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Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat en vue de la construction d'une maison. La bénéficiaire a par la suite payé un supplément pour la finition des joints et la peinture du garage. L'entrepreneur n'a pas été en mesure de réaliser les travaux de peinture en raison d'un entreposage de biens dans le garage par la bénéficiaire. L'administrateur a rejeté la réclamation de cette dernière sur ce point. Selon lui, il était question du parachèvement des travaux et la bénéficiaire n'avait pas dénoncé la situation dans un délai raisonnable. Cette décision doit être maintenue. La dénonciation de travaux qui doivent être parachevés doit être effectuée dans les 3 jours suivant la réception du bâtiment. En l'espèce, la date de réception est le 17 décembre 2020, alors que celle de la dénonciation est le 6 septembre 2021. Il faut par ailleurs noter l'absence de preuve d'un comportement de l'entrepreneur qui aurait permis à la bénéficiaire de croire qu'il s'engageait officiellement à réaliser les travaux dans le garage. En fait, lorsque celle-ci a libéré les lieux, plusieurs mois après la réception de l'immeuble, l'entrepreneur s'est opposé à la réalisation des travaux étant donné que leur coût, une fois le chantier démobilisé, était plus élevé. La bénéficiaire n'était d'ailleurs pas disposée à supporter les coûts additionnels. Même s'il est déplorable que ces travaux n'aient pas été exécutés, le non-respect des délais de dénonciation entraîne la fin de la couverture du plan de garantie.
Mme GUYLAINE RICARD, bénéficiaire, et PRO-CHARPENTE inc., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En 2017, les bénéficiaires ont décidé d'acheter un terrain et de s'y faire construire une résidence. Ils ont signé un contrat avec l'entrepreneur et ils ont versé plusieurs dépôts totalisant 320 430 $. En juin 2021, alors que les travaux n'avaient toujours pas débuté pour diverses raisons, l'entrepreneur a fait faillite. Les bénéficiaires ont demandé le parachèvement des travaux. Au mois de septembre, l'administrateur leur a toutefois offert un remboursement d'acompte de 50 000 $, d'où la demande d'arbitrage. Il est à noter que, depuis que l'administrateur a rendu sa décision, les bénéficiaires ont fait affaire avec un nouvel entrepreneur, lequel a confirmé l'urgence de terminer la structure avant l'hiver. Le parachèvement est ordonné lorsque le bâtiment est «érigé, substantiellement complété», mais que certains éléments, somme toute mineurs, restent à achever. Il peut être ordonné lorsque certains travaux ont été exécutés. En l'espèce, bien que de nombreux dépôts aient été effectués, aucun travail concret n'a été exécuté par l'entrepreneur initial avant l'entrée en jeu du second entrepreneur, à l'exception des travaux d'infrastructures municipales. Par ailleurs, l'ensemble des démarches déjà effectuées par l'entrepreneur constituent tout au plus des indices qui tendent vers un potentiel commencement imminent des travaux de construction, et non une preuve concrète du début de ceux-ci. Quant aux travaux entrepris par les bénéficiaires, on ne saurait y voir des mesures ou des réparations nécessaires à la préservation ou à la pérennité du bâtiment. S'il y avait urgence à effectuer ces travaux, elle était davantage reliée au désir des bénéficiaires de voir la construction de leur résidence se poursuivre. Enfin, bien que la situation de ces derniers inspire la sympathie, l'équité ne permet pas de faire fi des limites prévues à la loi et au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
HENRI TANG et SIEU NGI QUOC, bénéficiaires, et BEL-HABITAT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires devaient recevoir livraison de leur résidence en juillet 2017. À la fin de 2017, les bénéficiaires ont emménagé dans leur maison, à la demande de l'entrepreneur, malgré le fait que de nombreux travaux devaient être parachevés. En 2019, à la suite de la faillite de l'entrepreneur, le syndic a transféré les titres de l'immeuble aux bénéficiaires, qui ont présenté une réclamation visant le parachèvement des travaux. L'administrateur a rejeté cette réclamation, étant d'avis qu'il n'y avait pas eu réception du bâtiment et que les bénéficiaires étaient donc uniquement en droit d'obtenir le remboursement de leurs acomptes, jusqu'à concurrence de 50 000 $. De plus, selon l'administrateur, seuls des bâtiments acquis auprès d'un syndic par un entrepreneur sont couverts par la garantie. La réception a lieu, d'une part, lorsque le bénéficiaire déclare qu'il accepte le bâtiment et, d'autre part, lorsque le bâtiment est en état de servir à l'usage auquel on le destine. En l'espèce, il faut conclure à une réception du bâtiment en décembre 2017, soit au moment où les bénéficiaires ont emménagé dans leur résidence et où ils ont commencé à supporter des dépenses relatives à l'immeuble. Une entente signée à cette même époque, laquelle portait sur les éléments devant être complétés ou ajoutés à l'intérieur d'un court délai de livraison, soutient une habitabilité du bâtiment. L'acquisition des titres de propriété auprès du syndic de faillite de l'entrepreneur ne pose pas problème. Dans un tel contexte de faillite, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs a pour but de protéger le bénéficiaire des conséquences de l'insolvabilité de l'entrepreneur. Le syndic est un propriétaire subséquent de l'entrepreneur et il bénéficie donc de la garantie, comme tout autre acquéreur subséquent. Les bénéficiaires peuvent ainsi demander le parachèvement des travaux et présenter une réclamation portant sur des vices et des malfaçons, le cas échéant.
BENJAMIN MORYOUSSEF et REBECCA VALÉRIE MOLINA, bénéficiaires, et 9264-8476 QUÉBEC Inc. f.a.s. GROUPE BSR a.s. LITWIN BOYADJIAN INC., ÈS QUALITÉS DE SYNDIC DE FAILLITE DE 9264-8476 QUÉBEC INC., syndic entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires et par l'entrepreneur. Les demandes des bénéficiaires sont rejetées et l'entrepreneur se désiste de sa demande.
Pendant la construction de la résidence des bénéficiaires, l'entrepreneur a décidé de se retirer du projet, invoquant des situations indésirables et préjudiciables à ses intérêts. Les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'administrateur et ont demandé que les travaux soient terminés. Or, puisqu'il n'y avait pas eu réception du bâtiment, l'administrateur a choisi de s'en tenir au remboursement des acomptes. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs offre des couvertures différentes au bénéficiaire qui a procédé à la réception de sa résidence et à celui qui ne l'a pas fait. Alors qu'il garantit le parachèvement des travaux et la correction des éléments problématiques dans les délais prévus lorsque la réception de l'immeuble a eu lieu, il accorde à l'administrateur le choix entre le parachèvement ou le remboursement des acomptes lorsqu'un manquement survient avant la réception du bâtiment. Le législateur a décidé de ne pas couvrir de la même façon un bâtiment qui n'est pas en état de servir à l'usage auquel il est destiné quand un entrepreneur quitte le chantier avant la réception. Il ne s'agit pas d'un silence qu'il faudrait combler en ayant recours à l'équité. Il ne saurait d'ailleurs être question d'accorder une compensation aux bénéficiaires pour la même raison.
Martin Drapeau et Annett Korner, bénéficiaires, et 9162-5665 Québec inc., entrepreneur, et la Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. Il a présenté une réclamation portant notamment sur des non-conformités relevées par la Direction du développement du territoire et des travaux publics de l'arrondissement Plateau-Mont-Royal aux travaux du bâtiment et auxquelles s'ajoutent des avis et des recommandations du Comité consultatif d'urbanisme de l'arrondissement. Selon le bénéficiaire, le bâtiment est dans un état de non-conformité relativement à la réglementation municipale dans la mesure où les travaux de l'entrepreneur n'ont pas été effectués selon un plan approuvé, alors que les exigences requises découlent d'une analyse normative et qualitative des plans. Il soutient toutefois que les non-conformités qui demeurent sont celles invoquées par la Direction, visant plus particulièrement le revêtement de façade, qui doit être en brique, ainsi que la lettre de garantie requise. L'entrepreneur est contraint à une obligation de résultat et il doit parachever les travaux entrepris. Cela emporte le respect des plans et devis applicables ainsi que l'obtention des permis de construction pouvant être nécessaires pour ce faire, sans avis subséquent de non-conformité des autorités compétentes. Une demande de permis devra être déposée auprès des autorités appropriées afin de permettre le parachèvement des travaux ordonnés et de respecter l'obligation de résultat qui en découle, selon les règles de l'art.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE MIR, demanderesse, et 9264-8476 QUÉBEC INC., défenderesse, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE («GCR»), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat de type «clés en main» en ce qui concerne la construction d'un immeuble locatif comprenant 3 logements et 1 local commercial. La version définitive du contrat prévoyait un taux de majoration de 18 %, sans facturation additionnelle liée aux frais de gestion du chantier et aux frais de comptabilité ou d'administration. Pour des raisons financières, l'entrepreneur a abandonné le chantier en cours de route, laissant la bénéficiaire avec des travaux mal faits ou non exécutés. Cette dernière a communiqué avec l'administrateur afin d'être guidée dans ses démarches et de faire valoir ses droits. C'est ainsi qu'elle a procédé elle-même à l'exécution de certains travaux. À la suite de l'inspection de l'immeuble, la bénéficiaire a dénoncé plusieurs points à l'administrateur. Insatisfaite de la décision rendue quant à certains éléments, elle a présenté une demande d'arbitrage. D'ailleurs, puisqu'elle a renoncé à certains points en cours de route, elle demande qu'ils soient ajoutés de nouveau. En ce qui concerne le désistement, lorsque la bénéficiaire a manifesté son intention de renoncer à certains points, il lui a été demandé de le faire de façon claire et non équivoque dans un délai de 10 jours. À la suite d'une période de réflexion suffisante, elle s'est désistée en toute connaissance de cause et il ne saurait donc être question d'intervenir à cet égard. Sur le fond, l'essentiel du litige consiste à déterminer l'étendue des obligations de l'entrepreneur et à savoir si la bénéficiaire a payé ou non les travaux dont elle réclame la correction ou le parachèvement. En l'espèce, comme il est question d'un contrat à coût majoré, l'entrepreneur a droit au paiement des coûts engagés, majorés de 18 %. Si des sommes ont été remises à ce dernier, c'est parce qu'il les a demandées et qu'il avait des débours. Il faut donc considérer que les travaux dont la bénéficiaire réclame la correction ou le parachèvement ont été payés et faisaient tous partie du contrat signé entre les parties. Malgré tout, la réclamation doit échouer à certains égards. Ainsi, la bénéficiaire n'aura pas droit au remboursement des travaux de parachèvement qu'elle considère comme urgents afin de protéger son investissement et d'éviter la perte de loyers. Les pertes financières ne constituent pas un motif d'urgence. De plus, elle n'aura pas droit au remboursement des travaux de parachèvement qu'elle a effectués avant de dénoncer la situation auprès de l'administrateur. En agissant comme elle l'a fait, elle a privé ce dernier de l'occasion de se prononcer sur la validité de sa réclamation. Il n'y avait d'ailleurs pas d'urgence d'agir.
MICHÈLE LAURE MINGOLE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION INVESTIPRO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur le parachèvement d'un garage. Le concept initialement proposé a changé au fil du temps et les travaux terminés ont été faits en fonction d'une structure en hauteur qui doit accueillir un carrousel à 9 ou 12 véhicules. Dans une première sentence arbitrale, l'arbitre alors saisi du dossier a déclaré que le garage était plus que simplement relié au bâtiment principal et que sa construction constituait du parachèvement. Or, l'administrateur et le bénéficiaire ne s'entendent pas sur ce que constitue du parachèvement en l'espèce, notamment car le statut du carrousel n'est pas clair. Celui-ci est un objet attaché à un immeuble dans le but de le servir et d'y contribuer. L'immeuble en cause a d'ailleurs été conçu précisément dans le but d'abriter un tel carrousel, qui ne pourrait, s'il n'était pas incorporé au bâtiment, se supporter. Il faut donc conclure qu'il doit y avoir un bâtiment abritant un carrousel comportant neuf places de stationnement et que le coût doit être assuré par l'administrateur à raison de 78 %, soit le pourcentage du bâtiment relié à cette phase du projet immobilier.
SDC ABONDANCE LA TERRE PHASE 2, bénéficiaire, et 9216-6784 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2011, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat en vue de la construction d'une résidence. Pendant les travaux, l'entrepreneur et ses représentants ont fait preuve d'incompétence et de mauvaise foi et ils ont faussement présenté l'état de la situation aux bénéficiaires. Après la réception de l'immeuble, ces derniers ont dénoncé plusieurs problèmes à l'administrateur, qui leur a donné raison. En 2014, puisque l'entrepreneur ne possédait plus de licence, l'administrateur a été tenu à l'exécution des travaux. En 2015, l'administrateur a exigé des bénéficiaires qu'ils placent la somme de 63 255 $ en fidéicommis afin de pouvoir autoriser le début des travaux. En 2017, l'administrateur a de nouveau écrit aux bénéficiaires pour les informer qu'il n'entendait plus réaliser les travaux et qu'il ne leur exigeait plus le paiement des sommes dues puisque le délai de prescription était expiré. Ainsi, l'administrateur ne serait plus en mesure d'exercer un recours afin d'être lui-même indemnisé pour les travaux qui seraient exécutés pour les bénéficiaires. Ces derniers contestent la décision de l'administrateur et il y a lieu de leur donner raison. D'une part, il faut prendre en considération le fait que l'administrateur n'a pas donné la bonne information aux bénéficiaires à différentes occasions et que l'entrepreneur a aussi commis plusieurs manquements à leur égard, ce qui permet de tenir compte de l'équité. D'autre part, alors que l'administrateur exigeait que les bénéficiaires lui versent des sommes d'argent, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'exige pas que le bénéficiaire lui transfère obligatoirement des sommes. En effet, l'établissement financier peut détenir les sommes dues en vue du parachèvement. Or, en l'espèce, les sommes dues ont toujours été en possession de l'établissement financier, en vue du paiement final des travaux.
MAGALIE THIBODEAU et SYLVAIN GAGNON, bénéficiaires, et GEMCO CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en 2014 et ils ont présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes touchant le plancher et le lavabo de leur salle de bains. En ce qui concerne le plancher, l'administrateur a été en mesure de constater un gondolement, mais il a retenu que cette déformation avait été provoquée par un dégât d'eau survenu quelques semaines après la réception du bâtiment et il a conclu que le fait que l'entrepreneur avait réparé la cause des dégâts était suffisant, ceux-ci n'étant pas couverts par le plan de garantie. Les bénéficiaires font toutefois valoir que, dans le cas d'un manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment, il faut couvrir la remise en état du bâtiment ainsi que la réparation des dommages matériels causés par les travaux correctifs. En l'espèce, la réparation d'un plancher endommagé à la suite d'une infiltration d'eau qui elle-même résulte d'un défaut de construction, peu importe que ce défaut soit un vice ou une malfaçon, fait partie des réparations de dommages qui sont reconnues comme étant couvertes par le plan de garantie. Par ailleurs, même si l'infiltration d'eau qui a causé le gondolement n'a pas été dénoncée, dans une telle situation, une dénonciation soit de l'infiltration, soit des dommages qui en résultent peut constituer une dénonciation valide d'un vice ou d'une malfaçon. En effet, dans la plupart des cas, l'infiltration n'est qu'une manifestation d'un vice ou d'une malfaçon qui demeurait autrement difficile à voir et à dénoncer. Quant au lavabo, il aurait été endommagé après la livraison, lors de travaux de parachèvement. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une situation apparente qui aurait dû être dénoncée au moment de la réception du bâtiment. Or, la réparation de l'éclat sur la surface du lavabo fait partie de la remise en état du bâtiment requise à la suite des travaux de parachèvement, qui visaient l'installation du luminaire et des lumières encastrées dans la salle de bains. Il serait injuste que l'entrepreneur puisse causer des dégâts au bâtiment ou à l'un de ses éléments qui sont couverts par le plan de garantie pendant ses travaux de parachèvement sans que ces dégâts soient aussi couverts par le plan de garantie. D'ailleurs, si de tels dégâts étaient causés avant la réception et s'ils étaient découverts au moment de l'inspection préréception, ils pourraient être considérés comme des vices ou des malfaçons apparentes, dont la réparation est couverte.
Christine Lacasse et Yvon Lefrançois, bénéficiaires, et 9116-7056 Québec inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur en vue de la construction d'une maison au prix de 2 614 299 $. L'entrepreneur a fait faillite en cours de construction, de sorte que les bénéficiaires, qui avaient déjà versé 1 322 692 $, ont présenté une réclamation à l'administrateur, invoquant le fait que les travaux réalisés n'étaient évalués qu'à 1 192 120 $ du contrat et demandant la différence entre ces deux sommes, en plus du coût de corrections de malfaçons observées. L'administrateur a conclu que l'immeuble n'était pas en état de servir à l'usage auquel il était destiné et il a ordonné le remboursement des acomptes versés, ceux-ci étant limités à 39 000 $ en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le litige en arbitrage porte sur le choix de l'administrateur de rembourser les acomptes jusqu'à concurrence de la limite permise alors que, selon les bénéficiaires, il aurait dû évaluer la réclamation en regard du parachèvement et offrir 237 000 $, soit le trop-perçu par l'entrepreneur par rapport à la valeur des travaux réalisés et le coût de correction des malfaçons. En l'espèce, l'administrateur devait procéder à l'analyse des deux options qui se présentaient à lui, soit celle du remboursement des acomptes et celle du parachèvement, avant de rendre sa décision. Les bénéficiaires n'ont toutefois pas démontré que le paiement d'acomptes en trop devait être interprété sous l'angle du parachèvement pour leur permettre de profiter de la limite de garantie plus avantageuse en matière de parachèvement. Ils n'ont d'ailleurs pas exigé que la construction de leur résidence soit parachevée. De plus, alors que certains extras n'ont pas été comptabilisés, les bénéficiaires n'ont pas établi que les acomptes versés au-delà de l'évaluation de l'avancement des travaux étaient réellement en trop. Il faut donc s'en tenir au remboursement des acomptes jusqu'à concurrence de 39 000 $. Quant à la correction des malfaçons, que les bénéficiaires ont dû payer, il est vrai qu'il n'y a pas eu réception de l'immeuble et que la garantie sur les malfaçons ne s'applique qu'après la réception. Les circonstances sont toutefois particulières, puisque l'entrepreneur a fait faillite en plein milieu du contrat et il ne pourra jamais y avoir de réception au sens du règlement, à moins que l'administrateur ne s'entende avec les bénéficiaires pour exécuter les travaux de parachèvement requis. Refuser aux bénéficiaires de considérer le coût de correction des malfaçons équivaudrait à libérer l'administrateur de ses obligations de caution et à l'enrichir. L'équité permet toutefois de retenir la responsabilité de l'administrateur à l'égard des réparations des vices et des malfaçons, dont il devra rembourser le coût aux bénéficiaires.
JOHANNE PARADIS ET MARIO ZAURINI, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS D'ASTOUS LTÉE (EN FAILLITE), entrepreneur, LA GARANTIE ABRITAT INC., administateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur trois points. En ce qui concerne le premier, il est question du recouvrement de leur plancher de bois. Alors que des réparations ont été effectuées, les experts au dossier ont conclu qu'elles n'étaient pas adéquates. D'une part, le revêtement de plancher ne serait pas agrafé conformément aux normes du fabricant. D'autre part, il n'y aurait pas de papier pare-vapeur entre le substrat et le revêtement, ce qui serait contraire à la règle de l'art. L'expert du bénéficiaire est d'avis que, plus le plancher vieillira, plus le mouvement des planches sera important. Ce mouvement entraînera le soulèvement d'autres parties du revêtement. Selon lui, il faudrait enlever l'entièreté du plancher de bambou et le remplacer. En l'espèce, il y a malfaçon puisque l'usage de colle à l'époxy n'a pas été concluant et que les craquements et les mouvements des lattes de bois sont revenus. Il y a lieu de suivre la recommandation de l'expert du bénéficiaire puisque le problème en cause est l'insuffisance de clouage et l'absence de membrane, et qu'une reprise de la pose est le seul moyen de le régler. Quant aux autres points, soit la réparation du balcon arrière et l'imperméabilisation du solage, il est question de parachèvement de travaux. À cet égard, il y a lieu de terminer les travaux qui ont été effectués. En ce qui a trait à l'imperméabilisation, un oubli a été constaté, de sorte que l'entrepreneur n'a ni achevé son travail ni corrigé complètement ses travaux. Quant aux réparations faites aux galeries, l'entrepreneur a choisi d'utiliser un ciment acrylique et il a fini son travail en perfectionnant une situation reconnue dans le formulaire préréception pour le balcon avant, alors que le balcon arrière ne présente pas le même fini. Dans ces circonstances, une intervention est de nouveau nécessaire puisque le parachèvement nécessite une finalité dans les travaux.
ALEXANDRA LEBRUN et ARNAUD NGAMGA, bénéficiaires, et 9229-8926 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur les dimensions de la terrasse située sur le toit d'une unité. La propriétaire de cette unité avait demandé l'agrandissement de sa terrasse. Lors de l'inspection pré-réception, en mars 2011, elle a toutefois appris qu'il était impossible d'élargir la terrasse en raison de la réglementation municipale et de la structure du toit. Au mois de janvier 2012, la propriétaire et son conjoint ont dénoncé le fait que leur terrasse n'était pas conforme au contrat préliminaire. L'administrateur a rejeté leur réclamation, se disant incapable d'établir que l'entrepreneur avait manqué à ses obligations légales ou contractuelles. Par ailleurs, selon l'administrateur, la dénonciation, qui devait se faire lors de la réception de l'unité, était tardive. En février 2013, le bénéficiaire a dénoncé l'agrandissement insuffisant de la terrasse et a réclamé que la situation soit corrigée et que les travaux nécessaires soient exécutés ou qu'une compensation soit versée pour perte de valeur et de jouissance. Or, d'une part, il faut conclure que la propriétaire a signé un contrat préliminaire visant à obtenir une terrasse qui devait être agrandie selon les limites permises au règlement municipal et que la question de la structure ne faisait pas partie des conditions que les travaux devaient respecter. D'autre part, alors que la situation était déjà apparente au mois de mars 2011, ce n'est qu'au mois de février 2013 que le bénéficiaire a dénoncé la situation. La dénonciation n'a donc pas été faite dans les délais à respecter.
SDC 6870 25e AVENUE, MONTRÉAL, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS D.L.A. (PROJET 25e AVENUE) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire et demande de remboursement de l'administrateur. Accueillies en partie.
Au mois d'avril 2013, l'administrateur a réclamé à la bénéficiaire la somme de 6 000 $ pour que des travaux requis au rapport de conciliation soient achevés. Le dépôt de cette somme a été fait auprès d'une notaire et l'administrateur, qui considère avoir corrigé les vices et les malfaçons présents, requiert à présent que celle-ci lui soit versée. Or, la bénéficiaire refuse d'autoriser la notaire à lui remettre cette somme. En effet, bien qu'elle reconnaisse que les travaux ont été terminés, elle prétend que le parachèvement serait de mauvaise qualité, que certains biens ou matériaux qui ont été utilisés par l'administrateur ont été achetés et payés par elle et qu'un crédit devrait donc lui être accordé. En l'espèce, même si la bénéficiaire a droit à son opinion voulant que le bâtiment et ses accessoires ne soient pas entièrement conformes et qu'elle ait subi des troubles, des dommages, du stress, de l'inconfort et des inconvénients, cela ne lui permet pas de présenter un recours contre l'administrateur. En effet, si elle est d'avis que les travaux de parachèvement et ceux visant à corriger des défauts ne sont pas satisfaisants, la bénéficiaire doit demander à l'administrateur de se prononcer sur la question et, si elle est insatisfaite de la décision rendue, elle pourra alors présenter une demande d'arbitrage. Elle pourra toutefois récupérer le coût de certains matériaux utilisés, de sorte que la notaire devra transférer un total de 5 475 $ à l'administrateur.
CHANTAL MIMEAULT, bénéficiaire, et CONSTRUCTION JACQUES VENNE, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat portant sur la construction d'un immeuble et prévoyant qu'un foyer ne serait pas installé. Lorsque le formulaire de préréception a été rempli, les parties ont indiqué que le foyer devait être crédité sans toutefois préciser un montant. Le bénéficiaire réclame à présent la somme de 4 000 $, soit le crédit auquel aurait consenti l'entrepreneur, ou, subsidiairement, l'installation du foyer tel que le prévoyait le contrat initial. Il favorise sa réclamation pécuniaire, car il prétend ne plus avoir confiance en l'entrepreneur. En l'espèce, même en acceptant la proposition du bénéficiaire quant à l'existence d'un contrat stipulant la remise d'un crédit de 4 000 $, il n'est pas possible d'ordonner à l'entrepreneur de remplir cet engagement, car le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas qu'une telle mesure puisse être prise. En effet, en matière de parachèvement des travaux, le règlement ne prévoit pas la possibilité d'un remboursement en argent, que ce soit pour compenser le manque d'exécution des travaux dénoncés ou pour remplacer ceux que les parties ont convenu de ne plus inclure au contrat. Une telle réclamation devrait être présentée devant les tribunaux de droit civil. Quant à la demande subsidiaire, le bénéficiaire n'a pas dénoncé ce problème au moment de la réception, de sorte que l'on ne peut ordonner le parachèvement. De plus, l'installation d'un foyer ne devait pas faire partie du contrat de vente initial, et c'est par simple erreur que celui-ci y a été mentionné.
9190-8400 QUÉBEC INC., bénéficiaire, et DOMAINE DES MANOIRS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a signé un contrat de construction avec l'entrepreneur au mois d'avril 2010. Au début du mois d'octobre, après entente, il a emménagé dans la résidence, qui n'était pas complètement terminée. Dans ce contexte, le bénéficiaire a signé le contrat de garantie et, avec réserve, la déclaration de réception du bâtiment, le 16 octobre 2010. Le 14 février 2011, le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé l'acte de vente et, le mois suivant, le bénéficiaire a présenté une réclamation. L'administrateur a rejeté celle-ci, notamment quant à des travaux de parachèvement qui n'avaient pas été dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment. Cette partie de la décision doit être maintenue. En l'espèce, l'entrepreneur a permis au bénéficiaire d'occuper sa future maison dès le mois d'octobre 2010, mais il ne pouvait y avoir réception du bâtiment avant la signature de l'acte de vente. Pour l'administrateur, toutefois, il y avait lieu de fixer la date de réception du bâtiment au 16 octobre 2010, soit à la date de la signature du formulaire officiel d'inspection pré-réception par le bénéficiaire. En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, il y a réception lorsque le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment, qui est en état de servir à l'usage auquel on le destine. Il y a donc lieu de retenir la date de la signature de la réception du bâtiment au mois d'octobre 2010 et de conclure que le bénéficiaire devait dénoncer par écrit les éléments à parachever à cette même date.
STEEVE SPÉNARD, bénéficiaire, et LES HABITATIONS YVES CÔTÉ ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 9, 10, 38, 107, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
L'administrateur a rejeté plusieurs des points d'une réclamation des bénéficiaires au motif que l'avis de dénonciation des défectuosités aurait été déposé pendant la deuxième année de la garantie. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision et ils prétendent que la plupart des plaintes visées faisaient partie du formulaire de préréception, ayant été mentionnées dans une liste qui constituait une annexe signée la même journée que le contrat de vente. Par conséquent, selon eux, les problèmes dénoncés seraient en réalité des travaux à parachever. En l'espèce, les parties ont signé un contrat de vente le 19 août 2009. Celui-ci confirmait l'occupation, et il y était indiqué que les bénéficiaires étaient satisfaits de l'état des lieux, le tout sujet au certificat de parachèvement des travaux. La liste des éléments devant être terminés faisait partie du certificat de parachèvement et ceux-ci étaient couverts par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par ailleurs, la dénonciation faite auprès de l'administrateur le 16 août 2010 a été effectuée durant la première année de la garantie et non pendant la deuxième. Le dossier sera renvoyé à l'administrateur pour qu'il rende une décision sur les points à corriger.
NATHALIE FERRANTE et un autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES DE CONSTRUCTION MANOCCHIO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 43, et 122
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En octobre 2006, les bénéficiaires ont signé la «Déclaration de réception du bâtiment» pour leur immeuble, dans laquelle étaient indiqués des éléments qui devaient faire l'objet de parachèvement, de correction et de réparation. En mars 2008, ils ont dénoncé l'existence de certaines déficiences, dont le fait que certains travaux d'isolation thermique et acoustique prévus aux plans n'avaient pas été exécutés. L'administrateur, qui a dû rendre une décision sur cette question, a rejeté la réclamation des bénéficiaires, qui exigent à présent le parachèvement des travaux. En l'espèce, les articles 9 et 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs s'appliquent. Pour que le parachèvement de travaux puisse être couvert par la garantie, le manquement de l'entrepreneur doit être dénoncé, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les trois jours suivant cette date. Or, les bénéficiaires ont dénoncé ces problèmes en 2008, ne respectant pas les délais applicables.
MADAME LINDA BERTONE et MONSIEUR ALESSANDRO SCAFURO, bénéficiaires, et 9116-7056 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION SEBELAN), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 12, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires sont propriétaires de la moitié des unités d'un immeuble de quatre logements. Lors de l'inspection préréception, ils ont remarqué que certains travaux restaient à terminer, notamment aux balcons, aux escaliers arrière et aux gouttières. Ces éléments n'ont toutefois pas été dénoncés au moment de la réception, et l'entrepreneur n'a pas effectué les travaux, malgré les promesses faites en ce sens par son représentant au moment de l'inspection. La réclamation des bénéficiaires portant notamment sur ces points n'a pas été retenue par l'administrateur, qui a conclu qu'il doit y avoir une dénonciation par écrit des éléments à parachever au moment de la réception afin que les travaux soient couverts par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En l'absence de cette dénonciation, la réclamation doit être rejetée.
RICHARD MÉTELLUS et autres, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS BRACHE-CÔTÉ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8 et 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En octobre 2004, les bénéficiaires ont conclu un contrat avec l'entrepreneur pour la construction d'une maison. Lorsqu'ils ont emménagé, en avril 2005, les travaux n'étaient pas terminés. L'entrepreneur a abandonné les travaux et les bénéficiaires ont dû achever leur résidence, retenant les services de sous-traitants ou exécutant eux-mêmes certains travaux. Ils ont réclamé à l'administrateur le remboursement des sommes qu'ils ont déboursées en surplus de ce qui avait été prévu, soit 35 164 $. L'administrateur a rejeté leur réclamation. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas le remboursement à un bénéficiaire des frais engagés pour le parachèvement d'une résidence, en cas de défaut de l'entrepreneur, si le bénéficiaire y a procédé de sa propre initiative et sans que l'administrateur ait été mis au courant. Il prévoit plutôt que, à la suite d'une dénonciation de la situation par le bénéficiaire, l'administrateur a le choix de parachever les travaux ou de lui rembourser les acomptes versés. En l'espèce, la somme réclamée par les bénéficiaires ne peut pas leur être remboursée.
ANNIE ASSELIN MARTIN et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION STÉPHANE BÉDARD INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 19, et 138
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris livraison de leur résidence le 17 octobre 2007 alors que le revêtement de brique extérieures n'était pas encore posé. Une fois la brique posée et nettoyée, ils ont constaté que, contrairement à ce qu'ils désiraient, elle ne correspondait pas exactement à celle de la maison témoin quant à sa couleur, fait dont ils se sont plaints à l'entrepreneur, qui leur aurait répondu qu'il n'était plus possible de la changer. Dans une décision du 8 avril 2008, l'inspecteur a rejeté la réclamation des bénéficiaires en concluant que, malgré la couleur, la brique avait été posée conformément aux règles de l'art et que le litige constituait une mésentente contractuelle non couverte par le plan de garantie. Tandis que les bénéficiaires considèrent qu'il y a eu un manquement de la part de l'entrepreneur et invoquent une malfaçon, l'administrateur soutient qu'il s'agirait d'une mésentente contractuelle non couverte; il faudrait plutôt déterminer si les travaux ont été parachevés au sens de la garantie contractuelle. Or, les bénéficiaires n'ont pas prouvé qu'ils n'avaient pas été parachevés conformément au contrat de construction ni que l'entrepreneur avait manqué à une obligation contractuelle. Ils n'ont d'ailleurs pu démontrer avoir dénoncé le problème en question par écrit au moment où le mur de briques a été terminé. Finalement, leur omission de dénoncer par écrit dans les délais constitue un motif additionnel pour rejeter leur demande.
JEAN BRUNELLE et une autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a dénoncé des vices de construction dans les parties communes de l'immeuble. À la suite du rejet de la réclamation en raison du délai de dénonciation, les parties se sont entendues pour constater le règlement du différend par le biais d'une sentence arbitrale. L'entrepreneur s'est engagé à apporter les travaux correctifs convenus au plus tard le 28 septembre 2008. Notamment, une moquette et des carreaux de céramique seront remplacés tandis que des portes et le balcon seront réparés, le tout, sans admission de responsabilité et sans reconduction de garantie sur les travaux correctifs. Conformément à l'entente, les frais d'arbitrage seront entièrement à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE PATRIMOINE», représenté par MICHEL GAUTHIER, bénéficiaire, et HABITATIONS LANDRY & PÉPIN, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires se pourvoient à l'encontre de la décision de l'administrateur du 18 juin 2007 sur les mêmes points, au nombre de 12. En l'absence d'expertise et d'ouverture des murs pour démontrer que le système de plomberie ne respecte pas les règles de l'art, la malfaçon justifiant le remplacement intégral du système n'est pas prouvée. S'il existe des manquements aux règles de l'art, ni la visite des lieux ni la preuve présentée n'ont démontré d'atteinte au bon fonctionnement du système actuel de plomberie ni à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Les huit points suivants ont fait l'objet d'une entente entre les parties, dont il est pris acte. Relativement à l'installation incomplète du mur en gypse de la fondation et à la laine isolante au plafond du garage, il s'agissait de parachèvement de travaux dont l'entrepreneur n'est responsable que s'ils ont été dûment dénoncés par le bénéficiaire dans le formulaire de préréception des travaux ou dans les trois jours suivant son emménagement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. La décision de l'administrateur est maintenue à cet effet. Enfin, la réclamation des bénéficiaires quant à d'autres éléments non précisés ne peut être prise en considération, l'arbitre n'ayant compétence que pour les points soulevés par l'administrateur.
ÉRIC GAGNÉ et une autre, bénéficiaires, et 9094-9330 QUÉBEC INC. (MAC CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 21, et 106
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
Aucune disposition du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne renvoie au cas où l'inexécution de l'entrepreneur a lieu après la livraison d'une partie privative et avant celle des parties communes, comme c'est le cas en l'espèce. Qui plus est, c'est le syndicat qui est le bénéficiaire assuré en ce qui concerne les parties communes. Or, dans le cas présent, c'est l'entrepreneur qui agissait alors à titre d'administrateur, le syndicat n'ayant pas encore acquis son indépendance. En vertu de l'article 116 du règlement, l'arbitre peut faire appel à l'équité lorsque les circonstances le commandent et notamment lorsque l'application stricte des dispositions législatives ne permet pas de remédier à une situation ou qu'elle risque d'entraîner une injustice contraire à son esprit et à l'objectif de protection des droits des parties. Par conséquent, l'arbitre était fondé à faire appel aux règles de l'équité et il n'a pas commis d'erreur révisable. La norme de contrôle de la décision manifestement déraisonnable s'applique. L'article 120 du règlement édicte que la décision arbitrale est finale et sans appel. De plus, l'objet du règlement, le caractère spécialisé de la garantie et le mécanisme de règlement des différends, qui est bien défini, militent en faveur de l'application de cette norme. L'arbitre a une certaine expérience dans l'application du plan de garantie et une formation professionnelle pertinente. En faisant appel aux règles de l'équité, il peut suppléer au silence du règlement ou l'interpréter en faveur d'une partie. En l'espèce, les motifs de l'arbitre pour accorder un remboursement d'acomptes en vertu de l'article 26 paragraphe 1 s'expliquent sur le plan juridique. De plus, sa décision de retenir la limite de 100 000 $ prévue au paragraphe 4 de l'article 30 n'est pas manifestement déraisonnable, compte tenu des circonstances. La requête en révision judiciaire est rejetée.
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., demanderesse, c. CLAUDE DUPUIS, es-qualité d'arbitre, défendeur, et RAYMOND CHABOT INC. , es-qualité de syndic à la faillite de LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC., LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CARRÉ DES COQS (6275) NORMAND PARSONS, MARIE-FRANCE MICHAUD, SERGE OUELLET, LISE GRAVEL, LISE MORIER, JEAN-PAUL RODRIGUE, JACQUES CHARLIER, DENISE DOMBRET, ÉRIC VOSS et CLAUDIA DIAS, mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 5, 6, 18, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 106, 112, 116, 120, et 128
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le 20 juin 2007, l'administrateur a produit un rapport d'inspection en 20 points ordonnant à l'entrepreneur de faire les vérifications nécessaires et d'apporter les correctifs requis par les règles de l'art. Le 9 juillet suivant, le bénéficiaire a demandé un arbitrage. D'abord, il a contesté les méthodes préconisées par l'entrepreneur pour remédier à certains points (poignée de porte, craquement du plancher dans la salle de bains, mur du salon, mur du sous-sol, débord du toit, fascia en aluminium, bardage en vinyle et filage électrique extérieur), craignant que les travaux ne soient pas correctement exécutés et critiquant les méthodes suggérées. Comme l'entrepreneur a une obligation de résultat, le choix de la méthode d'intervention lui revient. Cette réclamation est rejetée. D'autre part, la fenêtre de la salle à manger, la porte-fenêtre, la porte du placard du vestibule, le calfeutrage du plancher et la hauteur de l'évent ne comportent aucun vice. Les parties ont 30 jours pour terminer les travaux d'éclairage extérieur et de pose d'une pastille («puce») sur le compteur d'Hydro-Québec. Les réclamations relatives à la gouttière, à la rampe de l'escalier en façade, au terrassement et à la couverture en bardeaux sont retirées. Enfin, la réclamation pour consommation d'électricité par l'entrepreneur n'est pas couverte par le plan de garantie des immeubles résidentiels neufs.
DANIEL LALONDE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION FENPRO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra effectuer les travaux de peinture à la dînette, la cuisine, la salle à manger, les toilettes du rez-de-chaussée et la salle de bains de l'étage, en conformité avec la décision de l'administrateur. La réclamation des bénéficiaires quant au manteau du foyer non conforme est rejetée puisque le défaut allégué ne constitue pas une malfaçon et qu'ils n'ont pas prouvé quelque contravention aux règles de l'art ou aux normes de la construction de la part de l'entrepreneur. Comme la présence d'interstices entre les lattes du plancher de bois est attribuable aux variations d'humidité de l'air ambiant, la situation résulte du comportement normal des matériaux plutôt que d'un travail mal fait, ce qui est exclu du plan de garantie. Les réclamations concernant les points 8 à 11 et 13 à 16 de la décision du 12 juin sont rejetées, car les bénéficiaires n'ont pas dénoncé à l'administrateur ces problèmes dans la période de six mois prescrite par le règlement.
SUZANNE PERRIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUF DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et MAISONS RICHCRAFT LTÉE, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant refusé de parachever leur résidence. L'acceptation du bâtiment a eu lieu le 17 avril 2006. L'argument de l'administrateur selon lequel les bénéficiaires s'enrichiraient injustement s'il lui était ordonné de procéder au parachèvement des travaux doit être rejeté puisqu'il a été prouvé que les bénéficiaires ont déboursé pour la propriété une somme supérieure aux 527 000 $ convenus au départ. L'administrateur devra donc procéder au parachèvement des travaux.
SHARON TEE et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUF DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et 9096-2556 QUÉBEC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 9, 10, 13, 19, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le craquement des planchers de bois franc installés chez le bénéficiaire est causé soit par une mauvaise fixation, soit par la préparation inadéquate de la dalle de béton, ce qui est anormal pour un plancher neuf. Comme l'entrepreneur n'a pas effectué les réparations exigées par le rapport de l'arbitre et que la situation n'est toujours pas satisfaisante, l'entrepreneur devra remplacer intégralement les planchers de bois franc. La réclamation du bénéficiaire afin d'obtenir le remboursement des frais de relogement, de déménagement et d'entreposage de ses biens durant les travaux est rejetée puisque l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas le remboursement de ce type de dépenses engagées au cours du parachèvement de travaux. L'administrateur devra rembourser les frais d'expertise du bénéficiaire.
FRANÇOIS GAGNON, bénéficiaire, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 37, et 38
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires réclament à l'entrepreneur la somme de 22 804 $, représentant le montant acquitté par la Ville de La Prairie afin de corriger le raccordement inversé des égouts pour les immeubles situés au 570 et au 590, rue Notre-Dame, en plus de la correction des inversions pour les immeubles du 520 et du 540 de la même rue. En effectuant les branchements en question, l'entrepreneur n'a pas respecté la réglementation municipale: il n'a pas fait les efforts nécessaires pour éviter l'inversion avant de remblayer, et ce, même si le règlement municipal lui imposait d'aviser la Ville avant de procéder. Cette inversion constitue un vice caché au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec. Comme le plan de garantie ne couvre pas le remboursement des frais engagés mais simplement le parachèvement des travaux ainsi que la réparation des vices et malfaçons, cette partie de la réclamation est rejetée (art. 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'entrepreneur devra toutefois effectuer les corrections nécessaires aux immeubles du 520 et du 540, rue Notre-Dame.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES «LA SEIGNEURIE LA PRAIRIE 1933» et autres, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 34, 35, 37, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires demandent le parachèvement des travaux de construction à leur résidence à la suite de la désertion de l'entrepreneur. Le refus de l'administrateur d'assurer le parachèvement des travaux au motif de l'absence de dénonciation au moment de la réception du bâtiment n'est pas fondé puisque l'absence de dénonciation est entièrement due à l'entrepreneur, qui a refusé de signer le document de réception du bâtiment. N'ayant pas reçu de copie du contrat de garantie de la part de l'entrepreneur, leurs propres obligations à l'égard de la dénonciation des anomalies étaient donc suspendues jusqu'à la remise du document. L'administrateur devra donc procéder aux travaux de parachèvement qui y sont mentionnés. La réclamation des bénéficiaires quant au remboursement des sommes excédentaires versées aux sous-traitants de l'entrepreneur à la suite de la faillite de ce dernier doit être rejetée, car le règlement ne contient aucune disposition le permettant. Les points 9 et 10 de leur réclamation devront par ailleurs faire l'objet d'une décision de l'administrateur puisqu'ils ne les ont pas abandonnés.
CARMEN PROULX et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION STÉPHANE BÉDARD INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 19, 116, 137, et 138
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur concernant l'existence de malfaçons non apparentes dans le bâtiment en cause, qui est détenu en copropriété divise. Le bris du doigt d'armature activé par le mécanisme de verrouillage de la porte intérieure du hall d'entrée figurait sur la liste préétablie d'éléments à vérifier. Peu importe qu'il s'agisse d'une malfaçon apparente ou non, le parachèvement des travaux dénoncé par écrit au moment de la réception du bâtiment est couvert par le plan de garantie. Il en va de même pour l'accumulation d'eau devant la porte de service du garage, où il existe une dénivellation. Contrairement à ce qu'a prétendu l'entrepreneur, le perron de béton face à l'entrée principale fait partie du bâtiment et n'est pas exclu de la garantie parce qu'il s'agirait de trottoirs ou d'allées; la dalle enchâsse des colonnes de brique supportant un toit qui est rattaché à la façade avant du bâtiment. En conséquence, le problème d'accumulation d'eau sur le perron devra être corrigé. L'entrepreneur a réglé le problème d'accumulation d'eau le long du mur du stationnement. Toutefois, comme l'accessoire doit suivre le principal, il devra également réparer les dommages causés au mur de gypse par l'eau et une trop grande humidité. Il semble cependant que le mur ait été endommagé à quelques endroits par des impacts; l'entrepreneur n'aura pas à réparer les marques d'impact facilement reconnaissables. En ce qui concerne les infiltrations d'eau dans les murs de brique ayant causé des dommages au fini intérieur, il s'agit d'une malfaçon non apparente qui a été dénoncée par écrit à l'intérieur du délai prévu à l'article 3.2 du contrat de garantie. Une malfaçon n'a pas à avoir la même gravité qu'un vice caché. Les plans et devis du toit, où il s'est produit une accumulation d'eau et de neige lors de l'hiver précédent, n'ont pas été respectés. Le fait qu'un entrepreneur n'ait pas suivi à la lettre les plans et devis n'est pas attributif de responsabilité mais, dans le cas présent, les mesures de protection mises en place par l'entrepreneur, qui avait une obligation de résultat, ont été insuffisantes. L'entrepreneur aura le libre choix des moyens d'exécution pour les travaux correctifs.
LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 345, rue Éricka, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 123
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Il est donné acte à l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer le parachèvement et la correction des travaux.
En octobre 2003, les bénéficiaires ont confié la construction de leur résidence à l'entrepreneur. Ils ont déposé deux plaintes concernant des travaux correctifs à apporter. Comme ils n'ont pu obtenir satisfaction quant à toutes leurs demandes, ils ont invoqué l'article 18 paragraphe 7 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs pour exiger de l'administrateur qu'il prenne en charge le parachèvement ou les travaux de correction nécessaires et qu'il veille à la préparation d'un devis correctif, à un appel d'offres, au choix des entrepreneurs et à la surveillance des travaux. Pour sa part, l'administrateur prétend que l'entrepreneur a le droit d'exécuter lui-même les travaux même s'il a déjà tardé à effectuer de manière acceptable ceux demandés. Ce dernier s'est engagé à corriger les anomalies, les déficiences, les malfaçons et les vices cachés mentionnés dans le rapport de l'inspecteur et dans celui de l'expert. Il a notamment accepté d'utiliser la méthode de réparation préconisée par ce dernier. En s'engageant ainsi, l'entrepreneur a admis qu'il était en défaut de parachever ou de corriger les travaux. Cette admission est un aveu judiciaire qui doit être retenu contre lui. Compte tenu de l'article 18 paragraphe 7 du règlement, cet aveu ferait en sorte que l'administrateur devrait prendre en charge le parachèvement et la correction des travaux. Toutefois, même si, selon l'article 116 du règlement, l'arbitre doit décider conformément aux règles de droit, il peut aussi faire appel à l'équité lorsque les circonstances le justifient, comme c'est le cas dans la présente affaire. En effet, il faut tenir compte de l'engagement de l'entrepreneur et lui permettre d'y donner suite. Par ailleurs, l'obligation pour l'administrateur de prendre en charge ces travaux n'est pas éteinte; elle sera cependant suspendue jusqu'à ce que l'entrepreneur exécute les travaux prévus dans les rapports de l'inspecteur et de l'expert.
SYLVIE GIROUX et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et AUBUT CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Il est donné acte de l'entente des parties.
Les objections préliminaires soulevées par l'administrateur relativement à la dénonciation par les bénéficiaires des défauts et travaux de correction réclamés ont été rejetées en raison de circonstances exceptionnelles. Les plaintes des bénéficiaires ont entraîné quatre inspections par l'administrateur, suivies d'autant de rapports, pour finalement faire l'objet d'une entente à l'amiable entre les parties. L'administrateur et les bénéficiaires n'ont toutefois pu s'entendre sur le problème relatif aux fenêtres de l'immeuble; l'administrateur s'est engagé à faire exécuter les travaux nécessaires au plus tard le 31 octobre 2006. En outre, il devra verser 7 500 $ aux bénéficiaires à titre de compensation et autoriser la remise de la somme de 12 017 $ détenue en fidéicommis par leur procureur conformément à l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
DOMENICO FORTE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et 9061-2607 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTIONS ET RÉNOVATIONS OMEGA), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lui ayant ordonné d'installer des poignées ou un système de retenue à l'ensemble des portes vitrées donnant sur la terrasse et d'apporter les correctifs nécessaires afin de drainer l'eau stagnante sur la toiture. Comme l'installation de poignées ou de systèmes de retenue n'est pas une question de parachèvement d'une partie commune essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles, la réclamation de l'entrepreneur sur ce point est accueillie. Toutefois, il n'a pas gain de cause quant à sa deuxième réclamation puisque l'écoulement de l'eau de la toiture ne se fait pas dans un délai normal. Il devra donc effectuer les travaux afin de corriger la situation.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE NOUVEL EUROPA, bénéficiaire et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES PROJETS EUROPA INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le 14 juin 2004, l'immeuble visé a fait l'objet d'une réception conditionnelle, à l'occasion de laquelle l'entrepreneur devait installer un système de ventilation dans les parties communes. Comme il ne s'est pas exécuté, c'est l'APCHQ qui a terminé les travaux le 5 juin 2005. Le 5 août suivant, le bénéficiaire a dénoncé le manque de revêtement sur le mur de briques de ciment arrière qui se trouve sur la ligne mitoyenne, ce qui déroge aux plans et devis. Cependant, comme il s'agissait d'un vice apparent, la situation devait être signalée lors de la réception de l'immeuble, ce qui n'a pas été fait. La décision de l'arbitre à cet effet est maintenue. Le 19 septembre, le bénéficiaire a dénoncé le bruit de vibration causé par le système de ventilation et qui touche les parties privatives contiguës. L'administrateur a rejeté cette réclamation parce qu'elle avait été formulée plus d'un an après la réception de l'immeuble. Or ce n'est que depuis la mise en marche du système de ventilation, le 5 juin, que le bruit a pu être constaté. Qu'il s'agisse d'une malfaçon ou du parachèvement de travaux, ce problème est lié à l'absence de système de ventilation, qui avait été dénoncée lors de la réception de l'immeuble. La décision de l'administrateur est annulée sur ce point.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 5267 CÔTE ST-ANTOINE (L'AMBIANCE NDG), bénéficiaire demandeur, et GROUPE D3 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à l'amendement de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est rejetée puisqu'il n'en résulte pas une demande entièrement nouvelle. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires pour s'assurer que le mur du garage est étanche aux gaz, car la situation actuelle constitue une malfaçon. Bien que le robinet mural du garage sorte du mur de quelques pouces, cette situation ne constitue pas une malfaçon. L'entrepreneur devra également corriger les «fascias» d'aluminium extérieurs gondolés et asymétriques, la situation étant de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La finition d'aluminium au pourtour de la porte de garage comporte peut-être quelques défauts, mais il s'agit de légères imperfections qui ne sauraient être qualifiées de malfaçons au sens du règlement. La réclamation des bénéficiaires visant le non-respect des spécifications quant aux encastrements de leurs électroménagers ne peut être accueillie puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Il en va de même de l'absence de bordure de granit derrière la cuisinière, car il s'agit d'une question de parachèvement. L'entrepreneur devra corriger le sablage et le vernissage de l'escalier et de la main courante menant à l'étage ainsi que de l'escalier menant au garage étant donné que la situation est de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La réclamation relative aux égratignures sur le plancher du second étage est rejetée puisqu'il s'agit d'égratignures très mineures qui ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les problèmes de joint apparents ne sont pas des malfaçons, ces parties de la réclamation sont également rejetées. Les frais d'expertise des bénéficiaires sont à la charge de l'administrateur.
JOSÉE PEDNEAULT et un autre, bénéficaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 10, 17, 18, 19, 22, et 139
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant à l'installation de moustiquaires sur les soffites doit être rejetée puisque l'infiltration de guêpes est due à l'absence de calfeutrage dans les interstices entre les soffites et le parement extérieur, situation qui a été corrigée par l'entrepreneur. Comme la corrosion des linteaux des ouvertures extérieures résulte du comportement normal des matériaux, cette situation est exclue du plan de garantie. L'écoulement de l'eau sur la toiture ne semblant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Même si l'entrepreneur s'était engagé à fournir un grillage de protection devant la grille d'entrée, il ne s'agit pas d'une malfaçon non apparente ni de parachèvement des travaux essentiels à l'utilisation des unités résidentielles, et cette réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réinstaller une fermeture à serrure pour la trappe d'accès menant à l'entretoit. La réclamation relative à l'isolation de l'entretoit est rejetée étant donné que le bénéficiaire n'a pas apporté de preuve de malfaçon. Il en est de même pour la construction d'une plate-forme d'accès à l'équipement mécanique de l'entretoit, du calfeutrage du solin à la jonction du mur de brique en façade, de la conduite d'eau des gicleurs et des lignes délimitant les stationnements du garage intérieur. De même, l'absence de déflecteurs au bas des gouttières n'est pas une situation couverte par le plan de garantie puisqu'il ne s'agit pas de parachèvement d'une partie commune strictement essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles. La réclamation à l'égard de la sortie d'air extérieure est également rejetée: les sortie et entrée d'air ont effectivement été installées de manière conforme au Code national du bâtiment 1995. La dénivellation du plancher du corridor du deuxième étage n'étant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Vu l'absence de preuve d'un manquement aux règles de l'art, la demande du bénéficiaire quant à l'insonorisation des plafonds de l'unité 201 est rejetée. Il en est de même pour l'appareil de climatisation à l'unité 104, car cet appareil a été ajouté par l'acheteur, situation non couverte par le plan de garantie (art. 2.5(e)). Il n'y a aucune preuve permettant de conclure que le tapis devant les portes de l'ascenseur aurait été taché lors de l'exécution des travaux, et la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La réclamation concernant le mur de stucco brisé est également rejetée. Comme le revêtement d'asphalte, l'allée extérieure en gravier, le mur de soutènement extérieur et l'allée menant au garage sont des ouvrages exclus de l'application du plan de garantie, la décision de l'administrateur quant à ces réclamations est maintenue. Le bénéficiaire n'ayant pas prouvé en quoi le nettoyage général du bâtiment, les escaliers d'urgence sales, le plancher de l'ascenseur taché, les portes de l'ascenseur égratignées et la qualité de la finition des marches du balcon avant constitueraient une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'entrepreneur n'aura pas non plus à corriger la dalle de béton du garage, l'absence de plaque indicatrice sur les portes donnant accès aux salles mécaniques, les plaques de protection à installer sur les murs, la plaque de butée à installer sur la porte arrière, et la salle de téléphone et le local électrique à peindre, le plafond non fini dans le corridor d'ascenseur du sous-sol ni l'absence de réflecteurs sur les luminaires fluorescents puisqu'il s'agit de questions de parachèvement de travaux non couverts par le plan de garantie. La demande du bénéficiaire de fournir les plans et devis du bâtiment ainsi que la liste de sous-traitants et les garanties et livrets d'utilisation des appareils doit être rejetée: rien ne permet de rendre une telle ordonnance en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur devra toutefois rendre une décision sur les boiseries de finition des portes d'accès aux condominiums, le coupe-froid à installer à la porte de service, le grillage sur le puisard devant la porte de garage, les retouches de peintures aux murs et aux plafonds, le contour du ventilateur à calfeutrer dans le local électrique et les fissures sur la moulure de finition dans le corridor, car c'est à tort qu'il a cru que le bénéficiaire avait renoncé à ces points. La réclamation relative aux problèmes acoustiques est également rejetée, les tests sonores effectués ayant révélé que l'immeuble répondait aux normes du Code national du bâtiment 1995.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 7565 CHEMIN WESTOVER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 13 octobre 2004, après avoir entrepris la construction d'un édifice résidentiel, l'entrepreneur a fait cession de ses biens. À cette date, 5 des 12 unités détenaient des titres, et un contrat préliminaire pour 7 d'entre elles avait été signé avec l'entrepreneur. À la suite de leur réclamation, l'administrateur a remboursé les acomptes aux sept bénéficiaires qui détenaient un contrat préliminaire. Les cinq autres bénéficiaires ont présenté à l'administrateur une réclamation relativement au parachèvement des parties communes. Ce dernier a rejeté leur réclamation au motif que le parachèvement des travaux n'est pas couvert par le plan de garantie en vertu des articles 26 et 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En toute équité, et selon les termes de l'article 26 paragraphe 1 a) du règlement, l'administrateur se devait de rembourser les acomptes versés par les 12 bénéficiaires. Il devra donc verser dans les 45 jours une somme de 37 500 $ à chacun des 5 bénéficiaires en guise de remboursement d'acompte.
JACQUES CHARLIER, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 25, 26, 27, 29, 30, 33, 34, 37, et 116
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2007-10-26), 505-17-002506-055, 2007 QCCS 4701, SOQUIJ AZ-50455428, J.E. 2007-2138
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le bénéficiaire a fait parvenir une lettre dans laquelle il informe l'entrepreneur de son intention de contester la décision rendue par l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier en ce qui a trait à l'absence de compétence de l'arbitre pour statuer sur certains des points est rejetée puisque le bénéficiaire a clairement indiqué son intention de contester tous les points de la décision de l'administrateur. Le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas reçu d'avis de fin des travaux et l'inspection des parties communes lors de la réception du bâtiment n'ayant pas été faite, il y a lieu de considérer que les malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux réclamations visant la finition extérieure inachevée au-dessus des fenêtres et des marquises, l'absence de système de retenue à la porte d'entrée et la finition manquante sur les boîtes de fonction électrique est maintenue puisqu'il s'agit de travaux de parachèvement. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra procéder aux travaux requis pour mettre fin aux infiltrations d'eau, car la situation est due à une mauvaise installation de la porte. L'administrateur devra également procéder au calfeutrage des portes et fenêtres et réaliser des travaux afin d'uniformiser le revêtement extérieur étant donné que le travail a été fait de façon non conforme aux règles de l'art. Comme le dommage au luminaire extérieur a été causé par la porte, il s'agit d'une utilisation non conforme du bâtiment par le bénéficiaire et l'administrateur ne saurait en être tenu responsable. La réclamation relative à l'aspect général du revêtement extérieur aux étages est rejetée puisque les légères nuances de couleurs ne constituent pas une malfaçon. Celle visant l'ondulation du revêtement d'aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres est également rejetée. Les réclamations quant aux bruits d'impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit et au bruit causé par l'écoulement de l'eau dans un conduit d'évacuation de plomberie sont rejetées puisque le Code national du bâtiment 1995 ne contient pas de norme précise à cet effet: il ne peut donc s'agir d'une malfaçon. Comme aucune preuve de malfonctionnement n'a été présentée concernant la pente d'égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci devra procéder à des travaux afin d'empêcher le dégoulinement de l'eau de la terrasse sur le mur de béton. Comme la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure découle du comportement normal de ce matériau, la réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée. Il en est de même pour la courbure abrupte de l'entrée du garage puisque le règlement exclut ce genre de réclamation. Aucune démonstration n'ayant été faite de l'existence d'un problème concernant les joints d'expansion au parement de brique, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à la corrosion au bas de l'escalier est également rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE CARRÉ ROSEMONT-BOYER», bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 35, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Les réclamations du bénéficiaire en ce qui a trait à la jonction de la céramique et des cadres de portes, à la finition des marches de l'escalier, à la qualité des jonctions du recouvrement de vinyle et de la brique ainsi qu'aux bardeaux tachés de mortier sur le toit avant doivent être accueillies: il s'agit de malfaçons apparentes et les travaux de l'entrepreneur n'ont pas été exécutés selon les règles de l'art. La qualité du bâtiment serait altérée si ces malfaçons n'étaient pas corrigées.
PIERRE BRODRIQUE, bénéficiaire appelant, et DAMY CONSTRUCTION, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 11
Requête en récusation. Rejetée.
Le bénéficiaire demande la récusation de l'arbitre aux motifs que ce dernier a rendu deux décisions dans un dossier mettant en cause l'entrepreneur dans le présent dossier et qu'il a déjà rendu une décision sur des faits presque identiques: il y aurait ainsi une crainte raisonnable de partialité, car on sait déjà quelle sera sa décision (art. 23 de la Charte des droits et libertés de la personne). La décision du soussigné dans la première cause concernait une demande de remboursement d'acompte auprès de l'administrateur à la suite de l'achat par le bénéficiaire d'une unité privative auprès de l'entrepreneur. Or, le présent dossier concerne le parachèvement des travaux des parties communes. Il n'y a donc pas de circonstances similaires entre les dossiers, contrairement à ce que soutient le bénéficiaire. La deuxième décision concernait une demande de parachèvement des travaux des parties communes comme dans la présente instance, mais la décision indiquait clairement qu'il s'agissait d'un cas d'espèce, non généralisé. Bien que le bénéficiaire puisse avoir peur de perdre sa cause, cela ne constitue pas une crainte raisonnable de partialité de la part du décideur ni un motif de récusation. Comme aucune preuve ne démontre que l'arbitre connaît les faits relatifs à la présente cause ou qu'il se soit déjà forgé une opinion sur le dossier, la requête doit être rejetée.
JACQUES CHARLIER, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37, 107, 116, et 127
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'installation et la pose du parement de vinyle du côté de la rue équivalent à un vice caché et comportent un niveau de gravité assimilable à un vice majeur. Comme la situation a été dénoncée dans les délais, l'administrateur devra faire corriger et parachever ces éléments, en plus de l'installation des sorties de ventilation, du robinet extérieur et des luminaires puisqu'il s'agit d'accessoires au vice caché mentionné précédemment.
GAÉTAN DUFOUR, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RÉNOVATION RENÉ GAUTHIER INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur ayant refusé de considérer trois points de sa réclamation au motif qu'il s'agissait de différends relatifs au parachèvement de travaux relatifs aux parties communes, situation non couverte par le plan de garantie. En l'absence d'entente entre le bénéficiaire et l'administrateur sur le parachèvement des travaux des parties communes à la suite du manquement de l'entrepreneur avant la réception de ces parties, la garantie ne peut s'appliquer. En effet, comme un professionnel du bâtiment a déclaré la fin des travaux relatifs aux parties communes le 16 novembre 2004, le bénéficiaire ne peut ultérieurement réclamer leur parachèvement. Le bénéficiaire devra supporter 50 $ des frais d'arbitrage, et l'administrateur, le solde.
MARTIN ST-DENIS, ès qualités de représentant du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 292 MONCHAMP À SAINT-CONSTANT, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 29, et 37
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les éléments faisant l'objet de la réclamation de la bénéficiaire sont tous des éléments relatifs au parachèvement des travaux, et non des vices ou malfaçons. Étant donné qu'elle ne les a pas dénoncés au moment de la réception du bâtiment, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Sa réclamation en ce qui a trait au cadre horizontal de la porte d'accès au garage est cependant accueillie puisque ce dernier n'est pas conforme quant à sa longueur et que, comme il s'agit d'une malfaçon non apparente, la situation a été dénoncée dans les délais prescrits. L'entrepreneur devra donc verser une somme de 50 $ à la bénéficiaire pour la réfection de cet élément.
BEATA GRZYBOS-BANIA, bénéficiaire, et 4121040 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra appliquer une couche de peinture de finition dans l'entrée principale puisque les travaux qu'il a effectués à la suite de la décision de l'administrateur ne l'ont pas été de façon satisfaisante. Il devra également apporter les correctifs nécessaires afin de rendre la section du sous-sol au-dessus des murs de fondation à l'épreuve de la propagation du feu et remplacer les lisses de bois par des lisses à l'épreuve du feu, la situation actuelle n'étant pas conforme aux règlements municipaux. La réclamation du bénéficiaire visant les moulures endommagées aux portes des logements est cependant rejetée, car ces imperfections ne peuvent être considérées comme une malfaçon. La réclamation quant à l'obtention des certificats de conformité pour le panneau d'alarme-incendie et d'installation des foyers est également rejetée: il n'a pas été démontré que l'absence de tels documents pouvait porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Il en va de même de l'installation d'extincteurs portatifs. Comme la demande de séparation coupe-feu pour la toiture fait partie du parachèvement des travaux et qu'il s'agit d'une situation exclue du plan de garantie, cette partie de la réclamation est rejetée. L'administrateur devra rembourser au bénéficiaire 762 $ à titre de frais d'expertise.
ANDRÉ HÉBERT -- SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, bénéficiaire, et 9122-9385 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS SIGNATURE INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 27, 37, et 38
Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli la requête des intimés en révision judiciaire d'une sentence arbitrale et ayant condamné l'appelante à leur payer 57 787 $. Accueilli.
Mme la juge Rayle: En vertu de la Loi sur le bâtiment, un entrepreneur général qui veut obtenir une licence doit adhérer à un plan de garantie de ses obligations légales et contractuelles pour la vente ou la construction d'un bâtiment résidentiel neuf. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui fixe notamment les modalités et les limites du plan de garantie ainsi que les dispositions essentielles du contrat de garantie souscrit par les bénéficiaires de la garantie, est d'ordre public. À titre d'administrateur du plan de garantie faisant l'objet du présent litige, l'appelante s'est obligée à cautionner les obligations légales et contractuelles des entrepreneurs qui ont adhéré à son plan de garantie. Cette obligation n'est ni illimitée ni inconditionnelle et elle variera selon que l'omission de l'entrepreneur survient avant ou après la réception du bâtiment. En l'espèce, il faut appliquer les dispositions des articles 9 et 13 du règlement. La réclamation des intimés était soumise à la procédure impérative prévue aux articles 18, 19 et 20 du règlement. Quant aux obligations de l'administrateur à l'égard du bénéficiaire du plan de garantie, elles sont prévues au contrat de garantie, lequel en l'espèce ne fait que reprendre les dispositions impératives du règlement. En mettant l'entrepreneur en demeure de terminer les travaux et en faisant dresser un rapport d'inspection du chantier, l'appelante n'a fait que se conformer à la procédure obligatoire prévue à l'article 18 du règlement. Contrairement à ce que le juge de première instance a conclu, il ne s'agissait pas d'un engagement de sa part à parachever les travaux. L'appelante n'aurait d'ailleurs pas pu s'obliger en faveur d'un bénéficiaire à plus que ce que le règlement permettait. Ce n'est qu'après que toutes les étapes prévues au règlement eurent été franchies que l'appelante devait faire connaître sa position, ce qu'elle a fait en mars 2002. Il ne faut pas confondre la réclamation des intimés avec le différend les opposant à l'appelante. Celui-ci est en fait le résultat de leur insatisfaction à l'égard de la décision que l'appelante a prise après avoir mené son enquête sur le conflit les opposant à leur entrepreneur. À défaut d'entente, ce différend devait être soumis à l'arbitrage. Rien n'interdisait à l'arbitre d'ordonner le remboursement des acomptes malgré la demande initiale des intimés. Par ailleurs, les dispositions de l'article 1432 du Code civil du Québec (C.C.Q.) ne s'appliquent pas au présent litige. Les droits des parties et les problèmes d'interprétation qui peuvent en résulter ne découlent pas du contrat mais du règlement. Au surplus, le contenu du contrat de garantie a été imposé par le législateur et non par l'appelante, qui devait elle aussi se plier à ses exigences. Compte tenu des erreurs commises par le juge de première instance, il y a lieu de déterminer si la décision de l'arbitre était manifestement déraisonnable. Or, tel n'est pas le cas; l'arbitre a reconnu à l'appelante, qui était débitrice d'une obligation alternative, le droit de choisir entre deux prestations principales (art. 1545 C.C.Q.). Une telle conclusion n'est pas déraisonnable, pas plus que celle traitant de l'absence d'enrichissement injustifié des intimés qui permettait d'ordonner le remboursement des acomptes. Une autre interprétation aurait pu être adoptée, mais il n'appartient pas au tribunal qui révise une décision de se prononcer sur son opportunité. La décision de l'arbitre sera donc rétablie.
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., APPELANTE - intimée, c. MARYSE DESINDES et YVAN LAROCHELLE, INTIMÉS - requérants, et RENÉ BLANCHET, ès qualités d'arbitre au Centre d'arbitrage Commercial national et international du Québec, MIS EN CAUSE - mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 13, 18, 19, 20, 21, 41, 43, 105, 106, 116, 120, 132, 139, et 140
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale rendue en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Accueillie.
Ni le règlement ni la garantie ne confèrent à l'intimée un pouvoir discrétionnaire pour décider de parachever ou non les travaux lorsque le bénéficiaire de la garantie le demande. S'il en était autrement, elle pourrait toujours refuser de le faire lorsque les coûts évalués sont supérieurs à 30 000 $. La clause de la garantie prévoyant le droit au parachèvement serait donc sans effet. La garantie revêt un caractère obligatoire, selon son texte même. Ce régime institutionnel de garantie imposé par la Loi sur le bâtiment et le règlement précité a pour objet de reconnaître des droits, d'en favoriser l'exercice et de procurer des avantages aux seuls bénéficiaires de ce régime, et non aux entrepreneurs ni à l'intimée. Ce régime vise la protection du public. De plus, en cas de doute, le contrat doit être interprété en faveur de l'adhérent (art. 1432 du Code civil du Québec). L'arbitre a omis de respecter cette règle impérative. Le litige qui lui était soumis n'avait rien à voir avec les acomptes versés par les requérants; ces derniers ont toujours demandé le parachèvement des travaux. Il concernait plutôt la décision de l'intimée de refuser de parachever les travaux et d'indemniser les requérants des retards de livraison. Comme il est clair que l'obligation de parachever s'appliquait et que les coûts de parachèvement s'élèvent à 87 758 $, il est inutile de renvoyer le dossier à l'arbitrage. Il suffit d'ordonner à l'intimée de verser aux requérants la somme de 57 758 $, soit la différence entre la somme requise pour le parachèvement et la somme de 30 000 $ qui leur a déjà été versée à ce chapitre.
MARYSE DESINDES et YVAN LAROCHELLE, Requérants, c. LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., Intimée, et ME RENÉ BLANCHET, Mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 13, 19, 74, 78, 106, 116, 120, 132, et 9999
Appel accueilli (C.A., 2004-12-15), 500-09-013349-030, SOQUIJ AZ-50285725, J.E. 2005-132
Requête en contrôle judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
La Loi sur le bâtiment oblige les entrepreneurs à détenir un permis et à adhérer à un plan qui garantit l'exécution de leurs obligations légales et contractuelles découlant de la vente ou de la construction d'un bâtiment résidentiel. Le contrat de garantie comporte des mentions obligatoires presque identiques à celles du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Invoquant les dispositions du contrat de garantie et du règlement, la requérante prétend que, dans le cas où un entrepreneur manque à ses obligations avant la réception de l'ouvrage, elle a le choix de terminer les travaux à sa place ou de rembourser les acomptes jusqu'à concurrence d'une somme de 30 000 $. Or, même si le contrat ou le règlement ne l'indiquent pas expressément, l'entrepreneur est responsable des malfaçons et des vices de construction de son ouvrage. En outre, il n'est prévu nulle part que le bénéficiaire de la garantie doive accepter la décision unilatérale du garant. En l'espèce, l'arbitre a eu raison de faire appel aux règles de l'équité -- puisque l'article 116 du règlement l'autorise à le faire -- ainsi qu'aux articles 2098 à 2130 du Code civil du Québec, concernant les obligations de l'entrepreneur. La réparation des malfaçons ou le paiement des travaux de correction ne sont pas exclus du plan de garantie. La décision de l'arbitre à l'égard des malfaçons est raisonnable et bien fondée, tout comme celle qui porte sur le remboursement du loyer payé par la mise en cause et sur les frais d'entreposage et de déménagement de ses meubles. En décidant d'accorder à la mise en cause des intérêts au taux légal ainsi qu'une indemnité additionnelle, l'intimé a encore eu recours aux dispositions de l'article 116 du règlement parce que le différend opposant les parties n'avait pas été réglé aussi rapidement que prévu. Sa décision à cet égard était motivée et ne peut être qualifiée de déraisonnable. Le règlement comme le contrat prévoient que les décisions de l'arbitre sont finales et sans appel. Une telle disposition constitue une clause privative forçant les tribunaux de droit commun à faire preuve de retenue. Il ne sera possible d'intervenir qu'en présence d'une erreur déraisonnable ou dans le cas d'absence de compétence. En l'espèce, l'arbitre possédait le pouvoir de décider comme il l'a fait. La requête en contrôle judiciaire sera donc rejetée.
LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., Requérante, c. Me ROBERT MASSON, Intimé, et FRANCINE MAIVILLE, Mise en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 13, 36, 74, 112, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires désirent qu'il soit ordonné à l'administrateur de terminer les travaux entamés à leur résidence et qu'il soit condamné à leur payer des dommages-intérêts en raison du retard de livraison. Comme l'administrateur ne demande pas l'autorisation d'effectuer le parachèvement des travaux en vertu de l'article 2.2 du plan de garantie, le seul recours disponible aux bénéficiaires est une demande de remboursement des acomptes et des frais engagés. L'administrateur ne peut invoquer l'enrichissement des bénéficiaires pour refuser d'exécuter le contrat puisque l'augmentation de la valeur de la propriété est la cause même du contrat d'entreprise signé entre les parties. Il devra donc rembourser 30 000 $ aux bénéficiaires, soit la limite de garantie de remboursement d'acompte (art. 13 paragr. 1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'administrateur ayant par ailleurs consenti à rembourser une somme de 1 100 $ à titre de frais de retard, ce montant est ajouté à la condamnation.
MARYSE DESINDES et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9 et 13
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale accueillie (C.S., 2003-03-11), 450-05-004987-026, SOQUIJ AZ-50165964, J.E. 2003-1013. Appel accueilli (C.A., 2004-12-15), 500-09-013349-030, SOQUIJ AZ-50285725, J.E. 2005-132
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a retenu les services d'un entrepreneur pour la construction d'une résidence sur son terrain. Avant la fin des travaux, l'entrepreneur a abandonné le chantier. Insatisfaite des conclusions de l'inspecteur-conciliateur, la bénéficiaire a demandé l'arbitrage, qui porte sur le remboursement des coûts de correction des malfaçons, le parachèvement des travaux, le remboursement des acomptes versés à l'entrepreneur, les frais de déménagement et d'entreposage, les frais de loyer et d'intérêt sur le montant libéré de l'hypothèque, les coûts de conservation du bâtiment ainsi que les frais d'expert. Ses réclamations totalisent 155 267 $. L'administrateur a consenti à prendre en considération les travaux de correction de certaines malfaçons. Étant donné qu'il n'entend pas effectuer ces travaux, il faut fixer leur valeur. D'autre part, l'inspecteur-conciliateur était fondé à refuser de considérer les malfaçons suivantes: l'abaissement du niveau du terrain, les correctifs pour les murs hors niveau, la reconstruction des murets pour la ligne du plafond à l'étage et la modification des semelles pour les colonnes structurales. En ce qui concerne les cloisons portantes et l'évacuation du remblai excédentaire, l'inspecteur-conciliateur aurait dû accepter la réclamation portant sur la cloison centrale sans pellicule plastique de protection et sur l'absence d'entremise. Dans ce dernier cas, il s'agit d'un travail déficient et non d'un travail à parachever. L'évacuation du remblai excédentaire ne constitue pas des travaux de terrassement. L'entrepreneur s'était engagé à s'en débarrasser; cette réclamation aurait dû être accueillie. Les décisions de l'inspecteur-conciliateur de considérer certains travaux comme des travaux de parachèvement semblent avoir été admises par la bénéficiaire, qui devra voir à les faire effectuer à ses frais. Il faut toutefois exclure de ces travaux ceux visant la finition des joints des murs extérieurs en panneaux de béton puisque ces travaux sont terminés et qu'ils ont été mal faits. La valeur des travaux de correction des malfaçons totalise 42 102 $. L'administrateur refuse de les payer, préférant rembourser les acomptes comme il le lui est permis puisqu'il n'y a pas eu réception du bâtiment. La valeur nette des travaux exécutés est de 82 530 $, dont il faut déduire le coût de réparation des malfaçons, soit un résultat de 40 428 $. Cette somme sera soustraite du total des acomptes, de sorte que la bénéficiaire aurait droit à un remboursement de 41 513 $. Or, l'article 14 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs limite à 30 000 $ le remboursement des acomptes. Toutefois, comme il est possible de faire appel aux règles de l'équité, il sera ordonné à l'administrateur de verser 41 513 $ à la demanderesse pour l'exécution des travaux de correction des malfaçons et des vices de construction. Cette somme portera intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, et ce, à compter du dépôt du dernier rapport de l'inspecteur-conciliateur. La bénéficiaire aura aussi droit au remboursement de ses frais de relogement, de déménagement, d'entreposage, qui totalisent 3 937 $, ainsi qu'à 2 945 $ en remboursement des frais d'expertise.
FRANCINE MAINVILLE, demanderesse, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 14, 116, et 117
Requête en contrôle judiciaire d'une sentence arbitrale rejetée (C.S., 2002-06-12), 500-05-071027-021, SOQUIJ AZ-50132420, J.E. 2002-1378