Régie du bâtiment du Québec
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Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillies en partie.
Dans une première décision, l'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, relative à la conformité de l'escalier extérieur arrière de l'immeuble. D'une part, il a constaté que la main courante n'était pas continue, ce qui est contraire aux exigences du Code national du bâtiment - Canada 2005. D'autre part, il a noté que, à certains endroits, l'espace entre la main courante et le mur était trop étroit pour y laisser glisser la main. Dans une seconde décision, l'administrateur a conclu à la présence d'un problème d'insonorisation. Ainsi, bien que les résultats de tests aient été majoritairement conformes aux exigences minimales, ils ne respectaient pas l'indice mentionné dans le devis présenté aux propriétaires et faisant partie intégrante des contrats signés. L'administrateur a exigé de l'entrepreneur qu'il vérifie toutes les cloisons mitoyennes pour s'assurer qu'un indice de transmission de son (ITS) 60 soit obtenu partout où une insonorisation serait nécessaire. En ce qui concerne la main courante, la demande d'arbitrage doit être accueillie quant à son caractère continu. Vu la largeur de l'escalier, le Code national du bâtiment - Canada 2005 ne prévoit qu'une seule main courante et on trouve une main courante continue du côté gauche. Il est inexact de prétendre que cette main courante devrait se trouver du côté droit. La décision de l'administrateur doit être retenue quant au manque d'espace derrière la rampe sur le garde-corps, un dégagement d'au moins 50 millimètres devant se trouver entre la main courante et la surface située derrière elle. En ce qui a trait à l'insonorisation, le bénéficiaire et l'entrepreneur s'étaient entendus sur une composition des murs répondant à la norme Field ITS (FITS) 56, ce qui est supérieur à la norme FITS 50 établie au Code national du bâtiment - Canada 2005. Or, l'entrepreneur avait une obligation de résultat de fournir un immeuble conforme aux plans et devis. Il devra donc s'assurer qu'un indice FITS 56 soit obtenu partout où une insonorisation est nécessaire et faire lui-même les tests qui s'imposent à cette fin.
Développement P10 Inc., entrepreneur, et Syndicat de copropriété du 5366, 10e avenue, bénéficiaire, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence secondaire, un chalet en bois rond, en décembre 2012. Au mois d'avril 2014, il a signifié une réclamation portant sur plusieurs points, dont des écoulements d'eau, des odeurs au sous-sol et un manque d'uniformité dans la finition de certaines pièces de bois. L'administrateur n'a pas retenu ces points, étant d'avis qu'ils n'avaient pas fait l'objet d'une dénonciation dans un délai raisonnable. En ce qui concerne les écoulements d'eau, le bénéficiaire a notifié l'entrepreneur d'un problème à l'hiver 2013. Ce dernier s'est engagé à effectuer des travaux pendant la période estivale, mais le même problème est apparu l'hiver suivant, ce qui a amené le bénéficiaire à dénoncer la situation tant à l'administrateur qu'à l'entrepreneur au mois d'avril 2014. Or, l'écoulement d'eau répétitif durant une période de quatre mois et à plusieurs endroits au printemps 2013 aurait dû amener le bénéficiaire à dénoncer la situation dès lors. Son omission de le faire fait en sorte qu'il a perdu son recours à cet égard. Quant aux odeurs d'égout perçues dans le sous-sol de la résidence, étant donné que le bénéficiaire a rapporté qu'un plombier engagé par l'entrepreneur lui a affirmé que le problème était réglé en septembre 2013, il faut comprendre que la situation existait déjà avant cette dernière date et que, comme elle se manifestait durant l'hiver seulement, elle remontait à l'hiver précédent. Il s'agissait d'un problème qui, en tant que malfaçon non apparente, devait être découvert au cours de l'année ayant suivi la réception et devait être dénoncé dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois. Quant au problème de finition, il y a eu remplacement d'un garde-corps et de certaines planches à l'extérieur à la suite de la chute d'un barrage de glace. Or, le bénéficiaire a constaté à l'été 2013 que la teinture utilisée pour les nouveaux éléments n'était pas de la même qualité que pour le reste de la surface. Cela ne constituait pas un vice caché puisque la teinture ou la décoloration du produit posé ne met pas en cause l'intégrité de la galerie et elle ne met pas en péril la structure. Il s'agit d'une malfaçon qui devait être dénoncée à l'intérieur d'un délai de raisonnable. La décision de l'administrateur à cet égard doit donc être maintenue.
FERNAND THÉORET, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS M.S.L. INC., entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires et l'entrepreneur.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur demandent l'arbitrage d'une décision portant sur plusieurs points. Notamment, il est question de l'absence d'une main courante et d'un garde-corps au balcon et dans l'escalier. Alors que l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de procéder aux réparations nécessaires, ce dernier allègue qu'il s'agit d'éléments qui ne faisaient pas partie de son contrat. Or, celui-ci prévoyait que chaque élément comprenait la pose et l'installation selon les règles de l'art et selon les normes établies par le Code national du bâtiment, lequel rend obligatoire la présence de rampes, de garde-corps et de mains courantes sur les balcons tels que celui construit chez les bénéficiaires. Par ailleurs, tandis que l'administrateur, étant d'avis que les avertisseurs de fumée ne figuraient pas aux exclusions au contrat, a ordonné leur installation, l'entrepreneur prétend que le contrat ne prévoyait que l'installation du filage pour trois avertisseurs. Or, il est question d'une obligation claire prévue au Code national du bâtiment, de sorte que ce dernier a manqué à ses obligations. De son côté, le bénéficiaire a notamment dénoncé plusieurs éléments d'ordre esthétique relatifs aux chapes de béton, dont la présence de fissures visibles, des différences de couleurs, des traces de truelles, l'absence de joints de contrôle et des problèmes quant au chauffage du plancher. Or, l'entrepreneur devait installer des planchers chauffants performants et il devait s'assurer que les chapes de béton aient un aspect acceptable. Dans ces circonstances, il devra procéder aux travaux correctifs au système de chauffage radiant conformément aux indications de son expert et il devra utiliser la méthode suggérée par l'expert du bénéficiaire, soit le sablage à des endroits peu visibles et l'utilisation de la poussière obtenue pour colmater les fissures ou encore l'installation d'un revêtement de céramique, pour régler le problème de fissures. Enfin, il devra faire vérifier et corriger, si nécessaire, la connexion électrique de la chaudière.
SYLVIE DÉZIEL et LUC MONFETTE, bénéficiaires, et BL ÉCOCONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rendu une décision portant notamment sur trois points qui font l'objet d'une demande d'arbitrage des bénéficiaires. Premièrement, il a rejeté une réclamation visant la rugosité du vernis appliqué sur les rampes des escaliers au motif que cette situation était présente dès la réception du bâtiment et qu'elle était donc décelable par un acheteur raisonnablement diligent. À cet égard, le fait que les bénéficiaires aient présumé que la dénonciation était incorporée au formulaire d'inspection préréception puisque le problème figurait déjà sur la liste de travaux à faire rédigée par l'entrepreneur est en soi insuffisant. En effet, il aurait fallu une mention écrite sur le formulaire d'inspection préréception pour que la dénonciation puisse être qualifiée de prouvée. Deuxièmement, l'administrateur a conclu que des fissures capillaires étaient attribuables au comportement normal des matériaux lors du séchage et que les réparations qui étaient rendues nécessaires étaient exclues de la garantie. Or, alors que le séchage du mortier de joints ne dure que durant 90 jours après son application, il faut conclure que les fissures en cause, qui sont apparues au cours de la troisième année suivant la réception du bâtiment, ne résultent pas du séchage et qu'elles ne sont donc pas exclues. Néanmoins, il n'est pas possible de parler de vices cachés puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré que les fissures altéreraient la solidité ou la durée normale de vie des murs, ni qu'elles diminueraient l'utilisation ou l'utilité normale des murs. Troisièmement, l'administrateur a décidé que des imperfections au béton des marches et des contremarches du balcon avant ne remplissaient pas les critères du vice caché, car elles n'étaient pas assez importantes pour amoindrir la solidité de l'escalier. À cet égard, l'existence d'une appréhension quant à un risque futur ne peut constituer une preuve suffisante à l'appui d'une décision. Par ailleurs, les bénéficiaires ont été trop vagues lorsqu'ils se sont contentés d'affirmer que, s'ils avaient connu la condition de l'escalier au moment de l'achat de leur résidence, ils n'auraient pas payé un si haut prix.
CÉLINA MACHADO ET MARTIN DUMONT, bénéficiaire, et SAINT-LUC RDP INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Premièrement, il a dénoncé le fait que la rampe d'accès pour personnes handicapées n'a pas de palier de repos tous les neuf mètres et qu'elle n'est pas munie de mains courantes ni de garde-corps. L'administrateur a conclu que la rampe n'était pas reliée à l'immeuble et qu'il s'agissait d'un ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment, de sorte qu'elle était exclue de la garantie. Or, d'un point de vue physique, cette rampe fait partie du bâtiment. De plus, elle a une nécessité fonctionnelle. En effet, il s'agit de la seule voie qui permet à une personne non résidente ayant une déficience physique d'avoir accès au bâtiment. Il est donc primordial que ce bâtiment soit sécuritaire et accessible selon les exigences de la loi. Deuxièmement, il était question de l'isolation du mur extérieur du garage. À cet égard, bien que l'entrepreneur ait le droit de remplacer un produit par un produit équivalent, tel que l'a indiqué l'administrateur, le produit de remplacement utilisé en l'espèce était bien en deçà du niveau d'isolation requis et de ce qui était prévu par la réglementation, de sorte qu'il faut donner raison au bénéficiaire. Troisièmement, ce dernier a dénoncé l'absence de garde-corps aux endroits où les dénivellations excèdent 600 millimètres. Sur ce point, même s'il y a dérogation, elle se situe à l'extérieur du bâtiment et n'est donc pas couverte par la garantie. Enfin, en ce qui concerne la finition des marches et des paliers de la cage d'escalier arrière, qui ne sont pas recouverts de céramique comme dans les autres phases du projet, l'administrateur a de nouveau invoqué la substitution de matériaux. Or, le ciment qui recouvre les marches et les paliers n'est pas un matériel de substitution ou de remplacement, mais plutôt une surface de base sur laquelle doit être posé, selon les règles de l'art, un revêtement de substitution. Il est donc question d'un travail inachevé et contraire aux règles de l'art, et l'entrepreneur devra faire les travaux nécessaires pour régler ce problème.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PROMENADES DU GOLF 4 804 733, bénéficiaire, et 9211-4388 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence en 2006. En septembre 2008, ils ont présenté une réclamation à l'administrateur portant sur 36 points différents. L'entrepreneur demande l'arbitrage de la décision de l'administrateur quant à sept de ces points. Notamment, il est question d'un problème avec les portes des garde-robes: la quincaillerie qui y est installée ne serait pas appropriée. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de remplacer toutes les portes des garde-robes par d'autres portes similaires et d'installer de la quincaillerie appropriée pour les nouvelles portes. Toutefois, l'entrepreneur a démontré que les portes des garde-robes, tout comme leur quincaillerie d'installation, avaient été choisies, commandées et payées par les bénéficiaires. Leur installation a d'ailleurs été faite malgré les recommandations de l'entrepreneur, qui s'était opposé à l'utilisation de la quincaillerie choisie. Il faut conclure que les bénéficiaires ont fourni et installé ces pièces et non l'entrepreneur, et que celui-ci ne peut être tenu responsable. La même conclusion s'applique à un problème avec le garde-corps en verre trempé qui se trouve à l'étage. Ce garde-corps a été choisi et installé par un entrepreneur indépendant, choisi et engagé par les bénéficiaires. Cet entrepreneur indépendant n'a d'ailleurs pas respecté les recommandations de l'entrepreneur quant à un aspect de l'installation. La réparation de la structure de la rampe n'est donc pas couverte par le plan de garantie.
GIDAL CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et PENELOPE LAZARIS et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 13, 18, 19, 21, 22, 23, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont reçu leur immeuble le ou vers le 1er octobre 2007 et ont fait parvenir leurs premières réclamations à l'administrateur le 13 novembre 2007 et le 8 janvier 2008. Le 10 mars suivant, celui-ci a rendu décision sur 85 points. Parmi les conclusions auxquelles il est arrivé, il a exigé que l'entrepreneur applique du vernis sur le garde-corps et l'escalier au sous-sol. Les bénéficiaires demandent l'insertion des recommandations «sablage et polissage» avant le vernissage des surfaces. Or, il n'est pas nécessaire pour l'administrateur de préciser en détail chacun des éléments pertinents à un correctif qu'il exige pour un poste de réclamation, l'entrepreneur étant sujet à une obligation de résultat. Par ailleurs, l'entrepreneur a et conserve, dans l'exécution de ses obligations, le libre choix des moyens d'exécution. La demande des bénéficiaires est rejetée quant à ce point.
SERGE BRISSON et un autre, bénéficiaires, et 9141-1074 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION NORJO), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 12, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
En février 2008, l'administrateur a rendu une décision quant à plusieurs éléments, exigeant entre autres choses l'installation et le vernissage d'une main courante intérieure. Les bénéficiaires ne contestent pas le fait que l'administrateur leur ait donné raison sur ce point, mais ils s'opposent au contenu de la décision et désirent que la mention «sablage et polissage» soit incluse avant celle du vernissage des surfaces. L'administrateur n'a pas besoin d'indiquer de manière détaillée toutes les étapes successives, utiles et nécessaires à l'obtention d'un résultat. L'artisan qui aura à effectuer les travaux devra faire preuve de prudence et sera tenu à un résultat donné. Par ailleurs, un entrepreneur est libre de choisir les correctifs ou la méthode de correction à adopter, pourvu qu'il puisse atteindre le résultat visé. Les bénéficiaires ont aussi dénoncé plusieurs éléments dont ils avaient connaissance à l'époque de leur déménagement. Bien qu'ils aient préparé une liste détaillée de ces éléments, ils n'ont pas démontré avoir dénoncé ces malfaçons apparentes par écrit au moment de recevoir l'immeuble. Les délais de dénonciation ne peuvent être mis de côté pour le simple motif que les bénéficiaires ignoraient le contenu de la loi, d'autant plus que les exigences sur ce plan sont énoncées à la réglementation, au plan de garantie et aux fascicules ou documents remis lors de leur engagement quant à l'acquisition de leur propriété. La décision de l'administrateur est maintenue sur ces points.
CÉLINE DEMERS BRISSON et un autre, bénéficiaires, et 9141-1074 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION NORJO), entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 10, 12, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'état des garde-corps des balcons de cet immeuble détenu en copropriété divise constitue un vice de construction au sens de l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et de l'article 2118 du Code civil du Québec. La notion de perte de l'ouvrage abordée par cette disposition législative doit être interprétée de manière large. On y traite de la présomption de responsabilité de l'entrepreneur pour la perte de l'ouvrage dans les cinq ans suivant la construction. Il s'agit d'une disposition d'ordre public. La perte peut n'être que partielle ou éventuelle. Les parties ont admis que les garde-corps ne peuvent plus servir à l'usage auquel ils étaient destinés. Ils peuvent s'écrouler au simple toucher; c'est une situation inacceptable. Ce danger constitue une perte de l'ouvrage au sens des deux articles précités. En outre, il a été dénoncé dans les délais; le bénéficiaire a fait preuve de diligence devant un problème qui s'est manifesté graduellement. D'ailleurs, l'entrepreneur était déjà au courant de la situation. Celui-ci a fait un mauvais choix de scellant. Le remplacement complet de tous les garde-corps est nécessaire et la réparation des planches actuellement hors d'usage n'est pas suffisante pour garantir la sécurité des lieux ou remédier à la perte de l'ouvrage. Il faut toutefois tenir compte de la dépréciation des garde-corps depuis leur construction et du fait que le bénéficiaire aurait pu assurer un meilleur entretien. Ce dernier sera tenu au paiement de 40 % des coûts engendrés par la reconstruction des garde-corps. Le choix de la méthode corrective et des matériaux revient à l'entrepreneur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE GLENDALE, bénéficiaire, et LE GROUPE ARMÉCA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les déficiences dont se plaignent les bénéficiaires ont été dénoncées par écrit à l'entrepreneur le 7 juillet 2004, ces réclamations ne sont pas prescrites. L'objection préliminaire de l'administrateur selon laquelle la clause du contrat de vente qui prévoit que le bâtiment est vendu dans l'état où il se trouve donne application à l'article 15 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne peut trouver application en l'espèce puisqu'il y avait un bénéficiaire à la fin des travaux et que cet argument n'a jamais été invoqué devant l'administrateur, ce qui constitue une fin de non-recevoir. Ces déficiences ayant été dénoncées à temps, l'entrepreneur devra ajouter des colonnes entre le salon et la salle à manger, poser des portes françaises entre la cuisine et la salle à manger, finir le travail sous le seuil de la porte d'entrée principale, fermer l'ouverture dans le plafond de la salle de bains du rez-de-chaussée, poser une installation destinée au luminaire dans la chambre principale et dans la corniche de la tourelle avant, ajouter des poignées aux armoires de la salle de bains, finir le travail sur les murs de la chambre du fourneau, calfeutrer les fenêtres arrière, ajouter une grille sur la sortie du ventilateur dans la salle de bains de l'étage et finir les moulures sur le parement de la cheminée. Les problèmes de stabilité des comptoirs de la cuisine et d'égratignures dans l'évier de la cuisine n'ayant pas été dénoncés dans un délai de six mois de leur découverte, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réparer le coupe-bise, la moulure endommagée de la porte d'entrée principale, le loquet et la manivelle de la fenêtre avant, la fenêtre de la chambre principale et le luminaire défectueux dans la cuisine. Il devra également vernir le garde-corps menant au deuxième étage, en plus de peinturer de façon uniforme les murs et les plafonds du salon. La réclamation concernant le bruit dans la salle de bains principale est rejetée puisque la situation n'est pas suffisamment grave et sérieuse pour être considérée comme un vice de construction. Étant donné que l'administrateur n'a pas eu le temps de déterminer la cause des espaces entre les lattes du plancher de bois franc, l'arbitre réserve sa compétence durant une période de six mois afin de rendre une décision sur ce point. Bien que l'alignement du garde-corps de l'étage supérieur ne soit pas tout à fait droit, cette situation est acceptable selon les normes de la construction. De plus, l'absence de joints autour de la baignoire de la salle de bains principale était apparente au moment de la réception du bâtiment et n'a pas été dévoilée; la réclamation sur ce point est donc rejetée. Enfin, la réclamation des bénéficiaires visant les craquelures et les joints de gypse dans la chambre principale est accueillie.
KULWANT SINGH MINHAS et un autre, bénéficiaires, et 9096-2556 QUÉBEC INC. (NADER CONSTRUCTIONS), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 15, 35, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur, qui a refusé de donner suite à sa réclamation concernant la corrosion des escaliers arrière. L'entrepreneur a reconnu implicitement sa responsabilité au cours de l'audience en s'engageant à appliquer intégralement les recommandations de son expert dans le but de corriger la malfaçon causant l'apparition de corrosion sur les structures métalliques de l'escalier. Pour ce motif, il lui est ordonné de mettre en oeuvre toutes les recommandations de ce dernier afin que les travaux soient exécutés avant la fin du mois d'août 2007. L'administrateur devra quant à lui rembourser au demandeur les 1 317 $ versés pour la préparation du rapport d'expertise, qui a apporté un éclairage sur la nature des problèmes du bénéficiaire et sur les solutions possibles.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES 5410 @ 5476 RUE DE MENTANA, bénéficiaire demandeur, et 9052-9850 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE D.B.R.N. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur ont présenté des réclamations portant sur plusieurs points. Notamment, il était question de l'absence de garde-corps et de main courante à l'escalier situé à l'intérieur du garage de l'immeuble des bénéficiaires, point sur lequel ceux-ci ont eu gain de cause devant l'administrateur. L'entrepreneur allègue que les bénéficiaires ne voulaient pas de garde-corps ni de main courante dans cet escalier, ce que ceux-ci ont nié. En présence d'une demande contrevenant aux exigences qu'impose le Code national du bâtiment 1995, il devait exiger une confirmation de cette dernière. En l'espèce, il ne l'a pas fait et la décision de l'administrateur doit donc être maintenue.
MÉLANIE ALLARD et un autre, bénéficiaires intimés appelants, et EDIL NORD INC., entrepreneur appelant intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste trois décisions de l'administrateur concernant des vices à sa résidence. En ce qui a trait à la décision rendue le 12 décembre 2005, il est pris acte de l'engagement de l'administrateur d'installer un garde-corps approprié dans l'escalier menant au sous-sol, de terminer les travaux de vérification pour la mise à la terre du réseau électrique après le dégel et d'ajuster le mécanisme de fermeture de porte séparant le bâtiment du garage. En ce qui concerne la formation de glace à certains endroits sur la couverture, comme aucune vérification de l'entretoit n'a été effectuée, il y a lieu de rejeter cette partie de la réclamation. La plaque extérieure installée pour la hotte de la cuisinière est l'un des deux types de plaque recommandé pour cet endroit; l'entrepreneur a donc respecté les règles de l'art en cette matière. Il est normal que, par période de froid et de vent, il y ait une perte thermique par cette ouverture. Le grief du bénéficiaire concernant l'absence de documentation de la part de l'administrateur pour confirmer ou infirmer que les règles de l'art ont été respectées quant à certains aspects du bâtiment doit être rejeté. En effet, il appartient au bénéficiaire de démontrer l'existence d'un vice ou d'une malfaçon. Comme les places de stationnement et les ouvrages situés à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie, les réclamations s'y rapportant sont rejetées. La demande de vérification de la fosse septique et du champ d'épuration n'ayant jamais été invoquée, il n'y a pas lieu d'accueillir la demande de modification du bénéficiaire afin qu'il soit procédé à leur inspection. L'objection préliminaire de l'entrepreneur pour prescription des points soulevés à l'encontre de la décision rendue le 11 août 2005 est rejetée puisque le bénéficiaire a prouvé qu'il avait été dans l'impossibilité d'agir plus tôt. En ce qui a trait à la décision du 6 janvier 2005, toutefois, rien dans la preuve ne suggère une impossibilité pour lui d'agir avant le 23 août suivant, et c'est pourquoi les points soulevés à l'encontre de cette décision sont prescrits. L'irrégularité constatée sur le mur de gypse de la salle de bains n'est pas une malfaçon et la décision de l'administrateur à cet égard est maintenue.
PIERRE BERGERON, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en décembre 2003. Presque deux ans plus tard, ils ont dénoncé le fait que leur escalier, qui n'était pas muni d'une rampe, n'était pas conforme aux recommandations du Code national du bâtiment 1995. L'administrateur a rejeté leur réclamation au motif que ce problème était apparent dès la prise de possession du bâtiment et qu'une dénonciation de la situation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Cette décision doit être maintenue. En effet, les bénéficiaires devaient dénoncer le problème -- l'absence de rampe -- par écrit auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur dans un délai raisonnable qui ne pouvait dépasser six mois à compter de sa découverte. Ce délai ne peut être prolongé.
MARC LETENDRE et une autre, bénéficiaires appelants, et LES CONSTRUCTIONS D. LABELLE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, et 128
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le désajustement de la porte vitrée intérieure résulte de la faute d'un tiers et ne peut être imputé à l'entrepreneur. En effet, des livreurs de meubles ont installé une pièce de deux dollars afin de maintenir la porte d'entrée ouverte lors de la livraison. Le coupe-froid au bas de la porte d'entrée extérieure doit être remplacé régulièrement. Il s'agit d'un problème d'entretien qui ne concerne pas l'entrepreneur. Les dommages à la surface de béton du balcon ont été causés par l'utilisation d'un produit de déglaçage contenant du sel et peut-être même du sel pur. L'entrepreneur ne peut être tenu responsable à cet égard. Quant à la rampe d'accès arrière, le copropriétaire qui l'a fait installer a suivi les recommandations de l'entrepreneur et a utilisé le produit de déglaçage conseillé, qui ne contenait pas de sel. La mauvaise qualité du béton à cet endroit ou encore une mauvaise application ont causé sa détérioration; l'entrepreneur devra reprendre ses travaux en suivant les règles de l'art. Les escaliers de secours ainsi que les garde-corps ont été attaqués de manière importante par la corrosion. L'entrepreneur avait une obligation de résultat à cet égard et il devait suivre les règles de l'art. Les indices présents lors de la réception de l'ouvrage ne permettaient pas à un acheteur prudent et diligent de se rendre compte de ce vice caché. Des travaux correctifs devront être effectués afin de fournir un produit de niveau acceptable, pour une durée raisonnable.
9095-9032 QUÉBEC INC. (EXCELLENCE CONSTRUCTION), entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS 2501-2515, BOUL. MAISONNEUVE EST, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Malgré les travaux exécutés par l'entrepreneur, les garde-corps de certains escaliers demeurent toujours instables. L'entrepreneur devra donc vérifier l'ensemble des garde-corps des balcons et escaliers en bois traité en les fixant plus solidement et en remplaçant les baratins qui sont fendus, endommagés ou trop courts pour être fixés solidement. Comme l'entrepreneur a effectué les travaux de réparation requis à la suite de l'infiltration d'eau dans une unité, il y a lieu de conclure qu'il s'est acquitté de son obligation de résultat. La structure des balcons étant conforme au Code national du bâtiment 1995, cette partie de la réclamation est rejetée. Les escaliers dont les supports reposent directement sur le sol devront être vérifiés et les travaux requis devront être effectués afin que toutes les marches soient d'une hauteur permise par le code. L'entrepreneur devra également prendre les mesures nécessaires afin que l'évacuation de l'eau par les gouttières ne cause pas l'érosion du sol. Les bénéficiaires n'ayant pas réussi à repousser leur fardeau en ce qui concerne la fenêtre du sous-sol de l'unité no 2172, leur réclamation est rejetée.
M. BRUNO LANDRY, ès qualités, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DES MAISONS DE VILLE NOTRE-DAME, bénéficiaire demandeur, et LES PROPRIÉTÉS BELCOURT INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage du bénéficiaire au motif que ce dernier l'a présentée hors délai. Comme le bénéficiaire a fait preuve de diligence dans sa démarche et que le dépôt de sa réclamation a été retardé par des délais administratifs indépendants de sa volonté, il y a lieu d'accorder une prolongation de délai. Sa demande a donc été valablement présentée. La décision de l'administrateur en ce qui a trait à la peinture des garde-corps des balcons est maintenue puisque la situation n'a pas été dénoncée dans le délai prévu au règlement. Étant donné que l'entrepreneur a mis fin aux infiltrations d'eau comme le lui avait ordonné l'administrateur, cette partie de la réclamation est rejetée, car il a satisfait à son obligation de résultat. L'administrateur devra effectuer les travaux requis pour rendre le ventilateur fonctionnel puisque, n'eussent été les manoeuvres dilatoires de l'entrepreneur afin que le bénéficiaire ne se rende pas compte du non-fonctionnement de l'appareil, ce dernier se serait aperçu en temps opportun du problème.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 759 BOULEVARD ROSEMONT, bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 35
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a signé la déclaration de réception du bâtiment le 29 août 2001 et a mentionné de la présence d'une fissure dans le mur de la fondation du côté ouest ainsi que d'une rampe de patio en aluminium à fournir et à installer. Le 12 avril 2004, il a signé une demande de réclamation. Le 7 octobre suivant, il a reçu un rapport d'inspection qui comprenait la décision de l'administrateur statuant sur 14 éléments et il n'a amorcé la procédure d'arbitrage que le 25 novembre. Le dépôt de la demande d'arbitrage était tardif, ce qui permet de trancher trois des quatre points présentés par le bénéficiaire, dont la fissure dans le mur de la fondation, d'autant plus que la preuve relative à deux de ces points était insuffisante. Or, eu égard à l'absence d'un garde-corps, la prétention de l'administrateur selon laquelle la dénonciation aurait été tardive est inconciliable avec son admission de l'avoir vue dénoncée dans le document accompagnant la réception du bâtiment. En outre, l'inspecteur reconnaît avoir commis une erreur à ce sujet. La demande est accueillie quant à ce point.
CLAUDE GIGUÈRE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION GASTON JACQUES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra terminer l'application des joints de scellant extérieurs. La demande d'arbitrage de l'entrepreneur en ce qui a trait aux travaux effectués au parement de vinyle ondulé est accueillie, à la condition qu'il n'y ait pas apparition d'une nouvelle ondulation d'ici l'été 2005. Sa demande d'arbitrage à la suite de la décision de l'administrateur lui ayant ordonné de procéder à la correction du cadrage est accueillie, car cette défectuosité est mineure et ne porte pas atteinte au bon fonctionnement de la porte. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux joints de la partie supérieure de la fenêtre latérale est également infirmée puisque cet état de fait résulte de saleté accumulée à la suite des travaux de construction, ce qui n'est pas de la responsabilité de l'entrepreneur et qui, quoi qu'il en soit, ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou au bon fonctionnement de l'immeuble. L'entrepreneur devra toutefois fixer solidement les luminaires fournis par les bénéficiaires étant donné que leur instabilité est tout à fait inhabituelle et va à l'encontre des règles de l'art. La décision de l'administrateur concernant l'infiltration d'eau par le garage est cependant maintenue: malgré les travaux effectués, les correctifs ne sont toujours pas satisfaisants. L'entrepreneur devra également fixer correctement le garde-corps de l'escalier tel que demandé par l'administrateur, cette rampe n'étant plus conforme aux règles de l'art depuis les travaux effectués.
LES HABITATIONS SHATONY, entrepreneur, et CHANTALE EVOY et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'absence de garde-corps sur le balcon arrière alors que la dénivellation entre le dessus du balcon et le terrain varie de 24 pouces et plus constitue une malfaçon qui porte atteinte à la sécurité des bénéficiaires (art. 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Le fait que le contrat ne le prévoit pas n'est donc pas pertinent. N'ayant pas dénoncé ce problème lors de la réception du bâtiment, les bénéficiaires devront toutefois supporter une partie des coûts associés à l'installation du garde-corps. Par conséquent, l'entrepreneur devra verser une somme de 1 000 $ aux bénéficiaires, qui auront la responsabilité de terminer l'installation.
BDL DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et CHRISTIAN GAGNÉ et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires visant le mur de soutènement à gauche de la porte du garage et l'absence d'asphalte dans l'entrée d'automobile doivent être rejetées, car il s'agit de deux réclamations non couvertes par le plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Leur réclamation quant à la valve d'entrée d'eau à l'extérieur est également rejetée puisque aucune malfaçon n'a été constatée à cet endroit. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties quant à la fourniture des documents relatifs à la garantie de la fournaise et à l'exécution de réparations au coupe-bise autour d'une fenêtre de la chambre principale. La réclamation à l'égard du joint de parqueterie légèrement ouvert dans la chambre principale est rejetée, aucune malfaçon n'ayant été démontrée. Les réclamations relatives au nivellement du plancher de l'étage, aux imperfections au plancher de céramique de la cuisine, à la peinture au plafond de la chambre secondaire, à la porte de garage tachée et à la moulure de vinyle cassée sur le côté droit de la porte de garage sont rejetées étant donné qu'elles n'ont pas été dénoncées dans l'année suivant la réception du bâtiment. La réclamation visant la finition de l'escalier de béton extérieur est aussi rejetée, aucune malfaçon n'ayant été constatée, pas plus qu'aux joints des moulures de finition au périmètre du plafond du salon et entre les composantes de l'escalier intérieur. L'entrepreneur devra toutefois verser une somme de 350 $ aux bénéficiaires à titre de compensation pour les malfaçons relatives aux joints de gypse apparents au plafond du salon, à la marche d'escalier intérieur ainsi qu'au vernis des mains courantes de l'escalier. Comme l'irrégularité constatée au plancher du salon résulte du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'intervenir. En ce qui a trait à la plinthe électrique endommagée à la salle d'eau, aucune malfaçon n'a été prouvée, si bien que cette partie de la réclamation est rejetée. Les réclamations à l'égard des joints de gypse apparents au plafond de la cage d'escalier, du mur près de la douche au sous-sol qui n'est pas droit, de l'emplacement de la salle de bains et de la salle de lavage au sous-sol ainsi que de la finition de la salle de la fournaise sont rejetées puisqu'elles n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté la preuve de fuites d'eau sous l'évier de la cuisine et sous le lavabo de la salle de bains principale, ces parties de la réclamation sont rejetées. Bien qu'il y ait eu mésentente contractuelle en ce qui a trait au plancher de bois franc commandé, comme il n'y a pas malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, cet élément de la réclamation est aussi rejeté. Les bénéficiaires n'ayant pu prouver l'existence d'une entente avec l'entrepreneur quant aux barreaux des garde-corps de l'escalier et n'ayant pu démontrer que les travaux d'installation du tapis au sous-sol ne respectaient pas les règles de l'art, la demande d'arbitrage doit être rejetée. La réclamation relative à l'emplacement des fils du système d'alarme est également rejetée.
WALDEMAR BACZKOWSKI et une autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur devra faire installer une main courante à l'escalier du vestibule et à l'escalier extérieur, conformément aux exigences du Code national du bâtiment 1990, et s'assurer que l'espacement maximal entre les barreaux du garde-corps de l'escalier du passage soit respecté. Comme les nez de marche et la hauteur des contremarches des escaliers de la résidence sont de hauteur égale, il n'y a pas lieu d'exiger de l'entrepreneur qu'il les refasse. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé dans les délais l'absence de matériau de finition sur l'isolant au bas du mur dans le garage, cette partie de la réclamation est rejetée. Il en est de même pour leur réclamation visant l'agrandissement de marches d'accès au bain tourbillon puisqu'ils ont eu l'occasion de voir le bain avant son installation. L'entrepreneur devra cependant procéder à l'ajustement approprié des ressorts de la porte de garage, s'assurer que la trappe d'accès au grenier réponde aux normes d'étanchéité et d'efficacité énergétique et ajuster les coupe-froid des deux portes d'accès au garage. La porte de la chambre froide devra également être remplacée par une porte mécanique avec coupe-froid magnétique et seuil de porte intégré. L'entrepreneur n'aura toutefois pas à remplacer la porte d'entrée principale, car elle a été installée selon les recommandations du manufacturier. La réclamation quant au système de ventilation dans la cuisine et dans le hall d'entrée est rejetée: la preuve n'a pas été faite que le système ne fonctionnait pas adéquatement. L'administrateur devra faire recouvrir de peinture antirouille les parties apparentes des linteaux d'acier supportant la maçonnerie.
SANDRA ARITHOPPAH et un autre, bénéficiaires demandeurs, et 9054-7183 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC (A.C.Q.), administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Toutes les parties du garde-corps de la galerie qui comportent des défectuosités devront être refaites par l'entrepreneur avec des matériaux qui ne comportent pas de défaut, et ce, selon les règles de l'art. Comme les fissures autour des fenêtres et de la porte-fenêtre sont causées, selon toute vraisemblance, par le retrait du béton, elles n'auront pas à être corrigées pour le moment. La partie hors sol de ces fissures devra toutefois être corrigée de façon à prévenir toute infiltration d'eau dans le mur de fondation. L'administrateur devra verser au bénéficiaire une somme de 5 297 $ à titre de remboursement des frais d'expertise engagés.
JEAN-PAUL VIAU, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION ET RÉNOVATION CLÉMENT ET MARIO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 18, 22, 34, 116, et 124