir d'un vice caché pour qu'il y ait couverture. Or, la manipulation difficile d'une trappe d'accès constitue, tout au plus, un désagrément et elle n'entraîne pas une perte totale ou partielle de l'immeuble. Quant au problème d'étanchéité, bien que sa dénonciation ait été faite dans un délai raisonnable, soit dans les 6 mois ayant suivi un événement au cours duquel la trappe s'est soulevée en raison de vents violents, la découverte du problème a eu lieu alors que seule la couverture contre les vices majeurs était toujours applicable. Or, il n'est pas question en l'espèce d'un vice majeur. La demande d'arbitrage doit donc être rejetée en ce qui concerne les trappes d'accès. Quant à la rampe d'accès, il était question d'une dégradation de la surface de la rampe, laquelle est faite en béton. Même si l'administrateur a conclu qu'il ne s'agissait pas d'un problème ayant le degré de gravité correspondant à celui d'un vice caché, il faut noter que l'usage d'une rampe d'accès pour personnes handicapées nécessite, étant donné sa vocation, que la surface soit lisse puisque toute rugosité pourrait causer un déséquilibre à un piéton ou constituer un obstacle au passage d'un fauteuil roulant. Il ne s'agit pas d'une simple question esthétique; la rampe d'accès ne peut servir à l'usage auquel elle était initialement destinée. La demande d'arbitrage est accueillie à cet égard.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE DIAMANTIN - 346, bénéficiaire, et LE DIAMANTIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires sont les syndicats de copropriétaires d'immeubles où seulement certaines des unités ont été vendues par l'entrepreneur. L'administrateur a exigé que des travaux correctifs soient entrepris, mais il a décidé de limiter sa contribution au coût des travaux en fonction des unités vendues par l'entrepreneur. Ainsi, dans l'un des immeubles, où sept unités sur huit avaient été vendues par l'entrepreneur, il a exigé que le bénéficiaire supporte 12,5 % du coût des travaux relativement aux parties communes. Au soutien de sa décision, il indique que des unités avaient été vendues par une personne qui ne bénéficiait pas d'une accréditation auprès de lui et donc que ces unités ne pouvaient bénéficier du plan de garantie, de sorte que la quote-part de leur droit dans les parties communes devait être exclue de sa responsabilité. Cette position ne peut toutefois être retenue. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne limite pas expressément la garantie lorsque certaines des unités sont vendues par une personne autre qu'un entrepreneur dûment reconnu. Par son silence, il confirme une obligation de couverture de l'ensemble des parties communes en faveur du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, le plan de garantie vise l'exécution des obligations légales et contractuelles d'un entrepreneur. Les obligations de ce dernier à l'égard d'un syndicat des copropriétaires bénéficiaire sont, pour les parties communes, indivisibles. L'administrateur a donc une obligation indivisible en ce qui concerne les parties communes et il doit supporter le coût entier des frais des travaux qu'il reconnaît.
SDC 130 MARCEL-R. BERGERON et SDC 151 MARCEL-R. BERGERON, bénéficiaires, et GELCON INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administratur provisoire du plan de garantie de la GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, conteste la date de réception des parties communes déterminée par l'administrateur. Il fait valoir que la réception s'est faite le 14 juin 2016, soit lorsque le bénéficiaire a reçu le rapport d'un professionnel engagé pour déclarer la date de fin des travaux. Autrement, le bénéficiaire prétend que, puisque le syndicat des copropriétaires n'a été formé que le 31 mars 2015, il faudrait conclure à une réception présumée des parties communes six mois après cette date, donc le 30 septembre 2015. L'administrateur soutient qu'il faudrait plutôt retenir la date du 20 juillet 2015 à titre de date de réception des parties communes. À cette date, dans une lettre, le président du bénéficiaire avait fait état de plusieurs problèmes qui n'avaient pas été corrigés depuis la construction de l'immeuble. En l'espèce, il faut retenir que les dernières étapes de la formation et de l'organisation du bénéficiaire remontent à la fin du mois de mars 2015. L'avis de fin des travaux est réputé avoir été reçu à cette même date et la réception des parties communes six mois plus tard, donc le 30 septembre 2015.
SYNDICAT DU 2685 RUSHBROOKE, bénéficiaire, et LES DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIER BCG INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les copropriétaires ont fait l'acquisition d'unités en copropriété en se fondant sur une photographie comportant le logo de l'entrepreneur, sur laquelle on pouvait voir des colonnes de briques et des fenêtres aux portes du garage. Le produit final qui leur a été livré différait toutefois de la photographie, ce qui les a amenés à présenter, par l'entremise du bénéficiaire, une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a retenu que la photographie montrée aux copropriétaires faisait partie intégrante des contrats intervenus entre ceux-ci et l'entrepreneur et que les travaux de finition extérieurs étaient inachevés puisque les colonnes de maçonnerie et les fenêtres aux portes de garage étaient manquantes. Cette décision doit être maintenue. Même si l'entrepreneur a prétendu ne jamais s'être engagé à vendre un bâtiment conforme à la photographie, il faut retenir qu'il aurait été très simple pour ses représentants d'informer les copropriétaires que leur unité ne comprendrait jamais de colonnes de brique et de fenêtres aux portes de garage. Par ailleurs, dans la mesure où il est question d'une partie commune et où chaque bénéficiaire avait le droit d'avoir la façade pour laquelle il avait donné son consentement, l'entrepreneur devait faire la preuve d'une acceptation, en toute connaissance de cause, d'une façade différente. Enfin, bien que l'entrepreneur ait reproché au bénéficiaire de ne pas avoir dénoncé la situation dans un délai raisonnable, il ne peut invoquer ce point alors qu'il a lui-même manqué à ses obligations, notamment celle de participer à l'inspection du bâtiment avec le professionnel du bâtiment.
CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et SDC DU 2587-2593, BOUL. BASTIEN, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation qui porte notamment sur le fait qu'il n'y a pas de trappe d'accès ni d'échelle fixe à partir des parties communes pour permettre l'accès au toit où sont situés les équipements mécaniques et que l'accès se fait par l'une des unités privatives se trouvant au quatrième étage. Les propriétaires de ces unités privatives refusent l'accès au toit par leurs unités. Par ailleurs, à l'occasion de la première assemblée générale du bénéficiaire, en mai 2015, l'entrepreneur s'était engagé à ajouter une sortie sur le toit, ce qui ne s'est toutefois pas matérialisé puisqu'il est d'avis que l'accès par l'une des unités serait conforme au Code de construction. Le bénéficiaire soutient que l'omission de prévoir un accès direct au toit constitue une malfaçon et que les copropriétaires doivent avoir un accès direct au toit pour effectuer les travaux d'entretien relatifs à la machinerie et aux équipements ainsi que pour assurer la santé et la sécurité. En l'espèce, il faut noter le refus des propriétaires des unités situées au quatrième étage de donner accès au toit. Cela fait en sorte qu'il faudrait entrer dans leur unité par effraction en cas d'urgence pour effectuer des travaux d'entretien afin, entre autres choses, de protéger la santé et la sécurité des résidents, ce qui constitue une situation inacceptable. De plus, l'entrepreneur a fait une admission en 2015 selon laquelle il allait procéder aux travaux requis pour donner un accès au toit par les parties communes de l'immeuble. La réclamation sur ce point est donc accueillie. La date de réception des parties communes fait aussi l'objet d'un désaccord entre les parties. L'administrateur a fixé cette date au 16 octobre 2014, soit six mois après la vente de plus de la moitié des unités de la copropriété par l'entrepreneur. Cette conclusion ne tient toutefois pas compte de l'absence de transmission de l'avis par l'entrepreneur au syndicat, au moment où ce dernier n'a plus été dirigé par l'entrepreneur, l'informant de la fin des travaux et de ses obligations quant à la réception. Cette conclusion fait aussi abstraction du comportement de l'entrepreneur, soit son omission de tenir une réunion des copropriétaires tel que le prévoit la déclaration de copropriété et son omission de transmettre le certificat de fin des travaux aux copropriétaires lors des réunions de décembre 2014 et mai 2015. En l'espèce, il y a lieu de fixer la date de réception des parties communes au 16 décembre 2014, soit la date de la première réunion entre les copropriétaires et l'entrepreneur pour entreprendre les discussions relativement au transfert de direction du syndicat.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ CHÂTEAU RIVERAIN 1, bénéficiaire, et 6302360 CANADA INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire.
La demande d'arbitrage en cause traite des aires communes d'un immeuble détenu en copropriété et elle a été présentée par l'un des copropriétaires. L'entrepreneur prétend que seul le bénéficiaire, soit le syndicat des copropriétaires, avait le pouvoir de formuler la demande. Or, le bénéficiaire individuel, notamment parce qu'il est un administrateur du syndicat des copropriétaires dûment mandaté aux fins de la demande, pouvait valablement intenter des procédures en ce qui a trait aux parties communes, et il n'y a pas lieu, dans ces circonstances, de rejeter la réclamation. Par ailleurs, il faut noter que le représentant du syndicat a reçu l'autorisation d'agir, à tout le moins, des membres du conseil d'administration et des bénéficiaires individuels en ce qui peut concerner les parties privatives.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE 950, CHAMPAGNEUR, OUTREMONT, bénéficiaire, et LES HABITATIONS ARMECA LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. Il a fait valoir que la construction d'un garage faisait partie des travaux des parties communes qui devaient être faits par l'entrepreneur. Le fait que ce garage ne soit pas terminé signifierait qu'il n'y a pas eu fin des travaux et donc qu'il n'y a pas eu de réception des parties communes. En ce qui concerne la fin des travaux, il n'est pas possible de retenir la date de vente des parties privatives ou encore une date à laquelle le bâtiment était habité alors même que certains éléments de sécurité posaient problème. En l'espèce, au mois de mars, le bénéficiaire a été informé du coût d'une inspection préréception des parties communes et il faut en inférer une connaissance présumée de cette obligation préliminaire à la réception des parties communes. Il y a donc eu réception des parties communes à la suite de la réception du rapport de l'expert, qui déclarait les travaux terminés sauf pour le garage extérieur. La réception des parties communes sera fixée six mois après la réception de ce rapport, donc en janvier 2015. En ce qui concerne le garage, la structure est arrimée à la portion résidentielle du bâtiment. Les deux structures sont imbriquées l'une dans l'autre, il y aurait un raccordement aux services publics à même le bâtiment résidentiel, les murs extérieurs de façade ne doivent faire qu'un et les sections de toiture sont partagées. Il ne s'agira que d'un seul bâtiment du point de vue visuel pour un profane et d'un point de vue plus technique, selon les plans et l'auteur des plans, en matière de construction sous-terraine. L'administrateur devra prendre le parachèvement à sa charge, vu l'apparente déconfiture de l'entrepreneur.
SYNDICAT ABONDANCE LA TERRE PHASE 2, bénéficiaire, et 9216-6784 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. L'entrepreneur a vendu aux copropriétaires un concept de résidences de villégiature clé en main; il a mis en place toute une organisation pour la location de ces résidences et une panoplie de services afin de prendre en charge la gestion, sachant que la majorité des copropriétaires ne résideraient pas sur place et qu'il s'agissait pour eux d'un investissement. L'administrateur, saisi d'une réclamation du bénéficiaire, a dû déterminer la date de fin des travaux et celle de la réception des parties communes. En fonction de ses conclusions, il a déterminé que le bénéficiaire avait tardé à dénoncer les problèmes constatés, ayant agi à l'extérieur de la période de couverture. Aucun des critères habituellement utilisés ne permet de déterminer adéquatement la date à laquelle la réception des parties communes a eu lieu. Par ailleurs, on ne peut reprocher au bénéficiaire de ne pas avoir procédé à la réception des parties communes, vu la nature particulière du projet. En effet, l'entrepreneur a vendu l'idée d'être propriétaire d'une unité de copropriété sans les responsabilités et l'administration qui y sont habituellement associées. Dans ces circonstances, il faut conclure que le bénéficiaire n'avait pas acquis son indépendance à la date de son immatriculation ni dans les 6 mois ayant suivi cette date. L'administrateur a commis une erreur en tenant pour acquis ce fait. En effet, tant que le bénéficiaire n'avait pas acquis son indépendance, il n'était pas en mesure de procéder à la réception des parties communes. En conséquence, la date administrative de réception des parties communes, telle que l'a déterminée l'administrateur, est invalide. La réception des parties communes correspondra à la date de la première inspection, effectuée en juin 2010. Personne n'a prétendu que les travaux de construction initiaux n'étaient pas encore terminés à ce moment ni que les unités individuelles n'étaient pas toutes vendues à pareille date. De plus, personne n'a prétendu que le bénéficiaire n'était pas encore autonome et indépendant de l'entrepreneur à ce moment. Bien que cette date se situe plusieurs années après le début de la construction et peut-être plusieurs années après la fin réelle des travaux, il n'est ni injuste ni inéquitable à l'endroit de l'entrepreneur et de l'administrateur de la choisir. Cela étant établi, le dossier sera retourné à l'administrateur pour qu'il se prononce quant à la réclamation du bénéficiaire.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES TREMBLANT-LES-EAUX (PHASE 2B), bénéficiaire, et STATION MONT-TREMBLANT SEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire, qui est propriétaire d'une unité en copropriété, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Notamment, elle aurait dénoncé à l'entrepreneur la présence d'une égratignure sur sa porte-fenêtre et indique qu'il aurait négligé ou refusé d'agir. Or, la bénéficiaire ne peut pas présenter une demande à cet égard puisque les portes-fenêtres ne sont pas des parties privatives. Malgré un droit de jouissance exclusive, il s'agit d'une partie commune à usage restreint. Il appartient donc au syndicat des copropriétaires de présenter une réclamation, si c'est nécessaire. La bénéficiaire se plaint aussi de la finition de ses armoires puisqu'elle a remarqué des traces de crayon correcteur et des éclats de finition. En ce qui concerne les traces de crayon correcteur, l'administrateur a conclu que la situation était décelable lors de la prise de possession et qu'elle aurait donc dû être dénoncée au formulaire d'inspection préréception. Or, ces corrections ont été apportées par l'entrepreneur après la prise de possession et la dénonciation a été faite dans les six mois ayant suivi leur découverte, donc dans un délai raisonnable. De plus, il est question de malfaçon. L'entrepreneur devra faire les correctifs nécessaires pour que le fini soit harmonisé. En ce qui concerne les éclats, l'administrateur est d'avis qu'ils étaient visibles, mais qu'ils n'ont pas été dénoncés lors de la prise de possession. La bénéficiaire a indiqué n'avoir remarqué ces déficiences qu'après la prise de possession. Puisqu'il est prématuré pour une armoire de présenter des éclats de finition tels ceux qui ont été observés, et en l'absence de preuve selon laquelle ces éclats auraient été causés par une mauvaise utilisation par la bénéficiaire, il faut conclure à la présence d'une malfaçon et exiger de l'entrepreneur qu'il fasse les travaux nécessaires.
MME. GISÈLE DESJARLAIS, bénéficiaire, et 9119-3557 QUÉBEC INC. LES HABITATIONS EUPHORIA, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur en vue de construire un condominium qui serait érigé comme un cottage jumelé à un autre cottage. En mars 2012, les bénéficiaires ont appris que la conduite principale d'eau qui alimentait leur unité d'habitation et celle de leur voisin immédiat se trouvait dans leur sous-sol. Pour acheminer l'eau chez leur voisin, un tuyau relié à la conduite principale traverse le mur entre les deux propriétés. Les bénéficiaires ont demandé à l'entrepreneur de faire passer l'entrée d'eau de leur voisin ailleurs que par chez eux au motif qu'il y avait un empiétement sur leur partie privative. L'entrepreneur serait prêt à installer cette conduite d'eau sous la dalle de béton des bénéficiaires et à réparer la dalle par la suite. Les bénéficiaires refusent toutefois cette solution et ils sont d'avis que la conduite installée empiéterait sur leurs droits de propriété. En effet, ils prétendent que la conduite est exclusivement destinée à leur approvisionnement en eau, de sorte qu'il s'agirait d'une partie privative. Cet argument ne peut toutefois pas être retenu. D'une part, l'intention du promoteur au moment où la déclaration de copropriété a été constituée et enregistrée contre l'immeuble était que les conduites d'eau passeraient dans une des unités afin d'approvisionner les deux unités jumelles. Elles devaient donc constituer une partie commune. Le fait que la conduite passe sous la propriété des bénéficiaires est sans conséquence. De plus, un article de la déclaration de copropriété prévoit que les bénéficiaires ne peuvent de quelque façon que ce soit s'approprier ou occuper exclusivement tout espace commun général. Un autre article prévoit que certains empiétements nécessaires peuvent être faits. Dans le cas d'un approvisionnement en eau, ce qui est essentiel à la vie, la nécessité est claire. La conduite d'eau et le raccordement qui seront installés sous la fondation de la propriété des bénéficiaires n'empièteront donc pas sur leurs droits de propriété.
JACINTHE JONES et CHARLES SIMARD, bénéficiaires, et 9207-6363 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ULYSSE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers points, dont un écoulement d'eau, des problèmes de maçonnerie et l'écaillement de la peinture sur les bases des rampes des escaliers et des balcons. L'administrateur a rejeté ces divers points principalement au motif de tardiveté. Or, bien qu'il ait conclu que la réception des parties communes avait eu lieu au mois de juillet 2007, la réception réelle a plutôt eu lieu au mois d'octobre suivant. Il faut donc examiner de nouveau certains des problèmes invoqués. En ce qui concerne l'écoulement d'eau, le bénéficiaire, qui l'a découvert au mois d'août 2010, a immédiatement dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Par ailleurs, la couverture de trois ans contre les vices cachés était toujours en vigueur. La réclamation est donc recevable et, puisque le problème n'a pas été réglé par des travaux réalisés par l'entrepreneur, celui-ci devra agir de nouveau pour le régler et réparer tout dommage causé. En ce qui a trait à la maçonnerie, certains aspects du problème avaient déjà été mentionnés dans le rapport d'inspection préréception et, même si l'entrepreneur s'était engagé à faire les travaux requis selon les règles de l'art, il y a tout de même eu une détérioration progressive à plusieurs endroits. Lorsque le bénéficiaire a dénoncé la situation, en juin 2009, l'entrepreneur a admis la présence d'un problème et a promis d'agir, mais son intervention n'a pas eu le résultat désiré. Puisque le bénéficiaire a avisé l'entrepreneur et l'administrateur dès que les interventions de l'entrepreneur se sont montrées inefficaces, il faut conclure que le délai de dénonciation a été respecté. De plus, le bénéficiaire était protégé par les réserves formulées lors de l'inspection préréception. Les travaux nécessaires devront être réalisés. Quant aux bases de rampes, il paraît évident qu'elles comportent une malfaçon quant à leur finition et qu'elles étaient, compte tenu de leur peinture d'origine, impropres à l'usage auquel elles étaient destinées. L'entrepreneur devra intervenir.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ CONDOS RIVIÈRE DU CHÊNE PH 5, bénéficiaire, et 9126-1206 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur la qualité de l'insonorisation de son unité, située dans un bâtiment en copropriété divise. Plus particulièrement, il a affirmé que, bien qu'on lui ait indiqué que les unités avaient un niveau d'insonorisation supérieur, il pouvait entendre des bruits aériens et d'impacts excessifs, lesquels reflétaient une insonorisation plutôt déficiente, surtout et principalement entre son unité et celles situées au-dessus et en dessous. L'administrateur a procédé à des tests acoustiques et a conclu que les résultats étaient conformes aux exigences du Code national du bâtiment 1995 quant aux bruits aériens, les bruits d'impact n'étant pas régis par celui-ci. Il a rejeté la demande sur ce point. En arbitrage, l'administrateur a présenté une objection préliminaire selon laquelle le bénéficiaire n'était pas celui qui aurait dû présenter la réclamation. En effet, puisque l'insonorisation serait reliée aux parties communes, soit la composition des murs ainsi que des planchers et des plafonds, il prétend que seul le syndicat des copropriétaires pouvait présenter une telle réclamation. En l'espèce, le problème d'insonorisation dont se plaint le bénéficiaire se situe entre son unité et celles avoisinantes. Or, les planchers et les plafonds qui séparent les unités font partie de ce qu'on appelle le «gros oeuvre» des bâtiments, et il s'agit de parties communes. Le recours portant sur les problèmes d'insonorisation devait être entrepris par le syndicat, qui est le seul pouvant agir sur ce point.
M. KONSTANTINOS TSAKIRIS, bénéficaire, et MADECO ROYAL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes reliés au système de ventilation et au stationnement intérieur. Insatisfait de la décision de l'administrateur sur ces points, il demande l'arbitrage. Dans un premier temps, il y a lieu de clarifier la date du point de départ de la garantie. En effet, il est difficile d'établir la date de la réception des travaux des parties communes puisque le bénéficiaire a choisi de ne pas procéder à une inspection préréception, entre autres parce qu'il était couvert par le plan de garantie et qu'il ne voulait pas payer les frais d'une inspection. En l'espèce, il faut fixer la réception des travaux au mois de juillet 2010, soit six mois après que le bénéficiaire eut été informé de la fin de ceux-ci et des obligations au regard de la réception. En ce qui concerne le système de ventilation, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur quant à un manque d'isolation du conduit d'un extracteur de monoxyde de carbone, qui est tout de même fonctionnel, et à un problème apparent sur le plan de l'installation du système, lequel n'a pas été dénoncé dans le délai prévu. La réclamation du bénéficiaire devrait toutefois être accueillie en ce qui a trait au moteur du système de ventilation de la cage d'escalier. En effet, il n'a pas été démontré qu'un manque d'entretien par le bénéficiaire aurait pu être la cause de la défaillance totale de ce moteur. De plus, même s'il y a une garantie du fabricant, il demeure que l'entrepreneur est celui qui est tenu à un résultat. Relativement au terrain de stationnement, le bénéficiaire, qui prétend que l'allée et les places qu'il comporte sont trop étroites, n'a pas démontré l'existence d'une violation des limitations de droit public, donc d'une contravention au règlement municipal, ni une erreur de la ville quant à la délivrance d'un permis de construction. Par ailleurs, le bénéficiaire aurait dû dénoncer cette situation, qui est apparente, plus tôt.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LA GONDOLA, bénéficiaire, et ME-RA DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes de son immeuble au mois de septembre 2009. En juin 2012, il a dénoncé des problèmes portant notamment sur la toiture de l'immeuble et sur l'état de l'un de ses escaliers. En ce qui concerne le premier point, l'administrateur a refusé de reconnaître que le fait que des bardeaux avaient été arrachés par de grands vents était relié à un vice caché. Quant au second point, alors qu'il était question du niveau des marches en béton de la façade du côté gauche, il a conclu qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché. Le bénéficiaire demande l'arbitrage quant à ces deux points. Or, cette demande doit être rejetée dans le cas de la toiture. En effet, même s'il fallait conclure que les bardeaux ont été mal installés, cela ne veut pas dire que toute la toiture est par conséquent sujette à une infiltration d'eau. Il n'est d'ailleurs pas possible de conclure que l'arrachement de bardeaux est relié à une installation fautive. En ce qui concerne l'escalier, le représentant du bénéficiaire a constaté pour la première fois en 2010 une ouverture entre le sommet de celui-ci et le palier. Malgré des tentatives de l'entrepreneur afin de corriger la situation, l'ouverture est réapparue. L'administrateur a eu tort de conclure à l'absence d'un vice caché. D'une part, le problème en cause était caché et existant au moment où les parties communes ont été reçues. D'autre part, il a une certaine gravité. En effet, même si, prises individuellement, les ouvertures constatées et les mains courantes dévissées en raison du déplacement peuvent ne pas constituer des problèmes suffisamment graves, lorsqu'elles sont considérées collectivement et dans leur totalité, ces déficiences amènent à conclure à l'existence d'un risque de sécurité important pour les occupants et les utilisateurs de l'escalier. Ce risque compromet et réduit l'utilité de l'escalier ainsi que du palier. L'administrateur devra s'assurer que les travaux correctifs requis seront faits quant à ce point.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 8380 À 8390 DE BUFFALO, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION G. CARRIER INC. (en faillite), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 20 avril 2012, le bénéficiaire initial a procédé à l'achat et à l'inspection de son unité en copropriété. Le formulaire d'inspection préréception a été signé le même jour avec la mention «aucune retouche». Quelques jours plus tard, le bénéficiaire initial est décédé. Les bénéficiaires ont acheté l'unité au mois d'août et, quelques mois plus tard, ils ont dénoncé plusieurs défauts, dont le dénivelé des planchers dans l'ensemble des pièces. L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires à cet égard, notamment car il était question d'une situation qui était existante et visible au moment de la prise de possession par le bénéficiaire initial et elle n'avait pas été dénoncée au cours des 3 jours ayant suivi la prise de possession. Une visite des lieux a permis de constater la présence d'un dénivelé important des planchers de l'unité. Il n'y a toutefois pas lieu de conclure que ce problème était apparent ou d'exiger d'un acheteur qu'il se couche sur le plancher pour mesurer le coupe-pied afin de détecter toute anomalie que celui-ci pourrait cacher. Cela étant dit, le problème est relié à la structure des planchers, donc aux parties privatives communes, plutôt qu'à leur revêtement, élément des parties privatives. C'est donc au syndicat des copropriétaires de présenter une réclamation à cet égard. Néanmoins, comme il est possible que le syndicat ne présente pas de réclamation ou qu'une réclamation éventuelle soit rejetée, il y a lieu de reconnaître la réclamation des bénéficiaires, le cas échéant.
LISETTE GIRARD et LAURENT BRODEUR, bénéficiaires, et 9119-3557 QUÉBEC INC (LES HABITATIONS EUPHORIA), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUEBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Notamment, il était question de l'absence de joint de scellement sur les colonnes et sur les murs du garage ainsi que du dépassement insuffisant des solins par rapport à la face extérieure du parement de maçonnerie de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire quant à ces points, étant d'avis que les travaux exécutés par l'entrepreneur semblaient acceptables et conformes aux règles de l'art. En ce qui concerne le joint de scellement, l'entrepreneur et l'administrateur n'ont pas démontré que le Code national du bâtiment -- Canada 1995 ne devrait pas trouver application. En l'espèce, la situation contrevient au code, qui prévoit que les structures de stationnement doivent être calculées conformément à une norme, laquelle comporte une disposition relative au scellement obligatoire du bas des colonnes et des murs. Puisqu'il y a contravention à ces dispositions, il faut conclure à l'existence d'une malfaçon et ordonner à l'entrepreneur d'intervenir. Quant aux solins, ce dernier a aussi omis de respecter une norme énoncée au code, et il n'a pas été démontré que la façon d'exécuter les travaux prévue à cette norme serait remise en question dans la documentation spécialisée ni par les fournisseurs de matériaux. Cette non-conformité au code correspond à une malfaçon et elle est suffisante pour mettre en oeuvre la garantie, et ce, même en l'absence d'une preuve des dommages. Les frais de l'expert du bénéficiaire seront accordés en partie, pour refléter l'utilité de sa participation quant aux questions soulevées dans le litige. Ils seront à la charge de l'administrateur.
SDC PRINCE-OF-WALES XV, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. L'administrateur, considérant qu'aucun avis de fin des travaux valide n'avait été envoyé par l'entrepreneur aux propriétaires et qu'aucune réception des parties communes par un professionnel n'avait été faite, a arbitrairement fixé la date de réception des parties communes au 31 mars 2010, soit au moment où le syndicat a dressé la liste des travaux à effectuer et l'a remise à l'entrepreneur. Ayant fixé la date de réception des parties communes, l'administrateur a ensuite conclu que la dénonciation des problèmes par le bénéficiaire avait été faite dans les délais, et il a accueilli sa réclamation quant à plusieurs points. L'entrepreneur prétend que l'administrateur n'a pas retenu la bonne date de réception des parties communes. Il fait valoir que la date de fin des travaux remonte à l'été 2007, date à laquelle l'immeuble pouvait servir à l'usage auquel il était destiné, et qu'une rencontre ayant eu lieu au mois de mars 2009 visait le transfert de l'immeuble et du syndicat, un processus qui a été retardé à son désavantage. Finalement, il prétend avoir respecté toutes ses obligations. En l'espèce, l'inspection des parties communes et la réception de celles-ci devaient se faire par un professionnel en bâtiment. En mars 2009, un tel professionnel n'avait pas été engagé par le bénéficiaire, mais aucun reproche ne pourrait être fait à cet égard alors que c'est la réception d'un avis de fin des travaux expédié par l'entrepreneur à chaque propriétaire qui déclenche l'inspection. En l'espèce, l'entrepreneur a envoyé un seul avis à tous les propriétaires, en février 2009, traitant du transfert du syndicat. Cet avis ne faisait mention ni de la fin des travaux ni de la réception des parties communes. En l'absence d'un avis de fin des travaux ou d'un avis informant le syndicat ou les propriétaires de leurs obligations quant à la réception, il fallait établir une date de réception des parties communes qui devait se situer après la date du transfert de contrôle, laquelle remonte en l'espèce au mois d'août 2009. Dans les circonstances, la date choisie par l'administrateur est appropriée puisqu'elle coïncide avec le parachèvement d'une liste de travaux et la remise de celle-ci à l'entrepreneur. Cela étant établi, il faut conclure que les problèmes qui ont été signalés dans la réclamation du bénéficiaire ont été dénoncés dans les délais prévus.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ SEIGNEURIE DE LAFONTAINE BLOC 2500, bénéficiaire, et GROUPE CITIPLEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation. L'administrateur, ayant noté qu'aucun avis de fin des travaux n'avait été remis à celui-ci et qu'aucune réception des parties communes n'avait été effectuée, a conclu qu'il serait dans l'intérêt des parties qu'une date de réception des parties communes soit fixée et a retenu à cette celle du 16 mars 2009. Le bénéficiaire conteste cette décision de l'administrateur, et les parties se sont entendues pour fixer la date de fin des travaux au 16 août 2010 et celle de la réception des parties communes au 1er septembre 2011. Par conséquent, une nouvelle décision quant à divers points sera rendue par l'administrateur en fonction de ces dates.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ VALLÉE DES PINS, BLOC 7, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS MOREAU & FRÈRES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En novembre 2006, l'entrepreneur a retenu les services d'un architecte pour faire l'inspection des parties communes d'un immeuble. Ce dernier a rédigé un rapport détaillant les travaux à effectuer et les déficiences à corriger relativement aux parties communes. En mars 2007, Chagnon, un représentant du bénéficiaire, a remis une copie du rapport à l'administrateur. En 2010, le bénéficiaire a présenté une réclamation, qui a été rejetée par l'administrateur au motif d'une absence de dénonciation auprès de l'entrepreneur. En effet, l'administrateur a refusé de considérer que le rapport de l'architecte pouvait constituer un avis de dénonciation et, selon lui, le processus de réclamation avait donc débuté au mois d'août 2010. La dénonciation est une procédure obligatoire et correspond à un geste qui est fait par une partie pour indiquer à une autre qu'elle n'a pas respecté ses obligations et pour réclamer que certaines mesures soient prises afin de corriger la situation.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES ANSE ST-CHARLES BÂTIMENT C, bénéficiaire, et QUESTCO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 27, 34, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires d'un immeuble qui contient huit unités d'habitation. Les travaux auraient été terminés au mois de février 2007, tel qu'il est indiqué à l'avis de fin des travaux rempli par l'entrepreneur. Le bénéficiaire fait toutefois valoir que cet avis n'a été envoyé ni à lui ni aux copropriétaires, de sorte qu'il n'y aurait jamais eu réception des parties communes. Il a fait parvenir deux dénonciations à l'administrateur, la première en décembre 2008 et la seconde en mars 2009. Puisqu'il n'aurait pas reçu l'avis de fin des travaux, il fait valoir que les dénonciations auraient été faites dans les délais prescrits. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas été en mesure de démontrer qu'il a remis le formulaire de fin des travaux au mois de septembre 2007. Un avis a toutefois été reçu en février 2009, et ce n'est qu'à compter de ce moment qu'il est possible de conclure qu'il y a eu réception de l'avis. Or, pour déterminer la date de la réception des parties communes, il y a lieu de s'appuyer sur l'équité ainsi que sur le concept d'habitabilité de l'immeuble et de conclure que c'est en novembre 2007 qu'a eu lieu la réception, donc six mois après que l'entrepreneur eut transféré l'administration du syndicat au bénéficiaire. La date de réception des parties communes étant ainsi établie, il ressort que le bénéficiaire n'a pas dénoncé les problèmes constatés dans un délai raisonnable, et ses réclamations doivent par conséquent être rejetées.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 14815 SHERBROOKE EST, bénéficiaire demandeur, c. 9101-9901 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 29, 33, 34, 35, 116, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires sont le syndicat des copropriétaires d'un immeuble ainsi que certains des copropriétaires. En novembre 2009, la Ville de Montréal a fait parvenir au syndicat un avis de contravention ordonnant l'évacuation immédiate du bâtiment. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation relativement à des dommages structuraux qui auraient causé un affaissement du plancher du rez-de-chaussée ainsi qu'un déversement d'eau. Ils exigeaient des travaux correctifs ainsi que le remboursement d'une somme estimée à plus de 542 000 $. L'administrateur a reconnu qu'il y avait des vices majeurs de construction, mais il a rejeté la réclamation au motif que les vices avaient été découverts et dénoncés à l'extérieur des délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Pour en arriver à cette conclusion, il a considéré que la réception des parties communes datait du 29 juin 2004, date marquant le début du délai de cinq ans durant lequel les vices de construction sont couverts par la garantie. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision; ils soutiennent que la réception n'a pas eu lieu en juin 2004 et que leur recours n'a donc pas été intenté trop tard. En l'espèce, il faut conclure qu'aucun avis de fin des travaux n'a été reçu, et donc qu'il n'y a pas eu, le 29 juin 2004, réception des parties communes. Sans qu'il soit possible de déterminer une date de fin des travaux, il est possible de conclure que les travaux n'étaient pas achevés en date du 21 juin 2005, de sorte que les vices de construction étaient toujours couverts en novembre 2009. Quant à la dénonciation, elle a été faite dans les six mois suivant la découverte du problème, soit dans un délai raisonnable, car les bénéficiaires n'ont eu connaissance du vice de construction qu'en novembre 2009. Les bénéficiaires auront droit au remboursement d'une portion des sommes qu'ils ont payées pour des travaux temporaires de renforcement puisqu'il y avait urgence d'agir. Par ailleurs, il reviendra à l'entrepreneur de décider des mesures correctives à suivre pour rectifier la situation, ce dernier ayant le choix des moyens pour arriver aux résultats visés.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 716 SAINT-FERDINAND et autres, bénéficiaires demandeurs, et DÉVELOPPEMENTS TGB INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 25, 26, 27, 29, 30, 33, 34, 35, 111, 116, 124, et 9999
Désistement de la requête en révision judiciaire (C.S., 2011-09-27), 500-17-065490-115
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires de 24 unités de condominium construites en 2006. Il a présenté une réclamation portant sur plusieurs points problématiques. Les parties sont en désaccord quant à la date à retenir pour la réception des travaux. L'administrateur allègue qu'il faudrait fixer cette date au 9 juillet 2008, soit lorsque s'est tenue l'assemblée générale des copropriétaires à l'occasion de laquelle un conseil d'administration, indépendant du promoteur, a été élu. Le bénéficiaire suggère plutôt le 27 décembre 2008, date à laquelle une inspection du bâtiment a eu lieu. Un examen du procès-verbal de la réunion du 9 juillet permet de trancher cette question: l'entrepreneur aurait, à cette date, affirmé que le syndicat aurait la tâche de relever les problèmes que comportaient les parties communes et de les signaler au promoteur dans les six mois à compter de la livraison qui lui serait faite. Il a donc reconnu que la livraison des parties communes n'avait pas encore eu lieu, et le bénéficiaire n'a pu recevoir les parties communes. La date du 27 décembre sera retenue.
SYNDICAT HILLSDALE, bénéficiaire, et 9127-6295 QUÉBEC INC., faisant affaire sous le nom DÉVELOPPEMENTS HILLSDALE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 25, 29, 34, 37, 38, et 39
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires sont des syndicats de copropriétaires responsables de la gestion de 10 bâtiments en copropriété divise qui constituent la deuxième phase d'un projet immobilier. En décembre 2008, l'entrepreneur a fait cession de ses biens. À ce moment, plusieurs travaux n'avaient pas encore été effectués, dont certains -- terrassement, gazon, asphalte, bordures et gicleurs -- devaient être inclus dans le prix d'achat. Par ailleurs, des conduites d'eau potable et d'égouts sanitaires et pluviaux conformes aux normes et aux règlements en vigueur n'avaient pas été installées. Ces derniers travaux ont été couverts, mais l'administrateur a conclu que les autres étaient exclus du cadre d'application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires font valoir qu'il n'y a pas eu fin des travaux des parties communes puisque le projet incluait l'aménagement paysager, l'entrée charretière, les piscines et les aires de circulation et de stationnement et qu'il n'y a pas eu de réception des parties communes. À défaut de pouvoir faire exécuter les travaux, ils demandent le remboursement des acomptes versés à l'entrepreneur afin que ces sommes puissent servir à terminer les travaux en cause. Les bénéficiaires ont raison de prétendre qu'il n'y a pas eu de réception officielle des parties communes. Pour éviter une situation d'injustice, il y a toutefois lieu de déterminer une date de réception. En l'espèce, le transfert de contrôle de l'entrepreneur aux copropriétaires s'est effectué en octobre 2007 et on considérera que la réception s'est faite le 1er novembre. Quant à l'absence de fin des travaux, il faut conclure que les éléments actuellement réclamés par les bénéficiaires sont clairement exclus de la couverture de la garantie. Il n'est pas possible de mettre de côté ces exclusions simplement parce que l'entrepreneur s'est engagé à terminer ces travaux. Finalement, il ne saurait être question de rembourser aux bénéficiaires les acomptes versés. Le «syndicat bénéficiaire» n'est pas le «bénéficiaire» dont il est question à l'article du règlement traitant des acomptes et il ne peut réclamer le remboursement de cette somme, qu'il n'a d'ailleurs pas versée. La demande doit donc être rejetée.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES VILLAS DU GOLF, PHASE II, et autres, bénéficiaires, et LES MAISONS ZIBELINE, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION et un autre, administrateurs du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 12, 25, 26, 27, 29, 30, 74, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur, plus précisément en ce qui a trait à la date qui a été fixée pour la réception des parties communes. L'administrateur a établi cette date au 28 septembre 2006, lorsqu'un architecte dont les services avaient été retenus par l'entrepreneur a procédé à une inspection des lieux et que le président de l'entrepreneur a reçu un avis de fin des travaux et a signé la déclaration de réception des parties communes du bâtiment au nom du syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a été formé en août 2007. L'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit une procédure précise à suivre à l'occasion de la réception des parties communes d'un immeuble. L'entrepreneur doit notamment expédier un avis de fin des travaux à chaque bénéficiaire connu, donc à chaque acheteur. En l'espèce, il n'y avait pas encore d'acheteurs le 27 septembre 2006, les occupants de l'immeuble étant tous des locataires qui n'avaient pas encore signé de contrats de vente. L'article 25 prévoit également que l'avis de fin des travaux doit être envoyé au syndicat des copropriétaires. Or, toujours en date du 27 septembre 2006, ce syndicat n'avait pas encore été formé. Par ailleurs, l'entrepreneur n'avait pas le droit de mandater lui-même un architecte pour procéder à une inspection ni de signer la déclaration de réception des parties communes, ce pouvoir appartenant au syndicat des copropriétaires. La date à retenir pour la réception des parties communes est donc le 1er mai 2008, soit six mois après que le syndicat des copropriétaires a reçu les documents dont il avait besoin et qu'il a cessé d'être sous le contrôle de l'entrepreneur.
SYNDICAT EN COPROPRIÉTÉ 670 MANOIR MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 31, 33, 116, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
En mars 2009, le bénéficiaire, un syndicat de copropriété, a adressé une lettre à l'entrepreneur exigeant qu'il répare dans les 21 jours le système d'alarme de son immeuble à la suite du déclenchement d'une alerte non fondée ainsi que le remboursement de l'amende que la ville a réclamée et de la réparation d'une porte défoncée par les pompiers. L'entrepreneur n'a pas agi et, dans les deux mois qui ont suivi, trois autres fausses alertes ont été déclenchées en raison d'une défectuosité du système d'incendie. Le bénéficiaire a présenté une réclamation à l'entrepreneur pour obtenir le paiement, notamment, des amendes reliées aux fausses alarmes et d'autres sommes qu'il a dû débourser en raison de ce problème. L'administrateur, qui a fixé la date de la réception des parties communes au mois de janvier 2009, a rejeté cette réclamation, reprochant au bénéficiaire de ne pas l'avoir avisé et de ne pas avoir prévenu l'entrepreneur avant de procéder aux réparations et de ne pas leur avoir ainsi laissé l'occasion de corriger la situation. La décision de l'administrateur doit être annulée, car la date que celui-ci a retenue pour la réception des parties communes est erronée. Les formalités nécessaires afin de procéder à la réception n'ont été remplies que le 27 mai et c'est donc à ce moment que cette dernière a eu lieu. Par conséquent, l'entrepreneur était responsable de la gestion de l'immeuble jusqu'au 27 mai et il devra rembourser au bénéficiaire les sommes qui ont été déboursées, à l'exclusion toutefois des amendes, que la ville ne réclame plus.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CHÂTEAU LAUSANNE, bénéficiaire, et I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC. (GMB), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En décembre 2008, l'administrateur a décidé que les réclamations du bénéficiaire avaient été faites à l'extérieur des délais permis en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Pour arriver à cette conclusion, il a considéré le témoignage de l'entrepreneur, qui avait affirmé que la réception des parties communes de l'immeuble avait eu lieu le 10 mai 2005. Il a donc conclu que cette date marquait le point de départ quant aux garanties portant sur l'immeuble. Toutefois, la date fournie par l'administrateur est erronée. En effet, en vertu de l'article 25.1 paragraphe 2 du règlement, pour qu'il y ait réception des parties communes, le syndicat de copropriété ne doit plus être sous le contrôle de l'entrepreneur. En l'espèce, ce n'est que le 5 décembre 2006 que l'entrepreneur a transféré le contrôle du syndicat aux copropriétaires. C'est cette date qui sera retenue comme date de réception des parties communes et, par conséquent, comme point de départ pour l'application des garanties. Cela implique que certaines des demandes qui avaient été rejetées au motif qu'elles étaient tardives sont maintenant recevables et bien fondées.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 4880 RUE BEAUBIEN EST, MONTRÉAL, QUÉBEC, bénéficiaire, c. 9036-7236 QUÉBEC INC. (LES DÉVELOPPEMENTS HÉRITAGE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25 et 116
Moyen préliminaire présenté par l'administrateur. Rejeté.
Le 4 mars 2009, le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage pour s'opposer à une décision rendue par l'administrateur le 18 février précédent. Le 17 août 2009, lors d'une troisième conférence téléphonique entre les parties, le bénéficiaire a annoncé son intention de contester la date de réception des parties communes sur laquelle l'administrateur s'était fondé pour rendre sa décision. Selon l'administrateur, en vertu de l'article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le bénéficiaire aurait dû contester dans les 30 jours suivant la date à laquelle il avait reçu une copie de sa décision. Il a toutefois tort. Un bénéficiaire qui est insatisfait d'une décision de l'administrateur, bien qu'il doive déposer sa demande d'arbitrage dans un délai de 30 jours, n'est pas obligé d'y indiquer son intention de contester la date de réception des parties communes. En effet, le règlement n'impose aucune exigence quant au contenu de la demande. Le bénéficiaire n'est pas tenu d'indiquer les motifs à l'appui de celle-ci ni même les points de la décision qui seront contestés.
SYNDICAT EN COPROPRIÉTÉ 670 MANOIR MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 34, 35, 37, 106, et 107
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a fait une réclamation auprès de l'administrateur, portant notamment sur un problème de rétention d'eau touchant certains des balcons de l'immeuble. L'administrateur a conclu que les balcons des unités 4 et 6 du bâtiment ne retenaient pas l'eau. Les bénéficiaires ont porté cette décision en arbitrage. Ils veulent aussi que l'arbitre traite du balcon de l'unité 5, dont il n'avait pas été question devant l'administrateur. Les photographies déposées en preuve, tant par l'administrateur que par le bénéficiaire, ont démontré l'existence d'un problème quant au balcon de l'unité 6. Sur ces images, prises après des périodes de pluie, il est possible de voir que le balcon de l'unité 4 est presque sec tandis que celui de l'unité 6 est recouvert d'une couche d'eau sur la moitié de sa surface. Il s'agit d'une malfaçon qui était non apparente au moment de la réception du bâtiment. Eu égard à l'unité 5, le problème n'a pas été mentionné, directement ou indirectement par l'administrateur dans sa décision. Par ailleurs, rien ne permet de conclure qu'il aurait été porté à l'attention de l'administrateur lors de son inspection du bâtiment. Les bénéficiaires ne peuvent donc pas demander à l'arbitre de se prononcer sur ce point. La demande d'arbitrage est accueillie, mais seulement en ce qui concerne le balcon de l'unité 6.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 7400 RUE LAJEUNESSE, bénéficiaire, et MONTCAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21, 22, 27, 34, et 35
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, qui demeurent dans un condominium, ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur, portant notamment sur l'absence d'un échangeur d'air dans leur unité d'habitation et sur des problèmes de chauffage. Sur la question de l'échangeur d'air, l'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'un élément appartenant aux parties communes de l'immeuble et qu'il revenait au syndicat des copropriétaires de faire une demande sur ce point. Cette opinion de l'administrateur est toutefois erronée. Les échangeurs d'air, les appareils d'air conditionné et les chauffe-eau qui se trouvent dans les limites d'une unité appartiennent uniquement à son propriétaire et ils doivent être traités comme une partie privative. Les bénéficiaires pouvaient donc personnellement présenter une demande. La bénéficiaire a démontré qu'elle avait payé un supplément pour qu'un échangeur d'air soit installé dans son condominium, ce qui était nécessaire en raison de l'état de santé de son conjoint. L'entrepreneur devra fournir et installer un échangeur d'air, selon les règles de l'art, dans un délai de 45 jours. Eu égard au chauffage, l'entrepreneur n'a pas suivi le plan du condominium, qui indiquait la présence de 2 unités dans la pièce la plus grande, pour un total de 2 000 watts. Il a plutôt installé une seule unité de 2 000 watts, ce qui pose problème quant à la répartition du chauffage dans la pièce. Par ailleurs, les bénéficiaires ont dû utiliser un foyer électrique d'appoint, qu'ils ont acheté pour obtenir une puissance de chauffage se rapprochant des normes reconnues, soit 3 456 watts, compte tenu de la superficie de la pièce. L'entrepreneur devra installer les unités de chauffage appropriées, selon les règles de l'art, dans un délai de 30 jours.
HÉLÈNE LAPOINTE et un autre, bénéficiaires, et A À Z CONSTRUCTION-RÉNOVATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'entrepreneur, lors de la construction d'un immeuble en copropriété divise, a fait signer des contrats de garantie par les acheteurs éventuels. Il a transmis ces contrats, avec les primes qui devaient être payées, à l'administrateur. L'un des acheteurs éventuels a par la suite décidé de renoncer à l'achat d'un «penthouse» dans l'immeuble. Ce penthouse a été transformé en deux unités de logement. Les acheteurs de ces deux unités ont rempli les documents nécessaires à l'achat, mais l'entrepreneur n'a pas transmis ces documents à l'administrateur. Aucune prime n'a été payée et les nouvelles unités n'ont pas fait l'objet d'un enregistrement auprès de l'administrateur. Donc, dans un immeuble qui est maintenant composé de huit unités d'habitation, six sont enregistrées auprès de l'administrateur et deux ne le sont pas. Des travaux qui coûteront 92 500 $ doivent à présent être effectués dans les parties communes. L'administrateur allègue qu'il ne serait responsable que des six huitièmes de cette somme. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit toutefois pas une limitation de la garantie dans une situation semblable, ce qui semblerait plutôt confirmer que l'administrateur doit couvrir l'ensemble des parties communes, qui sont d'ailleurs essentielles à chacun des propriétaires. L'administrateur devra couvrir en entier les coûts de 92 500 $ relatifs aux parties communes.
COPROPRIÉTÉ ANSE-SAINT-CHARLES, BÂTIMENT A (LE SYNDICAT), bénéficiaire, et QUESTCO INC. (QUESTCO), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUF DE L'APCHQ (LA GARANTIE), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 26, 27, 30, 31, 78, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
L'immeuble visé est composé de six unités d'habitation. L'entrepreneur a procédé à la vente de trois unités alors qu'il était encore accrédité. Ces unités étaient donc couvertes par la garantie de l'administrateur. Les trois autres unités ont été vendues sans garantie alors que l'entrepreneur n'était plus accrédité. Le bénéficiaire a dénoncé le fait que l'ascenseur de l'immeuble, qui est une partie commune, n'était pas fonctionnel. Considérant que seules trois des six unités d'habitation étaient couvertes par la garantie, l'administrateur a conclu qu'il n'avait à supporter que 50 % de dépenses devant être faites relativement aux parties communes. La question qui se pose est donc de déterminer si la garantie s'applique totalement aux parties communes lorsque les unités n'ont pas toutes été vendues sous garantie. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne se prononce pas sur cette question. Toutefois, il serait injuste d'imposer à l'administrateur le paiement de la totalité des coûts nécessaire afin de rendre fonctionnel un ascenseur pour des unités qui ne sont pas couvertes par la garantie. Il serait aussi injuste envers les propriétaires des unités couvertes d'accorder aux autres propriétaires des privilèges semblables. La décision rendue par l'administrateur n'étant pas injuste ou contraire au règlement, il y a donc lieu de la maintenir.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES «LA SEIGNEURIE DU CARREFOUR II», bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS MODUTECH (9117-6412 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 31, 32, 37, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
À la suite d'une réclamation par les bénéficiaires, l'administrateur a rendu une décision relativement à plusieurs points, dont une prise de courant manquante sur le mur continu joignant la cuisine au salon. Lors de l'inspection préréception, il y avait dans ce mur un trou d'où sortait un fil électrique pendant par terre. Après la réception des lieux, l'entrepreneur a dissimulé ce fil à l'intérieur du mur, sans y apposer une prise de courant. Or, les 2 prises dans ce mur sont séparées par une distance de 15 pieds, ce qui contrevient au Code de l'électricité, qui exige la présence d'une prise de courant tous les 12 pieds sur un mur continu. Il s'agit d'une malfaçon qui a été déclarée au cours de la première année et dénoncée dans un délai raisonnable, et la réclamation sur ce point doit être accueillie. L'entrepreneur devra installer, selon les règles de l'art, une prise de courant sur ce mur. Par ailleurs, il s'agit de travaux mineurs puisque le fil électrique se trouve déjà dans le mur. Les défauts de peinture et les égratignures sur les planchers étaient visibles lors de l'inspection préréception, mais elles n'ont pas été dénoncées. Le retrait à l'extrême droite avant du comptoir de cuisine était présent lors de l'inspection; cependant, il n'était pas apparent au premier coup d'oeil. Cette malfaçon a été découverte dans la première année suivant la réception et a été dénoncée dans un délai raisonnable, tout comme l'encoche dans la manette de la toilette, qui résulte d'un défaut de fabrication. Il n'est pas possible de se prononcer à l'égard du plafond qui ne contiendrait pas l'isolant ni les couches de gypse prévus aux plans et devis, étant donné qu'il s'agit d'une partie commune.
JACQUES DESJARDINS et une autre, bénéficiaires, et VERTEX CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 6 novembre 2008, l'administrateur a rendu une décision relativement à 18 points soulevés par le bénéficiaire, rejetant 14 de ceux-ci. Ce dernier a porté cette décision en arbitrage, alléguant que la date de réception des parties communes que l'administrateur avait retenue pour fonder sa décision n'était pas la bonne. La réception des travaux peut être présumée lorsque quatre conditions sont remplies: 1) les travaux sont terminés, 2) le syndicat est formé et il n'est plus sous la direction de l'entrepreneur, 3) l'avis de fin de travaux transmis au syndicat par l'entrepreneur l'informe de la fin des travaux et de ses obligations au regard de la réception, et 4) il s'est écoulé un délai de six mois depuis la réception de cet avis par le syndicat, qui, sans motif, n'a pas reçu les parties communes. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas démontré qu'il remplissait les quatre conditions. En effet, il prétend que la réception des travaux des parties communes a eu lieu le 13 novembre 2006. Toutefois, il a cédé la direction du syndicat aux copropriétaires le 18 décembre 2007, date de l'élection du nouveau conseil d'administration. La date de la réception des travaux des parties communes ne peut pas précéder la date de prise en charge du syndicat par les copropriétaires. Elle est fixée au 23 avril 2008, date à laquelle un professionnel choisi par le bénéficiaire a procédé à l'inspection des travaux. Il faut donc conclure que ce dernier a agi dans les délais. L'administrateur devra rendre une décision quant aux points rejetés.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES COURS MONTROUGEAU (905-925), bénéficiaire, et CONSTRUCTION BERNARD & LAPOINTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 33, et 54
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En mars 2006, l'entrepreneur a fait parvenir une lettre au bénéficiaire, celui-ci n'ayant pas procédé à la réception des parties communes de l'immeuble. Un avis de fin des travaux portant la date du 1er septembre 2001 était annexé à cette lettre. Le bénéficiaire a procédé à une inspection et il a adressé une liste de réclamations à l'administrateur en juillet 2006. Tous les travaux relatifs aux parties communes étaient terminées à la fin de 2001 et toutes les unités de logement étaient occupées à cette date. La date de la fin des travaux peut donc être fixée au mois d'octobre ou de novembre de l'année 2001. Quant à la date de réception des parties communes, bien qu'il n'y ait pas eu d'inspection de celles-ci à l'époque, il faut tout de même tenir compte du fait que le syndicat a présenté des réclamations à l'entrepreneur, dont certaines ont été traitées. La réclamation de juillet 2006 a été déposée à l'extérieur des délais applicables et la demande d'arbitrage pour les points 2 et 6 doit être rejetée. Par ailleurs, les malfaçons dont il est question ont été dénoncées plus de quatre ans et demi et trois ans et demi, respectivement, après leur découverte. En matière de malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année suivante, la dénonciation doit se faire dans un délai raisonnable qui ne peut excéder six mois. Les frais d'expert réclamés par le bénéficiaire sont accordés en partie, car une portion de son travail a servi au règlement partiel du dossier. La tranche des frais liés à la préparation et à la présence de l'expert devant le tribunal n'est toutefois pas accordée, tous les arguments du bénéficiaire ayant été rejetés. L'administrateur supportera les frais d'arbitrage, vu l'entente de règlement partiel intervenue entre les parties.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 840 CHEMIN DU BORD-DE-L'EAU, bénéficiaire demandeur, et LE GROUPE ÉCOTHERME ENTREPRENEUR GÉNÉRAL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 19, 27, 35, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire demande l'arbitrage quant à divers défauts que présentent les parties communes d'un immeuble dans lequel les copropriétaires ont commencé à habiter en juin 2005. À ce stade, il n'est question que de la détermination de la date de la réception des parties communes et de celle de la fin des travaux visant ces dernières. Afin de pouvoir faire réception des parties communes d'un immeuble, deux conditions doivent être remplies. D'une part, un expert en bâtiments choisi par le syndicat des copropriétaires doit déclarer la date de fin des travaux des parties communes, ce qui a été fait le 19 juin 2007. D'autre part, cette déclaration doit faire suite à la réception d'un avis de fin des travaux envoyé par l'entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat des copropriétaires. Cette deuxième exigence n'a pas été respectée, à cause d'une omission négligente de l'entrepreneur. Par ailleurs, l'administrateur, qui avait une copie de cet avis, n'en a pas révélé l'existence au bénéficiaire. La date retenue pour la réception des parties communes est le 19 juin 2007, car le fait de retenir une autre date serait injuste pour le bénéficiaire. Quant à la date de la fin des travaux des parties communes, celle à laquelle des travaux de peinture de la cage d'escalier intérieure ont été terminés -- soit le 1er octobre 2005 -- est retenue: à compter de ce moment, tous les travaux qui avaient été convenus avec le bénéficiaire relativement aux parties communes avaient été exécutés et le bâtiment était en état de servir à l'usage auquel on le destinait. La date du 28 août 2006, suggérée par le bénéficiaire, est écartée, étant donné que les travaux qui ont été effectués à ce moment l'ont été à l'initiative de l'entrepreneur et sans qu'aucune plainte ait été faite par le bénéficiaire. Par ailleurs, comme énoncé précédemment, l'immeuble était déjà en état de servir au 1er octobre 2005.
SYNDICAT 241 RUE DESLIÈRES, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ EN COMMANDITE CLAIREVUE (9136-7243 CANADA INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 25, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Mark de Zoysa, président du bénéficiaire, a acheté une unité dans l'immeuble en septembre 2006. Au mois de mai 2007, il a adressé une réclamation à l'entrepreneur, alléguant que le béton qui avait été coulé pendant la construction ne l'avait pas été de façon égale et correcte et que, par conséquent, ses planchers présentaient une inclinaison à certains endroits. Un inspecteur de l'administrateur a constaté que la situation dénoncée n'était pas perceptible à l'oeil nu et que les différents écarts de dénivellation observés étaient acceptables. Il n'a toutefois pas été en mesure de vérifier le béton coulé au plancher, qui est un élément des parties communes. Il est nécessaire de se pencher, en premier lieu, sur l'identité du demandeur. En effet, la demande d'arbitrage a été faite par De Zoysa au nom du bénéficiaire, mais tous les faits démontrent que les réclamations précédentes ont été faites par et pour le copropriétaire De Zoysa. Celui-ci a confondu son rôle à titre personnel avec celui de président du bénéficiaire, tout comme il a confondu les parties communes et privatives. Ainsi, sa réclamation a manifestement été formulée à l'égard de sa partie privative et, comme il était insatisfait de la décision de l'administrateur, c'est lui qui aurait dû faire la demande d'arbitrage et non le syndicat des copropriétaires, bénéficiaire en l'instance. À ce seul titre, sa demande est irrégulière et doit échouer. Par ailleurs, le délai qu'a mis le bénéficiaire pour dénoncer la situation excède largement celui de six mois imposé par l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Quant aux problèmes allégués par le bénéficiaire, celui-ci n'en a pas fait la preuve, les dénivellations étant imperceptibles à l'oeil nu et les meubles ne semblant pas penchés. Eu égard à la dalle de béton, puisqu'il s'agit d'une partie commune du bâtiment, une réclamation ou une demande d'arbitrage à son égard aurait dû provenir du syndicat. Le bénéficiaire n'ayant obtenu gain de cause sur aucun point, les frais de l'arbitrage sont partagés.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 25 ET 27 MARICOURT, bénéficiaire demandeur, et HABITATIONS RAYMOND & ASSOCIÉS INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 19, 27, 35, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est le syndicat de copropriété de la première de deux phases d'un projet immobilier dans lequel la majorité des copropriétaires ont emménagé en 2005. L'entrepreneur a affirmé que les phases étaient liées et qu'elles devaient toutes deux être terminées afin qu'il puisse transmettre au bénéficiaire un avis de fin de travaux couvrant l'ensemble du projet et que la réception des parties communes puisse se faire. Toutefois, l'entrepreneur n'a jamais transmis d'avis de fin des travaux à quiconque. Le bénéficiaire a fait des réclamations auprès de l'administrateur en juin et en septembre 2007, mais celui-ci les a rejetées. L'administrateur a considéré que les deux phases étaient distinctes sur le plan légal et il a conclu qu'il y avait eu réception des parties communes de la phase I en juillet 2005. En réalité, il n'y a pas eu de réception des parties communes et on ne peut pas reprocher ce défaut au bénéficiaire. Celui-ci n'a pas manqué de diligence. L'absence de réception est plutôt attribuable à l'entrepreneur, qui n'a pas transmis l'avis de fin des travaux comme il devait le faire. Le bénéficiaire n'a pas à faire les frais des actions de l'entrepreneur. La date de réception qu'il a suggérée pour la réception des parties communes, soit le 27 février 2007, est retenue.
LE SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES JARDINS ST-HIPPOLYTE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et 9129-2516 QUÉBEC INC. LES JARDINS SAINT-HIPPOLYTE, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 33, et 35
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a reçu les parties communes du bâtiment le ou vers le 10 septembre 2003 et a fait une première réclamation écrite à l'administrateur le 5 décembre 2007. L'administrateur n'a considéré aucun des six points soulevés par le bénéficiaire dans le contexte du contrat de garantie. Parmi ces points se trouve une dénonciation de fendillement, de craquement et, dans certains cas, d'absence de calfeutrant autour des fenêtres. En toute probabilité, le bénéficiaire a dû faire face à des réparations rendues nécessaires par le comportement normal des matériaux ou une dégradation résultant de l'usure normale de la chose, deux éléments qui sont exclus de la garantie en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par ailleurs, indépendamment de la qualification donnée, la preuve révèle que la situation était connue du bénéficiaire dès le 20 octobre 2004. La première réclamation écrite, reçue par l'administrateur en décembre 2007, a donc été faite bien à l'extérieur d'un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six mois. Par ailleurs, le bénéficiaire n'ayant obtenu gain de cause quant à aucun des points soulevés, les coûts seront partagés entre lui et l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 7000 CHEMIN CHAMBLY, bénéficiaire, et LANDRY & PÉPIN CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 20, 27, 29, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 10 juillet 2006, l'entrepreneur, sous la signature de Mathieu, a signé le formulaire «Étape 5A, Avis de fin des travaux des parties communes». Le même jour, Mathieu, au nom du syndicat des copropriétaires, a signé le formulaire «Étape 5B», déclarant avoir reçu l'avis de fin des travaux des parties communes et une copie de la déclaration de réception des parties communes du bâtiment. Au cours de l'été 2007, un sous-entrepreneur a décidé de se faire justice à cause de problèmes financiers de l'entrepreneur en retirant une pièce essentielle au fonctionnement de l'ascenseur de l'immeuble. Le 17 octobre suivant, le bénéficiaire a dénoncé cette situation et, le 5 mars 2008, il a déposé une réclamation auprès de l'administrateur liée notamment à ce problème. Ce dernier a rejeté la réclamation quant à l'ascenseur en invoquant le fait qu'il ne pouvait cautionner un geste illégal. Selon lui, la réception des travaux des parties communes avait eu lieu le 10 juillet 2006, avant que ne soit retirée la pièce essentielle au fonctionnement de l'ascenseur. L'entrepreneur aurait donc livré un ascenseur fonctionnel. Or, il appert que Mathieu a signé la déclaration de réception du bâtiment à la fois à titre d'entrepreneur et à titre de représentant du syndicat des copropriétaires. Tel que le rappelle la décision Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Melatti inc. (O.A.G.B.R.N., 2006-06-07), SOQUIJ AZ-50391085, l'entrepreneur ne peut pas signer le formulaire de l'étape 5B en sa qualité d'entrepreneur et en tant que représentant du syndicat de copropriété. Ainsi, la procédure suivie pour établir la réception des travaux des parties communes le 10 juillet 2006 n'était pas conforme à l'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et aucun autre document ne prouve une telle réception conforme avant l'arrêt de l'ascenseur, au cours de l'été 2007. Force est de conclure que l'entrepreneur n'a pas livré un ascenseur fonctionnel au syndicat des copropriétaires, et il devra donc réaliser les travaux nécessaires pour régler le problème dénoncé.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE VIGNOBLE DU 4370 DU CATAMARAN, LAVAL, bénéficiaire, et LE GROUPE CAMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 33, 35, et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a dénoncé des vices de construction dans les parties communes de l'immeuble. À la suite du rejet de la réclamation en raison du délai de dénonciation, les parties se sont entendues pour constater le règlement du différend par le biais d'une sentence arbitrale. L'entrepreneur s'est engagé à apporter les travaux correctifs convenus au plus tard le 28 septembre 2008. Notamment, une moquette et des carreaux de céramique seront remplacés tandis que des portes et le balcon seront réparés, le tout, sans admission de responsabilité et sans reconduction de garantie sur les travaux correctifs. Conformément à l'entente, les frais d'arbitrage seront entièrement à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE PATRIMOINE», représenté par MICHEL GAUTHIER, bénéficiaire, et HABITATIONS LANDRY & PÉPIN, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a fait une série de réclamations relatives aux parties communes de son immeuble. Parmi les problèmes soulevés, il était notamment question de fissures observées au crépi de trois fenêtres de l'immeuble. L'une des fenêtres comportait une fissure importante, apparemment récente. L'administrateur a conclu que cette fissure devait être corrigée puisqu'elle n'était pas due au comportement normal des matériaux. Cette conclusion est maintenue. Quant aux deux autres fenêtres, l'administrateur a eu raison de décider que les fissures observées étaient des fissures capillaires résultant du comportement normal des matériaux et que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne couvrait donc pas les réparations à apporter pour corriger la situation. L'entrepreneur devra prendre les mesures nécessaires pour résoudre le problème que pose la fissure la plus importante, et ce, dans un délai raisonnable dont il devra convenir avec le bénéficiaire.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 7180 À 7186, 15e AVENUE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et HABITATIONS CHARLUKANNA INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, 37, et 38
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage. Rejetée.
La construction de l'immeuble s'est terminée à la fin de décembre 2000. Le syndicat des copropriétaires a fait parvenir des réclamations écrites les 16 août 2006 et 15 février 2007. L'administrateur a visité les lieux et à produit un rapport d'inspection le 17 avril suivant. Le syndicat a contesté les conclusions de celui-ci devant l'arbitre. Le procureur de l'administrateur du plan s'est opposé à la demande d'arbitrage, prétendant que le plan de garantie est inapplicable parce que la garantie est de cinq ans à partir de la fin des travaux. Il fait référence à une lettre envoyée le 27 mars 2006 par le conciliateur principal de l'administrateur, qui mentionnait rétroactivement que la date de fin des travaux était le 1er janvier 2001. Le recours du syndicat n'est pas prescrit et le dossier est renvoyé à l'arbitrage pour audience au fond. La lettre établissant rétroactivement et arbitrairement la date de fin des travaux n'est pas valide. En effet, il faut se référer au règlement, où la définition de «réception des parties communes» n'a pas changé. Celui-ci fait référence à la date de réception des travaux après l'envoi de l'avis de fin des travaux par l'entrepreneur. L'entrepreneur n'a jamais envoyé un tel avis. Les occupants n'ont pris possession de l'immeuble qu'en juin 2000 et le syndicat ne l'a fait inspecter que le 29 mai 2007. Le rapport d'inspection date du 4 juin suivant. Aucun avis de réception des travaux n'a été donné par le syndicat. Le nouveau règlement du mois d'août 2006, qui crée une réception présumée six mois après la fin des travaux, n'est pas rétroactif. L'avis de fin des travaux ayant été expédié avec la lettre du 27 mars 2006, c'est à ce moment que débute le délai de prescription de trois ans en vertu du Code civil du Québec. Comme l'ancien règlement ne prévoyait pas de délai pour la réception du bâtiment après la fin des travaux, la réception des parties communes a eu lieu le 4 juin 2007. La prescription n'est pas acquise. La date exacte où commence la période de garantie sera déterminée par l'arbitre chargé du fond de l'arbitrage.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficiaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 25, 27, et 37
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
Aucune disposition du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne renvoie au cas où l'inexécution de l'entrepreneur a lieu après la livraison d'une partie privative et avant celle des parties communes, comme c'est le cas en l'espèce. Qui plus est, c'est le syndicat qui est le bénéficiaire assuré en ce qui concerne les parties communes. Or, dans le cas présent, c'est l'entrepreneur qui agissait alors à titre d'administrateur, le syndicat n'ayant pas encore acquis son indépendance. En vertu de l'article 116 du règlement, l'arbitre peut faire appel à l'équité lorsque les circonstances le commandent et notamment lorsque l'application stricte des dispositions législatives ne permet pas de remédier à une situation ou qu'elle risque d'entraîner une injustice contraire à son esprit et à l'objectif de protection des droits des parties. Par conséquent, l'arbitre était fondé à faire appel aux règles de l'équité et il n'a pas commis d'erreur révisable. La norme de contrôle de la décision manifestement déraisonnable s'applique. L'article 120 du règlement édicte que la décision arbitrale est finale et sans appel. De plus, l'objet du règlement, le caractère spécialisé de la garantie et le mécanisme de règlement des différends, qui est bien défini, militent en faveur de l'application de cette norme. L'arbitre a une certaine expérience dans l'application du plan de garantie et une formation professionnelle pertinente. En faisant appel aux règles de l'équité, il peut suppléer au silence du règlement ou l'interpréter en faveur d'une partie. En l'espèce, les motifs de l'arbitre pour accorder un remboursement d'acomptes en vertu de l'article 26 paragraphe 1 s'expliquent sur le plan juridique. De plus, sa décision de retenir la limite de 100 000 $ prévue au paragraphe 4 de l'article 30 n'est pas manifestement déraisonnable, compte tenu des circonstances. La requête en révision judiciaire est rejetée.
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., demanderesse, c. CLAUDE DUPUIS, es-qualité d'arbitre, défendeur, et RAYMOND CHABOT INC. , es-qualité de syndic à la faillite de LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC., LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CARRÉ DES COQS (6275) NORMAND PARSONS, MARIE-FRANCE MICHAUD, SERGE OUELLET, LISE GRAVEL, LISE MORIER, JEAN-PAUL RODRIGUE, JACQUES CHARLIER, DENISE DOMBRET, ÉRIC VOSS et CLAUDIA DIAS, mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 5, 6, 18, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 106, 112, 116, 120, et 128
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires sont un syndicat de copropriétaires. L'une des questions au coeur du litige et sur laquelle reposent les décisions de l'administrateur contestées par les bénéficiaires concerne la date de fin des travaux et la date de réception des parties communes du bâtiment. Il a été convenu que l'arbitre ne se prononcerait que sur ces questions, laissant ensuite à l'administrateur la possibilité de modifier ses décisions. En application des conditions de l'article 25.1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, la réception présumée des parties communes est fixée au 8 septembre 2006. En juin 2005, le conseil d'administration du syndicat était formé et composé uniquement de copropriétaires et avait acquis son indépendance. Par ailleurs, l'avis de fin des travaux n'a été communiqué aux bénéficiaires que le 8 mars 2006. À cette date, les travaux étaient effectivement terminés, malgré quelques parachèvements requis et certaines malfaçons constatées par les bénéficiaires. Quant à la date de fin des travaux, elle est fixée au 14 juin 2005 puisque les parties privatives ont été notariées à la fin du mois de mai et que le syndicat a acquis son indépendance le 14 juin. Au surplus, selon les bénéficiaires, le bâtiment était relativement en bon état à cette date. L'administrateur devra rendre de nouvelles décisions en tenant compte de ces dates.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 2860, RUE MONTCALM, VAUDREUIL-DORION, bénéficiaires, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 25, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le syndicat de copropriétaires bénéficiaire demande l'arbitrage à l'égard de deux panneaux endommagés du côté extérieur de la porte de garage d'une unité et d'une infiltration d'eau sur le plancher des garages due au soulèvement de l'asphalte en période de gel. Quant au premier point en litige, le règlement prévoit que les malfaçons apparentes doivent être dénoncées par écrit dès la réception des parties communes. Le propriétaire de l'unité prétend l'avoir dénoncée lors de la prise de possession; cependant, il n'a pas en main le document qu'il aurait remis à l'entrepreneur. De plus, ce dommage ne résulte pas d'un défaut de fabrication ou d'installation de la porte mais bien d'un coup accidentel. L'absence de serrure avec clé à l'extérieur et de serrures intérieures n'a été invoquée qu'au moment du présent arbitrage. L'arbitre ne peut réviser que les décisions de l'administrateur; il n'est donc pas possible d'intervenir. Quant aux infiltrations d'eau dans les planchers des garages, il a été démontré que les pentes du terrain entraînent les eaux de surface vers les portes de garage et sous l'asphalte près du seuil des portes, augmentant les forces de soulèvement lors des périodes de gel. Le système de drainage des eaux de surface du terrain est exclu de la garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs), de sorte que cette demande du bénéficiaire doit aussi être rejetée. Celui-ci devra payer des frais d'arbitrage de 86 $, soit ceux qu'il aurait supportés pour l'inscription d'une réclamation à la Division des petites créances, et le solde sera à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 7435 LAUTREC INC., bénéficiaire, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ayant admis ne pas avoir donné au syndicat bénéficiaire l'avis de fin des travaux des parties communes, il y a lieu de fixer la réception de celles-ci au 19 mars 2007, date à laquelle ce dernier a informé le syndicat bénéficiaire, au cours de l'audience, que les travaux étaient terminés. La réclamation du bénéficiaire Vallée concernant le système de déshumidification installé par l'entrepreneur, qui n'aurait pas la capacité d'éliminer l'excès d'humidité dans son logement et qui serait à l'origine des moisissures sur les rebords des fenêtres, est rejetée. Ce dernier n'a pas fait la preuve que le système d'échangeur d'air n'est pas conforme au Code national du bâtiment 1995 ni que l'utilisation simultanée des deux composantes du système ne parvient pas à éliminer l'excès d'humidité. L'entrepreneur devra néanmoins remplacer le système de contrôle défectueux de l'humidostat. Les dommages au mur et au plancher de la garde-robe du bénéficiaire Vallée sont causés par l'égouttement du tuyau de débordement («overflow») du réservoir d'eau chaude et l'absence d'un récipient pour recueillir de tels déversements normaux. La découverte tardive du dommage par le bénéficiaire est compréhensible en l'espèce et fait en sorte que la dénonciation paraît avoir été formulée dans le délai prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur devra donc réparer les dommages subis et fournir au bénéficiaire un récipient. Bien que le mortier à la jonction du mur de façade et du mur latéral droit soit fissuré verticalement, que l'application par l'entrepreneur du scellant au bas de la fenêtre extérieure de la salle à manger ne soit pas très esthétique et qu'il y ait des fissures dans le crépi, le syndicat bénéficiaire n'a pas fait la preuve que ces situations n'étaient pas le résultat du comportement normal des matériaux. Ces parties de la réclamation sont donc rejetées. Comme le seuil des fenêtres du côté droit de l'immeuble est au niveau du sol, contrairement aux dispositions du Code national du bâtiment 1995, l'entrepreneur devra corriger la situation de façon à le placer à 200 millimètres au-dessus du sol, en plus d'installer des margelles conformes au règlement municipal. L'administrateur devra par ailleurs procéder à une inspection de la porte d'entrée principale et rendre une décision quant à la défectuosité dénoncée.
FRANCIS VALLÉE et un autre, bénéficiaires, et HABITATION VALLY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25 et 27
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant considéré que la date de réception du bâtiment avait eu lieu le 18 septembre 2003, lors de la première assemblée des copropriétaires. Il considère que la réception des parties communes n'a pas encore eu lieu. La réception des parties communes a eu lieu le 8 avril 2004, puisque c'est à cette date qu'un premier document fait état d'un conseil d'administration du syndicat entièrement indépendant de l'entrepreneur.
SYNDICAT LES VILLAS SUR LE PARC REMBRANDT, bénéficiaire, et LES VILLAS SUR LE PARC REMBRANDT, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le tribunal n'a pas compétence quant aux réclamations du bénéficiaire relatives à la fenêtre du salon et aux problèmes d'humidité de l'appartement 5125 puisque l'administrateur a rendu une décision favorable à ce dernier en ordonnant à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs. Si le bénéficiaire est insatisfait des travaux qui ont été faits, il doit s'adresser à l'administrateur et non au tribunal d'arbitrage. L'absence d'unité de chauffage électrique dans l'appartement 5131 touche une partie privative de l'immeuble et, comme le tribunal n'a compétence que pour les réclamations concernant les parties communes, la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois refaire le crépi du mur entre les appartements 5125 et 5127 puisque l'ouvrage n'est pas conforme aux règles de l'art vu l'emplacement du mur. Les réclamations du bénéficiaire visant les fissures aux murs de soutènement et à la dalle de béton de l'entrée du sous-sol desservant les appartements 5125 et 5127 ainsi que le dégagement entre le sol et le bardage de vinyle au mur latéral droit sont rejetées puisque cette situation, causée par le terrassement, est exclue du plan de garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Il est également pris acte des ententes intervenues entre les parties concernant la date de réception du bâtiment, le calfeutrage sur les clés de voûte et le revêtement métallique du poteau de galerie. Quant au gel du tuyau de la cuisine de l'appartement 5125, il n'y a aucune preuve que la construction n'est pas conforme aux normes. La réclamation du bénéficiaire pour que les tuyaux d'égout de l'appartement 5125 soient placés de façon différente est rejetée, car la présence d'une trappe d'accès n'est pas obligatoire.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 5125 À 5131 DES ORMES, représenté par M. MICHEL SIMARD, bénéficiaire, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION L. MAX. ENR.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29 et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant établi que la date de la réception des parties communes de sa copropriété a eu lieu le 1er juin 2001. La jurisprudence reconnaît qu'un entrepreneur ne peut pas mandater un professionnel au sens de l'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs en sa qualité de représentant du syndicat de copropriété. Ainsi, le document signé le 1er juin 2001 par l'entrepreneur dans lequel il reconnaissait la fin des travaux et la réception des parties communes du bâtiment n'est pas conforme au règlement. Toutefois, le syndicat bénéficiaire aurait dû, dans les six mois entourant sa formation -- soit au plus tard le 15 novembre 2003 --, être suffisamment informé pour rédiger une attestation de réception des parties communes et savoir qu'il devait procéder à la réception des parties communes. La date de réception des travaux est donc établie au 15 novembre 2003 et la date de fin des travaux, au 1er octobre 2002.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ MRLH, bénéficiaire demandeur, et LES CONSTRUCTIONS G. MÉLATTI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 27, 37, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lui ayant ordonné d'installer des poignées ou un système de retenue à l'ensemble des portes vitrées donnant sur la terrasse et d'apporter les correctifs nécessaires afin de drainer l'eau stagnante sur la toiture. Comme l'installation de poignées ou de systèmes de retenue n'est pas une question de parachèvement d'une partie commune essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles, la réclamation de l'entrepreneur sur ce point est accueillie. Toutefois, il n'a pas gain de cause quant à sa deuxième réclamation puisque l'écoulement de l'eau de la toiture ne se fait pas dans un délai normal. Il devra donc effectuer les travaux afin de corriger la situation.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE NOUVEL EUROPA, bénéficiaire et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES PROJETS EUROPA INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Insatisfait de certaines interventions de l'entrepreneur relativement à différents problèmes qui, selon lui, étaient couverts par la garantie, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation à l'administrateur. Celui-ci a notamment décidé que l'entrepreneur devrait remédier à l'absence de poignées ou de système de retenue sur l'ensemble des portes vitrées donnant sur des terrasses, situation qu'il jugeait non sécuritaire. Il a également conclu que le drain installé sur la toiture de l'immeuble était mal situé et que cela était la cause d'un drainage inefficace du toit, qui aurait pour effet de réduire considérablement sa longévité. L'entrepreneur demande l'arbitrage de la décision de l'administrateur sur ces deux points. Eu égard à l'absence de poignées ou de système de retenue, le bénéficiaire semble vouloir l'installation d'un système qui permettrait de refermer de l'extérieur les portes donnant sur les terrasses. Or, l'installation d'un tel système ne permettrait pas d'ouvrir la porte de l'extérieur si elle était fermée par quelqu'un à l'intérieur, les mécanismes étant indépendants l'un de l'autre. Ainsi, malgré un certain côté pratique, cet élément ne peut pas être qualifié d'essentiel. L'entrepreneur n'aura donc pas à fournir ou à installer des poignées ou un système de retenue. Quant au problème touchant le plafond, la preuve démontre que l'eau sur la toiture y reste pour un délai plus long que ce qui serait qualifié de normal, de telle sorte que l'on ne prévient pas le vieillissement prématuré de la toiture. Ce problème est important et l'entrepreneur devra apporter les correctifs appropriés.
LES PROJETS EUROPA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LE SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE NOUVEL EUROPA, bénéficiaire
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble où la fin des travaux aux parties communes aurait eu lieu le 26 août 2003. À cette date, les parties n'ont toutefois pas procédé à une inspection, de telle sorte qu'une déclaration de réception des parties communes n'a jamais été signée. En mai 2005, l'administrateur a reçu une réclamation de la part du bénéficiaire. Il en a informé l'entrepreneur, lui précisant qu'il lui manquait certaines informations au dossier, soit l'«avis de fin des travaux» et la «liste préétablie d'éléments à vérifier et réception des parties communes». Une déclaration de réception a été signée le 17 août suivant. L'entrepreneur s'oppose à la décision de l'administrateur de retenir cette date à titre de date de réception des parties communes. Il prétend que cette décision aura pour effet de prolonger la durée de la garantie alors que tous ont reconnu que les travaux reliés à ces parties étaient terminés le 26 août 2003. La décision de l'administrateur sera maintenue. La réception des parties communes est l'acte par lequel un professionnel du bâtiment qui a été choisi par le syndicat des copropriétaires déclare la date de la fin des travaux, laquelle n'a eu lieu qu'en 2005.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS DU 3288 AU 3296 BOULEVARD RENÉ-LAËNNEC, bénéficiaire, et LES HABITATIONS POISSANT INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le désajustement de la porte vitrée intérieure résulte de la faute d'un tiers et ne peut être imputé à l'entrepreneur. En effet, des livreurs de meubles ont installé une pièce de deux dollars afin de maintenir la porte d'entrée ouverte lors de la livraison. Le coupe-froid au bas de la porte d'entrée extérieure doit être remplacé régulièrement. Il s'agit d'un problème d'entretien qui ne concerne pas l'entrepreneur. Les dommages à la surface de béton du balcon ont été causés par l'utilisation d'un produit de déglaçage contenant du sel et peut-être même du sel pur. L'entrepreneur ne peut être tenu responsable à cet égard. Quant à la rampe d'accès arrière, le copropriétaire qui l'a fait installer a suivi les recommandations de l'entrepreneur et a utilisé le produit de déglaçage conseillé, qui ne contenait pas de sel. La mauvaise qualité du béton à cet endroit ou encore une mauvaise application ont causé sa détérioration; l'entrepreneur devra reprendre ses travaux en suivant les règles de l'art. Les escaliers de secours ainsi que les garde-corps ont été attaqués de manière importante par la corrosion. L'entrepreneur avait une obligation de résultat à cet égard et il devait suivre les règles de l'art. Les indices présents lors de la réception de l'ouvrage ne permettaient pas à un acheteur prudent et diligent de se rendre compte de ce vice caché. Des travaux correctifs devront être effectués afin de fournir un produit de niveau acceptable, pour une durée raisonnable.
9095-9032 QUÉBEC INC. (EXCELLENCE CONSTRUCTION), entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS 2501-2515, BOUL. MAISONNEUVE EST, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande d'arbitrage du bénéficiaire, datée du 2 mai 2005, est recevable puisque la réception du bâtiment a eu lieu le 29 septembre 2004, lors de la livraison de l'immeuble: la demande a donc été présentée dans les délais prescrits. La réclamation du bénéficiaire quant à la porte de l'unité résidentielle est rejetée, car il s'agit d'une partie privative appartenant aux parties communes à usage restreint. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties concernant la correction de la moulure du cadre de porte. L'entrepreneur devra par ailleurs enlever la céramique installée dans l'espace laveuse-sécheuse et la remplacer par celle commandée par le bénéficiaire: il s'agit d'une obligation contractuelle qu'il n'a pas respectée. Comme l'inégalité des carreaux de céramique du plancher de la cuisine et la couleur ainsi que la largeur du coulis dont se plaint le bénéficiaire ne sont que des défauts qui ne nuisent pas à l'esthétisme de l'installation, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'appareil d'intercommunication de l'immeuble étant défectueux, l'entrepreneur devra procéder à son remplacement.
RICHARD VINCENT, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS SYDOBERT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 3, 4, 5, 8, 18, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant à l'installation de moustiquaires sur les soffites doit être rejetée puisque l'infiltration de guêpes est due à l'absence de calfeutrage dans les interstices entre les soffites et le parement extérieur, situation qui a été corrigée par l'entrepreneur. Comme la corrosion des linteaux des ouvertures extérieures résulte du comportement normal des matériaux, cette situation est exclue du plan de garantie. L'écoulement de l'eau sur la toiture ne semblant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Même si l'entrepreneur s'était engagé à fournir un grillage de protection devant la grille d'entrée, il ne s'agit pas d'une malfaçon non apparente ni de parachèvement des travaux essentiels à l'utilisation des unités résidentielles, et cette réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réinstaller une fermeture à serrure pour la trappe d'accès menant à l'entretoit. La réclamation relative à l'isolation de l'entretoit est rejetée étant donné que le bénéficiaire n'a pas apporté de preuve de malfaçon. Il en est de même pour la construction d'une plate-forme d'accès à l'équipement mécanique de l'entretoit, du calfeutrage du solin à la jonction du mur de brique en façade, de la conduite d'eau des gicleurs et des lignes délimitant les stationnements du garage intérieur. De même, l'absence de déflecteurs au bas des gouttières n'est pas une situation couverte par le plan de garantie puisqu'il ne s'agit pas de parachèvement d'une partie commune strictement essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles. La réclamation à l'égard de la sortie d'air extérieure est également rejetée: les sortie et entrée d'air ont effectivement été installées de manière conforme au Code national du bâtiment 1995. La dénivellation du plancher du corridor du deuxième étage n'étant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Vu l'absence de preuve d'un manquement aux règles de l'art, la demande du bénéficiaire quant à l'insonorisation des plafonds de l'unité 201 est rejetée. Il en est de même pour l'appareil de climatisation à l'unité 104, car cet appareil a été ajouté par l'acheteur, situation non couverte par le plan de garantie (art. 2.5(e)). Il n'y a aucune preuve permettant de conclure que le tapis devant les portes de l'ascenseur aurait été taché lors de l'exécution des travaux, et la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La réclamation concernant le mur de stucco brisé est également rejetée. Comme le revêtement d'asphalte, l'allée extérieure en gravier, le mur de soutènement extérieur et l'allée menant au garage sont des ouvrages exclus de l'application du plan de garantie, la décision de l'administrateur quant à ces réclamations est maintenue. Le bénéficiaire n'ayant pas prouvé en quoi le nettoyage général du bâtiment, les escaliers d'urgence sales, le plancher de l'ascenseur taché, les portes de l'ascenseur égratignées et la qualité de la finition des marches du balcon avant constitueraient une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'entrepreneur n'aura pas non plus à corriger la dalle de béton du garage, l'absence de plaque indicatrice sur les portes donnant accès aux salles mécaniques, les plaques de protection à installer sur les murs, la plaque de butée à installer sur la porte arrière, et la salle de téléphone et le local électrique à peindre, le plafond non fini dans le corridor d'ascenseur du sous-sol ni l'absence de réflecteurs sur les luminaires fluorescents puisqu'il s'agit de questions de parachèvement de travaux non couverts par le plan de garantie. La demande du bénéficiaire de fournir les plans et devis du bâtiment ainsi que la liste de sous-traitants et les garanties et livrets d'utilisation des appareils doit être rejetée: rien ne permet de rendre une telle ordonnance en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur devra toutefois rendre une décision sur les boiseries de finition des portes d'accès aux condominiums, le coupe-froid à installer à la porte de service, le grillage sur le puisard devant la porte de garage, les retouches de peintures aux murs et aux plafonds, le contour du ventilateur à calfeutrer dans le local électrique et les fissures sur la moulure de finition dans le corridor, car c'est à tort qu'il a cru que le bénéficiaire avait renoncé à ces points. La réclamation relative aux problèmes acoustiques est également rejetée, les tests sonores effectués ayant révélé que l'immeuble répondait aux normes du Code national du bâtiment 1995.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 7565 CHEMIN WESTOVER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 13 octobre 2004, après avoir entrepris la construction d'un édifice résidentiel, l'entrepreneur a fait cession de ses biens. À cette date, 5 des 12 unités détenaient des titres, et un contrat préliminaire pour 7 d'entre elles avait été signé avec l'entrepreneur. À la suite de leur réclamation, l'administrateur a remboursé les acomptes aux sept bénéficiaires qui détenaient un contrat préliminaire. Les cinq autres bénéficiaires ont présenté à l'administrateur une réclamation relativement au parachèvement des parties communes. Ce dernier a rejeté leur réclamation au motif que le parachèvement des travaux n'est pas couvert par le plan de garantie en vertu des articles 26 et 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En toute équité, et selon les termes de l'article 26 paragraphe 1 a) du règlement, l'administrateur se devait de rembourser les acomptes versés par les 12 bénéficiaires. Il devra donc verser dans les 45 jours une somme de 37 500 $ à chacun des 5 bénéficiaires en guise de remboursement d'acompte.
JACQUES CHARLIER, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 25, 26, 27, 29, 30, 33, 34, 37, et 116
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2007-10-26), 505-17-002506-055, 2007 QCCS 4701, SOQUIJ AZ-50455428, J.E. 2007-2138
Requête en récusation. Rejetée.
Le bénéficiaire demande la récusation de l'arbitre aux motifs que ce dernier a rendu deux décisions dans un dossier mettant en cause l'entrepreneur dans le présent dossier et qu'il a déjà rendu une décision sur des faits presque identiques: il y aurait ainsi une crainte raisonnable de partialité, car on sait déjà quelle sera sa décision (art. 23 de la Charte des droits et libertés de la personne). La décision du soussigné dans la première cause concernait une demande de remboursement d'acompte auprès de l'administrateur à la suite de l'achat par le bénéficiaire d'une unité privative auprès de l'entrepreneur. Or, le présent dossier concerne le parachèvement des travaux des parties communes. Il n'y a donc pas de circonstances similaires entre les dossiers, contrairement à ce que soutient le bénéficiaire. La deuxième décision concernait une demande de parachèvement des travaux des parties communes comme dans la présente instance, mais la décision indiquait clairement qu'il s'agissait d'un cas d'espèce, non généralisé. Bien que le bénéficiaire puisse avoir peur de perdre sa cause, cela ne constitue pas une crainte raisonnable de partialité de la part du décideur ni un motif de récusation. Comme aucune preuve ne démontre que l'arbitre connaît les faits relatifs à la présente cause ou qu'il se soit déjà forgé une opinion sur le dossier, la requête doit être rejetée.
JACQUES CHARLIER, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37, 107, 116, et 127
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant refusé de considérer trois points de sa réclamation au motif qu'il s'agissait de différends relatifs au parachèvement de travaux relatifs aux parties communes, situation non couverte par le plan de garantie. En l'absence d'entente entre le bénéficiaire et l'administrateur sur le parachèvement des travaux des parties communes à la suite du manquement de l'entrepreneur avant la réception de ces parties, la garantie ne peut s'appliquer. En effet, comme un professionnel du bâtiment a déclaré la fin des travaux relatifs aux parties communes le 16 novembre 2004, le bénéficiaire ne peut ultérieurement réclamer leur parachèvement. Le bénéficiaire devra supporter 50 $ des frais d'arbitrage, et l'administrateur, le solde.
MARTIN ST-DENIS, ès qualités de représentant du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 292 MONCHAMP À SAINT-CONSTANT, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 29, et 37
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Les travaux de construction de l'immeuble se sont terminés en avril 2001. L'entrepreneur n'a pas envoyé d'avis de fin des travaux aux copropriétaires, dont certains occupaient déjà leur unité, et il ne les a pas invités à participer à l'inspection de l'immeuble. Le 12 avril, un représentant de l'entrepreneur et un architecte ont inspecté l'immeuble, ont établi la liste des éléments à vérifier et ont procédé à la réception des parties communes du bâtiment. Le 18 juin 2004, le syndicat de copropriété a effectué la même démarche. L'arbitre reconnaît que la date de fin des travaux est le 12 avril 2001. Toutefois, la date retenue pour la réception des parties communes est le 18 juin 2004. Dans le contexte des démarches du 12 avril 2001, les copropriétaires n'avaient pas reçu l'avis de fin des travaux, la réception des parties communes a été faite par un professionnel engagé par l'entrepreneur alors qu'elle aurait dû être faite par le syndicat des copropriétaires et, finalement, ils n'y avaient pas été invités et n'y avaient pas participé. Les exigences énoncées au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'ont pas été respectées à cette date, mais les démarches du syndicat de copropriété du 18 juin 2004 étaient conformes.
RICHARD MARLEAU, bénéficiaire demandeur, et LES CONSTRUCTIONS G. MELATTI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme aucune décision de l'administrateur n'a été prise quant à la réclamation du bénéficiaire relative à la garantie du couvreur, la thermopompe et la mise à la terre, il n'y a pas lieu d'intervenir. Le problème de drainage est quant à lui rejeté puisqu'il s'agit d'une situation qui relève des parties communes. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui a trait aux fissures dans la fondation, au calfeutrage, au perron taché, aux bouches de ventilation, à la main courante, aux terrasses, à l'infiltration d'eau, au cadre de porte et au déplacement du thermostat et du contrôle Venmar. L'administrateur devra faire apporter les corrections nécessaires afin de corriger la malfaçon dans la réinstallation des solins métalliques au bas du revêtement métallique. Comme les problèmes d'isolation thermique et de ventilation du bénéficiaire n'ont pas été dénoncés lors de la prise de possession de l'immeuble, la décision de l'administrateur à ce sujet est maintenue. La réclamation quant à la maçonnerie est également rejetée puisqu'elle n'a pas été présentée dans les délais prescrits. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux terrasses, au crépi et à l'insonorisation du mur mitoyen est confirmée.
LUC LACHAPELLE, bénéficiaire demandeur, et 134893 CANADA INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause