Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé des problèmes de condensation. L'administrateur a accueilli la réclamation, étant d'avis que les critères de la malfaçon non apparente étaient remplis. Cette décision doit être maintenue. Dans un premier temps, l'entrepreneur soutient qu'aucun de ses autres bâtiments ne présente un taux d'humidité aussi élevé et que, en faisant attention, les occupants de ces immeubles ont réussi à limiter le niveau d'humidité. Or, ce n'est pas parce que ces autres immeubles ont été bien construits que cela prouve que l'immeuble du bénéficiaire l'est aussi. Le Tribunal est appelé à déterminer si l'immeuble en cause, et non les autres, est atteint ou non d'une malfaçon ou encore d'un vice couvert par le plan de garantie. Dans un deuxième temps, l'entrepreneur soutient avoir prouvé qu'il n'y avait aucun problème de conception ou de construction en montrant ses plans préparés par des professionnels et en affirmant que tout avait été construit selon ces plans. Cet argument doit aussi être rejeté. Un entrepreneur doit fournir un résultat et il ne peut se soustraire à ses obligations de construire un immeuble selon les règles de l'art en alléguant qu'il a suivi les plans, lesquels pourraient comporter des omissions. Il faut aussi considérer que les plans sont préparés en fonction des choix de l'entrepreneur et de ce qu'il demande. Enfin, ce dernier a tort de soutenir que la décision de l'administrateur n'est pas précise quant au problème à régler. L'administrateur a décidé qu'il était question d'une malfaçon couverte par le plan de garantie et que la situation devait être corrigée. Il n'était pas tenu de fournir un plan et des devis pour les travaux correctifs à effectuer, d'autant moins que l'entrepreneur a le libre choix des moyens d'exécution pour corriger un problème.
9355-5969 Québec inc./Construction Danam, entrepreneur, et Syndicat de la Copropriété LUXXCITÉ 11945, bénéficiaire, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de procéder à la réfection complète des planchers de bois de la résidence des bénéficiaires et de faire le nécessaire afin que le taux d'humidité dans l'immeuble se situe dans les limites de la normalité. L'entrepreneur a procédé à l'installation d'un nouveau climatiseur mais, même si le taux d'humidité n'était toujours pas conforme, il a affirmé qu'il s'était conformé à l'ordonnance et que les bénéficiaires devraient installer un déshumidificateur. Or, l'entrepreneur était tenu d'obtenir un résultat précis. Il devait modifier ou changer le système en place afin que le problème d'humidité soit réglé. Il faut également constater qu'il n'a pas appliqué certaines recommandations. De plus, l'ajout d'un déshumidificateur ne constituait qu'une solution temporaire à un problème permanent. L'installation du revêtement de plancher ne sera possible que lorsque le système de ventilation sera adéquat et fonctionnera normalement de façon à maintenir un niveau d'humidité dans les moyennes habituelles à l'intérieur de l'immeuble. Les problèmes de ventilation devront donc être réglés de manière permanente avant la pose du revêtement de plancher.
CORPORATION IMMOBILIÈRE DOMICIL INC., demandeurs-entrepreneurs, et MANON GAUTHIER et PATRICK ST-PIERRE, défendeurs-bénéficiaires, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
L'administrateur a rendu une décision relative à différents problèmes touchant la fondation de l'immeuble des bénéficiaires. Il y a lieu de donner raison à ceux-ci relativement à la présence d'humidité sur la surface extérieure du mur de fondation arrière et à la base du mur du garage. À la lumière des déficiences observées lors de la construction de l'enveloppe de l'immeuble jumelé à celui des bénéficiaires et des dommages constatés à l'enveloppe de leur propre immeuble, ces derniers ont fait la preuve du bien-fondé de leur réclamation à cet égard. Pour les mêmes motifs, il y a lieu d'accueillir leur réclamation relative à la présence d'humidité à la base du mur du garage. En ce qui concerne la membrane hydrofuge recouvrant la fondation, l'administrateur a reconnu s'être fié à l'expertise effectuée dans l'immeuble jumelé. Le Tribunal accueille donc la réclamation à cet égard. L'administrateur devra effectuer une expertise pour déterminer si une membrane bitumineuse a été installée. Enfin, la crainte que suscitent les malfaçons touchant l'immeuble jumelé convainc le Tribunal d'accueillir la réclamation relative à la fissure observée dans la fondation. L'administrateur avait jugé que celle-ci n'était pas suffisamment importante pour commander l'intervention de l'entrepreneur.
ROSANNA DI PERNA et GEORGE LIAKOPOULOS, bénéficiaires, et 9122079 CANADA INC. / LES JARDINS LAVOIE, entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté, au cours de la cinquième année de la garantie, une réclamation portant sur des infiltrations d'eau dans les cagibis de plusieurs unités ainsi que sur un problème d'humidité et de moisissure en résultant. L'administrateur n'a pas retenu qu'il était question d'un vice majeur, étant plutôt d'avis qu'il s'agissait d'un vice caché puisqu'il n'y avait pas de perte partielle ou totale du bâtiment. Cette décision ne peut être maintenue. Le bénéficiaire a fait la preuve d'une «contamination fongique de très grande envergure», en plus d'«infiltration d'eau active» dans les cagibis, y compris les salles électriques. L'espace où les gens peuvent être affectés est un espace dans le bâtiment couvert par le Plan de garantie. Par ailleurs, le fait que la solidité et la stabilité de l'immeuble ne soient pas touchées n'empêche pas de conclure à l'existence d'un vice majeur. En effet, le problème en cause crée des difficultés importantes dans l'utilisation de l'immeuble. La réclamation du bénéficiaire portait aussi sur des infiltrations d'eau par les fenêtres. À cet égard, la décision de l'administrateur doit être maintenue puisque les désordres constatés et décrits n'ont pas pour conséquence de causer la perte partielle ou totale de l'immeuble, ou encore de le rendre impropre à sa destination.
Syndicat des Copropriétaires Place Marien 6, bénéficiaire, et Développement Lupa Inc. (anciennement Développement Allogio Inc.), entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.
En mars 2012, l'administrateur a rendu une décision sur un problème d'humidité dans le logement des bénéficiaires, qui se plaignaient de la présence de gouttelettes d'eau sous le boîtier métallique de l'échangeur d'air et de moisi au bâti de bois du trou de la fosse de retenue. Les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage quant à ce point, reprochant à l'administrateur d'avoir omis de statuer sur un problème de gondolement de leur plancher, ce qu'ils qualifiaient de conséquence de l'humidité excessive dans le logement, et sur un problème d'humidité excessive dans l'un de leurs placards. Ils ont aussi demandé l'arbitrage d'un autre point, relié au gel d'un tuyau. Au mois de décembre 2012, il a été ordonné à l'administrateur, qui tardait à procéder à une nouvelle inspection devant mener à une nouvelle décision, de traiter les problèmes dénoncés. L'administrateur s'est conformé en partie à l'ordonnance et a rendu une décision supplémentaire sur la question du tuyau. Lorsqu'il a rendu une décision supplémentaire reliée au problème d'humidité, il a indiqué que le chauffage dans le logement répondait aux exigences du Code de construction, que le maintien du taux d'humidité relative d'un logement relève de la responsabilité de ses occupants et que les bénéficiaires n'avaient démontré ni un gondolement quelconque du revêtement de plancher ni une source d'eau sous la dalle de béton. Il ne pouvait donc pas reconnaître ce point. Les bénéficiaires ont ensuite indiqué qu'ils désiraient fermer le dossier relativement à cette question.
MADAME DIANE DUBOIS et MONSIEUR FERNAND LAVOIE, bénéficiaires, et GESTION LANIC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble en juin 2005. En janvier 2010, il a présenté une réclamation à l'administrateur quant à un problème d'humidité excessive et de moisissure. Celui-ci a conclu que la situation n'était pas suffisamment grave pour constituer un vice majeur et il a rejeté la réclamation au mois d'août. Entre-temps, en juin, le bénéficiaire a choisi de quitter les lieux et de louer une autre unité d'habitation parce que sa fille, asthmatique, était tombée malade et qu'il n'avait pas les moyens d'effectuer les réparations. Il réclame à présent un dédommagement de 30 000 $ au motif que l'entrepreneur n'aurait pas été diligent. Cette demande ne peut être accueillie. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas la possibilité d'un remboursement d'argent à titre de dédommagement après la réception du bâtiment, sauf lorsqu'il est question de réparations urgentes nécessitant une intervention immédiate. Le règlement permet uniquement d'ordonner le parachèvement des travaux ainsi que la réparation des malfaçons et des vices par l'entrepreneur ou par l'administrateur. D'autre part, la garantie est rattachée à l'immeuble, qui n'appartient plus au bénéficiaire. La garantie applicable, si elle n'était pas expirée et si les nouveaux acquéreurs n'avaient pas renoncé à tous leurs droits et recours concernant la découverte de vices ou de défauts cachés, profiterait à ceux-ci.
ANDRÉ LÉVESQUE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS DU SOUS-BOIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 16, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint d'une détérioration grandement prématurée de l'étanchéité de l'enveloppe de l'immeuble et d'un calfeutrage inadéquat, qui causent des problèmes d'intégrité à sa structure ainsi que des problèmes d'humidité, de moisissure et de champignons. La représentante du bénéficiaire s'est fait confirmer que la première date connue de l'administrateur relativement à la réception des parties communes est le 22 décembre 2001, à l'occasion d'une conversation téléphonique avec le secrétariat de l'administrateur. Les signes de détérioration auraient été constatés en mars 2006 et les dénonciations, faites le 12 juin suivant par courrier recommandé à l'entrepreneur et par courrier ordinaire à l'administrateur. Celui-ci n'a pas reçu la lettre. La représentante du bénéficiaire a rencontré l'administrateur à ses bureaux le 4 décembre 2006, croyant être dans les délais de cinq ans depuis la date de réception. Or, la réception des parties communes a eu lieu le 29 novembre 2001, comme l'a confirmé l'architecte en cause, et la fin des travaux a précédé cette date. Les demandes étant hors délai, elles ont été valablement rejetées en bloc par l'administrateur. Par ailleurs, le plan de garantie ne couvre que les vices majeurs entre la troisième et la cinquième année de garantie. Même si les malfaçons alléguées peuvent avoir des conséquences financières importantes pour le bénéficiaire, ce dernier n'a pas fait la démonstration que l'immeuble était placé dans une situation de perte, soit un dommage sérieux subi par l'ouvrage immobilier. Bien qu'il soit possible que les façades extérieures périssent de façon prématurée, cette probabilité n'a pas été prouvée. L'expert de la bénéficiaire n'a procédé à aucune inspection destructive pour déterminer le vice avec certitude et son rapport d'expertise ne parle que d'éléments latents potentiellement importants. De plus, il traite de l'enveloppe extérieure du bâtiment. Le bâtiment doit être étanche, ce qui est possible même si son enveloppe extérieure ne l'est pas. Pour ces raisons, la demande d'arbitrage est rejetée et le bénéficiaire supportera 50 $ des frais d'arbitrage.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 1274 GILFORD, MONTRÉAL (ANOUK FOURNIER), bénéficiaire, et 153642 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 27, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires présentent plusieurs réclamations relativement à leur unité d'habitation. En décembre 2006, une infiltration d'eau s'est produite dans l'une des chambres. L'entrepreneur a effectué certains travaux mais n'a pas ouvert les murs ni n'a remplacé les matériaux atteints par l'eau. Les bénéficiaires, craignant que les matériaux ne soient atteints par la moisissure, ont mandaté un expert. Celui-ci a constaté qu'il n'y a aucune trace de moisissure à l'intérieur des murs; la réclamation est donc rejetée. Quant au seuil d'une fenêtre qui est taché par l'humidité, il appert que ce problème provient d'un taux d'humidité trop élevé dans l'appartement. Les problèmes de mauvaise utilisation du bâtiment par le bénéficiaire ne sont pas couverts par la garantie. L'espacement sous l'une des portes d'entrée est dû au coupe-froid qui doit être remplacé ou rajusté, et cela ne constitue ni une malfaçon ni un vice au sens de la loi. La fissure au parement de brique est due au comportement normal du matériau. Par ailleurs, l'entrepreneur s'engage à procéder au calfeutrage du trou percé pour le passage des tuyaux de l'air conditionné dans le mur extérieur afin d'éviter une infiltration d'eau. Le problème de retenue d'eau sur un balcon arrière a été dénoncé plusieurs mois après sa connaissance et ne constitue pas un vice caché; la réclamation à ce titre est donc également rejetée. Quant à celle visant les dommages au plancher, la preuve ne permet pas de conclure qu'ils ont réellement été faits par l'entrepreneur. De plus, les réclamations liées à une serviette abîmée et à des travaux de peinture sont de nature civile et devront être tranchées par un tribunal de droit commun. L'infiltration d'eau dans le garage semble réglée depuis les travaux exécutés par l'entrepreneur. Finalement, le remboursement des frais de l'expert des bénéficiaires ne peut leur être accordé, en application de l'article 38 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Leurs appréhensions relativement à la moisissure des murs n'étaient pas fondées et l'expertise n'a servi qu'à les rassurer.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2306 À 2314 HARRIET-QUIMBY, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 38
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur prétend que les problèmes d'infiltrations d'eau au sous-sol et de condensation sur le système d'échangeur d'air dénoncés par les bénéficiaires résultent d'une mauvaise utilisation du bâtiment. Il reproche notamment aux bénéficiaires de maintenir un taux d'humidité trop élevé, d'avoir enlevé une plinthe électrique au sous-sol et d'y avoir construit des étagères ainsi qu'une penderie nuisant à une bonne aération. Toutefois, la plinthe électrique a été réinstallée et la construction d'une penderie et d'étagères constitue une utilisation normale d'un sous-sol. De plus, la preuve révèle que le taux d'humidité est normal. Ce sont plutôt des problèmes d'isolation qui causent les infiltrations d'eau. Aussi, l'installation de l'échangeur d'air est déficiente et provoque des accumulations d'eau anormales. Par conséquent, la décision de l'administrateur est maintenue.
CONSTRUCTION TRILIKON INC., entrepreneur, c. NADIA LUSSIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire demande l'arbitrage en ce qui a trait à cinq réclamations rejetées par l'administrateur. Les parties ayant déposé une entente relative à la correction de trois de ces éléments, deux doivent donc être tranchés. Quant aux fissures à la galerie avant, la garantie exclut les fissures inesthétiques et s'applique à celles qui diminuent la capacité portante de la dalle de béton. En l'espèce, les fissures sont capillaires et résultent du comportement normal du béton. Par conséquent, leur réparation n'est pas couverte par la garantie. Pour ce qui est des traces d'humidité au sous-sol, la contre-pente de la conduite pluviale empêche l'évacuation normale des eaux, lesquelles s'infiltrent par la dalle de béton. La garantie s'applique aux vices majeurs. La perte de l'ouvrage, qui constitue le principal critère du vice majeur, ne se limite pas à la perte totale de l'immeuble. En l'espèce, le vice de construction entraîne des troubles graves dans l'utilisation de la maison. La demande à cet égard est donc accueillie. Cependant, l'entrepreneur a le choix de la méthode à utiliser pour corriger ce manquement. Par ailleurs, les frais de l'expertise produite par le bénéficiaire lui seront remboursés.
DENIS LECLERC, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS G.S. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Il y a lieu de prendre acte de l'engagement de l'entrepreneur de corriger la ventilation de l'entretoit au-dessus du garage et de celui de l'administrateur de procéder à une inspection supplémentaire lorsque les conditions climatiques seront propices. Les bénéficiaires ayant dénoncé le problème d'humidité excessive plus de 26 mois après sa découverte, leur réclamation doit être rejetée. Le fait qu'ils ignoraient qu'ils devaient dénoncer la situation à l'administrateur ne les décharge pas de cette obligation, par ailleurs.
NICOLA VILLANI et une autre, bénéficiaires, et 2671-3633 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 18, 19, 20, 105, 106, 116, 120, 139, et 140
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra terminer l'insonorisation au bas du mur de la salle de bains conformément aux règles de l'art, tout en s'assurant que l'isolation est sécuritaire. Il est pris acte de son engagement de faire disparaître le trou percé à la suite de la réparation au câblage principal et de remplacer la plinthe de la salle de bains. L'entrepreneur devra remplacer la plinthe murale décollée au salon ou y faire un joint à 45 degrés pour que celui-ci ne soit pas apparent. Il devra également refaire la finition fissurée autour des fenêtres et portes en utilisant le matériau approprié. Il devra par ailleurs peinturer les deux portes intérieures et procéder aux réparations requises afin que les charpies provenant du tuyau d'évacuation de la sécheuse ne se retrouvent pas dans l'appareil de climatisation, en plus de réparer ou de remplacer la boîte aux lettres de l'unité résidentielle de la bénéficiaire, dont le couvercle est défectueux. Un échangeur d'air devra être ajouté par l'entrepreneur dans la petite chambre afin de remédier à l'odeur d'humidité dans cette pièce. La décision de l'administrateur concernant la finition de calfeutrage et la peinture des cadres de portes et fenêtres intérieures est toutefois maintenue puisqu'il ne s'agit que de légers problèmes esthétiques. L'entrepreneur devra également refaire le calfeutrage au périmètre des portes et fenêtres, remplacer l'uréthane qui a été exposé aux intempéries et procéder à la finition du cadrage des portes et fenêtres ainsi qu'à l'installation du crépi sur les murs extérieurs.
DIANE BERGERON, bénéficiaire, et 9143-1718 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAITRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 137 et 138
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra effectuer les travaux de peinture à la dînette, la cuisine, la salle à manger, les toilettes du rez-de-chaussée et la salle de bains de l'étage, en conformité avec la décision de l'administrateur. La réclamation des bénéficiaires quant au manteau du foyer non conforme est rejetée puisque le défaut allégué ne constitue pas une malfaçon et qu'ils n'ont pas prouvé quelque contravention aux règles de l'art ou aux normes de la construction de la part de l'entrepreneur. Comme la présence d'interstices entre les lattes du plancher de bois est attribuable aux variations d'humidité de l'air ambiant, la situation résulte du comportement normal des matériaux plutôt que d'un travail mal fait, ce qui est exclu du plan de garantie. Les réclamations concernant les points 8 à 11 et 13 à 16 de la décision du 12 juin sont rejetées, car les bénéficiaires n'ont pas dénoncé à l'administrateur ces problèmes dans la période de six mois prescrite par le règlement.
SUZANNE PERRIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUF DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et MAISONS RICHCRAFT LTÉE, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le tribunal n'a pas compétence quant aux réclamations du bénéficiaire relatives à la fenêtre du salon et aux problèmes d'humidité de l'appartement 5125 puisque l'administrateur a rendu une décision favorable à ce dernier en ordonnant à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs. Si le bénéficiaire est insatisfait des travaux qui ont été faits, il doit s'adresser à l'administrateur et non au tribunal d'arbitrage. L'absence d'unité de chauffage électrique dans l'appartement 5131 touche une partie privative de l'immeuble et, comme le tribunal n'a compétence que pour les réclamations concernant les parties communes, la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois refaire le crépi du mur entre les appartements 5125 et 5127 puisque l'ouvrage n'est pas conforme aux règles de l'art vu l'emplacement du mur. Les réclamations du bénéficiaire visant les fissures aux murs de soutènement et à la dalle de béton de l'entrée du sous-sol desservant les appartements 5125 et 5127 ainsi que le dégagement entre le sol et le bardage de vinyle au mur latéral droit sont rejetées puisque cette situation, causée par le terrassement, est exclue du plan de garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Il est également pris acte des ententes intervenues entre les parties concernant la date de réception du bâtiment, le calfeutrage sur les clés de voûte et le revêtement métallique du poteau de galerie. Quant au gel du tuyau de la cuisine de l'appartement 5125, il n'y a aucune preuve que la construction n'est pas conforme aux normes. La réclamation du bénéficiaire pour que les tuyaux d'égout de l'appartement 5125 soient placés de façon différente est rejetée, car la présence d'une trappe d'accès n'est pas obligatoire.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 5125 À 5131 DES ORMES, représenté par M. MICHEL SIMARD, bénéficiaire, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION L. MAX. ENR.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29 et 37
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La cause des anomalies au plancher de bois franc est l'excédent d'humidité et, comme la bénéficiaire ne peut en être tenue responsable, l'entrepreneur doit procéder au remplacement de toutes les lattes de bois franc de la résidence. De plus, l'entrepreneur devra supporter les frais de manutention des meubles de la bénéficiaire durant les travaux ainsi que ses frais de séjour, et il devra veiller au remplacement des tuiles brisées. Les dépressions des planchers dans les deux chambres et près de la porte de la salle de bains devront également être corrigées durant cette période. Aucune partie n'a pu entendre le bruit de l'unité de climatisation dont se plaint la bénéficiaire, et cette partie de la réclamation est rejetée. L'appareil de climatisation ne pourra pas non plus être installé à niveau comme le désire cette dernière puisqu'une légère inclinaison de l'appareil est nécessaire à l'écoulement de la condensation produite par l'appareil.
GINETTE BÉRUBÉ, bénéficiaire, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur concernant l'existence de malfaçons non apparentes dans le bâtiment en cause, qui est détenu en copropriété divise. Le bris du doigt d'armature activé par le mécanisme de verrouillage de la porte intérieure du hall d'entrée figurait sur la liste préétablie d'éléments à vérifier. Peu importe qu'il s'agisse d'une malfaçon apparente ou non, le parachèvement des travaux dénoncé par écrit au moment de la réception du bâtiment est couvert par le plan de garantie. Il en va de même pour l'accumulation d'eau devant la porte de service du garage, où il existe une dénivellation. Contrairement à ce qu'a prétendu l'entrepreneur, le perron de béton face à l'entrée principale fait partie du bâtiment et n'est pas exclu de la garantie parce qu'il s'agirait de trottoirs ou d'allées; la dalle enchâsse des colonnes de brique supportant un toit qui est rattaché à la façade avant du bâtiment. En conséquence, le problème d'accumulation d'eau sur le perron devra être corrigé. L'entrepreneur a réglé le problème d'accumulation d'eau le long du mur du stationnement. Toutefois, comme l'accessoire doit suivre le principal, il devra également réparer les dommages causés au mur de gypse par l'eau et une trop grande humidité. Il semble cependant que le mur ait été endommagé à quelques endroits par des impacts; l'entrepreneur n'aura pas à réparer les marques d'impact facilement reconnaissables. En ce qui concerne les infiltrations d'eau dans les murs de brique ayant causé des dommages au fini intérieur, il s'agit d'une malfaçon non apparente qui a été dénoncée par écrit à l'intérieur du délai prévu à l'article 3.2 du contrat de garantie. Une malfaçon n'a pas à avoir la même gravité qu'un vice caché. Les plans et devis du toit, où il s'est produit une accumulation d'eau et de neige lors de l'hiver précédent, n'ont pas été respectés. Le fait qu'un entrepreneur n'ait pas suivi à la lettre les plans et devis n'est pas attributif de responsabilité mais, dans le cas présent, les mesures de protection mises en place par l'entrepreneur, qui avait une obligation de résultat, ont été insuffisantes. L'entrepreneur aura le libre choix des moyens d'exécution pour les travaux correctifs.
LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 345, rue Éricka, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 123
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste trois décisions de l'administrateur concernant des vices à sa résidence. En ce qui a trait à la décision rendue le 12 décembre 2005, il est pris acte de l'engagement de l'administrateur d'installer un garde-corps approprié dans l'escalier menant au sous-sol, de terminer les travaux de vérification pour la mise à la terre du réseau électrique après le dégel et d'ajuster le mécanisme de fermeture de porte séparant le bâtiment du garage. En ce qui concerne la formation de glace à certains endroits sur la couverture, comme aucune vérification de l'entretoit n'a été effectuée, il y a lieu de rejeter cette partie de la réclamation. La plaque extérieure installée pour la hotte de la cuisinière est l'un des deux types de plaque recommandé pour cet endroit; l'entrepreneur a donc respecté les règles de l'art en cette matière. Il est normal que, par période de froid et de vent, il y ait une perte thermique par cette ouverture. Le grief du bénéficiaire concernant l'absence de documentation de la part de l'administrateur pour confirmer ou infirmer que les règles de l'art ont été respectées quant à certains aspects du bâtiment doit être rejeté. En effet, il appartient au bénéficiaire de démontrer l'existence d'un vice ou d'une malfaçon. Comme les places de stationnement et les ouvrages situés à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie, les réclamations s'y rapportant sont rejetées. La demande de vérification de la fosse septique et du champ d'épuration n'ayant jamais été invoquée, il n'y a pas lieu d'accueillir la demande de modification du bénéficiaire afin qu'il soit procédé à leur inspection. L'objection préliminaire de l'entrepreneur pour prescription des points soulevés à l'encontre de la décision rendue le 11 août 2005 est rejetée puisque le bénéficiaire a prouvé qu'il avait été dans l'impossibilité d'agir plus tôt. En ce qui a trait à la décision du 6 janvier 2005, toutefois, rien dans la preuve ne suggère une impossibilité pour lui d'agir avant le 23 août suivant, et c'est pourquoi les points soulevés à l'encontre de cette décision sont prescrits. L'irrégularité constatée sur le mur de gypse de la salle de bains n'est pas une malfaçon et la décision de l'administrateur à cet égard est maintenue.
PIERRE BERGERON, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Le 2 février 2002, la bénéficiaire a confié à l'entrepreneur la construction d'une résidence. L'hiver suivant, l'immeuble a démontré des problèmes d'humidité excessive, à un point tel que de la buée se déposait sur les fenêtres et gelait. L'entrepreneur n'a pas donné suite à la demande d'intervention de l'administrateur du 16 juin 2005. Le 14 septembre suivant, l'administrateur a procédé à une inspection du bâtiment et a conclu que la réclamation de la bénéficiaire était prescrite. Cette dernière conteste cette décision au motif que la demande d'intervention faite à l'entrepreneur constituait une prise en charge du dossier et une renonciation aux délais. Le recours de la bénéficiaire est prescrit selon l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et, comme l'administrateur a agi conformément à l'article 18 du règlement, il ne peut y avoir acquiescement au droit de cette dernière.
CHANTAL ROULEAU, bénéficiaire demanderesse, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION DENIS MARTEL INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Il existe des fissures à la dalle de béton du sous-sol, à celle du garage et à celle du patio arrière. Elles étaient apparentes lors de la réception de l'ouvrage, mais elles n'ont pas été dénoncées. La situation s'est stabilisée depuis et aucune preuve de dommage structural n'a été faite. Comme il s'agit du comportement normal des matériaux utilisés, la réclamation est rejetée. Les cernes grisâtres sur le balcon résultent de l'utilisation de couleurs non uniformes. L'apparence générale du balcon est normale et cette situation ne porte pas atteinte à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. D'autre part, il est courant d'installer des cornières sans couche de finition. Un entretien fréquent s'impose et il revient au bénéficiaire de s'en assurer. Quant aux ventilateurs d'origine, ils étaient inadéquats. Toutefois, il s'agit d'une mésentente contractuelle qui n'est pas couverte par la garantie. En ce qui concerne le problème d'humidité dans l'entretoit, le bénéficiaire devra dénoncer de nouveau l'apparition de ce problème à l'administrateur et à l'entrepreneur lorsque les conditions climatiques permettront de le constater. Les coûts d'arbitrage seront supportés comme suit: 150 $ sont dus par le bénéficiaire, et le solde, par l'administrateur.
FADI BADARO, bénéficiaire, et LA MAISON BOND INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur devra exécuter les travaux que lui a ordonné de faire l'administrateur pour remédier au problème d'humidité constaté dans les faîtes. Bien qu'ayant présenté une demande d'arbitrage quant à la décision rendue, l'entrepreneur s'est contenté de présenter à l'audience un document écrit avec l'essentiel de ses prétentions, qui n'étaient appuyées d'aucune preuve tangible permettant d'infirmer la décision. Pour ce motif, la demande d'arbitrage est rejetée.
HABITATIONS STE-AGATHE INC., entrepreneur appelant, et JANIE PATRICE et un autre, bénéficiaires intimés, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur n'a pas pris toutes les précautions nécessaires pour contrôler l'humidité du bois et de l'air ambiant lors de l'entreposage, avant la pose sur le chantier ni pendant et après la pose du plancher, ce qui a causé des interstices entre les lattes de bois franc au rez-de-chaussée et à l'étage. Toutefois, comme l'aspect visuel des planchers ne contraste pas avec l'environnement intérieur de la propriété des bénéficiaires et ne porte pas atteinte à la qualité du bâtiment ou à sa valeur de revente, la demande d'arbitrage de l'entrepreneur est accueillie.
DÉVELOPPEMENT QUATRE-SAISONS INC., entrepreneur, et GISÈLE CAMPAGNA et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant la moisissure au bas des murs du garage et celle au mur de rangement sous le garage. Comme la cause de l'humidité au bas des murs du garage résulte du malfonctionnement du drain de plancher et que l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux pour corriger la pente, la décision de l'administrateur sur ce point est maintenue, d'autant plus qu'il a été prouvé que les autres facteurs expliquant cette humidité excessive relèvent des bénéficiaires. La moisissure au mur de rangement sous le garage étant due à l'absence de chauffage adéquat et à la disposition de la plinthe chauffante contraire aux règles de l'art, l'entrepreneur devra déplacer la plinthe au centre du mur extérieur.
DENISE AMYOT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et C.L. LÉGARÉ CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause