Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires, qui ont constaté des fuites d'air dans leur résidence lors de leur premier hiver dans les lieux, ont dénoncé un problème relatif à l'isolation de leur maison. L'administrateur a rejeté leur réclamation, étant d'avis que les travaux exécutés par l'entrepreneur respectaient les normes et les règles de l'art en vigueur et que, bien que certaines fuites d'air aient été observées, les travaux à effectuer ne relevaient pas de la responsabilité de l'entrepreneur. Cette décision doit être maintenue. Un bâtiment résidentiel construit conformément aux règles de l'art n'a pas à être parfaitement étanche. En l'espèce, le bénéficiaire a affirmé qu'il chauffait davantage la maison en raison des courants d'air, mais l'expertise qu'il a produite démontre une consommation d'énergie moins élevée que la moyenne. Il appartiendra au bénéficiaire d'améliorer le rendement énergétique de sa résidence, s'il le désire, et non à l'entrepreneur. Les bénéficiaires ont aussi dénoncé un problème relatif à la performance de leur thermopompe. Or, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne couvre pas toutes les situations d'insatisfaction. D'autre part, en l'occurrence, le bénéficiaire a fini par acheter d'un autre entrepreneur une installation plus performante à l'extérieur du cadre du règlement.
Gwladys Sebogo et Juillet Edgard Douckaga, bénéficiaires, et Constructions Christian Belleau Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation en lien avec une fuite d'air dans une unité. Selon la preuve, le propriétaire de cette unité n'a pas permis que son foyer au gaz soit raccordé au réseau. Or, chacun des foyers est muni d'une cheminée d'évacuation, laquelle n'est pas scellée, et il est normal que, s'il y a un écart entre la température à l'extérieur et celle à l'intérieur de l'unité, de l'air frais entre par la cheminée. Il n'est pas question en l'espèce d'un vice ni d'une malfaçon. Il appartiendra au bénéficiaire de sceller ou de calfeutrer l'ouverture, ce qui serait cependant déconseillé advenant la vente de son unité et une absence de dénonciation.
7503428 CANADA INC., entrepreneur, et SDC DU 3701 CHEMIN CHAMBLY, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Les parties reconnaissent que l'unité du bénéficiaire est atteinte de problèmes importants d'étanchéité à l'air dans l'entretoit. Elles ne s'entendent toutefois pas sur la solution à retenir pour régler ce problème. Le bénéficiaire suggère une intervention des 2 côtés de l'entretoit, soit dans son unité et dans l'unité voisine. Pour sa part, l'administrateur indique que l'entrepreneur a le libre choix des travaux correctifs et qu'il n'est pas tenu d'adopter la meilleure solution possible. Bien que l'entrepreneur ait le libre choix des moyens correctifs, dans la mesure où ils sont conformes au plan de garantie, le Tribunal peut exiger qu'une solution particulière soit retenue. En l'espèce, il faut considérer que la seule preuve offerte quant à des solutions potentielles provenait de l'expert du bénéficiaire. L'entrepreneur devra se conformer aux recommandations de cet expert, tout en conservant le libre choix des moyens d'exécution et des méthodes de correction pour arriver à ce résultat.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 3196-3198, FRÉDÉRIC LÉGARÉ, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS RICHARD CLICHE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation relativement à des infiltrations d'air et d'eau dans sa résidence. Ainsi, d'une part, elle mentionne que les occupants de l'immeuble ont une constante impression de déplacement d'air et de froid. Un test visuel et une main passée brièvement au pourtour des ouvertures constitueraient les seuls et uniques tests effectués au soutien de sa réclamation. D'autre part, elle aurait subi une importante infiltration d'eau dans son sous-sol à la suite de travaux d'arrosage effectués au moment de la pose du gazon en plaques à l'extérieur. Elle confirme toutefois que cela n'est arrivé qu'une fois et qu'elle n'a constaté aucune dégradation des matériaux, ni odeur d'humidité, ni moisissure. En ce qui concerne les infiltrations d'air, la bénéficiaire a fait un test à la chandelle. Or, ce type de test non normalisé et non documenté ne permet pas de déterminer s'il est question d'infiltration, de convection ou de l'effet du chauffage d'une plinthe électrique, ou même d'un déplacement d'air causé par la personne qui tient la chandelle. On ne peut qu'affirmer qu'il y a un déplacement d'air. La preuve d'expert présentée par l'entrepreneur doit être retenue, étant plus fiable. Cette preuve permet toutefois de constater dans le coin supérieur de la fenêtre du salon un problème relié à l'isolation et à l'étanchéité. Les travaux correctifs nécessaires devront être réalisés. Quant à l'infiltration d'eau au sous-sol, la preuve ne permet pas de conclure à une malfaçon ou à une déficience des matériaux ou de la méthode de pose. Par ailleurs, le facteur de récidive potentielle est très faible. L'administrateur a rejeté cette partie de la réclamation avec raison.
GROUPE SYLVAIN FARAND inc., entrepreneur, et MME SHEREE SITAHAL, bénéficiaire, et LA GARANTIE ABRITAT inc. (RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au printemps 2015. Pendant leur premier hiver sur les lieux, la bénéficiaire disait qu'elle avait toujours froid, mais les bénéficiaires ignoraient pourquoi. Le deuxième hiver, toutes les fois qu'ils montaient les escaliers, ils sentaient de l'air froid lorsque la température chutait à l'extérieur. Les bénéficiaires ont alors constaté que l'air entrait par les fenêtres et ils ont présenté une réclamation à l'administrateur. Celui-ci a conclu à l'absence de vice caché, notamment car il n'y avait pas de givre à l'intérieur des fenêtres ni d'infiltration d'eau, et les bénéficiaires n'avaient pas fait la preuve d'un défaut de fabrication ou d'une mauvaise installation. Il y a lieu d'accueillir la demande d'arbitrage. La preuve des bénéficiaires démontre la présence d'une infiltration d'air lorsqu'il vente du côté ouest de l'immeuble et quand il fait froid, ainsi que la difficulté de maintenir une température confortable par les froids d'hiver. Il s'agit d'un vice caché qui a été découvert pendant la période de couverture. Des travaux correctifs devront être effectués.
Nadia Vaccarello et Antonio La Rosa, bénéficiaires, et 9116-7056 Québec Inc., entrepreneur, et Garantie Qualité Habitation, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des bénéficiaires, a présenté une réclamation en lien avec un manque d'isolation et une infiltration d'air froid dans une des unités de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis que cette situation lui avait été dénoncée plus de 24 mois après la date de découverte du problème, alors que cette dénonciation aurait dû être faite dans un délai raisonnable ne pouvant dépasser 6 mois. Cette décision doit être maintenue. En l'espèce, les premières manifestations du problème remontent au mois de janvier 2014. Dès ce moment, les propriétaires de l'unité ont dénoncé la situation à l'entrepreneur. Des ajustements mineurs ont été effectués par ce dernier et par le fournisseur de fenêtres, sans résultat. En 2015, la situation étant demeurée inchangée, l'entrepreneur a réalisé des travaux plus importants, mais aucune amélioration n'a été constatée. En 2016, les propriétaires ont dénoncé la situation au bénéficiaire, qui a dénoncé le problème à l'administrateur. Il est ici question d'un vice caché dont les propriétaires pouvaient soupçonner la gravité dès la première intervention infructueuse de l'entrepreneur au début de 2014. Il y aurait donc dû y avoir dénonciation par écrit à l'administrateur au cours des 6 mois qui ont suivi.
Syndicat de la copropriété du 2081 à 2111 avenue de la Gare, bénéficiaire, et 9211-4057 Québec inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires et il a dénoncé un problème d'infiltration d'air dans 10 unités. L'administrateur a noté qu'il était toujours difficile de déterminer, à proximité de grandes fenêtres, quelle proportion des courants d'air ressentis pouvaient provenir de la convection de l'air intérieur et quelle proportion pouvait réellement provenir de l'infiltration d'air extérieur, mais il a retenu que de réelles infiltrations d'air avaient été établies par l'expert du bénéficiaire et que des corrections permettraient de diminuer les inconforts dénoncés. L'entrepreneur conteste cette décision et son expert a indiqué que, sauf pour une unité, les infiltrations d'air seraient normales et conformes aux normes du Code de construction, qui renvoie au Code national du bâtiment. Or, même si la compétence et la bonne foi de l'expert de l'entrepreneur ne sont pas remises en cause, il faut conclure qu'il n'a pas démontré que la décision de l'administrateur ne serait pas fondée, sa preuve n'étant pas suffisante pour établir, à partir de l'opinion soumise, que les infiltrations d'air constatées étaient acceptables. Par ailleurs, bien que le bénéficiaire ait prétendu que la perte par l'entrepreneur de sa licence faisait en sorte qu'il ne pouvait pas présenter un arbitrage d'une décision rendue à son endroit, cette position ne pouvait être retenue.
SOCIÉTÉ EN COMMANDITE IBERVILLE 36, entrepreneur, et SDC 5795 D'IBERVILLE, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE, ès qualités LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a fait l'acquisition d'un immeuble formé de deux unités et en a pris possession en novembre 2011. Au mois de janvier 2015, il a dénoncé certains problèmes à l'entrepreneur, dont une infiltration d'air dans l'unité qu'il louait. Dans une première décision, rendue au mois de mai 2015, l'administrateur a conclu que les conditions climatiques lors de sa visite ne lui avaient pas permis de constater un problème d'infiltration d'air et qu'il n'était pas en mesure de rendre une décision sur ce point dans l'immédiat. Il a aussi indiqué que, si la situation se manifestait de nouveau, le propriétaire devrait agir en conséquence pour procéder à une inspection supplémentaire en temps opportun. La tardiveté possible de la dénonciation n'a pas été abordée dans cette décision. Au mois d'octobre, le bénéficiaire a dénoncé de nouveau certaines anomalies, dont l'infiltration d'air dans l'unité louée. À la suite d'une visite effectuée au mois de janvier 2016, l'administrateur a conclu qu'il était normal que la température de la surface des murs extérieurs soit légèrement inférieure à la température ambiante en hiver. Il a aussi conclu que la situation dénoncée, si elle était prouvée, constituait un vice caché et qu'elle n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable à compter de sa découverte. La réclamation a donc été rejetée. Or, il faut retenir que le bénéficiaire a agi dans les délais, soit durant les trois ans ayant suivi la réception du bâtiment, et qu'il a dénoncé le problème dans un délai raisonnable à compter de sa découverte, soit au cours des trois mois ayant suivi. Par ailleurs, il s'agit d'une question qui n'a pas été abordée dans la première décision, de sorte qu'il faut conclure que l'arbitre qui a rendu cette décision a jugé que le bénéficiaire avait dénoncé l'infiltration d'air dans les délais. L'administrateur devra effectuer certains travaux, notamment pour remédier à une perte de chaleur considérable et anormale près des deux panneaux électriques de l'unité louée et à une déficience quant à l'isolation.
ROSAIRE SÉNÉCAL, bénéficiaire, et CONSTRUCTION BENOIT PELLETIER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur unité d'habitation au mois de mai 2013. Au mois de mars 2016, ils ont présenté une réclamation à l'administrateur, invoquant une infiltration d'air dans les fenêtres et la porte-fenêtre ainsi que de la buée et de la glace dans la porte-fenêtre et sur le rebord des fenêtres. Cette réclamation a été rejetée au motif que la situation n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable après sa découverte. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Même en supposant que les bénéficiaires aient découvert le problème au mois de février 2015, il se serait ainsi écoulé plus de 12 mois entre cette découverte et la dénonciation du problème, ce qui dépasse le délai maximum de 6 mois qui doit être respecté. L'absence de collaboration de l'entrepreneur de 2013 à 2016 ne permet pas de suspendre le délai écoulé, et l'ignorance des bénéficiaires quant au délai -- ils pensaient que la durée de la garantie était de cinq ans -- ne constitue pas une excuse valable. En ce qui a trait aux problèmes constatés, ils semblent découler de la gestion de l'humidité dans la maison ainsi que de l'utilisation de l'échangeur d'air, hypothèse qui est d'ailleurs renforcée par le fait qu'aucun défaut de fabrication ni d'installation des fenêtres n'a été démontré.
Carole Lorange et Maxime Lorange Gamelin, bénéficiaires, et Les Habitations PPR inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation en lien avec des problèmes d'insonorisation et d'isolation. L'administrateur a rejeté cette réclamation, étant d'avis que ces problèmes n'avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable. En effet, le contrat de garantie prévoit que les malfaçons, les vices cachés ou les vices majeurs, selon le cas, doivent être dénoncés par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois à partir de leur découverte ou de leur survenance. En l'espèce, la dénonciation a été faite en février 2014 et l'administrateur a retenu que les problèmes d'insonorisation et d'isolation avaient respectivement été découverts à la fin de 2012 et à l'hiver 2012-2013. Or, les copropriétaires des unités visées ont témoigné avoir constaté ces problèmes à la fin de 2013 et à l'hiver 2013-2014. En l'espèce, le bénéficiaire a démontré que la décision attaquée était erronée. Dans ses notes, l'administrateur a inscrit que la propriétaire de l'une des unités avait déclaré que le problème d'isolation s'était manifesté pour la première fois entre les mois de décembre 2012 et de mars 2013. Or, cette propriétaire a acquis son unité à la fin du mois de janvier 2013. Cela suffit à convaincre le Tribunal de l'existence d'une erreur de date fondant à infirmer la décision rendue par l'administrateur. Le dossier lui sera retourné pour qu'une décision soit rendue relativement aux problèmes dénoncés par le bénéficiaire.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 248 DU GÉRANIUM, bénéficiaire, et HABITATIONS MICHEL PITRE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes d'infiltration d'air dans certaines unités, de conception déficiente des volets fixes du bas des fenêtres de certaines unités et d'infiltration d'eau dans le garage. L'administrateur a conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six mois à compter de la découverte d'un problème, et il a rejeté la réclamation quant à ces trois points. La décision de l'administrateur doit être infirmée quant au premier point. En effet, malgré une dénonciation au rapport de réception d'un problème d'étanchéité à l'air généralisé, y compris par le cadrage des fenêtres et des portes, une décision finale n'a pas été rendue. Le dossier devra être renvoyé à l'administrateur. Quant au second point, le délai entre août 2012 et février 2014 ne peut se qualifier de raisonnable, de sorte que la décision de l'administrateur doit être retenue. Le délai en ce qui concerne le troisième point doit aussi être qualifié de déraisonnable puisque l'administrateur a été informé pour la première fois à l'hiver 2014 d'un problème constaté à l'hiver 2013.
SDC 5795 D'IBERVILLE, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ EN COMMANDITE IBERVILLE 36, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème touchant les planchers de deux unités, ceux-ci étant froids à proximité des murs extérieurs. Après vérification, l'administrateur a relevé un écart de température normal entre la surface du plancher à proximité des murs et au centre de chacune des pièces visées, de sorte qu'il a conclu à l'absence de malfaçon. Le bénéficiaire a demandé l'arbitrage de cette décision. Son expert, qui a pratiqué une ouverture au bas du mur de leurs appartements respectifs, a constaté que la pellicule de polyéthylène devant agir à titre de pare-air aurait été fixée à la fourrure plutôt qu'à la lisse. Il y aurait donc une discontinuité qui permettrait à l'air de se glisser entre la lisse et la fourrure. L'expert du bénéficiaire a aussi constaté un problème d'étanchéité en haut de la cage d'escalier, à l'intersection des quatre murs, ce qui cause des fuites d'air chaud vers le haut et produit un effet d'aspiration d'air froid au bas des murs dans les unités en cause. Ces malfaçons seraient la cause du problème dénoncé, soit des planchers anormalement froids en période hivernale. En l'espèce, le bénéficiaire a établi l'existence de malfaçons qui pourraient expliquer le problème des planchers anormalement froids dans les unités en cause et il y a lieu de conclure qu'il a été causé par la mauvaise installation des feuilles de polyéthylène et par le manque d'étanchéité des murs mitoyens dans la cage d'escalier. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs requis, mais il n'aura pas à suivre les recommandations de l'expert des bénéficiaires. S'il n'effectue pas les travaux dans les délais prévus et selon les normes et les règles de l'art existant dans l'industrie de la construction, l'administrateur devra prendre en charge ces travaux.
SDC 1120 DE SANCERRE, LONGUEUIL, bénéficiaire, et INNOMAX DIVISION RÉSIDENTIELLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Entente de règlement.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriété, a présenté une réclamation en raison de problèmes d'infiltrations d'air. L'administrateur a ordonné l'inspection de diverses unités, entre le 15 janvier et le 15 février, afin de de mesurer les différences de température. Or, une visite a été effectuée le 15 mars et une erreur a été commise quant aux unités qui devaient être vérifiées. L'administrateur admet que les tests réalisés ne sont pas valables et qu'ils n'ont pas été menés au moment opportun. Le bénéficiaire a accepté que des tests soient faits, en 2010, et que l'administrateur prenne dès lors une décision, soit probablement d'ordonner à l'entrepreneur d'exécuter les travaux correctifs requis dans les 30 jours.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DE LA RUE ASSELIN, bénéficiaire, et 9143-1718 QUÉBEC INC. (ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception du bâtiment en mars 2006. L'hiver suivant, ils ont signalé à l'entrepreneur divers problèmes. En mai 2008, ils ont fait une réclamation auprès de l'administrateur, mais celle-ci a été rejetée. L'administrateur soutient que les bénéficiaires devaient dénoncer les problèmes observés dans un délai de six mois suivant leur découverte, ce qu'ils n'ont pas fait. Toutefois, l'entrepreneur n'a pas rempli toutes ses obligations en vertu des articles 133 à 137 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En effet, le double du contrat de garantie que l'administrateur a présenté en preuve n'était pas signé par l'entrepreneur. Par conséquent, en vertu de l'article 138 du règlement, le non-respect par les bénéficiaires du délai de dénonciation ne peut pas être retenu contre eux. L'administrateur devra faire un suivi sur les points nos 1 et 2 de la réclamation, qui visent des infiltrations d'air et un décollement du crépi. Quant aux points nos 4 et 5, concernant des dommages au gazon et à la clôture, ils ne sont pas couverts par la garantie.
MEDGINE JEAN et un autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 133, et 138
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont déposé une demande d'arbitrage relativement à cinq points d'une décision rendue par l'administrateur. Parmi ces points, il est question d'un problème d'infiltrations d'air par trois prises de courant et par une prise de câblodistribution dans l'immeuble. Les bénéficiaires recherchent une conclusion selon laquelle ces infiltrations sont attribuables à des vices, car leur consommation d'électricité est élevée ou trop élevée. Or, l'examen de leur compte d'Hydro-Québec ne donne aucune preuve d'un mauvais isolement de la partie de la maison qui serait touchée. En outre, le cahier de chantier de l'entrepreneur semble confirmer que l'isolation s'est faite selon les règles de l'art. Par ailleurs, aucune étude thermographique n'a été produite afin d'expliquer les carences dans l'isolation des lieux et de donner le portrait exact de la situation quant à ces infiltrations d'air. Les bénéficiaires ayant été incapables de démontrer un non-respect des règles de l'art dans l'exécution des travaux, leur demande doit être rejetée.
CLAUDE STE-MARIE et une autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS RIVIÈRA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint d'une détérioration grandement prématurée de l'étanchéité de l'enveloppe de l'immeuble et d'un calfeutrage inadéquat, qui causent des problèmes d'intégrité à sa structure ainsi que des problèmes d'humidité, de moisissure et de champignons. La représentante du bénéficiaire s'est fait confirmer que la première date connue de l'administrateur relativement à la réception des parties communes est le 22 décembre 2001, à l'occasion d'une conversation téléphonique avec le secrétariat de l'administrateur. Les signes de détérioration auraient été constatés en mars 2006 et les dénonciations, faites le 12 juin suivant par courrier recommandé à l'entrepreneur et par courrier ordinaire à l'administrateur. Celui-ci n'a pas reçu la lettre. La représentante du bénéficiaire a rencontré l'administrateur à ses bureaux le 4 décembre 2006, croyant être dans les délais de cinq ans depuis la date de réception. Or, la réception des parties communes a eu lieu le 29 novembre 2001, comme l'a confirmé l'architecte en cause, et la fin des travaux a précédé cette date. Les demandes étant hors délai, elles ont été valablement rejetées en bloc par l'administrateur. Par ailleurs, le plan de garantie ne couvre que les vices majeurs entre la troisième et la cinquième année de garantie. Même si les malfaçons alléguées peuvent avoir des conséquences financières importantes pour le bénéficiaire, ce dernier n'a pas fait la démonstration que l'immeuble était placé dans une situation de perte, soit un dommage sérieux subi par l'ouvrage immobilier. Bien qu'il soit possible que les façades extérieures périssent de façon prématurée, cette probabilité n'a pas été prouvée. L'expert de la bénéficiaire n'a procédé à aucune inspection destructive pour déterminer le vice avec certitude et son rapport d'expertise ne parle que d'éléments latents potentiellement importants. De plus, il traite de l'enveloppe extérieure du bâtiment. Le bâtiment doit être étanche, ce qui est possible même si son enveloppe extérieure ne l'est pas. Pour ces raisons, la demande d'arbitrage est rejetée et le bénéficiaire supportera 50 $ des frais d'arbitrage.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 1274 GILFORD, MONTRÉAL (ANOUK FOURNIER), bénéficiaire, et 153642 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 27, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Étant donné que les bénéficiaires ont dénoncé à l'administrateur la fissure constatée au bas de l'escalier extérieur ainsi que l'infiltration d'air par la prise de courant et l'interrupteur du salon plus de trois ans après leur découverte, leur réclamation à ce sujet doit être rejetée. Celle relative à l'absence de rampes et de main courante à l'escalier avant est également rejetée puisque ce point n'a jamais été dénoncé et n'a pas fait l'objet d'une décision de la part de l'administrateur. Aucune malfaçon n'a été remarquée aux marches de l'escalier menant à l'étage, et cette partie de la réclamation est donc rejetée. Les bénéficiaires devront supporter 100 $ des frais d'arbitrage, et le solde devra l'être par l'administrateur.
JEANNE CYR et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se sont plaints d'une infiltration d'eau au niveau des allèges de pierre à la fenestration. L'administrateur a conclu qu'il y avait vice caché et que l'entrepreneur devait corriger la situation, en conformité du Code national du bâtiment 1995. Or, constatant qu'il y avait eu entente entre les parties afin que les travaux soient exécutés par un tiers, il a ordonné à l'entrepreneur de rembourser la facture aux bénéficiaires. L'entrepreneur nie avoir conclu une telle entente. La preuve prépondérante révèle qu'il y a effectivement eu entente entre les bénéficiaires et lui. L'administrateur ne pouvait cependant pas ordonner à l'entrepreneur de s'y conformer, cette entente n'ayant pas fait l'objet d'un constat de règlement au sens du plan. La demande d'arbitrage de l'entrepreneur est donc accueillie sur ce point, et l'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires les coûts engagés pour la correction du problème. En ce qui concerne les corrections exigées par l'administrateur pour remédier au problème d'infiltration d'air à la fenestration, il n'y a pas lieu d'intervenir. La méthode corrective proposée par ce dernier est plus satisfaisante en l'espèce puisque celle préconisée par l'entrepreneur ne permettrait vraisemblablement pas de régler de façon définitive le problème. L'entrepreneur devra donc procéder au remplacement des fenêtres comme l'a ordonné l'administrateur.
SOMICO CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et ERNEST PRÉGENT et une autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur concernant les réclamations pour la porte entre le garage et le sous-sol et la planche ceinturant la fenêtre de la chambre est maintenue puisque ces ouvrages correspondent aux normes en vigueur. Les fissures au plancher du garage et le concassé avant et dans l'entrée du garage n'auront pas à être réparés, car ils sont expressément exclus du plan de garantie. En ce qui a trait aux taches dans la douche, la réclamation est également rejetée étant donné qu'il s'agit d'un problème qui relève de l'entretien normal d'une résidence. Comme la peinture dans la baignoire, la porte de douche à ajuster, le patio arrière, le revêtement arrière, la porte extérieure, la barre de sécurité de la porte-fenêtre, le béton cassé de l'escalier avant et le mortier sur les tuiles de céramique de la cuisine sont des vices qui ont été dénoncés dans les six mois suivant la date de réception du bâtiment, l'administrateur devra vérifier si tous les points qui devaient être corrigés par l'entrepreneur l'ont été selon les règles de l'art et il devra dresser un rapport à l'arbitre de ses constatations. L'administrateur devra également considérer la réclamation de la bénéficiaire relative aux amoncellements de terre sur son terrain: il ne s'agit pas d'un problème de terrassement mal fait -- situation qui serait exclue du plan de garantie -- mais plutôt de l'obligation de l'entrepreneur de nettoyer le chantier à la fin des travaux. Il en est de même de la réclamation quant à l'ajustement des portes d'armoire, puisqu'il ne s'agit pas d'un problème relevant de l'entretien normal de la résidence, et de celle relative aux pertes de chaleur, la preuve d'expert ayant démontré qu'il y avait infiltration d'air. L'administrateur devra aussi considérer la question de la main courante de l'escalier menant à l'étage. L'administrateur devra rembourser à la bénéficiaire une somme de 7 484 $ pour les frais d'expertise engagés. Vu les circonstances particulières de l'affaire, il y a également lieu de s'appuyer sur l'article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs afin d'accorder à la bénéficiaire le remboursement d'une somme de 13 762 $ représentant 75 % des frais et honoraires extrajudiciaires déboursés pour la présentation de sa demande d'arbitrage. Des dommages exemplaires ne sont cependant pas accordés.
HUGUETTE POULIN, bénéficiare demanderesse, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Lors de l'inspection préréception de leur immeuble, en décembre 1999, les bénéficiaires ont signalé à l'entrepreneur que certaines fenêtres devaient être ajustées. En février 2002, à la suite de la visite d'un technicien qui travaillait pour le concepteur de leurs fenêtres, ils ont pris connaissance d'un problème d'infiltration d'air froid donnant lieu à la formation de givre à l'intérieur de celles-ci, et même de glace, par temps plus froid. Ils ont déposé une réclamation, mais elle a été rejetée au motif que la malfaçon aurait dû être dénoncée dans un délai raisonnable, qui ne pouvait dépasser six mois à partir de sa découverte. L'administrateur a ajouté que la protection offerte pour les malfaçons était valide jusqu'en décembre 2000. Il a eu raison de considérer que le problème envisagé était une malfaçon, car il s'agit d'un problème de qualité et, jusqu'à un certain point, d'une situation pouvant porter atteinte à l'utilisation du bâtiment. Bien que le problème ait initialement pu sembler mineur, les bénéficiaires se trouvent dans une situation d'infiltration d'air froid en hiver causant la formation de glace ainsi que de l'inconfort et pouvant entraîner des dommages matériels plus importants. Ce problème, qui a évolué, est lié à l'installation défectueuse des fenêtres, qui avait été dénoncée lors de l'inspection préréception. Aucun reproche ne peut être adressé aux bénéficiaires. Les correctifs appropriés devront être apportés pour régler le problème d'infiltration d'air et celui de formation de glace.
JACQUES SAUVÉ et une autre, bénéficiaires appelants, et MAISON UNIQUE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10