Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont fait construire une résidence sur un terrain leur appartenant après avoir avisé l'entrepreneur de la présence d'ocre ferreuse. À la suite de la réception de l'immeuble, les bénéficiaires ont été victimes d'infiltrations d'eau et ils ont adressé des réclamations à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a estimé qu'il y avait un vice caché et il a exigé de l'entrepreneur qu'il fasse les vérifications nécessaires et les correctifs requis. Les bénéficiaires soutiennent que seul le rehaussement de la maison permettra de régler le problème puisque la dalle du sol baigne dans la nappe phréatique, ce qui fait en sorte que les risques d'obstruction et de dommages à leur pompe sont continuellement présents. Le coût d'un rehaussement se situerait entre 50 000 $ et 100 000 $. L'entrepreneur, qui a l'appui de l'administrateur, suggère de corriger le problème en installant un drain intermédiaire sous la dalle, drain qui serait raccordé au puisard. Il estime le coût de cette solution à 10 000 $. En l'espèce, la construction d'une maison dont les fondations baignent dans la nappe phréatique n'est pas conforme au Code national du bâtiment. L'entrepreneur, informé de la présence d'ocre ferreuse, devait prendre les dispositions nécessaires pour éviter une telle situation. Or, il n'a pas pris les précautions qui s'imposaient dans un contexte où il n'était pas familiarisé et il n'avait aucune expérience avec de l'ocre ferreuse. En ce qui concerne la solution qu'il suggère, il s'agit d'un moyen proposé pour réduire les coûts et remédier à la situation actuelle, mais il ne s'agit pas d'une solution permanente et définitive. Au contraire, l'implantation de la méthode proposée par l'entrepreneur nécessiterait davantage d'entretien par les bénéficiaires puisque les sections de drain supplémentaires qui seraient installées seraient aussi susceptibles de s'obstruer. En l'espèce, il y a lieu de retenir la méthode suggérée par les bénéficiaires puisque les remontées de la nappe phréatique n'atteindront pas le béton de la nouvelle dalle de plancher du sous-sol, réglant ainsi le problème de manière définitive.
DAVID BOLDUC et VALÉRIE BIDÉGARÉ, bénéficiaires, et GAUBEAU CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires sont propriétaires d'une résidence munie de deux drains qui sont reliés à un bassin de captation situé au sous-sol de l'immeuble. En 2009, la bénéficiaire ayant noté la présence d'une matière visqueuse à l'intérieur du bassin, une expertise a été menée, ce qui a permis de constater la présence d'ocre ferreuse et une nappe phréatique possiblement élevée. Bien que les bénéficiaires n'aient jamais subi d'infiltration d'eau ni de problèmes d'humidité excessive depuis que l'entrepreneur a remplacé leur pompe à la suite d'une inondation survenue après la réception de l'immeuble, ils prétendent qu'il aurait fallu procéder dès la construction à un cuvelage et que cela serait la seule solution acceptable en vue de rendre leur immeuble conforme. De leur côté, l'entrepreneur et l'administrateur, tout en reconnaissant la nécessité d'apporter des correctifs, nient cette affirmation et font valoir qu'une modification importante du système de drainage permettrait de rendre l'immeuble conforme. Ils invoquent aussi à cet égard le libre choix de l'entrepreneur en matière de solutions aux problèmes à corriger. En l'espèce, il appartenait aux bénéficiaires de démontrer que la solution suggérée par l'administrateur serait insuffisante pour corriger leur problème. Or, la fiabilité des données qu'ils ont présentées au soutien de leur position est largement contredite par la preuve de l'administrateur, laquelle n'a pas été contredite. De plus, il faut prendre en considération qu'il n'y aurait eu aucune infiltration d'eau reliée à des pressions hydrostatiques et aucune trace d'humidité, signes qui seraient présents si l'immeuble subissait en effet des pressions hydrostatiques. Ces constats permettent d'écarter l'affirmation selon laquelle la résidence aurait été construite dans la nappe phréatique, de telle manière que le problème à corriger est le système de drainage inadéquat qui fait en sorte que la pompe des bénéficiaires est trop sollicitée. La solution suggérée par l'entrepreneur et l'administrateur, qui devrait avoir l'effet correctif recherché, sera retenue.
ÉLIANE MONETTE & DANIEL HENRI, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS GRIZZLY INC., entrepreneur
Décision interlocutoire.
Le bénéficiaire, au cours de la cinquième année de la garantie, a constaté que le drain français de son immeuble comportait une pente négative, de sorte qu'il a présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a conclu que les situations observées ne remplissaient pas les critères du vice majeur puisqu'il n'y avait pas perte de l'ouvrage, et il a rejeté la demande. Dans le contexte de sa demande d'arbitrage, le bénéficiaire a demandé une suspension, souhaitant effectuer des expertises additionnelles afin de vérifier la hauteur de la nappe phréatique. Il s'agirait d'un nouveau problème potentiel, soit un niveau de la nappe phréatique qui pourrait excéder celui des fondations. Il aurait aussi l'intention de procéder à l'ouverture des murs de l'immeuble afin d'examiner les dégâts qui auraient pu être occasionnés par l'infiltration d'eau au logement situé au sous-sol du bâtiment. La demande du bénéficiaire doit être rejetée. En effet, celui-ci veut éviter de faire une nouvelle dénonciation auprès de l'administrateur quant à la question du niveau de la nappe phréatique en invoquant divers arguments à l'appui d'un droit de déposer une nouvelle expertise hors délai quant à cette question. Or, puisque la situation n'a pas été dénoncée par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur, la demande doit être rejetée.
BRYAN-ERIC LANE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION QUALIMAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En mars 2012, les bénéficiaires ont été victimes d'une importante infiltration d'eau. Ils ont présenté une réclamation. Leur expert a conclu à la présence d'une nappe d'eau permanente ou quasi permanente et il a proposé de soulever le bâtiment au-dessus de la nappe phréatique pour résoudre le problème. L'administrateur a plutôt retenu une solution suggérée par un autre expert, qui privilégiait un nettoyage du drain existant et l'installation d'un puisard intérieur muni d'une pompe submersible. Insatisfaits, les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, les experts se sont entendus sur un point, soit le potentiel élevé d'un problème de formation de dépôts d'ocre ferreuse dans le drain de fondation. Il est question d'un problème naturel et permanent, et le remède exige donc une solution naturelle et permanente, ce qu'un bassin de captation ou tout drain, si efficace soit-il, ne peuvent fournir en raison de la formation permanente et rapide d'ocre ferreuse dans un milieu continuellement humide. Dans les circonstances, la méthode d'intervention suggérée par l'expert des bénéficiaires, soit le soulèvement de l'immeuble, est la seule qui réponde aux exigences qu'impose le plan de garantie, soit la correction du vice démontré et reconnu.
MARIE-CLAUDE THIBODEAU et ALAIN DORÉ, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CANADIENNE 2000 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires, qui ont procédé à la réception de leur unité résidentielle de type jumelé au mois d'août 2005, ont présenté, en mai et en juillet 2010, une réclamation portant sur la présence de dépôt ferrugineux dans le système de drainage de l'immeuble et sur le niveau d'implantation du bâtiment. Pour l'ensemble des motifs énoncés dans un dossier concernant une unité résidentielle voisine, il y a lieu d'accueillir et de maintenir la décision de l'administrateur.
MÉLANIE COSSETTE et JEAN-FRANÇOIS GAGNON, bénéficiaires, et CONSTRUCTION D.M. TURCOTTE T.R. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le bénéficiaire, qui a procédé à la réception de son unité résidentielle de type jumelé au mois d'août 2005, a présenté, en mai et en août 2010, une réclamation portant sur la présence de dépôt ferrugineux dans le système de drainage de l'immeuble et sur le niveau d'implantation du bâtiment. Ces réclamations ont été reçues entre la troisième et la cinquième année de la garantie, de sorte que le bénéficiaire doit démontrer qu'il est question d'un vice majeur ou de la perte de l'immeuble pour avoir gain de cause. Or, bien que l'expert du bénéficiaire ait conclu à la présence de bactéries ferrugineuses dans l'eau, il a aussi noté que celles-ci n'étaient pas «agressives» et que le risque de colmatage était faible. Quant à l'implantation de l'immeuble, si l'on se fie aux conclusions de l'expert du bénéficiaire à l'égard du niveau de la nappe phréatique, la présence de cette dernière aurait dû être trahie par une poussée hydrostatique sur la dalle de l'immeuble. Le bénéficiaire n'a pas démontré qu'il y avait lieu d'intervenir, et il ne saurait être question de recourir à l'équité pour bonifier sans raison le texte du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
HEDI BLAGUI, bénéficiaire, et CONSTRUCTION D.M. TURCOTTE T.R. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En juillet 2010, le bénéficiaire a acheté un immeuble dont la réception initiale remontait au mois d'août 2007. Dans les semaines qui ont suivi, il a remarqué que la pompe du puits de captation situé au sous-sol démarrait fréquemment et que le puits était souillé d'une matière visqueuse et orangée. Il a présenté une réclamation, soutenant que le système de drainage était susceptible de se bloquer en raison de la présence d'ocre dans l'eau et faisant également valoir que le niveau de la nappe phréatique était élevé, de sorte que la pompe d'évacuation devait fonctionner très souvent. De plus, il a indiqué que cela nécessitait une attention particulière afin d'éviter le débordement du puits et une inondation du sous-sol. L'administrateur a rejeté la réclamation au motif que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable à partir de la découverte du problème. Sans se prononcer sur la question du délai de dénonciation, il faudrait néanmoins rejeter la demande d'arbitrage. En l'espèce, puisque la dénonciation a été faite dans la quatrième année suivant la réception, le bénéficiaire devait démontrer la présence d'un vice grave, soit une situation présentant des inconvénients sérieux qui atteindraient un degré de gravité correspondant à une perte de l'ouvrage. Or, malgré les inconvénients subis par le bénéficiaire et les inquiétudes qu'il éprouve quant à la possibilité d'un déversement du puits dans le sous-sol, on ne peut conclure qu'il s'agit d'un vice grave. Il y a donc lieu de rejeter la réclamation du bénéficiaire.
LOUIS JULIEN, bénéficiaire, c. 9165-5969 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS RÉNOVATION SM), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire portant notamment sur la présence d'ocre ferreuse dans le sol de sa propriété. Selon lui, il s'agissait d'une malfaçon qui n'était pas apparente au moment de la réception du bâtiment, et il reviendrait à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage pour que la situation soit réglée de façon définitive et de la manière qui avait été suggérée par son expert, soit par un rehaussement des fondations. Il fait valoir que les moyens proposés par l'administrateur sont nettement insuffisants. Les correctifs qui ont été suggérés par l'administrateur constituaient uniquement des moyens visant à atténuer la situation actuelle et ne représentaient pas une solution permanente et définitive, tandis que les solutions mises de l'avant par le bénéficiaire, soit le soulèvement de la maison ou le cuvelage des fondations pour les rendre imperméables, étaient durables. Il n'y a pas lieu de retenir l'argument de l'administrateur selon lequel les drains sont actuellement fonctionnels et qu'il n'est donc pas nécessaire de rechercher une solution définitive. En effet, lorsqu'un dommage est progressif, comme c'est le cas en présence d'un problème d'ocre ferreuse, des corrections permanentes doivent être appliquées dès son apparition et il ne faut pas attendre que la situation s'aggrave pour agir. En l'espèce, le fait pour l'entrepreneur de construire les fondations dans la nappe phréatique constituait un vice de conception, de construction et de réalisation. De plus, la contamination des drains par la bactérie de l'ocre ferreuse est une malfaçon du sol dont l'entrepreneur est responsable. Il faudra régler la situation de manière permanente, soit en rehaussant la résidence, soit en procédant à un cuvelage.
DAVID RICHER, bénéficiaire, et 9141-3873 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124
Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Accueilli.
M. le juge Morissette: Bien que le règlement ne contienne aucune clause privative applicable aux décisions arbitrales, une déférence est de mise à l'égard du processus de résolution des différends qu'il met en place. Ainsi, la norme de la décision raisonnable trouve application. En l'espèce, le mis en cause n'a pas procédé à une interprétation déraisonnable du contrat intervenu entre les parties ou du règlement, ses propos s'inscrivant plutôt dans le courant de la jurisprudence arbitrale rendue en application du plan de garantie. La réclamation des intimés était couverte par la garantie, et ce, indépendamment de la façon dont on caractériserait la situation en cause. Par ailleurs, bien que la solution retenue ne soit pas celle préférée par les intimés, il s'agissait de mesures correctives importantes ainsi que coûteuses. La conclusion portant sur ce point était motivée et les raisons données à son soutien étaient à la fois intelligibles et cohérentes. La diminution prévisible de la hauteur de plafond dans le sous-sol de l'immeuble n'était pas une malfaçon. Les intimés n'ont pas démontré que cette diminution constituait une violation du Code national du bâtiment 1995, du règlement de zonage de la Ville ou des règles de l'art. Les intimés pourront toutefois exercer un recours devant une cour de justice s'ils considèrent que la valeur de leur maison ou la jouissance qu'ils peuvent en tirer se trouvent diminuées par la situation. Finalement, même si la solution recommandée par leur expert serait plus durable que celle choisie, il demeure que le mis en cause n'avait pas à choisir la meilleure solution possible mais qu'il devait s'assurer que la solution retenue serait conforme au plan.
CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., intimée appelante c. LISA RAE et un autre, requérants intimés, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mise en cause intimée, LE GROUPE D'ARBITRAGE ET DE MÉDIATION SUR MESURE (GAMM), mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 13, 19, 112, et 121
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires sont propriétaires d'un immeuble construit par l'entrepreneur, qui a fait faillite. Le niveau d'eau dans le sol atteint les semelles de la fondation, de sorte que les drains de fondation fonctionnent constamment pour évacuer l'eau. Cela a provoqué l'apparition d'ocre ferreuse et, même si les bénéficiaires et l'administrateur s'entendaient sur la nécessité de corriger la situation, ils n'étaient pas en accord quant à la méthode corrective à utiliser. Ils ont éventuellement convenu que l'administrateur procéderait à sa manière et que, dans l'éventualité où ses démarches se révélaient un échec, il effectuerait un cuvelage de l'immeuble, ce qui était la solution pour laquelle les bénéficiaires avaient opté. Les bénéficiaires considèrent que les travaux effectués n'ont pas réglé la situation et ils réclament maintenant le cuvelage de leur résidence. L'administrateur fait valoir que les résultats recherchés n'ont pas été atteints parce que la municipalité n'aurait pas procédé au nettoyage des fossés, ce qu'auraient dû demander les citoyens. Ainsi, le succès de l'opération suppose que les bénéficiaires et la municipalité coopèrent. Or, les conditions de l'entente étaient claires. L'administrateur devait réussir et, en cas d'échec, il devait procéder à un cuvelage. Il devra se conformer aux conditions de l'entente qu'il a lui-même négociée.
JOSÉE CHAMPAGNE et un autre, bénéficiaires demandeurs, c. AURÈLE LAUZON (en faillite), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en novembre 2004. Au mois d'avril 2009, ils ont dénoncé un problème quant à la présence d'ocre ferreuse et au niveau de la nappe phréatique. L'administrateur a accueilli la réclamation des bénéficiaires et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer certains travaux correctifs, soit d'installer un puisard en béton étanche muni d'une pompe submersible au milieu du sous-sol. Les bénéficiaires ne sont pas d'accord avec la nature de ces travaux et ils voudraient plutôt que l'entrepreneur procède à un cuvelage. Cette demande ne peut pas être accueillie. Le niveau de la nappe phréatique n'atteint pas celui de la dalle de béton du sous-sol et, mis à part un incident, en février 2009, relié à un refoulement d'égout, il n'y a eu aucune infiltration d'eau au sous-sol et aucun problème de taux d'humidité excessif. Similairement, les bénéficiaires n'ont pas démontré un colmatage total ou partiel de leur drain français. La présente réclamation repose non pas sur des faits clairement établis, mais plutôt sur des hypothèses et des craintes. Le cuvelage réclamé par les bénéficiaires est une solution excessive et incommode pour résoudre un problème qui n'est pas si grave. Par conséquent, leur demande à cet égard est rejetée et il faudra plutôt se conformer aux travaux correctifs établis par l'administrateur.
ISABELLE PERREAULT et un autre, bénéficiaires, et 9034-5877 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION CLÉMENT ARÈS), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 21, 22, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur a rejeté une réclamation des bénéficiaires reliée au niveau de la nappe phréatique par rapport à la dalle sur sol de leur résidence. Selon les bénéficiaires, la dalle de béton de leur sous-sol baignerait dans l'eau de la fin du mois de mars au début de juillet et elle serait en contact occasionnel avec elle l'automne. Bien qu'ils n'aient pas constaté de désordre, mis à part de la fluorescence, de la moisissure et un haut taux d'humidité, ils estiment qu'il y a un risque élevé d'occlusion et, par conséquent, d'inondation. Or, il n'est pas possible de rendre une décision en se fondant sur une hypothèse ou une appréhension et, en l'espèce, mis à part un incident qui serait lié à un manque d'entretien par les bénéficiaires, aucune preuve n'a été présentée appuyant leurs prétentions. Il n'y a donc pas lieu d'accueillir leur réclamation et d'ordonner à l'entrepreneur d'effectuer des travaux.
FRANCE BOUCHARD et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS M. & E. GODBOUT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
En 2005, Taylor, le président de l'entrepreneur, a fait la connaissance du frère de la bénéficiaire et de sa conjointe. Il leur a offert son assistance lorsqu'ils se sont fait construire une résidence. Vu leur situation financière, ils se sont tournés vers la bénéficiaire pour obtenir son aide. Celle-ci a accepté de faire construire une maison pour que son frère et sa famille puissent y demeurer et afin d'y résider elle-même éventuellement. Le frère de la bénéficiaire a été très présent tout au long du procédé. Ainsi, il a personnellement engagé un excavateur, et ce, malgré les avertissements et l'opposition de Taylor. Cet excavateur a creusé trop près de la nappe phréatique, de telle sorte que la fondation aurait été construite quelques pouces au-dessus. Pour remédier à cette situation, le frère de la bénéficiaire a décidé de faire installer une station de pompage. À compter de ce moment, et jusqu'à la signature de l'acte de vente, aucun problème ne s'est posé. Par la suite, toutefois, trois inondations sont survenues dans le sous-sol de l'immeuble, lorsque les pompes ont cessé de fonctionner en raison de pannes d'électricité. Il y aurait également des problèmes d'ocre ferreuse. La bénéficiaire a exigé de l'entrepreneur qu'il corrige la situation, sans succès, et elle a présenté une réclamation à l'administrateur, laquelle a été rejetée. L'entrepreneur a fait valoir que les infiltrations seraient imputables à l'excavateur et qu'il ne peut en être tenu responsable puisqu'il s'était opposé à faire affaire avec lui. Toutefois, la faute qui a été commise n'est pas l'excavation trop profonde, mais la construction de la résidence sans imperméabilisation pour compenser le niveau de la nappe phréatique. En l'espèce, un cuvelage parfaitement étanche était nécessaire et obligatoire. Par ailleurs, il faut rappeler que le client de l'entrepreneur était la bénéficiaire et non son frère, et que c'est le consentement de cette dernière qui aurait dû être obtenu pour déterminer comment remédier au problème lié à la nappe phréatique. Par conséquent, l'entrepreneur est responsable et il devra procéder au cuvelage de l'immeuble. Il n'aura toutefois pas à en supporter la totalité des coûts: 40 % de ceux-ci devront être payés par la bénéficiaire pour tenir compte du fait que son frère a choisi l'excavateur, d'autant plus que ce choix était lié au budget disponible.
JOHANNE MARCOTTE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS CHERBOURG INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, qui ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur, allèguent notamment que leur immeuble se trouve dans une situation où il est inévitable qu'ils seront éventuellement victimes d'infiltrations d'eau. Lors de la construction de leur résidence, ils avaient des inquiétudes quant à la présence récurrente d'eau dans le sous-sol et leur pompe submersible fonctionne en permanence, contrairement à celles leurs voisins. De plus, il y aurait une accumulation de calcium dans leur bassin de captation. Or, la preuve présentée a confirmé que la dalle du sous-sol de l'immeuble ne baignait pas dans la nappe phréatique, que le système de drainage est fortement sollicité par les eaux de surface et que l'entrepreneur n'aurait pas commis d'erreur lors de la construction. Par ailleurs, aucun incident n'est survenu à ce jour qui viendrait donner du poids aux craintes des bénéficiaires. En toute probabilité, il y a une proximité, mais non un contact, entre la nappe phréatique et la dalle du sous-sol. Cette proximité ne peut être qualifiée de vice majeur. Quant à la présence de calcaire, elle est reliée à la composition naturelle du sol et, bien qu'elle entraîne la nécessité d'entretenir régulièrement certaines pièces d'équipement, elle ne constitue pas un vice si grave qu'il pourrait être qualifié de vice de construction ou de vice de sol. Toutefois, l'entrepreneur devra effectuer les travaux exigés par l'administrateur dans sa décision.
LISE LALONDE et un autre, bénéficiaires, et BDL DÉVELOPPEMENT, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 20, 106, 116, 120, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont acheté une maison neuve au mois d'avril 2003. Deux infiltrations d'eau se sont produites au sous-sol en 2004. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation et la situation aurait été réglée grâce au changement de la pompe qui était en place, à l'ajout d'une seconde pompe et à l'installation d'un second bassin de captation. En juillet 2005, ils ont présenté une demande d'arbitrage, invoquant la présence d'un vice caché. Il a été établi que les infiltrations seraient attribuables à une fondation non conforme aux règles de l'art, celle-ci n'ayant pas été construite à un niveau supérieur à celui de la nappe phréatique. La dalle de l'immeuble n'a donc pas été construite conformément aux exigences qu'impose l'article 9.13 du Code national du bâtiment 1995. Cette situation a pour conséquence que les fondations baigneraient constamment dans l'eau. L'entrepreneur a par ailleurs admis ne pas avoir fait d'étude de sol tel qu'il aurait dû le faire et, par conséquent, les pompes installées se trouvent sursollicitées, et ce, bien que l'une d'elles soit de capacité industrielle. Elles ne peuvent pas évacuer la totalité des infiltrations en période de crue, ce qui provoque l'entrée d'eau dans l'immeuble. Les bénéficiaires doivent donc surveiller constamment la performance de leurs pompes et il faut considérer que leurs craintes d'infiltrations sont raisonnables et justifiées, d'autant plus qu'à la suite de deux inondations leur assureur a refusé d'assurer leur maison à cet égard. Les correctifs appropriés devront être effectués pour que le bâtiment cesse de baigner dans la nappe phréatique.
FRANK LOSITO et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION BEAUCHAMP OUELLET INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 106, 116, 124, et 125
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2010-10-04), 500-17-056254-108 et 500-17-055519-105, 2010 QCCS 5270, SOQUIJ AZ-50686772
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont occupé leur résidence à compter de mai 2005. En septembre 2007, ils ont avisé l'administrateur d'un problème de drainage, mentionnant la présence d'une boue rougeâtre dans le bassin de captation et suggérant que leur drain était probablement bouché par l'ocre ferreuse. Dans les faits, bien que le système de drainage soit fonctionnel, l'empierrement au-dessus du drain serait insuffisant par rapport aux règles de l'art et à ce qui est prévu par le Code national du bâtiment 1995. Cela risque de nuire à la longévité du drain et de réduire sa durée de vie. Il faut donc déterminer si ce problème serait un «vice caché» au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Trois éléments importants ressortent de la preuve soumise. Premièrement, le niveau de la nappe phréatique est relativement élevé, même s'il se situe sous la dalle de béton. Deuxièmement, aucun blocage du drain de fondation ne s'est produit depuis l'occupation de l'immeuble, bien que certains dépôts de silt se soient faits dans le bassin de captation. Finalement, l'empierrement du drain de fondation est insuffisant. Toutefois, les bénéficiaires n'ont pas démontré l'existence d'un problème sérieux relié à l'ocre ferreuse. Il n'y a pas de boue rougeâtre dans le fond du bassin de captation, seulement un dépôt de silt, et il n'y a pas de crainte sérieuse d'obstruction à court ou moyen terme. Ainsi, le problème constaté n'atteint pas le degré de gravité du vice caché et la réclamation des bénéficiaires doit être rejetée.
LUCIA IULIANELLA et un autre, bénéficiaires, c. RÉNOVATIONS LAROCQUE & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Accueillie en partie.
La sentence sur le problème de fondation est déraisonnable et justifie l'intervention du tribunal. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs a pour objet de garantir les assurés contre les malfaçons, et la solution suggérée par la sentence arbitrale n'apporte pas la garantie à laquelle les requérants sont en droit de s'attendre. Non seulement cette solution n'est pas permanente mais, en outre, l'espace habitable du sous-sol serait considérablement restreint à la suite des travaux envisagés. Le représentant de l'intimée a lui-même déclaré qu'il faudrait couler du béton à l'intérieur du sous-sol et que le plafond serait par conséquent trop bas pour l'utiliser pleinement. Par ailleurs, les requérants n'ont pas à tolérer les bruits incessants de pompes à eau ni à entretenir celles-ci pendant tout le temps où ils habiteront cet immeuble. La solution proposée par leur expert, soit le soulèvement du bâtiment, est retenue. Elle permettra aux requérants d'utiliser leur sous-sol, sera permanente et évitera aux requérants d'entendre constamment le bruit des pompes à eau et d'avoir à les entretenir.
LISA RAE et MICHAEL NUTTER, requérants, c. CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., intimée, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. et GROUPE D'ARBITRAGE ET DE MÉDIATION SUR MESURE (GAMM), mises en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Requête pour permission d'appeler rejetée dans le dossier no 500-09-019703-099 et requête pour permission d'appeler accueillie dans le dossier no 500-09-019711-092 (C.A., 2009-07-08), 500-09-019703-099 et 500-09-019711-092, 2009 QCCA 1367, SOQUIJ AZ-50565751, B.E. 2009BE-713. Appel accueilli (C.A., 2011-10-07), 500-09-019711-092, 2011 QCCA 1851, SOQUIJ AZ-50792784, 2011EXP-3157, J.E. 2011-1763
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
En avril 2004, les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une maison témoin qui avait été construite en 2002. En octobre 2006, ils ont constaté la présence d'eau ferrugineuse dans le bassin de captation de leur sous-sol. Une première dénonciation écrite a été envoyée à l'administrateur. L'entrepreneur a proposé l'installation de cheminées de nettoyage aux frais des bénéficiaires, ce que ceux-ci n'ont pas accepté. Deux mois plus tard, une deuxième dénonciation a été envoyée à l'administrateur, avec copie à l'entrepreneur. Dans leur mise en demeure, les bénéficiaires mentionnaient non seulement un problème d'ocre ferreuse, mais également un vice caché ou un vice de construction en raison de la construction probable des fondations à un niveau inapproprié par rapport à la nappe phréatique. L'administrateur, dans une décision de mars 2007, a uniquement considéré la question de savoir si la présence d'eau ferrugineuse dans le bassin de captation constituait un vice caché au sens du contrat de garantie. Il n'a pas traité de la question du niveau de la nappe phréatique. Sa décision n'était pas déraisonnable quant à la présence d'eau ferrugineuse. Toutefois, malgré une bonne et valable dénonciation, la question du niveau de la nappe phréatique n'a pas été abordée. L'administrateur devra compléter sa décision en se prononçant sur cette question. L'arbitre pourra intervenir par la suite si l'une des parties se croit lésée par la décision de l'administrateur lorsque celle-ci sera rendue.
YVES GUILLEMETTE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS M ET E GODBOUT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont acquis leur résidence en novembre 2006. Les propriétaires précédents avaient acheté l'immeuble de l'entrepreneur en septembre 2002. En avril 2007, les bénéficiaires ont dénoncé l'existence de vices majeurs. Ils affirmaient que les fondations de la maison se trouvaient dans la nappe phréatique, qu'il y avait de l'ocre ferreuse dans les drains français et le bassin de captation du sous-sol et que ces drains étaient entourés d'une membrane accélérant le processus de bouchage par l'ocre ferreuse. L'administrateur a rejeté leur réclamation, concluant à l'absence de vices majeurs puisqu'il n'y avait pas eu perte de l'ouvrage résultant de la conception, de la construction ou de la réalisation, ou encore d'un vice de sol. Les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'il y a eu ou qu'il y aurait colmatage éventuel des drains, que la dalle du sous-sol baignait dans la nappe phréatique ou que l'entrepreneur aurait commis une erreur ou aurait enfreint la réglementation en vigueur dans la municipalité. En l'espèce, malgré leurs craintes, les bénéficiaires n'ont pas établi qu'ils seront inévitablement victimes, d'un problème d'infiltration d'eau, d'autant moins qu'il n'y a eu aucune manifestation de problèmes au cours des six années suivant la fin des travaux. Ainsi, bien que la situation puisse être inquiétante et nécessiter un entretien régulier, elle ne constitue pas un vice d'une gravité telle qu'il puisse être considéré comme un vice de construction ou un vice de sol couvert par l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
LOUISE JOLY et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CASAVIA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence dont les fondations avaient été construites dans la nappe phréatique et non pas au-dessus comme cela aurait dû être fait si les règles de l'art avaient été suivies. Constatant un problème d'infiltrations d'eau, ils se sont adressés à l'entrepreneur et à l'administrateur. Certains correctifs ont été apportés, mais ils ont été considérés comme inadéquats. Dans une décision rendue en novembre 2006, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs requis pour éliminer les infiltrations d'eau et les problèmes qui en découlaient en appliquant l'une de deux méthodes correctives décrites au rapport d'un hydrogéologue. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision, car les méthodes retenues seraient, selon eux, insuffisantes. En principe, l'entrepreneur peut librement choisir la méthode d'exécution de son contrat. Toutefois, cette liberté est restreinte par le fait qu'il est tenu à un résultat précis. En l'espèce, l'administrateur lui a ordonné d'apporter les correctifs requis pour éliminer les problèmes. Toutefois, la solution retenue par l'entrepreneur, qui implique l'installation d'un drain muni d'une pompe, n'exclut pas la vraisemblance d'éventuelles infiltrations dans la mesure où elle n'assure pas une meilleure étanchéité de la résidence et nécessite une surveillance accrue; en outre, son succès relatif dépend de la fiabilité de l'approvisionnement en électricité. La seconde solution qui avait été suggérée par l'administrateur comporte sa part d'inconvénients, mais elle assurerait l'étanchéité effective de l'immeuble et elle est conforme au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Elle sera retenue, même si les bénéficiaires soutiennent que la solution proposée par leur expert serait préférable dans les circonstances. Quant aux inconvénients qu'ils auront à subir, les bénéficiaires ont toujours la possibilité d'intenter le recours approprié pour réclamer des dommages-intérêts.
LISA RAE et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 10, 12, 19, 67, 116, 124, et 125
Requête en révision judiciaire accueillie en partie (C.S., 2009-04-30), 505-17-003822-089, 2009 QCCS 1913, SOQUIJ AZ-50553419, J.E. 2009-1002. Requête pour permission d'appeler rejetée dans le dossier no 500-09-019703-099 et requête pour permission d'appeler accueillie dans le dossier no 500-09-019711-092 (C.A., 2009-07-08), 500-09-019703-099 et 500-09-019711-092, 2009 QCCA 1367, SOQUIJ AZ-50565751, B.E. 2009BE-713. Appel accueilli (C.A., 2011-10-07), 500-09-019711-092, 2011 QCCA 1851, SOQUIJ AZ-50792784, 2011EXP-3157, J.E. 2011-1763
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 19 novembre 2007, l'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires reliée à des infiltrations d'eau, à un problème d'ocre ferreuse et à un niveau variable mais haut de la nappe phréatique, au motif que la dénonciation du vice a été doublement tardive: elle a été effectuée au-delà du délai de six mois suivant la survenance des premières infiltrations d'eau et, en date de la réclamation -- soit au cours de la cinquième année suivant la construction --, seul le vice de construction pouvait donner ouverture à la garantie qu'accorde le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Après étude de la nature du vice, qui a pour conséquence de colmater les drains et de rendre nécessaire un entretien annuel, la décision de l'administrateur est confirmée. Il s'agit tout au plus d'un vice caché, lequel n'est pas suffisamment grave pour être qualifié de vice de construction. La demande des bénéficiaires est rejetée. N'ayant eu gain de cause quant à aucun des points, ils supportent partiellement les frais d'arbitrage (50 $).
HELENA KUZMA et un autre, bénéficaires, et GROUPE IMMOBILIER GRILLI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Fixation d'une prochaine date d'audience.
En juillet 2004, le bénéficiaire est devenu propriétaire d'un immeuble de type jumelé dont la réception avait eu lieu en juillet 2001. En juin 2005, il a été victime d'infiltrations d'eau. Bien que l'administrateur ait conclu que la cause du problème était la présence d'ocre ferreuse dans le sol et que la réclamation devait être rejetée, en arbitrage, le tribunal a plutôt décidé que la cause déterminante des infiltrations était liée au fait que la nappe phréatique était plus élevée que la dalle de béton de l'immeuble et que la demande du bénéficiaire était couverte par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il a donc été ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour que les infiltrations d'eau au logement du sous-sol cessent immédiatement. En mai 2007, la sentence arbitrale a été homologuée. Il reste maintenant à décider de l'approche à adopter pour régler la situation, puisque le temps et la technique ont tous deux évolué depuis 2005. L'arbitre n'est pas en mesure de prendre une décision à ce sujet pour le moment. L'expert des bénéficiaires, qui a proposé deux plans différents, fera toutefois sous peu une étude plus approfondie afin de choisir laquelle des deux méthodes serait la meilleure selon lui. Une nouvelle date d'audience est fixée en conséquence.
DENIS DOUILLARD, bénéficiaire demandeur, et LES ENTREPRISES ROBERT BOURGOUIN LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires se plaignent du fait que des infiltrations d'eau ont eu lieu à leur résidence à la suite de la construction de la maison dans la nappe phréatique, ce qui a également occasionné un problème d'ocre ferreuse. La situation constitue un défaut de construction et il est clair que les bénéficiaires n'auraient pas acheté s'ils avaient connu la situation exacte de la nappe phréatique. L'entrepreneur devra donc apporter les correctifs nécessaires afin que la dalle de béton du sous-sol ne baigne plus dans la nappe phréatique. Il devra également corriger les problèmes d'entretien régulier et d'odeurs désagréables émanant du sous-sol attribuables aux problèmes d'infiltration d'eau.
MICHEL GAUTHIER et une autre, bénéficiaires, et YVON DUPERRON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste une décision rendue par l'administrateur à la suite de problèmes d'infiltration d'eau constatés à sa résidence, dans laquelle ce dernier concluait que sa réclamation devait être rejetée au motif que la cause du problème est la présence d'ocre ferreuse dans le sol. Il a considéré que cette situation constituait un problème de «sol contaminé», exclu du plan de garantie en vertu de l'article 6.7.7. La cause déterminante du dommage subi par le bénéficiaire est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages est toutefois l'infiltration d'eau. Le bâtiment comporte des vices majeurs. Lors de la construction, l'entrepreneur devait tenir compte de la proximité de la nappe phréatique et de la probabilité que cette dernière fluctue continuellement. La nappe phréatique a créé un vice de construction majeur qui empêche le drain de fonctionner adéquatement en raison de la présence d'ocre ferreuse. La demande du bénéficiaire est ainsi couverte par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il est donc ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour que les infiltrations d'eau au logement du sous-sol cessent définitivement, le tout, selon les règles de l'art et les prescriptions du Code national du bâtiment 1995. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur.
DENIS DOUILLARD, bénéficiaire demandeur, et LES ENTREPRISES ROBERT BOURGOUIN LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leur réclamation à la suite d'une infiltration d'eau à leur résidence au motif que le plan de garantie ne couvre pas le genre de dommages allégués dans leur réclamation. C'est l'eau située entre le mur et la dalle de béton du sous-sol qui a graduellement causé la moisissure du bas du mur. Ainsi, la cause déterminante du dommage est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages subis par les bénéficiaires est, quant à elle, l'infiltration d'eau subie. Ainsi, une imputation totale des problèmes survenus à la présence d'ocre ferreuse serait erronée. Que l'on conclue qu'il s'agit d'un vice du sol ou d'un vice de construction au sens de l'article 2118 du Code civil du Québec importe peu: la réclamation des bénéficiaires est couverte par le plan de garantie. Comme le vice est apparu dans les cinq ans suivant la fin des travaux et qu'il a été dénoncé dans les six mois après sa découverte, la demande d'arbitrage des bénéficiaires est accueillie. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra donc prendre les mesures nécessaires afin que le sous-sol du bâtiment ne baigne plus dans la nappe phréatique. Il dispose d'un délai de six mois pour apporter les corrections. Les frais d'expertise devront être supportés par l'administrateur.
JULIE HUBERT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 9, 10, 12, 29, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires concernant le fonctionnement de la fosse septique est rejetée puisqu'ils n'ont pas réussi à prouver que cette dernière n'avait pas été installée selon les règles de l'art et que son fonctionnement n'est pas adéquat. Leur réclamation quant au mauvais fonctionnement de leur système Ecoflo est toutefois accueillie, car l'entrepreneur a mal évalué la profondeur de la nappe phréatique lors de l'installation. Cette situation constitue un vice caché au sens du plan de garantie étant donné que la situation porte atteinte à la qualité et à l'utilisation du bâtiment.
GINA POTVIN et un autre, bénéficiaires, et J.B. DAVIDSON & ASSOCIÉS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21