Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont signé un contrat en vue de la construction d'une résidence dont la livraison était prévue vers le 7 avril 2021. Au mois de mars, l'entrepreneur a modifié une première fois la date de livraison pour la fixer au 12 mai, invoquant une augmentation considérable des coûts des matériaux de construction ainsi qu'une pénurie de main-d'oeuvre et de matériaux. Les bénéficiaires ont pu prendre possession de leur résidence le 7 mai 2021 et ils ont présenté une réclamation afin d'obtenir le remboursement de leurs frais de relogement, d'entreposage et de déménagement. L'administrateur a accordé 1 924 $ aux bénéficiaires. Alors que l'entrepreneur alléguait que les bénéficiaires avaient accepté la nouvelle date de livraison et qu'il avait respecté celle-ci, l'administrateur a retenu que les bénéficiaires n'avaient pas eu le choix d'accepter la modification de la date de livraison et que l'entrepreneur n'avait pas livré le bâtiment tel que cela était initialement prévu. Cette décision doit être maintenue. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit une couverture pour les frais de relogement, de déménagement et d'entreposage. Un bénéficiaire ne peut renoncer à l'avance à ce droit. En l'espèce, les bénéficiaires n'ont pas renoncé à la couverture intentionnellement et en toute connaissance de cause une fois leur droit à cette protection acquis. Par ailleurs, l'entrepreneur ne peut prétendre qu'il s'est acquitté de toutes ses obligations. Il a initialement convenu d'une date de livraison avec les bénéficiaires et l'a confirmée le 23 janvier 2021, mais il aurait été au courant dès le retour des Fêtes des problèmes qui l'ont forcé à modifier la date. De plus, les bénéficiaires ont subi un préjudice et ont dû supporter des frais additionnels en raison de ce retard.
Gestion Benoît Dumoulin Inc./Groupe GBD Inc., entrepreneur, et Sylvie Mailloux et Dominic Memmi, bénéficiaires, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation dans laquelle il était notamment question du fait que leurs frais de relogement et d'entreposage n'avaient pas été remboursés et que le découpage de leur comptoir de quartz ne permettait pas l'installation adéquate de leur plaque chauffante. En ce qui concerne les frais de relogement et d'entreposage, les bénéficiaires ont transmis leur demande 11 mois après la réception de leur résidence. L'administrateur a rejeté la réclamation, notant que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs exige que la transmission d'une telle demande soit faite dans un délai de 6 mois. Il y a lieu d'accueillir la demande d'arbitrage sur ce point. Entre la date de réception de l'immeuble, en décembre 2019, et celle de la transmission de la demande des bénéficiaires, en novembre 2020, il y a eu suspension des délais au moyen de décrets gouvernementaux pendant 5 mois 1/2 en raison de l'état d'urgence sanitaire lié à la pandémie de la COVID-19. En tenant compte de la durée de cette suspension, il y a lieu de conclure que les bénéficiaires ont transmis leur demande à l'intérieur du délai de 6 mois. Le dossier sera retourné à l'administrateur pour qu'il détermine si les sommes réclamées doivent être remboursées. Quant au découpage du comptoir de quartz, les bénéficiaires n'ont pas été informés par l'entrepreneur ou son sous-traitant avant la livraison: 1) de l'existence d'une date limite pour transmettre les dimensions de leurs électroménagers; et 2) des dimensions qualifiées d'«ouverture standard» en ce qui concerne le comptoir. Il faut aussi considérer que les dimensions des électroménagers, qui étaient standardisées il y a quelques décennies, varient de nos jours. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs requis.
Madame Jennifer Schembri et Monsieur Timothy Hill, bénéficiaires, et Betaplex Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En mars 2013, le gouvernement du Québec a déclaré l'état d'urgence sanitaire en lien avec la pandémie de la COVID-19. Plusieurs décrets ont été pris dans les mois qui ont suivi, lesquels ont eu des effets notamment sur l'industrie de la construction. Au mois d'août 2020, le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat en vue de la construction d'une résidence qui devait être livrée en juin 2021. Ce contrat ne prévoyait aucun report de la date de livraison. Au mois de mars 2021, l'entrepreneur a informé le bénéficiaire qu'il y aurait un retard de livraison et que celle-ci aurait plutôt lieu au mois d'août. L'administrateur a accordé au bénéficiaire le remboursement de ses frais de relogement et d'entreposage. Or, l'entrepreneur considère qu'il n'a pas à être tenu responsable du retard de livraison puisqu'il estime avoir été extrêmement diligent dans le contexte d'une situation de force majeure. Ainsi, selon lui, il était imprévisible, au moment où le contrat a été signé, qu'il éprouverait des difficultés d'approvisionnement. En l'espèce, la décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, l'entrepreneur ne peut invoquer avec succès le cas de force majeure, c'est-à-dire une situation imprévisible. Lorsqu'il a signé le contrat, le Québec se trouvait dans une situation à risque et des restrictions sanitaires étaient en vigueur. De plus, l'entrepreneur avait une obligation de renseignement envers le bénéficiaire, laquelle couvrait les risques liés au temps requis pour exécuter les travaux. Or, c'est dans ce contexte que l'entrepreneur s'est engagé à livrer la résidence à une date fixe, qui ne devait pas faire l'objet de report, et qu'il a attendu 1 semaine avant de s'informer de la situation auprès de son fournisseur. Il a alors appris que celui-ci éprouvait des difficultés en raison des effets de la pandémie. Enfin, il ne peut prétendre qu'il n'avait aucun doute quant à sa capacité à respecter son obligation au moment de la signature du contrat.
Investissement Bonzaï Inc./Construction Bonzaï Inc., entrepreneur, et Pascal Franche, bénéficiaire, et La Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Parmi ceux-ci, la bénéficiaire se plaint de la lingerie qui se trouve dans sa salle de bains au motif qu'elle ne serait pas pratique et qu'elle cacherait la lumière. Dans les faits, elle demande l'annulation d'un élément du plan annexé au document qu'elle a signé, invoquant l'erreur d'un sous-traitant de l'entrepreneur pour obtenir le retrait de la lingerie. Or, cela ne constitue pas une malfaçon. La réclamation des bénéficiaires porte aussi sur la présence d'égratignures dans la salle de bains et d'une latte abîmée dans l'escalier. Ces 2 problèmes n'ont pas été dénoncés dans le formulaire préréception. Or, il faut noter que l'entrepreneur n'a pas procédé à l'inspection préréception avec les bénéficiaires et que le ménage n'avait pas été terminé au jour de l'inspection. Dans de telles circonstances, il n'y a pas lieu de pénaliser les bénéficiaires. Enfin, ceux-ci réclament des dommages-intérêts pour des retards de livraison, leur résidence ayant été prête en janvier 2018 au lieu d'octobre 2017. Un premier délai d'environ 1 mois 1/2 ne donne ouverture à aucune compensation. Le dommage subi vise une perte de loyer pour leur condo qu'ils n'ont pu louer et les dommages à un tiers locataire qu'ils ont dû rembourser. Ces dommages ne sont pas prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et ils relèvent plutôt des tribunaux de droit commun. Pour le délai qui a suivi, il faut retenir la responsabilité de l'entrepreneur relativement à une partie des dommages subis et réclamés par les bénéficiaires. L'entrepreneur connaissait les exigences des bénéficiaires quant aux armoires à installer, mais il n'a effectué aucune vérification pour confirmer leur mise en production avant de valider la date de livraison.
Madame Mei Hong Yu et Monsieur Chiu Yuen Hung, bénéficiaires, et Groupe Pentian Developpements Inc./Condos 2050, entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En février 2017, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat pour l'achat d'une maison dont la date de livraison était prévue pour le 1er juillet suivant. Cette date a été reportée au 31 octobre afin de tenir compte de conditions météorologiques et d'une grève. Or, ce n'est que le 27 novembre que les bénéficiaires ont pu procéder à la réception de leur résidence. Ils ont donc réclamé des frais de retard pour la période du 31 octobre au 27 novembre, faisant valoir qu'ils avaient dû supporter des dépenses de relogement, d'entreposage et de déménagement totalisant 6 504 $. L'administrateur a accueilli cette réclamation. Cette décision doit être maintenue. D'une part, l'entrepreneur n'a pas démontré qu'il aurait été empêché de présenter sa preuve. En effet, bien qu'il n'ait aucune obligation en ce sens, l'administrateur a informé l'entrepreneur de la réclamation des bénéficiaires. D'autre part, ce dernier n'a pas démontré que le retard était attribuable à une faute des bénéficiaires. À cet égard, il faut noter que, à la mi-septembre, l'entrepreneur a écrit aux bénéficiaires pour les aviser qu'il ne pouvait plus confirmer la date du 31 octobre et qu'il y aurait arrêt des travaux intérieurs, car ils ne lui avaient pas fait parvenir l'ensemble de leurs choix quant à certains éléments. Or, d'autres représentants de l'entrepreneur ont continué d'évoquer une livraison au 31 octobre et les travaux se sont poursuivis. Dans les circonstances, il faut retenir que le retard par rapport à la date de livraison convenue a causé un préjudice aux bénéficiaires, lesquels ont fait la preuve des dommages qu'ils ont subis.
Groupe Pentian Développement Inc., entrepreneur, et Julie Lévesque et Dominique Archambault, bénéficiaires, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème de dénivellation des planchers. Avant de se prononcer sur cette question, il y a lieu d'établir la date de fin des travaux. L'administrateur demande de fixer cette date au 16 juillet 2012, date à laquelle des avis de fin des travaux ont été transmis au représentant du bénéficiaire et à des copropriétaires. Or, certains copropriétaires ont affirmé n'avoir jamais reçu cet avis. De plus, de nombreux travaux étaient encore à faire à cette date et une liste n'a été écrite à cet égard que quelques jours après une assemblée des copropriétaires. Enfin, il n'a jamais été question de malfaçons majeures relativement à la déflection des planchers, que l'entrepreneur connaissait déjà depuis plusieurs mois. Dans ces circonstances, la date du 9 mai 2013, date où un expert mandaté par le bénéficiaire a reconnu que les travaux relatifs aux parties communes étaient terminés -- sous réserve de travaux à corriger ou de menus travaux à finir --, sera retenue à titre de date de fin des travaux. Quant aux planchers, il faut retenir que les planchers des trois étages de l'immeuble en cause présentent une dénivellation importante, bien au-delà des tolérances de la réglementation, des normes et des usages du marché applicables. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires pour niveler tous les planchers de l'immeuble, à l'intérieur des tolérances des normes et des usages du marché. Même si les travaux correctifs importants requis exigeront que les copropriétaires et occupants de l'immeuble soient déplacés pendant cette période et que leurs effets personnels et le contenu des unités soient entreposés, il n'est pas possible d'ordonner le remboursement de ces dépenses. En effet, un tel remboursement est prévu lorsque le bénéficiaire ne peut prendre réception du bâtiment à la date convenue avec l'entrepreneur ou lorsqu'il doit effectuer des réparations conservatoires et urgentes. Il n'est pas possible d'accorder un remboursement dans d'autres situations.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 390, 400 ET 420 PLACE DU LOUVRE, bénéficiaire, et 9119-3757 QUÉBEC INC., HABITATIONS EUPHORIA. entrepreneur et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Pourvoi en contrôle judiciaire accueilli; dossier retourné à l'arbitre (C.S., 2018-03-05), 500-17-096860-161, 2018 QCCS 881, SOQUIJ AZ-51474450. Demande pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2018-06-21), 500-09-027444-181, 2018 QCCA 1052, SOQUIJ AZ-51505381
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Au mois de mars 2013, le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat visant l'acquisition d'un condominium devant être livré le 1er juillet 2013. Au début du mois de juillet, l'entrepreneur a avisé le bénéficiaire qu'il ne serait pas en mesure de livrer l'immeuble avant le mois de novembre et les parties ont signé une annexe au contrat préliminaire à cet effet. Le bénéficiaire n'a pas pu prolonger son bail au-delà du mois de juillet, de sorte qu'il a dû se reloger pour les mois d'août à novembre. Avant la réception, les parties ont signé un document prévoyant notamment qu'elles se donnaient quittance de quelque réclamation que ce soit à l'égard de la date de livraison, ce qui a été réitéré lorsque la propriété a été transférée. Or, le bénéficiaire réclame à présent 6 719 $ à titre de dommages découlant de ses frais de déménagement et de relogement à cause du retard dans la livraison de son unité, dont ses frais de bail et de location entre le 1er juillet et le 1er décembre 2013 ainsi que les frais de deux déménagements. L'entrepreneur et l'administrateur prétendent toutefois qu'une transaction est intervenue et que, si cet argument n'est pas retenu, les sommes réclamées permettraient au bénéficiaire de s'enrichir de manière injustifiée puisque, de toute façon, il aurait dû subvenir à ses propres besoins. Rien ne semble établir quelque contrepartie que ce soit à la renonciation à ses droits, à ses bénéfices et aux possibles postes de réclamation résultant du retard de livraison par le bénéficiaire. Il faut donc conclure qu'il y a eu renonciation sans considération et sans concession apparente par l'entrepreneur, ce qui est contraire au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La renonciation est nulle. Quant à la somme à accorder au bénéficiaire, il faut conclure que ce dernier n'a pas subi de dommages lorsqu'il est resté un mois de plus dans son ancien logement, mais qu'il a subi un dommage direct lorsqu'il a dû demeurer ailleurs et payer un loyer plus élevé. Le bénéficiaire a également subi un préjudice lorsqu'il a dû payer les frais d'un deuxième déménagement.
YOUCEF AIT SEDDICK, bénéficiaire, et 9253-5400 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les parties ont signé un contrat visant la construction d'une résidence et ont convenu d'une date de réception du bâtiment au 1er juillet 2011. Or, ce n'est que le 11 novembre qu'ils ont pu prendre possession des lieux, de sorte qu'ils ont demandé le remboursement d'une somme de 5 447 $, ce qui représenterait les coûts de déménagement, d'entreposage et de relogement qu'ils ont payés en raison du retard de livraison. L'administrateur a rejeté la réclamation après avoir conclu qu'une nouvelle date de livraison avait été négociée et acceptée par les parties, soit le 11 novembre. En l'espèce, même si les bénéficiaires ont pris réception de leur résidence à la deuxième date convenue, cela ne signifie pas que les frais réclamés ne sont pas couverts par la garantie. En effet, lorsqu'une nouvelle date de réception est fixée, il demeure possible de tenir compte des circonstances qui ont entraîné la période de retard entre la date initiale de réception et la ou les dates subséquentes de réception convenues. Les bénéficiaires ont accepté une nouvelle date de réception au mois d'octobre. Or, ils n'ont pas renoncé aux modalités d'indemnisation pour le retard entre la date de livraison et de réception initiale et la nouvelle date fixée ni n'ont autrement convenu de celles-ci avec l'entrepreneur. Au contraire, ils avaient l'intention de demander une indemnité. Par ailleurs, même si l'entrepreneur prétend qu'une partie du retard serait due à l'inaction des bénéficiaires et aux discussions qui ont eu lieu entre les avocats des parties, il ne l'a pas démontré. La demande d'indemnisation des bénéficiaires pour cause de retard pour la période de juillet à novembre 2011 est donc couverte par la garantie.
CHRISTIAN JÉRÔME et JULIE FUGÈRE RIEL, bénéficiaires, et 6835945 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
Au mois d'août 2010, la bénéficiaire a signé avec l'entrepreneur un contrat d'achat préliminaire d'une unité de copropriété, lequel prévoyait notamment que celle-ci serait substantiellement terminée et prête aux fins d'occupation pour ou avant l'été 2011. En août 2011, la bénéficiaire a quitté son logement, car son bail était terminé et les lieux avaient été loués à quelqu'un d'autre. Son unité de copropriété n'était toutefois pas prête. Au mois de novembre suivant, ayant déjà envoyé quatre lettres à l'entrepreneur, elle a mis ce dernier en demeure de l'indemniser du préjudice que lui causait la situation. Le 25 novembre, la bénéficiaire a signé un contrat de vente contenant une clause qui indiquait qu'elle deviendrait propriétaire de l'immeuble en cause et qu'elle en aurait l'occupation à partir de la date de sa signature, date qu'elle acceptait comme date de livraison sans recours contre le vendeur pour tout délai. Or, la bénéficiaire n'aurait pas compris qu'elle renonçait ainsi à ses recours relativement aux dommages subis en raison du retard de livraison, pensant qu'il était question de retards au-delà du 25 novembre. Lorsqu'elle a présenté une réclamation pour se faire rembourser les frais de déménagement, de gîte et de logis qu'elle avait dû engager en raison du retard de livraison, l'administrateur, après avoir conclu que celui-ci était imputable à l'entrepreneur, a retenu la renonciation de la bénéficiaire et a rejeté sa demande. En l'espèce, la demande de la bénéficiaire devait être accueillie. D'une part, la clause de possession figurant au contrat ne constituait pas une transaction en l'absence de concession de la part de l'entrepreneur et d'intention commune des parties. D'autre part, puisque la bénéficiaire n'avait donné aucune instruction au notaire instrumentant quant à la clause de possession, elle n'avait pas à procéder au moyen d'une inscription en faux pour réussir son recours. Finalement, la renonciation en cause n'est pas admissible. En effet, la bénéficiaire a démontré qu'elle était dans une situation précaire au moment de signer le contrat de vente et qu'elle ignorait qu'on lui demandait de renoncer à l'indemnisation du préjudice subi avant le 25 novembre, ce qu'elle n'avait jamais eu l'intention de faire. Sa renonciation sans indemnisation ou concession pour les frais qu'elle avait engagés à cause du retard de livraison était contraire au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et donc sans effet.
FATOU BINETOU KONÉ, bénéficiaire, et LE FAIRMONT ST-LAURENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont signé un contrat préliminaire visant l'acquisition d'un condominium dont la livraison était prévue le 1er avril 2010. Ils avaient décidé de louer ce condominium aux parents du bénéficiaire. La livraison ayant été retardée, les parents ont demeuré avec les bénéficiaires jusqu'au 10 juin 2010 et ils ont obtenu le remboursement de dépenses reliées aux frais de déménagement, d'entreposage et de relogement, totalisant 3 933 $. Les bénéficiaires réclament maintenant cette somme à l'entrepreneur. La réclamation des bénéficiaires ne peut toutefois être accueillie. D'une part, les frais de déménagement ne sont pas reliés au retard de livraison de l'unité d'habitation, mais plutôt au simple fait que les parents déménageaient. Le remboursement des 1 233 $ réclamés à ce titre aurait pour effet de permettre aux bénéficiaires de s'enrichir sans motif. Quant aux frais de relogement, qui s'élèvent à 2 204 $, ils sont reliés uniquement à l'achat de nourriture et ils auraient été engagés même si les parents habitaient dans le condominium. Les bénéficiaires n'ont dépensé aucune somme additionnelle. Finalement, quant aux frais d'entreposage de 495 $, ils ne peuvent être remboursés, car ils n'ont pas été supportés par les bénéficiaires mais bien par des tiers, ce qui n'est pas couvert par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
PASCAL LEFRANÇOIS et une autre, bénéficiaires, et LE DOMAINE TRINITÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26, 30, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'entrepreneur doit effectuer des travaux dans les logements d'un immeuble pour régler des problèmes relatifs aux séparations coupe-feu. Le bénéficiaire, soit le syndicat des copropriétaires, soutient que l'étendue des travaux créera une situation intolérable qui rendra les logements inhabitables pendant la période de construction. Il demande que les coûts reliés au déménagement, au relogement et à l'entreposage depuis la réception de l'immeuble soient remboursables. Cela n'est pas possible. L'article 26 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit expressément que le remboursement des coûts de déménagement, de relogement ou d'entreposage doit être considéré uniquement lorsqu'ils sont réclamés avant la réception. Le règlement ne prévoit aucune autre situation dans laquelle une telle demande pourrait être faite et il n'est pas possible d'ajouter une situation qui n'a pas été expressément été incluse au règlement.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE DE LA FALAISE 556, bénéficiaire, et MEMORA CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26, 29, 30, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait l'achat d'une maison qui devait être prête à occuper en octobre 2007. À la fin du mois de juillet 2007, ayant vendu leur résidence, ils ont temporairement déménagé dans une maison construite dans le même projet et appartenant à l'entrepreneur. Pour pouvoir utiliser cet immeuble, ils devaient payer une somme de 900 $ par mois. En octobre, leur nouvelle maison n'étant toujours pas prête, ils ont continué d'habiter au même endroit, et ce, jusqu'au mois de janvier 2008, alors qu'ils sont allés habiter chez la mère de la bénéficiaire. Leur maison a été prête à occuper au mois d'août suivant. Les bénéficiaires réclament le remboursement d'une somme équivalant à leur loyer pour les mois de novembre 2007 à janvier 2008 car, selon leur contrat, la maison devait être livrée en octobre 2007. Ils n'exigent toutefois pas de dédommagement pour la période pendant laquelle ils ont vécu chez la mère de la bénéficiaire. Il n'y a pas de doute quant au paiement de trois mois de loyer à l'entrepreneur, mais les bénéficiaires n'ont pas démontré que la somme qu'ils réclament constituerait un coût de relogement au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En d'autres mots, ils n'ont pas prouvé que leurs dépenses liées au logement auraient été inférieures s'ils avaient pris possession de leur maison à la date initialement prévue. Leur réclamation sur ce point est rejetée.
R. LAUZON et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION 360° INTERNATIONAL INC, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires devaient prendre réception de leur condominium le 31 décembre 2007. Or, la date de livraison a été repoussée à deux reprises, pour être finalement fixée au 15 mai 2008. Considérant qu'ils avaient subi un préjudice financier, les bénéficiaires ont fait une réclamation à l'entrepreneur pour retard de livraison. Celui-ci l'a rejetée, invoquant le fait que les bénéficiaires n'avaient eu à supporter aucuns frais additionnels d'entreposage ou de déménagement puisqu'ils avaient occupé leur logement jusqu'à l'expiration de leur bail, à la fin de mai 2008. L'administrateur est arrivé à la même conclusion, d'où la demande d'arbitrage des bénéficiaires. L'entrepreneur n'a pas contesté le fait qu'il y avait eu un retard de livraison. Toutefois, les bénéficiaires n'ont pas démontré que ce retard leur avait occasionné des frais plus élevés que ce qu'ils auraient payé en prenant possession de leur condominium à la date prévue au contrat. Ainsi, il faut considérer que les bénéficiaires n'ont pas dû supporter de frais additionnels d'hébergement durant la période de retard et que donner droit à leur réclamation pourrait donc constituer un enrichissement injustifié. Par conséquent, le préjudice qu'ils ont subi en raison du retard de livraison n'est pas couvert en vertu de l'article 26 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
JALIL AMOR et une autre, bénéficiaires, et S.E.C. PRINCE OF WALES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (QUALITÉ-HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 17, 26, 30, et 33
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire, qui a pris possession d'une unité résidentielle d'un immeuble détenu en copropriété divise, a notamment remarqué que son plancher de bois franc démontrait des anomalies: des lattes de bois étaient fissurées, d'autres craquaient et des fissures de retrait étaient apparentes. L'inspecteur qui a effectué une visite des lieux a conclu que ces problèmes constituaient des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux et que les réparations nécessaires étaient exclues de la garantie. Or, tous les experts consultés par la bénéficiaire ont émis l'opinion que les problèmes constatés au plancher étaient causés par une trop grande humidité résultant d'un mauvais réglage du taux d'humidité ou d'une installation déficiente du pare-vapeur sur la dalle de plancher du sous-sol rendant le taux d'humidité dans le logement presque impossible à régler. Par ailleurs, lors de la visite des lieux, on a pu constater l'absence de pare-vapeur sur la dalle de plancher du sous-sol ainsi que dans les murs du sous-sol donnant sur l'extérieur. La décision de l'administrateur, qui a déclaré que les malfaçons constatées résultaient du comportement normal des matériaux, était erronée. L'entrepreneur devra démolir et reconstruire au complet, selon les règles de l'art, tout le plancher de l'entièreté de l'unité résidentielle pour y poser d'abord, à la grandeur, un pare-vapeur étanche. Par ailleurs, pendant l'exécution de tous les travaux, il devra déménager et entreposer à ses frais tous les meubles garnissant actuellement l'unité et reloger à ses frais la bénéficiaire et les personnes à sa charge. L'administrateur devra veiller à la bonne exécution des travaux, et il devra rembourser à la bénéficiaire ses frais d'expertise ainsi que les frais d'arbitrage.
DIANE BERGERON, bénéficiaire demanderesse, c. 9143-1718 QUÉBEC INC. (f.a.s.r.s. ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 18, 19, 27, 30, 34, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en novembre 2006, avec un certain retard. Ils ont signé un document mentionnant qu'ils renonçaient à réclamer la totalité des frais engagés en raison de ce retard en contrepartie d'un paiement, par l'entrepreneur, de 1 000 $ pour compenser les dommages qu'ils avaient subis. Ils ont par la suite présenté une demande de remboursement de frais de relogement et de déménagement reliés au retard, mais cette demande a été rejetée par l'administrateur, qui s'est fondé sur l'entente entre les parties. Il y a lieu de maintenir cette décision. L'entente entre les parties était valide, celles-ci ayant fait des concessions réciproques. Bien qu'il y ait eu une pression sur les bénéficiaires quant à la signature du document, on ne peut conclure que leur consentement aurait été vicié. Il faut respecter les termes de la transaction intervenue, de telle sorte que l'entrepreneur doit être dégagé de toute responsabilité relativement au retard de livraison.
Mme GOURGUE et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie, et 9123 7750 QUÉBEC INC. LES DÉVELOPPEMENTS PETITE ITALIE, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. L'arbitre décline compétence.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat préliminaire relativement à l'acquisition d'un appartement condo. Il y a eu un retard de livraison de 169 jours. Lorsque les bénéficiaires ont signé l'acte de vente, en novembre 2006, ils ont également signé un document selon lequel ils consentaient à un règlement final et n'entreprendraient aucun recours contre l'entrepreneur relativement aux problèmes, inconvénients ou contretemps reliés au retard de livraison. Conformément à ce document, l'entrepreneur devait remettre aux bénéficiaires 1 000 $ en compensation du retard. Au mois de février 2007, ils ont demandé à l'administrateur le remboursement des frais découlant du retard de livraison, soit ceux reliés à l'entreposage, au déménagement et au relogement. L'administrateur a accueilli leur demande et leur a accordé l'indemnité maximale, soit 5 000 $. L'entrepreneur conteste cette décision. L'entente intervenue prévoyait des concessions mutuelles. D'une part, les bénéficiaires renonçaient à réclamer la totalité des frais qu'ils avaient eu à débourser en raison du retard. D'autre part, l'entrepreneur s'engageait à leur verser 1 000 $. Il y a donc eu une transaction entre les parties, et il faudrait normalement respecter cette entente. Toutefois, les bénéficiaires ont fait valoir qu'ils n'ont jamais reçu la somme de 1 000 $. Cela justifierait la résiliation de la transaction, de telle sorte que l'entrepreneur ne pourrait plus l'invoquer à son propre bénéfice. Pour déterminer s'il y a eu ou non une transaction, il faudra s'en remettre aux tribunaux de droit commun, puisque l'arbitre n'a pas le pouvoir de décider d'une question semblable. Lorsque cela sera fait, il sera possible de trancher le litige actuel.
9123-7750 QUÉBEC INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie, et LINDA PRÉVOST et un autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En juin 2007, les bénéficiaires ont conclu avec l'entrepreneur un contrat préliminaire d'achat d'une propriété fixant la date d'occupation au 15 décembre suivant. Le 26 septembre, l'entrepreneur les a avisés que la propriété ne serait pas prête le 1er décembre, mais plutôt le 1er février ou le 1er mars, les infrastructures municipales n'étant pas disponibles. Il leur a offert de payer le coût de deux déménagements et de les loger temporairement dans une maison témoin. Ils ont préféré résoudre le contrat. L'entrepreneur les a informés qu'ils perdraient leur dépôt de 10 000 $, en conformité avec la clause de faculté de dédit au contrat, somme qu'ils réclament en l'espèce. L'administrateur a rejeté leur réclamation au motif qu'ils avaient conclu une transaction en bonne et due forme avec l'entrepreneur. D'une part, l'arbitre n'a pas compétence pour statuer sur la convention de résiliation signée entre les parties. D'autre part, l'article 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs garantissait un toit aux bénéficiaires, aucune exclusion de responsabilité n'étant énoncée quant aux infrastructures municipales. Ainsi, la crainte qui a motivé ces derniers à demander la résolution du contrat n'était pas fondée. Ils auraient certes subi des inconvénients du fait d'être relogés temporairement dans une maison témoin; cependant, l'entrepreneur leur a offert de supporter les frais de deux déménagements. C'est à l'insistance des bénéficiaires que la convention de résiliation a été conclue. Leur réclamation est rejetée. L'administrateur supporte les coûts d'arbitrage, à l'exception de 50 $, qui seront à la charge des bénéficiaires.
ANDRÉ GUILBAULT et une autre, bénéficiaires, et 9120-4867 QUÉBEC INC. (HABITATIONS LUSSIER), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 12, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de remplacer le plancher de bois franc du rez-de-chaussée de la résidence du bénéficiaire et de corriger les espacements entre certaines lattes du plancher de l'étage. Le bénéficiaire, qui a pris possession de sa maison en novembre 2005, prétend que le plancher de l'étage doit également être remplacé. De plus, il conteste la décision de l'administrateur qui a refusé de l'indemniser des frais de relogement, de déménagement et d'entreposage qu'il devra supporter à cause des travaux exigés. Étant donné que le plancher de l'étage est dans la même condition que celui du rez-de-chaussée, il devra également être remplacé. De plus, l'entrepreneur devra refaire le sous-plancher du rez-de-chaussée en respectant les règles de l'art. Toutefois, si le bénéficiaire exige qu'il soit vissé de façon à le maintenir en place, il devra acquitter les coûts supplémentaires de ces travaux, qui n'étaient pas envisagés à l'origine. Par ailleurs, seuls les frais de relogement, de déménagement et d'entreposage engagés avant la réception du bâtiment peuvent être remboursés. Les circonstances de la présente affaire ne permettent pas de s'écarter de cette règle générale. Enfin, le témoignage de l'expert du bénéficiaire a été utile à toutes les parties. Ces frais, qui ne sont pas excessifs, seront remboursés au bénéficiaire par l'administrateur.
ÉRIC MARCOUX, bénéficiaire, et BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, et 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le craquement des planchers de bois franc installés chez le bénéficiaire est causé soit par une mauvaise fixation, soit par la préparation inadéquate de la dalle de béton, ce qui est anormal pour un plancher neuf. Comme l'entrepreneur n'a pas effectué les réparations exigées par le rapport de l'arbitre et que la situation n'est toujours pas satisfaisante, l'entrepreneur devra remplacer intégralement les planchers de bois franc. La réclamation du bénéficiaire afin d'obtenir le remboursement des frais de relogement, de déménagement et d'entreposage de ses biens durant les travaux est rejetée puisque l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas le remboursement de ce type de dépenses engagées au cours du parachèvement de travaux. L'administrateur devra rembourser les frais d'expertise du bénéficiaire.
FRANÇOIS GAGNON, bénéficiaire, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 37, et 38
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant aux fenêtres de la chambre est accueillie et l'entrepreneur devra effectuer un travail de finition aux moulures. En ce qui a trait à la porte de garde-robe de l'entrée, l'entrepreneur devra mettre à niveau les cadres et ouvertures afin qu'elle se ferme correctement. La recommandation de l'administrateur concernant la finition du plafond cathédrale est raisonnable, si bien que le joint partant de la cuisine devra être corrigé comme il l'a exigé. Le dénivellement des tuiles de céramique dans la cuisine est acceptable et, pour ce motif, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra installer les blocages manquants au sous-sol de la propriété, en conformité avec les plans de la maison. Les espacements entre les marches et les poteaux de l'escalier dépassent le seuil de tolérance admissible. Ils devront être remplis d'un produit afin d'harmoniser le lien entre les poteaux et les marches de l'escalier. Comme les travaux effectués par l'entrepreneur ont permis de régler le problème d'affaissement du plancher de la chambre principale, la réclamation des bénéficiaires est rejetée. Bien que la fenêtre de la salle d'eau ne soit pas tout à fait centrée comme l'auraient voulu les bénéficiaires, la situation actuelle est correcte du point de vue esthétique. Faute de preuve d'un vice majeur, la réclamation des bénéficiaires visant le fait que la structure du toit n'est pas conforme au plan de la propriété est rejetée. Leur réclamation quant à l'installation de prises électriques n'a plus d'objet étant donné qu'ils y ont déjà procédé à plusieurs endroits dans la maison. Celle pour obtenir le dépôt par l'entrepreneur d'une somme de 20 000 $ en fidéicommis est également rejetée puisque les bénéficiaires ont entièrement payé le solde du prix de vente de la propriété (art. 6.2 du plan de garantie). La demande de remboursement des sommes versées pour le nettoyage des fenêtres est rejetée, car il s'agit d'un préjudice qui ne constitue pas une malfaçon ou un vice caché. La présence de ciment dans les vitres du sous-sol constitue un problème apparent qui aurait dû être constaté par les bénéficiaires lors de la réception du bâtiment. Comme ils n'ont pas dénoncé la situation, leur réclamation est rejetée. Étant donné qu'ils n'ont pas démontré que la ventilation des combles est inadéquate, leur demande sur ce point est rejetée. Le retard de livraison de la propriété est principalement dû à une mésentente entre les parties quant au changement de l'escalier menant à la mezzanine. L'entrepreneur devra donc rembourser aux bénéficiaires 40 % des frais de relogement, soit 1 398 $. La réclamation des bénéficiaires quant au changement du balcon avant est rejetée: le nettoyage effectué par l'entrepreneur à la suite du dégât de goudron est acceptable. Vu l'inutilité de certains témoignages rendus lors de l'audience, les bénéficiaires devront rembourser à l'administrateur la somme de 337 $ relativement aux frais engagés pour l'assignation de ces témoins (art. 119 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Ils devront également payer 150 $ pour les frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
GUY GAUTHIER et une autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9 et 119
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 22 juillet 2005, le bénéficiaire a porté en appel la décision de l'administrateur datée du 8 juillet 2005. Au début de l'audience, le 31 janvier 2006, l'entrepreneur a obtenu une suspension visant à lui permettre de produire vers la fin du mois de mars un rapport susceptible d'éclairer le tribunal quant aux répercussions des travaux envisagés par la Ville sur la situation vécue par le bénéficiaire. Le procureur de l'entrepreneur n'ayant pas donné signe de vie depuis l'ajournement, l'arbitre a convoqué les parties pour poursuivre l'audience. Le 31 août 2006, date convenue par les parties pour la reprise de celle-ci, l'entrepreneur ne s'est pas présenté et il n'était plus représenté. L'audience a été suspendue pour permettre au bénéficiaire et à l'administrateur de conclure une entente à intervenir entre les parties. Notamment, selon cette entente, les travaux requis pour corriger certaines situations décrites dans la décision de l'administrateur seraient exécutés aux frais de celui-ci, une somme de 2 438 $ serait versée au bénéficiaire pour compenser ses frais d'expertise et il se ferait également rembourser le coût réel raisonnable afférent à son relogement, comprenant gîte et couvert, advenant un déménagement temporaire pendant l'exécution des travaux. L'entente est entérinée.
GÉRALD DUPÉRÉ, bénéficiaire demandeur, et SERGE SCATOLIN ENR., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste une décision de l'entrepreneur ayant accueilli la réclamation des bénéficiaires pour les frais de logement occasionnés en raison du retard de livraison de leur résidence. La date de livraison prévue était le 30 juin 2004, mais ce n'est que le 10 septembre suivant que les bénéficiaires ont pu prendre possession de leur propriété. Le contrat signé entre les parties prévoyait que ces derniers devaient payer un «honoraire d'occupation mensuel» en cas de retard de livraison par l'entrepreneur. Or, une telle clause est en contravention flagrante des droits des bénéficiaires issus du contrat d'achat préliminaire et contraire aux prescriptions du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, puisque l'entrepreneur a cherché à diminuer son obligation de livrer l'immeuble en leur faisant payer un loyer. La décision de l'administrateur est donc maintenue et il y a lieu de condamner l'entrepreneur à payer aux bénéficiaires la somme de 2 841 $.
GROUPE NOUVEL R INC., entrepreneur demandeur, et NATHALIE HÉNUSET et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 3, 4, 5, 8, 30, 33, 40, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur de rejeter sa réclamation visant les frais d'entreposage et de déménagement engagés à la suite des travaux effectués par l'entrepreneur en vue de se conformer à une décision de l'administrateur. Le bénéficiaire soutient que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs doit se lire dans son ensemble et que si le remboursement des frais d'entreposage et de déménagement n'a pas été expressément exclu dans les cas où la réception des parties communes a déjà eu lieu, c'est qu'il peut en demander le remboursement. Les articles sur lesquels le bénéficiaire appuie sa réclamation sont des exceptions. Rien dans le règlement ne permet d'ordonner le remboursement des frais d'entreposage et de déménagement engagés après la réception des parties communes. Le bénéficiaire conserve néanmoins ses droits à l'encontre de l'entrepreneur pour lui réclamer ces sommes par le biais d'une action. Comme le pouvoir d'équité du tribunal n'a pas pour objectif de créer plus de droits que ceux que le législateur confère au bénéficiaire par le biais du règlement, aucune compensation n'est accordée sous ce chef. Le bénéficiaire est condamné à payer 250 $ des frais d'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ SDC «LES HABITATIONS MÉLATTI, 7014 MARIE-ROLLET ET 7011 LOUIS-HÉBERT À LASALLE», bénéficiaire demanderesse, et LES CONSTRUCTIONS G. MÉLATTI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26, 27, 29, 30, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La cause des anomalies au plancher de bois franc est l'excédent d'humidité et, comme la bénéficiaire ne peut en être tenue responsable, l'entrepreneur doit procéder au remplacement de toutes les lattes de bois franc de la résidence. De plus, l'entrepreneur devra supporter les frais de manutention des meubles de la bénéficiaire durant les travaux ainsi que ses frais de séjour, et il devra veiller au remplacement des tuiles brisées. Les dépressions des planchers dans les deux chambres et près de la porte de la salle de bains devront également être corrigées durant cette période. Aucune partie n'a pu entendre le bruit de l'unité de climatisation dont se plaint la bénéficiaire, et cette partie de la réclamation est rejetée. L'appareil de climatisation ne pourra pas non plus être installé à niveau comme le désire cette dernière puisqu'une légère inclinaison de l'appareil est nécessaire à l'écoulement de la condensation produite par l'appareil.
GINETTE BÉRUBÉ, bénéficiaire, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer certains travaux afin de réparer des lattes de bois franc fissurées dans l'immeuble des bénéficiaires. L'entrepreneur ne s'y oppose pas, mais les bénéficiaires demandent une indemnisation pour les frais de relogement, d'entreposage et de déménagement qu'ils devront payer à la suite de ces travaux puisque la présence de deux adultes et de quatre enfants sur les lieux causera des inconvénients. Cette demande des bénéficiaires ne peut être accueillie. D'une part, l'article 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs énonce clairement que les frais de relogement, de déménagement et d'entreposage ne sont couverts qu'en cas d'un manquement de la part de l'entrepreneur avant la réception du bâtiment. D'ailleurs, l'article 10 du règlement, qui traite de la couverture après la réception, ne mentionne pas ces frais. D'autre part, les dispositions relatives à ces frais prévoient également que le remboursement se fait moyennant la présentation de factures et de preuves de paiement. Ainsi, lorsqu'elles sont admissibles à l'obtention d'un remboursement, ces dépenses pourront être réclamées après avoir été payées. Les bénéficiaires n'ont donc pas droit aux sommes réclamées. L'entrepreneur devra toutefois, pour réduire les inconvénients que subiront les occupants de l'immeuble, effectuer les travaux à un moment où quatre d'entre eux ne seront pas sur les lieux.
JIMMY BUREAU et une autre, bénéficiaires, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION 2001 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 11, 13, et 106
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence avec un retard de livraison de 270 jours. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de verser à celle-ci la somme de 5 000 $ pour couvrir les frais d'hébergement qu'elle a dû payer en raison de ce retard. Or, l'entrepreneur lui avait déjà remis 5 000 $ afin de couvrir ses frais d'entreposage et les articles 13 et 14 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoient que l'indemnité maximale qu'un bénéficiaire peut toucher pour les frais engagés en raison d'un retard -- hébergement, déménagement et entreposage -- correspond à cette somme. La décision de l'administrateur a pour effet d'obliger l'entrepreneur à payer des frais de retard s'élevant à 10 000 $, ce qui n'est pas prévu ou permis par le règlement. La demande de l'entrepreneur doit être accueillie et la réclamation de la bénéficiaire pour frais d'hébergement, rejetée.
GROUPE IMMOBILIER SCALIMAR INC., entrepreneur appelant, c. MARLEINE TREMBLAY, bénéficiaire défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 13 et 14
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire devait prendre possession de sa résidence en juin 2005. Or, à la date prévue, la maison n'était pas prête à être habitée. La bénéficiaire a donc dû se loger ailleurs, tout comme sa fille, qui devait être sa locataire, et son enfant. Prétendant que le retard de livraison a été de 33 jours, elle réclame, sans produire de reçus officiels, une allocation de relogement de 2 250 $ pour elle-même et une autre de 2 500 $ pour sa fille et son enfant. L'entrepreneur reconnaît qu'il y a eu un retard de livraison, mais il est en désaccord quant à sa durée, l'estimant plutôt de 13 à 15 jours. En l'espèce, il est indéniable que la bénéficiaire a subi un préjudice matériel et d'agrément en raison du retard. Compte tenu de l'équité, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur de lui verser un remboursement de 1 125 $ pour un relogement de 15 jours. Sa fille n'a toutefois droit à aucune allocation puisqu'elle n'était que locataire et donc non bénéficiaire.
DENISE DOUCET, bénéficiaire appelante, et L.V. CONSTRUCTION INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 14, 116, et 128
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant accueilli sa réclamation pour frais de relogement, mais seulement jusqu'à concurrence de 164 $. Il est vrai que le retard de livraison de la résidence a été un irritant pour lui, mais la responsabilité de l'administrateur en vertu du plan de garantie est limitée, ce qui n'est pas le cas de l'entrepreneur, qui, lui, a une responsabilité beaucoup plus large. Ainsi, si l'entrepreneur peut être tenu responsable pour troubles et inconvénients, dommages ou perte de jouissance, tel n'est pas le cas de l'administrateur en vertu des articles 9 paragraphe 3 et 13 paragraphe 2 et ss. du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Comme le bénéficiaire n'a pas subi de frais directs ou indirects résultant de l'absence de livraison, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Les coûts de l'arbitrage seront supportés par le bénéficiaire jusqu'à concurrence de 100 $ et le solde, par l'administrateur.
KAUSHI PATEL, bénéficiaire, et LES HABITATIONS MEAUJÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 13, et 116
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur n'ont jamais procédé à la réception de l'immeuble, étant paralysés par d'importantes divergences. De ce fait, et contrairement à la position de l'administrateur en la matière, les délais prévus au plan de garantie ne s'appliquent pas, conformément à la décision arbitrale dans Viau et Construction et rénovation Clément et Mario inc. (O.A.G.B.R.N., 2002-10-30), SOQUIJ AZ-50405168, et toutes les réclamations des bénéficiaires sont réputées avoir été faites au moment de la réception du bâtiment. L'arbitre fixe la date de réception aux fins du calcul des délais de nouvelles réclamations au 27 juillet 2002. L'administrateur, qui a traité 87 demandes des bénéficiaires, n'a pas traité l'ensemble de leurs revendications. Les bénéficiaires disposent de 30 jours pour présenter une liste des déficiences non traitées par l'administrateur et qui devront l'être comme si elles avaient été dénoncées avant la réception du bâtiment. Parmi les 87 éléments à corriger traités, 57 ont été soumis à l'arbitrage par l'une ou l'autre des parties; ils portent principalement sur des problèmes de structure, de revêtement extérieur, d'infiltrations d'eau et de finition intérieure ainsi que sur les obligations contractuelles de l'entrepreneur. Sur les 27 décisions de l'administrateur contestées par l'entrepreneur, 9 ont été modifiées ou précisées en sa faveur. La décision obligeant l'entrepreneur à préparer les murs pour l'installation d'un foyer est maintenue, mais celle l'obligeant à installer le foyer, fondée sur une version du formulaire «Modifications au contrat» portant la signature de l'entrepreneur après la mention «Payé 3.11.2002 -- Chèque #907» et annoté par la suite par les bénéficiaires pour ajouter l'installation d'un foyer, est annulée. La copie non annotée de l'entrepreneur est la seule faisant foi de l'entente. La décision de l'administrateur prévoyant la correction du briquetage est précisée: elle ne peut signifier que la maçonnerie doit être refaite au complet. Faute de mention au contrat que le parement doit être en aluminium, le parement en vinyle n'a pas à être changé. L'obligation de prévoir un système de chauffage distinct pour le garage est suspendue, celui-ci servant de salle familiale. Ce n'est que lors du changement d'usage que l'entrepreneur devra procéder à rendre le tout conforme aux normes. La décision d'apporter tous les correctifs requis pour réduire les craquements des planchers est maintenue, mais limitée à la zone où ils ont été constatés, soit à l'étage. L'entrepreneur est tenu d'installer les luminaires; cependant, c'est aux bénéficiaires qu'il incombe de les fournir. La décision de remplacer les portes de bois de la salle de bains par des portes vitrées à deux battants est annulée en présence d'un crédit de 120 $ constaté par une modification contractuelle. Pour ce qui est des frais d'entreposage et de déménagement, le dialogue de sourds et les retards dans le choix de certains matériaux et accessoires par les bénéficiaires en sont partiellement la cause. La décision est modifiée pour imputer la moitié de ces coûts à l'entrepreneur. Sur les 30 décisions contestées par les bénéficiaires, 6 sont modifiées et d'autres, précisées. Les bénéficiaires ont interféré dans les travaux visant à mettre fin à l'infiltration d'eau par la porte-fenêtre arrière au sous-sol. Ils ne peuvent choisir de les faire exécuter par un autre entrepreneur. Ils devront faciliter l'accès à l'entrepreneur, qui a le choix des moyens d'exécution et est tenu à une obligation de résultat. Les questions relatives à la tuyauterie des toilettes, aux égratignures au fond de la baignoire, à l'absence de détecteur de fumée relié au sous-sol et à la modification de l'escalier métallique extérieur sont rejetées par l'administrateur parce qu'elles ont été soumises hors délai eu égard à leur gravité. Or, les délais ne courent pas parce que l'acceptation de l'immeuble n'a pas eu lieu. L'administrateur devra statuer de nouveau sur ces points. La décision ayant refusé le déplacement de la chaudière à air chaud et du réservoir à eau chaude est annulée, ceux-ci ayant été installés, par insouciance ou incurie, à l'emplacement devant recevoir l'escalier du sous-sol, sans tenir compte des avis et plans déposés. L'isolation du plafond du garage devra être effectuée selon les indications de l'expert de l'entrepreneur, celui des bénéficiaires ayant perdu sa crédibilité pour avoir agi à titre de procureur de ceux-ci. Malgré l'acceptation par les bénéficiaires des travaux correctifs apportés au seuil de la porte-fenêtre arrière au rez-de-chaussée, ces travaux n'ont pas réglé le problème d'infiltration d'eau. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires. En ce qui a trait aux frais d'expertise qu'ils ont engagés, la présentation des factures après que la preuve a été close, bien que non conforme et ne laissant pas la possibilité d'interroger les experts, s'explique par la connaissance limitée des règles de procédure par les bénéficiaires et ne devrait pas les pénaliser. Pour ce qui est du quantum, les factures d'inspection préachat sont exclues, ainsi que la moitié des frais de témoignage de l'expert des bénéficiaires, qui a agi à titre de procureur. Un autre rapport n'ayant été d'aucune utilité, les frais de 1 265 $ sont irrecevables. Les coûts de l'arbitrage sont partagés au prorata du nombre de demandes d'arbitrage. L'administrateur et l'entrepreneur se partagent également 27/57, et l'administrateur supporte seul 30/57 de l'ensemble des coûts de l'arbitrage.
PIERRE GINGRAS et une autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION PENTIUM 3395383 CANADA INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9999
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Il n'y a pas lieu de rejeter la réclamation de la bénéficiaire visant les frais occasionnés par le retard de livraison de l'entrepreneur puisque, contrairement aux prétentions de l'entrepreneur, elle n'a jamais renoncé par écrit à lui réclamer les frais d'entreposage et de déménagement qui en découlaient. L'entrepreneur devra donc lui verser 5 000 $ à titre de compensation.
9129-2300 QUÉBEC INC. LES MADISON AVENUE CONDOS, entrepreneur demandeur appelant, et GIGI ILAS, bénéficiaire défenderesse intimée, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra prendre les mesures nécessaires afin de rendre à niveau le plancher du passage. Il devra aussi mettre en place une moulure métallique sur le joint entre le tapis et le plancher de bois franc à l'entrée des chambres. La réclamation de la bénéficiaire concernant la moustiquaire du salon est rejetée puisque le contrat n'en fait pas mention et que le cadrage de la porte n'est pas construit pour en recevoir une. Par ailleurs, comme le parquet était le choix de la bénéficiaire, cette partie de la réclamation est également rejetée. L'administrateur devra rembourser une somme de 2 231 $ à la bénéficiaire pour ses frais de relogement, attribuables au retard de livraison de sa résidence.
ÉVELYNE LATOUR, bénéficiaire appelante, et LES PLACEMENTS SERBEAU LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 128
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire conteste une décision rendue par l'administrateur concernant le délai additionnel de livraison et le montant accordé pour le relogement. La livraison de l'unité de condominium devait avoir lieu le 1er octobre 2004, mais ce n'est que le 27 novembre suivant que la bénéficiaire a pu prendre possession de sa propriété. L'entrepreneur admet avoir livré la résidence en retard mais refuse de payer au motif que le délai entre le 16 et le 27 novembre 2004 est dû à un ajout demandé par la demanderesse, soit la mise en place de trois sorties électriques pour la pose de ventilateurs de plafond dans les deux chambres et dans le salon. Comme il n'était pas prévu que ces ajouts occasionnent un délai additionnel, la prétention de l'entrepreneur doit être rejetée et ce dernier devra rembourser à la bénéficiaire les frais d'entreposage de ses biens, soit 230 $ pour la période du 16 au 27 novembre. L'entrepreneur prétend que la réclamation de la bénéficiaire visant le remboursement de ses frais de relogement est excessive et qu'il s'agirait d'un enrichissement injustifié de sa part au motif que cette dernière a habité chez sa fille durant cette période. Cette prétention doit être rejetée puisque la bénéficiaire avait convenu de payer à sa fille une somme de 50 $ par jour pour le gîte et le couvert, ce qu'elle a fait. L'entrepreneur devra donc rembourser les frais d'entreposage, de déménagement et de relogement de la bénéficiaire, qui s'élèvent à 3 822 $.
CÉCILE LARAMÉE, demanderesse bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et SOMMET DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les bénéficiaires ont consenti deux reports de date pour la livraison de leur résidence par l'entrepreneur, l'indemnité pour retard de livraison doit être calculée à partir de la date convenue qui est la plus éloignée dans le temps. En l'espèce, le retard doit se calculer à partir du 31 janvier 2004 (dernière date limite consentie par les bénéficiaires) jusqu'au 3 février suivant (date à laquelle les bénéficiaires ont pu emménager). Les frais de relogement de 168 $ estimés par l'administrateur sont donc exacts et il n'y a pas lieu d'intervenir à cet égard. Une somme de 719 $ doit également être accordée aux bénéficiaires pour leurs frais de déménagement.
NICOLE TREMBLAY et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 21, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie. Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur a promis aux bénéficiaires de livrer leur maison le 18 juin 2002. La livraison a cependant été faite avec un retard de 15 jours et les bénéficiaires réclament le remboursement de sommes qu'ils ont dû débourser pendant cette période, notamment des frais de logement et de déménagement. L'entrepreneur a tenté de démontrer que la maison était déjà prête le 22 juin et qu'une partie du blâme pour le retard devait être attribuée aux bénéficiaires. En effet, les bénéficiaires avaient prévenu que la pose d'armoires dans la maison se ferait le 14 juin 2002. Les personnes qu'ils avaient engagées n'ont toutefois pas pu procéder à cette date, car la maison n'était pas prête à les recevoir. Les bénéficiaires ont donc retenu leurs services à leur prochaine date de disponibilité, soit le 26 juin suivant. Une fois ces travaux terminés, l'entrepreneur a pu rendre la maison habitable le 3 juillet. Les bénéficiaires ne peuvent pas être blâmés en ce qui concerne l'installation tardive des armoires, car ils avaient fait des plans longtemps d'avance pour obtenir la main-d'oeuvre nécessaire le 14 juin et cette main-d'oeuvre n'avait pas d'autre disponibilité avant le 26 juin. L'entrepreneur devra donc payer aux bénéficiaires la somme de 2 522 $. Par ailleurs, l'entrepreneur a réclamé une somme de 4 098 $ pour des travaux supplémentaires demandés par les bénéficiaires et qui n'étaient pas prévus au contrat. Les bénéficiaires ont reconnu avoir obtenu les extras demandés et ils doivent les payer. Le fait d'avoir signé un contrat chez le notaire qui ne prévoyait pas ces coûts ne les soustrait pas à cette obligation.
SOLANGE FORTIN et un autre, bénéficiaires demandeurs intimés, et LES HABITATIONS MAJESKA INC, entrepreneur intimé demandeur, et LA NOUVELLE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de l'immeuble et y ont déménagé dès le 13 juin 2001 alors que la prise de possession était prévue le 1er juillet suivant. La réception a été faite sous réserve des égratignures et du décollement de certaines pièces de bois du plancher au salon. Par la suite, les bénéficiaires ont réclamé la protection du plan de garantie pour d'autres égratignures et décollements. Seuls les décollements survenus après la réception de l'immeuble sont couverts par le plan, car il s'agit de malfaçons non apparentes au moment de celle-ci. Les égratignures sont des vices mineurs qui peuvent avoir été causés par le déménagement des bénéficiaires. Outre les nouveaux décollements, l'entrepreneur, désirant corriger les égratignures dénoncées lors de la réception de l'immeuble, a endommagé le plancher en y laissant des marques de sablage rotatif. Il devra corriger la situation sur tous les planchers et y appliquer un fini. La réclamation liée aux frais de relogement, de déménagement et d'entreposage faite par les bénéficiaires relativement à ces travaux supplémentaires est rejetée, ceux-ci ayant décidé d'emménager avant la date de prise de possession prévue. Ce délai aurait permis à l'entrepreneur de procéder aux travaux correctifs.
SERGE CORMIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LE PARC DES COMPAGNONS DE CARTIER INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Requête en contrôle judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
La Loi sur le bâtiment oblige les entrepreneurs à détenir un permis et à adhérer à un plan qui garantit l'exécution de leurs obligations légales et contractuelles découlant de la vente ou de la construction d'un bâtiment résidentiel. Le contrat de garantie comporte des mentions obligatoires presque identiques à celles du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Invoquant les dispositions du contrat de garantie et du règlement, la requérante prétend que, dans le cas où un entrepreneur manque à ses obligations avant la réception de l'ouvrage, elle a le choix de terminer les travaux à sa place ou de rembourser les acomptes jusqu'à concurrence d'une somme de 30 000 $. Or, même si le contrat ou le règlement ne l'indiquent pas expressément, l'entrepreneur est responsable des malfaçons et des vices de construction de son ouvrage. En outre, il n'est prévu nulle part que le bénéficiaire de la garantie doive accepter la décision unilatérale du garant. En l'espèce, l'arbitre a eu raison de faire appel aux règles de l'équité -- puisque l'article 116 du règlement l'autorise à le faire -- ainsi qu'aux articles 2098 à 2130 du Code civil du Québec, concernant les obligations de l'entrepreneur. La réparation des malfaçons ou le paiement des travaux de correction ne sont pas exclus du plan de garantie. La décision de l'arbitre à l'égard des malfaçons est raisonnable et bien fondée, tout comme celle qui porte sur le remboursement du loyer payé par la mise en cause et sur les frais d'entreposage et de déménagement de ses meubles. En décidant d'accorder à la mise en cause des intérêts au taux légal ainsi qu'une indemnité additionnelle, l'intimé a encore eu recours aux dispositions de l'article 116 du règlement parce que le différend opposant les parties n'avait pas été réglé aussi rapidement que prévu. Sa décision à cet égard était motivée et ne peut être qualifiée de déraisonnable. Le règlement comme le contrat prévoient que les décisions de l'arbitre sont finales et sans appel. Une telle disposition constitue une clause privative forçant les tribunaux de droit commun à faire preuve de retenue. Il ne sera possible d'intervenir qu'en présence d'une erreur déraisonnable ou dans le cas d'absence de compétence. En l'espèce, l'arbitre possédait le pouvoir de décider comme il l'a fait. La requête en contrôle judiciaire sera donc rejetée.
LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., Requérante, c. Me ROBERT MASSON, Intimé, et FRANCINE MAIVILLE, Mise en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 13, 36, 74, 112, 116, et 120