Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur leur insatisfaction quant aux travaux de terrassement effectués par l'entrepreneur, qui considère pour sa part qu'il n'y a pas de motifs de procéder à des travaux additionnels. Puisqu'il est question de la pente négative du terrain des bénéficiaires et du fait que la garantie ne couvre pas les espaces, locaux ou ouvrages situés à l'extérieur du bâtiment, le Tribunal n'est pas compétent pour rendre une décision sur cette question. La question relève plutôt des tribunaux de droit commun.
MARC-DAVID OLIGNY et JADE GOSSELIN, bénéficiaires, et 2945-6316 QUÉBEC INC. (f/a/s Les Construction G.L. Enr.), entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur du plan de garantie
Demande pour suspendre l'exécution d'une décision accueillie (O.A.G.B.R.N., 2023-12-06), 232707001, SOQUIJ AZ-52007421
Demandes d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillies en partie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence en juin 2018. Lorsqu'elle a dénoncé à l'entrepreneur un problème d'accumulation d'eau sur le bord de la maison, celui-ci a dû enlever la clôture pour refaire le terrassement. L'entrepreneur l'a ensuite réinstallée, mais la bénéficiaire a constaté que la clôture se soulevait dorénavant sous l'effet du gel. L'administrateur a conclu que ce problème n'était pas couvert par la garantie, ce que la bénéficiaire ne comprend toutefois pas puisqu'elle soutient que la clôture n'aurait pas été remise correctement. La décision de l'administrateur à cet égard doit être maintenue. D'une part, la clôture n'est pas couverte par le plan et, au surplus, les travaux ont été effectués après la réception du bâtiment. D'autre part, les travaux réalisés n'étaient pas le résultat d'une décision de l'administrateur qui aurait accueilli une réclamation. La bénéficiaire a aussi dénoncé l'absence de pente inversée à l'arrière du bâtiment. Comme la pente aux abords d'une résidence doit faire en sorte de permettre à l'eau de pluie et à la neige de s'évacuer en s'éloignant du bâtiment, il faut conclure à la présence d'une malfaçon couverte par le plan de garantie. L'entrepreneur devra corriger la pente du sol devant le mur de fondation pour qu'elle soit adéquate afin d'éloigner l'eau du bâtiment et d'éviter toute accumulation.
Madame Nancy Rochefort, bénéficiaire, et Construction Sylvain Labrie Inc., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur le cadrage hors niveau de la fenêtre de sa salle à manger, sur l'élévation excessive de son terrain avant et sur les caractéristiques de son échangeur d'air. En ce qui concerne le cadrage de sa fenêtre, le bénéficiaire soutient que le problème était présent mais non apparent lors de l'inspection préréception. D'ailleurs, ni le bénéficiaire, ni l'expert qui a procédé à cette inspection, ni l'administrateur n'ont initialement constaté une dénivellation. Ce n'est que lorsque son père lui a fourni un niveau que le bénéficiaire s'est rendu compte du problème. Quant à l'expert qui a procédé à l'inspection préréception, il a été dérangé à plusieurs reprises pendant ce processus, ce qui peut expliquer pourquoi il n'a pas remarqué la dénivellation. Il y a lieu de retenir le témoignage de l'expert relativement à la non-conformité de l'installation de la fenêtre. Il est question d'une malfaçon qui n'était pas apparente lors de la réception. En ce qui a trait à l'élévation du terrain, la municipalité a indiqué au bénéficiaire que le terrain en façade de sa propriété était trop élevé de 6 pouces. Après vérification, l'administrateur a appris que la municipalité n'avait pas l'intention de délivrer un avis de non-conformité, notamment en raison d'un manque de clarté de sa réglementation. Elle a par ailleurs refusé d'indiquer si une demande de dérogation devait être présentée. Sur ce point, il faut noter que le terrain devant l'immeuble est trop haut en raison d'un manquement de l'entrepreneur, ce qui fait surgir d'autres problèmes -- il manque de crépi aux fondations, la première marche doit être remplacée et la rampe doit être prolongée -- qui ne pourront être réglés avant l'abaissement du terrain. Le bénéficiaire procédera aux travaux requis pour abaisser son terrain puisqu'ils ne sont pas couverts par le plan de garantie, et il appartiendra à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs qui seront par la suite requis sur l'immeuble. Pour ce qui est de l'échangeur d'air, le bénéficiaire prétend que, contrairement à ce que l'entrepreneur lui aurait dit, l'appareil mis en place n'est pas doté d'un mode de recirculation. Bien qu'il n'ait pas démontré que l'appareil n'est pas conforme aux normes ou aux règles de l'art, il est possible de conclure que celui-ci ne correspond pas à ce que prévoyait le contrat préliminaire intervenu entre le bénéficiaire et l'entrepreneur. Cette non-conformité constitue une malfaçon qui était existante mais non apparente lors de la réception du bâtiment. Une intervention de l'entrepreneur est nécessaire.
Martin Soulière, bénéficiaire, et Les Habitations Michel Bourdages Inc., entrepreneur, et La garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur l'aménagement de leur terrain arrière et sur le remboursement de certains frais qu'ils estimaient avoir payés en trop. En ce qui concerne le premier point, au moment de la prise de possession de leur résidence, la porte d'accès arrière de leur garage donnait sur le vide. En effet, l'entrepreneur n'avait pas fait les travaux qui permettraient d'avoir accès par l'arrière à cette porte, car le budget d'excavation convenu entre les parties avait été atteint. Les bénéficiaires ont fait exécuter les travaux nécessaires et ils ont réclamé leur coût à l'entrepreneur. L'administrateur a rejeté cette réclamation, notamment car il était question d'un ouvrage à l'extérieur de l'immeuble qui n'était pas couvert par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cette décision doit être maintenue, car le terrassement est exclu. Quant au second point, l'administrateur a retenu que, en l'absence de malfaçon et puisqu'il s'agissait en fait d'une mésentente contractuelle entre les parties, il n'était pas compétent pour rendre une décision. En effet, le règlement ne permet pas de condamner un entrepreneur au remboursement de sommes payées en trop.
NATHALIE FILION et JOCELYN BOURGOUIN, bénéficiaires, et GROUPE MARSAN, entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires et il a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Il était notamment question d'un problème relatif à deux pompes de puisard qu'il a fait remplacer en urgence. À cet égard, l'administrateur a retenu que le bénéficiaire a eu connaissance du problème au mois de juillet 2012 mais qu'il n'y a eu dénonciation pour la première fois qu'au mois de mai 2015, donc à l'extérieur du délai raisonnable de six mois qui devait être respecté. Par ailleurs, le bénéficiaire ne peut prétendre qu'il était question de travaux urgents puisque ces travaux se sont échelonnés sur plusieurs mois. Un autre élément qui pose problème quant à sa réclamation d'un remboursement pour ces travaux est le fait que le bénéficiaire n'a envoyé aucun avis ou préavis ni à l'entrepreneur ni à l'administrateur et, puisque le recours est intenté contre l'administrateur, ce dernier devait être en mesure de rendre une décision quant aux travaux et à leurs coûts. La décision de l'administrateur sur ce point doit être maintenue. La réclamation du bénéficiaire portait aussi sur la présence d'une pente négative du terrain à l'arrière du bâtiment. L'administrateur a retenu que la dénonciation de ce problème n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, mais il faut retenir que le formulaire de préréception comportait une mention à cet effet et qu'il a été reçu par l'administrateur. Le fait que le formulaire ne soit plus dans le dossier ne peut priver le bénéficiaire de ses droits. Quant à la couverture de la garantie, le formulaire approuvé par la Régie du bâtiment comportait une liste d'éléments à vérifier, dont les pentes descendantes aux abords du bâtiment. Il n'est pas possible de conclure qu'il y aurait une exclusion pour ce point puisque la Régie a approuvé et l'administrateur a distribué ce formulaire, qui invite à dénoncer un manquement quant au niveau du sol. Il est donc question d'un problème qui a été dénoncé dans les délais prévus et qui est couvert par le plan de garantie.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ PLACE GORDON -- PHASE II, bénéficiaire, et SAMCON GORDON INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE, ès qualités LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois de juin 2013. À ce moment, seul le remblayage avait été effectué par l'entrepreneur, le terrassement étant à leur charge. Dans les mois qui ont suivi, les bénéficiaires ont procédé à la construction et à l'installation du terrassement -- principalement composé de pavés unis -- qui mène au balcon de leur maison. En janvier 2015, ils ont constaté la présence d'importantes fissures à la fondation de leur résidence, de chaque côté de la galerie et aux murs de soutènement de la galerie de béton avant. Ils ont présenté une réclamation à l'administrateur, qui a conclu à l'existence d'un vice majeur de construction. Il a en effet retenu qu'il y avait eu un soulèvement des murets de soutien du balcon et des équerres de béton, ce qui avait pu résulter d'une poussée sous la semelle des murets ou d'une poussée des murets à la suite d'un gel par adhérence. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Or, ce dernier est d'avis que le problème constaté par les bénéficiaires résulte des travaux de terrassement qu'ils ont eux-mêmes effectués. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Les explications claires, précises et non contredites des bénéficiaires amènent à conclure que la construction du terrassement n'a eu aucune incidence sur les bris observés par la suite. De plus, des photographies montrent un dégagement suffisant entre le terrassement et la marche la plus basse de l'escalier menant au balcon, et les analyses de sol confirment une gélivité élevée du sol de remblai, ce qui renforce la position de l'administrateur.
MARIE-ÈVE SAVARD et TOMMY LEBRUN, bénéficiaires, et 9067-0142 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, Administrateur Provisoire inc., es-qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur l'implantation de leur maison. L'administrateur a constaté que la majorité des pentes du terrain au pourtour de l'immeuble étaient dirigées vers la fondation, ce qui ne permettait pas d'éloigner l'eau de ruissellement de la fondation, et que le nivellement d'une partie du terrain constituait un risque très élevé d'infiltration d'eau. Il a conclu à l'existence d'une malfaçon et l'entrepreneur a effectué des travaux correctifs. Lorsque les bénéficiaires ont indiqué qu'ils étaient insatisfaits des travaux de l'entrepreneur, l'administrateur a conclu qu'ils étaient acceptables et conformes aux règles de l'art. En l'espèce, la résidence des bénéficiaires n'est pas située sur un terrain plat et la pente du terrain a favorisé le débit d'eau provenant du sommet d'un chemin public, son accumulation sur le côté et à l'arrière du bâtiment et la formation subséquente de flaques d'eau. L'absence d'un fossé, qui dirigerait les eaux de ruissellement loin de la propriété, contribue à l'écoulement de l'eau depuis le chemin public vers la propriété des bénéficiaires et à l'accumulation subséquente de l'eau à l'arrière de celle-ci. Or, l'absence d'un fossé ne constitue pas une malfaçon dont l'entrepreneur pourrait être tenu responsable. En effet, le terrassement et les travaux qui lui sont liés à l'arrière de la maison ou sur la façade donnant sur le chemin public n'étaient pas effectués et l'entrepreneur n'avait contracté aucune obligation à cet égard lorsqu'il a bâti l'immeuble. Par ailleurs, les travaux de terrassement ne sont pas couverts par le Contrat de garantie ou par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La demande d'arbitrage des bénéficiaires doit donc être rejetée.
MARIE-CHRISTINE DORÉ GIGUÈRE et STÉPHANE BERTHIAUME, bénéficiaires demandeurs, et 9229-1319 QUÉBEC INC. (DÉVELOPPEMENT DMG), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation, se plaignant notamment du drainage de son terrain et du fait que les poutres qui retiennent ce terrain au rez-de-jardin sont en train de pourrir. En ce qui a trait au premier point, le bénéficiaire a indiqué la présence d'une pente inverse de la rue vers l'immeuble et il prétend que celle-ci serait responsable d'une accumulation d'eau à certains endroits et de la putréfaction de structures de bois. Il fait valoir que le problème observé résulte de la construction de la rue, laquelle serait trop haute par rapport au bâtiment. Or, le bénéficiaire n'a pas été en mesure de présenter de preuve d'infiltration d'eau dans le bâtiment et il faut conclure qu'il s'agit d'un problème extérieur, lequel fait l'objet d'une exclusion puisqu'il est question d'aménagement extérieur. Quant au second point, le bénéficiaire n'a pas démontré que le fait de laisser du bois pourri et couvert de champignons à côté du bois qui a été remplacé lors de travaux correctifs risque de le contaminer et de faire perdre aux travaux leur effet. Vu l'emplacement du bois en question, il faut conclure qu'il s'agit d'éléments faisant partie de l'aménagement et du terrassement, donc d'éléments extérieurs au bâtiment, qui sont exclus du plan de garantie.
SYNDICAT DU 2289-2319 AVENUE DE LA GARE, bénéficiaire, et 9211-4057 QUÉBEC INC. (HABITATIONS TRIGONE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation portant notamment sur l'emplacement de pierres de paysagement et sur le système de drainage des eaux de surface utilisé sur sa propriété. En ce qui concerne le premier point, il prétend que certaines pierres s'appuient directement sur des parties extérieures des murs de fondation du bâtiment sans que des panneaux de mousse isolante aient été utilisés afin de protéger ceux-ci de dommages potentiels qui pourraient découler d'un déplacement latéral des pierres pendant les cycles de gel et de dégel. L'administrateur a rejeté la demande à cet égard, d'abord car il n'a constaté aucun dommage aux murs de fondation, ensuite parce que les pierres visées seraient très peu à risque de réagir aux cycles de gel et de dégel et, finalement, car les murets auraient déjà subi deux de ces cycles sans aucune conséquence. Quant au deuxième point, le bénéficiaire prétend que le drain entre les deux unités du sous-sol se déverse dans un puits perdu, alors qu'il devrait être raccordé au réseau de drainage de surface du stationnement pour permettre d'éloigner le plus possible l'eau des fondations. Selon le bénéficiaire, les unités du sous-sol présenteraient par conséquent un taux d'humidité élevé. L'administrateur a conclu que la conception de la margelle et du drain extérieur avaient été faites de manière acceptable et que la relation entre l'humidité intérieure et l'environnement extérieur n'avait pas été démontrée. Les deux demandes doivent être rejetées. D'une part, les pierres ne font pas partie intégrante du bâtiment, relevant plutôt du paysagement, et elles ne sont pas indispensables à son utilisation, de sorte qu'elles sont exclues de la couverture du plan de garantie. D'autre part, le deuxième point vise le système de drainage des eaux de surface du terrain, lequel est aussi exclu de la couverture.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 480-490 DE BAGOT, bénéficiaire demanderesse, et CONSTRUCTIONS CHOLETTE, FOLEY, LAPOINTE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le 16 août 2006, les bénéficiaires ont acheté un terrain dans le but d'y faire construire une résidence. Le même jour, ils ont signé un contrat à cette fin avec l'entrepreneur. Dans la quatrième année suivant la réception du bâtiment, ils ont dénoncé certains signes de mouvement. L'administrateur a accueilli une réclamation après avoir conclu que les problèmes touchant l'immeuble remplissaient tous les critères du vice majeur et il a ordonné à l'entrepreneur de procéder à une reprise en sous-oeuvre de toutes les fondations au moyen de pieux. L'entrepreneur conteste les conclusions de l'administrateur. Il prétend qu'il ne peut être tenu responsable puisqu'il a construit une résidence sur le terrain qui lui a été imposé par les bénéficiaires. Un entrepreneur n'est pas responsable de tous les vices du sol, particulièrement lorsque le terrain est celui de son client, mais seulement de ceux qu'il peut déceler ou prévoir par un examen attentif du terrain. Il doit donc vérifier la qualité de ce dernier, en découvrir les vices apparents ou cachés et en informer son client, le cas échéant. En l'espèce, vu la présence d'un remblai important sur le terrain des bénéficiaires, l'entrepreneur, qui devait connaître, à titre de professionnel de la construction, les possibilités de compression du sol en raison d'un tel ajout non naturel, se devait d'informer les bénéficiaires de cela et des possibles problèmes à venir. S'il l'avait fait, les travaux auraient pu être arrêtés et la construction aurait pu être achevée différemment ou tout simplement abandonnée. Son omission d'informer les bénéficiaires constitue une faute.
NANCY BERNARD et FRANK LACHANCE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CONFORTEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur un problème touchant la déclivité de son terrain. Il prétend que la pente de son stationnement dirige les eaux de surface en direction de l'immeuble et que le drain qui reçoit celles-ci n'a pas la dimension nécessaire pour éviter une accumulation. Cela créerait une situation dangereuse pour les copropriétaires qui utilisent une sortie située à proximité du drain l'hiver alors que l'eau qui s'y accumule gèle. L'entrepreneur fait plutôt valoir qu'il s'agirait d'un problème d'entretien hivernal. L'administrateur a rejeté la réclamation, ayant conclu que les situations visées étaient exclues du Plan de garantie sur les bâtiments résidentiels neufs, car il était question d'éléments situés à l'extérieur de l'immeuble. En l'espèce, le plan de garantie vise la protection du bâtiment et ne s'applique pas à un problème d'accumulation d'eau à l'extérieur. Tel que l'a établi l'administrateur, ce problème est exclu de la garantie.
SDC 9401-9415 RUE JEAN-PIERRE RONFARD, bénéficiaire, et CONSTRUCTION FRANK CATANIA ET ASSOCIÉS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 22 novembre 2010, l'administrateur a rendu une décision accueillant en partie une réclamation des bénéficiaires. Même s'ils étaient insatisfaits de cette décision, ces derniers ont choisi de ne pas en demander l'arbitrage. Ils ont plutôt présenté une nouvelle réclamation, reprenant plusieurs des éléments déjà abordés par l'administrateur. Insatisfaits des deux décisions rendues, les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage des trois décisions rendues dans le dossier. La demande d'arbitrage de la décision de novembre 2010 doit être rejetée, car elle n'a pas été présentée dans les délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par ailleurs, les bénéficiaires avaient eux-mêmes choisi de ne pas demander l'arbitrage. Quant aux autres décisions, il faut noter que les bénéficiaires ont repris des éléments qui avaient déjà été considérés en novembre 2010, ce qu'ils ne pouvaient faire. Par ailleurs, parmi les éléments dont il était question dans la réclamation, les bénéficiaires ont demandé l'installation de margelles aux fenêtres de leur sous-sol, l'espacement entre le gazon et le seuil de la fenêtre étant inférieur à la distance prescrite. Toutefois, d'une part, ils n'ont pas démontré que l'entrepreneur aurait commis une faute, celui-ci ayant livré l'immeuble dans des conditions acceptables, lesquelles tenaient compte des tassements éventuels du remblai et de l'éloignement des eaux des fondations. D'autre part, les bénéficiaires ont eux-mêmes exécuté les travaux de gazonnement et, ainsi, ils avaient le choix de déterminer le profil final de l'aménagement et d'ajouter des margelles s'ils le jugeaient nécessaire.
NORMAND GAUVIN et DANIELLE DELISLE, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 18, 19, 107, et 116
Demande d'arbitrage. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriété, a présenté une réclamation portant notamment sur la présence de pentes négatives sur le terrain. L'administrateur a conclu que le dénivellement qui peut être constaté serait attribuable à la compaction naturelle du terrain près des fondations et il a rejeté la réclamation sur ce point. Une visite des lieux a permis de constater que la pente du terrain est positive, sauf près des murs de fondation de certaines unités de copropriété. Il faut conclure que, aux unités où l'on constate une légère dénivellation, il s'agit d'un comportement normal des matériaux, ce qui est exclu de la garantie. Pour les autres unités, il faut considérer que les propriétaires ont construit une terrasse au sol, ce qui rend impossible de déterminer s'il y a ou non un dénivellement près du bâtiment, de sorte que la garantie ne s'applique pas non plus.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTÉS DES VILLAS ROUVILLE, bénéficiaire, et 9005-3380 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur la présence d'un seul ventilateur sur le toit de leur propriété et sur le nivellement de leur terrain arrière. Quant au premier point, ils se plaignent du fait que toutes les maisons avoisinantes ont deux ventilateurs de toit, contrairement à la leur. Or, le modèle installé peut ventiler un bâtiment de 1 000 à 1 200 pieds carrés, alors que la maison des bénéficiaires a une superficie de 835 pieds carrés. Il faut donc conclure que l'installation actuelle est conforme aux normes et qu'elle remplit adéquatement son rôle. Eu égard au terrain arrière, à la suite d'une infiltration au sous-sol et d'une réclamation antérieure, l'administrateur avait ordonné à l'entrepreneur d'installer des margelles avec drains français aux fenêtres du sous-sol, ce qui a été fait. Or, bien qu'il n'y ait pas eu d'infiltrations depuis, les eaux de surface sur le terrain arrière se dirigent vers les fondations et s'écoulent graduellement vers les côtés de la propriété. L'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'une question de terrassement, laquelle est exclue de la protection du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il n'est toutefois pas question de terrassement mais de protection de l'habitation principale. L'écoulement des eaux vers la propriété risque de provoquer un affaissement près des fondations ainsi qu'un surplus d'eau dans le drain français, causant ainsi une pression et, potentiellement, des fissures aux fondations. Il y a donc lieu d'accueillir la réclamation sur ce point et d'ordonner à l'entrepreneur de procéder au nivellement du terrain arrière, de façon à éviter que l'écoulement des eaux de surface ne se dirige vers les fondations.
MÉLANIE AGOSTINI et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION MULTI-DESIGN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 21, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une réclamation auprès de l'administrateur portant notamment sur la présence de pentes de terrain inversées à l'arrière de l'immeuble et sur un dégagement du parement par rapport au sol. L'administrateur a conclu que ces éléments étaient exclus du contrat de garantie, car le terrassement et le système de drainage des eaux de surface du terrain sont des ouvrages situés à l'extérieur du bâtiment. Cette décision doit être maintenue. En effet, l'expert du bénéficiaire a reconnu que le problème n'était pas lié au niveau d'élévation du bâtiment mais bien à l'aménagement du terrain extérieur, qui comporte une pente inversée, tel qu'il l'avait précisé à la déclaration de réception des parties communes. Dans ce document, il a clairement fait référence au fait que l'aménagement du terrain était exclu de la garantie, ce qui rejoint la conclusion de l'administrateur. La réclamation doit donc être rejetée puisqu'elle est reliée à un problème ne figurant pas au contrat de garantie.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 8420-8430, DE BUFFALO, bénéficiaire, et CONSTRUCTION G. CARRIER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, qui a procédé à la réception de sa résidence en novembre 2009, a adressé une réclamation portant sur une vingtaine d'éléments à l'administrateur en septembre 2010. Celui-ci a accueilli la demande quant à 4 points et il l'a rejetée sur les 15 autres, le 20e ayant été réglé entre les parties. Le bénéficiaire demande l'arbitrage des 19 points sur lesquels l'administrateur s'est prononcé. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Certains éléments mentionnés étaient apparents au moment de l'inspection de l'immeuble et ils n'ont pas été signalés dans le formulaire ou sur la liste dressée par le bénéficiaire. Puisqu'ils n'ont pas été dénoncés dans les délais habituels, l'administrateur était fondé à les rejeter. D'autres points devaient être rejetés, car ils n'avaient pas la gravité d'une malfaçon ou d'un vice caché, les problèmes rapportés relevant plutôt du comportement normal des matériaux utilisés. Finalement, les derniers éléments en litige étaient reliés au nivellement brut du terrain ainsi qu'à des travaux d'aménagement extérieur, soit des éléments qui sont expressément exclus de la garantie sur les bâtiments résidentiels neufs.
ÉRIC BORDELEAU, bénéficiaire, et 9082-2883 QUÉBEC INC. (GROUPE SELONA), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 107, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires sont des syndicats de copropriétaires responsables de la gestion de 10 bâtiments en copropriété divise qui constituent la deuxième phase d'un projet immobilier. En décembre 2008, l'entrepreneur a fait cession de ses biens. À ce moment, plusieurs travaux n'avaient pas encore été effectués, dont certains -- terrassement, gazon, asphalte, bordures et gicleurs -- devaient être inclus dans le prix d'achat. Par ailleurs, des conduites d'eau potable et d'égouts sanitaires et pluviaux conformes aux normes et aux règlements en vigueur n'avaient pas été installées. Ces derniers travaux ont été couverts, mais l'administrateur a conclu que les autres étaient exclus du cadre d'application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires font valoir qu'il n'y a pas eu fin des travaux des parties communes puisque le projet incluait l'aménagement paysager, l'entrée charretière, les piscines et les aires de circulation et de stationnement et qu'il n'y a pas eu de réception des parties communes. À défaut de pouvoir faire exécuter les travaux, ils demandent le remboursement des acomptes versés à l'entrepreneur afin que ces sommes puissent servir à terminer les travaux en cause. Les bénéficiaires ont raison de prétendre qu'il n'y a pas eu de réception officielle des parties communes. Pour éviter une situation d'injustice, il y a toutefois lieu de déterminer une date de réception. En l'espèce, le transfert de contrôle de l'entrepreneur aux copropriétaires s'est effectué en octobre 2007 et on considérera que la réception s'est faite le 1er novembre. Quant à l'absence de fin des travaux, il faut conclure que les éléments actuellement réclamés par les bénéficiaires sont clairement exclus de la couverture de la garantie. Il n'est pas possible de mettre de côté ces exclusions simplement parce que l'entrepreneur s'est engagé à terminer ces travaux. Finalement, il ne saurait être question de rembourser aux bénéficiaires les acomptes versés. Le «syndicat bénéficiaire» n'est pas le «bénéficiaire» dont il est question à l'article du règlement traitant des acomptes et il ne peut réclamer le remboursement de cette somme, qu'il n'a d'ailleurs pas versée. La demande doit donc être rejetée.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES VILLAS DU GOLF, PHASE II, et autres, bénéficiaires, et LES MAISONS ZIBELINE, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION et un autre, administrateurs du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 12, 25, 26, 27, 29, 30, 74, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
En décembre 2008, l'administrateur a rendu une décision favorable à la bénéficiaire, ordonnant notamment à l'entrepreneur de corriger les pentes de drainage du terrain, dans les cours latérales et avant jusqu'aux abords de la rue. L'entrepreneur s'est engagé à prendre certaines mesures pour satisfaire aux exigences imposées par cette décision. Toutefois, la démarche qu'il suggère aurait l'effet de provoquer une pente négative des eaux de surface dans une partie de la cour arrière. Par conséquent, ces eaux se dirigeraient vers l'immeuble. L'administrateur et l'entrepreneur soutiennent que le problème serait dû à l'aménagement paysagé conçu et réalisé par la bénéficiaire, qui, selon eux, connaissait ou devait connaître la situation. Or, dans les faits, lors de l'aménagement de sa cour arrière, la bénéficiaire s'est rendu compte du problème et elle a communiqué avec l'entrepreneur, qui lui a assuré qu'elle pouvait continuer ses travaux et ne lui a pas suggéré qu'il existait un risque potentiel de problème ou qu'une étude plus poussée devrait être effectuée. On ne peut donc pas reprocher à la bénéficiaire d'avoir continué ses projets d'aménagement. Toutefois, pour tenir compte du fait que les travaux d'aménagement n'ont pas été achevés dans le respect des règles de l'art, la remise en état du terrain après les travaux correctifs devra être effectuée en partie par l'entrepreneur et en partie par la bénéficiaire.
MARIE-CLAUDE HARVEY, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS DÉCORUM INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation dans la première année de la garantie. Il y était notamment question de l'absence de crépi de ciment sur les murs de béton des fondations, du parachèvement de l'accès à leur chalet et de travaux qu'ils avaient réalisés afin d'isoler les murs du vide sanitaire et de teindre l'extérieur de l'immeuble. L'administrateur a rejeté ces réclamations. Il a conclu que les bénéficiaires auraient dû dénoncer l'absence de crépi au moment de la réception de l'immeuble, que l'accès au chalet était un ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment, lequel est exclu de la garantie, et que les travaux effectués par les bénéficiaires n'étaient pas urgents ni ne constituaient des mesures conservatoires nécessitant une intervention immédiate avant même qu'il n'ait pu se prononcer. Cette décision doit être maintenue en arbitrage. En ce qui concerne le crépi, sans avoir à tenir compte du moment où la dénonciation a été faite, il demeure que sa pose ne faisait pas partie des engagements de l'entrepreneur au contrat. Quant à l'accès au chalet, l'escalier qui doit être construit n'est pas à proprement parler relié au bâtiment, mais il faisait partie des travaux de terrassement nécessaires en raison de la configuration en pente du terrain. Ces travaux ne sont pas couverts par la garantie puisque les ouvrages situés à l'extérieur du bâtiment en sont exclus. Finalement, en ce qui a trait aux travaux faits par les bénéficiaires, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit qu'un bénéficiaire n'a droit qu'au remboursement du coût des réparations conservatoires nécessaires et urgentes qu'il a effectuées. Or, même si les travaux exécutés par le bénéficiaire n'étaient pas inutiles, il ne s'agissait toutefois pas de réparations conservatoires nécessaires et urgentes.
FRANCINE BÉLANGER et DANIEL PELLETIER, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RÉSEAU VIVA INTERNATIONAL INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, lors de la réception de leur immeuble, ont noté plusieurs travaux qui devaient être terminés. Parmi ceux-ci, il était notamment question de l'installation du gazon, de l'ajout de pierres manquantes dans l'allée d'automobile et du nivellement du sol. L'administrateur, considérant que ces travaux n'étaient pas couverts par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, a rejeté une réclamation des bénéficiaires relativement à ces points. En vertu de l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les allées ou les places de stationnement et le terrassement sont exclus de la garantie. Ainsi, l'installation du gazon et l'ajout de pierres dans l'allée d'automobile sont manifestement exclus. Quant au nivellement du sol, il serait normalement exclu puisqu'il relève davantage de l'esthétique que de la protection du bâtiment. Toutefois, comme il s'agit en l'espèce d'un nivellement ayant pour but de protéger les fondations et de supporter la finition aux abords du bâtiment, il n'est pas exclu du contrat de garantie. La demande d'arbitrage sera donc accueillie sur ce point.
KIM NOVAK et un autre, bénéficiaires, et LES IMMEUBLES NORDET (9152-6103 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 12, 20, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception du bâtiment en mars 2006. L'hiver suivant, ils ont signalé à l'entrepreneur divers problèmes. En mai 2008, ils ont fait une réclamation auprès de l'administrateur, mais celle-ci a été rejetée. L'administrateur soutient que les bénéficiaires devaient dénoncer les problèmes observés dans un délai de six mois suivant leur découverte, ce qu'ils n'ont pas fait. Toutefois, l'entrepreneur n'a pas rempli toutes ses obligations en vertu des articles 133 à 137 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En effet, le double du contrat de garantie que l'administrateur a présenté en preuve n'était pas signé par l'entrepreneur. Par conséquent, en vertu de l'article 138 du règlement, le non-respect par les bénéficiaires du délai de dénonciation ne peut pas être retenu contre eux. L'administrateur devra faire un suivi sur les points nos 1 et 2 de la réclamation, qui visent des infiltrations d'air et un décollement du crépi. Quant aux points nos 4 et 5, concernant des dommages au gazon et à la clôture, ils ne sont pas couverts par la garantie.
MEDGINE JEAN et un autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 133, et 138
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
La réception des parties communes du bâtiment du bénéficiaire s'est effectuée le 24 août 2007 sans réserve. Le 3 février 2008, le bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur qu'il avait appris que le drain français extérieur n'avait pas été installé comme le prévoyaient les plans de l'architecte et qu'il aurait été remplacé par un drain intérieur. Par ailleurs, il a également constaté que la pente du terrain arrière était inversée par rapport à l'immeuble. Devant le rejet d'une réclamation auprès de l'administrateur quant à ces deux éléments, le bénéficiaire a demandé l'arbitrage. Ce dernier a démontré que l'installation du drain français devait se faire à l'extérieur des murs de fondation et que les pentes de drainage ne devaient pas permettre un écoulement de l'eau vers le bâtiment comme il a pu l'observer. Par ailleurs, l'affirmation de l'entrepreneur selon laquelle l'installation du drain à l'intérieur de l'immeuble visait à éviter des problèmes éventuels d'ocre ferreuse n'a pas été validée. Bien que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, à son article 29 paragraphe 9, exclue de sa couverture «le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain», en l'espèce, les pentes négatives du terrain ne peuvent être considérées ni comme un système de drainage des eaux de surface ni comme des travaux de terrassement. Elles sont davantage le malheureux résultat d'une implantation trop basse du bâtiment à la suite d'une modification du niveau d'assise de la maçonnerie. Ainsi, l'écoulement des eaux vers l'immeuble constitue une condition aggravante au regard du drainage des fondations et une malfaçon. Les travaux de drainage ne sont pas conformes aux normes et aux règles de l'art et constituent une malfaçon couverte par la garantie. Par ailleurs, vu le bien-fondé et l'utilité de l'expertise, les frais pertinents et raisonnables, qui s'élèvent à 5 575 $, seront à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 680 MONTÉE MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 38, 78, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation à l'administrateur, portant notamment sur des travaux qui n'avaient pas été effectués lors de la construction de sa résidence. Parmi ceux-ci, il était question de l'installation de murets en blocs de talus entourant deux terrasses en contrebas. Ces murets seraient nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble, selon le bénéficaire, car ils protègent les logements du bas contre les infiltrations d'eau. En leur absence, des problèmes importants d'érosion du sol se sont produits à l'occasion de fortes pluies, et les portes extérieures d'un logement du sous-sol sont devenues inutilisables. L'administrateur a conclu que ces travaux extérieurs étaient des travaux de terrassement et qu'ils étaient donc exclus de la couverture de la garantie sur les bâtiments résidentiels neufs. L'argument du bénéficiaire quant à la nécessité de ces murets n'est pas contesté. Toutefois, comme ces ouvrages sont situés à l'extérieur de l'immeuble, ils sont expressément exclus en vertu de l'article 12 paragraphe 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation du bénéficiaire sur ce point doit donc être rejetée.
ÉRIC GIROUX, bénéficiaire, et LES HABITATIONS PROMAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9 et 12
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 6 décembre 2002, les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence. Ce n'est que le 27 août 2007 qu'ils ont dénoncé à l'administrateur les vices de sol ou de construction que comporte leur immeuble relativement à la construction soupçonnée de celui-ci sur une nappe phréatique. Certaines manifestations mineures ont été constatées dès 2003. Les problèmes de drainage et d'ocre ferreuse de même que le bris de la pompe submersible se sont manifestés graduellement. Bien que les bénéficiaires soutiennent n'avoir pris connaissance de la nature et de l'ampleur du vice qu'en juillet 2007, les correspondances et circonstances démontrent qu'ils avaient connaissance du fait que leur immeuble comportait des vices importants dès le mois de novembre 2006. Comme ils n'ont pas respecté le délai de dénonciation de six mois à compter de l'apparition du vice, la requête en irrecevabilité est accueillie. Le délai de cinq ans de garantie en matière de vice majeurs étant aujourd'hui échu, les bénéficiaires ne peuvent plus déposer de recours en la matière. Vu les circonstances, les frais d'arbitrage sont partagés entre les bénéficiaires et l'administrateur.
CONSTRUCTION PAVETON INC., entrepreneur appelant, et ALEX BOUCHARD et une autre, bénéficiaires et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29, 109, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur a rendu une décision sur 33 éléments à corriger, qui a été précisée quant à 9 éléments le 9 novembre 2007. Les bénéficiaires, insatisfaits, ont soumis 4 questions à l'arbitrage le 28 novembre, auxquelles ils ont ajouté 26 autres points dans une lettre du 4 février 2008. L'ensemble des points soumis à l'arbitrage sont rejetés. Les bénéficiaires ne peuvent exiger que l'exécution des travaux se fasse par un autre entrepreneur tant en ce qui a trait aux travaux au balcon et aux planchers de bois qu'au revêtement d'une fenêtre; ils étaient d'accord avec la méthode corrective proposée quant au revêtement de la fenêtre. La décision de ne remplacer qu'une partie et non l'ensemble du revêtement de briques du mur latéral droit du garage a déjà été tranchée dans une demande d'arbitrage soumise par l'entrepreneur. La décision de l'arbitre de surseoir à la détermination de la question s'il est opportun de construire une margelle en raison du dénivelé du terrain par rapport à celui de la rue en attendant que ceux-ci soient établis ne permet pas au tribunal d'arbitrage de trancher la question. Les autres points soumis à l'arbitrage dans la lettre du 4 février n'ont été invoqués que tardivement ou pas du tout devant l'administrateur et concernent des vices apparents au moment de la réception qui n'ont pas été dénoncés.
ROBERT BERGERON et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS QUO-VADIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste les conclusions du rapport de l'administrateur qui a rejeté ses réclamations relativement à une fissure dans le plancher de l'unité 4553, à l'infiltration d'air sous la porte d'entrée de l'unité 4555, à la bosse sur la toiture, aux verres scellés des fenêtres et aux fissures dans le muret sous l'escalier de l'unité 4565. Les parties se sont entendues sur la date de début du délai de garantie, soit le 8 août 2006. Les réclamations visant les fissures au plancher (4553) et dans le muret (4565) ainsi que l'infiltration d'air (4555) sont rejetées parce que la dénonciation a été tardive. Par ailleurs, la fissure dans le muret extérieur aurait été exclue de la garantie conformément à l'article 29 paragraphe 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation relative aux bosses sur la toiture a été rejetée par un rapport de l'administrateur datant du 16 juin 2003, car la demande d'arbitrage a été déposée le 16 août 2006. Le délai de 30 jours après la réception du rapport pour soumettre un différend à l'arbitrage prévu à l'article 35 du règlement ne peut être prorogé de plus de trois ans. Bien qu'il ne soit pas de rigueur, il a été prolongé d'au plus 18 mois dans certaines circonstances. Enfin, les verres scellés des fenêtres se sont descellés. L'administrateur avait, dans son rapport, rejeté cette réclamation sur la base d'une dénonciation tardive, soit plus de quatre ans après la découverte du vice. La situation n'a pu être constatée lors d'une première visite de conciliation, le 27 mars 2007, mais elle l'a été le jour de l'audience, le 21 février 2008. Des taches considérables apparaissent et disparaissent selon l'inclinaison du soleil. En application de l'article 1729 du Code civil du Québec, le délai de dénonciation du vice commence à courir à partir du moment où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité. Les défauts se manifestant au gré de l'ensoleillement, les bénéficiaires, profanes en la matière, ne peuvent se voir opposer la tardiveté de leur dénonciation. Puisque la date de début du délai de garantie est établie au 8 août 2006, la prescription n'est pas acquise. L'administrateur devra inspecter les verres scellés de toutes les unités et indiquer celles qui doivent être remplacées, et l'entrepreneur devra effectuer ces travaux. Les coûts de l'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 4551-4565 DE NIVERVILLE, représenté par CHANTAL BERGERON, bénéficaire, et GDMD DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, et 37
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La décision de l'administrateur est parvenue à l'entrepreneur le 6 septembre 2007. Or, c'est le 24 octobre suivant que celui-ci a fait sa demande d'arbitrage, soit quelques semaines après le délai de 30 jours prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'objection du procureur de l'administrateur n'est pas retenue, car le retard n'est pas important et, conformément à l'article 116 du règlement, l'arbitre peut faire appel à l'équité pour proroger le délai. La procédure de résolution de conflits doit être souple, plus rapide et moins coûteuse que celle des tribunaux judiciaires. L'entrepreneur a contesté cinq des points invoqués par l'administrateur: 1) céramique cassée parce que installée sur de l'aspénite, matériau moins rigide que le contre-plaqué; 2) et 3) béton effrité au seuil de la porte de garage, dans le garage et sur le perron avant; 4) marches de l'escalier menant à l'étage instables, malgré une première intervention de l'entrepreneur; et 5) fenêtre dans l'escalier non conforme au Code national du bâtiment 1995. En arbitrage, il a admis le cinquième point. Toutes les décisions de l'administrateur sont maintenues.
CONSTRUCTION PAVETON INC., entrepreneur appelant, et PATRICK MALBOEUF et une autre, bénéficiaires intimés, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 107, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire conteste 5 des 15 points tranchés par l'administrateur dans sa décision du 20 août 2007. La demanderesse a demandé une compensation financière pour des travaux qu'elle a elle-même effectués. Une telle réclamation n'est pas couverte par le plan de garantie. Cependant, comme l'entrepreneur a offert d'annuler le compte de cotisation pour espaces verts de 2005 à 2008 en compensation, il est pris acte de cette entente. La demande afin que les plinthes électriques soient centrées sous les fenêtres est rejetée puisqu'il n'existe pas de normes à cet effet et que cet inconvénient minime n'altère en rien la qualité, l'utilité ou la sécurité du bâtiment. La réclamation quant à l'apparition de têtes de clou a été présentée après le délai de six mois. Elle est donc rejetée. Les microfissures dans la fondation sont exclues du plan de garantie, à moins d'une preuve que de telles fissures portent atteinte à l'intégrité de la fondation. La bénéficiaire ne s'est pas déchargée du fardeau de preuve qui lui incombait. La mauvaise insonorisation des salles de bains mitoyennes n'ayant pas été prouvée, la réclamation à ce sujet est rejetée. Les questions de terrassement et de pente inverse de l'entrée au bâtiment sont exclues du plan de garantie. La réclamation à cet égard est aussi rejetée. Les frais d'arbitrage seront partagés entre la bénéficiaire et l'administrateur.
DIANE LABRECQUE, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES LACHANCE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations. Certaines ont fait l'objet d'un désistement ou d'une entente à l'amiable, des réparations ont été effectuées à la satisfaction des bénéficiaires et seules quelques-unes demeurent en litige. Quant à l'espace sous la cage d'escalier en façade, malgré les réparations effectuées, de nouvelles infiltrations d'eau ont eu lieu. L'entrepreneur devra faire les travaux correctifs appropriés. Il devra également effectuer les travaux d'isolation dans la pièce de rangement sous le palier de l'escalier avant. Pour ce qui est de la fissure apparue après les réparations du mur de fondation, les expertises sont contradictoires sur la possibilité qu'elle provienne d'un mouvement structural qui pourrait causer des dommages au revêtement extérieur. Par conséquent, l'arbitre constate la situation, ce qui permet la fixation d'un nouveau délai relativement à la garantie sur cet aspect. Les bénéficiaires pourront faire une nouvelle réclamation si leurs craintes s'avèrent fondées. En ce qui a trait au plancher, de nouveaux craquements sont apparus et l'entrepreneur devra reprendre les travaux correctifs. Par ailleurs, les problèmes d'écoulement des eaux à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie. L'absence de solin de traverse ne constitue pas un vice caché suffisamment grave pour nuire à l'immeuble, en l'absence de dommages. Par conséquent, il s'agit d'une malfaçon et la réclamation sur ce point est tardive. Les frais d'expert des bénéficiaires leur seront remboursés.
NICOLA TÉTRO et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION SAPHIR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations, dont certaines font l'objet d'une entente à l'amiable, d'autres, d'un désistement, et quelques-unes sont toujours en litige. En ce qui concerne la fixation des bardeaux d'asphalte de la toiture, la décision de l'administrateur sur cet aspect est favorable aux bénéficiaires. L'arbitre n'a pas compétence pour régler un problème de non-exécution ou d'exécution insatisfaisante par l'entrepreneur et les bénéficiaires devront plutôt s'adresser à l'administrateur. Aucune preuve n'a été faite relativement à une malfaçon dans l'installation du système de pompage. De plus, le terrassement favorise l'accumulation d'eau près des fondations et il s'agit d'une exclusion de la garantie. La réclamation des bénéficiaires porte également sur l'absence d'un drain au plancher de béton de la descente d'escalier extérieure. Or, ce drain n'est pas requis par le Code national du bâtiment 1995 et les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce vice apparent au moment de la réception. L'espace entre la dalle de béton du sous-sol et le mur de fondation ne contrevient pas aux normes du code. Aucune preuve n'appuie la réclamation relative à un courant continu au luminaire de la cuisine. Les bénéficiaires affirment qu'ils ont de la difficulté à localiser les colombages lors de l'installation de cadres; cependant, aucune preuve ne démontre de malfaçon relativement à cet aspect. Bien qu'il y ait un espace entre la vanité de la salle de bains et le podium, contrairement au plan, il ne s'agit pas d'une malfaçon et les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce problème lors de la réception. Quant au mur extérieur de la descente d'escalier, qui n'est apparemment pas vertical, les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce défaut lors de la réception et ils ont fourni et installé eux-mêmes le revêtement extérieur de ce mur alors qu'ils connaissaient le problème. Il en va de même de la finition incomplète du mur de fondation.
PASCAL DUBOIS et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ANDRÉ LEMAIRE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le syndicat de copropriétaires bénéficiaire demande l'arbitrage à l'égard de deux panneaux endommagés du côté extérieur de la porte de garage d'une unité et d'une infiltration d'eau sur le plancher des garages due au soulèvement de l'asphalte en période de gel. Quant au premier point en litige, le règlement prévoit que les malfaçons apparentes doivent être dénoncées par écrit dès la réception des parties communes. Le propriétaire de l'unité prétend l'avoir dénoncée lors de la prise de possession; cependant, il n'a pas en main le document qu'il aurait remis à l'entrepreneur. De plus, ce dommage ne résulte pas d'un défaut de fabrication ou d'installation de la porte mais bien d'un coup accidentel. L'absence de serrure avec clé à l'extérieur et de serrures intérieures n'a été invoquée qu'au moment du présent arbitrage. L'arbitre ne peut réviser que les décisions de l'administrateur; il n'est donc pas possible d'intervenir. Quant aux infiltrations d'eau dans les planchers des garages, il a été démontré que les pentes du terrain entraînent les eaux de surface vers les portes de garage et sous l'asphalte près du seuil des portes, augmentant les forces de soulèvement lors des périodes de gel. Le système de drainage des eaux de surface du terrain est exclu de la garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs), de sorte que cette demande du bénéficiaire doit aussi être rejetée. Celui-ci devra payer des frais d'arbitrage de 86 $, soit ceux qu'il aurait supportés pour l'inscription d'une réclamation à la Division des petites créances, et le solde sera à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 7435 LAUTREC INC., bénéficiaire, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le syndicat bénéficiaire présente une demande d'arbitrage à la suite du rapport de l'administrateur. Pour les motifs exprimés par l'inspecteur, la décision de l'administrateur relativement au raccordement des chauffe-eau en tuyauterie PEX est bien fondée. En ce qui a trait aux problèmes de muret et de crépi, la décision de l'administrateur selon laquelle cette question n'est pas couverte par le plan de garantie puisqu'il s'agit d'un vice attribuable aux places de stationnement, au terrassement ou au système de drainage des eaux est rejetée. Le simple constat du fait que les colonnes qui supportent les balcons des étages supérieurs du bâtiment s'appuient sur le muret de la descente des escaliers suffit pour conclure qu'il s'agit d'un ouvrage structural. Par ailleurs, l'inspecteur s'est mépris sur la nature de la réclamation et de la situation dénoncée par le bénéficiaire. Celui-ci a dénoncé un vice de construction ou une malfaçon occasionnant la destruction graduelle du mur de la descente des escaliers. Sa réclamation ne porte aucunement sur un problème de terrassement, d'asphaltage du terrain de stationnement ou du système de drainage des eaux de surface. Bien que ces malfaçons aient pu contribuer au problème dénoncé, elles ne sont pas la cause de la dégradation de l'ouvrage. Les véritables causes résident plutôt dans l'absence de drain et d'une section d'empierrement contiguë au mur pour favoriser l'écoulement des eaux. L'entrepreneur devra donc démolir et reconstruire au complet le mur de la descente des escaliers vers le logement du demi-sous-sol du bâtiment au plus tard le 12 juillet 2007. Pour les motifs exprimés par l'inspecteur, la décision de l'administrateur relativement au raccordement des réservoirs d'eau chaude au système de drainage est bien fondée. Il en est de même de la réclamation relative à la ventilation dans l'entretoit. Le refus de l'administrateur de considérer la réclamation relative aux échangeurs d'air de chacune des unités privatives est cependant erroné. Or, la preuve présentée sur cette question étant incomplète, il y a lieu de renvoyer le dossier à l'inspecteur afin qu'il s'informe auprès de la municipalité du règlement de construction en vigueur à l'époque de la construction pour qu'il fasse un relevé de l'équipement et des contrôles de ventilation installés sur les lieux et détermine si l'équipement installé répond aux normes ainsi qu'aux exigences du règlement de construction de la Ville de Sainte-Catherine. Comme l'absence de colonnes antichocs sur la tuyauterie des robinets peut causer des bris de conduites engendrant des dommages importants, l'entrepreneur devra installer un tel équipement sur toute la tuyauterie de robinets d'ici le 12 juillet 2007 de même qu'un clapet antirefoulement et rendre accessible le regard de nettoyage des égouts du bâtiment. S'il ne fait pas les travaux requis, l'administrateur devra les faire exécuter par un tiers (art. 18 paragr. 7 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 5085 À 5091 DES ORMES, bénéficiaire demandeur, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (Construction L. Max Enr.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 18, 19, 27, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le syndicat de copropriétaires bénéficiaire de la garantie est insatisfait du rapport d'inspection de l'administrateur du plan de garantie en ce qui concerne les fissures de l'entrée du sous-sol et le revêtement métallique des poteaux du balcon de façade. D'une part, le mur de soutènement de la dalle de béton menant à l'entrée des appartements situés au demi-sous-sol présente une fissure très importante sur toute sa profondeur. Cependant, ce problème est causé par les pentes du terrain, qui entraînent les eaux de surface à proximité des murs en question. Étant causé par le terrassement, ce problème est exclu de la garantie. D'autre part, le revêtement métallique des trois poteaux du balcon ne les recouvre pas jusqu'au sol, ce qui résulte de l'affaissement du terrassement survenu après la réception du bâtiment. L'entrepreneur n'est pas responsable de cet affaissement et la réclamation est rejetée. Les coûts d'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire et l'administrateur.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 5115 À 5121 DES ORMES, représenté par M. JEAN PROVENÇAL, bénéficiaire, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (Construction L. Max Enr.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29 et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Insatisfaits de la décision de l'administrateur datée du 12 septembre 2006 après une première infiltration d'eau, les bénéficiaires ont présenté, le 3 octobre, une deuxième demande d'arbitrage à la suite de problèmes similaires. La date d'audience a été fixée au 7 décembre suivant. Entre-temps, les bénéficiaires ont toutefois procédé au remplacement du drain français, à la réparation de huit fissures sur le solage et au remplacement du recouvrement de plancher d'un appartement, pour une somme de 12 120 $, dont ils réclament le remboursement. Le plan de garantie ne prévoit pas comme remède le remboursement des frais engagés par le bénéficiaire si ce dernier, de son propre chef, procède à la réparation des malfaçons ou des vices. De plus, il ne s'agissait pas en l'espèce de réparations conservatoires nécessaires et urgentes. Les problèmes des bénéficiaires étant par ailleurs dus à une pente anormale de leur terrain vers le bâtiment, une situation exclue du plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs), la demande d'arbitrage doit être rejetée. Les frais de l'arbitrage devront être supportés en parts égales par les bénéficiaires et l'administrateur.
PATRICK DEMERS et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION JPH INC. (EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 12, 18, 20, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires visant les murs des fondations, les fenêtres avant et arrière du sous-sol trop près du sol et la porte piétonnière au-dessous du niveau du sol est rejetée puisque c'est lors du terrassement que le dégagement hors sol des fondations n'a pas été respecté, situation exclue par le plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire les vérifications nécessaires relativement à la prise d'air et à la bouche d'extraction et produire un rapport de décision supplémentaire à ce sujet. Il devra faire de même relativement aux planchers bombés vis-à-vis de la poutre, selon l'entente intervenue entre les parties.
ANDRÉE HOULE et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE LAGACÉ HABITATIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le tribunal n'a pas compétence quant aux réclamations du bénéficiaire relatives à la fenêtre du salon et aux problèmes d'humidité de l'appartement 5125 puisque l'administrateur a rendu une décision favorable à ce dernier en ordonnant à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs. Si le bénéficiaire est insatisfait des travaux qui ont été faits, il doit s'adresser à l'administrateur et non au tribunal d'arbitrage. L'absence d'unité de chauffage électrique dans l'appartement 5131 touche une partie privative de l'immeuble et, comme le tribunal n'a compétence que pour les réclamations concernant les parties communes, la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois refaire le crépi du mur entre les appartements 5125 et 5127 puisque l'ouvrage n'est pas conforme aux règles de l'art vu l'emplacement du mur. Les réclamations du bénéficiaire visant les fissures aux murs de soutènement et à la dalle de béton de l'entrée du sous-sol desservant les appartements 5125 et 5127 ainsi que le dégagement entre le sol et le bardage de vinyle au mur latéral droit sont rejetées puisque cette situation, causée par le terrassement, est exclue du plan de garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Il est également pris acte des ententes intervenues entre les parties concernant la date de réception du bâtiment, le calfeutrage sur les clés de voûte et le revêtement métallique du poteau de galerie. Quant au gel du tuyau de la cuisine de l'appartement 5125, il n'y a aucune preuve que la construction n'est pas conforme aux normes. La réclamation du bénéficiaire pour que les tuyaux d'égout de l'appartement 5125 soient placés de façon différente est rejetée, car la présence d'une trappe d'accès n'est pas obligatoire.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 5125 À 5131 DES ORMES, représenté par M. MICHEL SIMARD, bénéficiaire, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION L. MAX. ENR.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29 et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réclamation des bénéficiaires pour deux taches à l'avant du perron est rejetée puisqu'elles sont peu apparentes et qu'elles ne nuisent en rien à l'usage ou à la durabilité du balcon. Les règles de l'art imposaient à l'entrepreneur d'installer un joint flexible entre le béton du balcon et le parement extérieur du bâtiment. L'absence de joint constitue une malfaçon apparente puisque l'on peut très bien voir ce joint ouvert. Toutefois, comme les bénéficiaires ne l'ont pas déclaré dans l'année suivant la réception, cette réclamation doit être rejetée. Les fissures au béton avant sont dues au comportement normal des matériaux. La rétention d'eau dont se plaignent les bénéficiaires étant due au terrassement général du terrain, cette réclamation doit être rejetée en vertu de l'article 4.9 du contrat de garantie.
RAYMOND GIROUX et une autre, requérants bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et LES HABITATIONS M.G./9067-0142 QUÉBEC INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant ordonné à l'entrepreneur d'effectuer certains travaux correctifs à leur résidence. Comme le contrat de construction ne prévoit pas la construction de colonnes de pierre au bas de l'escalier ni une alaise de la porte d'entrée en pierre plutôt qu'en brique, la réclamation des bénéficiaires à cet effet doit être rejetée. Même si l'arche de maçonnerie de la porte de garage n'est pas la même que celle montrée au plan, la situation ne peut être considérée comme une malfaçon au sens du règlement, d'autant moins que la qualité, la sécurité et l'utilisation du bâtiment ne sont pas compromises. Les bénéficiaires n'ayant pas prouvé que les travaux n'étaient pas terminés au moment de la réception du bâtiment en ce qui a trait aux prises téléphoniques dans le garage et dans la salle de cinéma maison, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra également prendre des mesures pour faire disparaître les taches sur le balcon en fibre de verre de la chambre principale des bénéficiaires. Comme aucune disposition du règlement n'oblige l'administrateur à fournir un certificat de conformité pour la modification de la ferme de toit, la décision de l'administrateur à cet effet est maintenue. Le plan de garantie ne couvrant pas ce qui est à l'extérieur du bâtiment, la réclamation visant les débris de construction laissés sur le terrain est rejetée. Le tribunal prend acte des travaux que l'administrateur s'est engagé à corriger.
MICHÈLE BERGERON et un autre, bénéficiaires demandeurs, et RÉNOVATION LAROCQUE & FILS INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, dont la maison devait être livrée pour occupation le 1er juillet 2004, ont déposé deux listes de plaintes concernant la construction et ont obtenu gain de cause à chaque occasion quant à certains points à la suite du rapport d'inspection de l'administrateur. Le 8 mars 2005, ils ont demandé un arbitrage, d'où la tenue d'une audience le 25 novembre 2008, lors de laquelle l'arbitre a décliné compétence quant à une question portant sur le remblai des fondations aux motifs que, d'une part, il s'agissait d'une situation ne nuisant pas à l'utilisation de la maison et que, d'autre part, l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs exclut certains travaux de la garantie, comme le terrassement et les aménagements extérieurs. Quoique l'administrateur et le constructeur fassent valoir qu'il y a chose jugée sur le fond et que l'exclusion prévue au plan est applicable, les bénéficiaires sont revenus à la charge en se basant sur une expertise qui tendrait à prouver que le drain agricole et la fondation même de la maison seraient en danger en raison du sol gélif et de la mauvaise qualité des matériaux de remblayage. Bien que l'on ne puisse retenir l'objection de l'administrateur et du constructeur, on ne peut conclure à partir du témoignage de l'expert et de la faible preuve apportée que le risque de fissures dans les fondations existe et qu'il est susceptible de se produire un jour ou l'autre. Ce volet de la plainte doit être rejeté.
MARTIN JOLY et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION LUCIEN NADEAU INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant à l'installation de moustiquaires sur les soffites doit être rejetée puisque l'infiltration de guêpes est due à l'absence de calfeutrage dans les interstices entre les soffites et le parement extérieur, situation qui a été corrigée par l'entrepreneur. Comme la corrosion des linteaux des ouvertures extérieures résulte du comportement normal des matériaux, cette situation est exclue du plan de garantie. L'écoulement de l'eau sur la toiture ne semblant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Même si l'entrepreneur s'était engagé à fournir un grillage de protection devant la grille d'entrée, il ne s'agit pas d'une malfaçon non apparente ni de parachèvement des travaux essentiels à l'utilisation des unités résidentielles, et cette réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réinstaller une fermeture à serrure pour la trappe d'accès menant à l'entretoit. La réclamation relative à l'isolation de l'entretoit est rejetée étant donné que le bénéficiaire n'a pas apporté de preuve de malfaçon. Il en est de même pour la construction d'une plate-forme d'accès à l'équipement mécanique de l'entretoit, du calfeutrage du solin à la jonction du mur de brique en façade, de la conduite d'eau des gicleurs et des lignes délimitant les stationnements du garage intérieur. De même, l'absence de déflecteurs au bas des gouttières n'est pas une situation couverte par le plan de garantie puisqu'il ne s'agit pas de parachèvement d'une partie commune strictement essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles. La réclamation à l'égard de la sortie d'air extérieure est également rejetée: les sortie et entrée d'air ont effectivement été installées de manière conforme au Code national du bâtiment 1995. La dénivellation du plancher du corridor du deuxième étage n'étant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Vu l'absence de preuve d'un manquement aux règles de l'art, la demande du bénéficiaire quant à l'insonorisation des plafonds de l'unité 201 est rejetée. Il en est de même pour l'appareil de climatisation à l'unité 104, car cet appareil a été ajouté par l'acheteur, situation non couverte par le plan de garantie (art. 2.5(e)). Il n'y a aucune preuve permettant de conclure que le tapis devant les portes de l'ascenseur aurait été taché lors de l'exécution des travaux, et la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La réclamation concernant le mur de stucco brisé est également rejetée. Comme le revêtement d'asphalte, l'allée extérieure en gravier, le mur de soutènement extérieur et l'allée menant au garage sont des ouvrages exclus de l'application du plan de garantie, la décision de l'administrateur quant à ces réclamations est maintenue. Le bénéficiaire n'ayant pas prouvé en quoi le nettoyage général du bâtiment, les escaliers d'urgence sales, le plancher de l'ascenseur taché, les portes de l'ascenseur égratignées et la qualité de la finition des marches du balcon avant constitueraient une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'entrepreneur n'aura pas non plus à corriger la dalle de béton du garage, l'absence de plaque indicatrice sur les portes donnant accès aux salles mécaniques, les plaques de protection à installer sur les murs, la plaque de butée à installer sur la porte arrière, et la salle de téléphone et le local électrique à peindre, le plafond non fini dans le corridor d'ascenseur du sous-sol ni l'absence de réflecteurs sur les luminaires fluorescents puisqu'il s'agit de questions de parachèvement de travaux non couverts par le plan de garantie. La demande du bénéficiaire de fournir les plans et devis du bâtiment ainsi que la liste de sous-traitants et les garanties et livrets d'utilisation des appareils doit être rejetée: rien ne permet de rendre une telle ordonnance en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur devra toutefois rendre une décision sur les boiseries de finition des portes d'accès aux condominiums, le coupe-froid à installer à la porte de service, le grillage sur le puisard devant la porte de garage, les retouches de peintures aux murs et aux plafonds, le contour du ventilateur à calfeutrer dans le local électrique et les fissures sur la moulure de finition dans le corridor, car c'est à tort qu'il a cru que le bénéficiaire avait renoncé à ces points. La réclamation relative aux problèmes acoustiques est également rejetée, les tests sonores effectués ayant révélé que l'immeuble répondait aux normes du Code national du bâtiment 1995.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 7565 CHEMIN WESTOVER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires concernant les pièces décoratives aux colonnes de la tourelle, les fluorescents sous les armoires de cuisine, l'ouverture dans la fondation pour le futur poêle et la pièce décorative au pignon en façade doivent être rejetées puisque ces éléments de parachèvement des travaux n'ont pas été dénoncés dans la liste préétablie de réception du bâtiment. En ce qui concerne la réparation du pavé et la pose de polymère à la voie d'accès et au trottoir, elle doit également être rejetée, car la situation est exclue du plan de garantie (art. 4.9 du plan). Le fait de devoir actionner la chasse d'eau deux fois pour entraîner une évacuation suffisante d'eau ne constitue pas une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décision de l'administrateur est également maintenue quant aux dommages aux marches de l'escalier extérieur avant. Le fait pour l'entrepreneur d'avoir utilisé des planches comme pontage de la toiture au lieu de panneaux de contreplaqué ne constitue pas non plus une malfaçon entraînant l'application du plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire installer une sortie de ventilation au garage: le problème de ventilation constitue une omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art, porte atteinte à la qualité du bâtiment et à la sécurité des usagers et empêche ces derniers d'utiliser le garage pour les fins auxquelles il est destiné. Comme le clouage du revêtement du plancher ne constitue pas une exécution défectueuse du travail, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation des bénéficiaires. L'administrateur devra toutefois faire corriger la toiture entre la tourelle et la lucarne, les problèmes d'infiltration d'eau à cet endroit constituant un vice caché. Les bardeaux d'asphalte devront donc être enlevés et des panneaux de contreplaqué devront être posés sur les planches de bois comme support et matériaux de couverture.
JACQUES GASSE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS PELLETIER ET FRÈRES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se plaignent du fait que la porte de leur entrée de garage ne s'ouvre pas avec la même clé que la porte principale. Cette partie de la réclamation est rejetée puisqu'ils ont accepté la clé remise par l'entrepreneur lors de la réparation et ne lui ont rien mentionné à cet effet. Étant donné que l'administrateur a admis que des travaux devaient être effectués pour régler le problème de frottement des portes françaises et d'égratignures sur leur balcon arrière et que les travaux de réparation sont en cours, la réclamation quant à ces points est rejetée. Comme le plan de garantie ne couvre pas les éléments liés au terrassement ou aux travaux effectués à l'extérieur du bâtiment, la réclamation visant le garde-corps n'est pas couverte par la garantie, car ce dernier est considéré comme faisant partie du terrassement. Les bénéficiaires n'ayant pas démontré de façon prépondérante que le problème de déformation concave du plancher de bois franc n'a pas été réglé définitivement par l'entrepreneur, cette partie de la réclamation est rejetée. La réclamation relative à la présence de taches de corrosion sur le linteau d'acier de la porte-fenêtre est rejetée: l'entrepreneur a repeint tous les linteaux à la suite de la décision de l'administrateur et, puisqu'il s'agit d'une question d'appréciation de travaux déjà faits, le point est sans objet dans le présent arbitrage. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé les problèmes relatifs aux moulures des portes du garage ni les égratignures des carreaux vitrés au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation doit donc être rejetée. Comme ils ne se sont pas plaints des légères encoches sur les mains courantes de l'escalier menant au sous-sol lors de la réception du bâtiment ni de la finition des contremarches de l'escalier avant, ce point ne peut être retenu. L'entrepreneur n'a pas respecté les règles de l'art en ce qui a trait aux murs puisque le nombre de têtes de clou et de vis visibles est excessif; pour cette raison, il devra apporter des modifications à trois endroits de un pied carré. L'encoche au plafond ayant été faite une fois la construction terminée, la responsabilité de l'entrepreneur ne peut être engagée. Les bénéficiaires réclament également le remboursement de factures pour la fourniture de charnières mais, comme ils avaient déjà procédé à la réparation avant la visite de l'administrateur, ce dernier n'a pas pu vérifier s'il y avait malfaçon. L'absence de butoir de porte n'a pas fait l'objet d'une réserve lors de la réception du bâtiment, et ce point ne peut donc être retenu. Les égratignures à l'endroit du rail de la porte-fenêtre sont trop mineures pour que la réclamation sur ce plan puisse être acceptée. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté de preuve quant à un problème éventuel de durabilité ou de solidité des arrêts de moustiquaire, il n'y a pas lieu de modifier la décision de l'administrateur. Il en est de même pour la tache sur le vernis au palier de l'escalier puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilité de l'immeuble. L'entrepreneur devra installer un quart-de-rond afin de couvrir le problème de craquement de coulis, car il s'agit d'une malfaçon. Comme la retouche de peinture effectuée par l'entrepreneur sur la porte d'entrée avant est acceptable, la réclamation des bénéficiaires pour obtenir le changement de la porte est rejetée. Les bénéficiaires n'ayant pas remis en question la finition du plancher de bois franc lors de la réception du bâtiment ni l'esthétisme de l'ancrage au plancher, ces points de leur réclamation doivent également être rejetés. Les panneaux de la porte de garage sont acceptables et il n'y a aucune malfaçon portant atteinte à l'utilisation ou à la qualité de l'immeuble; il n'y a donc pas lieu d'intervenir. Enfin, puisque les bénéficiaires n'ont pas dénoncé le fait que certaines pièces de quincaillerie étaient manquantes au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation est également rejetée.
MARIO PITRE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS FRANC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur quant à la malfaçon dans la pose de la marqueterie, au revêtement d'aluminium extérieur bosselé et perforé, aux fissures dans la fondation, à la qualité de l'application du crépi de fondation, exécutée deux mois après l'acceptation de l'immeuble, au nivellement fautif du terrain extérieur et à la mauvaise pente dans le garage. Au moment de la réception de l'immeuble, le 15 juin 2004, ils étaient pressés, de sorte qu'aucune note n'a été inscrite au rapport quant à savoir si l'acceptation était faite avec ou sans réserve. La dénonciation des malfaçons à l'entrepreneur a eu lieu le 29 novembre suivant et la réclamation à l'administrateur ne lui a été adressée que le 7 janvier 2005. En faisant appel à l'équité et à l'article 1739 du Code civil du Québec, le tribunal d'arbitrage rejette la défense de dénonciation tardive de l'entrepreneur au motif qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice que comportait l'immeuble. Quant aux points invoqués par les bénéficiaires, le tribunal prend acte de certaines ententes entre les parties et confirme que le plancher de parqueterie de même que le crépi et les fissures des fondations devront être corrigés; il rejette cependant la réclamation relative au revêtement d'aluminium qu'un tiers aurait pu endommager et celle relative à la dénivellation du terrain, qui est exclue par l'article 4.9 du contrat de garantie.
LOUIS-JACQUES CHARLES et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La décision de l'administrateur de demander à l'entrepreneur de remplacer le tiroir inutilisable du meuble-lavabo est bien fondée, car cette correction, à elle seule, rendrait le meuble conforme aux règles de l'art. La réclamation de la bénéficiaire sur ce point est donc rejetée. Il en est de même des problèmes d'appareil d'éclairage à l'arrière, de la peinture à refaire dans toute la maison et de la baignoire endommagée puisqu'ils n'ont pas été dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment. En ce qui concerne la réclamation visant le soffite endommagé et l'accès partiel à la fosse de retenue au sous-sol, comme les problèmes ont été causés après la réception du bâtiment par des ouvriers non liés à l'entrepreneur, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Étant donné qu'elle n'a pas démontré que les fissures aux planchers du sous-sol et du garage n'étaient pas attribuables au comportement normal des matériaux, la réclamation de la bénéficiaire sur ce point est rejetée. Par ailleurs, même si l'entrepreneur n'avait pas fourni la quantité de pierre qu'il s'était engagé à fournir en vertu du contrat, cette situation est expressément exclue de l'application du plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La bénéficiaire devra supporter 30 % des frais de l'arbitrage, l'administrateur devant acquitter le solde.
RAYMONDE HAUSSMAN-ELBAZ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTIONS ARSENAULT & FRÈRES, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 19
Demandes d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillies en partie.
Il s'agit de deux demandes d'arbitrage dont les dossiers sont joints. La première a été faite le 26 mai 2004 et l'administrateur demande son rejet pour tardiveté. Compte tenu du jugement de la Cour supérieure dans l'affaire Takhmizdjian c. Soreconi (Société pour la résolution des conflits inc.), (C.S., 2003-07-09), SOQUIJ AZ-50182806, J.E. 2003-1461, et des décisions arbitrales récentes, il y a lieu de conclure que les décisions de l'administrateur rendues le 2 septembre étaient finales et, comme plus de sept mois se sont écoulés avant la demande d'arbitrage, celle-ci est tardive. La deuxième demande a également été faite le 26 mai 2004, mais elle vise les décisions reçues par les bénéficiaires le 3 mai. En vertu de la loi et de la jurisprudence applicable, et étant donné le court délai entre la décision et la demande d'arbitrage ainsi que l'absence de contestation de l'administrateur sur la question du délai, il y a lieu de proroger celui-ci de 15 jours et d'accepter d'examiner cette demande d'arbitrage. Sur le fond, l'arbitre s'est prononcé sur chacune des réclamations du recours, y compris celles rejetées pour tardiveté. Premièrement, les bénéficiaires demandent un rapport écrit sur la composition du plancher de bois. Aucun problème n'ayant été constaté à ce sujet, cette demande est rejetée. L'ajustement des ventilateurs n'est pas couvert par la garantie puisque ce sont les bénéficiaires qui les ont fournis. L'absence de portes françaises ne constitue pas une malfaçon, mais plutôt une simple mésentente contractuelle. Bien que la hotte de la cuisinière produise un bruit anormal après une longue utilisation, cette réclamation doit être rejetée en raison de la tardiveté du recours. La fenêtre ayant subi des travaux correctifs ne présente pas de problème d'ouverture. La décision de l'administrateur est modifiée étant donné que le recours n'est pas tardif, mais aucune correction ne doit être apportée. Selon les plans, la terrasse devait reposer sur des sonotubes. Cependant, le fait de l'avoir construite sur des piliers de bois ne constitue pas une malfaçon. L'efflorescence du crépi des fondations est due à l'accumulation d'eau sur le terrain. Des travaux majeurs ayant été effectués et ayant réglé ce problème, il n'y a pas de malfaçon. Les bénéficiaires font valoir que les poteaux de bois et les lisses des murs du sous-sol ne sont pas protégés par du polyéthylène. Des travaux correctifs ont été apportés et ce problème est réglé. La dénivellation apparente du plancher doit être corrigée même s'il n'y a aucune fissure. Le léger frottement de la porte de la chambre est un problème tellement minime que la réclamation doit être rejetée. Le gonflement du mur du garage est trop prononcé pour qu'il s'agisse du comportement normal du matériau et des travaux correctifs devront être effectués.
TANIA PARIENTE-MÜLLER et une autre, bénéficiaires demanderesses, et PRONOTECH CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à l'irrecevabilité des nouveaux points soulevés dans la demande d'arbitrage est accueillie puisque aucune décision de l'administrateur n'a été rendue sur le sujet. La réclamation des bénéficiaires visant l'absence de sous-plancher vers le mur extérieur est rejetée au motif qu'il n'y a aucune déformation du plancher. Leur réclamation quant aux armoires de cuisine est également rejetée car, bien que ces dernières ne soient pas satisfaisantes à leurs yeux, elles sont conformes aux plans tels qu'ils les ont approuvés. L'entrepreneur devra toutefois effectuer les réparations nécessaires afin que le module B-12 soit à égale hauteur avec le comptoir de cuisine. Il devra également réparer la variation de hauteur entre la face du meuble et la face du comptoir du module B-24. L'entrepreneur devra aussi fournir la quantité de vernis nécessaire à appliquer sur l'escalier intérieur et sur les rampes, mais l'application du vernis sera à la charge des bénéficiaires. Même si les fenêtres de la salle de bains et de la chambre d'enfants ont été inversées par l'entrepreneur, comme cette installation ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, cette partie de la réclamation doit être rejetée. Les portes du meuble-lavabo devront être remplacées afin d'être conformes au dessin soumis. L'écart entre l'emplacement actuel de la colonne nord et celui prévu aux plans étant minime relativement à la longueur du balcon, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. Il en est de même de celle visant le matériel d'emprunt sur le terrain et les pierres puisque ces ouvrages sont exclus du plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
MARTIN JOLY et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION LUCIEN NADEAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'arbitre n'a pas compétence pour statuer sur les réclamations des bénéficiaires visant les embouts de finition des tablettes, les interstices entre le revêtement de brique et le soffite, la porte de garage à ajuster et le manque de peinture au plafond puisque l'administrateur a accueilli favorablement ces chefs de la réclamation. Ainsi, s'ils ne sont pas satisfaits des travaux correctifs apportés par l'entrepreneur, les bénéficiaires doivent présenter une autre réclamation. Celle à l'égard des fissures à la dalle de plancher du sous-sol est rejetée, car il s'agit d'un comportement normal des matériaux, ce qui est exclu de la protection du plan de garantie. Vu l'entente intervenue entre les parties relativement aux finis de peinture et aux boiseries de finition égratignés et bosselés, il y a lieu d'en prendre acte. La réclamation des bénéficiaires visant le muret de soutènement du terrain arrière et le nivellement de la cour arrière est rejetée puisque cela entre dans l'exclusion prévue à l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation quant aux taches, trous, clous et manque de vernis à l'escalier est également rejetée: il s'agit de travaux de maintenance normaux dont la responsabilité n'incombe pas à l'entrepreneur, et cela ne constitue donc pas une malfaçon.
EMAD ELTURABY et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur concernant les réclamations pour la porte entre le garage et le sous-sol et la planche ceinturant la fenêtre de la chambre est maintenue puisque ces ouvrages correspondent aux normes en vigueur. Les fissures au plancher du garage et le concassé avant et dans l'entrée du garage n'auront pas à être réparés, car ils sont expressément exclus du plan de garantie. En ce qui a trait aux taches dans la douche, la réclamation est également rejetée étant donné qu'il s'agit d'un problème qui relève de l'entretien normal d'une résidence. Comme la peinture dans la baignoire, la porte de douche à ajuster, le patio arrière, le revêtement arrière, la porte extérieure, la barre de sécurité de la porte-fenêtre, le béton cassé de l'escalier avant et le mortier sur les tuiles de céramique de la cuisine sont des vices qui ont été dénoncés dans les six mois suivant la date de réception du bâtiment, l'administrateur devra vérifier si tous les points qui devaient être corrigés par l'entrepreneur l'ont été selon les règles de l'art et il devra dresser un rapport à l'arbitre de ses constatations. L'administrateur devra également considérer la réclamation de la bénéficiaire relative aux amoncellements de terre sur son terrain: il ne s'agit pas d'un problème de terrassement mal fait -- situation qui serait exclue du plan de garantie -- mais plutôt de l'obligation de l'entrepreneur de nettoyer le chantier à la fin des travaux. Il en est de même de la réclamation quant à l'ajustement des portes d'armoire, puisqu'il ne s'agit pas d'un problème relevant de l'entretien normal de la résidence, et de celle relative aux pertes de chaleur, la preuve d'expert ayant démontré qu'il y avait infiltration d'air. L'administrateur devra aussi considérer la question de la main courante de l'escalier menant à l'étage. L'administrateur devra rembourser à la bénéficiaire une somme de 7 484 $ pour les frais d'expertise engagés. Vu les circonstances particulières de l'affaire, il y a également lieu de s'appuyer sur l'article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs afin d'accorder à la bénéficiaire le remboursement d'une somme de 13 762 $ représentant 75 % des frais et honoraires extrajudiciaires déboursés pour la présentation de sa demande d'arbitrage. Des dommages exemplaires ne sont cependant pas accordés.
HUGUETTE POULIN, bénéficiare demanderesse, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires visant le mur de soutènement à gauche de la porte du garage et l'absence d'asphalte dans l'entrée d'automobile doivent être rejetées, car il s'agit de deux réclamations non couvertes par le plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Leur réclamation quant à la valve d'entrée d'eau à l'extérieur est également rejetée puisque aucune malfaçon n'a été constatée à cet endroit. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties quant à la fourniture des documents relatifs à la garantie de la fournaise et à l'exécution de réparations au coupe-bise autour d'une fenêtre de la chambre principale. La réclamation à l'égard du joint de parqueterie légèrement ouvert dans la chambre principale est rejetée, aucune malfaçon n'ayant été démontrée. Les réclamations relatives au nivellement du plancher de l'étage, aux imperfections au plancher de céramique de la cuisine, à la peinture au plafond de la chambre secondaire, à la porte de garage tachée et à la moulure de vinyle cassée sur le côté droit de la porte de garage sont rejetées étant donné qu'elles n'ont pas été dénoncées dans l'année suivant la réception du bâtiment. La réclamation visant la finition de l'escalier de béton extérieur est aussi rejetée, aucune malfaçon n'ayant été constatée, pas plus qu'aux joints des moulures de finition au périmètre du plafond du salon et entre les composantes de l'escalier intérieur. L'entrepreneur devra toutefois verser une somme de 350 $ aux bénéficiaires à titre de compensation pour les malfaçons relatives aux joints de gypse apparents au plafond du salon, à la marche d'escalier intérieur ainsi qu'au vernis des mains courantes de l'escalier. Comme l'irrégularité constatée au plancher du salon résulte du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'intervenir. En ce qui a trait à la plinthe électrique endommagée à la salle d'eau, aucune malfaçon n'a été prouvée, si bien que cette partie de la réclamation est rejetée. Les réclamations à l'égard des joints de gypse apparents au plafond de la cage d'escalier, du mur près de la douche au sous-sol qui n'est pas droit, de l'emplacement de la salle de bains et de la salle de lavage au sous-sol ainsi que de la finition de la salle de la fournaise sont rejetées puisqu'elles n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté la preuve de fuites d'eau sous l'évier de la cuisine et sous le lavabo de la salle de bains principale, ces parties de la réclamation sont rejetées. Bien qu'il y ait eu mésentente contractuelle en ce qui a trait au plancher de bois franc commandé, comme il n'y a pas malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, cet élément de la réclamation est aussi rejeté. Les bénéficiaires n'ayant pu prouver l'existence d'une entente avec l'entrepreneur quant aux barreaux des garde-corps de l'escalier et n'ayant pu démontrer que les travaux d'installation du tapis au sous-sol ne respectaient pas les règles de l'art, la demande d'arbitrage doit être rejetée. La réclamation relative à l'emplacement des fils du système d'alarme est également rejetée.
WALDEMAR BACZKOWSKI et une autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'entrepreneur est accueillie quant à la recevabilité de la réclamation visant le tapis du sous-sol puisque ce dernier a été endommagé à la suite d'une inondation lors des travaux de terrassement, lesquels sont exclus du plan de garantie. L'objection préliminaire relative à l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage au motif que les bénéficiaires ont intenté une action devant la Cour des petites créances est cependant rejetée, car il n'existe aucun risque de dédoublement de juridiction. Le tribunal n'a pas compétence pour statuer sur la réclamation relative à la thermopompe étant donné que l'administrateur a déjà statué en faveur des bénéficiaires sur ce point. L'entrepreneur devra reprendre la pose des tuiles du vestibule, l'ouvrage ne respectant pas les règles de l'art. Il y a lieu de prendre acte de son engagement de changer le barillet de la serrure de la porte d'entrée principale. Il devra également installer la thermopompe à l'extérieur du balcon et l'asseoir sur un support d'acier. La réclamation des bénéficiaires quant aux fissures dans le bois de la porte française de la salle à manger est rejetée: s'agit d'un comportement normal du bois. Il en est de même des réclamations relatives au plancher de bois franc ainsi qu'aux joints de coulis et à l'alignement des tuiles dans la salle de bains, car il n'y a aucune anomalie. Le cadrage de vinyle de la porte-fenêtre ayant été fissuré en raison d'une mauvaise utilisation, il n'y a pas lieu d'intervenir. La réclamation quant à la vitre de la porte française du vestibule est également rejetée puisque cette situation ne constitue pas une malfaçon au sens du contrat de garantie.
ODETTE VAGNER et un autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur lui ayant ordonné de procéder à la correction de la fissure à la jonction de la marche du balcon et du trottoir au motif que le plan de garantie ne couvre pas les parties extérieures du bâtiment (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'article 12 paragraphe 9 du plan de garantie ne peut trouver application en l'espèce puisque le balcon incorporé à l'immeuble est couvert par ce plan et que le trottoir incorporé au balcon est la continuation de ce dernier (art. 901 du Code civil du Québec), le tout, en raison de la coulée monolithique.
JEAN-PIERRE GACHON et une autre, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme aucune décision de l'administrateur n'a été prise quant à la réclamation du bénéficiaire relative à la garantie du couvreur, la thermopompe et la mise à la terre, il n'y a pas lieu d'intervenir. Le problème de drainage est quant à lui rejeté puisqu'il s'agit d'une situation qui relève des parties communes. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui a trait aux fissures dans la fondation, au calfeutrage, au perron taché, aux bouches de ventilation, à la main courante, aux terrasses, à l'infiltration d'eau, au cadre de porte et au déplacement du thermostat et du contrôle Venmar. L'administrateur devra faire apporter les corrections nécessaires afin de corriger la malfaçon dans la réinstallation des solins métalliques au bas du revêtement métallique. Comme les problèmes d'isolation thermique et de ventilation du bénéficiaire n'ont pas été dénoncés lors de la prise de possession de l'immeuble, la décision de l'administrateur à ce sujet est maintenue. La réclamation quant à la maçonnerie est également rejetée puisqu'elle n'a pas été présentée dans les délais prescrits. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux terrasses, au crépi et à l'insonorisation du mur mitoyen est confirmée.
LUC LACHAPELLE, bénéficiaire demandeur, et 134893 CANADA INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra prendre les moyens appropriés pour corriger la pression d'eau dans la baignoire des bénéficiaires, en plus de leur fournir la moulure requise au pourtour de la baignoire afin qu'ils puissent procéder à son installation. Il devra également ajuster la porte afin de la rendre conforme aux règles de l'art et fournir aux bénéficiaires une boîte pour le dessus des armoires de cuisine. Le joint de 45 degrés aux comptoirs de la cuisine devra être rendu conforme aux règles de l'art. L'entrepreneur devra aussi remplacer les vis du trop-plein de la baignoire, qui sont rouillées. Le manque de plâtre dans la salle de bains devra être corrigé, en plus du problème de gouttières, pour lequel l'entrepreneur devra abaisser le terrain fini vis-à-vis de la descente de gouttière. L'entrepreneur devra en outre corriger le problème des clous rouillés afin que ces derniers ne soient pas apparents près de la porte d'accès avant et aménager une trappe d'accès au comble du garage à l'endroit choisi par les bénéficiaires. Comme le fonctionnement de la fenêtre de la chambre principale est normal, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à ce sujet est rejetée. Le ventilateur de la salle d'eau étant conforme aux règles de l'art, cette partie de la réclamation est également rejetée, et il en va de même de celle concernant l'écart vertical de un quart de pouce sur la hauteur des armoires de cuisine, qui n'attire pas l'attention et ne cause pas de problème de fonctionnement des portes. L'entrepreneur devra poser les tablettes des armoires de la cuisine et remplacer les deux fenêtres fixes installées dans la salle à manger par deux fenêtres ouvrantes à manivelle. Les réclamations des bénéficiaires visant les agrégats à l'avant de la maison, les plinthes électriques tachées de peinture et le manque de peinture sur un mur extérieur du salon sont rejetées puisqu'il n'y a pas malfaçon. L'entrepreneur devra toutefois corriger la peinture sur la douche. Bien que le sommet du garage soit plus bas que sur les plans, il n'y a pas lieu d'intervenir, car une telle installation ne modifie en rien l'apparence générale de la maison. Les réclamations à l'égard du ventilateur de la cuisinière, de l'ajustement des portes intérieures, du renfort de la porte de douche, du papier noir en périphérie du toit, du terrassement, des prises électriques extérieures, de l'entrée d'eau et de l'escalier de béton avant sont aussi rejetées, aucune malfaçon n'ayant été prouvée. L'entrepreneur devra toutefois apporter des modifications à l'isolation et au coupe-vapeur de la solive de rive afin que les normes du Code national du bâtiment 1995 soient respectées. Le ventilateur de la toiture du garage n'aura pas à être corrigé puisque l'installation actuelle est conforme aux exigences du code. La réclamation des bénéficiaires relative au décollement du mur arrière de la maison vis-à-vis du comptoir de cuisine est également rejetée, tout comme celle visant les fissures dans la dalle de béton du plancher du sous-sol. Comme les fissures aux finis de gypse et aux joints du pointage du plancher de la cuisine ainsi que les craquements de plancher à l'étage sont attribuables au comportement normal des matériaux, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à cet égard doit être rejetée.
JOCELYNE LALONDE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONCEPTS D'HABITATION PIERRE MÉNARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a retenu les services d'un entrepreneur pour la construction d'une résidence sur son terrain. Avant la fin des travaux, l'entrepreneur a abandonné le chantier. Insatisfaite des conclusions de l'inspecteur-conciliateur, la bénéficiaire a demandé l'arbitrage, qui porte sur le remboursement des coûts de correction des malfaçons, le parachèvement des travaux, le remboursement des acomptes versés à l'entrepreneur, les frais de déménagement et d'entreposage, les frais de loyer et d'intérêt sur le montant libéré de l'hypothèque, les coûts de conservation du bâtiment ainsi que les frais d'expert. Ses réclamations totalisent 155 267 $. L'administrateur a consenti à prendre en considération les travaux de correction de certaines malfaçons. Étant donné qu'il n'entend pas effectuer ces travaux, il faut fixer leur valeur. D'autre part, l'inspecteur-conciliateur était fondé à refuser de considérer les malfaçons suivantes: l'abaissement du niveau du terrain, les correctifs pour les murs hors niveau, la reconstruction des murets pour la ligne du plafond à l'étage et la modification des semelles pour les colonnes structurales. En ce qui concerne les cloisons portantes et l'évacuation du remblai excédentaire, l'inspecteur-conciliateur aurait dû accepter la réclamation portant sur la cloison centrale sans pellicule plastique de protection et sur l'absence d'entremise. Dans ce dernier cas, il s'agit d'un travail déficient et non d'un travail à parachever. L'évacuation du remblai excédentaire ne constitue pas des travaux de terrassement. L'entrepreneur s'était engagé à s'en débarrasser; cette réclamation aurait dû être accueillie. Les décisions de l'inspecteur-conciliateur de considérer certains travaux comme des travaux de parachèvement semblent avoir été admises par la bénéficiaire, qui devra voir à les faire effectuer à ses frais. Il faut toutefois exclure de ces travaux ceux visant la finition des joints des murs extérieurs en panneaux de béton puisque ces travaux sont terminés et qu'ils ont été mal faits. La valeur des travaux de correction des malfaçons totalise 42 102 $. L'administrateur refuse de les payer, préférant rembourser les acomptes comme il le lui est permis puisqu'il n'y a pas eu réception du bâtiment. La valeur nette des travaux exécutés est de 82 530 $, dont il faut déduire le coût de réparation des malfaçons, soit un résultat de 40 428 $. Cette somme sera soustraite du total des acomptes, de sorte que la bénéficiaire aurait droit à un remboursement de 41 513 $. Or, l'article 14 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs limite à 30 000 $ le remboursement des acomptes. Toutefois, comme il est possible de faire appel aux règles de l'équité, il sera ordonné à l'administrateur de verser 41 513 $ à la demanderesse pour l'exécution des travaux de correction des malfaçons et des vices de construction. Cette somme portera intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, et ce, à compter du dépôt du dernier rapport de l'inspecteur-conciliateur. La bénéficiaire aura aussi droit au remboursement de ses frais de relogement, de déménagement, d'entreposage, qui totalisent 3 937 $, ainsi qu'à 2 945 $ en remboursement des frais d'expertise.
FRANCINE MAINVILLE, demanderesse, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 14, 116, et 117
Requête en contrôle judiciaire d'une sentence arbitrale rejetée (C.S., 2002-06-12), 500-05-071027-021, SOQUIJ AZ-50132420, J.E. 2002-1378
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur s'est engagé à construire une résidence sur le terrain des bénéficiaires. La valeur de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est de 135 035 $ et ils doivent encore 114 000 $ à l'entrepreneur. Cette somme n'a pas été retenue par leur institution financière ni versée dans un compte en fidéicommis, contrairement à ce que prévoit l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Ce solde, augmenté des intérêts au taux convenu contractuellement, devra être retenu par l'institution prêteuse ou versé dans un compte en fidéicommis. Les bénéficiaires ont donné leur accord aux plans datés d'avril 1999 et le contrat écrit des parties a été modifié par de nombreuses ententes verbales. Au moment de prendre réception du bâtiment, les bénéficiaires ont dressé une liste d'éléments à vérifier. Insatisfaits des travaux supplémentaires, ils ont mandaté un architecte afin qu'il inspecte le bâtiment. Les conclusions de ce dernier ont été utilisées par l'inspecteur-conciliateur, qui a dressé un rapport contenant 74 points, dont les 39 premiers ont été acceptés par les parties. Sept autres éléments ont été abandonnés ou ont fait l'objet d'une entente. En se servant du rapport de l'architecte, l'inspecteur-conciliateur a ajouté à la liste des travaux à parachever et à corriger qui devaient être dénoncés par écrit lors de la réception du bâtiment. En conséquence, ils ne pourront être considérés. Les bénéficiaires n'ont pas réussi à démontrer l'existence d'ententes concernant certains points contenus dans le rapport de l'inspecteur-conciliateur; ces points ne seront donc pas considérés non plus. Il faut aussi exclure les travaux de correction rendus nécessaires par le comportement normal des matériaux -- comme les fissures -- à moins que ce comportement résulte de l'omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art ou à une norme des codes de construction. En conséquence, il n'y a pas lieu de se prononcer sur les problèmes relatifs au nivellement du terrain, à la pierre concassée dans l'entrée, à la dalle de béton fissurée près du sous-sol et à celle de la chambre froide. Étant donné que le sous-sol a été livré non fini, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la présence d'une trappe d'accès pour le robinet de l'entrée d'eau. En déplaçant la sortie d'évacuation de la sécheuse, l'entrepreneur n'a fait que suivre les instructions de ses clients, et cela ne peut être considéré comme une malfaçon. En ce qui concerne le parement de brique et la corniche, l'entrepreneur devra corriger l'alignement du débord de toit en façade pour le rendre semblable aux débords de toit des côtés des murs de façade. Le mur de brique peut osciller, mais le problème est à peine perceptible. Quant au défaut d'alignement et à la dimension des joints, ils résultent du matériau utilisé et le travail a été très bien exécuté. La différence de coloris dans le mortier s'atténue avec le temps et l'on ne peut considérer qu'il s'agit d'une malfaçon. Les bénéficiaires ont également reproché à l'entrepreneur la présence d'interstices dans les planchers du bureau, de la salle à manger et de la salle de séjour. Il ne s'agit pas d'un comportement normal du matériau; l'entrepreneur devra réparer selon les règles de l'art les planchers visés, les sabler et les revernir pour leur donner une couleur et un lustre uniformes. La teinture et le vernis de l'escalier, des barreaux, des portes et des cadres de portes ont été mal appliqués, et tout le travail devra être repris selon les règles de l'art. L'entrepreneur devra prendre tous les moyens nécessaires pour réduire les inconvénients dus à la poussière et il devra nettoyer la résidence des bénéficiaires à la fin des travaux. L'administrateur assurera la surveillance des travaux. Quant aux directives demandées par celui-ci relativement à la distribution du solde de prix de vente, l'arbitre ne possède pas la compétence nécessaire à cet égard. Les bénéficiaires n'auront droit à aucune somme en remboursement de leurs frais d'expertise; ils ont engagé un architecte avant même que l'administrateur n'intervienne et ils ont abandonné plusieurs postes de réclamation qui ont occasionné des coûts à toutes les parties. Par ailleurs, les solutions proposées par leur expert étaient souvent exorbitantes et les rapports soumis étaient très complaisants. En l'absence de toute discrétion de l'arbitre pour l'attribution des coûts d'arbitrage, ceux-ci seront supportés par l'administrateur.
CLAUDETTE LESSARD et un autre, demandeurs, et HABITATIONS SERGE SAVARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 117, 121, 123, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur d'ordonner le démantèlement des fondations et l'évacuation des débris est conforme au plan de garantie. L'entrepreneur devra rembourser aux bénéficiaires la différence entre l'acompte versé (20 000 $) et le coût des travaux résiduels (19 212 $), soit 787 $. Il devra de plus leur verser une somme de 1 875 $ pour la coupe d'arbres.
STEVEN GALEZOWSKI et une autre, bénéficiaires demandeurs, et 2325-1010 QUÉBEC INC. (LE GROUPE DÉVELOPPEUR ENR.), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 21, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme la pose des gouttières par un tiers indépendant de l'entrepreneur faisait partie des travaux conservatoires nécessaires et urgents, ce dernier devra rembourser la somme de 1 421 $ payée par les bénéficiaires pour faire effectuer les travaux. L'entrepreneur devra également parachever les travaux au soffite du gazebo et au manteau de cheminée et corriger les malfaçons décelées aux parements de gypse. L'isolant souillé ayant récupéré ses propriétés isolantes après avoir séché et l'installation de l'évier de la cuisine étant acceptable, la décision de l'administrateur de ne pas exiger de travaux correctifs à cet effet est entérinée. L'entrepreneur devra aussi corriger la finition du garage, le joint à la douche, le silicone du comptoir de cuisine, la fenêtre du garage et le plafond de la douche puisque ces malfaçons ont été valablement dénoncées. Il devra également effectuer les travaux convenus avec les bénéficiaires quant à l'isolation sous le garage. La décision de l'administrateur est de plus entérinée en ce qui a trait au carton de fibre naturelle, car aucune preuve n'a été faite que c'était cette matière qui allait être utilisée pour les murs extérieurs ou pour le plafond de l'étage. La réclamation relative l'installation d'un fil pour le lampadaire extérieur est rejetée puisqu'il s'agit de travaux extérieurs au bâtiment non couverts par le plan de garantie. L'installation d'un système d'aspirateur central étant prévue au contrat, l'entrepreneur devra rembourser au bénéficiaire la somme de 164 $ versée à un tiers afin de corriger l'installation défectueuse. Par ailleurs, bien que les travaux de gravier à l'entrée du garage ne soient pas couverts par le plan de garantie, les bénéficiaires sont en droit de retenir 464 $ de la somme forfaitaire due à l'entrepreneur, ces travaux n'ayant pas été exécutés. Comme les bénéficiaires ont payé une somme de 1 127 $ pour l'installation des miroirs prévue au contrat et que ceux-ci ont été mis en place avant l'intervention de l'administrateur, ils ne peuvent en obtenir le remboursement.
DENISE AMYOT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et C.L. LÉGARÉ CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 17 et 106