Régie du bâtiment du Québec
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LES DÉVELOPPEMENTS AU TOURNANT DE LA GARE INC., entrepreneur, et MARTIN CAYER et GUYLAINE DELORME, bénéficiaires, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Au cours de l'année ayant suivi la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont notamment dénoncé une déformation du revêtement extérieur en vinyle. Le revêtement extérieur a 2 fonctions: d'une part, il agit comme première barrière afin d'empêcher la pénétration de l'eau dans les murs du bâtiment; d'autre part, il recouvre la structure extérieure des murs pour leur donner leur caractère esthétique. En l'espèce, il n'y a aucun problème d'infiltration d'eau, et la crainte d'un problème potentiel ou futur ne permet pas de présenter une réclamation en ce sens. Toutefois, l'ondulation de certaines planches de bardage sur les côtés gauche et droit de la maison est visible lorsqu'on observe l'immeuble à une distance raisonnable. Cela n'est pas normal et dépasse la légère anomalie ou la petite imperfection. Il s'agit d'une anomalie qui résulte d'un non-respect des exigences applicables et des règles de l'art, et donc d'une malfaçon non apparente. L'entrepreneur devra procéder à des travaux correctifs pour remplacer les planches dont l'apparence ne respecte pas le seuil de tolérance acceptable.
LAILA MADY GAGNÉ et JEAN-SÉBASTIEN THORN, bénéficiaires, et BEL-HABITAT INC./Ès-Qualité de Syndic RAYMOND CHABOT INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème touchant le revêtement extérieur de leur résidence, soit l'écaillement de la teinture du bois et des planches craquées. L'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis que la situation ne remplissait pas les critères propres au vice caché et qu'elle n'était pas de nature à rendre le bâtiment impropre à l'usage auquel il était destiné. Cette décision doit être maintenue. S'il y a une déformation du revêtement, il ne s'agit pas d'une situation généralisée et l'amplitude de l'ondulation n'est pas assez importante pour conclure à un vice caché aux fins de l'application du plan de garantie. Par ailleurs, la preuve ne permet pas d'attribuer cette situation à une installation inadéquate du matériau. Enfin, il n'est pas possible de déterminer que la détérioration du revêtement est survenue de manière prématurée par rapport à la durabilité d'autres revêtements semblables.
PHILIPPE ASSELIN et JÉRÔME LABADIE, bénéficiaires, et 9248-6851 QUÉBEC INC./CORTEN, DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS, entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur l'installation de la maçonnerie de leur résidence. L'administrateur leur a donné raison, et sa décision doit être maintenue en arbitrage. En effet, bien qu'il soit principalement question de déficiences esthétiques qui ne compromettent pas la solidité du parement ni l'intégrité du mur, les photographies et les relevés pris sur place établissent clairement la présence d'une malfaçon apparente. L'entrepreneur devra procéder aux travaux correctifs requis à l'ensemble du parement de maçonnerie en tenant compte des normes et des tolérances applicables à ce type d'ouvrage, le tout dans le respect des règles de l'art.
Tamara Savic et Maroun Namroud et Gab & Charplexe inc. et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR)
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation en lien notamment avec un écoulement d'eau visible sur le parement extérieur de l'immeuble, à la jonction des balcons. Ce problème touchait 1 des 17 unités de celui-ci. L'administrateur a rejeté ce point, bien qu'il ait été dénoncé dans le délai de couverture des vices cachés, au motif que le bénéficiaire n'avait pas démontré que le problème causait un déficit d'usage ou qu'il rendait le bien impropre à l'usage auquel il était destiné. Cette décision doit être maintenue. D'une part, le problème n'a pas été dénoncé dans un délai raisonnable, alors que le bénéficiaire a attendu plus de 21 mois après en avoir pris connaissance. D'autre part, la preuve de ce dernier quant à la gravité du vice allégué ne permet pas de conclure à l'existence d'un vice grave touchant le bâtiment.
SDC DE LA COPROPRIÉTÉ CONDOS W ÉDIFICE 2000, bénéficiaire, et 9226-0520 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC./GMN, administrateur du plan de garantie
Décision sur des demandes d'arbitrage des bénéficiaires et de l'entrepreneur.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat en vue de la construction d'une maison sur l'île d'Orléans, un site patrimonial déclaré. Tous les travaux devaient être autorisés par le ministère de la Culture et des Communications. Pendant la construction, les bénéficiaires ont remis en question la méthode d'installation du revêtement extérieur par l'entrepreneur, alors que les clous étaient très apparents et en nombre important, et ils ont exigé l'interruption des travaux. Les parties ont fait appel à l'administrateur, qui a ordonné le parachèvement des travaux avec le bois qui se trouvait toujours sur le terrain des bénéficiaires. L'administrateur a eu raison de conclure que le type de revêtement livré était celui acheté, mais il a commis une erreur lorsqu'il a imposé aux bénéficiaires l'installation de ce revêtement. En effet, alors que les obligations contractuelles de l'entrepreneur exigent un entreposage des matériaux et la pose d'un revêtement selon les règles de l'art, sans malfaçon, il faut constater que les normes d'entreposage n'ont pas été respectées en l'espèce, le revêtement ayant été posé directement sur le sol juste avant le début de l'hiver. Les normes d'installation n'ont pas été respectées non plus, car le délai de 10 semaines après la livraison a été grandement dépassé. Dans ces circonstances, il y a eu un préjudice pour les bénéficiaires puisque le non-respect par l'entrepreneur des normes d'installation leur a fait perdre la garantie du fabricant du revêtement. Le revêtement doit être racheté et installé et, puisque les bénéficiaires en veulent un différent et qu'ils ont offert de payer la différence sans objection formelle de l'entrepreneur ou de l'administrateur, il y a lieu de donner suite à cette intention.
Isabelle Desbiens et Daniel Guertin, bénéficiaires, et Maisons Laprise Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Isabelle Desbiens et Daniel Guertin, bénéficiaires, et Maisons Laprise Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs en lien avec l'exécution de joints de gypse ainsi qu'avec la fissuration du parement de maçonnerie et de la fondation. Insatisfaits des travaux, les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur, qui a décidé de se charger des travaux relatifs aux 2 points sans autre avis ni délai. Cette décision sera maintenue, l'entrepreneur n'ayant présenté aucune preuve au soutien de sa demande d'arbitrage. Il faut par ailleurs noter qu'un rapport d'expert que l'entrepreneur a fait préparer, mais qu'il n'a pas soumis au dossier, n'aurait été d'aucune assistance puisqu'il ne mentionne pas la partie souterraine de la fissure et n'indique pas non plus en quoi les fissures seraient esthétiques. Le rapport demeure en outre silencieux quant à l'exécution des joints de gypse.
DÉVELOPPEMENT DOMONT INC., entrepreneur, et LYSANNE GERARD et GUILLAUME LAPOINTE, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont l'absence de contre-solin. L'administrateur a rejeté ce volet de la réclamation. Tout en reconnaissant qu'il s'agit d'un élément qui permet d'assurer le dégagement nécessaire entre le revêtement et le bardeau, il a retenu que la situation ne présentait pas un niveau de gravité suffisant pour être qualifiée de vice caché puisqu'il n'y avait pas de preuve de désordre connu ou d'affectation d'usage. Cette décision doit être maintenue. En effet, l'absence de contre-solin n'a pas provoqué à ce jour de désordre apparent, de sorte qu'il n'est pas possible de conclure à la présence d'un vice caché.
FATOU GACOU, bénéficiaire, et J.R.B. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes de pare-vapeur. Elle a cependant tardé à agir puisqu'elle croyait qu'il s'agissait d'un problème relevant des parties communes, ce qui signifie qu'il serait pris en charge par son syndicat de copropriétaires. L'administrateur a rejeté sa réclamation, invoquant une dénonciation qui n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Cette décision ne peut être maintenue. La bénéficiaire a été mal guidée et mal informée en ce qui concerne les parties communes à usage restreint et les parties privatives de son immeuble, car on pourrait normalement s'attendre à ce que les murs extérieurs d'une copropriété, tout comme les fenêtres, les balcons, les portes-fenêtres et les portes d'entrée, soient des parties communes à usage exclusif ou restreint. Cela ne semble toutefois pas le cas en l'espèce, alors que la déclaration de copropriété et le certificat de localisation portent à croire que toute la copropriété de la bénéficiaire est privative. Dans les circonstances, le délai de dénonciation n'était pas déraisonnable puisqu'il y a eu de la désinformation ou un manquement en lien avec la garantie de construction résidentielle. Cela dit, la preuve ne permet pas de conclure à l'existence d'un problème quant au pare-vapeur.
SUZIE LATREILLE, bénéficiaire, et INVESTISSEMENT BONZAÏ INC. / (CONSTRUCTION BONZAÏ INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Parmi ceux-ci, il était question de l'absence de membrane hydrofuge sur les dalles des galeries avant et arrière de l'immeuble, sous lesquelles se trouvaient des chambres froides. L'administrateur a eu raison de rejeter cette réclamation. Avant la signature du contrat, les parties n'avaient pas été en mesure de s'entendre sur le prix des travaux de finition et d'isolation des chambres froides. De plus, elles avaient signé une clause d'exclusion à cet égard. Ce n'est pas parce que l'entrepreneur savait, malgré l'exclusion contractuelle, que les bénéficiaires désiraient terminer la construction des chambres froides qu'il devrait être tenu responsable, à ses frais, de poser une membrane dans les galeries, d'autant moins que les bénéficiaires étaient au courant des coûts de la finition et de l'isolation lorsqu'ils ont signé le contrat, lequel excluait ces éléments. En l'espèce, l'entrepreneur s'est acquitté de ses obligations en fonction de ce que les bénéficiaires avaient payé.
Nadia Sammarco et Marek Rakowski, bénéficiaires, et Construction Trilikon Construction Inc., entrepreneur, et La Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur des défauts touchant le revêtement extérieur de leur résidence. Lors d'une visite des lieux, l'administrateur a noté la présence de défauts à la maçonnerie et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs. Or, au terme du délai accordé à cette fin à l'entrepreneur, les bénéficiaires se sont déclarés insatisfaits des travaux réalisés. L'administrateur a procédé à une inspection des travaux correctifs et il a donné raison à ceux-ci. Ainsi, il a notamment constaté qu'un nettoyage des façades n'avait pas permis de retirer les coulisses et les cernes au parement, pas plus qu'il n'avait eu pour effet de corriger la planéité du parement et sa rectitude. De plus, il a remarqué la présence de fissures de même que d'un fléchissement du linteau se trouvant au-dessus de la porte du garage. L'entrepreneur estime que les travaux exécutés étaient satisfaisants. La décision de l'administrateur doit être maintenue. L'entrepreneur a une obligation de résultat et, s'il y a un problème à cet égard, c'est à lui de démontrer qu'il a respecté son obligation. Or, l'expert de l'entrepreneur n'a pas cherché à démontrer que les travaux correctifs apportés étaient satisfaisants, mais plutôt que tout était réparable. Par ailleurs, le témoignage et le rapport de l'expert de l'entrepreneur en ce qui concerne le respect des règles de l'art et les travaux correctifs requis ne suffisent pas à écarter les opinions motivées, indépendantes et crédibles des experts de l'administrateur. Ceux-ci ont fait part de la présence de nombreuses déficiences qui sont suffisamment importantes pour recommander la réfection complète des 4 façades de l'immeuble.
DÉVELOPPEMENT DOMONT INC., entrepreneur, et LUC BARCELO et KARINE BRUNELLE, bénéficiaires, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En mai 2020, le bénéficiaire a pris connaissance d'une infiltration d'eau entre la membrane et la maçonnerie de sa résidence. Au mois de novembre, il a envoyé une réclamation à l'administrateur. Ce dernier a demandé à 2 reprises à l'entrepreneur de lui indiquer quelles mesures il comptait prendre pour corriger le problème. L'entrepreneur a choisi de ne pas donner suite à ces demandes. Lorsque l'administrateur a appris que des travaux étaient entamés, il a envoyé un avis indiquant qu'il procéderait à une inspection. Pendant celle-ci, à laquelle l'entrepreneur a choisi de ne pas participer, l'administrateur a observé diverses non-conformités, ce qui l'a amené à accueillir la réclamation du bénéficiaire. L'entrepreneur conteste cette décision. Il reproche à l'administrateur de ne pas l'avoir immédiatement averti des malfaçons apparentes. Or, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Malgré le reproche de l'entrepreneur, il faut constater que l'administrateur a affirmé ne pas avoir présumé qu'il y aurait des non-conformités avant d'avoir fait ses vérifications, que l'entrepreneur était assujetti à une obligation de résultat et qu'il n'avait pas fourni préalablement les informations demandées. La demande d'arbitrage porte aussi sur une recommandation faite par l'administrateur visant à vérifier l'absence de dommages à l'enveloppe du bâtiment au moyen d'ouvertures exploratoires pratiquées sous la supervision d'un professionnel. Or, l'administrateur ne peut formuler une simple recommandation; il doit imposer une obligation déterminée ou précise à l'entrepreneur. De plus, ce dernier doit régler le problème, y compris les dommages causés au bâtiment par ce problème et, le cas échéant, par ses travaux correctifs. Si la méthode et les moyens employés pour corriger le problème relèvent de la responsabilité de l'entrepreneur, le bénéficiaire pourra toujours faire une nouvelle réclamation auprès de celui-ci et de l'administrateur s'il n'est pas satisfait du résultat des travaux.
9264-3212 Québec Inc./Habitations Lussier, entrepreneur, et Martin Giguère, bénéficiaire, et La Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé des problèmes d'infiltration d'eau touchant les fenêtres de leur résidence. Bien que l'administrateur ait conclu que la situation ne remplissait pas les critères applicables afin de correspondre à un vice majeur de construction, l'arbitre a rendu une décision en faveur des bénéficiaires et a ordonné à l'administrateur de corriger la situation dans un certain délai. Or, en raison des retards occasionnés par la pandémie de la COVID-19, de l'impossibilité d'obtenir un parement en bois particulier et des nombreux échanges de courriels entre le bénéficiaire et le chargé de projet, l'administrateur a décidé de fermer le dossier. Afin de justifier cette décision, ce dernier a invoqué l'attitude et les demandes jugées déraisonnables des bénéficiaires. Ceux-ci ont contesté cette décision. Ils ont fait valoir que cette dernière ne tenait pas compte de leur droit d'être renseignés dans le contexte d'une proposition de correction, notamment en ce qui concerne le choix des matériaux. Un bénéficiaire a le droit d'être informé de la qualité des matériaux utilisés et de l'avancement des travaux selon l'échéance présentée et convenue avec l'entrepreneur. Il ne faut pas y voir une ingérence dans le choix des méthodes d'exécution par l'entrepreneur. En l'espèce, l'un des bénéficiaires a cherché à obtenir des informations sur les délais prévus, le produit retenu, sa garantie et l'échéancier des travaux. Bien qu'il ait réitéré certaines demandes d'information, cela n'avait rien d'agressif, de transgressant ou d'incongru. De plus, il était fondé à s'opposer à la proposition finale qui lui avait été faite puisque le produit proposé n'était pas un «équivalent» du produit initial, tel qu'il était prévu, mais plutôt un produit «avoisinant». Dans ces circonstances, la décision de l'administrateur était disproportionnée. Ce dernier devra se conformer à la décision rendue. Il n'aura d'ailleurs pas à remplacer l'entièreté du parement. Son intervention sera limitée aux planches situées sur le pourtour des fenêtres.
KATHLEEN LAFRENIÈRE et DOMINIC LACHANCE, bénéficiaires, et 9140-2347 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. La demande est rejetée relativement à 1 point et une entente est conclue quant à 3 points.
En 2020, les bénéficiaires ont acheté une résidence ayant été construite en 2016. Ils ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont l'utilisation de clous trop longs pour la fixation des panneaux extérieurs de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation sur ce point et il y a lieu de maintenir sa décision. D'une part, la situation constatée est conforme aux normes. D'autre part, elle se rencontre très fréquemment sans qu'elle cause de détériorations importantes. Enfin, les bénéficiaires ont appuyé leur argumentation sur de possibles dommages futurs. Or, ces dommages n'ont pas été prouvés et, 5 ans après la construction, il n'y en a aucune trace. Il n'est pas possible de conclure à la présence d'un vice de conception, de construction ou de réalisation qui serait encore couvert par la garantie.
Anne-Marie Laurin et Michel Amyot, bénéficiaires, et Les Habitations Prud'Homme inc., entrepreneur, et Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes remonte à novembre 2016. En juillet 2020, il a dénoncé une mauvaise installation du revêtement extérieur de l'immeuble, faisant valoir que celui-ci était endommagé par l'humidité et qu'il gondolait sur les 4 façades de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation au motif qu'il n'était pas question d'un vice de construction. En effet, seuls les vices majeurs, tel un vice de construction, sont toujours couverts dans la cinquième année de la garantie. Cette décision doit être maintenue. Le bénéficiaire a prouvé la présence d'un problème au revêtement extérieur ainsi que le fait que les 4 façades de l'immeuble étaient touchées, mais il n'a pas démontré que ce problème allait causer la perte totale ou partielle du bâtiment, ce qui est nécessaire pour conclure à la présence d'un vice de construction. Ainsi, l'ingénieur qui a préparé un rapport pour le bénéficiaire a indiqué que les dommages observés ne touchaient que le parement extérieur et qu'il n'y avait aucun risque pour l'enveloppe intérieure, la charpente ou la structure du bâtiment.
Syndicat de copropriété du 423 rue Alcide-C.-Horth, bénéficiaire, et Construction MACB Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé la présence d'éclaboussures et de taches de mortier sur la façade de l'immeuble. L'inspecteur qui a procédé à l'inspection préréception des parties communes a conclu que la finition du mur, bien que celui-ci soit mécaniquement solide, n'était pas conforme aux normes et ne correspondait pas à la finition du reste du bâtiment. L'administrateur a conclu que seule une des façades de l'immeuble devait faire l'objet d'un correctif, étant d'avis qu'il n'y avait pas d'éléments à relief sur l'autre façade et qu'il s'agissait en outre d'efflorescence qui s'estomperait après quelques années. Cette décision de l'administrateur ne peut être maintenue. D'une part, il n'y a pas lieu de faire de distinction entre des éclaboussures de mortier avec relief et des éclaboussures sans relief notable. D'ailleurs, en l'espèce, les éclaboussures et les taches sont visibles et nuisent à l'apparence de l'ouvrage. Il devra y avoir un nettoyage. D'autre part, pour ce qui est de la présence d'efflorescence, il faut plutôt constater qu'il s'agit de mortier qui a barbouillé la façade. En effet, il faudrait autrement se demander comment il se fait que ces marques sont toujours aussi visibles après 3 ans s'il s'agissait d'efflorescence, comme le soutient l'administrateur.
Syndicat de la copropriété 9730 à 9752 William-Fleming, bénéficiaire, et Quorum Highlands Inc., entrepreneur, et La Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur un vice touchant les parements de maçonnerie de l'immeuble. L'administrateur a accueilli la réclamation à cet égard. L'entrepreneur conteste la méthode de réparation ordonnée, soit de démolir complètement le revêtement et de le refaire. Se fondant sur un rapport préparé par un ingénieur, il présente une autre solution pour corriger les malfaçons à moindre coût. Or, sa proposition ne peut être retenue. En effet, l'administrateur s'est rendu sur place pour constater les malfaçons et a jugé appropriée la solution que proposait dans son rapport d'inspection la technologue dont les bénéficiaires avaient retenu les services, laquelle travaille pour une entreprise spécialisée notamment dans les travaux de maçonnerie. De plus, l'administrateur a soulevé plusieurs doutes à l'égard du plan de corrections proposé par l'entrepreneur. Le Tribunal s'appuie également sur les nombreuses années d'expérience de l'administrateur en matière de construction. La proposition de l'entrepreneur est une solution possible, mais elle demeure néanmoins non conforme aux attentes légitimes des bénéficiaires, dans la mesure où ceux-ci ont acheté une construction neuve.
JOANIE LUNEAU et RACHEL DUBÉ-LUNEAU, bénéficiaires, et MAISON ECO FAB INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en 2014. En 2018 et en 2019, ils ont dénoncé des problèmes d'infiltration d'eau à l'occasion de fortes pluies. L'administrateur a rejeté 2 réclamations à ce sujet, étant d'avis qu'il n'était pas question d'un vice de construction. Les bénéficiaires font valoir qu'il y a eu plusieurs manquements lors de la pose des fenêtres, ce qui aurait causé les infiltrations. Ils insistent par ailleurs sur la présence d'un risque ou d'un danger sérieux pouvant mener à une perte possible du bâtiment ou d'une partie de celui-ci. De son côté, l'administrateur prétend que les infiltrations d'eau en cause sont mineures et qu'elles ne surviennent que lorsque les conditions climatiques en matière de pluie sont extrêmes. Il y a lieu de donner raison aux bénéficiaires. L'ensemble des fenêtres, en soi, ne constitue évidemment pas le bâtiment dans son entier, mais il s'agit tout de même d'une partie importante de ses composantes. On peut isoler celles-ci les unes des autres, mais on ne peut faire fi du fait que c'est l'ensemble des fenêtres qui risquent éventuellement de toucher l'usage de la résidence. En l'espèce, il existe une déficience dans la pose des fenêtres et des matériaux d'appoint ou complémentaires qui a déjà engendré un réel problème et qui risque inévitablement à court, moyen ou long terme d'occasionner de sérieux problèmes tant pour le bâtiment que pour ses occupants. Dès lors, il y a lieu de conclure à l'existence d'un vice de construction. L'administrateur devra intervenir quant aux fenêtres ciblées par les réclamations des bénéficiaires et il devra vérifier et examiner toutes les autres fenêtres du bâtiment, et intervenir si cela est nécessaire.
KATHLEEN LAFRENIÈRE et DOMINIC LACHANCE, bénéficiaires, et 9140-2347 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Lors de la construction de la résidence des bénéficiaires, le parement de maçonnerie couvrant la façade a été graffité. L'entrepreneur a procédé au nettoyage des graffitis et il a ensuite fait teindre les pierres à différents endroits. Les bénéficiaires ont dénoncé le résultat de cette intervention de l'entrepreneur, faisant valoir qu'elle avait modifié la caractéristique des pierres teintes puisque, au moment de périodes humides, celles-ci étaient visibles. L'administrateur a conclu que la résidence des bénéficiaires était touchée d'un vice qui devrait être dénoncé par ceux-ci en cas de vente et en diminuerait inévitablement la valeur. Étant donné que l'apparence du parement était altérée lors de jours de pluie, que la durée de vie des produits utilisés ne pouvait être acceptable lorsqu'il était question d'un bâtiment neuf et qu'un entretien devrait être fait à moyen terme -- ce qui était anormal pour un parement de maçonnerie neuf --, l'administrateur a conclu que les travaux correctifs devaient être repris. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Lorsqu'il est question d'une réparation à apporter pour corriger une malfaçon avant la livraison du bâtiment, celle-ci doit être complète et définitive. La réparation ne doit pas être subordonnée à une exécution de parachèvement par la suite ou d'application de produits à intervalles imprécis et indéfinis à la charge du bénéficiaire. Celui-ci est en droit de recevoir un ouvrage conforme aux règles de l'art et il appartient à l'entrepreneur de corriger le dommage de façon définitive. Dans la situation actuelle, les bénéficiaires seraient tenus de reprendre à l'avenir le scellant et la teinture, à plusieurs reprises à l'intérieur de la période de 50 ans équivalant à la durée reconnue en matière de parement de briques. Ils subiraient ainsi un préjudice découlant de l'omission de l'entrepreneur de fournir notamment la qualité escomptée ou anticipée du parement. Ce préjudice serait à la fois économique et esthétique. Dans ces circonstances, il y a lieu d'ordonner la démolition du mur de façade en briques et d'exiger sa réfection complète avec les matériaux prévus au contrat initial.
LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur, et PATRICIA SAYASEN et ÉRIC MONDOU, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et par le bénéficiaire. Rejetées.
Moins de 1 an après la réception de sa résidence, le bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur la présence de fissures touchant plusieurs joints de mortier ainsi qu'un changement de couleur à certains endroits sur la maçonnerie. Insatisfait des travaux correctifs effectués, il a présenté une réclamation à l'administrateur, qui a constaté que les réparations étaient incomplètes et que des dommages supplémentaires avaient été causés. L'entrepreneur est intervenu à 2 reprises, mais ses travaux auraient, selon l'administrateur, été mal réalisés. Vu son expérience jusqu'à présent, le bénéficiaire ne souhaite plus l'intervention de l'entrepreneur. En effet, il a déjà accepté que ce dernier reprenne les travaux de maçonnerie à plusieurs reprises, car il avait confiance en l'administrateur. Toutefois, à ce stade, il n'accepte plus que l'entrepreneur se charge des réparations. L'administrateur allègue que l'entrepreneur a le droit d'exécuter les travaux correctifs et qu'il doit avoir toutes les possibilités de les effectuer. À cet égard, il lui a accordé un délai de 30 jours pour régler la situation, faute de quoi il allait prendre en charge les travaux. Or, vu l'omission de l'entrepreneur de respecter cette décision, il appartient à l'administrateur de se charger des travaux correctifs.
JOËL DUSSEAULT, bénéficiaire, et CONSTRUCTION PHILIP COUSINEAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont la présence de fines fissures dans le mortier, et ce, à différents endroits sur les murs extérieurs de la propriété. L'administrateur a rejeté la réclamation sur ce point en alléguant que la présence de fissures avait été constatée pour la première fois au printemps 2016 et que la dénonciation en janvier 2018 était donc tardive. Même s'il est vrai que celle-ci était tardive, il faut plutôt considérer que c'est au mois de mars 2017 que le délai de dénonciation a commencé à courir. En effet, au mois d'octobre 2016, l'entrepreneur a réparé les joints fissurés et, quelques mois plus tard, le bénéficiaire a constaté la présence de nouvelles fissures sur les mêmes murs. C'est donc dans un délai raisonnable à partir du mois de mars 2017 que le bénéficiaire devait dénoncer la déficience relative aux joints de mortier. Malgré tout, le délai de 10 mois en l'espèce était excessif puisqu'il s'agissait d'une deuxième constatation du problème.
SDC 594 À 598 DES CÉPAGES, bénéficiaires, et ALLIANCE TAILLON VOYER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a pris possession de son unité de copropriété en mai 2014. La même année, il a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur en lien avec un problème touchant le revêtement extérieur en bois. À l'automne, des réparations ont été faites et il a été recommandé au bénéficiaire de teindre régulièrement le revêtement. En juin 2016, estimant que les réparations étaient à refaire, ce dernier a dénoncé la situation à l'administrateur. Celui-ci a rejeté sa réclamation au motif que la situation ne lui avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable à partir de sa découverte. Cette décision doit être maintenue. En effet, le problème devait être dénoncé par écrit non seulement à l'entrepreneur, mais aussi à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne pouvait excéder 6 mois à compter de sa découverte. Or, la dénonciation à l'administrateur a été faite plus de 18 mois après la découverte. Par ailleurs, même si la dénonciation avait été faite dans les délais, il faudrait retenir que le problème constaté par le bénéficiaire résulte d'un entretien inadéquat, puisqu'il n'a appliqué aucune teinture sur le revêtement extérieur depuis son installation, et ce, malgré une recommandation précise à cet effet lors des réparations initiales.
SDC 2810, 2812, 2814 Palmorino, bénéficiaire, et Rénobec et fils inc., entrepreneur, et Raymond Chabot ès qualités d'administrateur provisoire de La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation en raison notamment du sens d'ouverture inapproprié des portes extérieures d'issue, un problème ayant été dénoncé près de 5 ans après la réception de l'immeuble. Le sens d'ouverture actuel de ces portes est de l'extérieur vers l'intérieur, ce qui est contraire à la direction d'évacuation. Cela pourrait causer le ralentissement d'une évacuation ou encore empêcher celle-ci. Or, un tel problème devrait être évident pour un professionnel du bâtiment et il faut donc en conclure que ce défaut apparent au moment de l'inspection préréception aurait dû être dénoncé à l'époque de la réception pour être couvert. La réclamation portait aussi sur le parement extérieur de l'immeuble. À cet égard, il faut constater qu'il est question d'une mauvaise réalisation généralisée des travaux d'installation du parement, laquelle est couverte par le plan de garantie.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 14 IMPASSE HUET, bénéficiaires, et CONDOS PLACE D'AMÉRIQUE, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation concernant la détérioration des joints de mortier de leur résidence et le détachement de son revêtement extérieur. Cette réclamation a été transmise plus de 3 ans après la réception du bâtiment, de sorte que c'est la couverture pour vices majeurs qui était applicable. L'administrateur a conclu qu'il n'était pas question de vices majeurs et il a rejeté la réclamation. Cette décision doit être maintenue. Pour qu'il y ait vice majeur, il faut être en présence d'un vice grave, qui engendre une dégradation du bâtiment, le rend partiellement impropre à l'usage auquel il est destiné, met en péril sa solidité ou sa stabilité ou cause des inconvénients tellement sérieux qu'ils provoquent des difficultés importantes dans son utilisation. En l'espèce, les problèmes invoqués ne constituent pas des vices majeurs. En effet, ce sont des problèmes qui portent sur la qualité technique de l'ouvrage et son assemblage et, même si on ne peut les dissocier du bâtiment, ils ne rendent pas l'ouvrage impropre, ils ne touchent pas son intégrité et ils ne constituent pas un danger pour le public. Le coût élevé associé à la correction des problèmes n'est par ailleurs pas un facteur à prendre en considération pour qualifier le vice.
CHANTAL MARTIN & SÉBASTIEN CÔTÉ, bénéficiaires, et CONSTRUCTION FASMA 2011 Inc., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une première réclamation au mois d'octobre 2013, quelques jours après la réception des parties communes de l'immeuble, dénonçant la présence de marques d'usure sur le parement extérieur. Dans une décision rendue au printemps 2014, l'administrateur a accueilli ce point de la demande et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Au mois de juin 2015, le bénéficiaire a déterminé certains éléments qui n'avaient pas été réparés à sa satisfaction. Il n'a toutefois pas été question du parement extérieur. Lors d'une visite de l'administrateur, ce point n'a pas été mentionné. Le mois suivant, le bénéficiaire a présenté une autre réclamation mais, de nouveau, il n'a pas mentionné le parement. Au mois d'octobre 2016, le bénéficiaire a envoyé une réclamation dans laquelle il était question du parement et qui mentionnait que, à la suite des réparations, il n'était toujours pas conforme et que l'eau pourrait s'y infiltrer. À cet égard, l'administrateur a conclu que l'entrepreneur avait fait des travaux correctifs et que la garantie ne trouvait plus application. Cette décision doit être maintenue. En effet, il faut tenir compte du silence du bénéficiaire sur ce point entre avril 2014 et octobre 2016, période pendant laquelle il a eu plusieurs occasions de manifester son insatisfaction sur les réparations faites par l'entrepreneur. La réclamation portait aussi sur un refus de l'entrepreneur de procéder au remplacement d'un ventilateur défectueux dans la salle électrique de l'immeuble, ce qui fait en sorte que la température de la pièce est trop élevée. Ce refus est équivalent à n'avoir tout simplement pas installé de ventilateur dans cette pièce et, n'eussent été les moyens pris par le bénéficiaire pour tenter de maintenir la température ambiante de la salle électrique, des dommages importants aux transformateurs et à l'immeuble auraient pu se produire. Or, l'omission de l'entrepreneur de bâtir et d'équiper la salle électrique selon les règles de l'art est un vice de construction couvert par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et il y a donc lieu d'accueillir cette demande du bénéficiaire.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ FAUBOURG LES RIVIÈRES I, bénéficiaire, et LES HABITATIONS FRANCIS BOUCHARD INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉ D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois d'août 2010. À ce moment, plusieurs travaux devaient être effectués. En avril 2011, l'entrepreneur a informé les bénéficiaires qu'il avait effectué une inspection complète de l'extérieur de leur propriété à la suite de l'apparition d'un gonflement au déclin architectural. Il leur a affirmé que des analyses seraient faites en présence d'un représentant de l'administrateur et que les résultats leur seraient communiqués. Au mois d'août 2012, l'administrateur a informé les bénéficiaires que l'entrepreneur entamerait des procédures afin de régler la situation dénoncée en 2011. Les bénéficiaires ont aussi appris que la dénonciation faite par l'entrepreneur en 2011 allait être traitée comme si elle venait d'eux. Des travaux ont été effectués au cours de l'automne 2012. En juin 2016, les bénéficiaires ont dénoncé un problème en ce qui concerne le revêtement extérieur, malgré l'intervention de l'entrepreneur en 2012, la présence d'un taux d'humidité élevé à l'intérieur de la propriété et une condensation anormale dans les fenêtres. L'administrateur a rejeté ces réclamations, étant d'avis que la dénonciation des différents problèmes n'avait pas été faite à l'intérieur des délais applicables en vertu de la garantie contre les vices cachés. La garantie visant les 4 murs de la propriété a commencé à courir à l'automne 2012, soit après les travaux de l'entrepreneur, en ce qui concerne le revêtement et tout ce qui y est lié pour former un tout. Ainsi, les vices cachés découverts au plus tard à l'automne 2015 et les vices de construction décelés au plus tard à l'automne 2017, dans la mesure où ils ont été dénoncés dans les 6 mois ayant suivi leur découverte, sont couverts. En l'espèce, il faut conclure à la présence de vices de construction, à différents endroits, qui devront faire l'objet d'une réfection complète conformément aux normes en vigueur et aux règles de l'art. Pour ce qui est des murs est et ouest, étant donné l'état du bâtiment et la dénonciation d'un problème de revêtement qui semble généralisé dans plusieurs bâtiments, de même que les nombreuses lacunes qui ont été observées, il y a lieu d'exiger que l'administrateur procède à une inspection supplémentaire et invasive afin de vérifier l'état de l'ensemble des matériaux se trouvant sous le revêtement extérieur, la conformité de ceux-ci aux normes en vigueur et aux règles de l'art ainsi que leur méthode d'installation. Il appartiendra à l'administrateur de voir si une réfection complète ou partielle de ces murs sera requise.
PATRICIA FERLAND et JONATHAN PILON, bénéficiaires, et 3858081 CANADA INC./LES MAISON DOMINUS, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, se plaignant notamment du fait que les pentes des contre-solins couronnant la toiture du bâtiment voisin dirigeaient l'eau en direction du revêtement de brique de son immeuble. L'administrateur a rejeté cette réclamation, n'ayant pas été en mesure d'établir quelque malfaçon que ce soit à cet égard. Or, le bénéficiaire fait valoir que l'entrepreneur n'aurait pas agi dans les règles de l'art en ne tenant pas compte de ce fait alors que le principe de base serait qu'il faille éloigner l'eau du bâtiment et qu'il soit nécessaire d'aller sur le bâtiment voisin pour faire des réparations. La décision de l'administrateur doit être maintenue, faute de preuve. En effet, d'une part, le bénéficiaire a dénoncé une situation quant à la toiture du bâtiment voisin, soit une accumulation d'eau, sans établir qui était à l'origine de cette situation ou quand elle se serait produite. D'autre part, son expert n'a pas obtenu suffisamment d'information au soutien de sa position. En effet, pour conclure à une malfaçon, il faut plus que de montrer de l'eau au moment de la prise d'une seule photographie par quelqu'un qui n'habite pas les lieux. Vu l'insuffisance de la preuve, il n'est pas possible d'ordonner à l'administrateur de réparer la toiture du bâtiment voisin, une malfaçon alléguée à un bâtiment construit par l'entrepreneur.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 435, WILLIBRORD, bénéficiaire, et LES DÉVELOPPEMENTS IMMOBILIERS BCG INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE, ès qualités LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Quelques mois après la réception de l'immeuble, le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers points, dont des problèmes au revêtement d'aluminium extérieur. L'administrateur a noté la présence d'ondulations excessives à plusieurs endroits, une fixation parfois déficiente, un découpage peu esthétique à la jonction des balcons et un manque de chevauchement. L'entrepreneur a tenté de corriger les problèmes d'ondulations excessives en fixant une fourrure de bois recouverte d'aluminium par-dessus le revêtement existant, une correction qui a toutefois été rejetée par le bénéficiaire. L'administrateur a aussi conclu que les travaux correctifs de l'entrepreneur n'étaient pas acceptables. En arbitrage, l'entrepreneur a fait valoir que les ondulations observées étaient acceptables mais il n'a fourni aucune preuve indépendante pour démontrer qu'elles respectaient les normes ou les règles de l'art. Or, il lui appartenait de prouver que les règles de l'art n'avaient pas été enfreintes ou que l'installation du revêtement avait été faite selon les normes de l'industrie.
SDC 54 LEMIEUX, bénéficiaire, et HABITATIONS LOUIS LEFEBVRE INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation visant des joints de mortier craqués et le détachement de la façade de sa résidence durant la cinquième année de la garantie. L'administrateur a rejeté cette réclamation, étant d'avis qu'il n'était pas question de vices de construction d'une gravité susceptible d'entraîner la perte de l'ouvrage, lesquels auraient été couverts par la garantie. Cette décision doit être maintenue en ce qui concerne les problèmes du mortier. En effet, ils ne touchent pas la solidité de l'immeuble et, tel que l'a affirmé l'expert de l'administrateur, les microfissures ne démontrent pas de signes d'affaissement et constituent des malfaçons et non un vice majeur, comme un vice de construction. La décision de l'administrateur ne peut toutefois être maintenue en ce qui concerne le détachement de la façade. Le fait que des pierres se détachent du muret devrait être considéré comme un vice majeur puisqu'il s'agit d'une situation dangereuse qui porte atteinte à l'intégralité ou à la structure du bâtiment. Par ailleurs, il faut aussi tenir compte de la présence de fluorescence et du fait que l'entrepreneur aurait installé soit peu ou aucune chantepleure pour conclure à une perte partielle de l'ouvrage causé par un vice de construction.
JENNIFER LEBLANC et SÉBASTIEN BERTEAU, bénéficiaires, et 9232-7204 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat inc., administrateur
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en juin 2011, mais elle a refusé d'en demander l'inspection puisqu'il s'agissait d'une maison neuve. Au mois de mai 2012, elle a fait inspecter la propriété pour la première fois afin d'obtenir une opinion professionnelle indépendante en ce qui concerne l'état de l'immeuble. Certaines déficiences ont été décelées et corrigées par l'entrepreneur. Il était alors principalement question de joints de scellant mal faits. Aucune dénonciation n'a été faite à l'administrateur. Dès l'automne 2013, la bénéficiaire a remarqué la présence de déficiences au revêtement et a compris que les travaux effectués en 2012 n'avaient pas réglé la situation. Au mois de mai 2016, peu avant l'expiration de la garantie portant sur les vices de construction, elle a dénoncé par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur l'existence de dommages au revêtement extérieur de même qu'aux joints entre les planches du parement extérieur. L'administrateur a rejeté la réclamation de la bénéficiaire, attribuant les dommages dénoncés à un entretien inadéquat de la propriété par cette dernière. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, aucune preuve n'a été faite démontrant que la structure du bâtiment est atteinte ni en ce qui concerne l'atteinte ou la détérioration de la membrane pare-intempérie, son inexistence ou sa mauvaise installation. Bien que le revêtement soit en mauvais état, on ne peut en conclure qu'un vice de construction est à l'origine des dommages observés. D'autre part, la réclamation de la bénéficiaire a été faite hors délai. En effet, entre la découverte des déficiences au revêtement à l'automne 2013 et la dénonciation de la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur au printemps 2016, il s'est écoulé plus de 6 mois. L'entretien ou non de la propriété n'est pas un élément pertinent puisque la présence d'un vice de construction n'a pas été démontrée.
MICHÈLE COUTU, bénéficiaire, et 3858081 CANADA INC. /LES MAISONS DOMINUS, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en mai 2011. Au mois de novembre 2015, il a dénoncé l'existence de certains problèmes touchant le revêtement extérieur de l'immeuble. L'administrateur a reconnu la présence de problèmes, mais il a conclu qu'il s'agissait de vices cachés -- et non de vices de construction --, lesquels n'étaient couverts par la garantie que pour une période de 3 ans. Il a donc rejeté la réclamation. La présence de micro-organismes à au moins 1 endroit derrière le revêtement, la dégradation avancée des matériaux autour de la porte-patio, le gonflement du revêtement sur l'ensemble du bâtiment, le grand nombre de planches aux coins gonflés d'eau et relevés, la présence de plusieurs joints disloqués, sinon l'ensemble, l'espace d'air derrière le revêtement restreint et inexistant par endroit de même que l'absence à certains endroits d'une membrane pare-intempéries continue suffisent pour conclure à la présence de vices de construction. Bien que la preuve n'ait pas démontré une atteinte effective et généralisée à la structure du bâtiment, un danger potentiel suffit. La réclamation portant sur la réfection complète du revêtement doit donc être accueillie, tout comme celle visant le remplacement des moulures. Quant à la maçonnerie de l'immeuble, la preuve n'est pas concluante.
NICOLAS PUN, bénéficiaire, et 3858081 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Lors de l'inspection préréception de leur résidence, les bénéficiaires ont constaté que les portes entre le garage et la maison -- portes qu'ils avaient fournies à l'entrepreneur -- ne se refermaient pas entièrement par elles-mêmes, malgré la présence de ressorts. Ils ont formulé une réclamation à cet égard, mais l'administrateur a retenu qu'il était question d'un problème relié non pas à l'installation des portes, mais à leur fabrication. En arbitrage, les bénéficiaires ont allégué qu'une différence de pression entre le garage et la maison serait la source du problème et non la conception des portes. Or, la décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, l'entrepreneur a construit la résidence selon les plans et les devis qui lui ont été fournis et une différence de pression entre le garage et la maison ne touche d'aucune façon les travaux d'installation des portes. La réclamation des bénéficiaires portait aussi sur un problème d'infiltration d'eau par une fenêtre de leur salle à manger. L'administrateur a rejeté ce point, étant d'avis qu'il appartenait à celui qui a posé le revêtement extérieur -- ce qui, en l'espèce, relevait du bénéficiaire -- de s'assurer de l'étanchéité de l'enveloppe du bâtiment avant de procéder à cette pose. Or, la cause de l'infiltration n'est pas la pose du revêtement extérieur, mais bien une installation déficiente de la fenêtre de la salle à manger par l'entrepreneur. Il fallait étanchéifier cette fenêtre au moment de son installation. L'entrepreneur ne connaissait manifestement pas les particularités des fenêtres qu'il a accepté de poser et il les a mal installées. Cet aspect de la réclamation devait donc être accueilli.
GENEVIÈVE PAINCHAUD et ROBERT BOWIE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS FRANÇOIS ROBERGE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire a remarqué la présence d'ondulations sur un mur extérieur de sa résidence, ce qui l'a amené à faire des recherches auprès du manufacturier du revêtement afin de déterminer les causes du problème et les remèdes potentiels. Lors de ces recherches, le bénéficiaire a appris que la méthode de fixation du revêtement recommandée par le manufacturier n'était pas celle qu'avait utilisée l'entrepreneur. Il a aussi été possible de constater que les clous qui ont servi à fixer les moulures de finition au périmètre des diverses ouvertures montraient des traces de corrosion. Ce problème a été dénoncé à l'administrateur pendant l'année qui a suivi la réception du bâtiment. L'administrateur a accueilli la réclamation du bénéficiaire. L'entrepreneur soutient que les recommandations du manufacturier ainsi que les critères de l'administrateur quant à l'assemblage et à l'arrimage du mur ne seraient plus valides, que la courbature serait plutôt le résultat d'un possible défaut dans la structure du bâtiment et qu'il serait disposé à régler le problème de corrosion des clous par une méthode d'enfonçage du clou, imperméabilisation de l'ouverture et remplissage cosmétique. La décision de l'administrateur doit être maintenue puisque les clous utilisés au pourtour des ouvertures du bâtiment ne sont pas galvanisés, le dispositif de fixation du revêtement extérieur ne respecte ni les recommandations du manufacturier ni le Code national du bâtiment, cela ayant pour conséquence que le revêtement extérieur n'est plus garanti par le manufacturier, et il y a admission par toutes les parties d'une courbature exagérée du côté de l'entrée charretière sur le mur extérieur du bâtiment.
GISS CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et MICHAEL HOLLANDS, bénéficiaire, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En décembre 2010, le bénéficiaire a fait l'acquisition de deux immeubles. Au mois d'octobre 2012, il a dénoncé certains problèmes, dont une fissuration du mortier de briques au revêtement de maçonnerie. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de procéder aux correctifs nécessaires afin d'assurer la stabilité de la maçonnerie de briques de béton pour qu'elle retrouve son apparence d'origine et soit exempte de briques fissurées, le tout conformément aux règles de l'art existant dans l'industrie de la construction. Or, les premiers travaux effectués n'ont pas eu pour effet d'empêcher le mouvement des balcons et l'entrepreneur s'est par la suite fié aux recommandations d'un inspecteur en bâtiments. Le bénéficiaire a mis en doute la conformité de ces derniers travaux suivant les recommandations de l'inspecteur et il s'est plaint qu'ils n'avaient pas donné les résultats escomptés. L'administrateur n'a pas donné raison au bénéficiaire, étant d'avis que de nouvelles fissures observées étaient des fissures de retrait, ce qui était le résultat d'un rétrécissement normal relié aux variations de température, et qu'elles ne démontraient aucun signe de mouvement du balcon. Le bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision, mettant en doute l'exécution des derniers travaux correctifs et réitérant que la seule méthode corrective appropriée serait celle qui avait été proposée par son propre expert. Or, rien ne permet de conclure que les travaux correctifs effectués par l'entrepreneur et suggérés par un inspecteur ne respecteraient pas les règles de l'art pour la construction d'un balcon avant, tel que celui des immeubles du bénéficiaire. L'entrepreneur a d'ailleurs le libre choix de la méthode des travaux correctifs, pour autant qu'il remplisse son obligation de résultat quant à ces travaux. À cet égard, le bénéficiaire a admis qu'il n'y a pas eu de mouvement du balcon avant depuis les derniers travaux exécutés. Il faut conclure que les travaux ont atteint le but recherché et qu'ils respectent les règles de l'art. Quant aux fissures présentes au mortier de revêtement de maçonnerie de briques au mur avant des immeubles, il s'agit d'une conséquence du mouvement du balcon avant, et elles ont été constatées au début de 2015 mais non réparées par l'entrepreneur et elles sont réapparues malgré les travaux réalisés par ce dernier. L'entrepreneur devra reprendre tous les joints de mortier fissurés et, le cas échéant, remplacer les briques cassées.
ALAIN TREMBLAY, bénéficiaire, et 2945-6316 QUÉBEC INC. (LES CONSTRUCTIONS G.L. ENR.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en décembre 2015. Au mois de mars 2016, ils ont dénoncé plusieurs vices de construction. L'entrepreneur a été appelé à exécuter des travaux correctifs, mais les bénéficiaires sont d'avis que certains des travaux n'ont pas été terminés ou encore exécutés correctement. Ils se plaignent notamment que, à la suite de travaux effectués pour faire en sorte que la bordure métallique du toit de leur garage soit de même hauteur que celle qui se trouve en façade principale de la maison, une mince bordure qui était auparavant cachée est maintenant visible. Or, elle n'est visible que si l'on se place à un endroit précis dans la rue, avec l'intention délibérée de chercher cette mince bordure. En l'espèce, les travaux exigés ont été exécutés selon les règles de l'art et il s'agit d'une question esthétique non couverte par le plan de garantie. Quant au carrelage de céramique sur le plancher de la cuisine, les bénéficiaires se sont plaints d'un écart en hauteur entre certaines tuiles. L'administrateur a retenu que la différence de niveau n'était pas visible à l'oeil nu et trop petite pour constituer une malfaçon. Il a d'ailleurs jugé que la réclamation des bénéficiaires était tardive puisque la malfaçon en cause devait être dénoncée dans les trois jours suivant la réception de l'immeuble, argument qui permet aussi de rejeter la demande d'arbitrage sur cette question. Enfin, les bénéficiaires se plaignent du fait que le réfrigérateur qu'ils ont acheté en se fiant aux dimensions de la maison modèle du projet immobilier ne peut être encastré à la limite du comptoir de leur cuisine. Leur réclamation à cet égard vise le coût de remplacement du réfrigérateur et des dommages occasionnés par cette situation. Or, cette réclamation n'est pas couverte par le plan de garantie.
BENOÎT JACQUIN et JOSETTE TCHEUMALEU, bénéficiaires, et MAISON CLÉ D'OR, entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
En février 2011, le bénéficiaire est devenu propriétaire d'une unité se trouvant au milieu d'une série de maisons en rangée. En janvier 2016, il a dénoncé un problème relatif au revêtement extérieur de l'immeuble, demandant sa réfection complète ainsi que le remplacement des matériaux endommagés. L'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis que les vices dénoncés n'avaient pas le degré de gravité requis afin de correspondre à un vice majeur pouvant entraîner la perte partielle ou totale de l'unité résidentielle. Les propos de l'administrateur sont révélateurs de l'état du bâtiment: sans une intervention rapide, les moulures ainsi que le revêtement vont s'écrouler. De plus, puisque certains coins des planches du revêtement sont décollés, une plus grande quantité d'eau pénètre derrière ce dernier, ce qui augmente la vulnérabilité du bâtiment. L'administrateur a aussi soutenu que les champignons continueront de proliférer et qu'il n'y a aucun solin aux fenêtres ou à la porte-fenêtre. Outre le témoignage de l'administrateur, des photographies démontrent également la présence d'efflorescence, ce qui constitue un indice de la présence d'humidité derrière le revêtement. Enfin, l'absence de solins nuit à la ventilation entre les 2 plans de protection du bâtiment. Quant au degré de gravité, ce n'est pas parce que le bâtiment ne s'est pas encore écroulé ou qu'aucune partie importante n'est devenue inutilisable qu'il n'est pas question d'un vice de construction. En l'espèce, s'il devient nécessaire, après une courte période, d'effectuer des travaux importants de façon à éviter des dommages structuraux, c'est que le vice en cause est un vice de construction. Il faudra donc procéder à un remplacement du revêtement extérieur ainsi qu'à une vérification des matériaux sous-jacents, et à leur remplacement si nécessaire, et ce, selon les lois et les normes en vigueur ainsi que les règles de l'art.
EMMANUEL PROVOST, bénéficiaire, et 3858081 CANADA INC. (LES MAISONS DOMINUS), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire, insatisfaite d'une décision de l'administrateur, demande l'arbitrage de plusieurs points. Notamment, il est question d'un trou au fini de gypse sur deux coins de la cage de l'escalier qui mène au sous-sol de sa résidence, élément qu'elle n'aurait constaté qu'à la suite des travaux d'un poseur de planchers qui lui en a fait la remarque après avoir enlevé la moulure. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'un élément qu'un acheteur raisonnablement diligent aurait pu déceler au moment de la réception et que c'est à ce moment qu'il devait être dénoncé. Or, vu l'endroit où se trouve le trou, et comme il a fallu qu'un poseur de plancher enlève la moulure et lui fasse une remarque pour qu'elle constate le problème, il faut conclure qu'il s'agissait d'une malfaçon non apparente, laquelle a été dénoncée dans un délai raisonnable après sa découverte. L'arbitrage porte aussi sur des problèmes de craquement et de vibration du plancher. Toutefois, l'expert de la bénéficiaire a affirmé que le plancher avait été construit selon les règles de l'art et l'administrateur a indiqué que la vibration était normale pour une structure en bois. Le plan de garantie ne couvre pas la vibration normale du plancher, laquelle ne constitue pas une malfaçon. La bénéficiaire devra explorer les possibilités qui s'offrent à elle si elle veut un plancher qui réponde complètement à ses attentes. En ce qui a trait à la présence d'agrafes visibles sur le revêtement extérieur, l'administrateur a retenu qu'il ne s'agissait pas d'une malfaçon, qu'il s'agissait d'une question esthétique, qu'il ne tolérerait pas une telle situation chez lui et qu'il ferait des retouches. À cet égard, un problème esthétique peut constituer une malfaçon et la présence d'agrafes visibles, intolérables autant pour l'administrateur parlant en son nom personnel que pour la bénéficiaire, montre un manquement aux règles de l'art. L'entrepreneur devra apporter les correctifs requis. Enfin, il n'y a pas lieu d'ordonner une période d'observation avec photographies à l'appui afin de vérifier si une fissure à la fondation n'est pas la source d'un problème plus important. L'administrateur a noté une absence totale de mouvement ou d'indice de mouvement et le plan de garantie ne permet pas de mettre de côté ce fait au motif que la bénéficiaire aurait des doutes personnels et demanderait à être rassurée.
Sylvie Tremblay, bénéficiaire, et 9032-3411 Québec Inc., Construction Excel, entrepreneur, et La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
En juin 2014, la bénéficiaire a fait l'acquisition d'une unité résidentielle dont la réception remontait à 2011. Préalablement à l'achat, elle a fait exécuter une inspection, qui lui a permis de constater que le revêtement extérieur de l'immeuble était abîmé. La réclamation qu'elle a présentée à cet égard a été rejetée par l'administrateur, qui a conclu que le problème observé n'avait pas la gravité d'un vice caché et qu'il n'était donc plus couvert par le plan de garantie. En 2015, la bénéficiaire a présenté une seconde réclamation, faisant valoir que des problèmes semblables observés sur plusieurs unités avoisinantes avaient été reconnus comme des vices majeurs. L'administrateur a conclu que la situation ne semblait pas avoir évolué depuis 2014 et il a rejeté la réclamation de la bénéficiaire. Cette décision doit toutefois être infirmée puisqu'il est question d'un vice de construction susceptible d'entraîner la perte partielle ou totale de l'immeuble. Une visite des lieux a permis de constater la présence de gonflements à la jonction des clins horizontaux, des gondolements, des joints disloqués et la détérioration du calfeutrage autour de la fenêtre et de la porte arrière. L'expert des bénéficiaires a fait part d'un risque de problèmes importants de moisissure qui pourraient altérer la qualité de l'air et rendre les lieux inhabitables. Dans ces circonstances, il faut conclure que les vices constatés sont tels qu'il y a un danger sérieux d'entraîner une perte potentielle de l'immeuble. Cette conclusion est d'ailleurs conforme à ce qui a été déterminé dans trois autres décisions arbitrales visant d'autres unités du projet résidentiel dont l'immeuble de la bénéficiaire fait partie. Puisque l'entrepreneur est en faillite, il appartiendra à l'administrateur de remplacer la totalité du revêtement extérieur.
SUZANNE LE BLANC, bénéficiaire, et 3858081 CANADA INC. (LES MAISONS DOMINUS), entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ D'HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriété, a procédé à la réception des parties communes de l'immeuble au mois de mai 2011. Il a alors dénoncé un problème quant au revêtement d'acrylique du bâtiment. L'administrateur n'a pas mentionné ce point dans sa décision et il a indiqué que les éléments non énumérés étaient considérés comme réglés ou abandonnés. En novembre 2014, une nouvelle inspection a été faite quant au revêtement en acrylique. L'expert a noté que celui-ci n'avait pas été réalisé selon les règles de l'art ni en respectant les exigences du Code du bâtiment. Ainsi, il ne comportait aucun rejet d'eau afin de permettre potentiellement à la cavité derrière le revêtement de se drainer et de s'assécher, ce qui était susceptible de causer des infiltrations d'eau et un endommagement de la structure en bois. Le bénéficiaire a dénoncé cette situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a conclu que les problèmes touchant le revêtement d'acrylique n'étaient pas couverts, n'ayant pas été dénoncés dans un délai de trois ans suivant l'inspection préréception de 2011. Après que cette décision eut été rendue, une ouverture a été faite au bas du revêtement, ce qui a permis de constater une non-conformité de la membrane d'étanchéité de même que l'absence d'une cavité drainante entre la membrane existante et un panneau isolant. Le bénéficiaire prétend que la dénonciation de novembre 2014 démontre l'existence de deux vices nouveaux, soit l'absence d'une cavité drainante derrière le revêtement ainsi que d'une cavité de drainage en bas du revêtement. En ce qui concerne la cavité derrière le revêtement, la présence ou l'absence de cette cavité ont été formulées seulement à titre d'hypothèse par l'expert en novembre 2014. Bien qu'il s'agisse d'un vice de construction, elle est apparue après la date butoir de février 2015, n'ayant pu l'être avant l'ouverture du revêtement. Par conséquent, il s'agit d'un vice qui ne peut bénéficier de la garantie. Quant à l'absence d'une cavité en bas du revêtement, il s'agit d'un vice de conception, de construction ou de réalisation et l'expert a établi le lien de causalité entre ce vice et une perte ou une perte potentielle de l'immeuble. Ainsi, ce vice, qui cause une dégradation d'une partie de la structure derrière le revêtement, se poursuivra si les travaux correctifs ne sont pas effectués et il représente une perte partielle du bâtiment. L'ampleur et les coûts des travaux correctifs représentent aussi des inconvénients sérieux pour les occupants du bâtiment. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires à cet égard.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LOFTS CHEVRIER 4474390, bénéficiaire, et 9201-0776 QUÉBEC INC., entrepreneur, et La GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de juin 2011, alors que le revêtement extérieur n'était pas encore installé. En novembre 2014, ils ont dénoncé une présence abondante d'eau dans leurs fenêtres, l'espacement des joints entre les planches du revêtement extérieur ainsi qu'un problème d'affaissement du palier de pavé uni. L'administrateur a refusé de reconnaître ces éléments. En janvier 2016, les bénéficiaires ont notamment dénoncé une aggravation de la situation relative au revêtement extérieur. Bien qu'il ait constaté un gondolement du revêtement, l'administrateur a conclu qu'il n'était pas en présence d'un vice de construction et il a rejeté la nouvelle réclamation. Le plan de drainage de la résidence des bénéficiaires est manifestement inefficace et compromis. En effet, l'absence de solin a été démontrée à plusieurs endroits, de même que la présence de moisissures à certaines fourrures et derrière certaines moulures. La preuve démontre en l'espèce que le parement extérieur s'effondrera éventuellement, ce qui entraîne un risque pour toute personne circulant autour de l'immeuble. Il y a d'ailleurs une forte probabilité de prolifération des moisissures à l'intérieur, ce qui est de nature à compromettre la santé et la sécurité des usagers. Ces 2 situations sont couvertes par la garantie contre les vices de construction. L'administrateur devra donc notamment remplacer la totalité du revêtement extérieur et corriger le plan de drainage.
PAMÉLA MÉNARD et MARC DOYON, bénéficiaires, et 3858081 CANADA INC. (LES MAISONS DOMINUS), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté des réclamations relativement au revêtement extérieur de son immeuble. Insatisfait des conclusions de l'administrateur, il demande l'arbitrage des décisions rendues. Tout d'abord, l'arbitrage soulève une question quant à la date à retenir pour la fin des travaux. En effet, le 10 décembre 2009, l'entrepreneur a transmis un premier avis de fin des travaux. Or, il n'est pas possible de retenir cette date, puisqu'il n'existait alors aucun syndicat des copropriétaires auquel l'avis pouvait être transmis. Le 2 juin 2010, un second avis a été transmis au syndicat, lequel s'était réuni une première fois au mois de février. À cette date, qu'il faut retenir, tous les travaux de l'entrepreneur dont on avait convenu avec le bénéficiaire avaient été effectués et le bâtiment était en état de servir conformément à l'usage qui lui était destiné. La réception des parties communes, qui marque la date initiale pour la computation des délais reliés à la garantie, a été faite à la même date, alors que les parties ont signé un formulaire d'inspection préréception et que toutes les conditions étaient remplies. L'arbitrage demandé le 21 décembre 2013 d'une décision rendue le 19 juillet précédent, donc plus de 30 jours après la réception de cette décision par le bénéficiaire, doit être rejeté, vu le non-respect du délai de recours. En ce qui concerne un problème touchant le parement en fibrociment du fabricant Nichiha, il s'agit au minimum d'un vice caché et, à la limite, d'un vice de construction, étant donné les faits en cause et l'état de la jurisprudence. En effet, l'expert du bénéficiaire a signalé plusieurs points quant au non-respect de la pose du revêtement, points qui s'apparentent aux règles de l'art que l'entrepreneur devait respecter. Quant au parement en fibrociment James Hardie, comme la fin des travaux remonte au 2 juin 2010 et que la dénonciation est en date du 22 décembre 2013, la garantie pour vices cachés ne trouve plus application et il faut examiner le problème sous l'angle du vice de construction. Or, pour qu'il y ait vice de construction, il doit y avoir une perte potentielle de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci. En l'espèce, le parement n'est pas sur le point de s'effondrer, de sorte qu'il ne saurait être question d'une perte potentielle ou probable. Comme il s'agit d'un vice caché, la dénonciation tardive du problème fait en sorte que la réclamation sur ce point doit être rejetée.
SYNDICAT DU 18 IMPASSE HUET, bénéficiaire, et 9153-5914 QUÉBEC INC., CONDOS PLACE D'AMÉRIQUE, entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en 2011. À l'été 2014, dans un contexte où plusieurs propriétaires avoisinants éprouvaient des problèmes relativement au comportement du parement extérieur de leurs maisons, le bénéficiaire a observé un gonflement du revêtement extérieur de sa propriété, lequel est en bois usiné. Il a réclamé le remplacement intégral du revêtement de ses murs extérieurs, tel que cela avait été ordonné pour la résidence de l'un de ses voisins. L'administrateur a conclu à la présence d'un vice caché et il a ordonné à l'entrepreneur de vérifier et de remplacer le revêtement, selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. Le bénéficiaire, qui a appris que le remplacement ne serait que partiel, exige un remplacement intégral du parement sur les quatre façades de sa propriété, tel qu'il a été ordonné dans le cas de son voisin. Or, dans le cas de l'immeuble avoisinant, la situation était différente. En effet, une visite des lieux permettait à première vue de constater que le parement extérieur était dans un état lamentable et qu'il existait un danger potentiel relié à la dégradation de la structure. En l'espèce, cette évidence n'était pas présente lors de la visite des lieux. Ainsi, les gondolements et les gonflements sont très faibles et difficilement appréciables, très peu de joints sont légèrement disloqués et il n'a pas été possible de noter de dégradation importante dans les bordures. Par ailleurs, il n'y a aucune preuve de dégradation possible de l'immeuble alors que des tests d'humidité ont été effectués et que les murs ont été ouverts. Seul le revêtement sur la façade latérale gauche devra être intégralement remplacé.
François P. Gendron, bénéficiaire, et 3858081 Canada inc. / Les Maisons Dominus, entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2014, les bénéficiaires ont acheté une maison de ville construite en 2011. La même année, ils ont constaté l'apparition de défectuosités sur le revêtement extérieur de l'immeuble, de sorte qu'ils ont présenté une réclamation à l'administrateur en vue d'obtenir son remplacement intégral. L'administrateur a conclu qu'il n'était pas question d'un vice de construction susceptible d'entraîner la perte partielle ou totale de l'immeuble et il a rejeté la réclamation. Une visite des lieux a permis de constater l'état lamentable du revêtement extérieur de l'immeuble; il est notamment possible d'apercevoir des gonflements, des gondolements, des joints disloqués, la détérioration du calfeutrage et des bordures de fenêtre dégradées. L'expert des bénéficiaires a constaté que les recommandations du manufacturier et certaines normes n'ont pas été respectées lors de la confection des murs et il est d'avis que le manque de ventilation observé cause une accumulation d'humidité qui pourrait altérer la structure interne du bâtiment. Il a aussi noté que la dégradation actuelle, anormale au regard de l'âge du bâtiment, va se poursuivre. Afin d'éviter une détérioration de la structure ou une contamination fongique qui vicierait la qualité de l'air ambiant, il suggère une réfection complète du revêtement de l'immeuble. En l'espèce, malgré l'absence de preuve matérielle selon laquelle la structure aurait déjà été touchée par l'humidité, il y aurait un danger potentiel à cause de l'installation non conforme du revêtement et, plus particulièrement, à cause de l'absence de ventilation. Il y a donc une réelle menace quant à la perte de l'ouvrage, ce qui suffit pour conclure à la présence d'un vice de construction. L'entrepreneur devra procéder au remplacement intégral du revêtement extérieur des murs visés.
LINA PAOLA DAZA ESPINOSA et JUAN CAMILO MEJIA VALENCIA, bénéficiaires, et 3858081 CANADA INC. (LES MAISONS DOMINUS), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en 2006. En 2010, l'administrateur a accueilli une réclamation des bénéficiaires concernant la fissuration du béton de la fondation et un entrepreneur a été mandaté pour effectuer les travaux correctifs requis. Dans ce contexte, les bénéficiaires ont été appelés à choisir le parement de briques qui serait placé sur le bâtiment et ils ont trouvé un détaillant offrant encore le modèle et la couleur du parement initialement choisi. Or, une fois le parement installé et nettoyé, ils ont constaté des traces de beige plus prononcées dans le parement nouvellement posé par rapport au parement initial. Lorsqu'ils ont fait part au fournisseur de leur mécontentement, ils ont appris qu'ils avaient bien reçu le bon produit, mais que le manufacturier, depuis quelques années, ne l'assemblait plus de la même manière, de sorte que la distribution des couleurs ne pourrait plus être telle qu'elle l'était à la réception de leur résidence. L'administrateur a toutefois conclu que les travaux exécutés étaient conformes et ne nécessitaient pas d'intervention de la part de l'entrepreneur. Ainsi, il n'existait aucun problème de structure et l'intégrité du bâtiment n'était pas remise en question. Cette décision doit être maintenue. En l'espèce, aucune suggestion n'a été faite selon laquelle il y aurait quelque problème structural ou vice de construction que ce soit; il s'agit d'une question d'esthétique. L'entrepreneur n'a fait que se conformer à des instructions des bénéficiaires, qui, de bonne foi, ont commandé un produit du même manufacturier et portant le même nom et la même description que huit ans auparavant.
SUZANNE TURCOTTE-DESHAIES et PIERRE DESHAIES, bénéficiaires, et COFFRAGE NEAULT, entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat en vue de la construction d'une résidence. Il était prévu que les bénéficiaires pourraient choisir les matériaux en cours de route, dont ceux utilisés pour le revêtement extérieur de l'immeuble. Ils ont donc choisi une brique couleur framboise sur fond orangé et ont ajouté quelques briques noires et d'autres gris foncé. Quelques jours après leur déménagement dans leur nouvelle maison, les bénéficiaires ont remarqué que la brique avait changé de couleur et de texture depuis qu'elle avait été lavée, situation qu'ils ont dénoncée à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ils demandent à présent la réfection complète du parement de brique. En l'espèce, si de légères variations de couleurs sont inévitables et doivent être tolérées, la perte de la quasi-totalité du sable pigmenté et, par conséquent, de la texture va au-delà de ce que les bénéficiaires doivent accepter. Dans ces circonstances, l'entrepreneur veut forcer les bénéficiaires à recevoir un produit autre que ce qu'ils ont acheté. Il avait l'obligation de leur livrer des briques de certaines couleurs, ce qu'il n'a pas fait, et, même s'il fallait retenir que les bénéficiaires ont reçu le produit acheté, il faudrait conclure que l'ouvrage est atteint d'une malfaçon, que ce soit en raison d'une brique déficiente ou en raison d'un lavage inadéquat. Ils sont en droit de réclamer la réfection complète des murs de maçonnerie de manière à ce que le produit final corresponde à celui acheté, l'administrateur ne pouvant refuser la réclamation au motif qu'il n'est question que d'un préjudice esthétique.
NICOLAS ROUSSEAU et NOÉMIE LEBLANC, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER TITAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillies en partie.
L'administrateur, saisi d'une réclamation du bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a constaté que l'entrepreneur avait corrigé certains problèmes à l'extérieur de l'immeuble mais que des bosses demeuraient sur la tôle de revêtement et sur une moulure en coin. Il a exigé de l'entrepreneur qu'il effectue les travaux correctifs nécessaires. L'entrepreneur prétend que les dommages ont été causés lors du déménagement des 34 copropriétaires de l'immeuble et il fait aussi valoir que le problème est seulement esthétique, qu'il ne compromet pas l'intégrité de l'immeuble et qu'il n'a donc pas à faire l'objet d'une ordonnance de réparation d'une malfaçon. Le premier argument de l'entrepreneur doit être rejeté puisqu'il n'a pas prouvé que les déménagements ou l'usage par les copropriétaires auraient causé les dommages subis au bâtiment. Quant au second argument, la malfaçon couverte par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs peut être un problème esthétique qui ne nuit pas à l'intégrité du bâtiment lorsqu'il découle d'un travail de l'entrepreneur mal fait ou mal exécuté, le tout selon les circonstances propres à chaque dossier. En l'espèce, il y a donc lieu de rejeter la demande d'arbitrage sur ce point.
IDEVCO DÉVELOPPEMENT 2010 INC., entrepreneur, et SDC PAPINEAU ET SAINT-GRÉGOIRE, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur, laquelle portait notamment sur l'intégrité du revêtement extérieur de leur résidence. Ils faisaient valoir que le bois utilisé semblait de mauvaise qualité et que des travaux correctifs effectués n'avaient pas réglé le problème. Ils auraient observé un gondolement des lattes de bois ainsi que le déplacement de certaines d'elles. L'entrepreneur a indiqué avoir recommandé aux bénéficiaires de modifier leur choix initial quant à l'utilisation de bois torréfié, ayant constaté des problèmes avec ce matériau sur d'autres bâtiments, ce que les bénéficiaires ont refusé de faire. Dans ce contexte, l'entrepreneur a obtenu des bénéficiaires qu'ils signent un document le dégageant de toute responsabilité. En l'espèce, l'entrepreneur ne peut invoquer le document signé par les bénéficiaires à l'encontre de leur réclamation. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit qu'un bénéficiaire ne peut pas renoncer à ses droits en vertu du règlement. Un bénéficiaire peut toutefois renoncer à une protection qui lui est offerte par la loi lorsqu'il compte obtenir un avantage en retour. Or, en l'espèce, les bénéficiaires n'ont reçu aucune concession en échange de leur renonciation, de sorte que celle-ci est nulle. Quant à la responsabilité de l'entrepreneur, bien qu'il ait rempli ses obligations de renseignement et de conseil ainsi que celle d'aviser les bénéficiaires de la mauvaise qualité des matériaux et des biens devant être utilisés, il a failli à son obligation de ne pas exécuter des travaux dans la mesure où il soupçonnait que ceux-ci ne seraient pas conformes aux règles de l'art en raison, notamment, de cette mauvaise qualité ou du caractère impropre de ces matériaux.
KARINE DUPLANTIER et CÉDRIC MEUNIER, bénéficiaires demandeurs, c. GROUPE CONSTRUCTION DESIGN 450 INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rendu une décision portant notamment sur trois points qui font l'objet d'une demande d'arbitrage des bénéficiaires. Premièrement, il a rejeté une réclamation visant la rugosité du vernis appliqué sur les rampes des escaliers au motif que cette situation était présente dès la réception du bâtiment et qu'elle était donc décelable par un acheteur raisonnablement diligent. À cet égard, le fait que les bénéficiaires aient présumé que la dénonciation était incorporée au formulaire d'inspection préréception puisque le problème figurait déjà sur la liste de travaux à faire rédigée par l'entrepreneur est en soi insuffisant. En effet, il aurait fallu une mention écrite sur le formulaire d'inspection préréception pour que la dénonciation puisse être qualifiée de prouvée. Deuxièmement, l'administrateur a conclu que des fissures capillaires étaient attribuables au comportement normal des matériaux lors du séchage et que les réparations qui étaient rendues nécessaires étaient exclues de la garantie. Or, alors que le séchage du mortier de joints ne dure que durant 90 jours après son application, il faut conclure que les fissures en cause, qui sont apparues au cours de la troisième année suivant la réception du bâtiment, ne résultent pas du séchage et qu'elles ne sont donc pas exclues. Néanmoins, il n'est pas possible de parler de vices cachés puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré que les fissures altéreraient la solidité ou la durée normale de vie des murs, ni qu'elles diminueraient l'utilisation ou l'utilité normale des murs. Troisièmement, l'administrateur a décidé que des imperfections au béton des marches et des contremarches du balcon avant ne remplissaient pas les critères du vice caché, car elles n'étaient pas assez importantes pour amoindrir la solidité de l'escalier. À cet égard, l'existence d'une appréhension quant à un risque futur ne peut constituer une preuve suffisante à l'appui d'une décision. Par ailleurs, les bénéficiaires ont été trop vagues lorsqu'ils se sont contentés d'affirmer que, s'ils avaient connu la condition de l'escalier au moment de l'achat de leur résidence, ils n'auraient pas payé un si haut prix.
CÉLINA MACHADO ET MARTIN DUMONT, bénéficiaire, et SAINT-LUC RDP INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Notamment, il était question du fait que les bouts du revêtement de Canexel n'avaient pas été peinturés. L'administrateur a conclu qu'une brève recherche sur les spécifications du produit permettait de démontrer que les joints verticaux n'avaient pas à être peints. Or, alors que l'entrepreneur est d'avis que les embouts n'ont pas à être peints à moins d'une exposition à l'air libre, le bénéficiaire a présenté un guide d'instructions d'installation préparé par le manufacturier. L'administrateur s'est engagé à rendre une nouvelle décision à cet égard, vu les informations qui ont été reçues en cours d'enquête. La réclamation du bénéficiaire portait aussi sur un problème d'équerrage touchant le mur situé en face de la porte simple menant à son patio. Ce point, qui était pourtant apparent, n'a pas été dénoncé lors de l'inspection préréception. Par ailleurs, aucun problème de structure n'a été dénoncé et il s'agit plutôt d'une considération esthétique. La réclamation à cet égard doit donc être rejetée.
CLAUDE LABONTÉ, bénéficiaire, et CONSTRUCTION MCKINLEY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé le fait que le recouvrement du béton des fondations de l'immeuble a été réalisé en crépi acrylique plutôt qu'avec des blocs d'une marque précise, et ce, contrairement à ce qui était inscrit au plan dont s'est servi l'entrepreneur pour vendre des unités de copropriété divise aux acquéreurs. L'administrateur a refusé d'appliquer la garantie puisque le revêtement utilisé ne rendait aucunement l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné et qu'il ne diminuait pas son utilité. Le bénéficiaire veut contraindre l'entrepreneur à remplacer le crépi par les blocs dont il avait été question afin de rendre l'immeuble conforme aux plans préachat. En l'espèce, chacun des copropriétaires a accepté que le béton des fondations soit recouvert de crépi, et ce, à l'égard de leur unité privative respective. Par ailleurs, la substitution en cause n'a pas créé un vice ou une malfaçon et il ne s'agit pas d'un manquement à une norme de construction qui pourrait porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. En effet, les trois unités étaient déjà habitées par les copropriétaires depuis plusieurs mois lorsque les parties communes ont été reçues et que la réclamation a été transmise à l'administrateur. En l'espèce, le litige découle d'une mésentente relativement au contrat et le litige devra être présenté à un tribunal de droit commun.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 968 BOUL. PIE XII, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS SÉBASTIEN ROSEBERRY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur des déficiences observées à l'extérieur de leur résidence. Lors d'une visite de la propriété, l'administrateur a pu constater des anomalies au revêtement de briques qui confirmaient l'impression des bénéficiaires et il a conclu à la présence d'un vice caché. Ainsi, il a noté que chaque point mentionné représentait un problème qui, avec le temps, influerait sur la résistance de l'enveloppe de maçonnerie, dont la résistance était grandement diminuée et le vieillissement prématuré serait accéléré. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision. En ce qui concerne les solins, l'entrepreneur n'a respecté ni la norme applicable ni les règles de l'art et, même s'il n'y a pas eu d'infiltration d'eau à ce jour, les exigences doivent être respectées. Puisque les trois experts intervenus au dossier s'entendent pour affirmer que les solins manquants représentent une défaillance aux normes, l'entrepreneur devra prendre tous les moyens utiles pour que des solins d'une seule pièce répondant aux normes soient installés à toutes les ouvertures sur le pourtour du bâtiment. Quant aux robinets, l'administrateur a noté que plusieurs étaient manquants ou non conformes au Code national du bâtiment et l'entrepreneur devra corriger cette situation. Enfin, en ce qui concerne le parement de briques, même s'il existe une question de perception relative à un éclairage adéquat et à une distance optimale au moment de l'appréciation de ce parement, il faut aussi tenir compte de la réalité quotidienne de l'usage de la propriété. Ainsi, de nombreuses photographies prises dans les conditions idéales démontrent des lacunes sur tous les plans des façades à différentes heures et sous différents éclairages et il n'y a pas lieu de croire que les défauts de la mise en place du parement de briques ne sont visibles que sous certaines conditions particulières. En effet, même si certains angles et certains éclairages font ressortir davantage les défauts, il y a en l'espèce une mise en place déficiente qui ne répond aux exigences ni du Code national du bâtiment ni de la norme applicable. L'enveloppe extérieure en briques de la propriété est déficiente en entier. L'entrepreneur devra corriger toutes les anomalies constatées dans le respect des exigences et des normes.
M. DEMETRI KARAMALIS et Mme ELIZABETH VALLIANATOS, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER TITAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes de coloration des tuiles de leur salle de bains, de craquement et d'espacement du revêtement de leur plancher ainsi que de coloration et d'alignement quant aux murs extérieurs. L'administrateur a rejeté la réclamation relativement à ces trois points. En ce qui concerne les tuiles de la salle de bains, il a conclu que le problème était visible lors des travaux correctifs effectués et que les bénéficiaires auraient dû manifester leur insatisfaction immédiatement à la suite de ces travaux. Or, ces derniers n'ont jamais accepté les travaux correctifs effectués et ils ont respecté en tous points les conseils de l'entrepreneur, qui leur a toujours affirmé qu'il serait en mesure d'apporter les correctifs nécessaires à leur entière satisfaction. Il faut conclure qu'ils ont dénoncé, dans le délai prévu, les malfaçons existantes et progressivement apparentes au moment de la réception des travaux correctifs. L'entrepreneur devra donc procéder au remplacement complet des tuiles ou carreaux de céramique du plancher de la salle de bains principale. En ce qui a trait au revêtement du plancher, l'administrateur a commis une erreur lorsqu'il a jugé que le dénivelé présent respectait la tolérance du marché. L'entrepreneur devra faire le nécessaire pour mettre le plancher à niveau, selon la tolérance du marché. Enfin, quant au revêtement de maçonnerie, la dénonciation est bien fondée, mais il est question d'un problème esthétique qui pouvait être constaté dès la réception de la propriété ou dans les jours qui ont suivi. Il faut donc conclure que la dénonciation est tardive et rejeter ce volet de la réclamation.
MONSIEUR GABRIEL JOLICOEUR et MADAME MARIE-PIERRE BÉLANGER, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS ROBIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence neuve. Avant la prise de possession, ils auraient discuté d'un problème touchant la façade de l'immeuble à au moins 15 reprises avec l'entrepreneur, qui se serait engagé à réparer la pose déficiente de blocs architecturaux. Vu cet engagement, les bénéficiaires n'ont pas informé l'administrateur de la situation. Or, lorsqu'ils ont présenté une réclamation à cet égard, l'administrateur l'a rejetée au motif que le problème ne lui avait pas été dénoncé dans le délai prévu. En l'espèce, il est question de la pose de peinture sur un bloc architectural de pierre naturelle, un geste qui n'est pas négligeable en soi. Il s'agit d'une malfaçon apparente qui devait être dénoncée à l'administrateur, par écrit, ou figurer dans le formulaire de prise de possession. Les bénéficiaires, qui n'ont pas fait la lecture du contrat de garantie, lequel indique les démarches à suivre, ont cherché à invoquer un engagement de l'entrepreneur pour expliquer l'absence de dénonciation, mais il demeure qu'il n'y a pas eu de dénonciation écrite à l'administrateur dans le délai prévu ni d'inscription au formulaire de réception, de sorte que la demande d'arbitrage doit être rejetée.
PATRIZIA CANUTO et NELSON GARCIA, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS MONARCK INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes d'un immeuble au mois de mai 2007. En septembre 2011, il a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. L'administrateur n'a pas retenu certains de ceux-ci, notamment car le bénéficiaire avait présenté sa demande dans la cinquième année de la couverture du plan de garantie, de sorte que seuls les vices majeurs étaient encore couverts. Ainsi, selon lui, les points qu'il a rejetés ne visaient pas de tels vices. Cette décision doit être maintenue en ce qui a trait au mur de fondation. En effet, bien que le bénéficiaire ait soutenu que le dégagement hors sol était inadéquat, il n'a présenté aucune preuve d'infiltration d'eau ou de solin défectueux et n'a pas démontré l'existence d'un vice majeur. Quant au solin mural, vu l'absence d'infiltration d'eau, d'humidité excessive, de moisissure, de pourriture ou d'accumulation de glace sur une partie non étanche, la seule présence d'une pente négative ne peut être qualifiée de vice majeur qui entraînerait une perte totale ou partielle de l'immeuble. Quant aux paliers des balcons, le bénéficiaire se plaint du gondolement des planches et du danger que cela pose pour les enfants. Or, il faut retenir qu'il a lui-même poncé et verni celles-ci sans faire appel à une entreprise spécialisée. Il n'est pas possible de conclure à un vice de construction ou de conception de l'entrepreneur, d'autant moins que le balcon présente une pente. Il y a toutefois un vice de construction touchant la marche en béton à la jonction du mur de fondation et de la colonne de soutien, laquelle présente une fissure. En effet, le fait qu'elle soit essentielle pour les occupants de l'immeuble et qu'elle soit fracturée de part en part après quatre ans démontre la présence d'un tel vice. Des fissures de retrait qui peuvent être observées au niveau de la fondation ne se qualifient toutefois pas de vice majeur puisqu'elles sont le résultat du comportement normal des matériaux.
SDC 1191 RUE PANET, bénéficiaire, et LES TERRASSES PLESSIS PANET INC., entrepreneur, et GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence en décembre 2010 alors que l'immeuble était inachevé et qu'il présentait des malfaçons et des vices apparents. En juin 2011, elle a dénoncé des problèmes à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier, saisi d'une réclamation de la bénéficiaire, a rappelé que les travaux de parachèvement ainsi que les malfaçons et les vices apparents devaient être dénoncés par écrit au moment de la réception de l'immeuble, les autres devant l'être dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois à compter de leur découverte. Ainsi, les points dénoncés, qui relevaient du parachèvement et des malfaçons apparentes, n'avaient pas, de l'avis de l'administrateur, été dénoncés dans les délais prévus et devaient être rejetés. La bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas procédé à une inspection des lieux avec celle-ci, de sorte qu'il y a lieu de fixer la date de fin des travaux au mois de juin 2011, soit la date d'envoi de la dénonciation de la bénéficiaire. Il y a aussi lieu de considérer que cette dénonciation constitue la mise en demeure qui est requise pour faire certains travaux, dans l'éventualité où il y aurait urgence à procéder. La bénéficiaire aura droit au remboursement des travaux de mise en place de colonnes, dont la présence était nécessaire pour remédier à l'affaissement d'une partie de la toiture. Elle aura aussi droit au remboursement des travaux d'installation du revêtement de Canexel de sa résidence. En effet, ces derniers ont été faits après que la Ville lui eut envoyé un avis en bonne et due forme et alors qu'elle savait que l'entrepreneur n'entendait pas terminer les travaux de construction. De plus, l'administrateur avait déjà rejeté la demande de la bénéficiaire sur ce point et la Ville avait accordé un délai pour procéder, l'omission de respecter ce délai entraînant le paiement d'une amende de 500 $ à 1 000 $ par jour de retard. Ces éléments convainquent qu'il y avait urgence et que les travaux ne pouvaient être reportés. La bénéficiaire n'a toutefois pas démontré que l'achat d'un porte-miroir relevait de l'urgence et elle n'aura pas droit au remboursement de cette dépense. Finalement, les coûts reliés à la construction et à la mise en état du balcon arrière ne seront pas remboursés, car la preuve de l'urgence ou de l'existence d'un danger est insatisfaisante. Ainsi, l'usage des matériaux en place, même si ceux-ci étaient de piètre qualité, aurait sûrement pu servir à corriger l'absence de rampe pour la durée de l'arbitrage.
MADAME DANIELLE ST-GELAIS, bénéficiaire, c. 9180-5028 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat de copropriété d'un immeuble dont la réception des parties communes remonte au mois de mai 2010. En octobre 2010, en août 2011 et en avril 2012, des infiltrations d'eau sont survenues et ont mené chaque fois à des interventions de l'entrepreneur. En mai 2012, le bénéficiaire a présenté une réclamation, ce qui a entraîné l'administrateur à conclure que l'entrepreneur avait été diligent dans ses interventions mais que l'installation d'une membrane élastomère n'était pas un moyen acceptable et définitif de régler le problème, contrairement à l'installation d'un solin métallique dans le mur de brique, soit une pratique courante dans l'industrie de la construction. L'administrateur a donc accueilli la réclamation, d'où la demande d'arbitrage de l'entrepreneur. Or, malgré son désaccord quant au coût réel et à l'ampleur des travaux proposés par l'administrateur, ce dernier n'a pas démontré que la technique qu'il a utilisée serait reconnue comme étant conforme aux normes applicables dans l'industrie de la construction. Il faut donc conclure que l'absence d'un solin métallique constitue une violation des règles de l'art et que l'entrepreneur n'a pas respecté son obligation de résultat puisque des infiltrations se sont produites à plusieurs reprises, nécessitant chaque fois des interventions additionnelles. L'entrepreneur devra réaliser les travaux correctifs proposés par l'administrateur ainsi que ceux visant la remise en place des éléments qui auront été endommagés en raison des infiltrations d'eau.
SYNDICAT IBERVILLE-DE ROUEN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION CONTINUUM INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur l'absence de drain et de fosses de retenue au centre des passages extérieurs situés à l'arrière du bâtiment ainsi que sur l'absence de chantepleures au bas de certains murs. N'ayant pas eu gain de cause devant l'administrateur, il a demandé l'arbitrage quant à ces points. Il réclame aussi le remboursement de travaux qu'il qualifie d'urgents, soutenant que le non-fonctionnement d'un disjoncteur du circuit électrique d'une unité a empêché le fonctionnement de son détecteur d'incendie. En l'espèce, l'absence de drain et de fosses de retenue est un élément apparent qui doit être dénoncé lors de la réception de l'immeuble, ce que le bénéficiaire n'a pas fait. De plus, une firme spécialisée en préréception n'a pas remarqué cette absence, et les passages extérieurs sont exclus de la couverture du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Quant aux chantepleures manquantes, il faut noter que la firme spécialisée qui a été retenue pour procéder à l'inspection a constaté que des chantepleures étaient présentes sur certaines parties de l'immeuble, ce qui aurait dû davantage attirer l'attention sur les endroits où elles étaient absentes. Finalement, à l'égard des travaux d'électricité, il n'y a pas eu de réclamation du bénéficiaire quant à des réparations conservatoires nécessaires et urgentes auprès de l'administrateur, mais une demande présentée directement à l'arbitrage. N'étant pas abordée dans la décision de l'administrateur, celle-ci ne peut être admise à l'arbitrage.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 1, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Notamment, il était question de l'absence de joint de scellement sur les colonnes et sur les murs du garage ainsi que du dépassement insuffisant des solins par rapport à la face extérieure du parement de maçonnerie de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire quant à ces points, étant d'avis que les travaux exécutés par l'entrepreneur semblaient acceptables et conformes aux règles de l'art. En ce qui concerne le joint de scellement, l'entrepreneur et l'administrateur n'ont pas démontré que le Code national du bâtiment -- Canada 1995 ne devrait pas trouver application. En l'espèce, la situation contrevient au code, qui prévoit que les structures de stationnement doivent être calculées conformément à une norme, laquelle comporte une disposition relative au scellement obligatoire du bas des colonnes et des murs. Puisqu'il y a contravention à ces dispositions, il faut conclure à l'existence d'une malfaçon et ordonner à l'entrepreneur d'intervenir. Quant aux solins, ce dernier a aussi omis de respecter une norme énoncée au code, et il n'a pas été démontré que la façon d'exécuter les travaux prévue à cette norme serait remise en question dans la documentation spécialisée ni par les fournisseurs de matériaux. Cette non-conformité au code correspond à une malfaçon et elle est suffisante pour mettre en oeuvre la garantie, et ce, même en l'absence d'une preuve des dommages. Les frais de l'expert du bénéficiaire seront accordés en partie, pour refléter l'utilité de sa participation quant aux questions soulevées dans le litige. Ils seront à la charge de l'administrateur.
SDC PRINCE-OF-WALES XV, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble comprenant six unités d'habitation. Il a présenté une réclamation portant sur des dommages subis à la suite de fuites d'eau et sur des dommages au crépi du bâtiment. Quant au premier problème, la cause des dommages et de la contamination de l'une des unités était l'infiltration d'eaux usées ainsi que de matières fécales sous les planchers en provenance de sa toilette. Or, les propriétaires de l'unité n'ont pris connaissance de cette situation qu'en mai 2012, soit plus de cinq ans après la date de la fin des travaux et à l'extérieur de la période de la couverture prévue au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cette réclamation doit donc être rejetée. Quant au crépi, il y a eu dénonciation de la situation dès la préréception, et l'entrepreneur devait régler le problème. Les travaux effectués par ce dernier et par d'autres n'ont toutefois pas eu le résultat escompté. En tenant compte des engagements de l'entrepreneur et de son obligation de résultat, dans les circonstances, il y a lieu d'exiger de l'administrateur qu'il prenne en charge les travaux correctifs, qu'il retire tout le crépi installé et qu'il le refasse complètement. À cette fin, il s'occupera des appels d'offres et du choix des entrepreneurs pour ces travaux, dont il assurera la surveillance afin qu'ils soient terminés le ou avant le 30 juin 2013. Finalement, le bénéficiaire aura droit au remboursement des frais d'expertise qui auront été pertinents et qui auront permis d'établir la cause des vices allégués.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RUE ASSELIN, bénéficiaire demandeur, et 9143-1718 QUÉBEC INC. (f/a/s ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Saisi d'une réclamation des bénéficiaires, l'administrateur a notamment constaté que les parements extérieurs de maçonnerie de leur résidence présentaient plusieurs défauts: éléments de maçonnerie non droits, joints de largeur non uniforme, fissures dans les joints de maçonnerie, mortier désagrégé prématurément dans certains joints, murs de maçonnerie non rectilignes et absence de scellant à plusieurs endroits. Il a conclu que les travaux de maçonnerie étaient inacceptables et qu'ils ne respectaient pas les règles de l'art. Par ailleurs, il a qualifié ceux-ci de malfaçons et a noté qu'ils avaient été dénoncés par écrit lors de la réception du bâtiment. Finalement, il a ordonné à l'entrepreneur de reprendre l'ouvrage de maçonnerie dans son ensemble. Ce dernier conteste cette décision et suggère d'effectuer des réparations au lieu d'un remplacement total de la maçonnerie. En l'espèce, la liste des malfaçons reconnues par l'entrepreneur est incomplète et ne couvre pas toutes celles mentionnées dans la décision de l'administrateur. Quant à la nature des travaux à effectuer, en ce qui concerne tous les murs de façade, l'entrepreneur n'a pas démontré qu'il faudrait mettre de côté la décision de l'administrateur et ordonner une simple réfection. Le mur droit du bâtiment pourra être réparé sans qu'il soit nécessaire de le démolir et de le refaire. Les travaux à effectuer devront comprendre la réparation de tous les joints, le nettoyage de toutes les chantepleures existantes et l'ajout de certaines qui sont manquantes, la réparation de deux rangées de briques ainsi que le déplacement de deux briques. Les travaux seront terminés au printemps 2013.
EUGÈNE NEDELCU et NICOLETA TOADER, bénéficiaires, et 9153-8827 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont un problème de gondolement du mur arrière de sa maison. Ainsi, même si l'entrepreneur a refait celui-ci, il aurait négligé de fixer les moulures de finition de jointement aux planches de CanExel. Une visite a permis de constater que quelques moulures de jointement se détachent et qu'elles doivent être remises en place afin d'assurer l'étanchéité, de sorte que l'entrepreneur devra intervenir pour corriger la situation. La bénéficiaire a aussi présenté un point au sujet de son échangeur d'air. Elle fait valoir qu'elle n'avait pas été informée du positionnement de l'appareil et que, si elle l'avait été, elle aurait demandé qu'il soit installé dans la partie non finie de son sous-sol. Or, l'échangeur d'air se trouve à l'endroit désigné sur les plans signés par la bénéficiaire et, même s'il semble plus logique qu'il soit situé ailleurs, c'est-à-dire à l'endroit où se trouvent les autres appareils techniques de la maison, cela ne peut permettre de donner gain de cause à la bénéficiaire.
LOUISE MARTIN DEMERS, bénéficiaire, et LES INDUSTRIES BONNEVILLE LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur pour la construction d'une résidence. Ils ont refusé une soumission de l'entrepreneur quant au revêtement extérieur de l'immeuble en raison du prix, et celui-ci leur a suggéré de s'adresser directement à un autre entrepreneur s'ils voulaient payer moins cher. Les bénéficiaires ont donc accepté de confier à Peinture Réco-Tech les travaux de revêtement extérieur, de sorte que l'entrepreneur leur a accordé un crédit de 32 337 $ pour ceux-ci. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes constatés au revêtement extérieur. L'administrateur a conclu que les bénéficiaires avaient pris à leur charge les travaux de revêtement et que ce point était donc exclu du contrat couvert par la garantie. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Le contrat signé entre Peinture Réco-Tech et les bénéficiaires n'est pas couvert par le plan de garantie mais plutôt par l'article 2100 du Code civil du Québec, et les bénéficiaires devront s'adresser à un tribunal de droit commun pour faire déterminer les obligations de Peinture Réco-Tech à leur égard. Par ailleurs, les reproches des bénéficiaires à l'endroit de l'entrepreneur ne peuvent être retenus. Ainsi, on ne peut conclure que l'entrepreneur aurait manqué à son devoir de conseil lorsqu'il leur a conseillé un revêtement en apex, ni qu'il aurait admis sa responsabilité en cherchant à obtenir des soumissions afin de corriger le problème de revêtement extérieur, ni qu'il aurait manqué à son obligation de surveillance, ni qu'il aurait commis une faute à leur endroit.
JOHANNE ROBERTSON et ADRIEN DESMEULES, bénéficiaires, c. MODULEX INTERNATIONAL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, 21, 106, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Dans un premier temps, en 2010, les parties ont conclu une entente réglant en partie un problème relié à la maçonnerie de béton au périmètre de leur résidence. Elles ont toutefois été incapables de s'entendre quant à l'application de cette entente. En effet, après que l'entrepreneur eut livré les éléments de maçonnerie qui seraient utilisés pour faire les remplacements nécessaires, les bénéficiaires ont manifesté leur insatisfaction puisque la teinte et la couleur des matériaux n'étaient pas similaires aux pièces déjà installées. L'entrepreneur et l'administrateur prétendent que le problème sera moins visible avec le temps et que leur obligation de fournir des matériaux de couleur et de teinte similaires est une obligation de moyens qu'ils ont respectée. En l'espèce, non seulement la teinte et la couleur des produits de béton sont un élément distinctif du bâtiment, mais l'entrepreneur s'est engagé à insérer des produits de béton dont la couleur et la teinte sont similaires et sujettes à l'approbation des bénéficiaires en cas de modifications. Par ailleurs, en vertu de l'entente intervenue entre les parties, l'entrepreneur s'est engagé à remplacer intégralement les produits de maçonnerie par des produits dont la forme est similaire et approuvée par les bénéficiaires. Enfin, ces derniers n'ont pas clairement abandonné leur droit de recevoir des matériaux de béton de teinte et de couleur similaires. Dans ces circonstances, l'entrepreneur devra remplacer tous les produits de maçonnerie par des produits dont la forme est similaire et de teinte et de couleur uniformes par rapport à ceux déjà installés. D'autre part, il est question d'une demande reliée à la toiture de la résidence des bénéficiaires. En effet, ceux-ci ont dénoncé un problème de soulèvement des bardeaux qui couvrent le toit et ce problème a déjà fait l'objet de plusieurs interventions de l'entrepreneur. Les bénéficiaires demandent la réfection totale du toit, tandis que l'entrepreneur prétend qu'il n'aurait à faire que les réparations nécessaires. À cet égard, il faut conclure que la pose des bardeaux sur le toit constitue une malfaçon qui touche tous les bardeaux de la toiture. Ainsi, si les bardeaux ont été posés selon la méthode des vents ordinaires et s'ils se sont envolés à au moins six reprises, il est fort probable que ce soit à cause d'une exposition à de grands vents. Dans ces circonstances, la réparation des bardeaux devra se faire en utilisant la méthode dite «des grands vents» décrite dans la fiche technique du fabricant; sinon, la toiture devra être refaite au complet.
JOHANNE CHOREL et ALAIN VALLIÈRES, bénéficiaires, et CONSTRUCTION D'ASTOUS LTÉE, entrepreneur, et APCHQ INC. (GBRN), administrateur du plan de garantie
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2014-04-08), 500-17-073985-122, 2014 QCCS 1495, SOQUIJ AZ-51063476
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En mai 2009, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé plusieurs problèmes touchant son immeuble. Au moment de la dénonciation, qui a été faite dans la cinquième année de la garantie, seuls les vices de construction majeurs étaient encore couverts. L'administrateur a toutefois conclu qu'aucun des points portés en arbitrage ne remplissait les critères du vice de construction. En ce qui concerne un problème de refoulement aux conduits de plomberie relié à une inclinaison inadéquate des conduits de drainage, il n'y a pas de bris des tuyaux, mais seulement une obstruction, ce qui ne permet pas de conclure à une perte, même partielle, de l'immeuble. Quant à une rétention d'eau anormale sur la membrane d'étanchéité des toits qui découle de l'inclinaison inadéquate des pentes de drainage, aucune infiltration n'a été constatée à l'intérieur et rien ne permet de conclure qu'il y en aura dans l'avenir. Il y a toutefois lieu d'intervenir relativement au dernier point présenté en arbitrage. Toutes les parties ont convenu que l'installation du revêtement de la toiture est non conforme aux recommandations du fabricant. Par conséquent, un nombre important de bardeaux ont déjà été arrachés par le vent et plusieurs autres sont brisés. De plus, il y a des risques d'infiltration d'eau pouvant entraîner des dommages importants à la propriété et compromettre sa solidité. L'entrepreneur a proposé de revenir chaque année pour remplacer les bardeaux qui seraient tombés, mais cela constitue une solution inacceptable et ne correspond pas à ce à quoi les bénéficiaires, acheteurs d'un bâtiment neuf, sont en droit de s'attendre. L'entrepreneur devra donc effectuer tous les travaux correctifs requis pour éliminer les vices et problèmes relativement au revêtement de la toiture.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ CARREFOUR RENAISSANCE 3410, bénéficiaire, et 4032802 CANADA INC. (CONDOS CARREFOUR RENAISSANCE), entrepreneur, et ASSOCIATION PROVINCIALE DES CONSTRUCTEURS D'HABITATIONS DU QUÉBEC INC. (APCHQ), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2009, les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur pour la pose du revêtement extérieur de leur résidence. Ils ont eux-mêmes choisi les matériaux et l'entrepreneur a donné son approbation. En novembre 2010, moins d'un an après la fin des travaux, les bénéficiaires ont constaté l'apparition de fissures sur quelques planches. Ils ont aussi remarqué que certains clous étaient trop enfoncés. Ils ont dénoncé la situation à l'entrepreneur, puis à l'administrateur au mois de mai 2011. Saisi d'une réclamation des bénéficiaires, l'administrateur a conclu qu'il n'était pas question de vices cachés, que plusieurs des éléments invoqués par les bénéficiaires étaient apparents au moment de la réception et qu'ils auraient dû être dénoncés à cette époque. Or, l'expert des bénéficiaires a établi plusieurs déficiences relativement à la pose du revêtement. D'une part, l'installation des fourrures horizontales sur lesquelles sont clouées les planches de bois ne respecterait pas les normes de construction pertinentes. De plus, les clous posés pour fixer les planches ont été installés de façon inadéquate, de sorte qu'ils seraient trop enfoncés à plusieurs endroits. Enfin, les embouts de chevauchement des planches n'ont pas été coupés à angle ni revêtus d'une teinture de protection aux endroits de coupe. En somme, il y a eu exécution fautive dans l'assemblage du parement de bois et il en résulte un vice caché.
CHRISTINE PHANEUF & GUY ST-PIERRE, bénéficiaires, et DAG CONSTRUCTION INC., entrepeneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En février 2011, les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble. Dans ce contexte, le bénéficiaire a procédé à une visite des lieux et l'entrepreneur a écrit à la main les éléments à parachever sur le formulaire d'inspection pré-réception. Quelques mois plus tard, le bénéficiaire a remarqué plusieurs problèmes relatifs à la maçonnerie. L'administrateur a reconnu que celle-ci présentait des malfaçons sur l'ensemble du bâtiment, mais il a rejeté la réclamation des bénéficiaires aux motifs que le tout était apparent au moment de l'inspection pré-réception et qu'il aurait dû y avoir dénonciation à ce moment. La réclamation aurait toutefois dû être accueillie. D'une part, les bénéficiaires ont fait valoir que les joints de maçonnerie s'étaient effrités progressivement, ce qui n'a pas été contredit. D'autre part, même si elles paraissent évidentes lorsqu'on les découvre, les déficiences touchant l'immeuble ne sautent pas aux yeux, surtout pour un profane en matière de maçonnerie comme le bénéficiaire. Il n'est donc pas raisonnable de soutenir que ce dernier aurait dû déceler les malfaçons dès février 2011, d'autant moins si l'on considère que l'entrepreneur ne les a pas vues. Il faut donc conclure que les bénéficiaires ont agi avec diligence dès qu'ils ont constaté que les malfaçons portaient sérieusement atteinte à la maçonnerie de leur bâtiment. De plus, même en supposant que celles-ci étaient apparentes, il faudrait conclure que la dénonciation n'est pas tardive, car l'entrepreneur n'a pas assumé ses responsabilités lors de l'inspection du bâtiment. En effet, il aurait alors dû jouer un rôle plus proactif, c'est-à-dire diriger la visite d'inspection de même qu'indiquer au bénéficiaire les vices et malfaçons présents ou ceux dont il devait connaître l'existence. Or, l'entrepreneur n'a même pas fait le tour du bâtiment à l'extérieur lors de la visite, et il ne peut, dans les circonstances, invoquer une dénonciation tardive.
ALEX FRANÇOIS et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS TRILIKON CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 17, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
L'administrateur a rejeté une réclamation du bénéficiaire, un syndicat de copropriété, quant à un problème concernant le revêtement du mur latéral droit et celui du mur arrière de son bâtiment, ayant conclu que la situation n'avait pas la gravité d'un vice caché. Cette conclusion doit être maintenue, et la demande d'arbitrage, rejetée, le gondolement observé n'étant pas suffisamment important pour être jugé intolérable.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 670 MONTÉE MASSON, MASCOUCHE, bénéficiaire, c. DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueilli en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage relativement à plusieurs points, dont un bris du solage au-dessus de la porte-fenêtre de leur sous-sol. Selon eux, des travaux effectués n'ont pas réglé la situation, la finition du mur étant temporaire et pouvant être enlevée facilement. L'entrepreneur fait valoir qu'il a procédé à des travaux de réparation en conformité avec une sentence arbitrale rendue quelques années auparavant. D'ailleurs, cette réclamation avait déjà été examinée dans une autre sentence arbitrale rendue en 2006 et, dans ce contexte, l'entrepreneur avait démontré qu'il avait tenté de faire les travaux recommandés par son expert mais que l'interférence des bénéficiaires avait provoqué la fin prématurée des travaux. Dans le contexte de la demande d'arbitrage actuelle, les bénéficiaires n'ont pas démontré que les réparations effectuées n'avaient pas réglé leur problème. Leur réclamation sur ce point doit donc être rejetée.
GINETTE GINGRAS et un autre, bénéficiaires appelants, et PENTIAN CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juin 2007. En mai 2008, ils ont dénoncé une série de problèmes et ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a considéré que des fissures qui avaient été remarquées dans la fondation et la façade de l'immeuble étaient attribuables au comportement normal des matériaux utilisés au moment de leur assèchement et qu'elles n'étaient donc pas couvertes par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cela doit être confirmé. L'administrateur a également rejeté une plainte des bénéficiaires relativement à une réparation inadéquate du gypse du plafond de la salle d'eau de leur sous-sol. Il a conclu qu'il y avait une légère malfaçon en ce qui concerne le travail effectué mais que cette malfaçon était apparente et qu'elle aurait dû être dénoncée au moment de la prise de possession de l'immeuble, donc en juin 2007, pour être couverte par la garantie. Sur ce point, la décision de l'administrateur ne peut pas être retenue. Il n'est pas raisonnable d'exiger que l'acheteur d'une maison neuve inspecte chaque pouce de la maison avant la réception, surtout au plafond. En l'espèce, ce n'est qu'en grimpant sur un escabeau et en se trouvant à quelques pouces de l'endroit endommagé qu'il a été possible d'examiner celui-ci, et l'on ne peut s'attendre à ce qu'un acheteur se prête à un tel exercice pour examiner l'ensemble du bâtiment. La malfaçon ne pouvait donc pas être qualifiée d'apparente et elle devait être dénoncée dans la première année suivant la prise de possession, ce qui a été fait. La réclamation des bénéficiaires doit être accueillie sur ce point et l'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs appropriés.
9125-3575 QUÉBEC INC. (GESTION IMMOBILIA), entrepreneur, et FRANCE BEAUCHAMP et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont acheté l'immeuble en cause pendant l'été 2008. Au cours de l'hiver 2010, ils ont noté la décoloration de certaines sections du parement de vinyle de leur maison. Ils ont présenté une réclamation à l'administrateur, qui a conclu qu'il s'agissait d'un vice caché et que l'entrepreneur devait effectuer les travaux correctifs nécessaires. L'entrepreneur conteste cette décision. Selon lui, le problème constaté serait tout au plus esthétique et ne serait donc couvert que pendant la première année de la garantie. Il allègue aussi que le fabricant du matériau défectueux se serait dit prêt à fournir les pièces de remplacement mais que les bénéficiaires auraient négligé de lui fournir l'information qu'il demandait. Eu égard au deuxième point soulevé, l'entrepreneur ne peut prétendre que les bénéficiaires auraient été négligents alors qu'il aurait dû lui-même effectuer des démarches auprès du fabricant relativement au remplacement. Quant au caractère purement esthétique du problème rencontré, c'est un argument qui ne peut être retenu. Les bénéficiaires n'auraient pas payé un si haut prix s'ils avaient été informés de la présence d'un défaut au parement de vinyle de leur immeuble. Pour éviter la présence de nuances dans les couleurs du nouveau parement, l'entrepreneur devra entièrement remplacer le parement de vinyle actuel.
LES HABITATIONS CLASSICO MBL, entrepreneur demandeur, et SYLVIE BEAUREGARD et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois de novembre 2004. En 2006, la pierre centrale de l'arche du mur au-dessus de l'entrée du garage est tombée. L'entrepreneur a effectué des travaux de réparation et les bénéficiaires ont cru la situation réglée. Or, environ huit mois plus tard, ces derniers se sont rendu compte que les travaux effectués avaient été inadéquats et superficiels et qu'ils n'avaient pas réglé le problème d'instabilité de la pierre centrale. Ils ont communiqué avec l'entrepreneur, qui n'a pas donné suite à leurs appels. Deux ans après, ils ont envoyé un avis écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur. Même si les bénéficiaires étaient de bonne foi et qu'ils attendaient que l'entrepreneur réagisse, ils n'ont pas respecté le délai de dénonciation, qui est de six mois à partir de la découverte du problème. Par conséquent, leur recours ne peut pas être accueilli, et ce, même si l'installation de la pierre centrale et sa réparation ont été manifestement contraires aux règles de l'art et qu'il y a une malfaçon.
ABDELKRIM RERHAYE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION MÉDIANE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, qui a procédé à la réception de sa maison en juin 2006, a fait une réclamation auprès de l'administrateur en mai 2009, soit pendant la troisième année de la garantie. Sa réclamation portait notamment sur un problème d'efflorescence -- un dépôt cristallin qui se trouve sur la surface des murs de pierre -- sous les fenêtres avant du rez-de-chaussée de l'immeuble. L'administrateur a rejeté sa réclamation sur ce point. Il a conclu que le problème d'efflorescence ne remplissait pas les critères du vice caché, car il n'était pas suffisamment grave pour nuire à l'utilisation de l'immeuble. En arbitrage, le bénéficiaire a affirmé qu'il ne s'agirait pas d'un vice caché mais plutôt d'une malfaçon. Toutefois, dans la mesure où les malfaçons ne sont couvertes que pour une période de un an à partir de la réception, cette nouvelle position n'est d'aucun secours au bénéficiaire. Par ailleurs, on ne peut parler de malfaçon en l'espèce, l'efflorescence étant un phénomène qui s'atténue avec le temps, généralement inexistant dès le quatrième hiver suivant la construction d'un immeuble.
SAMI TEMIMI, bénéficiaire, c. BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en décembre 2007. Au mois de décembre 2008, ils ont soumis à l'administrateur une réclamation portant sur 30 points différents, dont, notamment, le niveau de leur terrain. Lorsque l'entrepreneur a procédé à l'excavation, le bénéficiaire lui a mentionné que le niveau était trop bas. L'entrepreneur lui a toutefois répondu qu'il s'agissait d'une illusion d'optique. Or, en réalité, il a creusé trop profondément et la maison serait trop basse en ce qui concerne les portes et les fenêtres, ce qui poserait notamment des risques d'infiltration. Non seulement l'entrepreneur est responsable du creusage, mais il est également responsable de positionner les murs de fondation à une certaine hauteur. Il ne peut pas se soustraire aux règles de l'art en plaçant trop bas des fenêtres, une porte ainsi qu'un parement. D'ailleurs, il est justifié de craindre une dégradation prématurée de l'immeuble en raison du faible dégagement entre le sol et les fenêtres du sous-sol, entre le sol et le seuil de porte de la descente secondaire et, surtout, entre le sol et certaines parties du parement. L'entrepreneur devra exécuter les travaux nécessaires pour corriger le problème de dégagement trop faible.
RÉNALD RIVEST et une autre, bénéficiaires, et DÉMON S.L. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 21, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur, appelé à se prononcer sur des réclamations faites par les bénéficiaires, a notamment conclu que des travaux devraient être exécutés sur le revêtement de brique de l'immeuble. Pendant la construction, la Ville de Mirabel avait envoyé un avis à l'entrepreneur afin de lui indiquer que le pourcentage de revêtement naturel n'était pas suffisant pour répondre aux exigences réglementaires. Cela a mené à l'ajout de briques par-dessus le revêtement en aluminium déjà en place. D'une part, il est certain que la pose de briques effectuée sans avoir préalablement enlevé le revêtement en aluminium doit être reprise. D'autre part, sur le plan visuel, la brique qui a été posée en raison de l'avis de la Ville n'a pas la même couleur que celle qui avait été posée auparavant et il ne sera pas possible de trouver une brique du même modèle et de la même couleur. La façade devra donc être entièrement refaite.
ALEXIS WADDEL et une autre, bénéficiaires, c. LES CONSTRUCTIONS JACQUES LAPORTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 8, 10, 12, et 109
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire demande l'arbitrage de deux décisions rendues par l'administrateur. Parmi les points soulevés, il est notamment question de la pose de crépi et d'une différence de hauteur des marches du hall d'entrée du rez-de-chaussée de l'immeuble. L'administrateur a conclu que la pose de crépi n'était pas obligatoire et il ne l'a pas imposée à l'entrepreneur. Selon les bénéficiaires, elle est nécessaire pour hydrofuger les murs extérieurs. Toutefois, les principaux critères pour choisir de poser un crépi sur les murs extérieurs de fondations sont de nature davantage esthétique qu'hydrofuge. Par ailleurs, l'entrepreneur ne s'est jamais engagé par contrat à poser un crépi. Cette réclamation est donc rejetée. Quant aux marches situées dans le hall d'entrée, la première du bas est d'environ 7,5 centimètres moins profonde que les 2 autres. L'administrateur a considéré que, après une utilisation à maintes reprises, cela ne représentait pas un danger. Toutefois, bien que l'ascension des marches ne semble pas poser un danger, la descente est plus propice aux accidents. La surface de la première marche devra être modifiée pour qu'elle soit identique en surface avec les autres marches du même palier.
SYNDICAT DU 1902 FRONTENAC, bénéficiaire, et 9175-6924 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble le 1er mars 2006. Au mois de juillet suivant, ils se sont rendu compte d'un problème lié au revêtement de vinyle sur les façades arrière et latérale gauche de leur résidence. Ils ont communiqué avec l'entrepreneur pour lui demander de faire des réparations. En novembre 2006, celui-ci a envoyé un sous-traitant pour procéder à une première réparation, qui n'a toutefois pas réglé le problème. L'entrepreneur a donc promis aux bénéficiaires qu'il s'occuperait de la réparation. Ce n'est qu'au printemps 2008 qu'un employé de l'entrepreneur s'est présenté sur les lieux, et il a informé les bénéficiaires que la couleur des planches recouvrant l'immeuble n'existait plus. En mai 2008, devant l'inaction de l'entrepreneur, les bénéficiaires ont dénoncé la situation par écrit à l'administrateur. Celui-ci a rejeté leur réclamation au motif qu'ils n'avaient pas dénoncé le problème dans un délai raisonnable après la date de sa découverte. La date de la découverte remontait au mois de juillet 2006, puisqu'ils avaient dès lors un soupçon suffisant de la gravité et de l'étendue des problèmes reliés au revêtement de leur demeure. Ils auraient donc dû envoyer une dénonciation, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai de six mois, soit en janvier 2007, pour s'assurer que les défauts constatés seraient couverts par la garantie de l'administrateur. Par ailleurs, les promesses de l'entrepreneur n'ont pas eu l'effet d'interrompre ou de prolonger le délai de six mois. La dénonciation a été faite tardivement et les défauts dont il est question ne sont donc pas couverts par la garantie.
CHANTAL DAIGNEAULT et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS YVES BRUNETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 21, 22, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur bâtiment le 12 juillet 2006. Le 18 mai 2007, ils ont dénoncé à l'entrepreneur un certain nombre de problèmes concernant notamment une infiltration d'eau par une fenêtre au sous-sol et un problème à la porte-fenêtre, tout en mentionnant l'existence de «plusieurs autres travaux non énuméré(s)» qui seraient à terminer. Dans sa décision, l'administrateur les a invités à faire une nouvelle dénonciation écrite des vices évoqués comme les «autres travaux non énuméré(s)» en les dénonçant clairement pour pouvoir bénéficier de la garantie. Les bénéficiaires ont donc dénoncé ces vices le 23 novembre 2007, en précisant leur nature. L'administrateur, dans le contexte de sa deuxième décision, a mentionné que cette seconde dénonciation avait été faite dans la deuxième année suivant la réception du bâtiment et que les problèmes liés à des malfaçons n'étaient plus couverts. Il a rejeté les six points de la réclamation. Il a correctement décidé que la dénonciation avait été effectuée pendant la deuxième année et que les malfaçons n'étaient pas couvertes. Il a toutefois mal qualifié certains des problèmes soulevés par les bénéficiaires. Notamment, il était question d'une finition incomplète au fascia de la lucarne avant, qui n'est pas uniquement un problème d'ordre esthétique mais qui diminue également la protection contre l'eau et l'humidité offerte au bardeau de bois. Il s'agit d'un vice caché et non d'une malfaçon, et les corrections nécessaires devront être apportées.
GOYETTE, DUCHESNE ET LEMIEUX INC., entrepreneur, et MANON TESSIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble le 11 septembre 2007. Elle prétend que le revêtement extérieur en bardeaux de fibrociment n'a pas été installé selon les règles de l'art. En effet, il serait lâche et ondulé, et les clous et embouts ne seraient pas peints. L'administrateur a rejeté sa réclamation, jugeant que l'installation avait été faite correctement. Les bardeaux dont il est question sont couverts d'une couche de peinture qui assure leur étanchéité. Ainsi, dans le but de maintenir la garantie du fabricant et l'étanchéité des produits, tout endroit non couvert de peinture doit être recouvert. Par exemple, lors de l'installation, les embouts de bardeaux coupés doivent être repeints et les ouvertures causées par des clous doivent être noyées. L'entrepreneur devait respecter ces règles lors de l'installation, mais il ne l'a pas fait. Il a donc omis de respecter les règles de l'art et, bien que cela n'ait pas causé de dommages immédiats à la bénéficiaire, certains sont tout de même raisonnablement prévisibles. L'entrepreneur devra corriger les manquements dénoncés en suivant les directives du fabricant.
LISETTE LACROIX, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS (GMB), administrateur du plan de garantie, et KA CONSTRUCTION, entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception du bâtiment en mars 2006. L'hiver suivant, ils ont signalé à l'entrepreneur divers problèmes. En mai 2008, ils ont fait une réclamation auprès de l'administrateur, mais celle-ci a été rejetée. L'administrateur soutient que les bénéficiaires devaient dénoncer les problèmes observés dans un délai de six mois suivant leur découverte, ce qu'ils n'ont pas fait. Toutefois, l'entrepreneur n'a pas rempli toutes ses obligations en vertu des articles 133 à 137 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En effet, le double du contrat de garantie que l'administrateur a présenté en preuve n'était pas signé par l'entrepreneur. Par conséquent, en vertu de l'article 138 du règlement, le non-respect par les bénéficiaires du délai de dénonciation ne peut pas être retenu contre eux. L'administrateur devra faire un suivi sur les points nos 1 et 2 de la réclamation, qui visent des infiltrations d'air et un décollement du crépi. Quant aux points nos 4 et 5, concernant des dommages au gazon et à la clôture, ils ne sont pas couverts par la garantie.
MEDGINE JEAN et un autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 133, et 138
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage visant deux points. Dans un premier temps, il est question du dégagement du parement extérieur du bâtiment par rapport au sol. Le manufacturier recommande de laisser au moins huit pouces entre le bas du revêtement et le niveau du sol. Un examen des lieux a permis de constater un dégagement insuffisant entre le bas du parement et la surface gazonnée du sol, problème existant même préalablement à l'installation de tourbe. L'entrepreneur devra, à ses frais, abaisser le niveau du sol pour atteindre le dégagement requis. Toutefois, les frais de remise en place de la tourbe seront à la charge du bénéficiaire: il a été imprudent en la faisant installer alors que le dégagement était déjà insuffisant. Dans un second temps, le bénéficiaire se plaint de la fragilité du bois utilisé et des nombreuses égratignures visibles sur son plancher. Une expertise a démontré que les problèmes observés sont directement reliés à un manque de résistance du bois, fabriqué en Asie et choisi par l'entrepreneur lui-même. En effet, sa densité et sa dureté sont en deçà de ce que l'on retrouve pour le bois sec dans l'industrie, ce qui s'explique notamment par le fait que les planches qui ont été examinées et testées étaient pourries. L'entrepreneur devra corriger le tout en remplaçant à ses frais tous les planchers de bois franc dans la maison. Finalement, l'administrateur devra rembourser au bénéficiaire 2 700 $ pour les frais d'expertise.
RICHARD RACICOT, bénéficiaire, et HABITATIONS PRO-STYLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 124
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur visant à corriger la trop grande épaisseur de mortier entre certaines briques du mur latéral droit du garage, lequel n'avait pas été construit au moment de la réception. Malgré le fait que certains joints, touchant entre 10 % et 40 % du mur, aient une largeur supérieure à celle prescrite par le Code national du bâtiment 1995, les objectifs du code sont néanmoins atteints, en ce que ces non-conformités ne causent ni préjudice esthétique ni danger structural ou autre.
HABITATIONS QUO-VADIS INC., entrepreneur, et ROBERT BERGERON et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint d'une détérioration grandement prématurée de l'étanchéité de l'enveloppe de l'immeuble et d'un calfeutrage inadéquat, qui causent des problèmes d'intégrité à sa structure ainsi que des problèmes d'humidité, de moisissure et de champignons. La représentante du bénéficiaire s'est fait confirmer que la première date connue de l'administrateur relativement à la réception des parties communes est le 22 décembre 2001, à l'occasion d'une conversation téléphonique avec le secrétariat de l'administrateur. Les signes de détérioration auraient été constatés en mars 2006 et les dénonciations, faites le 12 juin suivant par courrier recommandé à l'entrepreneur et par courrier ordinaire à l'administrateur. Celui-ci n'a pas reçu la lettre. La représentante du bénéficiaire a rencontré l'administrateur à ses bureaux le 4 décembre 2006, croyant être dans les délais de cinq ans depuis la date de réception. Or, la réception des parties communes a eu lieu le 29 novembre 2001, comme l'a confirmé l'architecte en cause, et la fin des travaux a précédé cette date. Les demandes étant hors délai, elles ont été valablement rejetées en bloc par l'administrateur. Par ailleurs, le plan de garantie ne couvre que les vices majeurs entre la troisième et la cinquième année de garantie. Même si les malfaçons alléguées peuvent avoir des conséquences financières importantes pour le bénéficiaire, ce dernier n'a pas fait la démonstration que l'immeuble était placé dans une situation de perte, soit un dommage sérieux subi par l'ouvrage immobilier. Bien qu'il soit possible que les façades extérieures périssent de façon prématurée, cette probabilité n'a pas été prouvée. L'expert de la bénéficiaire n'a procédé à aucune inspection destructive pour déterminer le vice avec certitude et son rapport d'expertise ne parle que d'éléments latents potentiellement importants. De plus, il traite de l'enveloppe extérieure du bâtiment. Le bâtiment doit être étanche, ce qui est possible même si son enveloppe extérieure ne l'est pas. Pour ces raisons, la demande d'arbitrage est rejetée et le bénéficiaire supportera 50 $ des frais d'arbitrage.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 1274 GILFORD, MONTRÉAL (ANOUK FOURNIER), bénéficiaire, et 153642 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 27, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires souhaitent que l'entrepreneur reprenne le manteau de foyer qu'il a installé et leur en fournisse un qu'ils pourront peindre eux-mêmes comme ils avaient l'intention de le faire afin de l'harmoniser à leur décoration intérieure. Ils demandent également que des correctifs soient apportés au parement de brique étant donné que la couleur n'est pas tout à fait uniforme. L'ouvrage est cependant conforme aux règles de l'art et les différences de couleur sont tolérables. Les réclamations sont irrecevables puisqu'il ne s'agit pas de vices ou de malfaçons. Les bénéficiaires devront supporter 85 $ des coûts de l'arbitrage.
CHANTAL BLANCHETTE et un autre, bénéficiaires appelants, et DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER TITAN INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations, dont certaines font l'objet d'une entente à l'amiable, d'autres, d'un désistement, et quelques-unes sont toujours en litige. En ce qui concerne la fixation des bardeaux d'asphalte de la toiture, la décision de l'administrateur sur cet aspect est favorable aux bénéficiaires. L'arbitre n'a pas compétence pour régler un problème de non-exécution ou d'exécution insatisfaisante par l'entrepreneur et les bénéficiaires devront plutôt s'adresser à l'administrateur. Aucune preuve n'a été faite relativement à une malfaçon dans l'installation du système de pompage. De plus, le terrassement favorise l'accumulation d'eau près des fondations et il s'agit d'une exclusion de la garantie. La réclamation des bénéficiaires porte également sur l'absence d'un drain au plancher de béton de la descente d'escalier extérieure. Or, ce drain n'est pas requis par le Code national du bâtiment 1995 et les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce vice apparent au moment de la réception. L'espace entre la dalle de béton du sous-sol et le mur de fondation ne contrevient pas aux normes du code. Aucune preuve n'appuie la réclamation relative à un courant continu au luminaire de la cuisine. Les bénéficiaires affirment qu'ils ont de la difficulté à localiser les colombages lors de l'installation de cadres; cependant, aucune preuve ne démontre de malfaçon relativement à cet aspect. Bien qu'il y ait un espace entre la vanité de la salle de bains et le podium, contrairement au plan, il ne s'agit pas d'une malfaçon et les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce problème lors de la réception. Quant au mur extérieur de la descente d'escalier, qui n'est apparemment pas vertical, les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce défaut lors de la réception et ils ont fourni et installé eux-mêmes le revêtement extérieur de ce mur alors qu'ils connaissaient le problème. Il en va de même de la finition incomplète du mur de fondation.
PASCAL DUBOIS et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ANDRÉ LEMAIRE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Lors de vents violents, le parement de vinyle de l'un des murs du bâtiment du bénéficiaire a été arraché. Ce dernier prétend que l'entrepreneur n'a pas respecté les normes applicables à la pose du parement. L'installation n'est effectivement pas conforme aux normes du Code national du bâtiment 1995. Cette dérogation a pour effet de repousser le fardeau de preuve et l'entrepreneur doit démontrer que sa démarche satisfait aux normes ou dépasse celles-ci. L'entrepreneur ne s'est pas acquitté de ce fardeau. Il devra remplacer le vinyle seulement sur ce mur puisque le bénéficiaire n'a pas prouvé que les autres murs étaient également défectueux. De plus, le choix de la méthode corrective revient à l'entrepreneur. Les frais d'expertise seront remboursés.
HOUMAN YAHYAEL, bénéficiaire, et HABITATION VALLY, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont signé l'acte de réception de leur résidence en novembre 2004, sous réserve d'une liste énumérant certaines choses à effectuer. À la suite d'interventions de la part de l'entrepreneur, les bénéficiaires, insatisfaits, ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci s'est notamment prononcé sur un problème au revêtement de maçonnerie de l'immeuble et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer différents travaux sur les quatre façades de la résidence. Les bénéficiaires contestent en partie cette décision, car ils auraient conclu une entente avec l'entrepreneur visant une réfection complète de la façade de pierre, à l'avant de la résidence. Or, le rapport de l'administrateur ne traite aucunement d'une entente. Au dire de ce dernier, s'il y a eu une décision rendue sur ce point, cela signifie qu'il n'y avait pas d'entente entre les bénéficiaires et l'entrepreneur. Indépendamment qu'il y ait eu ou non entente, l'administrateur a pris une décision. Il a constaté qu'il y avait une malfaçon, ce qui n'a pas été contesté. La question qui se pose en réalité concerne la nature des travaux à exécuter. En l'espèce, la réalisation des travaux ordonnés par l'administrateur oblige presque à refaire la façade de l'immeuble. On peut difficilement concevoir que cela se ferait autrement que par une réfection totale. Toute autre approche risquerait en effet de conduire à de nouveaux problèmes. Il paraît donc justifié d'ordonner que la façade de pierre soit entièrement refaite.
TERESA BERGHELLO et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La bénéficiaire s'était notamment plainte des «bombements» du cadrage d'aluminium de la porte extérieure et de la fenêtre de la chambre principale. En plaçant un clou à la hauteur de la poignée de porte, l'entrepreneur a endommagé la pièce d'aluminium et a aggravé la situation. D'ailleurs, cette méthode ne respecte pas les règles de l'art et elle constitue une malfaçon. Les bombements de l'aluminium autour de la fenêtre excèdent le seuil prévu dans le guide de performance publié par l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec. L'entrepreneur devait prouver que le recouvrement d'aluminium était conforme; il a échoué. Il sera responsable pour moitié des frais d'arbitrage, l'autre moitié étant à la charge de l'administrateur.
GROUPE CHOLETTE TURGEON INC., entrepreneur demandeur, et MANON DÉRY, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra terminer l'insonorisation au bas du mur de la salle de bains conformément aux règles de l'art, tout en s'assurant que l'isolation est sécuritaire. Il est pris acte de son engagement de faire disparaître le trou percé à la suite de la réparation au câblage principal et de remplacer la plinthe de la salle de bains. L'entrepreneur devra remplacer la plinthe murale décollée au salon ou y faire un joint à 45 degrés pour que celui-ci ne soit pas apparent. Il devra également refaire la finition fissurée autour des fenêtres et portes en utilisant le matériau approprié. Il devra par ailleurs peinturer les deux portes intérieures et procéder aux réparations requises afin que les charpies provenant du tuyau d'évacuation de la sécheuse ne se retrouvent pas dans l'appareil de climatisation, en plus de réparer ou de remplacer la boîte aux lettres de l'unité résidentielle de la bénéficiaire, dont le couvercle est défectueux. Un échangeur d'air devra être ajouté par l'entrepreneur dans la petite chambre afin de remédier à l'odeur d'humidité dans cette pièce. La décision de l'administrateur concernant la finition de calfeutrage et la peinture des cadres de portes et fenêtres intérieures est toutefois maintenue puisqu'il ne s'agit que de légers problèmes esthétiques. L'entrepreneur devra également refaire le calfeutrage au périmètre des portes et fenêtres, remplacer l'uréthane qui a été exposé aux intempéries et procéder à la finition du cadrage des portes et fenêtres ainsi qu'à l'installation du crépi sur les murs extérieurs.
DIANE BERGERON, bénéficiaire, et 9143-1718 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAITRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 137 et 138
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réclamation des bénéficiaires visant le ballonnement et le bruit du revêtement extérieur de leur résidence doit être rejetée puisque la pose a été exécutée selon les règles de l'art et les spécifications de l'industrie. Il ne s'agit donc pas d'une malfaçon ou d'un vice au sens du plan de garantie. Toutefois, comme la situation pouvait vraisemblablement entraîner un questionnement sincère et véritable sur la qualité des travaux exécutés par l'entrepreneur, l'administrateur devra rembourser les frais d'expertise des bénéficiaires.
ANGELO BROWN et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS MEAUJÉ (2970-6520 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont constaté les premières manifestations d'une infiltration d'eau par le toit en juillet 2004. Leur dénonciation le 3 octobre 2005 est donc tardive, et leur réclamation doit être rejetée. Le manquement relatif au revêtement de vinyle constitue un vice majeur au sens du plan de garantie. Comme il a été dénoncé moins de cinq ans après la date de réception du bâtiment, cette partie de la réclamation est recevable. L'administrateur devra donc faire réparer ce manquement de la façon suggérée par l'expert. L'administrateur devra également rembourser aux bénéficiaires les frais d'expertise de ce dernier, soit 585 $.
ALEXANDRA FORTIER et un autre, bénéficiaires, et ADMINISTRATEUR DE LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RÉJEAN LAMONTAGNE INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124 et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le remplacement de quelques bardeaux de toit endommagés par le vent ne résulte pas d'un vice caché mais fait plutôt partie de travaux d'entretien régulier. La réclamation ayant trait à cet élément est donc rejetée. Comme aucun motif n'a été invoqué par le bénéficiaire pour expliquer la dénonciation tardive des bruits dans l'évent de plomberie de la cuisine des unités 2, 4 et 6, cette partie de la réclamation est également rejetée. Le mauvais drainage de la cour et l'accumulation anormale d'eau dans cette section constituent une malfaçon; pour ce motif, l'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires. La réclamation relative aux infiltrations d'eau à la cage d'escalier arrière n'est pas retenue vu le délai de quatre ans avant la dénonciation. La réclamation du bénéficiaire quant au remboursement des frais de remplacement de la protection des bouteilles de gaz propane qui n'étaient pas conformes à la réglementation de la ville est rejetée, car il s'agit d'une mésentente contractuelle qui n'est pas couverte par le plan de garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
ÉRIC BELLEY, en sa qualité de représentant du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES CONDOS DU CERF (2147), bénéficiaire, et LES HABITATIONS DE LA BOURGADE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 33, 34, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 1er mars 2006, l'administrateur a rendu une décision en faveur des bénéficiaires, exigeant de l'entrepreneur qu'il apporte les correctifs requis pour que les panneaux de revêtement de vinyle posés sur la façade extérieure de leur résidence ne fassent plus de bruit. En effet, il avait conclu que le problème de bruit dénoncé par les bénéficiaires était suffisamment grave pour constituer un vice caché. Il a peu après modifié sa décision afin de fixer un délai devant être respecté par l'entrepreneur. Finalement, le 24 mai suivant, il a rendu une nouvelle décision, modifiant sa position initiale quant à la gravité du vice en se fondant sur les constatations d'experts en vinyle, qui ont considéré que tout avait été fait dans le respect des règles de l'art et des spécifications du fabricant. Ainsi, il a conclu que le problème des bénéficiaires n'avait pas la gravité nécessaire pour constituer un vice caché et qu'il n'était donc pas couvert par la garantie. Cette décision de l'administrateur doit être annulée. Lorsqu'il a rendu sa première décision, le 1er mars 2006, l'entrepreneur avait 30 jours pour recourir à l'arbitrage, mais il ne l'a pas fait, et rien ne justifie l'écoulement d'un délai de deux mois entre la décision favorable et la décision défavorable. Par ailleurs, les bénéficiaires n'ont pas eu l'occasion d'exprimer leur position avant que la décision défavorable ne soit rendue. Cette décision de l'administrateur doit, par conséquent, être annulée.
MICHEL POIRIER et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION LAMTEL INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 107
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra démolir deux murs de maçonnerie au-dessus de la toiture du garage ainsi que le soffite d'aluminium et le solin, et reprendre les travaux afin d'obtenir un mur de maçonnerie qui soit à niveau. La décision de l'administrateur en ce qui a trait au remplacement de deux sections de drain français doit être confirmée. Il est pris acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux de joints de mortier non terminés dépassant en surlargeur et des entrecroisements manquants du parement de maçonnerie aux intersections. La réclamation des bénéficiaires visant la pose de dentelles victoriennes extérieures qui bordent les corniches de façon conforme à la maison témoin de Laval est rejetée puisque la dentelle, telle qu'installée, bien qu'elle ne soit pas exactement conforme, est exempte de vices de fabrication et est bien faite. En ce qui a trait au décollement du crépi de finition dans les escaliers et sur le balcon, ce défaut d'adhérence est dû à une malfaçon et non à l'usage d'un sel déglaçant par les bénéficiaires. Ainsi, un test au marteau devra être effectué pour identifier tous les endroits où un défaut existe et l'entrepreneur devra corriger ce problème. Les réclamations quant aux problèmes de parement de brique ne peuvent être accueillies: elles ne peuvent être considérées comme des malfaçons de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, ou encore il s'agit de situations apparentes qui n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux problèmes de fondations, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré la présence de ces malfaçons lors de l'inspection du bâtiment et que la stabilité du bâtiment n'est pas mise en cause. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 654 $, représentant une partie des frais engagés pour les frais d'expertise qu'ils ont dû débourser afin d'appuyer leurs réclamations.
KARINE BEAUSOLEIL et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 12, 18, 78, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur concernant le claquement du pare-air dans l'entretoit et une bosse dans le revêtement de vinyle. Les parties se sont entendues sur les modalités de correction du revêtement. L'entrepreneur ne nie pas devoir effectuer des réparations au pare-air, mais il refuse de procéder par l'extérieur comme l'exige le bénéficiaire. Or, l'entrepreneur est seul maître de ses méthodes d'exécution puisqu'il est l'unique responsable des dommages qui pourraient en résulter. Comme aucune preuve n'a été présentée mettant en doute la capacité de l'entrepreneur de faire les corrections, il est ordonné à celui-ci d'exécuter les travaux selon la méthode qui lui convient le mieux.
GILLES PELLETIER, requérant bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION MICHEL DAIGLE INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 29 juin 2005, l'administrateur a autorisé l'entrepreneur à effectuer des travaux correctifs. Cette décision en modifiait une autre rendue en mars 2003 qui avait ordonné à l'entrepreneur de procéder au remplacement complet du revêtement de brique de la résidence des bénéficiaires. Dans sa seconde décision, l'administrateur reconnaissait qu'il n'était pas justifié d'exiger le remplacement du revêtement. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision et mettent aussi en doute la décision de l'administrateur concernant la présence de fissures dans la fondation de leur résidence. Pour ce qui est de ce dernier point, une entente à l'amiable est intervenue entre les parties et il est donné acte de cette transaction. Par ailleurs, la demande d'arbitrage de l'entrepreneur concernant la décision de mars 2003 a été rejetée parce qu'elle a été présentée 610 jours après la réception de la décision contestée. Cette décision est finale et sans appel (art. 120 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'omission de l'entrepreneur de corriger les travaux dans le délai indiqué oblige l'administrateur à les effectuer (art. 18 et 19 du règlement). D'autre part, ce dernier ne pouvait modifier le contenu de l'une de ses décisions antérieures comme il a tenté de le faire en juin 2005. En effet, en mars 2003, il avait demandé le changement complet du parement de brique du bâtiment; il ne pouvait, en juin 2005, modifier cette décision afin de permettre à l'entrepreneur de choisir les travaux nécessaires pour corriger la malfaçon. S'il est d'usage pour l'administrateur de ne pas s'immiscer dans la correction d'une malfaçon, ce n'est pas parce que le règlement ne lui donne pas ce pouvoir. Interpréter le règlement autrement laisserait les bénéficiaires à la merci d'un entrepreneur incompétent. Le pouvoir de décider inclut le pouvoir de choisir les travaux correctifs. En l'espèce, l'administrateur ne peut qu'exiger que l'entrepreneur procède aux travaux correctifs décrits dans sa décision de mars 2003. La décision de juin 2005 est annulée.
JOSÉE MÉNARD et un autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES CHRISTIAN DIONNE ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 19, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'administrateur avait ordonné en mars 2004 l'exécution de travaux de correction au parement de vinyle du mur gauche de la résidence du bénéficiaire. En février 2006, le parement a de nouveau été endommagé à l'endroit même où les réparations avaient été effectuées. L'administrateur a refusé d'intervenir parce que, selon lui, les dommages auraient été causés par de forts vents. La tempête de vent qui a sévi le 17 février 2006 a manifestement contribué aux dommages. Toutefois, lorsqu'il est bien installé, le parement de vinyle doit résister aux conditions climatiques de la région. Il y a eu malfaçon en 2004 dans l'installation du parement, et les travaux de remplacement n'ont pas complètement corrigé la situation. Comme le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs vise la protection du consommateur, il doit être interprété en sa faveur. L'administrateur devra procéder à nouveau aux travaux requis. La somme de 4 109 $ toujours détenue par le prêteur hypothécaire du bénéficiaire devra être remise à l'administrateur, qui a déjà payé 14 893 $ pour faire effectuer les premiers travaux de correction à la suite de la faillite de l'entrepreneur.
MICHEL DAGENAIS, bénéficiaire demandeur, et 9094-3184 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur concernant l'existence de malfaçons non apparentes dans le bâtiment en cause, qui est détenu en copropriété divise. Le bris du doigt d'armature activé par le mécanisme de verrouillage de la porte intérieure du hall d'entrée figurait sur la liste préétablie d'éléments à vérifier. Peu importe qu'il s'agisse d'une malfaçon apparente ou non, le parachèvement des travaux dénoncé par écrit au moment de la réception du bâtiment est couvert par le plan de garantie. Il en va de même pour l'accumulation d'eau devant la porte de service du garage, où il existe une dénivellation. Contrairement à ce qu'a prétendu l'entrepreneur, le perron de béton face à l'entrée principale fait partie du bâtiment et n'est pas exclu de la garantie parce qu'il s'agirait de trottoirs ou d'allées; la dalle enchâsse des colonnes de brique supportant un toit qui est rattaché à la façade avant du bâtiment. En conséquence, le problème d'accumulation d'eau sur le perron devra être corrigé. L'entrepreneur a réglé le problème d'accumulation d'eau le long du mur du stationnement. Toutefois, comme l'accessoire doit suivre le principal, il devra également réparer les dommages causés au mur de gypse par l'eau et une trop grande humidité. Il semble cependant que le mur ait été endommagé à quelques endroits par des impacts; l'entrepreneur n'aura pas à réparer les marques d'impact facilement reconnaissables. En ce qui concerne les infiltrations d'eau dans les murs de brique ayant causé des dommages au fini intérieur, il s'agit d'une malfaçon non apparente qui a été dénoncée par écrit à l'intérieur du délai prévu à l'article 3.2 du contrat de garantie. Une malfaçon n'a pas à avoir la même gravité qu'un vice caché. Les plans et devis du toit, où il s'est produit une accumulation d'eau et de neige lors de l'hiver précédent, n'ont pas été respectés. Le fait qu'un entrepreneur n'ait pas suivi à la lettre les plans et devis n'est pas attributif de responsabilité mais, dans le cas présent, les mesures de protection mises en place par l'entrepreneur, qui avait une obligation de résultat, ont été insuffisantes. L'entrepreneur aura le libre choix des moyens d'exécution pour les travaux correctifs.
LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 345, rue Éricka, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 123
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à sa résidence. Comme les fissures au faîte du toit ne causent aucun préjudice et ne nuisent pas à l'étanchéité de la toiture, il n'y a pas lieu de conclure qu'une éventuelle infiltration d'eau est à craindre à cet endroit. Par ailleurs, rien dans la preuve ne permet de conclure qu'il s'agit d'une malfaçon, et l'administrateur n'a pas à intervenir. Rien n'indique non plus que le bénéficiaire doit craindre une éventuelle infiltration d'eau par les joints entre les planches de fibre de bois du revêtement extérieur puisqu'ils ont été calfeutrés avec du silicone, tel que l'a recommandé le manufacturier, et sont conformes aux règles de l'art. Cette réclamation est donc rejetée.
JEAN HARDY, demandeur bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RENAUD TOURIGNY INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'arbitre prend acte de l'entente intervenue entre les parties concernant plusieurs points en litige. Le fonctionnement des fenêtres du sous-sol s'étant avéré conforme lors de la visite des lieux, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois ajuster la fenêtre gauche de la tourelle au salon. Il n'aura pas à réparer le décollement du balcon arrière puisqu'il s'agit d'une malfaçon et que la dénonciation a été présentée hors délai. Le joint d'étanchéité entre la sortie de l'échangeur d'air et le mur n'est pas une malfaçon, et il n'y a pas lieu d'ordonner des travaux. Comme le gondolement du revêtement de vinyle de l'étage, les craquements des planchers ainsi que les fissures capillaires aux plinthes et aux quarts-de-rond constituent des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux, ces réclamations sont rejetées. La portion du soffite d'aluminium qui n'est pas de la couleur choisie par les bénéficiaires ne constitue pas une malfaçon mais une mésentente contractuelle non couverte par le plan de garantie. Les bénéficiaires ont dénoncé à l'entrepreneur les problèmes de finition du plancher au bas de la porte de la salle à manger et l'ouverture des clapets de la sortie de sécheuse après l'expiration de la garantie pour malfaçons; pour ce motif, la réclamation est rejetée. Les bénéficiaires devront faire ajouter des manettes de contrôle aux sorties d'air de l'unité de chauffage afin de régler le balancement de la climatisation, car ces travaux n'étaient pas prévus au contrat. L'apparition de taches blanches sur la pierre de façade n'est pas une malfaçon. La réclamation des bénéficiaires quant au gondolement du plancher de bois du salon est accueillie puisqu'il s'agit d'un vice caché. Il en va de même du problème d'infiltration d'eau au plafond de la cuisine.
CAROLE BRODEUR et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le 14 juin 2004, l'immeuble visé a fait l'objet d'une réception conditionnelle, à l'occasion de laquelle l'entrepreneur devait installer un système de ventilation dans les parties communes. Comme il ne s'est pas exécuté, c'est l'APCHQ qui a terminé les travaux le 5 juin 2005. Le 5 août suivant, le bénéficiaire a dénoncé le manque de revêtement sur le mur de briques de ciment arrière qui se trouve sur la ligne mitoyenne, ce qui déroge aux plans et devis. Cependant, comme il s'agissait d'un vice apparent, la situation devait être signalée lors de la réception de l'immeuble, ce qui n'a pas été fait. La décision de l'arbitre à cet effet est maintenue. Le 19 septembre, le bénéficiaire a dénoncé le bruit de vibration causé par le système de ventilation et qui touche les parties privatives contiguës. L'administrateur a rejeté cette réclamation parce qu'elle avait été formulée plus d'un an après la réception de l'immeuble. Or ce n'est que depuis la mise en marche du système de ventilation, le 5 juin, que le bruit a pu être constaté. Qu'il s'agisse d'une malfaçon ou du parachèvement de travaux, ce problème est lié à l'absence de système de ventilation, qui avait été dénoncée lors de la réception de l'immeuble. La décision de l'administrateur est annulée sur ce point.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 5267 CÔTE ST-ANTOINE (L'AMBIANCE NDG), bénéficiaire demandeur, et GROUPE D3 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réclamation des bénéficiaires pour deux taches à l'avant du perron est rejetée puisqu'elles sont peu apparentes et qu'elles ne nuisent en rien à l'usage ou à la durabilité du balcon. Les règles de l'art imposaient à l'entrepreneur d'installer un joint flexible entre le béton du balcon et le parement extérieur du bâtiment. L'absence de joint constitue une malfaçon apparente puisque l'on peut très bien voir ce joint ouvert. Toutefois, comme les bénéficiaires ne l'ont pas déclaré dans l'année suivant la réception, cette réclamation doit être rejetée. Les fissures au béton avant sont dues au comportement normal des matériaux. La rétention d'eau dont se plaignent les bénéficiaires étant due au terrassement général du terrain, cette réclamation doit être rejetée en vertu de l'article 4.9 du contrat de garantie.
RAYMOND GIROUX et une autre, requérants bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et LES HABITATIONS M.G./9067-0142 QUÉBEC INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à leur résidence. Comme l'entrepreneur admet qu'il a oublié de réparer le trait de scie dans la poutrelle du plancher du rez-de-chaussée, il devra exécuter les travaux requis pour corriger la situation. Par ailleurs, il est de pratique courante de percer des trous pour permettre le passage de la tuyauterie dans les murs des bâtiments, et la réclamation des bénéficiaires sous ce chef est rejetée. Les bénéficiaires se disant rassurés des explications fournies par l'entrepreneur quant aux moulures du coin du parement de vinyle et de la faible possibilité qu'il y ait infiltration d'eau à cet endroit, la décision de l'administrateur est maintenue. Les bénéficiaires se plaignent du fait que les pièces de bois encastrées dans le béton ne doivent pas être en contact avec celui-ci. Or, étant donné que ceux-ci sont dans un espace chauffé et qu'il n'y a aucun risque qu'un problème quelconque se manifeste en raison de leur emplacement, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur à cet égard. Comme la flexion du fond de la baignoire est mineure et ne peut être assimilée à une malfaçon, cette réclamation doit être rejetée. L'entrepreneur ayant respecté les règles d'installation des fabricants de parements de vinyle extérieurs, le claquement constaté par les bénéficiaires est normal et il n'y a pas lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs.
JENNIFER BARBEAU-DOLAN et un autre, bénéficiaires appelants, et HABITATIONS GIRARD-CARON INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur trois points, dont la présence d'une fissure dans le parement de pierre de leur résidence et l'endommagement de la surface de la terrasse de béton située à l'arrière du bâtiment. Eu égard à la fissure, l'entrepreneur a effectué des travaux pour corriger la situation et aucune nouvelle fissure n'est apparue par la suite. Bien que les bénéficiaires qualifient ces travaux d'insuffisants, qu'ils ne connaissent pas la cause de l'apparition de la fissure initiale et qu'ils ne soient pas convaincus du caractère permanent de la réparation, ils n'ont pas apporté de preuve à l'appui de leurs appréhensions, qui sont à elles seules insuffisantes pour justifier une intervention. Quant à la terrasse, les dommages ont été causés à sa surface lorsque les bénéficiaires y ont installé des rampes. Or, l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que les réparations résultant d'ajouts réalisés par le bénéficiaire sont exclues de la garantie. La demande des bénéficiaires sur ce point ne peut donc pas être accueillie.
DENIS DOMINGUEZ et une autre, bénéficiaires demandeurs, c. CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur n'ont jamais procédé à la réception de l'immeuble, étant paralysés par d'importantes divergences. De ce fait, et contrairement à la position de l'administrateur en la matière, les délais prévus au plan de garantie ne s'appliquent pas, conformément à la décision arbitrale dans Viau et Construction et rénovation Clément et Mario inc. (O.A.G.B.R.N., 2002-10-30), SOQUIJ AZ-50405168, et toutes les réclamations des bénéficiaires sont réputées avoir été faites au moment de la réception du bâtiment. L'arbitre fixe la date de réception aux fins du calcul des délais de nouvelles réclamations au 27 juillet 2002. L'administrateur, qui a traité 87 demandes des bénéficiaires, n'a pas traité l'ensemble de leurs revendications. Les bénéficiaires disposent de 30 jours pour présenter une liste des déficiences non traitées par l'administrateur et qui devront l'être comme si elles avaient été dénoncées avant la réception du bâtiment. Parmi les 87 éléments à corriger traités, 57 ont été soumis à l'arbitrage par l'une ou l'autre des parties; ils portent principalement sur des problèmes de structure, de revêtement extérieur, d'infiltrations d'eau et de finition intérieure ainsi que sur les obligations contractuelles de l'entrepreneur. Sur les 27 décisions de l'administrateur contestées par l'entrepreneur, 9 ont été modifiées ou précisées en sa faveur. La décision obligeant l'entrepreneur à préparer les murs pour l'installation d'un foyer est maintenue, mais celle l'obligeant à installer le foyer, fondée sur une version du formulaire «Modifications au contrat» portant la signature de l'entrepreneur après la mention «Payé 3.11.2002 -- Chèque #907» et annoté par la suite par les bénéficiaires pour ajouter l'installation d'un foyer, est annulée. La copie non annotée de l'entrepreneur est la seule faisant foi de l'entente. La décision de l'administrateur prévoyant la correction du briquetage est précisée: elle ne peut signifier que la maçonnerie doit être refaite au complet. Faute de mention au contrat que le parement doit être en aluminium, le parement en vinyle n'a pas à être changé. L'obligation de prévoir un système de chauffage distinct pour le garage est suspendue, celui-ci servant de salle familiale. Ce n'est que lors du changement d'usage que l'entrepreneur devra procéder à rendre le tout conforme aux normes. La décision d'apporter tous les correctifs requis pour réduire les craquements des planchers est maintenue, mais limitée à la zone où ils ont été constatés, soit à l'étage. L'entrepreneur est tenu d'installer les luminaires; cependant, c'est aux bénéficiaires qu'il incombe de les fournir. La décision de remplacer les portes de bois de la salle de bains par des portes vitrées à deux battants est annulée en présence d'un crédit de 120 $ constaté par une modification contractuelle. Pour ce qui est des frais d'entreposage et de déménagement, le dialogue de sourds et les retards dans le choix de certains matériaux et accessoires par les bénéficiaires en sont partiellement la cause. La décision est modifiée pour imputer la moitié de ces coûts à l'entrepreneur. Sur les 30 décisions contestées par les bénéficiaires, 6 sont modifiées et d'autres, précisées. Les bénéficiaires ont interféré dans les travaux visant à mettre fin à l'infiltration d'eau par la porte-fenêtre arrière au sous-sol. Ils ne peuvent choisir de les faire exécuter par un autre entrepreneur. Ils devront faciliter l'accès à l'entrepreneur, qui a le choix des moyens d'exécution et est tenu à une obligation de résultat. Les questions relatives à la tuyauterie des toilettes, aux égratignures au fond de la baignoire, à l'absence de détecteur de fumée relié au sous-sol et à la modification de l'escalier métallique extérieur sont rejetées par l'administrateur parce qu'elles ont été soumises hors délai eu égard à leur gravité. Or, les délais ne courent pas parce que l'acceptation de l'immeuble n'a pas eu lieu. L'administrateur devra statuer de nouveau sur ces points. La décision ayant refusé le déplacement de la chaudière à air chaud et du réservoir à eau chaude est annulée, ceux-ci ayant été installés, par insouciance ou incurie, à l'emplacement devant recevoir l'escalier du sous-sol, sans tenir compte des avis et plans déposés. L'isolation du plafond du garage devra être effectuée selon les indications de l'expert de l'entrepreneur, celui des bénéficiaires ayant perdu sa crédibilité pour avoir agi à titre de procureur de ceux-ci. Malgré l'acceptation par les bénéficiaires des travaux correctifs apportés au seuil de la porte-fenêtre arrière au rez-de-chaussée, ces travaux n'ont pas réglé le problème d'infiltration d'eau. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires. En ce qui a trait aux frais d'expertise qu'ils ont engagés, la présentation des factures après que la preuve a été close, bien que non conforme et ne laissant pas la possibilité d'interroger les experts, s'explique par la connaissance limitée des règles de procédure par les bénéficiaires et ne devrait pas les pénaliser. Pour ce qui est du quantum, les factures d'inspection préachat sont exclues, ainsi que la moitié des frais de témoignage de l'expert des bénéficiaires, qui a agi à titre de procureur. Un autre rapport n'ayant été d'aucune utilité, les frais de 1 265 $ sont irrecevables. Les coûts de l'arbitrage sont partagés au prorata du nombre de demandes d'arbitrage. L'administrateur et l'entrepreneur se partagent également 27/57, et l'administrateur supporte seul 30/57 de l'ensemble des coûts de l'arbitrage.
PIERRE GINGRAS et une autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION PENTIUM 3395383 CANADA INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9999
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le 16 décembre 2002, l'administrateur a rendu une décision ordonnant à l'entrepreneur de remédier à une série de vices et de malfaçons notés à la résidence des bénéficiaires, notamment la réfection de certains joints de mortier. Le 8 août 2003, l'administrateur a rendu une autre décision exigeant que l'entrepreneur refasse tous les joints de mortier du parement extérieur au motif qu'ils étaient friables. Lorsque l'entrepreneur s'est présenté chez les bénéficiaires afin de procéder aux travaux correctifs, ces derniers lui ont refusé l'accès. L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur ayant mandaté un autre entrepreneur afin de procéder à ces travaux correctifs. Étant donné que la décision de décembre 2002 n'a pas été contestée, l'entrepreneur a consenti à exécuter les travaux nécessaires. Toutefois, comme les travaux qui devaient être exécutés à la suite de cette décision (évidement de certains joints) étaient différents de ceux ordonnés par la décision du 18 août 2003 (réfection complète des murs de maçonnerie), les bénéficiaires avaient l'obligation de faire parvenir une nouvelle mise en demeure à l'entrepreneur avant qu'ils ne puissent exiger qu'un autre entrepreneur n'exécute les travaux à sa place. Le défendeur a donc encore le droit d'exécuter lui-même les travaux de maçonnerie au parement extérieur, et il aura jusqu'au 30 mai 2006 pour s'exécuter.
HABITATIONS SERGE SAVARD INC., entrepreneur défendeur, et René Chaurette et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les vices que comporte l'immeuble ont été constatés peu après la réception de l'immeuble, en mai 2003. La bénéficiaire les a dénoncés le 9 août 2004. Le 20 juin 2005, l'administrateur a rejeté ses réclamations au motif que la dénonciation des vices avait été faite tardivement. Comme les premiers désordres menant à l'effondrement de l'arche de briques ont été constatés le 1er juin 2003, cette réclamation est irrecevable. Les fissures dans le mur de briques au-dessus de l'arche n'étant apparues qu'en juin 2004, elles ont été dénoncées dans les délais. L'argument de l'entrepreneur selon lequel ces fissures et l'effondrement de l'arche sont un même dommage pour lequel la première date de découverte du vice doit être retenue est rejeté. Même si la cause était commune, la bénéficiaire n'a pas à être pénalisée par l'inaction de l'entrepreneur, ce dernier ayant été avisé dès juin 2003 de l'effondrement de l'arche et ayant choisi de n'effectuer qu'une réparation temporaire en bois, sans remettre en état les joints endommagés entre les briques.
BRISSON & ASSOCIÉS INC., bénéficiaire demanderesse, et 9112-5591 QUÉBEC INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme la réclamation des bénéficiaires visant l'isolation du cadrage des fenêtres arrière et de côté à l'étage n'a pas fait l'objet d'une décision de la part de l'administrateur, l'arbitre n'a pas compétence pour décider. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties au sujet des réparations au plâtre et des retouches de peinture. La réclamation afin que le recouvrement d'aluminium sous les soffites soit enlevé et que le nez de marche soit installé aux marches et au balcon dans le but d'être conforme à la maison témoin qu'ils ont visitée avant d'acheter est rejetée puisque les travaux tels qu'effectués ne présentent pas de défauts ou de malfaçons et qu'il s'agit uniquement d'un différend sur une appréciation esthétique. Les réclamations relatives au pignon, au ventilateur et à la porte du garage, qui ne sont pas alignés sur un même axe, sont rejetées, car il ne s'agit pas d'une situation qui compromet la sécurité ou l'utilisation du bâtiment.
CÉCILE JOUBERT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et IMMEUBLES BEAUMONT INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Bien que l'entrepreneur n'ait pas livré aux bénéficiaires une résidence avec une façade entièrement en brique comme le prévoyait le contrat, une telle erreur ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment; il s'agit simplement d'une mésentente contractuelle, à l'égard de laquelle le tribunal n'a pas compétence. Cette partie de la réclamation est donc rejetée. La réclamation quant aux fenêtres et à la porte-fenêtre doit être rejetée puisque le fait qu'elles n'aient pas les dimensions prévues ne contrevient à aucune norme de sécurité et n'est pas de nature à porter atteinte à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Il en est autrement de la fenêtre du sous-sol, dont la dimension est contraire à la norme 9.7.1.3 du Code national du bâtiment 1995, et que l'entrepreneur devra remplacer d'ici le 31 mai 2006. Les bénéficiaires sont insatisfaits de la méthode suggérée par l'entrepreneur pour corriger l'arrimage du bain. Or, comme le choix de la méthode corrective appartient à ce dernier, il n'y a pas lieu d'intervenir. La réclamation visant la porte d'entrée est également rejetée, car il n'y a pas de bosses ou d'égratignures comme le prétendent les bénéficiaires. Par ailleurs, le trou près de la serrure étant dû à leur installation d'une poignée différente, il s'agit d'une malfaçon qui n'est pas couverte par le plan de garantie (art. 12 paragr. 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La réclamation concernant le boyau d'alimentation en gaz du foyer doit être rejetée: la longueur du boyau est suffisante pour permettre le raccordement à une bonbonne à l'aide d'une rallonge si les normes l'exigent. L'entrepreneur n'aura pas non plus à installer un plancher de lattes de chêne au sous-sol puisque le bénéficiaire n'a pas dénoncé cette malfaçon dans la liste d'inspection préétablie.
LOUISE BOURRET et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS ROBIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les réclamations des bénéficiaires visant la réfection du crépi et du balcon, le bruit à la tuyauterie d'alimentation d'eau dans la douche ainsi que le nettoyage du revêtement de brique doivent être rejetées puisque l'administrateur a rendu une décision en leur faveur. Ils devront attendre que l'entrepreneur exécute les travaux et pourront par la suite présenter une nouvelle demande d'arbitrage s'ils ne sont pas satisfaits du travail effectué.
FERNAND FORTIER et une autre, bénéficiaires, et INNOMAX LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à l'amendement de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est rejetée puisqu'il n'en résulte pas une demande entièrement nouvelle. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires pour s'assurer que le mur du garage est étanche aux gaz, car la situation actuelle constitue une malfaçon. Bien que le robinet mural du garage sorte du mur de quelques pouces, cette situation ne constitue pas une malfaçon. L'entrepreneur devra également corriger les «fascias» d'aluminium extérieurs gondolés et asymétriques, la situation étant de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La finition d'aluminium au pourtour de la porte de garage comporte peut-être quelques défauts, mais il s'agit de légères imperfections qui ne sauraient être qualifiées de malfaçons au sens du règlement. La réclamation des bénéficiaires visant le non-respect des spécifications quant aux encastrements de leurs électroménagers ne peut être accueillie puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Il en va de même de l'absence de bordure de granit derrière la cuisinière, car il s'agit d'une question de parachèvement. L'entrepreneur devra corriger le sablage et le vernissage de l'escalier et de la main courante menant à l'étage ainsi que de l'escalier menant au garage étant donné que la situation est de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La réclamation relative aux égratignures sur le plancher du second étage est rejetée puisqu'il s'agit d'égratignures très mineures qui ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les problèmes de joint apparents ne sont pas des malfaçons, ces parties de la réclamation sont également rejetées. Les frais d'expertise des bénéficiaires sont à la charge de l'administrateur.
JOSÉE PEDNEAULT et un autre, bénéficaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 10, 17, 18, 19, 22, et 139
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'objection préliminaire des bénéficiaires et de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la présentation de la demande d'arbitrage par l'entrepreneur est rejetée puisque les circonstances justifient la prorogation du délai. L'omission de l'entrepreneur n'a par ailleurs eu aucune conséquence irréparable pour les bénéficiaires. La pose des joints d'aboutement ne respecte pas les recommandations du manufacturier, ce qui a pour conséquence une déformation potentielle des clins, une situation de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. Comme l'entrepreneur n'a pas su prouver lors de l'audience que les mesures correctives qu'il préconise pouvaient éliminer les malfaçons, sa réclamation doit être rejetée et il devra effectuer les travaux de réparation tel qu'indiqué à la décision de l'administrateur.
9041-8922 QUÉBEC INC. (A.R.T. CONSTRUCTION), entrepreneur, et SERGE SAUCIER et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 21, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant à l'installation de moustiquaires sur les soffites doit être rejetée puisque l'infiltration de guêpes est due à l'absence de calfeutrage dans les interstices entre les soffites et le parement extérieur, situation qui a été corrigée par l'entrepreneur. Comme la corrosion des linteaux des ouvertures extérieures résulte du comportement normal des matériaux, cette situation est exclue du plan de garantie. L'écoulement de l'eau sur la toiture ne semblant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Même si l'entrepreneur s'était engagé à fournir un grillage de protection devant la grille d'entrée, il ne s'agit pas d'une malfaçon non apparente ni de parachèvement des travaux essentiels à l'utilisation des unités résidentielles, et cette réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réinstaller une fermeture à serrure pour la trappe d'accès menant à l'entretoit. La réclamation relative à l'isolation de l'entretoit est rejetée étant donné que le bénéficiaire n'a pas apporté de preuve de malfaçon. Il en est de même pour la construction d'une plate-forme d'accès à l'équipement mécanique de l'entretoit, du calfeutrage du solin à la jonction du mur de brique en façade, de la conduite d'eau des gicleurs et des lignes délimitant les stationnements du garage intérieur. De même, l'absence de déflecteurs au bas des gouttières n'est pas une situation couverte par le plan de garantie puisqu'il ne s'agit pas de parachèvement d'une partie commune strictement essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles. La réclamation à l'égard de la sortie d'air extérieure est également rejetée: les sortie et entrée d'air ont effectivement été installées de manière conforme au Code national du bâtiment 1995. La dénivellation du plancher du corridor du deuxième étage n'étant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Vu l'absence de preuve d'un manquement aux règles de l'art, la demande du bénéficiaire quant à l'insonorisation des plafonds de l'unité 201 est rejetée. Il en est de même pour l'appareil de climatisation à l'unité 104, car cet appareil a été ajouté par l'acheteur, situation non couverte par le plan de garantie (art. 2.5(e)). Il n'y a aucune preuve permettant de conclure que le tapis devant les portes de l'ascenseur aurait été taché lors de l'exécution des travaux, et la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La réclamation concernant le mur de stucco brisé est également rejetée. Comme le revêtement d'asphalte, l'allée extérieure en gravier, le mur de soutènement extérieur et l'allée menant au garage sont des ouvrages exclus de l'application du plan de garantie, la décision de l'administrateur quant à ces réclamations est maintenue. Le bénéficiaire n'ayant pas prouvé en quoi le nettoyage général du bâtiment, les escaliers d'urgence sales, le plancher de l'ascenseur taché, les portes de l'ascenseur égratignées et la qualité de la finition des marches du balcon avant constitueraient une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'entrepreneur n'aura pas non plus à corriger la dalle de béton du garage, l'absence de plaque indicatrice sur les portes donnant accès aux salles mécaniques, les plaques de protection à installer sur les murs, la plaque de butée à installer sur la porte arrière, et la salle de téléphone et le local électrique à peindre, le plafond non fini dans le corridor d'ascenseur du sous-sol ni l'absence de réflecteurs sur les luminaires fluorescents puisqu'il s'agit de questions de parachèvement de travaux non couverts par le plan de garantie. La demande du bénéficiaire de fournir les plans et devis du bâtiment ainsi que la liste de sous-traitants et les garanties et livrets d'utilisation des appareils doit être rejetée: rien ne permet de rendre une telle ordonnance en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur devra toutefois rendre une décision sur les boiseries de finition des portes d'accès aux condominiums, le coupe-froid à installer à la porte de service, le grillage sur le puisard devant la porte de garage, les retouches de peintures aux murs et aux plafonds, le contour du ventilateur à calfeutrer dans le local électrique et les fissures sur la moulure de finition dans le corridor, car c'est à tort qu'il a cru que le bénéficiaire avait renoncé à ces points. La réclamation relative aux problèmes acoustiques est également rejetée, les tests sonores effectués ayant révélé que l'immeuble répondait aux normes du Code national du bâtiment 1995.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 7565 CHEMIN WESTOVER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé par écrit différentes fissures dans le revêtement de briques et la fondation de leur immeuble. L'administrateur du plan a rejeté certaines de leurs réclamations. Selon l'entente intervenue entre les parties, l'entrepreneur s'est engagé à réparer une série de fissures à ses frais. Toutes les briques fissurées seront remplacées. Les travaux correctifs seront effectués au plus tard le 30 novembre 2005, les bénéficiaires devant être informés 10 jours à l'avance de la date des travaux. Ces derniers se sont engagés à effectuer une réparation à leurs frais. En ce qui concerne les travaux que devra effectuer l'entrepreneur, l'administrateur s'engage à reconduire sa garantie pour un an quant aux fissures à la fondation et au parement de briques et pour trois ans quant aux infiltrations d'eau reliées à la réparation des briques fissurées à la jonction du solarium et de la maison. Les frais d'expertise et d'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
PAUL MAHONEY et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS CHRISTIAN DIONNE & FILS LTÉE, entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires concernant les pièces décoratives aux colonnes de la tourelle, les fluorescents sous les armoires de cuisine, l'ouverture dans la fondation pour le futur poêle et la pièce décorative au pignon en façade doivent être rejetées puisque ces éléments de parachèvement des travaux n'ont pas été dénoncés dans la liste préétablie de réception du bâtiment. En ce qui concerne la réparation du pavé et la pose de polymère à la voie d'accès et au trottoir, elle doit également être rejetée, car la situation est exclue du plan de garantie (art. 4.9 du plan). Le fait de devoir actionner la chasse d'eau deux fois pour entraîner une évacuation suffisante d'eau ne constitue pas une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décision de l'administrateur est également maintenue quant aux dommages aux marches de l'escalier extérieur avant. Le fait pour l'entrepreneur d'avoir utilisé des planches comme pontage de la toiture au lieu de panneaux de contreplaqué ne constitue pas non plus une malfaçon entraînant l'application du plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire installer une sortie de ventilation au garage: le problème de ventilation constitue une omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art, porte atteinte à la qualité du bâtiment et à la sécurité des usagers et empêche ces derniers d'utiliser le garage pour les fins auxquelles il est destiné. Comme le clouage du revêtement du plancher ne constitue pas une exécution défectueuse du travail, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation des bénéficiaires. L'administrateur devra toutefois faire corriger la toiture entre la tourelle et la lucarne, les problèmes d'infiltration d'eau à cet endroit constituant un vice caché. Les bardeaux d'asphalte devront donc être enlevés et des panneaux de contreplaqué devront être posés sur les planches de bois comme support et matériaux de couverture.
JACQUES GASSE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS PELLETIER ET FRÈRES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le bénéficiaire a fait parvenir une lettre dans laquelle il informe l'entrepreneur de son intention de contester la décision rendue par l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier en ce qui a trait à l'absence de compétence de l'arbitre pour statuer sur certains des points est rejetée puisque le bénéficiaire a clairement indiqué son intention de contester tous les points de la décision de l'administrateur. Le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas reçu d'avis de fin des travaux et l'inspection des parties communes lors de la réception du bâtiment n'ayant pas été faite, il y a lieu de considérer que les malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux réclamations visant la finition extérieure inachevée au-dessus des fenêtres et des marquises, l'absence de système de retenue à la porte d'entrée et la finition manquante sur les boîtes de fonction électrique est maintenue puisqu'il s'agit de travaux de parachèvement. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra procéder aux travaux requis pour mettre fin aux infiltrations d'eau, car la situation est due à une mauvaise installation de la porte. L'administrateur devra également procéder au calfeutrage des portes et fenêtres et réaliser des travaux afin d'uniformiser le revêtement extérieur étant donné que le travail a été fait de façon non conforme aux règles de l'art. Comme le dommage au luminaire extérieur a été causé par la porte, il s'agit d'une utilisation non conforme du bâtiment par le bénéficiaire et l'administrateur ne saurait en être tenu responsable. La réclamation relative à l'aspect général du revêtement extérieur aux étages est rejetée puisque les légères nuances de couleurs ne constituent pas une malfaçon. Celle visant l'ondulation du revêtement d'aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres est également rejetée. Les réclamations quant aux bruits d'impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit et au bruit causé par l'écoulement de l'eau dans un conduit d'évacuation de plomberie sont rejetées puisque le Code national du bâtiment 1995 ne contient pas de norme précise à cet effet: il ne peut donc s'agir d'une malfaçon. Comme aucune preuve de malfonctionnement n'a été présentée concernant la pente d'égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci devra procéder à des travaux afin d'empêcher le dégoulinement de l'eau de la terrasse sur le mur de béton. Comme la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure découle du comportement normal de ce matériau, la réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée. Il en est de même pour la courbure abrupte de l'entrée du garage puisque le règlement exclut ce genre de réclamation. Aucune démonstration n'ayant été faite de l'existence d'un problème concernant les joints d'expansion au parement de brique, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à la corrosion au bas de l'escalier est également rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE CARRÉ ROSEMONT-BOYER», bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 35, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La prétention de l'entrepreneur selon laquelle il peut profiter de la clause du contrat de vente qui indique que les bénéficiaires ont acquis la maison à leurs «risques et périls» ne peut être retenue (art. 140 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Les fissures sur le bâtiment ont été dénoncées dans l'année suivant la réception du bâtiment, soit dans les délais prescrits. L'entrepreneur devra donc réparer le parement en façade, remplacer les pierres fissurées et harmoniser le coulis avec les surfaces environnantes. Les parements extérieurs des côtés et le parement arrière du bâtiment devront quant à eux être refaits. L'entrepreneur devra également installer une sortie extérieure afin de permettre le branchement du foyer au gaz puisque seuls l'achat du réservoir et son branchement jusqu'à l'entrée du gaz au foyer sont de la responsabilité du bénéficiaire.
FIORANGELO CINQUINO et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS GERMAT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, 140, et 142
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant au placage de brique en façade est rejetée puisque la visite des lieux a permis à tous de constater la présence de chantepleures dans la brique et d'un solin sous ces dernières. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties concernant l'installation de moulures et la finition de la porte d'accès au sous-sol. L'entrepreneur devra toutefois enlever les cadres de porte et de fenêtre mal jointés, craqués ou encochés et en fournir et en installer de nouveaux, en plus de les peinturer. Il devra également enlever le clin d'aluminium installé en façade et remplacer le tout par de la brique appariée à celle déjà installée, car c'est ce qui était prévu au contrat. L'administrateur devra verser aux bénéficiaires une somme de 511 $ à titre de remboursement des frais d'expertise.
KIMBERLY DOYLE et un autre, bénéficiaires, et MW CONSTRUCTIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 124, et 140
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée. Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur était fondé à faire exécuter les travaux par un autre entrepreneur à la suite de la décision sur la réclamation des bénéficiaires puisque le comportement de l'entrepreneur démontre qu'il n'avait pas l'intention de faire face à ses obligations. Quant à la réclamation de l'entrepreneur visant la modification de la somme déposée en fidéicommis par les bénéficiaires, elle doit être rejetée, car l'arbitre n'a pas compétence pour déterminer «toute somme encore due» à laquelle il est fait référence à l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur devra par ailleurs effectuer les réparations requises afin de rendre acceptable la surface en béton des balcons avant et arrière. La réclamation des bénéficiaires en ce qui concerne l'ajout d'une main courante est rejetée puisque, pour leur type d'escalier, le Code de construction n'en exige qu'une seule. Il y a lieu de prendre acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires pour réparer le revêtement de vinyle extérieur et installer un compteur d'eau.
BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur demandeur, et LYNE LEBLANC, bénéficiaire demanderesse, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur quant à la malfaçon dans la pose de la marqueterie, au revêtement d'aluminium extérieur bosselé et perforé, aux fissures dans la fondation, à la qualité de l'application du crépi de fondation, exécutée deux mois après l'acceptation de l'immeuble, au nivellement fautif du terrain extérieur et à la mauvaise pente dans le garage. Au moment de la réception de l'immeuble, le 15 juin 2004, ils étaient pressés, de sorte qu'aucune note n'a été inscrite au rapport quant à savoir si l'acceptation était faite avec ou sans réserve. La dénonciation des malfaçons à l'entrepreneur a eu lieu le 29 novembre suivant et la réclamation à l'administrateur ne lui a été adressée que le 7 janvier 2005. En faisant appel à l'équité et à l'article 1739 du Code civil du Québec, le tribunal d'arbitrage rejette la défense de dénonciation tardive de l'entrepreneur au motif qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice que comportait l'immeuble. Quant aux points invoqués par les bénéficiaires, le tribunal prend acte de certaines ententes entre les parties et confirme que le plancher de parqueterie de même que le crépi et les fissures des fondations devront être corrigés; il rejette cependant la réclamation relative au revêtement d'aluminium qu'un tiers aurait pu endommager et celle relative à la dénivellation du terrain, qui est exclue par l'article 4.9 du contrat de garantie.
LOUIS-JACQUES CHARLES et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur concernant sa réclamation pour la différence de teinte des joints de brique et le problème de coloration du revêtement de brique. Même si l'on considère que la lettre du 4 mai 2004 de la bénéficiaire constitue une dénonciation du vice dont elle se plaint, le délai de six mois pour dénoncer les travaux à corriger est largement expiré. Sa demande ayant été présentée après l'expiration du délai prévu au règlement, elle est rejetée. La bénéficiaire devra payer 85 $ pour les coûts de l'arbitrage, le solde étant à la charge de l'administrateur.
NATHALIE MARTELLINO, bénéficiaire demanderesse, et LES HABITATIONS BELLEFEUILLE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant au muret de cuisine non à niveau est rejetée puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. En ce qui a trait aux coins de métal mal exécutés des murs de la salle de bains, comme ils ne se sont pas arrachés au cours de l'année suivant la réception du bâtiment, la réclamation est rejetée. Celle visant le coin de fer de la descente du sous-sol doit également être rejetée puisque le bénéficiaire n'a pas dénoncé la situation dans la liste des travaux à faire. Bien que certaines têtes de clou sortent des murs, il s'agit d'une situation attribuable au comportement normal des matériaux, situation expressément exclue du plan de garantie. L'entrepreneur devra effectuer les travaux requis pour corriger les bosses dans le parement de vinyle avant et arrière de la maison, car il s'agit d'une malfaçon au sens du règlement. Le soffite de l'avant-toit n'a peut-être pas été coupé à angle droit, comme le prétend le bénéficiaire, mais il s'agit d'une situation d'ordre esthétique seulement qui ne constitue pas une malfaçon. Cette partie de la réclamation est donc rejetée.
PATRICK BENOIT, bénéficiaire demandeur, et HABITATIONS CONFORT INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'installation et la pose du parement de vinyle du côté de la rue équivalent à un vice caché et comportent un niveau de gravité assimilable à un vice majeur. Comme la situation a été dénoncée dans les délais, l'administrateur devra faire corriger et parachever ces éléments, en plus de l'installation des sorties de ventilation, du robinet extérieur et des luminaires puisqu'il s'agit d'accessoires au vice caché mentionné précédemment.
GAÉTAN DUFOUR, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RÉNOVATION RENÉ GAUTHIER INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur concernant le revêtement de son balcon, qui s'écaille et se fissure. L'étendue des dommages ne peut uniquement s'expliquer par l'utilisation de sel déglaçant. Le ciment semble de piètre qualité et son apparence est loin d'être satisfaisante. Toutefois, aucune preuve n'a été faite que le balcon pouvait s'écrouler. Ainsi, la réclamation du bénéficiaire ne comporte pas la condition de gravité prévue au contrat de garantie. C'est donc à bon droit que l'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire. Par ailleurs, les faits et gestes de l'entrepreneur ne peuvent étendre ou modifier la responsabilité de l'administrateur selon le plan de garantie. En vertu du principe d'équité contractuelle, le bénéficiaire est condamné à payer 150 $ des coûts de l'arbitrage, le solde devant être supporté également par l'entrepreneur et l'administrateur.
NAJI EL-MOUSFI, bénéficiaire requérant, et CONSTRUCTION NORDI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur ayant ordonné à l'entrepreneur de sceller les espaces laissés ouverts entre les sections de tôle et la noue de toiture au motif qu'ils considèrent comme préférable de démanteler complètement la toiture de tôle. Étant donné que la responsabilité de l'exécution et de la qualité des travaux de construction incombe à l'entrepreneur et qu'il est, par conséquent, impossible de le forcer à effectuer des travaux selon une méthodologie à laquelle il ne souscrit pas, la réclamation des bénéficiaires à ce sujet doit être rejetée. Il y a lieu de prendre acte des engagements de l'entrepreneur d'installer un dos d'âne avant l'intersection de la cheminée et de la toiture ainsi qu'une quatrième pièce de bois sur la longueur de la poutre au sous-sol. L'administrateur devra effectuer une inspection supplémentaire à la résidence des bénéficiaires afin de vérifier la coupe du parement de Canexel à la jonction du soffite et l'installation inadéquate du recouvrement autour des fenêtres puisqu'une infiltration d'eau est survenue à ces endroits depuis sa décision. Comme les bénéficiaires n'ont pas prouvé que la non-conformité des tôles de noue au Code national du bâtiment 1995 est de nature à porter atteinte à l'utilisation du bâtiment, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation.
NICOLE MÉTIVIER et un autre, bénéficiaires, et BÉLISLE CONSTRUCTION, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra terminer l'application des joints de scellant extérieurs. La demande d'arbitrage de l'entrepreneur en ce qui a trait aux travaux effectués au parement de vinyle ondulé est accueillie, à la condition qu'il n'y ait pas apparition d'une nouvelle ondulation d'ici l'été 2005. Sa demande d'arbitrage à la suite de la décision de l'administrateur lui ayant ordonné de procéder à la correction du cadrage est accueillie, car cette défectuosité est mineure et ne porte pas atteinte au bon fonctionnement de la porte. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux joints de la partie supérieure de la fenêtre latérale est également infirmée puisque cet état de fait résulte de saleté accumulée à la suite des travaux de construction, ce qui n'est pas de la responsabilité de l'entrepreneur et qui, quoi qu'il en soit, ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou au bon fonctionnement de l'immeuble. L'entrepreneur devra toutefois fixer solidement les luminaires fournis par les bénéficiaires étant donné que leur instabilité est tout à fait inhabituelle et va à l'encontre des règles de l'art. La décision de l'administrateur concernant l'infiltration d'eau par le garage est cependant maintenue: malgré les travaux effectués, les correctifs ne sont toujours pas satisfaisants. L'entrepreneur devra également fixer correctement le garde-corps de l'escalier tel que demandé par l'administrateur, cette rampe n'étant plus conforme aux règles de l'art depuis les travaux effectués.
LES HABITATIONS SHATONY, entrepreneur, et CHANTALE EVOY et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur concernant les réclamations pour la porte entre le garage et le sous-sol et la planche ceinturant la fenêtre de la chambre est maintenue puisque ces ouvrages correspondent aux normes en vigueur. Les fissures au plancher du garage et le concassé avant et dans l'entrée du garage n'auront pas à être réparés, car ils sont expressément exclus du plan de garantie. En ce qui a trait aux taches dans la douche, la réclamation est également rejetée étant donné qu'il s'agit d'un problème qui relève de l'entretien normal d'une résidence. Comme la peinture dans la baignoire, la porte de douche à ajuster, le patio arrière, le revêtement arrière, la porte extérieure, la barre de sécurité de la porte-fenêtre, le béton cassé de l'escalier avant et le mortier sur les tuiles de céramique de la cuisine sont des vices qui ont été dénoncés dans les six mois suivant la date de réception du bâtiment, l'administrateur devra vérifier si tous les points qui devaient être corrigés par l'entrepreneur l'ont été selon les règles de l'art et il devra dresser un rapport à l'arbitre de ses constatations. L'administrateur devra également considérer la réclamation de la bénéficiaire relative aux amoncellements de terre sur son terrain: il ne s'agit pas d'un problème de terrassement mal fait -- situation qui serait exclue du plan de garantie -- mais plutôt de l'obligation de l'entrepreneur de nettoyer le chantier à la fin des travaux. Il en est de même de la réclamation quant à l'ajustement des portes d'armoire, puisqu'il ne s'agit pas d'un problème relevant de l'entretien normal de la résidence, et de celle relative aux pertes de chaleur, la preuve d'expert ayant démontré qu'il y avait infiltration d'air. L'administrateur devra aussi considérer la question de la main courante de l'escalier menant à l'étage. L'administrateur devra rembourser à la bénéficiaire une somme de 7 484 $ pour les frais d'expertise engagés. Vu les circonstances particulières de l'affaire, il y a également lieu de s'appuyer sur l'article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs afin d'accorder à la bénéficiaire le remboursement d'une somme de 13 762 $ représentant 75 % des frais et honoraires extrajudiciaires déboursés pour la présentation de sa demande d'arbitrage. Des dommages exemplaires ne sont cependant pas accordés.
HUGUETTE POULIN, bénéficiare demanderesse, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires en ce qui concerne l'infiltration d'eau à une fenêtre du sous-sol, le support de couverture perforé et la fissure au parement de brique sont rejetées: le tribunal n'a pas compétence étant donné la décision favorable de l'administrateur en leur faveur. Comme l'installation de la moulure de transition au plancher de la chambre secondaire n'a pas été dénoncée au moment de la réception du bâtiment, la demande d'arbitrage des bénéficiaires sous cet aspect est rejetée. La réclamation visant l'ajustement des volets des fenêtres de la chambre principale et du salon est rejetée puisqu'il s'est écoulé plus de 12 mois entre la réception et la dénonciation du vice. Le renflement au parement de brique de la façade constitue un vice caché. Pour ce motif, l'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires. L'entrepreneur devra également corriger le mauvais alignement des colonnes de briques en façade. Les rampes et mains courantes mal vernies constituant une situation apparente pour les bénéficiaires, la réclamation est rejetée, tout comme celle relative au petit défaut remarqué dans la partie supérieure de la porte, qui disparaîtra à la suite d'une simple retouche ou de l'application d'une autre couche de peinture sur la porte. L'entrepreneur devra également effectuer les réparations nécessaires pour boucher le trou dans le parement d'aluminium.
RENÉE CYR et un autre, bénéficiaires, et 9041-8930 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le 17 octobre 2002, l'administrateur a rendu une décision quant à plusieurs points soulevés par le bénéficiaire. Celui-ci a porté cette décision en arbitrage relativement à deux éléments. Or, tant sa preuve que son argumentation ont été déficientes. Notamment, pour démontrer que les parements de sa maison, qui sont faits d'aluminium, avaient mal été installés -- d'où les problèmes dénoncés --, le bénéficiaire a produit des photographies d'une maison voisine et un guide sur l'installation de parements de vinyle. Les coûts de l'arbitrage seront payés, en parts égales, entre le bénéficiaire et l'administrateur.
MICHEL LARIVÉE, bénéficiaire demandeur, et LE GROUPE ECOTHERME INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires demandent l'arbitrage d'une décision de l'administrateur relativement à deux points, dont l'un concerne un matériau utilisé dans la construction de leur résidence. Selon le plan de leur maison, de la pierre boutisse devait être utilisée. Cela a par ailleurs été confirmé par les bénéficiaires. L'entrepreneur, qui n'a pas utilisé de pierre boutisse lors de la construction, affirme que l'aluminium se marie mieux avec le mur acrylique déjà installé sur la maison. À l'appui de sa position, il a présenté un dépliant publicitaire montrant la maison et a allégué qu'il y avait eu une entente entre les parties. Toutefois, lorsqu'un écrit, tel le plan d'une maison, existe, les bénéficiaires et l'entrepreneur sont liés par cet écrit, à moins qu'il n'y ait un aveu quant à une entente entre les parties. Or, les bénéficiaires n'ont pas admis avoir consenti à l'utilisation de l'aluminium. L'entrepreneur devra donc refaire une partie du mur extérieur pour le rendre conforme au plan.
SYLVIE VALLÉE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et HABITATION INTERNATIONALE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur s'est engagé à construire une résidence sur le terrain des bénéficiaires. La valeur de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est de 135 035 $ et ils doivent encore 114 000 $ à l'entrepreneur. Cette somme n'a pas été retenue par leur institution financière ni versée dans un compte en fidéicommis, contrairement à ce que prévoit l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Ce solde, augmenté des intérêts au taux convenu contractuellement, devra être retenu par l'institution prêteuse ou versé dans un compte en fidéicommis. Les bénéficiaires ont donné leur accord aux plans datés d'avril 1999 et le contrat écrit des parties a été modifié par de nombreuses ententes verbales. Au moment de prendre réception du bâtiment, les bénéficiaires ont dressé une liste d'éléments à vérifier. Insatisfaits des travaux supplémentaires, ils ont mandaté un architecte afin qu'il inspecte le bâtiment. Les conclusions de ce dernier ont été utilisées par l'inspecteur-conciliateur, qui a dressé un rapport contenant 74 points, dont les 39 premiers ont été acceptés par les parties. Sept autres éléments ont été abandonnés ou ont fait l'objet d'une entente. En se servant du rapport de l'architecte, l'inspecteur-conciliateur a ajouté à la liste des travaux à parachever et à corriger qui devaient être dénoncés par écrit lors de la réception du bâtiment. En conséquence, ils ne pourront être considérés. Les bénéficiaires n'ont pas réussi à démontrer l'existence d'ententes concernant certains points contenus dans le rapport de l'inspecteur-conciliateur; ces points ne seront donc pas considérés non plus. Il faut aussi exclure les travaux de correction rendus nécessaires par le comportement normal des matériaux -- comme les fissures -- à moins que ce comportement résulte de l'omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art ou à une norme des codes de construction. En conséquence, il n'y a pas lieu de se prononcer sur les problèmes relatifs au nivellement du terrain, à la pierre concassée dans l'entrée, à la dalle de béton fissurée près du sous-sol et à celle de la chambre froide. Étant donné que le sous-sol a été livré non fini, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la présence d'une trappe d'accès pour le robinet de l'entrée d'eau. En déplaçant la sortie d'évacuation de la sécheuse, l'entrepreneur n'a fait que suivre les instructions de ses clients, et cela ne peut être considéré comme une malfaçon. En ce qui concerne le parement de brique et la corniche, l'entrepreneur devra corriger l'alignement du débord de toit en façade pour le rendre semblable aux débords de toit des côtés des murs de façade. Le mur de brique peut osciller, mais le problème est à peine perceptible. Quant au défaut d'alignement et à la dimension des joints, ils résultent du matériau utilisé et le travail a été très bien exécuté. La différence de coloris dans le mortier s'atténue avec le temps et l'on ne peut considérer qu'il s'agit d'une malfaçon. Les bénéficiaires ont également reproché à l'entrepreneur la présence d'interstices dans les planchers du bureau, de la salle à manger et de la salle de séjour. Il ne s'agit pas d'un comportement normal du matériau; l'entrepreneur devra réparer selon les règles de l'art les planchers visés, les sabler et les revernir pour leur donner une couleur et un lustre uniformes. La teinture et le vernis de l'escalier, des barreaux, des portes et des cadres de portes ont été mal appliqués, et tout le travail devra être repris selon les règles de l'art. L'entrepreneur devra prendre tous les moyens nécessaires pour réduire les inconvénients dus à la poussière et il devra nettoyer la résidence des bénéficiaires à la fin des travaux. L'administrateur assurera la surveillance des travaux. Quant aux directives demandées par celui-ci relativement à la distribution du solde de prix de vente, l'arbitre ne possède pas la compétence nécessaire à cet égard. Les bénéficiaires n'auront droit à aucune somme en remboursement de leurs frais d'expertise; ils ont engagé un architecte avant même que l'administrateur n'intervienne et ils ont abandonné plusieurs postes de réclamation qui ont occasionné des coûts à toutes les parties. Par ailleurs, les solutions proposées par leur expert étaient souvent exorbitantes et les rapports soumis étaient très complaisants. En l'absence de toute discrétion de l'arbitre pour l'attribution des coûts d'arbitrage, ceux-ci seront supportés par l'administrateur.
CLAUDETTE LESSARD et un autre, demandeurs, et HABITATIONS SERGE SAVARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 117, 121, 123, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme la pose des gouttières par un tiers indépendant de l'entrepreneur faisait partie des travaux conservatoires nécessaires et urgents, ce dernier devra rembourser la somme de 1 421 $ payée par les bénéficiaires pour faire effectuer les travaux. L'entrepreneur devra également parachever les travaux au soffite du gazebo et au manteau de cheminée et corriger les malfaçons décelées aux parements de gypse. L'isolant souillé ayant récupéré ses propriétés isolantes après avoir séché et l'installation de l'évier de la cuisine étant acceptable, la décision de l'administrateur de ne pas exiger de travaux correctifs à cet effet est entérinée. L'entrepreneur devra aussi corriger la finition du garage, le joint à la douche, le silicone du comptoir de cuisine, la fenêtre du garage et le plafond de la douche puisque ces malfaçons ont été valablement dénoncées. Il devra également effectuer les travaux convenus avec les bénéficiaires quant à l'isolation sous le garage. La décision de l'administrateur est de plus entérinée en ce qui a trait au carton de fibre naturelle, car aucune preuve n'a été faite que c'était cette matière qui allait être utilisée pour les murs extérieurs ou pour le plafond de l'étage. La réclamation relative l'installation d'un fil pour le lampadaire extérieur est rejetée puisqu'il s'agit de travaux extérieurs au bâtiment non couverts par le plan de garantie. L'installation d'un système d'aspirateur central étant prévue au contrat, l'entrepreneur devra rembourser au bénéficiaire la somme de 164 $ versée à un tiers afin de corriger l'installation défectueuse. Par ailleurs, bien que les travaux de gravier à l'entrée du garage ne soient pas couverts par le plan de garantie, les bénéficiaires sont en droit de retenir 464 $ de la somme forfaitaire due à l'entrepreneur, ces travaux n'ayant pas été exécutés. Comme les bénéficiaires ont payé une somme de 1 127 $ pour l'installation des miroirs prévue au contrat et que ceux-ci ont été mis en place avant l'intervention de l'administrateur, ils ne peuvent en obtenir le remboursement.
DENISE AMYOT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et C.L. LÉGARÉ CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 17 et 106