Régie du bâtiment du Québec
Pour rechercher un entrepreneur ou un numéro de licence, consultez le Registre des détenteurs de licence.
Régie du bâtiment du Québec
Pour rechercher un entrepreneur ou un numéro de licence, consultez le Registre des détenteurs de licence.
Pour rechercher un entrepreneur ou un numéro de licence, consultez le Registre des détenteurs de licence.
Interruption de services à Postes Canada : Lisez notre FAQ pour connaître les répercussions sur nos services.
Demande de jonction d'instances. Accueillie.
Les bénéficiaires ont tous deux signé des contrats avec l'entrepreneur en vue de la construction d'une unité de copropriété divise. Lorsque l'entrepreneur a abandonné le chantier, chacun d'eux a présenté une réclamation pour obtenir le remboursement de son acompte. Dans chaque cas, l'administrateur a conclu qu'il n'avait pas à statuer sur cette question dans l'immédiat. Dans le contexte de l'arbitrage, les bénéficiaires demandent la jonction des instances. Il y a lieu d'accueillir cette demande, vu la connexité des questions qui devront être tranchées, la preuve commune aux 2 dossiers et le fait que la jonction des instances permettra d'éviter la multiplication inutile des procédures qui découlerait nécessairement de 2 arbitrages distincts.
YVES CHASSÉ et DÉVELOPPEMENT GLC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur, et MONIQUE PERRON, et DÉVELOPPEMENT GLC INC., et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur du plan de garantie
Décision relative à la compétence de l'administrateur.
En juillet 2023, l'administrateur a rendu une première décision, indiquant qu'il n'interviendrait pas à l'égard de certains points faisant l'objet d'une réclamation. Le même mois, les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage. Au mois de décembre suivant, l'administrateur a rendu une décision supplémentaire en faveur des bénéficiaires, laquelle a été transmise au Tribunal plus de 3 mois plus tard. L'administrateur soutient à présent que le Tribunal n'est pas compétent pour statuer sur les points couverts dans sa décision supplémentaire. Or, l'administrateur ne peut modifier, réviser, rectifier ou rétracter ultérieurement une décision qui a fait l'objet d'une demande d'arbitrage. Agir autrement sèmerait la confusion et mènerait à l'annulation des décisions subséquentes. Par ailleurs, dans sa décision initiale, l'administrateur a indiqué qu'il n'interviendrait pas sur certains points. Son changement de position dans sa décision supplémentaire constitue une forme d'indifférence ou une négligence répétée de sa part à l'endroit du Tribunal, de la compétence exclusive de celui-ci et du processus d'arbitrage. La décision supplémentaire est nulle.
MARC-DAVID OLIGNY et JADE GOSSELIN, bénéficiaires, et 2945-6316 QUÉBEC INC. (f/a/s Les Construction G.L. Enr.), entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
Alors que l'administrateur a ordonné la réalisation de certains travaux, le bénéficiaire fait valoir que ceux-ci n'ont pas été effectués ou que, s'ils l'ont été, il ne sait pas dans quelle mesure. La demande d'arbitrage a donc pour objectif de faire en sorte que certains travaux soient réalisés, dont le remplacement de la toiture de l'immeuble ainsi que les correctifs requis pour le système de ventilation. Or, cette demande est prématurée. En effet, le bénéficiaire devait d'abord déterminer ce qui ne répondait pas à ses attentes et demander une nouvelle intervention de l'administrateur afin d'établir la conformité des travaux et de rendre une décision à ce sujet. Par la suite, en cas d'insatisfaction par rapport à la nouvelle décision de l'administrateur, le bénéficiaire aurait pu présenter une demande d'arbitrage.
SDC du 4300 BERNARD HUBERT, bénéficiaire, et 9331-5455 Québec inc., entrepreneur, et La Garantie construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande de suspension d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires demandent la suspension de l'arbitrage pour donner suite aux recommandations d'un rapport indiquant la nécessité de procéder à une expertise. Il est question en l'espèce d'un système de chauffage, de ventilation et de conditionnement de l'air qui comprend un échangeur d'air et dont la conception et la réalisation présentent une complexité importante. En effet, le Tribunal considère que les problèmes des bénéficiaires avec le système requièrent qu'une expertise soit effectuée par un tiers. La suspension sera donc accordée, à la condition que les parties choisissent un expert commun et que le mandat accordé à celui-ci prévoie notamment l'installation de sondes-capteurs à l'intérieur du bâtiment et d'hydromètres numériques, et ce, afin qu'il puisse appuyer ses recommandations et que le taux d'humidité soit dans les normes acceptables. La suspension prendra fin au terme de la période de captation, à la suite de laquelle un rapport écrit devra être produit dans un délai de 30 jours.
MARC-DAVID OLIGNY et JADE GOSSELIN, bénéficiaires, et 2945-6316 QUÉBEC INC. (f/a/s Les Construction G.L. Enr.), entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur leur insatisfaction quant aux travaux de terrassement effectués par l'entrepreneur, qui considère pour sa part qu'il n'y a pas de motifs de procéder à des travaux additionnels. Puisqu'il est question de la pente négative du terrain des bénéficiaires et du fait que la garantie ne couvre pas les espaces, locaux ou ouvrages situés à l'extérieur du bâtiment, le Tribunal n'est pas compétent pour rendre une décision sur cette question. La question relève plutôt des tribunaux de droit commun.
MARC-DAVID OLIGNY et JADE GOSSELIN, bénéficiaires, et 2945-6316 QUÉBEC INC. (f/a/s Les Construction G.L. Enr.), entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur du plan de garantie
Demande pour suspendre l'exécution d'une décision accueillie (O.A.G.B.R.N., 2023-12-06), 232707001, SOQUIJ AZ-52007421
Décision portant sur une demande d'arbitrage par la bénéficiaire.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont l'inspection des éléments extérieurs, qui n'avait pas été faite, selon elle, dans les règles de l'art. L'administrateur ne s'est pas prononcé sur cette question. Le plan de garantie couvre plusieurs éléments qui peuvent constituer une insatisfaction en lien avec un bâtiment résidentiel, mais cela ne comprend pas l'inspection extérieure qui est effectuée en plus de l'inspection préréception.
Mme Denise Tremblay, bénéficiaire et Habitation Laliberté Monette inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
En novembre 2020, la bénéficiaire initiale a produit une réclamation en lien avec un drain sanitaire obstrué. L'administrateur a rejeté cette réclamation, notant l'absence d'un désordre ou de dommages et constatant que les travaux de l'entrepreneur respectaient les normes en vigueur ainsi que les règles de l'art. La bénéficiaire initiale n'a pas porté cette décision en arbitrage, mais elle a demandé que l'entrepreneur donne suite à une offre qu'il avait faite quant au remplacement de sa toilette. À la suite du remplacement de l'appareil, l'administrateur a demandé à l'entrepreneur d'effectuer certains tests, mais ce dernier a refusé au motif qu'il n'y avait jamais eu de problèmes dans l'immeuble et qu'il avait rempli tous ses engagements. À la suite de la réception d'un rapport d'inspection, alors que plus de 1 année s'était écoulée, l'administrateur a transmis à l'entrepreneur une décision supplémentaire ordonnant que des travaux correctifs soient effectués. Peu après, la bénéficiaire actuelle a acquis la maison. L'entrepreneur a présenté une demande d'arbitrage visant la décision supplémentaire. Il soutient que la première décision de l'administrateur, qui a rejeté la réclamation de la bénéficiaire initiale, n'a pas été portée en arbitrage et il invoque en outre l'absence de preuve démontrant un problème lié à la conduite sanitaire. La demande doit être accueillie. En effet, une décision de l'administrateur qui n'est pas portée en arbitrage est finale. Par ailleurs, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas de révision à la propre initiative de l'administrateur. Enfin, l'absence de la bénéficiaire initiale lors de l'audience, alors que sa réclamation était le fondement de la décision attaquée, fait en sorte que la preuve était lacunaire.
Domaine Le Gendre Inc., entrepreneur, et Guylaine Lemay, bénéficiaire, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Pendant la construction de leur résidence, les bénéficiaires ont accepté de payer des frais additionnels pour procéder à une installation électrique temporaire dans le but de ne pas retarder la réception de l'immeuble. Ils ont ensuite réclamé le remboursement de la somme de 2 471 $ déboursée à cette fin, ce qui leur a été refusé par l'administrateur, lequel a jugé qu'une telle réclamation n'était pas couverte par le plan de garantie. Cette décision doit être maintenue. Il est question en l'espèce d'une situation qui a eu lieu avant la réception du bâtiment. La garantie ne couvre donc que les acomptes versés, le parachèvement des travaux, le relogement, le déménagement et l'entreposage des biens. Par ailleurs, les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'il serait question d'une mesure urgente ayant été causée par un manquement de l'entrepreneur. En l'espèce, ce dernier a agi de façon responsable en proposant une solution pour contourner un problème occasionné par un poteau pourri qui relevait d'Hydro-Québec. Le raccordement électrique définitif a été reporté, car il ne pouvait se faire qu'après le remplacement du poteau électrique par Hydro-Québec. Les dépenses additionnelles pour alimenter en électricité la maison jusqu'au moment du raccordement définitif au réseau d'Hydro-Québec ne pouvaient vraisemblablement être anticipées.
Lucian Ispas et Claudia Valeria Ispas, bénéficiaires, et Gestion Jaynox Inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
L'administrateur a reconnu qu'un problème d'infiltration d'air dénoncé par la bénéficiaire constituait une malfaçon, mais il a rejeté ce point en raison de la tardiveté de la dénonciation. Sur la base de nouveaux faits, il reconnaît à présent que le délai de dénonciation était raisonnable et est d'avis que ce problème doit être reconnu et que l'entrepreneur doit effectuer les travaux correctifs requis. Ce dernier s'est ensuite engagé à les faire. Il y a lieu de considérer que la bénéficiaire a eu gain de cause et d'entériner la décision de l'administrateur et de l'entrepreneur.
Julie Croteau, bénéficiaire, et Gestion Benoît Dumoulin inc. / Groupe GBD, entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Objections préliminaires. Rejetées.
En novembre 2019, l'administrateur a rendu une décision favorable au bénéficiaire, ordonnant à l'entrepreneur de procéder à des travaux correctifs. En novembre 2020, le bénéficiaire a présenté une demande visant à «compléter» des points en lien avec la décision de 2019. L'administrateur s'est prononcé à cet égard en janvier 2021. Le bénéficiaire reproche ce dernier son refus d'ordonner que certains travaux correctifs soient effectués selon les recommandations de ses experts. Or, l'administrateur allègue que le délai pour porter en appel sa décision serait expiré et que le tribunal ne serait pas compétent quant à la question des correctifs appropriés à apporter en l'espèce. Le délai d'appel n'est pas expiré puisqu'il n'a commencé à courir qu'en janvier 2021, soit moins de 1 mois avant que la demande d'arbitrage ne soit présentée. Contrairement à ce que prétend l'administrateur, cette autre décision n'était pas un simple ajout à la décision rendue en novembre 2019, car il a été appelé à rendre de nouvelles décisions. En ce qui concerne la compétence de l'arbitre, il est vrai que l'entrepreneur conserve le libre choix des moyens d'exécution des travaux. Cela n'empêche toutefois pas la détermination des désordres ou de l'étendue des possibles désordres prévisibles. Ainsi, il n'est pas question d'indiquer à l'entrepreneur quand et comment faire les correctifs, mais plutôt de cerner ce qui a besoin d'être corrigé.
SDC DU 16350-16390 SHERBROOKE EST, bénéficiaires, et CONSTRUCTION DOMAINE POINTE-DE-L'ÎLE INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Moyens préliminaires. Accueillis en partie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Il a présenté une demande d'arbitrage portant sur plusieurs points. L'entrepreneur allègue que le bénéficiaire n'a pas l'intérêt requis pour agir en ce qui concerne des parties privatives, que la réclamation du bénéficiaire à certains égards est prescrite et que certains points ne sont pas couverts par la garantie contre les vices majeurs vu l'absence de risque de perte de l'ouvrage. Le moyen préliminaire pour défaut d'intérêt doit être rejeté, car il est prématuré. Pendant l'arbitrage, il est possible pour les parties d'apporter une preuve nouvelle. L'entrepreneur peut ainsi invoquer un défaut d'intérêt en ce qui a trait à la preuve, alors que le bénéficiaire peut présenter une preuve au sujet du défaut d'intérêt allégué pour la première fois. En l'espèce, le bénéficiaire a invoqué le fait que le syndicat pouvait intenter certains recours et que rien ne démontrait que l'administrateur avait fait valoir une absence d'intérêt quand il a rendu sa décision. Le moyen préliminaire lié à la prescription doit être accueilli quant à 2 points. Selon leur gravité, différents types de problèmes doivent être dénoncés à l'intérieur de certains délais. En l'espèce, pour les 2 points, la prescription était échue depuis un bon moment, soit plus de 1 an. Enfin, en ce qui concerne l'absence de perte de l'ouvrage, ce moyen est aussi prématuré, car le bénéficiaire peut encore présenter des éléments de preuve et il est donc impossible de conclure à ce stade que son recours n'a aucune chance de succès.
Syndicat des copropriétaires du 4601 à 4621, 2e Avenue, Montréal, bénéficiaire, et Le Groupe Axxco-Angus inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
L'entrepreneur, qui a porté à l'arbitrage 4 éléments de la décision rendue par l'administrateur, a indiqué au tribunal qu'il entendait déposer un rapport d'expert relatif aux travaux correctifs qui permettraient de remédier au problème de décoloration des joints de mortier de la résidence des bénéficiaires. Un délai lui est accordé à cette fin, tout comme aux bénéficiaires s'ils souhaitent produire une contre-expertise. Par ailleurs, certains détails de l'audience sont fixés.
MONSIEUR NICHOLAS OUELLET et MADAME KARINE CYR, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS BEAUBOIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'administrateur a pris acte d'une entente entre le bénéficiaire et l'entrepreneur sans statuer sur le fond de la réclamation. Il a notamment conclu qu'il y avait une entente quant à 2 points et a promis que, si les travaux correctifs n'étaient pas effectués dans un certain délai, il se prononcerait sur ces points. L'entrepreneur conteste cette décision, étant d'avis que l'administrateur a établi incorrectement les modalités de l'entente quant aux travaux qu'il s'était engagé à effectuer et en ce qui a trait au délai à l'intérieur duquel il s'était engagé à agir. Il y a lieu de retenir la position de l'entrepreneur à cet égard et de retourner le dossier à l'administrateur afin qu'il rende une décision sur ces points.
Guilmain Design Inc., entrepreneur, et Isabelle Conti et Dany Fortin, bénéficiaires, et La Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande de l'entrepreneur d'être relevé de son omission d'avoir contesté une décision dans le délai prescrit. Accueillie.
En juillet 2021, l'entrepreneur a reçu 2 décisions de l'administrateur relatives à la même propriété. Par mégarde, il a transmis la mauvaise décision à ses procureurs. Lorsqu'il a constaté son erreur, il était déjà trop tard pour présenter une demande quant à la décision qu'il voulait initialement contester. Afin d'expliquer son retard, l'entrepreneur invoque sa bonne foi, son intention de contester la décision depuis le début et l'erreur de son adjointe. Il faut retenir la diligence dont ont fait preuve l'entrepreneur et son procureur afin de contester la bonne décision lorsqu'ils ont été informés de l'erreur de l'adjointe. De plus, le retard en l'espèce n'était que de 10 jours et le délai prévu pour contester une décision d'un administrateur peut être prolongé. Dans ces circonstances, refuser la demande de l'entrepreneur serait faire preuve d'un formalisme excessif.
LUC BARCELO et KARINE BRUNELLE, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT DOMONT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
L'administrateur a rejeté la réclamation de la bénéficiaire, étant notamment d'avis que la dénonciation de 2 problèmes n'avait pas été faite dans un délai raisonnable à compter de leur découverte. Vu cette conclusion, il n'a pas statué sur l'existence des 2 vices de construction invoqués par la bénéficiaire ni, le cas échéant, sur la faute de l'entrepreneur et des moyens pour corriger les vices. La bénéficiaire demande que l'arbitrage porte à la fois sur la question de la tardiveté de sa réclamation et sur son bien-fondé, ce à quoi l'administrateur et l'entrepreneur s'opposent. Leur objection doit être accueillie. En effet, l'arbitre doit s'en tenir à ce qui a été décidé par l'administrateur et il ne peut statuer sur des éléments qui n'ont pas été abordés. Par ailleurs, il est dans l'intérêt de la justice de procéder d'abord sur la question de la tardiveté, ce qui empêchera les parties d'engager inutilement des frais d'experts et évitera des délais additionnels si la décision de l'administrateur est maintenue.
JOHANNE GAUDREAU, bénéficiaire, et RÊVNOR, entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Depuis la dernière conférence téléphonique, l'entrepreneur n'a transmis aucune information additionnelle quant à des travaux correctifs effectués en l'absence des bénéficiaires. Ces derniers n'ont donc pas été en mesure de décider du maintien ou non de leur demande d'arbitrage à cet égard. La question sera examinée à l'audience. Par ailleurs, les parties ont convenu qu'une visite des lieux ne serait pas nécessaire.
MONSIEUR SÉBASTIEN GARNEAU et MADAME MARIE-PIER ROY, bénéficiaires, et CSTL CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur est en affaires depuis 2005. Au mois d'avril 2021, l'administrateur l'a informé qu'il lui retirait son accréditation au motif que son actionnaire majoritaire, Mauro, avait aussi été actionnaire d'une entreprise de construction qui n'avait pas respecté ses propres obligations. Selon l'administrateur, s'il avait su que Mauro était actionnaire ou dirigeant de l'entrepreneur, il n'aurait jamais accrédité celui-ci. L'entrepreneur conteste la décision, faisant valoir que ses véritables et seuls actionnaires sont Rico et Lakdawala et que Mauro n'aurait jamais été actionnaire ni dirigeant de l'entreprise. Au moment de rendre sa décision, l'administrateur n'avait pas communiqué avec l'entrepreneur au préalable ni transmis à celui-ci un préavis de décision défavorable à son égard. Rien ne permet de croire que l'entrepreneur aurait eu une occasion ou un délai raisonnable pour faire valoir son point de vue et présenter des faits ou des éléments pertinents de façon à permettre à l'administrateur de rendre sa décision. Or, ce dernier doit transmettre à l'entrepreneur un préavis écrit indiquant son intention de procéder à l'annulation de son adhésion de même que l'ensemble des éléments de preuve en sa possession et lui accorder une occasion et un délai raisonnable pour présenter toute preuve et tout fait pertinents avant que ne soit rendue la décision. L'administrateur devait faire preuve de transparence dans ses communications avec l'entrepreneur et rendre une décision fondée sur une connaissance éclairée de tous les faits. En l'espèce, il a rendu une décision précipitée en l'absence d'urgence. Ce non-respect de l'équité procédurale suffit pour infirmer sa décision.
LES ENTREPRISES RIXTON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Depuis la dernière conférence téléphonique, les bénéficiaires ont eu connaissance de l'existence de plans modifiés de leur résidence. Ces plans feraient état de l'emplacement de l'ancien mur de fondation laissé sous leur garage, ce qui constituerait, selon eux, un point central de l'arbitrage. Or, leur propre expert n'aurait jamais eu l'occasion de se prononcer à cet égard. L'entrepreneur devra fournir des explications aux bénéficiaires et à l'administrateur quant à cette situation et à l'origine des plans modifiés. Les bénéficiaires pourront ensuite décider s'ils veulent présenter une preuve additionnelle ou un complément d'expertise. L'entrepreneur devra aussi fournir aux bénéficiaires des informations quant à des travaux correctifs réalisés à leur drain agricole en leur absence. Les bénéficiaires pourront ensuite choisir de maintenir ou non leur demande d'arbitrage en ce qui concerne ce point.
MONSIEUR SÉBASTIEN GARNEAU et MADAME MARIE-PIER ROY, bénéficiaires, et CSTL CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Moyen de non-recevabilité. Accueilli.
L'administrateur a rendu une décision portant sur une réclamation des bénéficiaires. Insatisfaits, ceux-ci ont présenté une demande d'arbitrage. Au cours du processus, ils ont écrit à l'arbitre afin de lui indiquer qu'ils lui retiraient le dossier d'arbitrage, lui reprochant une mauvaise gestion du dossier et appréhendant une décision non équitable. L'arbitre a continué le processus et a rendu une décision. Les bénéficiaires ont ensuite déposé une nouvelle demande d'arbitrage concernant la décision de l'administrateur en reprenant les motifs invoqués contre le premier arbitre. Le moyen de non-recevabilité est accueilli. S'ils étaient mécontents du premier arbitre, les bénéficiaires pouvaient présenter une demande de récusation valide dans les délais requis ou une demande en révision judiciaire de la décision rendue. Ni le plan de garantie ni aucune autre procédure n'accorde au Tribunal la compétence pour statuer sur le comportement d'un autre arbitre.
Carole Barabé et Stéphane Leith, bénéficiaires, et 9361-5177 Québec inc., entrepreneur, et Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les discussions de règlement entre les parties n'ayant pas permis d'en venir à une entente, l'instance d'arbitrage se poursuivra. Un délai a été convenu pour que l'entrepreneur transmette ses contre-expertises et l'ensemble de sa documentation aux autres parties. La même échéance a été fixée pour la communication de la preuve par l'ensemble des parties.
MONSIEUR SÉBASTIEN GARNEAU et MADAME MARIE-PIER ROY, bénéficiaires, et CSTL CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Depuis la dernière audience préliminaire, les bénéficiaires ne sont plus représentés par un avocat. De plus, les parties ont eu des discussions en vue d'un règlement potentiel. À ce stade, il y a lieu d'accorder un délai additionnel aux parties afin qu'elles puissent poursuivre leurs discussions.
MONSIEUR SÉBASTIEN GARNEAU et MADAME MARIE-PIER ROY, bénéficiaires, et CSTL CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Cette réclamation a été accueillie à certains égards et l'entrepreneur a été contraint d'effectuer des travaux correctifs. Insatisfaits du résultat des travaux réalisés dans certains cas, les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage. Or, dans de telles circonstances, l'administrateur doit déterminer si les travaux correctifs exécutés par l'entrepreneur répondent à ses obligations envers les bénéficiaires et sont adéquats. Le cas échéant, les bénéficiaires pourront porter la décision de l'administrateur en arbitrage.
JANET DANIELS et GAVIN MAYERS, bénéficiaires, et HABITATIONS RAYMOND ALLARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur ne s'est pas présenté à la conférence préparatoire et, malgré les démarches entreprises par le tribunal, il n'a pas fourni d'autres dates de disponibilité. Le tribunal, qui a pris tous les moyens raisonnables afin de joindre l'entrepreneur et qui a respecté le principe de l'équité procédurale afin que ce dernier puisse poursuivre sa demande d'arbitrage, doit conclure à un manque de diligence de sa part et rejeter sa demande.
Construction Ri-Mar Inc., entrepreneur, et Syndicat des copropriétaires Lac Long 2640, bénéficiaire, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
À l'occasion d'une audience préliminaire, les bénéficiaires se sont engagés à transmettre aux parties le formulaire complet de leur demande d'arbitrage, lequel fait état de leurs motifs. Un délai leur est accordé à cette fin. Ils pourront ainsi communiquer leur demande d'arbitrage, les rapports écrits de leurs experts et les documents qui seront présentés en preuve. L'administrateur et l'entrepreneur auront ensuite une période d'environ 2 semaines pour prendre connaissance de l'ensemble de la documentation transmise et préparer la prochaine conférence de gestion, où il sera notamment question de la preuve d'expert et de la nécessité ou non d'effectuer une visite à la résidence des bénéficiaires.
MONSIEUR SÉBASTIEN GARNEAU et MADAME MARIE-PIER ROY, bénéficiaires, et CSTL CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a signé un contrat avec l'entrepreneur afin que celui-ci exécute un nombre important de travaux dans le cadre d'un projet d'autoconstruction. Elle a procédé à la réception de l'immeuble au mois de novembre 2013. En 2015, la bénéficiaire a présenté une première réclamation à l'administrateur. Celui-ci a rejeté l'ensemble des points invoqués, et la bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage, de laquelle elle s'est ensuite désistée. En 2016 et en 2018, la bénéficiaire a fait parvenir 2 autres dénonciations à l'administrateur. Avant de rendre sa décision, celui-ci a procédé à une visite des lieux pour constater que les travaux étaient en grande partie exécutés et qu'ils étaient nécessaires, urgents et conservatoires. L'entrepreneur a été tenu de rembourser à la bénéficiaire la somme de 122 731 $. Premièrement, l'entrepreneur fait valoir qu'il y a chose jugée. Selon lui, les dénonciations de 2016 et de 2018 sont au même effet que celle de 2015, qui avait fait l'objet d'une décision de l'administrateur. Cet argument doit être écarté. Certes, en 2015, il a été question de problèmes aux fenêtres et d'infiltrations d'eau. Or, la dénonciation de 2016 était beaucoup plus large et avait notamment pour objet une aggravation de la situation. Deuxièmement, l'entrepreneur prétend que les travaux exécutés par la bénéficiaire et dont elle lui réclame le remboursement ne sont pas limités à ceux qui étaient nécessaires, urgents et conservatoires. Il rappelle par ailleurs que ce n'étaient pas tous les travaux qui étaient sous sa responsabilité en vertu du contrat. En l'espèce, les travaux effectués étaient probablement requis, mais il faut constater que la bénéficiaire n'a pas demandé des travaux de réparation, et encore moins des travaux conservatoires. Elle a fait mettre en place une solution définitive. Par ailleurs, il faut voir, dans le manque d'empressement de la bénéficiaire, qu'il n'était pas urgent d'exécuter des travaux. Il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur de rembourser à la bénéficiaire la somme de 4 432 $, laquelle correspond au coût des travaux qui étaient effectivement nécessaires, urgents et conservatoires. Finalement, l'entrepreneur invoque une apparence de conflit d'intérêts en ce qui concerne la représentante de l'administrateur qui a rendu la décision attaquée et il voudrait qu'il en soit tenu compte pour ce qui est du partage des frais d'arbitrage. En l'espèce, la représentante de l'administrateur avait refusé, avec raison, de s'occuper du dossier de la bénéficiaire lorsque cette dernière avait présenté sa première réclamation en 2015. L'entrepreneur a d'ailleurs mentionné, dès le départ, qu'il n'était pas à l'aise qu'elle soit responsable du dossier. Il y a donc au moins une apparence de conflit d'intérêts, sinon un réel conflit d'intérêts relativement à la décision rendue. Dans ces circonstances, la totalité des frais d'arbitrage sera à la charge de l'administrateur, lequel n'a pas pris les mesures nécessaires pour prévenir cette situation.
ÉRIC DESROCHERS CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et CHANTAL PROVOST, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Demande des bénéficiaires visant l'obtention d'ordonnances en urgence. Rejetée.
Le 11 mai 2020, l'administrateur a rendu une ordonnance en faveur des bénéficiaires, exigeant que l'entrepreneur règle 49 points dans un délai de 90 jours, qu'il a défini comme un «délai de rigueur». À ce moment, un état d'urgence sanitaire avait été décrété au Québec depuis le 13 mars en lien avec la pandémie de la COVID-19. Le 8 juillet, l'entrepreneur a écrit à l'administrateur pour lui faire part de certaines difficultés et demander un délai supplémentaire. D'une part, un confinement ordonné dans le contexte de la pandémie avait entraîné une rareté de la main-d'oeuvre. D'autre part, plusieurs fournisseurs avaient de la difficulté à livrer les produits dont l'entrepreneur avait besoin, car leurs employés préféraient recevoir la prestation canadienne d'urgence (PCU) plutôt que travailler. Le 14 août, l'administrateur a accordé un délai additionnel à l'entrepreneur afin de terminer les travaux, ce qui est contesté par les bénéficiaires. Ceux-ci prétendent que l'administrateur ne pouvait prolonger le délai de 90 jours une fois celui-ci expiré, ce dernier étant un délai de rigueur. Étant d'avis que le délai est échu, les bénéficiaires veulent que l'administrateur prenne en charge les travaux. La demande des bénéficiaires doit être rejetée. Le 15 mars, l'arrêté 2020-4251 (Arrêté concernant la suspension de délais de prescription et de procédure civile et l'utilisation d'un moyen de communication en raison de la déclaration d'état d'urgence sanitaire du 13 mars 2020) a été pris à la suite de la déclaration d'urgence sanitaire, ce qui a eu pour effet de suspendre les délais de prescription extinctive et de déchéance en matière civile. Le 31 août, l'arrêté 2020-4303 (Arrêté concernant la levée de la suspension des délais de prescription et de procédure civile et la prolongation de certains délais de procédure civile en raison de la déclaration d'urgence sanitaire du 13 mars 2020) a mis un terme à cette suspension. En vertu du principe de l'équité, il y a lieu de considérer qu'il y a eu une suspension du délai de rigueur fixé par l'administrateur pendant cette période. Il n'est donc pas possible de déclarer le défaut de l'entrepreneur en ce qui a trait au respect du délai et d'ordonner la prise en charge des travaux par l'administrateur.
Madame Valérie Khoukaz-Gamache et Monsieur Alexis Archambault, bénéficiaires, et Maisons Laprise inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée. Requête en suspension d'une décision de l'administrateur. Rejetée.
Au mois d'août 2019, l'entrepreneur a appris que l'administrateur avait l'intention d'annuler son adhésion au plan de garantie s'il ne fournissait pas une garantie supplémentaire de 150 000 $ dans un délai de 10 jours. Au mois de novembre, l'administrateur a refusé l'adhésion de l'entrepreneur au plan. En juin 2020, donc 6 mois plus tard, ce dernier a introduit sa demande d'arbitrage. L'administrateur prétend que cette demande est irrecevable, car elle aurait dû être présentée dans les 30 jours ayant suivi la réception de sa décision. Pour sa part, l'entrepreneur demande que la décision de l'administrateur quant à l'annulation de son accréditation soit suspendue jusqu'à ce qu'une décision soit rendue en ce qui concerne sa demande d'arbitrage. Le délai de 30 jours prévu pour déposer une demande d'arbitrage n'est pas un délai de rigueur; il peut être prolongé. Par ailleurs, en l'espèce, la prudence s'impose puisque la trame factuelle soulève plusieurs questions. Il faut aussi constater que la décision de l'administrateur ne contient pas de motifs clairs et détaillés. En outre, les prétentions respectives de l'entrepreneur et de l'administrateur entraînent une divergence de faits entre la continuité possible d'une adhésion existante ou de négociations subséquentes, d'une part, et une nouvelle demande d'adhésion subséquente, d'autre part. Dans les circonstances, il y a lieu de rejeter la demande en irrecevabilité. En ce qui a trait à la demande de suspension, 3 critères doivent être remplis pour que celle-ci soit accueillie. Premièrement, il faut déterminer si la demande d'arbitrage possède une apparence de droit et une question sérieuse à juger. En l'espèce, le contenu de la décision de l'administrateur, sans motifs à l'appui d'un considérant vague autres que les critères financiers énoncés dans le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne seraient plus remplis, est un élément qui requiert l'attention du tribunal. Deuxièmement, il faut établir s'il y aura un préjudice sérieux et irréparable dans le cas où la suspension ne serait pas accordée. Ce critère n'est pas rempli en l'espèce. En effet, l'entrepreneur travaille actuellement sur un projet comportant plusieurs bâtiments qui sont terminés ou, à tout le moins, protégés des intempéries. Il est donc fortement improbable qu'il y ait une détérioration importante entre le mois de juillet 2020 et la date de l'audience sur la demande d'arbitrage au début du mois de septembre. Vu cette conclusion portant sur le deuxième critère, il n'est pas nécessaire d'analyser le dernier critère, celui de la prépondérance des inconvénients.
9285-4777 QUÉBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur du plan de garantie
Demande de récusation. Rejetée.
L'administrateur a refusé l'adhésion de l'entrepreneur à son plan de garantie. Ce dernier, qui demande l'arbitrage de cette décision, veut à présent obtenir la récusation de l'arbitre en raison de certaines ordonnances de gestion qui ont été rendues. Un arbitre peut notamment être récusé s'il existe un motif sérieux de douter de son impartialité. Or, en l'espèce, une personne bien renseignée qui étudierait la question en profondeur, de façon réaliste et pratique, arriverait aux conclusions que: 1) l'entrepreneur requiert des conditions de lieu ou de choix d'arbitre qu'il n'a pas l'autorité de requérir; 2) le tribunal a agi dans les circonstances afin de préserver les principes de justice naturelle et l'approche prescrite par la législation ainsi que par les tribunaux des plus hautes instances; 3) il n'y a pas de motifs sérieux de douter de l'impartialité de l'arbitre; 4) il n'y a aucune raison de croire que l'arbitre ne rendra pas une décision juste et impartiale.
CHAMPSBLAIS CONSTRUCTIONS INC. et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE
Décision interlocutoire.
Les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage en lien avec une infiltration d'eau dans leur chambre froide. Lors de l'audience, il a été question de la production de fiches techniques. Ainsi, les bénéficiaires ont demandé si l'entrepreneur et l'administrateur étaient disposés à y consentir. Ces derniers auront jusqu'au 13 septembre 2020 pour prendre position.
Monsieur Carlo Mambro et Madame Vanessa Ferara, bénéficiaires, et Les Constructions Révélation R.L. inc., entrepreneur, et La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage en lien avec une infiltration d'eau dans leur chambre froide. Lors de l'audience préliminaire, l'administrateur leur a suggéré de chercher conseil auprès d'un avocat. Après réflexion, les bénéficiaires ont fait un choix en ce sens et ils ont demandé de continuer l'audience préliminaire à une date ultérieure afin de pouvoir être représentés. Du consentement de toutes les parties, l'audience préliminaire sera donc continuée le 4 septembre 2020.
Monsieur Carlo Mambro et Madame Vanessa Ferara, bénéficiaires, et Les Constructions Révélation R.L. inc., entrepreneur, et La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat de type «clés en main» en ce qui concerne la construction d'un immeuble locatif comprenant 3 logements et 1 local commercial. La version définitive du contrat prévoyait un taux de majoration de 18 %, sans facturation additionnelle liée aux frais de gestion du chantier et aux frais de comptabilité ou d'administration. Pour des raisons financières, l'entrepreneur a abandonné le chantier en cours de route, laissant la bénéficiaire avec des travaux mal faits ou non exécutés. Cette dernière a communiqué avec l'administrateur afin d'être guidée dans ses démarches et de faire valoir ses droits. C'est ainsi qu'elle a procédé elle-même à l'exécution de certains travaux. À la suite de l'inspection de l'immeuble, la bénéficiaire a dénoncé plusieurs points à l'administrateur. Insatisfaite de la décision rendue quant à certains éléments, elle a présenté une demande d'arbitrage. D'ailleurs, puisqu'elle a renoncé à certains points en cours de route, elle demande qu'ils soient ajoutés de nouveau. En ce qui concerne le désistement, lorsque la bénéficiaire a manifesté son intention de renoncer à certains points, il lui a été demandé de le faire de façon claire et non équivoque dans un délai de 10 jours. À la suite d'une période de réflexion suffisante, elle s'est désistée en toute connaissance de cause et il ne saurait donc être question d'intervenir à cet égard. Sur le fond, l'essentiel du litige consiste à déterminer l'étendue des obligations de l'entrepreneur et à savoir si la bénéficiaire a payé ou non les travaux dont elle réclame la correction ou le parachèvement. En l'espèce, comme il est question d'un contrat à coût majoré, l'entrepreneur a droit au paiement des coûts engagés, majorés de 18 %. Si des sommes ont été remises à ce dernier, c'est parce qu'il les a demandées et qu'il avait des débours. Il faut donc considérer que les travaux dont la bénéficiaire réclame la correction ou le parachèvement ont été payés et faisaient tous partie du contrat signé entre les parties. Malgré tout, la réclamation doit échouer à certains égards. Ainsi, la bénéficiaire n'aura pas droit au remboursement des travaux de parachèvement qu'elle considère comme urgents afin de protéger son investissement et d'éviter la perte de loyers. Les pertes financières ne constituent pas un motif d'urgence. De plus, elle n'aura pas droit au remboursement des travaux de parachèvement qu'elle a effectués avant de dénoncer la situation auprès de l'administrateur. En agissant comme elle l'a fait, elle a privé ce dernier de l'occasion de se prononcer sur la validité de sa réclamation. Il n'y avait d'ailleurs pas d'urgence d'agir.
MICHÈLE LAURE MINGOLE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION INVESTIPRO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est un syndicat horizontal de parties communes. L'administrateur a conclu que le garage souterrain sous sa responsabilité n'était pas couvert par le plan de garantie. Cette décision doit être infirmée. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne fait aucune distinction, lorsqu'il définit le «bénéficiaire» des parties communes, entre la copropriété résidentielle construite en une seule phase avec un seul syndicat des copropriétaires et la copropriété résidentielle construite par phases qui comprend un syndicat horizontal et plusieurs syndicats verticaux. Par ailleurs, selon le Code civil du Québec, ce sont les copropriétaires qui sont les propriétaires des parties communes et non la personne morale qu'est le syndicat, qu'il soit horizontal ou vertical. Par ailleurs, il faut retenir que le projet en cause vise des fins principalement résidentielles. Enfin, il faut prendre en considération que le garage souterrain se trouve à l'intérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles. Dans ces circonstances, il faut conclure que le garage est couvert par le plan de garantie.
Syndicat des copropriétaires SDN, bénéficiaire, et Sotramont Bois-Franc Inc., entrepreneur, et PriceWaterhouseCoopersInc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
À l'occasion d'une audience préliminaire, il a été question des travaux correctifs en cours et terminés. En ce qui concerne une allège de fenêtre décollée et l'absence de solin sous le rebord d'une fenêtre, des travaux ont été entrepris mais ne sont pas encore finis. En ce qui a trait à une structure de palier mal conçue et à des attaches de solives non conformes, des travaux ont été exécutés, mais les bénéficiaires souhaitent maintenir leur demande pour les frais de leur expert. Enfin, en ce qui concerne la présence de solins sous les chantepleures, l'entrepreneur doit en faire la preuve. Vu les travaux en cours, les parties continueront l'audience préliminaire à une date ultérieure.
Madame Marina Vicicu et Monsieur Simon Leclerc, bénéficiaires, et Construction Philip Cousineau inc., entrepreneur, et La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En 2015, les bénéficiaires ont acheté un terrain sur lequel un bâtiment se trouvait déjà. Leur projet initial était d'agrandir ce bâtiment, mais ils ont rapidement abandonné cette idée puisque la structure n'était pas assez solide et ils ont décidé de reconstruire. À cause de la réglementation en vigueur, les bénéficiaires ont entrepris des démarches en vue d'obtenir un permis d'agrandissement. Ils ont ensuite procédé à l'autoconstruction, demandant à un entrepreneur, d'une part, de les assister et de les conseiller et, d'autre part, de prendre en charge l'exécution des travaux. Cet entrepreneur était autorisé à acheter tous les matériaux requis sur leur compte-client auprès d'un détaillant, sans consultation préalable. Aucun contrat écrit n'a été signé avec cet entrepreneur et il n'a jamais été question du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En 2017, les bénéficiaires ont constaté un affaissement de la toiture, situation qu'ils ont dénoncée à l'entrepreneur. Alors qu'ils voulaient se prévaloir du plan de garantie, l'administrateur a refusé de procéder à l'enregistrement de l'immeuble. D'une part, il était question d'un agrandissement et non d'un bâtiment entièrement neuf. D'autre part, aucun contrat de construction n'avait été conclu. Enfin, il n'était pas possible de conclure que l'entrepreneur était responsable du chantier lors des travaux. La décision de l'administrateur doit être infirmée. La mise en oeuvre du plan de garantie nécessite la réunion de 3 éléments : un bâtiment résidentiel neuf, un bénéficiaire ayant conclu un contrat et un entrepreneur. Premièrement, le bâtiment en cause est un bâtiment résidentiel neuf. Bien que le permis délivré fasse état d'un agrandissement du bâtiment existant, il n'exige pas qu'une quelconque partie de ce bâtiment soit maintenue, mais plutôt que la pergola et la terrasse soient implantées dans l'empreinte du bâtiment existant. Deuxièmement, un contrat de construction a été conclu. Ce contrat contient un taux horaire pour la main-d'oeuvre fournie par l'entrepreneur, il prévoit que ce dernier ne fournira que son travail, à l'exclusion de l'achat des matériaux, et qu'il n'y aura aucun lien de subordination quant à l'exécution des travaux. Troisièmement, l'entrepreneur a agi à ce titre. Non seulement il est titulaire d'une licence, mais il devait savoir que l'enregistrement était requis.
HUGO ROUSSE et DAVID MARCIL, bénéficiaires, et CONSTRUCTION GOHIER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les bénéficiaires ont acheté une résidence qui n'a pas été livrée à la date prévue. L'administrateur a notamment ordonné le parachèvement des travaux, ce qu'il a pris à sa charge, vu l'omission de l'entrepreneur. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage des différents points qui ont fait l'objet de la décision de l'administrateur et ils demandent, pour l'instant, que l'administrateur produise un échéancier des travaux au cours des 15 jours suivant cette décision. En effet, ils demeurent toujours dans un logement temporaire sans savoir quand ils pourront emménager dans leur résidence, et ils veulent savoir quand l'immeuble sera habitable. L'administrateur a consenti à cette demande à l'audience.
SARAH TROPPER et TRISTAN LIMOGES-WISEMAN, bénéficiaires, et LES HABITATIONS NOVADOMUS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur un problème touchant des lattes de son plancher, qui étaient fissurées et émettaient des craquements. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis. Celui-ci a déposé une demande d'arbitrage mais ne s'est pas présenté le jour de l'audience, en dépit d'une convocation et de rappels. Or, considérant que c'est l'entrepreneur qui demande l'arbitrage, qu'il n'a pas justifié son absence ni communiqué d'aucune manière, il y a lieu, après une inspection visuelle du plancher, de maintenir la décision de l'administrateur.
9256-4103 QUÉBEC INC., entrepreneur, et SALIMA OULD-YAHIA, bénéficiaire, RAYMOND CHABOT administrateur provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire.
Les bénéficiaires veulent modifier leur demande d'arbitrage afin d'ajouter à leur liste des points contestés une plainte portant sur le plancher de bois franc de leur salon. L'administrateur s'y oppose au motif que la demande de modification aurait été soumise après l'expiration du délai de 30 jours prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il y a lieu de permettre la modification des bénéficiaires. En effet, cette demande vise à compléter les conclusions de leur demande d'arbitrage. Par ailleurs, la modification ne retardera pas le déroulement de l'arbitrage, elle n'est pas contraire aux intérêts de la justice et elle n'aura pas pour effet de créer une demande entièrement nouvelle. Enfin, il faut préciser que la justification d'un retard à soumettre une modification n'est pas un point à prendre en considération, d'autant moins que la modification est permise en tout temps avant un jugement. Cette justification serait plutôt pertinente dans le contexte d'une demande par laquelle le bénéficiaire chercherait à être relevé de l'omission de présenter sa demande d'arbitrage dans le délai prévu.
BENOÎT JACQUIN et JOSETTE TCHEUMALEU, bénéficiaires, et MAISON CLÉ D'OR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Rejeté.
À l'occasion de l'audience préliminaire, les bénéficiaires ont confirmé les points de la décision de l'administrateur faisant l'objet de leur demande d'arbitrage et ils ont demandé d'ajouter à leur demande un point portant sur l'état du plancher de leur salon. L'entrepreneur et l'administrateur se sont opposés à cette demande, soutenant qu'il n'en avait pas été question dans la demande d'arbitrage. Il y a lieu de fixer un échéancier pour statuer sur la demande d'ajout ainsi que sur l'audience au fond.
Monsieur Benoît Jacquin et Madame Josette Tcheumaleu, bénéficiaires, et Maison Clé d'or inc., entrepreneur, et La Garantie Construction résidentielle, administrateur DU PLAN DE GARANTIE
Décision interlocutoire.
L'administrateur a refusé d'enregistrer le bâtiment des bénéficiaires et il soutient que la demande d'arbitrage présentée par ceux-ci est irrecevable. En effet, il est d'avis que sa décision, exprimée dans une lettre, n'est pas une décision donnant ouverture à une demande d'arbitrage. Un délai sera accordé aux parties pour produire toutes les pièces au soutien de leurs prétentions respectives et l'audience sur la question de la recevabilité de la demande d'arbitrage a été prévue.
Hugo Rousse et David Marcil, bénéficiaires, et Construction Gohier inc., entrepreneur, et La Garantie Construction résidentielle, administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
À l'occasion d'une audience préliminaire, alors que la bénéficiaire avait respecté son engagement de transmettre aux autres parties et à l'arbitre, dans un certain délai, une expertise, l'administrateur a requis une certaine période pour réviser ce document et, le cas échéant, confirmer son intention de déposer lui-même une contre-expertise. Une autre audience aura lieu prochainement pour traiter de la suite des choses.
MADAME LAURIE BOSSÉ, bénéficiaire, et HABITATIONS D.G. BÉDARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence qui devait initialement être livrée en juin 2018. Ils ont pris possession de leur terrain et de l'immeuble au mois de juillet, les travaux n'étant toutefois pas terminés. Ils ont présenté une réclamation pour obtenir le parachèvement des travaux. Au mois de décembre, l'administrateur a visité les lieux et a constaté que la maison n'était pas en état de servir à l'usage auquel elle était destinée. Notamment, il n'y avait pas de réservoir d'eau chaude, d'isolant dans le toit, de revêtement extérieur, d'alimentation électrique ni d'alimentation en eau. L'administrateur a décidé que si l'entrepreneur ne respectait pas ses obligations dans les 30 jours suivant sa décision, il pourrait prendre en charge les travaux restants, et la totalité des sommes qu'il restait à verser serait déposée dans un compte en fidéicommis ou serait retenue par l'établissement financier des bénéficiaires. À l'occasion d'une conférence téléphonique, il a été convenu que, puisque l'entrepreneur ne détenait plus de licence, l'administrateur allait prendre en charge la fin des travaux. Il allait aussi visiter les lieux dans les 10 jours suivant la discussion pour déterminer les mesures à adopter de manière plus urgente. Les parties ne se sont pas entendues sur le sort des sommes qui n'avaient pas encore été déboursées. Une décision devra être rendue ultérieurement à cet égard.
SARAH TROPPER et TRISTAN LIMOGES-WISEMAN, bénéficiaires, et LES HABITATIONS NOVADOMUS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli en partie.
Au printemps 2015, la propriétaire initiale a fait l'acquisition d'une maison modèle qui se trouvait sur le site de vente de l'entrepreneur. À cette époque, l'immeuble, dont la construction avait été terminée au début de 2013, n'était pas relié aux égouts ni à l'aqueduc et il était inoccupé. Après l'achat, la maison a été démantelée en modules, qui ont été assemblés sur le site choisi par la propriétaire initiale. Les bénéficiaires ont acquis l'immeuble en 2016 et, en 2018, ils ont présenté une réclamation en lien avec des fissures. Or, l'entrepreneur allègue que le plan de garantie ne s'applique pas à l'immeuble, car la fin des travaux remonte au mois de mars 2013. Il ajoute qu'il n'y avait pas de bénéficiaire à cette époque, puisqu'il n'y a pas eu réception du bâtiment dans les 24 mois qui ont suivi. La position de l'entrepreneur ne peut être retenue puisque la fin des travaux remonte plutôt à 2015. En effet, la propriétaire initiale n'a pas acheté une maison modèle située sur un stationnement non raccordé aux égouts. Elle a acheté une maison qu'elle allait occuper sur un autre terrain, qui serait installée sur des fondations et qui serait raccordée au réseau électrique, aux égouts de même qu'à l'aqueduc. La fin des travaux a été fixée à septembre 2015 et il y avait un bénéficiaire à cette date. Le bâtiment est donc couvert par le plan de garantie.
Nicole Brazeau et Michel Gaudet, bénéficiaires, et Groupe Pro-Fab Inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
L'administrateur a rendu une décision, le 26 juin 2018, exigeant notamment que l'entrepreneur fasse en sorte que la dalle du sous-sol de la résidence des bénéficiaires soit rehaussée de 1 mètre. Dans une demande d'arbitrage datée du 29 octobre, laquelle a fait suite à une correspondance datée du 27 septembre, l'entrepreneur a exprimé son désaccord quant aux moyens proposés par l'administrateur, faisant valoir qu'il était en droit d'utiliser la méthode de son choix pour régler les problèmes soulevés. Il est vrai que l'entrepreneur a en tout temps le loisir de décider des méthodes à utiliser et de la nature des travaux à exécuter. Toutefois, sa demande d'arbitrage n'ayant pas été formulée dans les 30 jours suivant la réception de la décision rendue le 26 juin, il faut conclure qu'elle est sans fondement juridique. Les discussions entre les parties, après la réception de la décision, n'ont aucun effet sur le délai de rigueur de 30 jours. Par ailleurs, la correspondance du 27 septembre n'était pas une décision, mais plutôt une annonce par l'administrateur de l'arrêt de la suspension des délais et de la mise en exécution des travaux correctifs requis par la décision du 26 juin.
GESTION TITANIUM INC., entrepreneur, et MARIE-JOSÉE TREMBLAY & BENOÎT HOTTE, bénéficiaires, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de régler certains problèmes soulevés par les bénéficiaires. Il a exigé de ce dernier qu'il rehausse la dalle du sous-sol de 1 mètre par rapport à son niveau actuel. L'entrepreneur estime qu'il est en droit d'utiliser la méthode de son choix à cette fin. Or, bien qu'un entrepreneur soit libre de choisir comment exécuter son contrat, il faut faire une nuance lorsque des travaux correctifs sont requis à la suite de la découverte d'une malfaçon, d'un vice caché ou d'un vice de construction reconnu. Dans de telles circonstances, l'administrateur et les bénéficiaires peuvent exercer un certain droit de regard sur les travaux, mais c'est à l'entrepreneur de déterminer la nature des travaux et les méthodes à employer pour arriver au résultat souhaité. Cela dit, la demande d'arbitrage n'a pas été présentée dans les délais prévus et il faut conclure qu'elle est tardive.
GESTION TITANIUM INC., entrepreneur, et MARIE-JOSÉE TREMBLAY & BENOÎT HOTTE, bénéficiaires, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande de récusation par l'administrateur. Rejetée.
À l'occasion d'une conférence téléphonique, par souci de transparence, l'arbitre a souligné qu'ayant travaillé au sein du contentieux de l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec, elle avait déjà collaboré avec le conciliateur qui avait rendu la décision de l'administrateur. Elle avait toutefois quitté ses fonctions plus de 5 ans auparavant. L'administrateur a demandé la récusation de l'arbitre, invoquant un «certain malaise» ou un «inconfort» du conciliateur à témoigner devant elle. Or, il n'a pas prouvé de motifs sérieux menant à la conclusion qu'il y a une crainte d'impartialité, et sa demande doit donc être rejetée.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES QUARTIER URBAIN 3, bénéficiaire, et LES HABITATIONS BELLAGIO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Décision sur le paiement des frais d'arbitrage.
L'administrateur a rejeté une réclamation des bénéficiaires relativement à une défectuosité du drain français au pourtour des fondations de leur maison, étant d'avis qu'il n'était pas question d'un vice majeur et que ce problème, découvert dans les 4 ans suivant la réception du bâtiment, n'était plus couvert par le plan de garantie. Les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage mais, quelques jours avant l'audience, ils ont réclamé une remise de celle-ci à la suite d'une infiltration d'eau dans leur sous-sol. Ils souhaitaient faire des démarches pour déterminer s'il existait un lien entre la défectuosité de leur drain français et l'infiltration d'eau, supposant que cela pourrait avoir un effet sur la décision à rendre en arbitrage. Finalement, ils ont informé le tribunal et l'administrateur du règlement du problème par l'entremise de leur assureur ainsi que de leur décision de se désister. Dans ces circonstances, l'administrateur est d'avis que les bénéficiaires devaient supporter une bonne part des frais d'arbitrage. Il fait valoir que sa décision était fondée et que la demande d'arbitrage lui a occasionné des frais. Les bénéficiaires allèguent que l'intervention de leur assureur démontre l'existence d'un problème et ils estiment qu'ils auraient eu gain de cause si la procédure arbitrale avait été menée à terme. En l'espèce, il y a lieu de tenir compte du fait que la demande d'arbitrage des bénéficiaires n'était ni frivole ni faite de mauvaise foi. Il est vrai qu'elle a entraîné des frais pour l'administrateur, mais elle en a aussi engendré pour ces derniers. De plus, leur désistement a mis fin à la procédure arbitrale, épargnant des frais et des débours supplémentaires tant à l'administrateur qu'à eux-mêmes. Dans ces circonstances, comme ils n'ont eu gain de cause sur aucun des aspects de leur réclamation, il y a lieu de départager les coûts, tel que le prévoit le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
Jonathan Larocque et Geneviève Adam, bénéficiaires, et 9217-7377 Québec inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., ès qualité d'administrateur provisoire du Plan de Garantie de la Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Décision sur la compétence du tribunal d'arbitrage.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une demande d'arbitrage portant sur un écoulement d'eau au plafond de béton du sous-sol. Il a dénoncé des éléments qu'il considère comme complémentaires à ce point, dont des infiltrations d'eau au niveau de la toiture ainsi que par des orifices qui ont été percés par erreur et bouchés avec des matériaux inadéquats. Le tribunal d'arbitrage n'est pas compétent pour se prononcer sur les éléments complémentaires dénoncés par le bénéficiaire. En effet, il est peu probable que les infiltrations d'eau par le toit ou par les orifices décelés soient en lien avec les écoulements qui ont lieu au sous-sol. On ne peut donc pas prendre en considération le fait qu'il s'agit d'éléments qui ont été l'objet d'une décision de l'administrateur, ce qui permettrait de demander l'arbitrage de ces points. Le bénéficiaire devra dénoncer ceux-ci à l'administrateur ainsi qu'à l'entrepreneur et, si nécessaire, saisir l'administrateur d'une réclamation afin que ce dernier rende une décision.
SDC LE MIR, demanderesse, et 9264-8476 QUÉBEC INC., défenderesse, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Le 5 mars 2018, l'administrateur a rendu une décision portant sur plusieurs points invoqués par la bénéficiaire. Le 5 avril, cette dernière a formulé une demande d'arbitrage où elle spécifiait qu'elle portait 2 de ces points en arbitrage. Il était notamment question d'un espacement à la jonction d'une planche de son plancher et de la moulure de transition du carrelage de sa cuisine. Le 9 juillet, la bénéficiaire a demandé l'arbitrage de 3 autres points. En ce qui a trait au problème d'espacement, il s'agit d'un élément qui n'est pas visible lorsqu'on l'observe en position debout. À l'occasion d'une visite des lieux, il a fallu se pencher vers le plancher et disposer d'un éclairage dans un angle bien précis pour voir cet espacement. Il y a lieu de rejeter ce point. Quant aux points qui ont fait l'objet de la demande d'arbitrage du 9 juillet, on doit retenir que la bénéficiaire n'a pas présenté sa demande à l'intérieur du délai de 30 jours et qu'elle n'a offert aucune justification pour expliquer son retard. Au surplus, dans le cas de 1 des 3 points, le tribunal n'aurait pas été compétent pour se prononcer puisqu'il était question d'une entente dont l'administrateur avait pris note sans rendre de décision pouvant constituer une demande d'arbitrage.
NICOLE ROY, bénéficiaire, et PARC SUR RIVIÈRE-BROMONT, S.E.C., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Objections préliminaires. Deux objections sont rejetées et l'une est renvoyée à l'arbitre qui entendra le dossier sur le fond.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur 17 points. L'administrateur n'ayant pas reconnu certains d'entre eux, les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de la décision qui avait été rendue. À l'occasion d'une audience préliminaire, ces derniers ont annoncé leur intention de soulever des objections préliminaires, dont le fait que Construction Bertrand Dionne ne pouvait agir à la place de l'entrepreneur, celui-ci ayant cessé d'être titulaire d'une licence d'entrepreneur de la Régie du bâtiment du Québec en 2016. Le système mis en place a pour but de protéger l'acheteur d'un bâtiment résidentiel neuf, et l'économie du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs repose sur l'obligation de l'entrepreneur d'adhérer à un plan de garantie. À cette fin, un entrepreneur doit être titulaire d'une licence de la Régie. En cas de perte d'une telle licence, la seule conséquence, pour l'entrepreneur, est la cessation de son adhésion au plan de garantie. Il ne perdra pas tous ses droits, ce qui aurait pour conséquence que toute la procédure de réclamation de même que la procédure d'arbitrage, le cas échéant, auraient lieu en son absence et sans intervention ou représentation possible de sa part. Si cela avait été voulu, le règlement l'indiquerait clairement. Il faut donc en conclure que l'entrepreneur a toujours la qualité requise pour intervenir au débat, malgré la perte de sa licence.
GABRIELA DUMITRU et DAN DUMITRU, bénéficiaires, et IMMOBILIER VERIDIS I INC, entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DE LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garanti
Moyens préliminaires. Accueillis.
Le 18 décembre 2017, l'administrateur a accueilli la réclamation des bénéficiaires et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis. Les bénéficiaires ont reçu cette décision le 21 décembre. Le 17 janvier 2018, l'administrateur a reçu une lettre dans laquelle ces derniers ont indiqué qu'ils contestaient l'entièreté du dossier. Le 12 février, ils ont formulé leur demande d'arbitrage. L'administrateur fait valoir 2 moyens préliminaires. D'une part, il allègue que la demande d'arbitrage a été formulée à l'extérieur des délais prévus. D'autre part, il invoque une absence de compétence de l'arbitre pour rendre une décision sur des points qui n'ont pas fait l'objet de sa décision initiale. En ce qui a trait au premier moyen, les bénéficiaires devaient présenter leur demande d'arbitrage dans les 30 jours suivant la réception de la décision de l'administrateur, et ils n'ont fourni aucune preuve pour justifier leur retard. Ils ne peuvent par ailleurs évoquer leur transmission d'une lettre à l'administrateur au mois de décembre, puisque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est clair quant au fait qu'une demande d'arbitrage doit être adressée à un organisme d'arbitrage autorisé et non à l'administrateur. De plus, la décision de celui-ci comportait un texte informatif mentionnant qu'une telle demande devait être soumise directement à l'un des organismes qu'il déterminait. En ce qui a trait au second moyen, le tribunal d'arbitrage n'est pas compétent pour entendre les points nouveaux qui n'ont pas fait l'objet de la décision de l'administrateur. Néanmoins, vu la dénonciation de ces points dans les délais prévus à l'administrateur, le dossier sera retourné à celui-ci afin qu'il puisse faire le suivi nécessaire.
NATACHA RENAUD et PATRICE MEUNIER, bénéficiaires, et CONSTRUCTION OVI INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Moyens préliminaires. Accueillis.
Le 29 janvier 2018, l'administrateur a rendu sa décision et a fait parvenir celle-ci à la bénéficiaire par courriel. Le 21 mars, il a informé la bénéficiaire et l'entrepreneur que le délai pour terminer les travaux était reporté. La bénéficiaire étant notamment en désaccord avec ce report et avec les travaux correctifs effectués, elle a transmis une demande d'arbitrage le 25 mars. L'administrateur est d'avis que le tribunal n'est pas compétent pour statuer sur cette demande. Premièrement, il prétend qu'il n'est pas compétent pour statuer sur la contestation du délai accordé à l'entrepreneur. Sur ce point, il faut retenir que le tribunal a compétence pour statuer sur tout litige portant sur une décision de l'administrateur concernant une réclamation. Or, le courriel envoyé par ce dernier ne constituait qu'un suivi administratif visant à informer les parties du fait que la prise en charge des travaux correctifs était retardée. Il ne s'agissait pas d'une décision. Deuxièmement, l'administrateur allègue qu'il n'y a pas eu de demande d'arbitrage visant la décision qu'il a rendue le 29 janvier. Cette position doit être retenue puisque la demande d'arbitrage portait sur le report des travaux correctifs et non sur la décision rendue. Enfin, l'administrateur soutient que le tribunal n'est pas compétent pour statuer sur l'insatisfaction de la bénéficiaire à l'égard des correctifs apportés, car aucune décision n'a été rendue sur ce sujet. La position de l'administrateur doit être retenue et il y a lieu de lui retourner le dossier pour qu'il puisse faire le suivi requis.
BIANKA CHENEL, bénéficiaire, et LES HABITATIONS ENTOURAGE INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision sur les frais à la suite d'un désistement.
Les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et une réclamation devant la Cour supérieure. En janvier 2017, le dossier en Cour supérieure a été réglé. Malgré cela, les bénéficiaires ont voulu maintenir le dossier d'arbitrage actif, par précaution. En septembre 2018, ils ont décidé de se désister de leur demande d'arbitrage. C'est dans ce contexte qu'une décision doit être rendue quant au partage des frais. Les frais devront être partagés entre l'administrateur et les bénéficiaires dans les mêmes proportions que celles applicables lorsqu'un bénéficiaire n'a gain de cause sur aucun point à la suite de l'audience. En effet, il serait déraisonnable de permettre aux bénéficiaires de maintenir un dossier d'arbitrage actif «juste au cas» alors même qu'il n'y a plus matière à arbitrage, tout comme il serait déraisonnable de leur imputer des frais plus élevés que si le débat avait eu lieu au mérite du dossier et qu'ils n'avaient eu gain de cause sur aucun point. Par ailleurs, comme l'administrateur ne s'est jamais opposé aux demandes de suspension, il serait aujourd'hui inéquitable pour les bénéficiaires de leur faire supporter une part plus grande des frais; l'administrateur s'en trouverait avantagé. Ces derniers supporteront donc des frais de 100 $, et le reste sera à la charge de l'administrateur.
JOANNIE GAGNÉ et SÉBASTIEN LANGLOIS, bénéficiaires, et SOVIMA HABITATIONS INC., entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Décision sur les frais à la suite d'un désistement.
Les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et une réclamation devant la Cour supérieure. En janvier 2017, le dossier en Cour supérieure a été réglé. Malgré cela, les bénéficiaires ont voulu maintenir le dossier d'arbitrage actif, par précaution. En septembre 2018, ils ont décidé de se désister de leur demande d'arbitrage. C'est dans ce contexte qu'une décision doit être rendue quant au partage des frais. Les frais devront être partagés entre l'administrateur et les bénéficiaires dans les mêmes proportions que celles applicables lorsqu'un bénéficiaire n'a gain de cause sur aucun point à la suite de l'audience. En effet, il serait déraisonnable de permettre aux bénéficiaires de maintenir un dossier d'arbitrage actif «juste au cas» alors même qu'il n'y a plus matière à arbitrage, tout comme il serait déraisonnable de leur imputer des frais plus élevés que si le débat avait eu lieu au mérite du dossier et qu'ils n'avaient eu gain de cause sur aucun point. Par ailleurs, comme l'administrateur ne s'est jamais opposé aux demandes de suspension, il serait aujourd'hui inéquitable pour les bénéficiaires de leur faire supporter une part plus grande des frais; l'administrateur s'en trouverait avantagé. Ces derniers supporteront donc des frais de 100 $, et le reste sera à la charge de l'administrateur.
JESSIE GUESDON et STEVE DI CAPRIO, bénéficiaires, et SOVIMA HABITATIONS INC., entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Décision sur les frais d'arbitrage.
L'administrateur a rendu une décision ordonnant à l'entrepreneur d'effectuer certains travaux le long des murs de fondation des immeubles en cause, en plus de réparer les fissures aux murs de fondation, avant de remettre en état l'aménagement du terrain sur le pourtour des immeubles. L'entrepreneur a présenté une demande d'arbitrage quant à la détermination des travaux à réaliser. La veille de l'audience, l'entrepreneur s'est désisté de sa demande d'arbitrage. Alors que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que les coûts de l'arbitrage sont partagés en parts égales entre l'administrateur et l'entrepreneur lorsque ce dernier est le demandeur, l'administrateur fait valoir qu'il ne devrait pas payer la moitié des frais d'arbitrage. En effet, il soutient que l'entrepreneur s'est servi de sa demande d'arbitrage pour repousser les délais d'exécution des travaux. L'administrateur devra payer la moitié des frais d'arbitrage. La disposition pertinente est claire dans sa rédaction, prévoyant un partage des frais d'arbitrage quelle que soit l'issue de la demande d'arbitrage.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ L'ÉLYSÉE-PHASE III, bénéficiaire, et LES HABITATIONS DU QUARTIER BOISBRIAND INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande de rectification par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté 2 demandes d'arbitrage et cherche à présent à obtenir la rectification de la décision de l'administrateur. Il est possible de demander la rectification d'une décision pour corriger une erreur matérielle, mais il ne s'agit pas d'un moyen approprié pour remettre en cause son contenu. En l'espèce, le bénéficiaire a relevé quelques coquilles dans la décision de l'administrateur et il y a lieu d'intervenir pour apporter les correctifs requis. Pour le reste, toutefois, il ne peut recourir à la rectification pour que la décision rendue soit reformulée. En effet, il n'a qu'à lire les passages visés dans leur contexte pour comprendre sans difficulté le sens des mots et des phrases.
SDC CITÉ 7 - PHASE 400, bénéficiaire, et GROUPE DANAM BONZAI INC., entrepreneur, et GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a rendu une décision portant notamment sur le vitrage craqué de l'une des fenêtres de la cage d'escalier de l'immeuble du bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires. Il a retenu que, de l'aveu de la représentante du bénéficiaire, la situation était connue depuis la réception des parties communes mais que la dénonciation du problème n'avait pas été faite conformément aux exigences. Le bénéficiaire demande la rectification de la décision au motif qu'il n'aurait pas fait l'aveu prétendu, car il souhaite être indemnisé par l'inspecteur, qui n'aurait pas mentionné la fissure du vitrage. Cette demande ne peut procéder puisque seul l'administrateur peut rectifier l'une de ses décisions. Or, en l'espèce, ce dernier a indiqué ne pas avoir l'intention de ce faire.
SDC CITÉ 7 - PHASE 400, bénéficiaire, et GROUPE DANAM BONZAI INC., entrepreneur, et GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur l'aménagement de leur terrain arrière et sur le remboursement de certains frais qu'ils estimaient avoir payés en trop. En ce qui concerne le premier point, au moment de la prise de possession de leur résidence, la porte d'accès arrière de leur garage donnait sur le vide. En effet, l'entrepreneur n'avait pas fait les travaux qui permettraient d'avoir accès par l'arrière à cette porte, car le budget d'excavation convenu entre les parties avait été atteint. Les bénéficiaires ont fait exécuter les travaux nécessaires et ils ont réclamé leur coût à l'entrepreneur. L'administrateur a rejeté cette réclamation, notamment car il était question d'un ouvrage à l'extérieur de l'immeuble qui n'était pas couvert par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cette décision doit être maintenue, car le terrassement est exclu. Quant au second point, l'administrateur a retenu que, en l'absence de malfaçon et puisqu'il s'agissait en fait d'une mésentente contractuelle entre les parties, il n'était pas compétent pour rendre une décision. En effet, le règlement ne permet pas de condamner un entrepreneur au remboursement de sommes payées en trop.
NATHALIE FILION et JOCELYN BOURGOUIN, bénéficiaires, et GROUPE MARSAN, entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
À l'occasion d'une audience préliminaire, le bénéficiaire, qui a présenté une réclamation en lien avec un problème d'ocre ferreuse, s'est engagé à transmettre aux autres parties et à l'arbitre des vidéos d'inspection de son drain dans un certain délai. De son côté, l'entrepreneur, qui a déclaré avoir l'intention de faire des appels en garantie et de produire une expertise, s'est engagé à informer les parties et l'arbitre de sa décision quant à ces éléments. Une autre audience sera tenue prochainement afin de déterminer la suite du dossier.
SÉBASTIEN LEPAGE, bénéficiaire, et DELTEC CONSTRUCTIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
À l'occasion d'une audience préliminaire, la bénéficiaire s'est engagée à transmettre une série de courriels mettant en cause un ingénieur dans un délai de 6 semaines et à informer les autres parties ainsi que l'arbitre de sa décision de le faire entendre ou non à titre de témoin expert et de produire toute autre expertise écrite le visant. De son côté, l'entrepreneur s'est engagé à communiquer aux autres parties le rapport de son propre expert ainsi qu'une contre-expertise dans un certain délai. Enfin, étant donné que les parties ne s'entendent pas sur les 2 points qui pourraient être en litige en raison d'objections préliminaires qui ont été soulevées, il a été convenu que l'arbitre déciderait plus tard de la marche à suivre à cet égard.
CORPORATION DES AÎNÉS DE ST-ANTOINE-DE-TILLY, bénéficiaire, et CONSTRUCTION JEAN BRETON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
L'administrateur a rejeté une réclamation des bénéficiaires en lien avec des fissures découvertes à la fondation de l'immeuble. Ceux-ci, qui demandent l'arbitrage de cette décision, ont admis que la réception du bâtiment par son premier propriétaire date de septembre 2012 et que la découverte des fissures remonte à l'été 2016. Par ailleurs, ils ne réclament plus la réparation des vices de construction allégués, des réparations ayant été effectuées après qu'ils eurent présenté leur demande d'arbitrage, mais plutôt le remboursement des réparations faites. En l'espèce, les bénéficiaires devaient démontrer que les fissures en cause étaient d'une gravité telle qu'il risquait d'y avoir perte de l'ouvrage, ce qu'ils n'ont pas fait. En effet, les bénéficiaires n'ont présenté aucune expertise au soutien de leur demande et ils n'ont soumis que des photographies pour démontrer la gravité de la situation. Leur demande est donc manifestement vouée à l'échec. Au surplus, un tribunal d'arbitrage peut réviser la décision rendue par un administrateur et ordonner à un entrepreneur de procéder aux réparations des vices de construction dont est atteint un immeuble, mais il ne peut accorder une indemnisation pour les travaux correctifs déjà réalisés par un bénéficiaire. D'ailleurs, la garantie exclut la réparation des défauts dans les matériaux ainsi que l'équipement fourni et installé par un bénéficiaire.
DAVID RANAUDO ET LAURA CÔTÉ, bénéficiaires, et IRLANE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
L'administrateur a rejeté la réclamation de la bénéficiaire, étant d'avis qu'il n'y avait pas de vice caché quant à 4 points et que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable quant à 2 autres points. La bénéficiaire a porté cette décision en arbitrage et, lors d'une conférence téléphonique en présence de toutes les parties, elle a demandé une remise au motif qu'elle avait l'intention de retenir les services d'un avocat. Par la suite, prétextant la non-disponibilité de son avocat à la nouvelle date retenue, elle a tenté de faire fixer une nouvelle date. L'arbitre lui a demandé à 3 reprises de lui fournir les coordonnées de son avocat, sans succès. Enfin, quelques jours avant la date de la conférence, la bénéficiaire a écrit à l'arbitre, lui indiquant qu'il lui restait encore du temps pour se constituer un avocat. Elle a aussi affirmé avoir l'intention de poursuivre ses démarches devant les tribunaux. Il y a lieu de constater l'existence de contradictions ainsi qu'un non-respect par la bénéficiaire des directives et de rejeter sa demande d'arbitrage.
CHANTAL CHEVARIE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION S.M.B. (1982) INC., entrepreneur, et GARANTIE ABTITAT INC., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Rejeté.
Les bénéficiaires sont des syndicats des copropriétaires. À la suite d'une vaste opération visant l'inspection de leurs immeubles, ils ont pris connaissance de diverses non-conformités touchant notamment les murs coupe-feu et les cheminées de ces derniers, ce qu'ils ont dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur en 2010. Les bénéficiaires ont ensuite introduit un recours en Cour supérieure contre leur ville et l'entrepreneur. Ce dernier poursuit en garantie divers architectes et entrepreneurs sous-traitants. Les bénéficiaires ont aussi présenté des réclamations à l'administrateur, qui a retenu que la garantie était échue. L'entrepreneur demande maintenant la suspension du dossier en arbitrage au motif qu'il y a litispendance entre ce dossier et celui se trouvant devant la Cour supérieure ou au nom des principes de la proportionnalité et de la saine administration de la justice. Les bénéficiaires prétendent que cette demande de l'entrepreneur est tardive et ils contestent ses arguments. Il n'y a pas lieu de suspendre le dossier. L'entrepreneur a eu tort, d'une part, de sous-estimer l'intérêt des bénéficiaires à poursuivre l'instance d'arbitrage et, d'autre part, de ne pas invoquer la litispendance dans le contexte d'un dossier d'arbitrage lié depuis 2013. Ainsi, permettre aujourd'hui à l'entrepreneur d'invoquer la litispendance, et ce, alors qu'il aurait pu le faire dès 2012, viendrait rompre l'équilibre entre les parties. L'entrepreneur a donc présenté sa demande tardivement et il y a lieu de déclarer qu'il ne peut plus demander la suspension du dossier d'arbitrage en invoquant la litispendance. Cette demande aurait d'ailleurs été rejetée même si elle n'avait pas été tardive. Pour qu'il y ait litispendance, il faut être en présence des mêmes parties, de la même cause et du même objet. En l'espèce, l'objet et la cause ne sont pas les mêmes. Quant à la proportionnalité et à la saine administration de la justice, il s'agit d'arguments qui peuvent être invoqués en tout temps. En l'espèce, même s'il existe un lien indiscutable entre les 2 dossiers, le résultat de l'un ne dépend pas en grande partie de celui de l'autre. De plus, la règle de la proportionnalité n'exige pas que la suspension soit accordée. À cet égard, il faut noter le choix du législateur d'instaurer un régime qui favorise, pour les bénéficiaires, le règlement rapide des différends. Certes, mener 2 recours distincts augmentera les coûts pour les parties, mais cela n'est pas déterminant en l'espèce.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PANACHE (BÂTIMENTS 5 et 6), SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ÉQUINOXE (PHASE I EST, PHASE I OUEST), SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ALTITUDE, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES MANOIRS DOMAINE DU GÉANT (PHASE I, PHASE II, PHASE IIIA, PHASE IIIB) et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES TREMBLANT-LES-EAUX (PHASE IA, PHASE IB, PHASE IIA, PHASE IIB), bénéficiaires, et STATION MONT-TREMBLANT SEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'intervention. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une demande en lien avec un problème d'insonorisation de leur plancher et l'administrateur leur a donné gain de cause. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage de cette décision mais a fait faillite par la suite. Le syndic a pris la décision de ne pas aller de l'avant. Les cautions de l'entrepreneur veulent à présent intervenir au dossier, étant d'avis que, si une décision est rendue en faveur des bénéficiaires, elles pourraient être appelées à rembourser l'administrateur pour les travaux exécutés suivant le défaut de l'entrepreneur. La demande d'intervention doit être rejetée. Aucune disposition du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'autorise l'intervention d'une caution devant un tribunal d'arbitrage. De plus, le règlement prévoit que seuls le bénéficiaire et l'entrepreneur peuvent soumettre un litige à l'arbitrage. En outre, une décision arbitrale ne lie que l'administrateur, le bénéficiaire et l'entrepreneur, de sorte que, si l'arbitre donne raison aux bénéficiaires, sa décision serait sans effet à l'égard des cautions. Le règlement prévoit aussi que si l'entrepreneur ne s'acquitte pas de ses obligations, il appartient à l'administrateur d'assurer tous les engagements de l'entrepreneur. Enfin, permettre une intervention des cautions aurait pour effet de prolonger les délais et de compliquer les procédures, ce qui n'est pas l'objectif du règlement.
CONSTRUCTION XP INC., SYNDIC ROY, MÉTIVIER, ROBERGE INC., entrepreneur, et RICHARD PARADIS et LUCIE GODIN, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Ordonnance de gestion.
Le 22 août 2017, à l'occasion d'une audience portant sur un moyen préliminaire, il a été question de la provision pour frais que l'entrepreneur devait verser. Le 31 août suivant, le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM) a confirmé qu'aucune provision pour frais n'avait été demandée lors de la réception de la demande d'arbitrage et, par conséquent, qu'elle n'avait pas été versée par l'entrepreneur. Le 6 septembre, le GAMM a transmis une demande de provision pour frais à ce dernier. En raison de celle-ci, le délibéré de l'arbitre a été suspendu dans l'attente de la réception de la somme demandée. Le 19 octobre, les bénéficiaires, qui venaient d'être informés de la suspension du délibéré, ont exprimé qu'il était dorénavant trop tard pour que l'entrepreneur paye une provision pour frais. L'arbitrage ne pouvait donc plus se poursuivre. Les parties auront l'occasion de se prononcer sur cette question à une date ultérieure.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PANACHE (BÂTIMENTS 5 et 6), SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES MANOIRS DOMAINE DU GÉANT (PHASE 1), SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ÉQUINOXE (PHASE I EST, PHASE I OUEST), SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ALTITUDE, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES MANOIRS DU GÉANT (PHASE II, PHASE IIIA, PHASE IIIB) et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES TREMBLANT-LES-EAUX (PHASE 1A, PHASE 1B, PHASE 2A, PHASE 2B), bénéficiaires, et STATION MONT-TREMBLANT SEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
À l'occasion d'une audience préliminaire, la bénéficiaire s'est engagée à transmettre aux autres parties et à l'arbitre, dans un certain délai, le seul autre document qu'elle entendait mettre en preuve à l'occasion de l'audience sur le fond, soit une soumission de l'entrepreneur. Les autres parties ont déclaré n'avoir aucun document à communiquer et tous ont confirmé n'avoir aucune preuve d'expert à soumettre. Une date pour la tenue de l'audience sur le fond a aussi été fixée.
Mme Natalia Gomes, bénéficiaire, et CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
L'administrateur a accueilli une réclamation des bénéficiaires en lien avec un problème d'insonorisation de plancher et il a ordonné à l'entrepreneur d'apporter tous les correctifs nécessaires pour respecter les recommandations concernant les bruits d'impact. L'administrateur a demandé l'arbitrage de cette décision. Or, il faut maintenant décider si un avis d'intention de faire une proposition déposé par l'entrepreneur en vertu de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité a pour effet de suspendre le processus d'arbitrage prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'article 69 de la loi prévoit qu'il y a suspension des procédures des créanciers qui ont un recours contre la personne insolvable ou contre ses biens ou qui ont une autre procédure en vue du recouvrement d'une réclamation prouvable. Or, c'est l'entrepreneur qui est en demande, et les bénéficiaires ainsi que l'administrateur n'exercent pas un recours contre lui. Par ailleurs, la poursuite de l'arbitrage n'aura pas pour effet de privilégier un créancier par rapport aux autres dans la faillite. En effet, si la décision de l'administrateur est confirmée, l'entrepreneur devra exécuter les travaux à l'intérieur d'un certain délai. S'il ne le fait pas, l'administrateur devra exécuter les travaux à sa place et il pourra produire une réclamation prouvable dans la faillite de l'entrepreneur. Enfin, il faut aussi noter que l'administrateur agit en quelque sorte à titre de responsable du plan de garantie et qu'il n'est donc pas question d'un litige qui vise uniquement l'entrepreneur et les bénéficiaires. L'avis de proposition déposé par l'entrepreneur n'a donc pas pour effet de suspendre les procédures d'arbitrage.
CONSTRUCTION XP INC., entrepreneur, et MONSIEUR RICHARD PARADIS et MADAME LUCIE GODIN, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
L'administrateur a rejeté la réclamation de la bénéficiaire relativement à la présence d'ocre ferreuse dans le drain fluvial et le drain de fondation et son inclusion, le cas échéant, au plan de garantie. À l'occasion d'une audience préliminaire, les parties ont convenu qu'il s'agissait du seul point en litige, elles se sont engagées à transmettre aux autres parties et à l'arbitre les documents pertinents susceptibles d'être mis en preuve à l'audience sur le fond et elles ont indiqué leurs intentions quant à la preuve d'expert devant être produite. Le dossier n'étant pas encore complet, elles ont convenu que la durée de l'audience sur le fond ainsi que les dates de celle-ci seraient déterminées dans le contexte d'une prochaine conférence préparatoire.
MADAME MICHELLE BLUTEAU, bénéficiaire, et LES HABITATIONS E.S. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande en remboursement d'acompte. Accueillie en partie.
En janvier 2015, les parties ont signé un contrat en vue de la construction d'une résidence. Dès l'été, des questions ont été soulevées quant à la construction et à sa conformité. En 2016, saisi d'une réclamation du bénéficiaire, l'administrateur lui a donné raison sur plusieurs points. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage de cette décision. Le bénéficiaire avait personnellement fait des paiements à différents sous-traitants dans le contexte du contrat de construction et il a été avisé au mois d'avril 2016 d'hypothèques légales placées sur sa propriété. À l'été 2016, l'entrepreneur, qui entendait déposer des procédures conformément à la Loi sur la faillite et l'insolvabilité, s'est désisté de sa demande d'arbitrage. Par la suite, le bénéficiaire a déposé sa demande, qu'il a qualifiée de «demande de remboursement d'acompte». En fait, la demande du bénéficiaire visait plutôt le parachèvement des travaux. En ce qui concerne le remboursement des sommes payées à des tiers, il faut retenir que l'administrateur était au courant de cette situation et qu'il a décidé de ne pas statuer sur cette question, ce qui constitue en soi une décision qui peut être portée en arbitrage. Par ailleurs, l'administrateur a confirmé au bénéficiaire qu'il prendrait en charge les paiements aux sous-traitants si l'entrepreneur ne le faisait pas. En tenant compte de cette confirmation et de cet engagement, il y a lieu de reconnaître qu'une somme de 27 729 $ peut lui être réclamée à ce titre. Les frais et les difficultés occasionnés par l'inscription d'hypothèques légales de la construction ne sont toutefois pas couverts par le régime du plan de garantie.
9266-4374 QUÉBEC INC. (Les Constructions Alyro), entrepreneur c. ALAIN PHANEUF, bénéficiaire, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les parties ont demandé la réunion de deux demandes d'arbitrage pour qu'elles soient entendues ensemble, ce qui a été accordé. Elles ont aussi convenu que les seuls points en litige visaient la décision de l'administrateur portant sur le muret arrière, le balcon et l'escalier en bois à l'avant. L'avocate de l'entrepreneur s'est ensuite engagée à transmettre aux autres parties et à l'arbitre tous les documents pertinents susceptibles d'être mis en preuve avant le 21 avril 2017, tandis que le bénéficiaires a pris l'engagement de communiquer ses documents avant le 28 avril. La date d'audience sur le fond a été fixée en fonction de l'évaluation par les parties du temps requis et de leurs disponibilités.
CONSTRUCTION RICHARD CLICHE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 3196-3198, FRÉDÉRIC-LÉGARÉ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les parties ont demandé la réunion de deux demandes d'arbitrage pour qu'elles soient entendues ensemble, ce qui a été accordé. Elles ont aussi convenu que les seuls points en litige visaient la décision de l'administrateur portant sur le muret arrière, le balcon et l'escalier en bois à l'avant. L'avocate de l'entrepreneur s'est ensuite engagée à transmettre aux autres parties et à l'arbitre tous les documents pertinents susceptibles d'être mis en preuve avant le 21 avril 2017, tandis que le bénéficiaires a pris l'engagement de communiquer ses documents avant le 28 avril. La date d'audience sur le fond a été fixée en fonction de l'évaluation par les parties du temps requis et de leurs disponibilités.
CONSTRUCTION RICHARD CLICHE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 3202-3204, FRÉDÉRIC-LÉGARÉ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
À l'occasion d'une audience préliminaire, il a été convenu que l'entrepreneur se conformerait à la décision de l'administrateur et qu'il effectuerait les travaux correctifs relatifs au champ d'épuration des bénéficiaires, lesquels ne semblaient pas être entièrement d'accord avec les travaux envisagés. Les parties ne s'entendent toujours pas quant aux travaux correctifs mais, dans l'hypothèse où les bénéficiaires seraient encore insatisfaits des travaux réalisés, ils pourront s'adresser à l'administrateur dans les délais habituels afin qu'il rende une seconde décision sur les correctifs effectués.
CONSTRUCTION ROSAIRE GUAY ET FILS INC., entrepreneur, et MARIKA NOËL ET MICHEL BOLDUC, bénéficiaires, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Décision sur une requête en précision.
Une décision arbitrale a été rendue concernant la méthode de réfection des planchers de bois de la résidence des bénéficiaires. À cette fin, la décision de l'administrateur, soutenue par l'ingénieur de l'entrepreneur, et la méthode suggérée par l'ingénieur des bénéficiaires ont toutes deux été retenues en partie. Ainsi, l'administrateur a reçu pour instructions de retenir les services d'un ingénieur spécialisé en structure de bâtiments qui serait responsable de surveiller les travaux selon un échéancier défini. Cet ingénieur serait tenu de produire un rapport écrit pour chacune de ses visites et de fournir à la fin des travaux une attestation quant à la conformité de ceux-ci. L'administrateur a décidé de retenir les services professionnels de l'ingénieur qui avait témoigné pour l'entrepreneur et qui avait proposé une méthode de correction du plancher par le dessous. Les bénéficiaires sont en désaccord avec ce choix puisqu'ils sont d'avis qu'il y aurait conflit d'intérêts pour l'ingénieur. Ils soutiennent qu'aucun des ingénieurs qui ont témoigné pour eux ou pour l'entrepreneur ne peuvent être retenus à titre d'ingénieur désigné par l'administrateur. Ce dernier fait valoir que la méthode de correction soumise par l'ingénieur a été retenue, qu'il est le mieux placé pour surveiller ces travaux et qu'il est qualifié pour agir. Il ajoute que puisque l'ingénieur n'est ni l'employé de l'entrepreneur ou de l'administrateur, il est indépendant. En l'espèce, l'administrateur aurait dû reconnaître qu'il y avait apparence de conflit d'intérêts pour l'ingénieur, qui avait joué, aux fins de la sentence arbitrale, le rôle de conseiller, d'ingénieur et d'expert pour l'entrepreneur. De son côté, l'ingénieur aurait dû mentionner à l'administrateur qu'il se trouvait en position de conflit d'intérêts pour les mêmes raisons. En effet, pour un ingénieur, un conflit d'intérêts naît lorsque son jugement professionnel est influencé par des considérations qui ne relèvent ni de l'intérêt du client ni de l'intérêt du public. Cette notion vise aussi le conflit apparent ou potentiel, une situation où l'ingénieur donne l'impression d'être en conflit d'intérêts. Enfin, il faut retenir que si le tribunal avait voulu que l'un ou l'autre des experts des parties soit retenu pour faire le suivi, il l'aurait nommé, ce qui n'a pas été le cas. L'administrateur devra choisir un autre ingénieur spécialisé en structure de bâtiments pour agir et celui-ci ne devra avoir aucun lien avec l'une ou l'autre des parties qui pourrait engendrer une apparence de conflit d'intérêts.
GABRIELLA et DAN DUMITRU, bénéficiaires, et IMMOBILIER VERIDIS I INC., entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
À l'occasion d'une audience préliminaire, l'avocate de l'administrateur a expliqué avoir compris que les dates d'arbitrage n'avaient pas été fixées définitivement, de sorte qu'elle demandait une remise de l'arbitrage en raison de ses disponibilités. Étant donné qu'il s'agit de la première demande de remise de l'administrateur et que chaque partie bénéficie du droit fondamental d'être entendu, il y a lieu d'accorder la remise demandée. Par ailleurs, les bénéficiaires ont demandé qu'une visite des lieux soit effectuée. Une telle visite serait utile pour constater, le cas échéant, les problèmes de moisissure au sous-sol, l'état des fondations et les niveaux des terrains, entre autres choses. Enfin, il a été convenu que les bénéficiaires ne feraient entendre qu'un seul témoin au lieu de huit en lien avec les travaux d'assèchement qui ont suivi un refoulement d'égout en 2014.
MADAME LINDA HAMEL et MONSIEUR MICHEL PAQUIN, bénéficiaires, et 9179-2069 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les parties ont convenu que le seul point à débattre visait la finition extérieure de la façade principale de l'immeuble et elles ont déclaré ne pas vouloir produire d'expertise. Elles se sont ensuite engagées à transmettre aux autres parties et à l'arbitre tous les documents susceptibles d'être mis en preuve devant le tribunal et qui n'étaient pas déjà au dossier ainsi que l'identité de leurs témoins respectifs de même qu'un court résumé de leur témoignage. Enfin, la durée de l'audience a été fixée à deux jours et les parties se sont entendues pour se communiquer leurs disponibilités respectives en vue de fixer l'audition au fond au mois d'avril 2017.
CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et SDC DU 2587-2593, BOUL. BASTIEN, bénéficiaire, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
À l'occasion d'une audience préliminaire, l'entrepreneur s'est engagé à se conformer à la décision rendue par l'administrateur et à effectuer les travaux correctifs relatifs au champ d'épuration des bénéficiaires. Bien que ceux-ci ne semblent pas être entièrement d'accord avec les travaux correctifs envisagés, les parties pourront, une fois les travaux exécutés, fixer une troisième conférence préparatoire pour essayer d'arriver à une entente.
CONSTRUCTION ROSAIRE GUAY ET FILS INC., entrepreneur, et MARIKA NOËL ET MICHEL BOLDUC, bénéficiaires, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur 14 points. L'administrateur n'en a accueilli aucun et sa décision doit être maintenue. Cinq points portaient sur des éléments qui ne sont pas visés ou couverts par le Plan de garantie sur les bâtiments résidentiels neufs. En effet, le bénéficiaire voulait obtenir des copies de plans et devis, de documents de garantie de différents équipements installés, d'actes notariés ou de quittances de fournisseurs de même qu'une demande de correctifs à la déclaration de copropriété. C'est à bon droit que l'administrateur a présenté une objection sur ces points. Deux autres points ont été tranchés en fonction d'une transaction intervenue entre les parties. Or, dans un cas, bien que la transaction n'ait pas trouvé application, il reste que la dénonciation n'a pas été faite dans un délai raisonnable, qui ne devait pas dépasser six mois à compter de la découverte du problème. Quant aux autres points, il était notamment question de problèmes qui, même s'ils ont été dénoncés plus de trois ans après la réception des parties communes, ne pouvaient se qualifier de vices majeurs puisqu'ils n'étaient pas susceptibles de causer la perte de l'ouvrage, d'éléments qui étaient en réalité conformes à la réglementation ou exclus de la garantie, car ils se situaient à l'extérieur de l'immeuble, et de points qui n'ont pas été dénoncés dans les délais prévus après leur découverte.
SDC 52, 54, 54A 1ère AVENUE, demandeur bénéficiaire, c. 4472985 CANADA INC., défendeur entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les parties ont convenu que cinq points demeuraient en litige et elles ont témoigné quant aux documents qu'elles étaient susceptibles de mettre en preuve. Les bénéficiaires ont d'ailleurs déclaré avoir une preuve d'expert à présenter et leur procureur s'est engagé à déterminer les documents constituant le rapport d'expert et à en informer le procureur de l'administrateur ainsi que l'arbitre. Il s'est aussi engagé à transmettre les factures d'honoraires de cet expert. Enfin, les parties ont évalué la durée nécessaire pour l'audition et elles se sont entendues afin de proposer des dates communes pour procéder.
SDC LES FAÇADES DE L'ÎLE SECTEUR O. PHASE 2, bénéficaires, et 9198-6976 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
À l'occasion d'une audience préliminaire, les parties ont convenu que le principal point en litige visait l'insonorisation du plancher d'un logement. Il a aussi été question des compléments d'expertises que les parties avaient l'intention de produire, des documents susceptibles d'être mis en preuve et des témoins qui seraient entendus. Étant donné que les parties n'étaient pas en mesure d'obtenir les disponibilités de leurs témoins et de leur expert, une date d'audience n'a pu être fixée. Une conférence sera donc convoquée afin d'établir les témoins, la durée de l'audience et la ou les dates où l'arbitrage sera entendu au fond.
CONSTRUCTION XP INC., entrepreneur, et MONSIEUR RICHARD PARADIS et MADAME LUCIE GODIN, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
À l'occasion d'une audience préliminaire, l'entrepreneur a pris la décision d'être représenté par un avocat. Par conséquent, la gestion de l'arbitrage n'a pu avoir lieu et elle sera remise à une autre date pour permettre à l'avocat qui représentera l'entrepreneur de prendre connaissance du dossier.
CONSTRUCTION ROSAIRE GUAY ET FILS INC., entrepreneur, et MARIKA NOËL ET MICHEL BOLDUC, bénéficiaires, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande en suspension d'annulation d'adhésion. Accueillie.
L'entrepreneur est actif dans le domaine de la construction d'unités résidentielles depuis 2008. L'administrateur ayant annulé son adhésion au Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, l'entrepreneur demande la suspension de l'exécution de cette décision jusqu'à ce qu'un arbitre se prononce sur le dossier. Cette demande doit être accueillie. D'une part, la décision de l'administrateur, qui ne contient que des énoncés généraux, n'est absolument pas motivée, elle ne respecte pas les règles de justice naturelle et d'obligation d'équité procédurale, et elle ne peut être bonifiée par une soumission de preuve ou de plaidoiries à la suite de sa délivrance ou au moment de l'arbitrage. D'autre part, il existe un préjudice sérieux et irréparable pour l'entrepreneur, qui risque la perte de son entreprise. Dans les circonstances, il y a plutôt lieu de limiter les activités de l'entrepreneur à des bâtiments ou projets particuliers, ce qui évitera aussi un préjudice aux acheteurs qui lui ont déjà versé des acomptes et aux tiers qui pourraient vouloir exercer des recours contre lui en cas de faillite, recours pouvant causer des délais qui ne seraient pas à l'avantage d'acheteurs. L'entrepreneur ne pourra par ailleurs pas accepter de nouveau projet.
CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les parties ont convenu que les points en litige portaient sur le premier point de la décision de l'administrateur et sur une «transaction et quittance» intervenue entre les bénéficiaires et l'entrepreneur. Seuls les bénéficiaires auront des documents à communiquer aux autres parties et ils se sont engagés à le faire avant le 7 novembre 2016. Les parties ont d'ailleurs déclaré n'avoir aucun rapport d'expert à produire. Vu l'évaluation par les parties du temps dont elles auront besoin pour procéder et leurs disponibilités, l'audience aura lieu le 2 décembre.
MONSIEUR MAXIME VEILLEUX et MADAME ANNICK PELLETIER, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CAMAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire.
La demande d'arbitrage en cause traite des aires communes d'un immeuble détenu en copropriété et elle a été présentée par l'un des copropriétaires. L'entrepreneur prétend que seul le bénéficiaire, soit le syndicat des copropriétaires, avait le pouvoir de formuler la demande. Or, le bénéficiaire individuel, notamment parce qu'il est un administrateur du syndicat des copropriétaires dûment mandaté aux fins de la demande, pouvait valablement intenter des procédures en ce qui a trait aux parties communes, et il n'y a pas lieu, dans ces circonstances, de rejeter la réclamation. Par ailleurs, il faut noter que le représentant du syndicat a reçu l'autorisation d'agir, à tout le moins, des membres du conseil d'administration et des bénéficiaires individuels en ce qui peut concerner les parties privatives.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE 950, CHAMPAGNEUR, OUTREMONT, bénéficiaire, et LES HABITATIONS ARMECA LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a annulé l'adhésion de l'entrepreneur à son plan de garantie au motif que ses constructions ne satisfaisaient pas à ses critères de qualité. L'entrepreneur a présenté une demande d'arbitrage pour faire infirmer la décision de l'administrateur et pour que ce dernier soit obligé de le réaccréditer ou de réémettre un certificat d'accréditation qui lui permettrait d'obtenir une licence. Or, l'administrateur, qui a omis de respecter ses obligations pour agir à ce titre, ne peut plus faire ce qui est réclamé par l'entrepreneur, de sorte que la demande d'arbitrage ne présente aucune utilité.
9252-8827 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION. administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
À l'occasion d'une audience préliminaire, les parties ont demandé, de consentement, une suspension d'instance puisqu'un litige est pendant en Cour supérieure. Dans le contexte de ces procédures, l'entrepreneur a mis en cause la Ville de Beaupré, BPR - Infrastructures inc. et Construction et Pavage Portneuf inc. Dans ces circonstances, la poursuite de l'arbitrage, pour le moment, pourrait engendrer des frais inutiles pour les parties puisqu'il est possible que les parties mises en cause dans le dossier en Cour supérieure soient déclarées seules responsables des dommages subis par les bénéficiaires. L'instance sera donc suspendue jusqu'au 1er décembre.
GENEVIÈVE ROMANESKY et PATRICK ARCHAMBAULT, bénéficiaires, et GESTION BJBG INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Au mois d'avril 2013, les bénéficiaires et Constructions Rénovation 55 ont signé un contrat visant la construction d'une résidence. Une attestation de l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec selon laquelle Constructions était l'un de ses membres en règle a été remise aux bénéficiaires en guise de preuve de couverture par le plan de garantie. En juin, alors que les travaux avaient débuté, les bénéficiaires et l'entrepreneur, Constructions S.L. Marcoux inc., ont signé un contrat ayant le même objet. Ce contrat visait à procurer aux bénéficiaires la couverture du plan de garantie. Le même jour, ceux-ci ont signé un contrat de garantie. Au mois de décembre, les travaux ont été terminés. À compter du dernier paiement, les bénéficiaires n'ont eu aucune réponse à leurs demandes de travaux correctifs. L'administrateur, saisi d'une réclamation des bénéficiaires, a conclu que le bâtiment n'était pas couvert par la garantie, affirmant que le contrat qui avait servi à l'enregistrement du bâtiment auprès de la garantie était faux et que l'immeuble n'avait jamais fait l'objet d'une couverture. Le bénéficiaire a indiqué que le changement au contrat résultait du fait que Constructions laissait sa place à l'entrepreneur afin que le projet soit couvert par le plan de garantie. La bénéficiaire a précisé qu'ils n'auraient jamais accepté de faire construire leur maison sans protection du plan de garantie. En l'espèce, l'administrateur n'a pas démontré que les bénéficiaires savaient que Constructions ne pouvait être accréditée et qu'ils auraient commis une fraude ou une faute lourde en signant un contrat avec l'entrepreneur. L'administrateur était fondé à avoir des doutes, mais il reste que les bénéficiaires n'ont pas tenté de cacher leurs transactions. De plus, alors qu'un dénommé Marcoux leur avait semblé être la personne responsable sur le chantier, il ne serait pas raisonnable de conclure que, dans leur perspective, le contrat conclu avec l'entrepreneur était faux. Les bénéficiaires ont donc droit à la protection du plan de garantie.
BENOIT DUTIL et SYLVIE BELLEROSE, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS S.L. MARCOUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
L'administrateur a fait valoir une objection préliminaire relativement au volume important de documents contenus dans la clé USB transmise par les bénéficiaires, soit environ 800 documents. Ceux-ci contiennent essentiellement des photographies de l'état des fenêtres, plusieurs vidéos et quelques documents. L'objection est fondée sur le principe de la proportionnalité, mais l'administrateur a aussi précisé ne pas vouloir empêcher les bénéficiaires de faire leur preuve. Dans le but d'éviter une preuve fastidieuse et pour permettre à tous d'exercer leur droit à une défense pleine et entière, il y a lieu de limiter, si possible, le nombre de photographies que les bénéficiaires pourront soumettre de chaque fenêtre ou porte et d'exiger qu'ils transmettent les documents qu'ils entendent utiliser à l'audience. Dans ce contexte, l'administrateur a accepté de retirer son objection quant à la recevabilité en preuve de la clé USB.
SONIA BATRES et LOUIS-FRANÇOIS RODRIGUE, bénéficiaires, et TERGOS ÉCOCONSTRUCTION INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Rejetée.
Les bénéficiaires, qui sont les syndicats des copropriétaires de quatre immeubles, ont présenté une réclamation concernant un problème de sol. L'administrateur a rendu quatre décisions dans lesquelles il a indiqué que les syndicats avaient fait des démarches auprès de la ville ainsi qu'auprès de certains ingénieurs et firmes indépendantes et que l'entrepreneur était en processus de trouver la cause, aucun rapport n'ayant été remis à ce jour. Il a conclu ne pas être en mesure de statuer sur la situation dans l'immédiat. Alors que les bénéficiaires demandent l'arbitrage, l'administrateur demande que les dossiers lui soient retournés afin qu'il puisse rendre une décision sur les dénonciations. En effet, il prétend qu'il ne s'est jamais prononcé sur le fond des réclamations et que ses décisions avaient un caractère neutre et qu'elles suggéraient en quelque sorte d'attendre les résultats des expertises en cours mandatées tant par les bénéficiaires que par l'entrepreneur. Or, le fait pour l'administrateur de décider de ne pas statuer est en soi une décision. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit d'ailleurs qu'en l'absence d'une entente l'administrateur statue sur la demande de réclamation. Comme il n'y a pas eu de règlement, il y a donc décision. En conformité avec le règlement et au sens de celui-ci, un différend qui porte sur une décision de l'administrateur concernant une réclamation peut faire l'objet d'un arbitrage. Il y a donc lieu de procéder, ce qui permettra aussi d'éviter aux parties une étape additionnelle, soit le renvoi du dossier à l'administrateur.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 8180 LOUISBOURG BROSSARD, SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 8160 LOUISBOURG BROSSARD, SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 8200 LOUISBOURG BROSSARD et SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 8220 LOUISBOURG BROSSARD, demanderesses bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT WILLIAM INC., défendeur entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Rejetée.
L'entrepreneur a adhéré au Plan de garantie en 2012 auprès de Garantie Abritat inc. et il a versé un cautionnement de 90 000 $. Il a ensuite renouvelé annuellement son adhésion. En 2015, la gestion des plans de garantie a été confiée à un administrateur unique, la Garantie de construction résidentielle. Dès lors, les autres administrateurs ont cessé de délivrer des certificats d'accréditation et aucune demande de renouvellement d'accréditation ne peut leur être présentée. L'entrepreneur a donc demandé le remboursement de son cautionnement, ce que l'administrateur lui a refusé. Ce dernier indique qu'il ne peut y avoir arbitrage de sa décision puisqu'un arbitre n'est compétent pour statuer que sur une décision visant une réclamation d'un bénéficiaire ou le refus ou l'annulation de l'adhésion d'un entrepreneur. Cette position ne peut toutefois être retenue. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs donne aux arbitres le pouvoir d'apprécier les motifs d'un administrateur qui refuse une adhésion ou qui l'annule et de décider du bien-fondé de ceux-ci. Le pouvoir ainsi accordé à l'arbitre s'étend à l'examen des exigences prévues au règlement afin de rendre sa décision. Le cautionnement constitue une telle exigence et une condition nécessaire à l'adhésion d'un entrepreneur, de sorte que l'arbitre peut examiner la question du cautionnement pour décider de la justesse de la décision de l'administrateur. Enfin, il faut prendre en considération le fait que le règlement prévoit expressément les situations où l'arbitre n'est pas compétent, et le présent cas n'en fait pas partie.
GROUPE IMMOBILIER JAD INC., 9229-8926 QUÉBEC INC. et 9206-0516 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
L'entrepreneur a présenté une demande de remise afin de reporter les dates d'enquête et d'audition au motif que son représentant et son procureur seraient tous deux en voyage aux dates prévues. La bénéficiaire n'a pas contesté cette demande de remise et elle n'a fait aucune déclaration sur ce point ni sur la date à compter de laquelle le procureur de l'entrepreneur a indiqué qu'il serait de nouveau disponible. La demande de remise sera donc accueillie.
LES CONSTRUCTIONS JEAN BRUNET INC., entrepreneur, et JULIE GAGNÉ, bénéficiaire, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les parties ont été convoquées à une audience préliminaire pour traiter de certaines questions. Il a notamment été question du rapport de l'expert du bénéficiaire, lequel n'avait pas été transmis à l'administrateur. Après avoir pris connaissance de ce rapport, ce dernier s'est engagé à informer le bénéficiaire et l'arbitre de sa décision quant à la production d'une contre-expertise dans un certain délai. Dans le cas où il y aurait production d'une contre-expertise, les parties seront convoquées de nouveau afin de fixer des délais et de gérer le déroulement de l'instance. En l'absence de contre-expertise, les parties seront aussi convoquées en vue de fixer une date pour entendre le dossier.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 209A, RUE BERTRAND, bénéficiaire, et GESTION CONSTRUCTION RÉNOV ACTION INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Le 1er avril 2016, à l'occasion d'une conférence préparatoire, l'entrepreneur a indiqué avoir l'intention de déposer une contre-expertise au dossier. Il a été convenu qu'il aurait jusqu'au 22 avril pour confirmer à qui la responsabilité d'une contre-expertise serait confiée, quels seraient les paramètres du mandat donné et dans quel délai les rapports conséquents seraient déposés. Aucune confirmation ou autre avis quelconque au sujet d'une contre-expertise n'a été transmis dans le délai prévu. Le 3 mai, le procureur de l'entrepreneur a écrit au tribunal, s'excusant de son retard et indiquant que les services de deux experts avaient été retenus. Il y a toutefois lieu de noter que ces deux experts, lorsqu'ils ont été joints pour établir leur disponibilité, ont mentionné qu'ils n'avaient pas été retenus pour agir sous un quelconque mandat relatif au dossier. En l'espèce, l'entrepreneur a négligé de respecter l'ordonnance du 1er avril. Que ce soit quant aux droits respectifs des autres parties ou intervenants au dossier ou que ce soit afin d'éviter des délais additionnels, il y a lieu de refuser à l'entrepreneur la possibilité de recourir à une contre-expertise.
LES CONSTRUCTIONS JEAN BRUNET INC., entrepreneur, et JULIE GAGNÉ, bénéficiaire, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
À partir du mois d'août 2014, pendant la cinquième année de la garantie, les bénéficiaires ont constaté que de l'eau s'écoulait dans leur cuisine et dans une pièce du sous-sol de leur résidence lorsque la douche située à l'étage était utilisée. Ils ont dénoncé cette situation à l'administrateur au mois d'octobre. Lors d'une visite des lieux, celui-ci a constaté que le gypse du mur de la salle familiale, un mur adjacent à celui de la douche, était mou et humide. L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires au motif que l'absence de scellant autour de la robinetterie de la douche était apparente, alors qu'elle pouvait être constatée par un acheteur raisonnablement diligent au moment de la réception du bâtiment. Le bénéficiaire, qui a reçu son immeuble au mois de juin 2010 et qui, dans les trois réclamations qu'il a présentées depuis la réception, n'a jamais invoqué que la date de fin des travaux différerait de la date de réception, allègue maintenant que des travaux ont été faits jusqu'au mois d'août 2011. Or, cette contestation de la date de fin des travaux est nettement tardive et elle aurait dû être faite lorsque le bénéficiaire a présenté sa première réclamation relative à l'immeuble. Par ailleurs, il ne peut maintenant alléguer que le drain du bain serait aussi défectueux alors qu'aucune dénonciation ni réclamation n'a été faite à cet égard. En effet, l'administrateur ne s'est pas prononcé sur cette question et il n'y a donc aucune décision à réviser. Enfin, en ce qui concerne la douche elle-même, le bénéficiaire n'a pas établi la cause précise de l'infiltration d'eau ni la nature du vice, s'il y en a un, qui permet une telle infiltration, de sorte qu'il est impossible de déterminer s'il existe ou non un vice majeur. Dans ces circonstances, il n'est pas possible d'obliger l'administrateur à procéder à des réparations.
MADAME MÉLANIE AGOSTINI et MONSIEUR RAYMOND TURCOT, bénéficiaires, et CONSTRUCTION MULTI-DESIGN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. (GMN), administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Rejetée.
Au mois d'octobre 2013, l'administrateur a produit un rapport indiquant qu'il n'était pas en mesure de statuer sur un problème de formation de glace et de givre sur les portes-fenêtres des unités de l'immeuble du bénéficiaire. Il mentionnait toutefois qu'il procéderait à une inspection supplémentaire en janvier 2014, lorsque les conditions d'examen seraient propices. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage de ce rapport. Or, il ne s'agit pas d'une décision de l'administrateur, mais plutôt d'un report d'inspection et de décision, ce qui ne permet pas au bénéficiaire de demander l'arbitrage. Celui-ci ne peut non plus prétendre que sa demande d'arbitrage fait en sorte que l'administrateur n'a plus l'autorité requise pour rendre une décision sur quelque point que ce soit, cet argument n'étant valide que si une décision est rendue et qu'une demande d'arbitrage est valablement produite. En l'espèce, la demande d'arbitrage porte sur le processus décisionnel de l'administrateur dans son report et il n'est pas possible de statuer à cet égard. Par ailleurs, la décision rendue par la suite par l'administrateur, qui a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation, est favorable au bénéficiaire. Seul l'entrepreneur pourrait alors, s'il était insatisfait de la décision rendue, porter en arbitrage cette décision qui lui est défavorable. Néanmoins, pour des raisons d'équité, compte tenu, notamment, d'une entente intervenue entre les parties, de l'insatisfaction du bénéficiaire quant aux travaux réalisés et des délais importants déjà courus, il y a lieu de permettre aux parties de présenter leur preuve au mérite pour rendre une décision, sans qu'il leur soit imposé de reprendre tout le processus de dénonciation.
SDC LES CONDOMINIUMS NOTRE-DAME, bénéficiaires, et CONSTRUCTION MARC DROLET INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Décision sur des objections et des demandes d'engagements.
Lors de l'interrogatoire du représentant de l'administrateur, diverses objections ont été soulevées et des demandes d'engagements ont été déposées. Notamment, les bénéficiaires ont demandé une copie du contrat d'emploi du représentant auprès de l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec et ils ont cherché à connaître le processus intellectuel ayant permis au représentant de qualifier le type de vice relativement à l'ensemble des dossiers en arbitrage. En ce qui concerne le contrat de travail, les bénéficiaires ont toute l'information nécessaire afin d'évaluer le niveau d'indépendance du témoin et il n'est donc pas pertinent. Quant au processus intellectuel ayant permis au représentant de qualifier le type de vice, il ne s'agit pas d'une information pertinente en l'espèce puisque c'est la date de réception des parties communes et non la nature des vices qui est contestée.
SDC L'ÉQUINOXE PHASE I-OUEST, SDC L'ÉQUINOXE PHASE I-EST, SDC LES MANOIRS DOMAINE DU GÉANT PHASE I, LES MANOIRS DOMAINE DU PHASE II, LES MANOIRS DOMAINE DU GÉANT PHASE IIIA, LES MANOIRS DOMAINE DU GÉANT PHASE IIIB, L'ALTITUDE, PANACHE (BÂTIMENTS 5 & 6), TREMBLANT-LES-EAUX PHASE 1A, TREMBLANT-LES-EAUX PHASE 1B et TREMBLANT-LES-EAUX PHASE 2A, bénéficiaires, et STATION MONT TREMBLANT SEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage. Accueillie.
En 2011, la demanderesse en arbitrage a fait plusieurs démarches pour obtenir des soumissions de différents entrepreneurs pour la construction de sa future résidence. Son établissement financier a refusé son projet d'autoconstruction, notamment en raison de son statut de travailleuse autonome, et l'a dirigée vers l'entrepreneur pour la construction de sa résidence. La demanderesse a ensuite accepté une soumission de l'entrepreneur, qui n'a personnellement exécuté qu'une partie des travaux visés par la soumission. Plusieurs travaux ont été exécutés par des sous-traitants, lesquels semblent avoir transmis leur facturation directement à la demanderesse. En 2014, cette dernière a formulé une demande d'enregistrement de sa résidence auprès de l'administrateur pour être en mesure de profiter du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur a rejeté cette demande, ayant conclu que l'entrepreneur avait agi à titre d'entrepreneur spécialisé et non à titre d'entrepreneur général et que le projet de la demanderesse était un projet d'autoconstruction. En l'espèce, le bâtiment de la demanderesse est assujetti au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et devrait faire l'objet d'un certificat d'enregistrement. Si un entrepreneur général décide de faire exécuter, en tout ou en partie, des travaux de construction par des tiers, cela ne le soustrait pas à sa responsabilité aux termes du plan de garantie. Or, la preuve révèle la présence d'une soumission acceptée pour la quasi-entièreté des travaux de construction, l'exécution de certains travaux par des sous-traitants conseillés ou désignés par l'entrepreneur et une participation de la demanderesse réduite au paiement des coûts des travaux des sous-traitants. De plus, l'entrepreneur a agi et s'est comporté au même titre qu'un entrepreneur général, alors qu'il a conseillé, supervisé et surveillé, en grande partie, les travaux. Enfin, l'établissement financier de la demanderesse a consenti un prêt pour la construction suivant une soumission globale de l'entrepreneur général et non à titre d'autoconstruction puisque cette demande avait été rejetée par le passé.
MADAME NATHALIE DEMERS, demanderesse, et LES CONSTRUCTIONS BEL-AVENIR (9024-9301 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Décision sur frais.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une demande d'arbitrage. Puisqu'un problème identique touchant une autre phase du projet construit par le même entrepreneur faisait aussi l'objet d'un arbitrage, le bénéficiaire a demandé la suspension de l'arbitrage pour éviter des procédures inutiles. L'administrateur ne s'est pas opposé à la suspension du dossier et l'entrepreneur n'a fait aucun commentaire. Dans le dossier portant sur l'autre phase, une décision défavorable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble a été rendue, de sorte que le bénéficiaire a annoncé qu'il se désistait de sa demande d'arbitrage. Les parties ne s'entendent pas sur la question de savoir qui est responsable du paiement des frais de l'arbitrage. En l'espèce, quand le bénéficiaire a demandé la suspension du dossier, l'entrepreneur n'a émis aucun commentaire. Par ailleurs, il faut prendre en considération le fait que l'administrateur a initialement demandé d'être condamné solidairement avec l'entrepreneur au paiement des frais, consentant ainsi au paiement des frais. Il faut aussi tenir compte du fait que la demande d'arbitrage découle des faits et de l'expertise rapportés au dossier de l'autre phase et qu'un témoin ingénieur avait affirmé que cet immeuble n'avait pas été construit conformément aux règles de l'art, de sorte qu'il est impossible de conclure que le recours du bénéficiaire était manifestement mal fondé ou qu'il fonderait à lui faire un reproche. Dans les circonstances, les frais de l'arbitrage seront à la charge de l'administrateur solidairement avec l'entrepreneur, sauf une somme de 50 $ que le bénéficiaire devra payer.
SDC HABITATS SAINT-DENIS PHASE I, bénéficiaire, et LES HABITATIONS DEVLER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation car, bien qu'ils aient payé un supplément pour obtenir une certification Novoclimat, ils ne l'ont pas obtenue. L'administrateur a accueilli leur réclamation à cet égard et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis pour que le bâtiment soit certifié. L'entrepreneur a contesté cette décision et il s'est ensuite placé sous la protection de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité. Le syndic n'a pas annoncé ses intentions quant à l'arbitrage. En l'espèce, par son silence, l'entrepreneur a déserté son recours et il est présumé s'en être désisté. Il s'agit d'une situation exceptionnelle qui cause un préjudice à l'administrateur, qui est tenu de payer la moitié des frais de l'arbitrage lorsqu'un entrepreneur agit en demande, et ce, sans égard à l'issue du recours. En effet, obliger l'administrateur à payer la moitié des frais en l'espèce constituerait une injustice à son égard et il y a lieu de recourir à l'équité pour condamner l'entrepreneur à payer la totalité des frais de l'arbitrage. Néanmoins, en raison de la situation particulière de l'entrepreneur, des dispositions de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité et de l'Avis de suspension des procédures émis par le syndic, la condamnation aux frais imposée à l'entrepreneur ne pourra pas dépasser la somme déjà détenue par le Centre canadien d'arbitrage commercial à titre de provision pour frais versée par l'entrepreneur au cours des procédures.
MONSIEUR MICHEL CARON et MADAME MANON CHANDONNET, bénéficiaires, et CONSTRUCTION DRUMMOND INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En 2013, le bénéficiaire a dénoncé par écrit deux déficiences, dont la fissuration et la dégradation des joints du parement de maçonnerie de sa résidence. L'administrateur a rejeté sa réclamation au motif que les lézardes observées n'atteignaient pas le degré de gravité correspondant à un vice majeur de construction. En 2014, le bénéficiaire a dénoncé une aggravation de la détérioration des joints de mortier du parement de maçonnerie. L'administrateur a maintenu sa décision après avoir conclu que les fissures observées remplissaient les critères du vice caché, ce qui n'était toutefois plus couvert puisque plus de trois ans s'étaient déjà écoulés depuis la réception du bâtiment. Pendant l'audience en arbitrage, l'entrepreneur a manifesté sa disposition à discuter d'un règlement avec le bénéficiaire. Une transaction est intervenue et des travaux correctifs ont été faits. Or, le bénéficiaire n'est pas satisfait quant à ces travaux. Le tribunal d'arbitrage ne peut forcer l'exécution de la transaction intervenue entre l'entrepreneur et le bénéficiaire et il appartiendra aux tribunaux civils de faire appliquer la transaction si une partie est insatisfaite de son exécution. Quant aux frais de l'arbitrage, il faut prendre en considération que le bénéficiaire, qui a amené l'entrepreneur à convenir d'une transaction durant l'audience, a eu un gain de cause partiel, de sorte qu'il n'aura rien à payer. La situation est différente pour l'entrepreneur, dont le retard à agir alors que le bénéficiaire avait exprimé depuis longtemps son insatisfaction constitue un défaut à honorer la garantie qui a causé une perte ou tout au moins un débours à l'administrateur.
MONSIEUR GAÉTAN BLANCHETTE et MADAME CAROLE THÉBERGE, bénéficiaires, et 9056-1879 QUÉBEC INC. (HABITATIONS MARQUIS), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Décision arbitrale.
Le bénéficiaire, qui s'est vu refuser le remboursement de coûts de réparations déjà engagés, a demandé l'arbitrage de la décision rendue. L'administrateur a présenté une objection préliminaire au motif que rien ne prévoit le remboursement de ces coûts sauf en cas de mesures urgentes et conservatoires, et le bénéficiaire s'est désisté de sa demande. L'administrateur prétend qu'il faut estimer que le bénéficiaire n'a eu gain de cause sur aucun des points soumis à l'arbitrage et qu'il doit donc supporter la totalité des frais. Le législateur n'a pas indiqué comment le partage des frais devait être effectué dans une telle situation, disant seulement qu'il devait être déterminé par l'arbitre. Néanmoins, s'il avait voulu que le bénéficiaire soit entièrement responsable de leur paiement, il l'aurait clairement dit. En l'espèce, compte tenu notamment de la proximité entre la date à laquelle l'administrateur a présenté son objection et celle du désistement, le bénéficiaire paiera 50 $ et l'administrateur sera tenu au paiement de la balance des frais.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 195, BOHÉMIER, MASCOUCHE, bénéficiaire, et LA SEIGNEURIE MASSON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, fait valoir qu'il devrait avoir le pouvoir de dénoncer non seulement les problèmes touchant les parties communes, mais aussi ceux relatifs aux parties privatives. L'administrateur n'a pas reconnu cela. Lorsqu'il est question d'immeubles détenus en copropriété, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit une réception pour les parties privatives et une autre réception pour les parties communes. En l'espèce, la réception des parties communes a eu lieu alors que la couverture contre les malfaçons apparentes des parties privatives et celle pour les vices et les malfaçons non apparentes étaient déjà échues. La dénonciation aura donc été faite trop tard. Par ailleurs, en matière de partie privative, le bénéficiaire est la personne qui a conclu avec l'entrepreneur un contrat pour la vente ou la construction d'un bâtiment résidentiel neuf. Il ne peut s'agir du syndicat des copropriétaires puisque ce dernier n'a conclu aucun contrat avec l'entrepreneur relativement à la vente ou à la construction de la partie privative. Par ailleurs, le bénéficiaire ne peut prétendre que la réception qu'il a fait effectuer par un professionnel du bâtiment peut servir de base de dénonciation pour les parties privatives au motif que la majorité des gens ne font pas d'inspection avec un expert au moment de la réception, alors que la couverture invoquée est déjà échue, puisque cela serait contraire au règlement. La réception des parties communes par un professionnel du bâtiment est prévue, mais pas celle pour les acheteurs de parties privatives qui signent un contrat avec un entrepreneur à cet effet.
SYNDICAT DE CENTREPOINTE OUEST CO-PROPRIÉTAIRES, bénéficiaire, et LES DÉVELOPPEMENTS DUBELLE CENTREPOINTE 1 LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Requête en irrecevabilité. Rejetée.
Au mois de mai 2011, les bénéficiaires ont dénoncé un problème d'infiltration d'eau par la toiture de leur résidence. L'administrateur a rejeté leur réclamation, étant d'avis qu'ils avaient découvert le problème au mois d'août 2009 et que la dénonciation 16 mois plus tard était tardive. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision. Au mois de décembre 2014, avant qu'une décision ne soit rendue en arbitrage, les bénéficiaires ont fait réparer le problème. Ils demandent à présent le remboursement des frais de réparation. L'administrateur demande toutefois le rejet de la demande d'arbitrage. D'une part, il prétend que la décision des bénéficiaires a privé l'entrepreneur du choix de la méthode corrective, un choix qui lui appartiendrait si l'arbitre lui ordonnait d'effectuer des travaux. D'autre part, il soutient que seul le remboursement des travaux urgents et conservatoires est permis, et ce, dans la mesure où certaines conditions sont respectées. En l'espèce, il n'est pas possible, à ce stade, de se prononcer sur le non-respect par les bénéficiaires de certaines formalités ou sur le caractère urgent et nécessaire des réparations effectuées puisque la preuve est incomplète. Quant au premier argument de l'administrateur, il peut y avoir des situations où les travaux effectués par un tiers font l'objet d'un remboursement. La requête de l'administrateur doit être rejetée.
Mme NATHALIE BOUCHARD et M. PHILIPPE RAGO, bénéficiaires, et HABITATIONS ANDRÉ DENAULT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande de réouverture d'enquête et en production d'une expertise. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, demande la réouverture des débats pour faire témoigner un expert. Il prétend ne pas avoir pu présenter cette preuve, qu'il qualifie d'essentielle au débat, puisqu'il aurait été pris au dépourvu par certains éléments du témoignage de l'inspecteur sur l'inexistence de robinets dans les vieilles maisons ainsi que relativement aux allèges de fenêtres en pente négative. Sa représentante souligne son manque d'expérience devant les tribunaux ainsi que le fait qu'elle n'est pas représentée par avocat pour justifier sa demande. En l'espèce, il n'est pas question de nouveaux éléments de preuve que le bénéficiaire veut présenter et le témoignage de l'inspecteur ne contenait pas d'éléments de preuve susceptibles de prendre une partie de court. Par ailleurs, le bénéficiaire n'a pas établi pourquoi il aurait été dans l'impossibilité d'agir plus tôt, à part le fait de ne pas avoir été représenté par avocat, ce qui découlait toutefois de son choix, et ce, malgré plusieurs invitations à retenir les services d'un avocat. De plus, le bénéficiaire a fait le choix du rapport et du témoin expert qu'il voulait initialement faire entendre -- ce témoin n'a pas pu témoigner en tant qu'expert -- et il a eu amplement l'occasion de consulter un avocat à cet égard. Aussi, la demande de réouverture des débats n'a pas été présentée lors du procès mais quatre mois plus tard, dans le contexte d'une conférence téléphonique qui portait sur une question touchant un autre immeuble du projet. Enfin, le bénéficiaire n'a pas établi que les éléments de preuve qu'il veut présenter pourraient avoir un effet déterminant sur la question en litige.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU DOMAINE DES ROCHERS PHASE III et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU DOMAINE DES ROCHERS PHASE IV, bénéficiaires, et HABITATIONS ST. MAURICE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur.
L'administrateur, qui a noté que l'entrepreneur n'avait pas effectué certains correctifs requis selon les règles de l'art et conformément aux exigences du Code national du bâtiment ainsi qu'à l'usage courant du marché, a décidé de procéder par voie de soumission. L'entrepreneur a fait appel à un tiers pour effectuer les travaux correctifs et il prétend à présent que des problèmes constatés par les bénéficiaires seraient reliés aux demandes qu'ils ont faites auprès de ce tiers. Ainsi, en ce qui concerne la présence d'égratignures, il indique qu'elle serait due à une demande d'inversion de la porte de douche, qui a été faite sans son consentement ni même sa connaissance. Puisqu'il n'a pas donné mandat au tiers d'inverser le sens de la porte de douche, il n'aurait pas à payer pour les dommages en résultant. Or, d'une part, l'entrepreneur n'a pas démontré que le tiers aurait mentionné à la bénéficiaire que l'inversion du sens de la porte entraînerait la présence d'égratignures et que cette dernière aurait accepté cette situation. D'autre part, si l'entrepreneur estime que le tiers est responsable de quoi que ce soit, ses recours à cet égard relèvent des tribunaux de droit commun et non de l'arbitrage. Par ailleurs, alors que le tiers a admis avoir fait des travaux qui n'étaient pas sur la liste que lui avait remise l'entrepreneur, et ce, sans avoir exigé et sans avoir reçu de demande écrite à cet égard par les bénéficiaires ou l'administrateur, l'entrepreneur a demandé le remboursement de ces travaux. Or, le tribunal d'arbitrage n'est pas compétent pour rendre une décision sur cette question, de sorte qu'il y a lieu de rejeter la réclamation de l'entrepreneur.
STEEVE MORIN et CHANTAL BOUCHARD, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS PAUL GENESSE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Décision arbitrale.
Au terme d'une conférence téléphonique, les parties ont établi que la seule question en litige était de déterminer si un article du contrat de garantie portant sur «la réparation des défauts dans les matériaux et l'équipement fournis et installés par le bénéficiaire» emportait nécessairement le cumul des deux situations pour que la garantie s'applique. Par la suite, l'administrateur a appris que le plancher avait été fourni par les bénéficiaires et il a indiqué que l'exclusion du contrat de garantie en cause ne pouvait pas s'appliquer puisque les matériaux devaient être non seulement fournis mais aussi installés par les bénéficiaires pour que ce soit le cas. Il a donc indiqué que l'entrepreneur devait faire les vérifications nécessaires et les correctifs requis, selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. L'audience prévue aux fins de l'arbitrage n'a donc plus sa raison d'être, mais il y a lieu de réserver aux parties tous les recours quant à l'exécution des travaux devant être accomplis par l'entrepreneur.
SIMON BEAUDOIN et VÉRONIQUE POULIN, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS ALAIN LAPOINTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande de remise de l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur demande la remise d'une audience préliminaire par appel conférence, car il souhaite rencontrer son avocat et, par la suite, un inspecteur en bâtiment. Étant donné qu'une grande partie des points en litige visent des problèmes reliés à l'extérieur du bâtiment -- ce qui fait en sorte qu'une inspection serait plus efficace au printemps, après la fonte des neiges --, que les parties ont le droit de consulter un avocat et d'autres experts et de préparer leur preuve de la manière qu'elles jugent appropriée afin de débattre le dossier, que l'audience préliminaire peut servir à établir un échéancier pour s'assurer que le dossier avance de manière efficace, que l'entrepreneur pourra y participer par téléphone s'il se trouve aux États-Unis et qu'il est dans l'intérêt de la justice et du bon déroulement du dossier de fixer un échéancier et de procéder à une conférence téléphonique préliminaire à cette fin dans les meilleurs délais, il y a lieu d'accueillir en partie la demande de remise. L'entrepreneur devra fournir les noms et les coordonnées de son avocat et de l'expert en bâtiment qu'il entend engager dans un délai fixé et ces derniers devront fournir leurs disponibilités. Une fois cela accompli, il y aura suspension du dossier jusqu'au 16 mars 2015.
SDC DU 1296-1298 RUE NOTRE-DAME REPENTIGNY, bénéficiaire, et 9159-1479 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ (GMN), administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
L'administrateur a exigé de l'entrepreneur qu'il remette en place les éléments compris au contrat d'origine entre les parties. Or, celles-ci ne s'entendent pas sur l'étendue des obligations concernant la remise en état de la propriété. Les bénéficiaires voudraient que le tribunal détermine, dans un premier temps, s'il y a ou non obligation de remise en état et, s'il doit y avoir remise en état, si elle est limitée à la liste des finitions prévues au contrat préliminaire de l'entrepreneur ou si elle s'étend à la remise en état de la propriété telle qu'elle se trouvait avant le début des travaux. Les dommages seraient abordés par la suite. L'administrateur s'oppose à ce que l'arbitrage soit décidé en deux étapes. En l'espèce, la demande de scission des bénéficiaires remplit la majorité des critères qui lui sont applicables. Premièrement, les questions en litige dans la première demande sont d'une simplicité relative, alors qu'il sera plutôt question de lecture, d'interprétation et d'argumentation. Deuxièmement, pour décider de la première question, il ne sera pas nécessaire de se pencher sur les dommages. Troisièmement, la première décision qui sera rendue pourra avoir pour effet de régler entièrement le dossier. Quatrièmement, puisque les parties n'ont pas encore investi d'importantes sommes dans le litige, il semble d'autant plus légitime de faire trancher les questions préliminaires avant de se tourner vers d'autres questions qui pourront être abordées au moment d'une deuxième enquête. Cinquièmement, même s'il devait y avoir deux enquêtes, il n'y aurait pas de délais importants. Sixièmement, tous profiteront d'une décision qui décidera soit de la fin de l'affaire, soit des paramètres de la suite du dossier. En l'espèce, la scission de l'instance assurera une certaine efficacité et une plus grande simplicité. Par ailleurs, non seulement elle est conforme aux règles de droit, mais il s'agit d'une mesure justifiée par l'équité.
BRIGITTE HÉBERT et DANIEL MICHAUD, bénéficiaires, et CONSTRUCTION D.M. TURCOTTE T.R.M. INC., entrepreneur, et GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire.
Au mois de septembre 2006, l'administrateur a rendu une décision dans plusieurs dossiers, indiquant qu'il ne pouvait statuer sur l'un des points invoqués dans le cadre du contrat de garantie et qu'il ne pouvait donc intervenir. Avant d'expliquer le processus d'arbitrage et de médiation, il mentionnait que les parties étaient fortement invitées à communiquer par téléphone avec lui pour obtenir de plus amples informations relativement aux décisions rendues avant de demander l'arbitrage ou la médiation. En 2013, les 11 bénéficiaires ont reçu des lettres. Certaines s'intéressaient à un mandat d'observation relié à un risque de détérioration des fondations dû à la présence de pyrrhotite, d'autres ajoutaient que ce mandat signifiait que la garantie demeurait en vigueur. Les bénéficiaires, estimant que ces lettres constituent des décisions de l'administrateur, demandent maintenant l'arbitrage. Or, ce dernier prétend qu'il n'y a pas de décisions en cause et qu'il ne peut donc pas y avoir d'arbitrage. En l'espèce, des lettres et des courriels qui ont été envoyés sont bien des décisions au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, de sorte qu'il est possible d'en demander l'arbitrage. Ces documents portaient sur des déclarations du directeur général de l'administrateur selon lesquelles la garantie était maintenue, les décisions de 2006 étaient ambiguës et une compagnie avait été mandatée pour surveiller les résidences des bénéficiaires. On y révélait même que le directeur général avait agi hors mandat en maintenant la couverture. Il s'agissait donc d'une décision découlant du conflit sur ce qui avait été fait relativement aux résidences des bénéficiaires. Cela étant établi, il faut aussi conclure que la garantie est toujours en vigueur puisque tous les représentants de l'administrateur ont jugé que les décisions de 2006 n'étaient pas finales, ce qui est corroboré par divers éléments. D'une part, les décisions de 2006 comportaient une invitation à joindre l'administrateur pour obtenir plus d'informations avant de demander l'arbitrage ou la médiation. D'autre part, l'administrateur, qui a signé les lettres de 2013, était au courant du dossier depuis 2005. Par ailleurs, le contenu de ces lettres était connu du chef du contentieux de l'administrateur et de l'administrateur provisoire. Enfin, l'administrateur a admis ne pas avoir encore pris de décision finale dans sa lettre de 2013.
MARIE-CHRISTINE FRÈVE & STÉPHANE ROY, SYLVIE LAFRENIÈRE & SERGE COSSETTE, CHANTAL DENIS & DENIS GAGNON, ANDRÉE PAQUIN & SYLVAIN MAYER, JULIE NADEAU & MARTIN GÉLINAS, LOUISE CHARBONNEAU & CHRISTIAN MICHAUD, CHRISTINE THIFFAULT & MARC GARCEAU, ISMAÏL BISKRI, NATHALIE BENOIT ET PIERRE BRUNET, CHANTAL CARBONNEAU ET MARC LE POTTIER et NICOLE LESSARD, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Requête en suspension d'exécution d'une décision ayant annulé l'adhésion de l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'administrateur, après avoir rendu plusieurs décisions ordonnant à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs, a annulé l'adhésion de ce dernier au plan de garantie. Il a ensuite accepté de lui fournir une accréditation conditionnelle en contrepartie de certains engagements. Or, devant un certain laxisme et un manque de suivi de la part de l'entrepreneur, l'administrateur a par la suite décidé d'annuler de nouveau son adhésion. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage de cette décision et, dans l'attente de l'audience, il souhaite que la décision de l'administrateur soit suspendue. Il y a lieu de limiter les activités de l'entrepreneur à des bâtiments ou à des projets déterminés, ce qui permettra de prévoir un délai pour la fin des travaux et leur réception. Il y a également lieu de tenir compte de l'avancement des travaux, des conclusions d'un rapport visant l'immeuble en cause, du fait que des acomptes ont déjà été encaissés, qu'il sera moins coûteux de procéder ainsi et que des mesures de contrôle particulières sont en place de même que du fait que de ne pas permettre à l'entrepreneur de terminer le projet aura des conséquences négatives importantes sur la viabilité de son entreprise et sur l'exercice des droits de tiers advenant des problèmes financiers pour lui. La suspension recherchée est donc accordée, selon une série de considérations, d'ordonnances, de conditions, de paramètres et de délais.
RIODEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé le fait que le recouvrement du béton des fondations de l'immeuble a été réalisé en crépi acrylique plutôt qu'avec des blocs d'une marque précise, et ce, contrairement à ce qui était inscrit au plan dont s'est servi l'entrepreneur pour vendre des unités de copropriété divise aux acquéreurs. L'administrateur a refusé d'appliquer la garantie puisque le revêtement utilisé ne rendait aucunement l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné et qu'il ne diminuait pas son utilité. Le bénéficiaire veut contraindre l'entrepreneur à remplacer le crépi par les blocs dont il avait été question afin de rendre l'immeuble conforme aux plans préachat. En l'espèce, chacun des copropriétaires a accepté que le béton des fondations soit recouvert de crépi, et ce, à l'égard de leur unité privative respective. Par ailleurs, la substitution en cause n'a pas créé un vice ou une malfaçon et il ne s'agit pas d'un manquement à une norme de construction qui pourrait porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. En effet, les trois unités étaient déjà habitées par les copropriétaires depuis plusieurs mois lorsque les parties communes ont été reçues et que la réclamation a été transmise à l'administrateur. En l'espèce, le litige découle d'une mésentente relativement au contrat et le litige devra être présenté à un tribunal de droit commun.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 968 BOUL. PIE XII, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS SÉBASTIEN ROSEBERRY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Désistement.
Les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage, mais ils ont décidé de s'en désister en raison des inconvénients liés à leur contestation de la position de l'administrateur et à cause de leur besoin de sérénité, de paix d'esprit et de qualité de vie puisqu'ils ne pouvaient plus tolérer de vivre dans une maison partiellement inachevée presque deux ans après la réception de l'immeuble. Les bénéficiaires auraient aussi perdu confiance en la capacité de l'entrepreneur de corriger adéquatement le fonctionnement de leurs fenêtres au point de refuser qu'il procède à l'exécution de travaux correctifs sur trois d'entre elles. Ils demandent d'être exemptés du paiement de quelque partie que ce soit des frais et dépens de l'arbitrage. En l'espèce, le recours à l'arbitrage par les bénéficiaires ne paraît aucunement abusif et ils avaient le droit de se désister. Or, par leur décision, ils n'ont obtenu gain de cause sur aucun des aspects de leur réclamation, ce qui emporterait normalement un partage des coûts de l'arbitrage entre les bénéficiaires et l'administrateur. Ils savaient d'ailleurs que, en demandant l'arbitrage, ils s'exposaient à devoir payer une partie des coûts. Bien que l'administrateur ait suggéré un partage égal des coûts, il y a plutôt lieu d'imposer le paiement d'une somme forfaitaire, laquelle devra être juste et équitable selon les circonstances qui ont mené les bénéficiaires, d'une part, à demander un arbitrage et, d'autre part, à s'en désister. Il faut aussi prendre en considération le fait que les bénéficiaires se sont désistés de leur recours suffisamment tôt pour éviter à l'administrateur l'accumulation de coûts additionnels liés à l'arbitrage. Dans ces circonstances, il paraît juste et même très équitable envers toutes les parties de limiter le paiement des bénéficiaires à la somme forfaitaire de 400 $, soit environ 10 % de tous les coûts de l'arbitrage.
MONSIEUR RONALD SEHN, MADAME HEATHER SEHN, bénéficiaires, et 9018-6321 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION RENAISSANCE), entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Requête pour permission d'amender une demande d'arbitrage. Accueillie en partie.
En novembre 2013, l'administrateur a rendu une première décision ayant ordonné à l'entrepreneur de procéder à des travaux correctifs en lien avec 230 éléments soulevés par les bénéficiaires. Ce dernier a présenté une demande d'arbitrage car, bien qu'il fût disposé à retourner sur le chantier, il n'avait pas l'autorisation des bénéficiaires pour le faire. En mars 2014, l'administrateur a rendu une deuxième décision. Au mois de mai, l'entrepreneur a amendé sa demande d'arbitrage pour y ajouter une contestation de la date de réception du bâtiment telle qu'elle avait été établie par l'administrateur dans les 2 décisions. Les bénéficiaires se sont opposés à l'amendement. L'entrepreneur ne peut, par l'amendement demandé, contester la décision rendue en mars 2014. Il devait, dans un premier temps, contester cette décision en présentant une demande d'arbitrage, ce qu'il n'a pas fait. L'amendement sera toutefois permis à l'égard de la décision rendue en novembre 2013. Pour en arriver à cette conclusion, il faut évaluer les conséquences de l'amendement demandé. Dans sa demande initiale, l'entrepreneur souhaitait retourner sur le chantier et demandait l'assistance du Tribunal, vu l'impossibilité d'accéder au chantier en raison de l'interdiction faite par les bénéficiaires. Dans sa demande amendée, l'entrepreneur prétend que la réception n'a jamais eu lieu et il demande par conséquent à continuer les travaux entrepris. Dans un cas comme dans l'autre, il entend retourner sur le chantier. En fin de compte, l'amendement demandé résulte de la même source d'obligation et il existe une connexité suffisante pour qu'il soit permis. Enfin, cette demande n'est ni inutile ni contraire aux intérêts de la justice.
GENEVIÈVE PAQUETTE et YOUSSEF BENSLIMANE, bénéficiaires, et CONSTRUCTION H. URBAIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Requêtes en révision judiciaire rejetées (C.S., 2016-01-28), 500-17-083628-142 et 500-17-083676-141, 2016 QCCS 317, SOQUIJ AZ-51249404
Demande d'arbitrage par les cautions. Rejetée.
En septembre 2013, l'administrateur a rendu une décision visant l'entrepreneur, qui avait cessé ses activités depuis sa dissolution en 2006. Plusieurs semaines plus tard, une copie de la décision rendue a été envoyée aux cautions, qui veulent présenter une demande d'arbitrage. Or, l'administrateur conteste le droit des cautions de présenter une telle demande. Il fait notamment valoir que la caution n'est aucunement mentionnée au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ce qui témoignerait de l'intention du législateur de ne pas inclure les cautions dans quelque étape du processus de rénovation, de correction ou de parachèvement des travaux ni du processus d'inspection ou de contestation de quelque décision de l'administrateur que ce soit. Il prétend aussi que le règlement vise à faire exécuter les travaux par un entrepreneur accrédité et que la seule issue pour une caution serait le paiement ou le remboursement à l'entrepreneur des travaux effectués à la place de l'entrepreneur en défaut. En l'espèce, il faut conclure que l'administrateur a respecté en tous points le processus prévu au règlement, qui ne l'obligeait en aucun cas à convoquer les cautions à participer à quelque étape que ce soit. Par ailleurs, même si les cautions affirment qu'elles auraient pu faire valoir les moyens de défense de l'entrepreneur et qu'elles peuvent maintenant le faire dans le contexte de l'arbitrage, ces moyens étaient purement personnels à l'entrepreneur puisqu'ils se rattachent à sa prestation de service et à son certificat d'adhésion, qui le liait à l'administrateur. Les cautions n'avaient donc aucun droit.
FRANCINE LOUIS-SEIZE et PAULETTE VILLENEUVE, bénéficiaires, et ARBOUR & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une demande d'arbitrage portant sur divers points, dont une décoloration de l'aluminium qui se trouve sous les balcons. L'administrateur ne s'est pas prononcé sur ce point puisqu'il a pris note de l'engagement de l'entrepreneur de corriger cette situation. Or, afin que l'arbitre soit compétent pour décider d'un point, il faut d'abord que l'administrateur ait rendu une décision. Vu l'absence de décision de l'administrateur, la demande d'arbitrage doit être rejetée sur ce point. La demande porte aussi sur un problème d'accumulation d'eau sur le balcon de l'une des unités, ce qui mène à la formation de glace en hiver. Le bénéficiaire a reconnu que l'entrepreneur était intervenu pour corriger la pente de différents balcons, mais il semblerait qu'il y aurait eu un oubli ou une omission. De son côté, l'administrateur estime que les normes applicables sont respectées. À cet égard, le guide de performance de l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec prévoit que les balcons doivent comporter des pentes qui permettent l'évacuation de l'eau, que de petites accumulations localisées sont acceptables à condition qu'elles ne nuisent pas à l'utilisation des balcons et que l'eau ne devrait pas demeurer plus de 24 heures après une averse. En l'espèce, alors que la présence d'accumulations d'eau et la dénivellation présente ne sont pas contestées, il faut déterminer si ces accumulations sont à l'intérieur des tolérances admises dans l'industrie de la construction. Une visite des lieux environ 12 heures après une pluie a permis de constater la présence d'un peu d'eau, laquelle n'empêchait pas l'utilisation du balcon. Bien qu'il s'agisse d'un cas limite, la situation constatée ne peut être qualifiée de malfaçon et elle se trouve à l'intérieur des paramètres de tolérance généralement admis dans l'industrie de la construction. La demande des bénéficiaires sur ce point doit donc être rejetée.
SDC 6120-6130 BERNARD RACICOT, bénéficiaires, et 9113-2506 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Requête pour permission d'interroger des témoins hors cour. Accueillie.
L'administrateur a rejeté des réclamations des bénéficiaires au motif que celles-ci avaient été présentées après l'échéance de la garantie. Les bénéficiaires, dans le cadre leur demande d'arbitrage, veulent interroger hors cour un représentant de l'administrateur qui était en emploi au moment des événements pertinents sur la procédure de traitement et de suivi des garanties. Ils veulent aussi interroger un représentant de l'entrepreneur qui était en emploi au moment de la délivrance des garanties sur la procédure de gestion de celles-ci à l'époque pertinente et notamment quant aux informations demandées aux promettants acheteurs et aux documents qui leur ont été remis. L'administrateur ne s'oppose pas aux interrogatoires, alors que l'entrepreneur s'y oppose, invoquant notamment que la preuve du comportement des parties que les bénéficiaires veulent faire n'est pas pertinente pour établir la date de réception des bâtiments. En l'espèce, il y a lieu d'accueillir la demande des bénéficiaires. En effet, la permission d'interroger au préalable est justifiée, et les interrogatoires pourraient, s'ils entraînent certaines admissions, diminuer la durée de l'audience de manière considérable, et ce, à un moindre coût.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES MANOIRS DOMAINE DU GÉANT (PHASE I, II, IIIA, IIIB), SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ALTITUDE, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PANACHE (BÂTIMENTS 5 ET 6), SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES TREMBLANT-LES-EAUX (PHASE IA, IB, 2A) et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ÉQUINOXE (PHASE I-EST, I-OUEST), bénéficiaires, et STATION MONT-TREMBLANT S.E.C., 2742241 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
L'entrepreneur a déposé deux demandes d'arbitrage, la première au mois d'avril 2013 et la seconde au mois de novembre 2013. En février 2014, l'audition des demandes d'arbitrage a été fixée au 25 avril. Le 17 avril, l'entrepreneur a demandé la remise de l'audience afin de pouvoir retenir les services d'un expert et de procéder à une analyse de matériaux qui auraient été usagés. Son nouveau procureur a fait valoir que l'entrepreneur n'avait jamais reçu pour conseil de retenir les services d'un expert. Or, il semble que les deux procureurs précédents de l'entrepreneur lui avaient mentionné la nécessité de retenir les services d'un expert chargé d'établir un rapport. Néanmoins, il faut retenir que refuser à l'entrepreneur le droit de communiquer et de produire un rapport d'expert serait équivalent à ne pas lui permettre de se faire entendre sur la question en cause. En prenant cela en considération, de même que le droit des bénéficiaires d'être entendus rapidement, il y a lieu d'autoriser l'entrepreneur, pour une dernière fois, à produire et à communiquer un rapport d'expert, et ce, même s'il est difficile d'accepter son affirmation selon laquelle il ignorait jusqu'à la dernière minute qu'il serait nécessaire de retenir les services d'un expert. L'entrepreneur devra communiquer toute pièce additionnelle ou tout rapport aux autres parties au plus tard le 10 juin 2014, à défaut de quoi il ne pourra déposer plus tard un rapport d'expert.
RICHARD VIENS et DEBORAH RITZHAUPT, bénéficiaires défenderesses, c. 9048-9717 QUÉBEC INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs éléments. Au stade de l'arbitrage, l'entrepreneur prétend qu'il s'agit d'un dossier d'autoconstruction, que, par conséquent, le plan de garantie ne s'applique pas et que l'arbitre n'est pas compétent pour entendre le litige. Or, en l'espèce, l'argument de l'autoconstruction ne peut être retenu. Notamment, le contrat contient des clauses qui établissent que celui-ci a un prix donné et non évolutif, que tout changement doit être autorisé et approuvé par l'entrepreneur et que «la maison est vendue telle que le plan signé par l'acheteur». Dans ces circonstances, il faut conclure que le contrat signé est assujetti à l'application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et que l'arbitre a pleine juridiction pour disposer du litige. Par ailleurs, il faut aussi tenir compte du fait que les bénéficiaires ont fait un nombre important de paiements directement à l'ordre de sous-traitants ou de fournisseurs en raison de la mauvaise réputation de l'entrepreneur à cet égard. Ainsi, durant la construction, ils ont vécu sous la menace de l'entrepreneur réclamant des chèques, sous la menace de sous-traitants ou de fournisseurs non payés et sous la menace de l'arrêt des travaux. Les condamner à payer toute somme d'argent additionnelle aujourd'hui équivaudrait non seulement à favoriser l'enrichissement indu de l'entrepreneur, mais aussi à violer les règles élémentaires d'équité. Par conséquent, il n'y a pas lieu d'appliquer l'article 11 du règlement.
Mme NANCY BOYER et M. YVES CADIEUX, bénéficiaires, et 7832842 CANADA INC/GROUPE CAMAYA, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les bénéficiaires ont invoqué l'irrégularité d'une demande d'arbitrage de l'entrepreneur quant à certains points d'une décision rendue au mois de septembre 2013. Ces points ont aussi été visés par une décision rendue au mois de novembre, laquelle n'a pas été portée en arbitrage. L'entrepreneur indique avoir été informé qu'il n'était pas nécessaire de demander une fois de plus l'arbitrage de la décision du mois de novembre qui traitait des mêmes points. En l'espèce, la demande d'arbitrage a été validement transmise.
PHILIPPE MICHAUD, MANON LECLERC, bénéficiaires, et LES GESTIONS ADSTOCKS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Requête en suspension. Rejetée.
L'administrateur, saisi d'une réclamation des bénéficiaires, a conclu que plusieurs déficiences étaient apparentes au moment de la réception, donc décelables pour un acheteur raisonnablement diligent. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision. L'entrepreneur, qui a intenté un recours contre les bénéficiaires, invoquant le fait qu'ils lui devraient une somme de 24 205 $ pour le coût de travaux d'excavation et de travaux supplémentaires, demande que les procédures en arbitrage soient suspendues entre-temps. Il invoque des articles du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et du Code de procédure civile au soutien de sa demande. La disposition du règlement invoquée par l'entrepreneur, qui prévoit le versement de sommes dues par le bénéficiaire dans un compte en fidéicommis, ne s'applique que lorsque l'administrateur intervient pour parachever ou corriger des travaux relatifs à un bâtiment. Le bénéficiaire n'a pas une telle obligation simplement parce qu'il doit des sommes à l'entrepreneur. Quant aux articles du Code de procédure civile, il faut retenir que le tribunal d'arbitrage est le seul qui peut se prononcer sur le différend entre les parties et que le bénéficiaire a le droit de demander l'arbitrage. Enfin, le fait de rejeter la demande de suspension ne causera pas un préjudice irréparable à l'entrepreneur. Il n'y a pas lieu d'accorder la suspension demandée.
DIANE GRAVEL et STEVE AUBUT, bénéficiaires demandeurs, et 9200-2344 QUÉBEC INC. (LES MAISONS GER-TOIT), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Le bénéficiaire, au cours de la cinquième année de la garantie, a constaté que le drain français de son immeuble comportait une pente négative, de sorte qu'il a présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a conclu que les situations observées ne remplissaient pas les critères du vice majeur puisqu'il n'y avait pas perte de l'ouvrage, et il a rejeté la demande. Dans le contexte de sa demande d'arbitrage, le bénéficiaire a demandé une suspension, souhaitant effectuer des expertises additionnelles afin de vérifier la hauteur de la nappe phréatique. Il s'agirait d'un nouveau problème potentiel, soit un niveau de la nappe phréatique qui pourrait excéder celui des fondations. Il aurait aussi l'intention de procéder à l'ouverture des murs de l'immeuble afin d'examiner les dégâts qui auraient pu être occasionnés par l'infiltration d'eau au logement situé au sous-sol du bâtiment. La demande du bénéficiaire doit être rejetée. En effet, celui-ci veut éviter de faire une nouvelle dénonciation auprès de l'administrateur quant à la question du niveau de la nappe phréatique en invoquant divers arguments à l'appui d'un droit de déposer une nouvelle expertise hors délai quant à cette question. Or, puisque la situation n'a pas été dénoncée par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur, la demande doit être rejetée.
BRYAN-ERIC LANE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION QUALIMAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les bénéficiaires ont déjà présenté une première demande d'arbitrage. Ils transmettront à l'administrateur et au tribunal une copie d'une deuxième demande d'arbitrage portant sur une deuxième décision de l'administrateur pour que cette demande soit jointe à la première. Enfin, l'administrateur rendra sous peu une décision portant sur une troisième réclamation, et les parties ont convenu de suspendre le dossier dans l'attente de cette décision. Ainsi, si les bénéficiaires décident de porter cette troisième décision en arbitrage, les trois demandes pourront être jointes.
PHILIPPE MICHAUD, MANON LECLERC, bénéficiaires, et LES GESTIONS ADSTOCKS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage quant à certains points, mais le tribunal entretient des doutes quant à la nature des décisions rendues et à la possibilité d'en demander l'arbitrage. L'administrateur a déclaré être en attente d'un rapport d'expert et il a indiqué que, si l'entrepreneur n'exécute pas les recommandations de celui-ci, il procédera à une inspection supplémentaire. Or, les bénéficiaires ont exigé que l'administrateur traite leur demande de réclamation sans qu'ils soient obligés de transmettre, à ce stade, un rapport d'expert. Les parties ont convenu d'accorder un délai à l'administrateur. Au terme de ce délai, soit l'administrateur rendra sa décision, soit il indiquera qu'une inspection supplémentaire sera nécessaire, soit il sera dans l'attente d'un rapport d'expert. Lorsque l'administrateur aura pris position, les prochaines étapes pourront être fixées.
PHILIPPE MICHAUD, MANON LECLERC, bénéficiaires, et LES GESTIONS ADSTOCKS INC., entrepreneur, LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage visant divers points. La veille de l'audience, l'administrateur a rendu une nouvelle décision quant à d'autres points. Après discussion avec les parties et afin d'assurer une saine gestion du processus, il y a lieu de reporter l'audience sur la gestion de l'instance. Ainsi, les parties seront en mesure de faire connaître au même organisme d'arbitrage leur éventuelle demande d'arbitrage sur l'un ou l'autre des points visés par la nouvelle décision. Par ailleurs, toute nouvelle demande d'arbitrage découlant de cette dernière sera réunie avec la demande actuelle pour éviter de multiplier les intervenants et les audiences.
PHILIPPE MICHAUD et MANON LECLERC, bénéficiaires, et LES GESTIONS ADSTOCKS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a indiqué qu'il réviserait les demandes de réclamation soumises en arbitrage et qu'il confirmerait les réclamations qui devront être tranchées. Par ailleurs, il prévoit faire entendre trois de ses représentants et il s'est engagé à produire au dossier le rapport de l'expert qu'il veut faire témoigner ainsi que des précisions. Enfin, les parties se sont mises d'accord sur les délais dans lesquels certains documents seraient transmis et elles ont convenu qu'une journée d'audition serait suffisante pour traiter de la demande d'arbitrage.
SYNDICAT COPROPRIÉTÉ 8450-8460 DE BUFFALO, bénéficiaire, et CONSTRUCTION G. CARRIER INC. (Faillite), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En mars 2011, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat préliminaire de vente portant sur l'achat d'une maison. Celui-ci ne faisait aucunement référence au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et, lorsque les bénéficiaires ont versé un acompte de 50 000 $, l'entrepreneur n'était pas accrédité auprès du plan de garantie. À l'automne, des différends importants sont survenus entre eux relativement à un retard de livraison, à des déficiences non corrigées, à des extras exigés par l'entrepreneur ainsi qu'au refus de ce dernier de remettre aux bénéficiaires leur dépôt. L'administrateur a refusé d'ordonner le remboursement de cet acompte, d'où la demande d'arbitrage. En l'espèce, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Le contrat préliminaire signé en mars 2011, qui faisait totalement abstraction du plan de garantie, n'était pas conforme au règlement. Au surplus, l'entrepreneur n'était pas accrédité au moment de la signature. Or, les parties n'ont aucunement tenu compte de l'existence d'une garantie lors de la signature du contrat, alors que la condition de base pour l'application du règlement réside dans le fait qu'un entrepreneur doit être accrédité. Par ailleurs, il faut considérer que les bénéficiaires ont aussi présenté une réclamation devant la Cour supérieure, et ce, pour la somme totale de leur acompte. En effet, une réclamation pour acompte en vertu du règlement ne peut porter sur une somme de plus de 39 000 $. Sur ce point, il faut retenir qu'il n'est pas dans l'intérêt des parties de multiplier les procédures et que la réclamation devant la Cour supérieure porte sur une somme plus élevée. Pour ces raisons, il n'y a pas lieu d'intervenir.
SYLVIE DAIGLE et YANNICK RICHARD, bénéficiaires, et LE MARQUIS CONCEPT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les parties sont en cause dans un litige d'une valeur de plus de 100 000 $. Lors de l'audience, l'entrepreneur, qui se représentait sans avocat, a choisi de ne pas présenter de témoins et de ne pas contre-interroger ceux du bénéficiaire et de l'administrateur. Après que la preuve eut été déclarée close, il a demandé la réouverture de l'enquête, faisant valoir que le témoignage de Barré, l'un de ses administrateurs, serait pertinent pour faire la lumière sur les plans de construction et sur le choix des briques utilisées dans le bâtiment en cause ainsi que pour rapporter l'historique de la relation avec les représentants du bénéficiaire. L'administrateur appuie l'entrepreneur et ajoute que la preuve qui serait ainsi présentée n'aurait pas pour effet de retarder le processus. Le bénéficiaire s'oppose toutefois à cette demande, rappelant que l'entrepreneur avait initialement fait des choix et qu'il veut maintenant présenter une preuve qu'il a omis, volontairement et en toute connaissance de cause, de présenter lors de l'audience. En l'espèce, même si le manque de connaissances et d'expérience de l'entrepreneur ne constitue pas une excuse, les circonstances de l'affaire, dont le coût de plus de 100 000 $ relié à la correction des déficiences, sont telles que la requête de l'entrepreneur mérite un examen attentif. Il n'est pas possible de conclure que le témoignage de Barré sera frivole, non nécessaire ou pertinent et qu'il n'apportera pas un éclairage additionnel. Par ailleurs, la durée anticipée de ce témoignage, y compris le contre-interrogatoire, est de une heure et celui-ci ne retardera pas indûment le processus, d'autant moins qu'une audience supplémentaire devait être prévue pour permettre aux parties de présenter leurs arguments. Finalement, une réouverture ne causera aucun préjudice au bénéficiaire puisqu'il aura le droit de contre-interroger Barré et pourra apporter tous les éléments de preuve qu'il jugera nécessaires en contre-preuve.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTÉS BOSQUET DES ARDENNES PHASE 2, bénéficiaire demandeur, et CLAUDE DION ENTREPRISE INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les parties ont été convoquées à une troisième audience afin de fixer l'arbitrage de leur dossier. Les bénéficiaires ont réitéré vouloir témoigner lors de l'audience et ils ont ajouté qu'ils feraient entendre deux témoins experts. L'entrepreneur et l'administrateur ont aussi indiqué leurs intentions quant aux témoins qu'ils entendent assigner. La durée de l'audition a été estimée à deux jours puisque quatre témoins experts et sept témoins ordinaires témoigneront. En tenant aussi compte des plaidoiries qui seront faites, cette durée apparaît raisonnable. L'arbitrage aura donc lieu les 10 et 11 septembre 2013.
MADAME GENEVIÈVE LECLERC et MONSIEUR JEAN-FRANÇOIS BERGERON, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS DU SOUS-BOIS (MP) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat portant sur la construction d'un immeuble et prévoyant qu'un foyer ne serait pas installé. Lorsque le formulaire de préréception a été rempli, les parties ont indiqué que le foyer devait être crédité sans toutefois préciser un montant. Le bénéficiaire réclame à présent la somme de 4 000 $, soit le crédit auquel aurait consenti l'entrepreneur, ou, subsidiairement, l'installation du foyer tel que le prévoyait le contrat initial. Il favorise sa réclamation pécuniaire, car il prétend ne plus avoir confiance en l'entrepreneur. En l'espèce, même en acceptant la proposition du bénéficiaire quant à l'existence d'un contrat stipulant la remise d'un crédit de 4 000 $, il n'est pas possible d'ordonner à l'entrepreneur de remplir cet engagement, car le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas qu'une telle mesure puisse être prise. En effet, en matière de parachèvement des travaux, le règlement ne prévoit pas la possibilité d'un remboursement en argent, que ce soit pour compenser le manque d'exécution des travaux dénoncés ou pour remplacer ceux que les parties ont convenu de ne plus inclure au contrat. Une telle réclamation devrait être présentée devant les tribunaux de droit civil. Quant à la demande subsidiaire, le bénéficiaire n'a pas dénoncé ce problème au moment de la réception, de sorte que l'on ne peut ordonner le parachèvement. De plus, l'installation d'un foyer ne devait pas faire partie du contrat de vente initial, et c'est par simple erreur que celui-ci y a été mentionné.
9190-8400 QUÉBEC INC., bénéficiaire, et DOMAINE DES MANOIRS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur la présence de fissures au plancher de céramique de la salle de bains située au sous-sol de sa résidence. L'administrateur a rejeté cette réclamation. Cette conclusion doit être maintenue. D'une part, même si la bénéficiaire a fait valoir que, selon une entente verbale intervenue avec la haute direction de l'entrepreneur, plusieurs faveurs qui n'étaient pas prévues au contrat avaient été accordées, dont la pose de la céramique dans la salle de bains, on ne pourrait opposer une telle entente à l'administrateur. En effet, ce dernier est responsable des obligations d'un entrepreneur en vertu du contrat de vente ou de construction et, puisqu'il n'aurait pas été au courant de l'existence d'une entente verbale, il ne pouvait consentir à ces travaux au sous-sol. La bénéficiaire ne dispose donc pas d'un recours en arbitrage sur ce point, mais elle pourrait s'adresser aux tribunaux de droit commun. Par ailleurs, même si les travaux au sous-sol étaient couverts, il faudrait conclure que le problème constaté n'est pas suffisamment grave pour entraîner la perte totale ou partielle du bâtiment. Il ne remplit donc pas le critère du vice grave, de sorte que la garantie n'est d'aucun secours à la bénéficiaire.
LUCIE ROGER, bénéficiaire, et MAISONS MARCOUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Les bénéficiaires devront indiquer quelles informations et quels documents leur expert en structure désire voir aux fins, vraisemblablement, de produire une expertise additionnelle avec un lien avec le problème d'insonorisation de l'immeuble. Ils devront aussi transmettre les détails et les documents qui doivent compléter le rapport de la firme d'expert Dessau, qui a déjà été produit. L'entrepreneur ou l'administrateur devra, dans les jours qui suivront, répondre à la demande des bénéficiaires ou leur faire part de leur refus avec les motifs à l'appui. Une fois les informations demandées reçues, les bénéficiaires auront trois jours pour produire un rapport de leur expert. L'entrepreneur et l'administrateur devront alors faire connaître leur position quant à la production d'éventuels rapports de contre-expertises dans le dossier et, le cas échéant, identifier le nom du ou des experts qui seront mandatés aux fins de préparer ces rapports. Une fois toutes ces étapes complétées, une date sera fixée pour l'arbitrage.
MADAME GENEVIÈVE LECLERC et MONSIEUR JEAN-FRANÇOIS BERGERON, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS DU SOUS-BOIS (MP) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble au mois de mai 2003. En février 2006, il a remarqué une accumulation d'eau sur le bord d'un châssis. Par ailleurs, il a eu connaissance de problèmes de l'un de ses voisins. Au mois de juin, le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'entrepreneur, envoyant une copie de la lettre à l'administrateur le mois suivant. Il n'aurait pas présenté une réclamation par la suite, car l'entrepreneur et l'administrateur lui auraient tous deux dit qu'il n'y avait aucun problème. Au mois de mai 2012, le bénéficiaire a fait parvenir une lettre à l'administrateur, dénonçant des infiltrations d'eau. Or, on lui a répondu qu'il n'était plus couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs depuis 2007 et que sa demande ne pouvait donc être traitée. Le bénéficiaire demande l'arbitrage. L'administrateur prétend que la réclamation du bénéficiaire est prescrite et qu'il n'est pas possible de recourir à l'arbitrage, car il n'a pas rendu une décision. En l'espèce, quand il a décidé de ne pas continuer le processus, comme il l'a fait au mois de mai 2012, l'administrateur a tout de même rendu une décision au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et une demande d'arbitrage peut donc être faite. La deuxième objection ne peut ainsi être retenue. Néanmoins, bien que la dénonciation et la demande d'arbitrage aient été présentées dans les délais requis, il faut conclure que le dommage allégué n'est plus couvert par le plan de garantie. En effet, le bénéficiaire a dénoncé un problème au mois de février 2006 et, à partir de ce moment, il disposait de trois ans pour présenter une réclamation, ce qu'il n'a pas fait. Son recours était donc prescrit.
RAYMOND SAUVÉ, bénéficiaire, et GROUPE ALLOGIO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande de suspension d'instance. Rejetée.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs points touchant son bâtiment, lequel est composé de 83 unités. L'administrateur a rejeté certains points soulevés, étant d'avis que le bénéficiaire n'avait pas dénoncé les problèmes invoqués dans un délai raisonnable. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage quant à ces points et il a aussi présenté un recours devant la Cour supérieure. L'entrepreneur demande la suspension de l'arbitrage jusqu'à ce que le dossier devant la Cour supérieure procède, faisant notamment valoir que les deux demandes portent sur les mêmes points. Le bénéficiaire soutient que les deux demandes ont des buts différents. Ainsi, la demande d'arbitrage vise une exécution rapide de travaux, alors que celle devant la Cour supérieure vise uniquement une réparation financière. Le bénéficiaire prétend aussi que l'entrepreneur ne sera pas touché par la continuité des procédures. En l'espèce, la demande de suspension doit être rejetée. En effet, malgré la similitude des points de fait qui seront couverts, il demeure que ce ne sont pas les mêmes parties qui sont visées par les deux procédures, que le bénéficiaire devait exercer un recours en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs quant à certains points, que les fins recherchées sont différentes, que les réparations qui pourraient être ordonnées relèvent des obligations de l'administrateur et que les inconvénients que risque de subir le bénéficiaire sont plus importants.
OFFICE MUNICIPAL D'HABITATION DE MONTRÉAL, bénéficiaire demandeur, et CONSORTIUM M.R. CANADA LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Une demande d'arbitrage a été présentée relativement à une décision de l'administrateur du 4 juin 2012 et d'un addenda à cette décision du 4 juillet. Dans le contexte d'une conférence téléphonique, les bénéficiaires ont indiqué qu'il témoigneraient personnellement et qu'ils désiraient interroger l'expert qui est intervenu au dossier et produire certaines photos qu'ils auraient prises des lieux ainsi que quelques documents. L'administrateur entend faire entendre l'auteur des décisions contestées. Enfin, l'entrepreneur fera témoigner l'expert, son directeur des ventes et sa représentante. Les bénéficiaires auront jusqu'au 4 octobre 2012 pour transmettre l'ensemble de la documentation qu'ils ont l'intention de produire lors de l'arbitrage. L'administrateur et l'entrepreneur auront jusqu'au 11 octobre pour transmettre leur documentation, ce qui comprend, en ce qui concerne l'entrepreneur, les rapports d'expert. L'arbitrage aura lieu le 1er novembre 2012.
MADAME GENEVIÈVE LECLERC et MONSIEUR JEAN-FRANÇOIS BERGERON, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS DU SOUS-BOIS (MP) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale et requête en homologation d'une sentence arbitrale. Accueillies en partie.
La partie de la sentence arbitrale portant sur la toiture, sur une infiltration d'eau sous le balcon et sur des dommages aux gouttières sera homologuée puisqu'elle n'est pas contestée et qu'elle peut être dissociée du reste de la décision. Quant aux autres points, étant donné que l'entrepreneur conteste le bien-fondé de la décision de l'arbitre pour des motifs de violation de l'équité procédurale et de compétence, il y a lieu d'appliquer la norme de contrôle de la décision correcte. En l'espèce, le contrat de garantie et le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs comportent un délai de déchéance. En effet, l'article 3.3 du contrat de même que l'article 10 paragraphe 4 du règlement prévoient que la garantie couvre la réparation des vices cachés découverts dans les trois ans suivant la réception du bâtiment et qui sont dénoncés par écrit à l'entrepreneur ainsi qu'à l'administrateur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois à compter de leur découverte. L'administrateur avait écarté les points contestés, car il avait conclu que le bénéficiaire n'avait pas dénoncé les problèmes constatés dans le délai raisonnable prévu. L'arbitre aurait dû, dans un premier temps, expliquer les motifs qui lui permettaient d'écarter la décision de l'administrateur sur cette question. Or, puisqu'il ne l'a pas fait et que l'entrepreneur nie s'être engagé à effectuer des travaux, celui-ci a raison de se plaindre. Il y a lieu de renvoyer le dossier devant l'arbitre, qui devra dans un premier temps déterminer s'il a la compétence nécessaire pour statuer sur les points contestés.
JEAN LALLIER, requérant, c. LES PLACEMENTS FALICA INC., intimée, et APCHQ INC., mise en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires réclament le remboursement de frais d'experts et de frais de nettoyage de leur résidence qu'ils ont supportés à la suite de la découverte d'un problème important à leur cheminée extérieure et de travaux effectués par l'entrepreneur. Selon les bénéficiaires, ces expertises constituaient des outils essentiels pour les aider à comprendre l'ampleur du problème, à alerter l'entrepreneur et, enfin, à défendre leur cause. L'administrateur, qui a reconnu l'existence d'un vice caché, a rejeté la demande de remboursement de ces droits aux motifs qu'ils avaient été engagés par les bénéficiaires à leur avantage personnel et qu'ils ne concernaient pas des mesures urgentes et conservatoires. Par ailleurs, il a conclu qu'il n'avait pas compétence pour statuer puisque le contrat de garantie ne couvre que le parachèvement, les malfaçons, les vices cachés et les vices majeurs. Sur la question de la compétence, les bénéficiaires ont commandé des expertises avant même de dénoncer un vice à l'administrateur et ils ont engagé des frais pour le nettoyage des lieux sans d'abord mettre l'entrepreneur ou, à défaut, l'administrateur, en demeure d'y procéder, ce qui pose problème. La procédure des bénéficiaires présente donc des difficultés. Par ailleurs, bien que l'administrateur puisse accorder des frais reliés à une situation urgente, les bénéficiaires n'ont pas été en mesure de démontrer qu'il y avait urgence d'agir puisqu'ils n'ont pas d'abord dénoncé la situation comme l'exige le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Aussi, même s'ils ont eu gain de cause, ils n'ont pas utilisé les expertises pour appuyer leurs prétentions en arbitrage, ce qui est essentiel. Finalement, même si l'on cherchait à rendre une décision en équité, il faudrait prendre en considération le fait que les bénéficiaires ont négligé de respecter la procédure applicable, sur le plan tant des expertises que du nettoyage.
MARIE BRODEUR et ALAIN THÉRIAULT, bénéficiaires, et CONSTRUCTION MICHEL ST-GELAIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 9, 10, 18, 20, 22, 74, 105, 116, 120, 124, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
Un délai additionnel a été accordé au bénéficiaire pour déposer un rapport d'expert qui serait préparé à la suite de tests thermographiques. À la suite du dépôt du rapport, un délai a été accordé à l'entrepreneur et à l'administrateur afin qu'ils indiquent s'ils procéderaient à une contre-expertise. Ils n'ont pas répondu dans le délai prévu, de sorte qu'une date a été fixée pour l'enquête et l'audition. À la veille de cette date, les parties ont indiqué que l'entrepreneur effectuerait les travaux suggérés au rapport d'expert et qu'il retiendrait les services d'une firme de génie-conseil afin de vérifier ceux-ci. Une demande a été faite pour reporter le dossier à une nouvelle date, ce qui permettrait de vérifier si les travaux auront bien été exécutés. Il y a lieu de suspendre l'instance et de continuer l'enquête après que les travaux auront été terminés.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 3, bénéficiaire demandeur, et DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Sentence interlocutoire.
La bénéficiaire a présenté une réclamation quant à un problème relatif aux panneaux de fibrociment, faisant valoir qu'il y aurait vieillissement, gauchissement et fissuration de ceux-ci. L'entrepreneur soutient que des panneaux du même type ont été installés lors de la réalisation d'autres projets et que des procédures judiciaires ont été déposées pour des motifs semblables. Puisque la Cour supérieure et la Cour du Québec devront se prononcer sur la viabilité du produit source, l'entrepreneur fait valoir que le dossier en arbitrage devrait être suspendu afin d'éviter que des jugements contradictoires ne soient rendus. En l'espèce, on ne peut conclure qu'il y a litispendance entre la demande d'arbitrage et les dossiers en Cour supérieure de même qu'en Cour du Québec, car les parties en cause dans les différents dossiers ne sont pas les mêmes. Par ailleurs, même s'il y avait litispendance, il faudrait conclure que seul l'arbitre a le pouvoir nécessaire pour trancher la question en jeu. Finalement, il n'y a pas lieu d'accorder l'ajournement demandé. La décision d'accorder un ajournement relève en principe du pouvoir discrétionnaire de l'arbitre, qui doit exercer celui-ci de manière juste et raisonnable. En l'espèce, le fait de refuser un ajournement n'est ni injuste ni arbitraire, ne causant à l'entrepreneur aucun préjudice certain et irrémédiable. En effet, ce dernier pourra éventuellement être indemnisé par un tiers, si cela est nécessaire, et il ne subira pas un préjudice résultant de l'issue du présent dossier.
RÉSIDENCE ST-EUGÈNE (OFFICE MUNICIPALE D'HABITATION DE MONTRÉAL), bénéficiaire, et COSOLTEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7 et 116
Décision interlocutoire.
Les bénéficiaires ont notamment demandé l'arbitrage de décisions supplémentaires qui ont été rendues par l'administrateur. Les parties se sont entendues pour que tout soit traité durant une seule audience et les bénéficiaires ont retenu les services d'un ingénieur pour qu'il fournisse des expertises additionnelles. Les bénéficiaires se sont engagés à produire ces expertises dans un certain délai. L'entrepreneur et l'administrateur auront, dès lors, 10 jours pour signaler s'ils souhaitent eux aussi produire des expertises additionnelles de même que pour indiquer le délai dont ils auront besoin pour obtenir ces contre-expertises. Une fois la preuve d'experts terminée, il sera possible de fixer la date de l'audience.
MONSIEUR JONATHAN HINS, MADAME JESSICA DEMERS-BOULANGER, MONSIEUR XAVIER PRUNEAU-GODMAIRE et MADAME ROSELYNE DUBOIS-BÉLANGER, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS JULES LAGRANGE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En juin 2008, une sentence arbitrale a été rendue, accueillant en partie la réclamation des bénéficiaires et ordonnant à l'entrepreneur d'effectuer des travaux dans un délai devant être convenu entre les parties. À défaut d'entente, il était prévu que l'arbitre déterminerait le délai d'exécution des travaux à accomplir. Or, les parties n'ont pas convenu d'un délai, et il y a donc lieu d'en fixer un. L'entrepreneur devra respecter son engagement de fournir aux bénéficiaires un calendrier d'exécution des travaux avant la fin du mois d'avril 2012, et il aura jusqu'à la fin du mois de juin suivant pour procéder aux travaux requis.
LISA RAE et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTIONS RÉAL LANDRY INC., entrepreneur
Sentence interlocutoire.
Dans le contexte d'une demande d'arbitrage présentée par les bénéficiaires, l'administrateur s'est réservé le droit de faire valoir des moyens préliminaires jusqu'au 13 janvier 2012. S'il n'en expose pas d'ici cette date, il sera réputé y avoir renoncé. Au cas contraire, ses moyens seront entendus le 31 janvier.
QI QIN ET HUAN LING, bénéficiaires, et CONSTRUCTION JOMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté deux demandes de réclamation portant sur l'aménagement extérieur et sur les bardeaux d'asphalte couvrant la toiture. Quant au premier point, le bénéficiaire a déjà effectué des travaux au coût d'environ 600 $ en raison du danger que présentait la situation, et il devra produire les pièces qu'il souhaite déposer en preuve avant le 11 novembre 2011. L'administrateur, qui entend s'opposer à cette première réclamation puisque les travaux ont déjà été exécutés et qu'il ne pourrait être condamné à payer de tels travaux, devra présenter un plan de structure qui soutient ses prétentions le ou avant le 18 novembre 2011. Quant au second point, le bénéficiaire et l'administrateur auront respectivement jusqu'aux 11 et 28 novembre pour produire leur preuve.
SYNDICAT GRÈVE GILMOUR I, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS RICHARD ARSENAULT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 118
Décision interlocutoire.
Lors d'une conférence téléphonique, les bénéficiaires ont annoncé leur intention de faire témoigner deux ou trois témoins experts durant l'audience. Étant donné qu'aucun rapport d'expertise n'a été déposé au dossier ou communiqué aux autres parties, les parties se sont entendues quant au report de la suite de la conférence téléphonique et à la transmission par les bénéficiaires aux autres parties au dossier des expertises qu'ils comptaient utiliser, lesquelles devaient être accompagnées d'une liste des témoins qu'ils feraient entendre.
QI QIN et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION JOMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur.
Le représentant de l'entrepreneur, qui a présenté une demande d'arbitrage, a suggéré de retenir la date du 22 septembre pour l'audience puisqu'il devait être à l'extérieur du pays à compter du 24 septembre pour une durée indéterminée et qu'il était l'unique personne en mesure de présenter une argumentation au soutien des prétentions de l'entreprise. Or, le 22 septembre, il était absent et, faute de pouvoir le joindre, l'enquête et l'audience ont dû être reportées. La décision attaquée porte sur la nécessité d'effectuer certains travaux de parachèvement ainsi que de réparer certaines malfaçons qui auraient causé un refoulement des eaux usées, et il est important qu'une décision soit prise avant l'arrivée de la saison froide. Une audience sera tenue dans cinq jours et, si l'entrepreneur ne s'y présente pas, la décision qu'il conteste trouvera application.
NATHALIE LUSSIER et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION WHISTLER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 118
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation relativement à des travaux correctifs qui n'ont pas été exécutés par l'entrepreneur. Dans le contexte de la demande d'arbitrage, ce dernier a présenté une objection préliminaire pour réclamer des sommes qui lui seraient dues par le bénéficiaire. Il soutient que celles-ci devraient être déposées en fidéicommis avant qu'il n'ait à effectuer les travaux qui lui ont été imposés. Or, les sommes dues seraient composées de dépenses que l'entrepreneur aurait engagées pour le compte du bénéficiaire relativement à des assurances ainsi qu'à une ligne de transmission téléphonique pour le service d'incendie, et il ne s'agit pas de sommes dont il peut exiger le dépôt en fidéicommis. Par ailleurs, le tribunal n'a pas la compétence nécessaire pour prendre une décision à ce sujet.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 1, bénéficiaire demandeur, c. DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble en juin 2005. En janvier 2010, il a présenté une réclamation à l'administrateur quant à un problème d'humidité excessive et de moisissure. Celui-ci a conclu que la situation n'était pas suffisamment grave pour constituer un vice majeur et il a rejeté la réclamation au mois d'août. Entre-temps, en juin, le bénéficiaire a choisi de quitter les lieux et de louer une autre unité d'habitation parce que sa fille, asthmatique, était tombée malade et qu'il n'avait pas les moyens d'effectuer les réparations. Il réclame à présent un dédommagement de 30 000 $ au motif que l'entrepreneur n'aurait pas été diligent. Cette demande ne peut être accueillie. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas la possibilité d'un remboursement d'argent à titre de dédommagement après la réception du bâtiment, sauf lorsqu'il est question de réparations urgentes nécessitant une intervention immédiate. Le règlement permet uniquement d'ordonner le parachèvement des travaux ainsi que la réparation des malfaçons et des vices par l'entrepreneur ou par l'administrateur. D'autre part, la garantie est rattachée à l'immeuble, qui n'appartient plus au bénéficiaire. La garantie applicable, si elle n'était pas expirée et si les nouveaux acquéreurs n'avaient pas renoncé à tous leurs droits et recours concernant la découverte de vices ou de défauts cachés, profiterait à ceux-ci.
ANDRÉ LÉVESQUE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS DU SOUS-BOIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 16, et 21
Décision interlocutoire.
À l'occasion d'une audience préliminaire, les bénéficiaires ont affirmé qu'ils n'avaient pas en main tous les documents nécessaires à la tenue de l'arbitrage. Plus particulièrement, ils ont mentionné avoir communiqué avec un représentant de la Ville de Lévis au sujet des résultats de mesures prises par un arpenteur-géomètre concernant leur résidence, qu'ils voudront peut-être produire au dossier puisque ces résultats pourraient influer sur le dossier et permettre d'éviter des coûts fort importants de forage et d'expertise. Le représentant leur aurait indiqué que les mesures seraient disponibles à la fin du mois de mai ou de juin 2011. Les bénéficiaires proposent donc de ne pas fixer immédiatement l'arbitrage et d'attendre la transmission des résultats des experts mandatés par la ville, ce à quoi les autres parties ne se sont pas opposées. En l'espèce, tous ont intérêt à ce que l'arbitrage se tienne dans les plus brefs délais. Néanmoins, les parties doivent disposer du temps nécessaire pour préparer l'audition et avoir la possibilité de présenter les moyens de preuve qui sont à leur disposition et qu'elles croient utiles. La fixation de l'arbitrage sera donc déterminée à la fin du mois de juin 2011, ce qui permettra aux bénéficiaires de communiquer aux parties les résultats des travaux de la Ville lorsqu'ils les auront reçus.
SOPHIE GINGRAS et JEAN-PHILIPPE BUTEAU, bénéficiaires, et A.G.P. COUTURE ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
À l'occasion d'une audience préliminaire, les bénéficiaires ont indiqué qu'ils retiendraient sous peu les services d'un expert et qu'ils ne pouvaient indiquer à ce stade quel délai serait nécessaire pour que celui-ci soit en mesure de produire un rapport écrit. De plus, ils ont mentionné qu'il était possible que les résultats de certains travaux de forage et d'expertise réclamés par la Ville de Lévis soient déposés dans le dossier à l'appui de leur réclamation et que ces travaux pourraient être terminés prochainement. Dans l'état actuel du dossier, il n'est pas possible de fixer une date pour l'audition au fond. Néanmoins, pour faire progresser le dossier, il y a lieu d'accorder aux bénéficiaires un délai de 30 jours afin de communiquer au tribunal et aux autres parties les informations pertinentes quant au choix d'un expert et à la production d'une expertise. Dans l'éventualité où les bénéficiaires ne retiendraient pas d'expert, une deuxième conférence sera convoquée, où il sera aussi question de l'expertise qui aurait été commandée par la Ville de Lévis.
SOPHIE GINGRAS et JEAN-PHILIPPE BUTEAU, bénéficiaires, et A.G.P. COUTURE ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Au printemps 2009, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé à l'entrepreneur l'aggravation de fissures dans un mur de soutènement bordant l'accès aux garages souterrains du bâtiment, et ce, malgré des réparations qui avaient déjà été effectuées par le passé. Au mois d'octobre 2009, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis afin d'assurer la solidité et la stabilité structurale du mur et de la structure d'acier supportant les terrasses. Par la suite, des lettres ont été envoyées à l'administrateur par le bénéficiaire et l'entrepreneur en vue de déterminer l'étendue exacte des travaux correctifs. En novembre, l'administrateur a fait parvenir une lettre au bénéficiaire, indiquant clairement que le choix de la méthode corrective revenait à l'entrepreneur. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage au mois de décembre 2009. Une telle demande doit être adressée dans les 30 jours suivant la réception de la décision attaquée. Si l'on considère que la décision attaquée est celle du mois d'octobre, il faut conclure que le bénéficiaire a agi tardivement. Toutefois, la lettre envoyée à ce dernier en novembre constituait une nouvelle décision de l'administrateur modifiant celle rendue en octobre en ce qui avait trait aux mesures correctives. Par ailleurs, l'entrepreneur a tort d'affirmer que le tribunal d'arbitrage n'aurait pas le pouvoir de lui imposer précisément les travaux correctifs à effectuer.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 4767 À 4827 8e AVENUE ET 3189 RUE CLAUDE-JODOIN, bénéficiaire, et ST-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 34, 35, 116, 120, et 124
Demande de remise. Accueillie.
L'administrateur a rejeté une réclamation des bénéficiaires aux motifs que le vice qu'ils alléguaient n'était pas majeur et que la dénonciation était prescrite. Ceux-ci ont demandé l'arbitrage de la décision rendue. Avant l'audience, l'entrepreneur leur a écrit qu'il s'engageait à effectuer des travaux pour réparer leur drain. Ils ont donc demandé que l'arbitrage soit remis à une date ultérieure, ce qu'il y a lieu d'accepter.
MARIE-CLAUDE RHÉAUME et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LORTIE CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur visant la construction d'une résidence. À cette fin, ils ont notamment versé deux acomptes, totalisant 250 000 $, dont ils ont demandé le remboursement, invoquant la nullité du contrat préliminaire. L'administrateur, lorsqu'il a été saisi du dossier, a conclu qu'il n'avait pas compétence pour rendre un jugement portant sur ce contrat. En arbitrage, il allègue notamment qu'il n'a pas le pouvoir ou l'expertise nécessaire pour annuler un contrat, que la Cour supérieure serait compétente pour entendre les litiges dont la valeur excède 70 000 $ et que, puisqu'il n'a pas rendu de décision, l'arbitre n'a rien à confirmer ou à infirmer et n'aurait donc pas compétence en l'espèce. Or, l'administrateur se doit de statuer sur la réclamation de remboursement d'acompte, non pas pour déterminer s'il y a nullité, résolution ou résiliation du contrat, mais en déterminant si les faits présentés permettent de conclure à une situation où il y a eu manquement de la part de l'entrepreneur à ses obligations en vertu de la loi ou du contrat avant la réception du bâtiment. Si cela est requis, l'administrateur pourrait également se prononcer quant à l'interprétation du contrat ou encore quant à sa nullité ou à sa résolution. Ainsi, l'administrateur était compétent en l'espèce et une décision quant au remboursement des acomptes devra être rendue.
ÉLYSE DESROCHERS et JEAN-PIERRE DESFORGES, bénéficiaires demandeurs, et SOTRAMONT QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 13, 17, 18, 19, 20, 36, 77, 105, 106, 116, 118, 119, 120, 121, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
À la suite d'une réclamation par les bénéficiaires, l'administrateur a rendu une décision relativement à plusieurs points, dont une prise de courant manquante sur le mur continu joignant la cuisine au salon. Lors de l'inspection préréception, il y avait dans ce mur un trou d'où sortait un fil électrique pendant par terre. Après la réception des lieux, l'entrepreneur a dissimulé ce fil à l'intérieur du mur, sans y apposer une prise de courant. Or, les 2 prises dans ce mur sont séparées par une distance de 15 pieds, ce qui contrevient au Code de l'électricité, qui exige la présence d'une prise de courant tous les 12 pieds sur un mur continu. Il s'agit d'une malfaçon qui a été déclarée au cours de la première année et dénoncée dans un délai raisonnable, et la réclamation sur ce point doit être accueillie. L'entrepreneur devra installer, selon les règles de l'art, une prise de courant sur ce mur. Par ailleurs, il s'agit de travaux mineurs puisque le fil électrique se trouve déjà dans le mur. Les défauts de peinture et les égratignures sur les planchers étaient visibles lors de l'inspection préréception, mais elles n'ont pas été dénoncées. Le retrait à l'extrême droite avant du comptoir de cuisine était présent lors de l'inspection; cependant, il n'était pas apparent au premier coup d'oeil. Cette malfaçon a été découverte dans la première année suivant la réception et a été dénoncée dans un délai raisonnable, tout comme l'encoche dans la manette de la toilette, qui résulte d'un défaut de fabrication. Il n'est pas possible de se prononcer à l'égard du plafond qui ne contiendrait pas l'isolant ni les couches de gypse prévus aux plans et devis, étant donné qu'il s'agit d'une partie commune.
JACQUES DESJARDINS et une autre, bénéficiaires, et VERTEX CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 37
Moyens préliminaires présentés par l'administrateur. Rejetés.
Les bénéficiaires ont formulé des demandes d'arbitrage relativement à deux décisions rendues par l'administrateur. Celui-ci soutient toutefois que le tribunal d'arbitrage n'est pas compétent quant à ces réclamations. Eu égard à la première réclamation, relativement au système de climatisation de l'immeuble des bénéficiaires, l'administrateur prétend que ces derniers se sont désistés et qu'il n'a donc pas eu à rendre de décision qui pourrait faire l'objet d'un arbitrage. Toutefois, les bénéficiaires affirment qu'ils ne se sont pas désistés. Par ailleurs, la formulation de la décision de l'administrateur démontre une incertitude, voire une insatisfaction des bénéficiaires, qui remettent en question l'efficacité des correctifs apportés lors des journées chaudes d'été. Il y a donc un différend quant à la présence ou non d'un désistement et, de ce fait, l'arbitre a la compétence nécessaire pour se prononcer sur cette demande. Eu égard à la deuxième réclamation, l'administrateur a rendu une décision favorable aux bénéficiaires sur un point en ce qui concerne le balcon et il prétend que leur insatisfaction quant aux travaux correctifs ne leur permet pas de recourir à l'arbitrage. Il soutient notamment qu'il ne peut y avoir de différend puisque la décision était en leur faveur et que les bénéficiaires auraient dû, en cas d'insatisfaction relativement aux travaux effectués, lui présenter une nouvelle réclamation. L'argument d'absence de différend ne peut pas être retenu. Par ailleurs, en matière de compétence, le tribunal d'arbitrage peut faire appel à l'équité pour trouver une solution qu'il estime juste. Ainsi, bien qu'il y ait une séquence à suivre sur le plan procédural et que, selon cette séquence, une nouvelle réclamation doive être faite auprès de l'administrateur, il serait inapproprié d'imposer aux bénéficiaires le dépôt d'une nouvelle réclamation.
PENNY MATHEOS et un autre, demandeurs, c. ENTREPRENEUR INC., défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 6, 7, 10, 18, 19, 20, 67, 74, 105, 106, 107, 116, 120, 121, 139, 140, et 9999
Requête en révision judiciaire d'une décision intérimaire. Rejetée.
L'article 940.1 du Code de procédure civile est inapplicable puisque la situation procédurale envisagée ne peut être considérée lorsque la cause est inscrite. De plus, cette disposition s'applique uniquement à l'arbitrage conventionnel. En l'espèce, le recours à l'arbitre est gouverné par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. D'autre part, la décision intérimaire de l'arbitre a nui aux droits des parties car, si celui-ci avait conclu qu'il n'avait pas compétence, seule la Cour du Québec aurait pu décider du présent litige. De plus, l'entrepreneur prétendant que l'arbitre a excédé sa compétence et qu'il s'agit d'un arbitrage statutaire, cette question doit être soumise au pouvoir de surveillance et de contrôle de la Cour supérieure. Par ailleurs, il ne serait pas dans l'intérêt de la justice d'obliger l'entrepreneur à supporter les coûts et les délais d'une instance entachée de nullité absolue pour incompétence. La norme de contrôle applicable est celle de la décision correcte. Or, l'arbitre a eu raison d'affirmer qu'il ne fallait pas s'attarder au mot «désistement» mentionné dans la lettre de l'administrateur datée du 15 mai 2007 afin d'évaluer si la réclamation qui fait l'objet de la garantie est toujours incluse dans la demande déposée devant la Cour du Québec. La réponse à cette question est négative, car les défendeurs ne se sont pas opposés à l'amendement, retranchant de ce recours la réclamation portant sur la réfection du système sanitaire. Dans ces circonstances, l'action devant cette instance ne vise que les réclamations non couvertes par le plan de garantie. N'ayant plus le même objet, les deux recours peuvent coexister. Par ailleurs, le seul critère permettant de conclure que le bénéficiaire du plan de garantie a renoncé implicitement à l'arbitrage est un jugement rendu par un tribunal judiciaire sur sa réclamation. Antérieurement à un tel jugement, rien n'empêche ce dernier de modifier son option et d'avoir recours à l'application du plan. En outre, conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui est d'ordre public, dès que le bénéficiaire dépose sa réclamation devant l'administrateur, le processus doit suivre son cours. En l'espèce, les bénéficiaires n'ont donc pas renoncé à la protection de celui-ci. Par conséquent, il appartient à l'arbitre de rendre une décision sur le fond du litige.
CONSTRUCTION LORTIE INC., demanderesse, c. LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS L'ASSOCIATION PROVINCIALE DES CONSTRUCTEURS D'HABITATIONS DU QUÉBEC INC., défenderesse, et ME RENÉ BLANCHET, ALAIN THÉRIAULT et LYNNE ROY, mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 6, 7, 18, 19, 105, 106, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Au mois d'août 2008, le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a signalé des anomalies observées sur les parties communes de son immeuble, lequel avait été livré au mois de décembre 2005. L'entrepreneur a relié les divers problèmes observés à la maintenance et à l'entretien de l'immeuble. Se disant fier de la qualité des installations et du bâtiment, l'entrepreneur a indiqué qu'il souhaitait que les copropriétaires et le syndicat se responsabilisent pour assurer une maintenance et un entretien réguliers afin d'empêcher la survenance de bris. L'administrateur a conclu qu'il était question, dans le cas de sept points, de vices cachés. Dans trois cas, une intervention immédiate, y compris des travaux d'urgence ou la prise de mesures conservatoires, était nécessaire. L'administrateur a donc ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis ou de procéder au remboursement des frais engagés par le bénéficiaire, le cas échéant. Bien qu'une demande d'arbitrage ait été présentée, les parties sont parvenues à s'entendre quant aux points pour lesquels l'administrateur avait reconnu la présence de vices cachés. Il y a aussi eu désistement quant à quatre autres points. Par conséquent, il y aura lieu de statuer sur six points qui demeurent en litige relativement à des anomalies évoquées par le copropriétaire d'une des unités de l'immeuble.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE PARC DE LA MARINA LÉVIS, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ COGEPCO IMMOBILIER INC., entrepreneur, et APCHQ, administrateur du plan de garantie
Décision arbitrale complémentaire (O.A.G.B.R.N., 2011-02-04), 2009-007, 090211001 et 094573, SOQUIJ AZ-50729646
Requête visant à statuer sur la compétence d'un arbitre (art. 943.1 du Code de procédure civile (C.P.C.)). Rejetée. Requête pour suspension de l'instance d'arbitrage. Accueillie.
La décision rendue par l'arbitre aurait dû faire l'objet d'une requête en révision judiciaire selon l'article 846 C.P.C. et non d'une demande de révision en vertu de l'article 943.1 C.P.C. En effet, l'arbitrage prévu au règlement et au contrat de garantie ne constitue pas une procédure à caractère consensuel visée à l'article 2638 du Code civil du Québec. D'une part, les parties disposent de peu de liberté dans le choix de la manière de résoudre leur différend. La réclamation d'un bénéficiaire est soumise à une procédure impérative prévue au règlement, lequel est d'ordre public. De plus, le contenu du contrat de garantie, sur lequel s'exerce la compétence de l'arbitre, est aussi imposé par le législateur. Au surplus, si un bénéficiaire veut tirer profit de la garantie, il doit obligatoirement soumettre le différend à l'arbitrage. D'autre part, les organismes d'arbitrage détiennent la compétence exclusive pour désigner l'arbitre et organiser l'arbitrage. Ils ne sont créés ni par la Loi sur le bâtiment ni par un règlement, mais leur désignation est laissée au pouvoir discrétionnaire de la Régie du bâtiment, un mandataire de l'État. Par ailleurs, l'arbitre n'a pas commis d'erreur en concluant au maintien de sa compétence pour entendre le litige, malgré le recours institué en Cour supérieure. La décision des bénéficiaires de faire valoir leurs droits devant le tribunal de droit commun n'emporte pas de leur part une renonciation à se prévaloir de la garantie supplémentaire accordée par le règlement. La garantie réglementaire ne remplace pas le régime légal de responsabilité de l'entrepreneur prévu au Code civil du Québec ni ne couvre l'ensemble des droits que possède un bénéficiaire. Enfin, les procédures arbitrales seront suspendues jusqu'à ce qu'une décision finale ait été rendue par la Cour supérieure, compte tenu de la règle de la proportionnalité et du fait que la garantie demeure moindre et incluse dans le montant des dommages pour lesquels les bénéficiaires réclament une indemnité devant la Cour supérieure.
LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC («GARANTIE HABITATION»), demanderesse, c. ME MICHEL JEANNIOT, es-qualité d'arbitre pour «Société pour la résolution des conflits Inc.-Soreconi», défendeur, et HUAN LING et QI QIN, mis en cause/bénéficiaires, et CONSTRUCTION JOMA INC., mise en cause/entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 6, 7, 19, 20, 41, 76, 105, 106, 107, 112, 116, 119, 120, 121, 127, 132, 139, et 140
Requête en dommages-intérêts (7 000 $). Accueillie en partie (5 000 $).
Le 15 juin 2006, les demandeurs ont acheté de la défenderesse un immeuble qui était couvert par la garantie des maisons neuves de l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ). Ils ont constaté plusieurs anomalies majeures à la résidence. Ce n'est que un an et demi plus tard, soit le 18 octobre 2007, que l'APCHQ a effectué les derniers travaux correctifs. Durant cette période, la défenderesse a agi de mauvaise foi en refusant de respecter ses engagements envers les demandeurs, en niant sa responsabilité à l'égard de ces malfaçons et en omettant de coopérer avec l'APCHQ, malgré son engagement en ce sens. On peut accorder des dommages-intérêts aux demandeurs pour troubles et inconvénients, car une telle compensation financière n'est pas couverte par le plan de garantie (art. 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
MARIE-CHRISTINE DESCHÊNES et ANDRÉ LACASSE, partie demanderesse, c. 9126-5520 QUÉBEC INC., faisant affaire sous le nom HABITATION DEUX D, DANIEL DAIGNEAULT et SERGE DUFRESNE, partie défenderesse
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. L'arbitre décline compétence.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat préliminaire relativement à l'acquisition d'un appartement condo. Il y a eu un retard de livraison de 169 jours. Lorsque les bénéficiaires ont signé l'acte de vente, en novembre 2006, ils ont également signé un document selon lequel ils consentaient à un règlement final et n'entreprendraient aucun recours contre l'entrepreneur relativement aux problèmes, inconvénients ou contretemps reliés au retard de livraison. Conformément à ce document, l'entrepreneur devait remettre aux bénéficiaires 1 000 $ en compensation du retard. Au mois de février 2007, ils ont demandé à l'administrateur le remboursement des frais découlant du retard de livraison, soit ceux reliés à l'entreposage, au déménagement et au relogement. L'administrateur a accueilli leur demande et leur a accordé l'indemnité maximale, soit 5 000 $. L'entrepreneur conteste cette décision. L'entente intervenue prévoyait des concessions mutuelles. D'une part, les bénéficiaires renonçaient à réclamer la totalité des frais qu'ils avaient eu à débourser en raison du retard. D'autre part, l'entrepreneur s'engageait à leur verser 1 000 $. Il y a donc eu une transaction entre les parties, et il faudrait normalement respecter cette entente. Toutefois, les bénéficiaires ont fait valoir qu'ils n'ont jamais reçu la somme de 1 000 $. Cela justifierait la résiliation de la transaction, de telle sorte que l'entrepreneur ne pourrait plus l'invoquer à son propre bénéfice. Pour déterminer s'il y a eu ou non une transaction, il faudra s'en remettre aux tribunaux de droit commun, puisque l'arbitre n'a pas le pouvoir de décider d'une question semblable. Lorsque cela sera fait, il sera possible de trancher le litige actuel.
9123-7750 QUÉBEC INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie, et LINDA PRÉVOST et un autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9
Requêtes en rejet de la demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Tous les travaux correctifs faisant l'objet de la demande d'arbitrage ont été effectués avant l'audition de celle-ci. En procédant de manière unilatérale, sans en aviser l'entrepreneur ni l'administrateur du plan de garantie ni l'arbitre, les bénéficiaires ont rendu inutile le recours à l'arbitrage. En se faisant eux-mêmes justice alors que la date de l'audience avait été fixée, ils ont renoncé à leurs droits en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Leur recours est voué à l'échec et il n'est pas raisonnable que des frais soient engagés pour continuer la présente procédure. Les requêtes en rejet de la demande d'arbitrage sont accueillies et il est pris acte de l'engagement de l'administrateur de supporter les coûts d'arbitrage.
BERTRAND SAINDON et une autre, bénéficiaires, et EMLI CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire présenté par l'administrateur. Rejeté.
Après la nomination de l'arbitre, les bénéficiaires ont introduit un recours civil contre l'entrepreneur et une autre personne qui n'est pas partie à la demande d'arbitrage. L'administrateur invoque le fait que la demande doit être rejetée au motif que le tribunal d'arbitrage n'aurait plus la compétence requise pour décider du dossier. Il allègue qu'il y aurait litispendance, donc que les parties, l'objet et la cause des deux recours entrepris seraient similaires. Or, les parties aux deux recours ne sont pas les mêmes. Par ailleurs, il faut considérer que les questions qui font l'objet des deux recours ne sont pas semblables, ce qui tient compte des pouvoirs propres au tribunal d'arbitrage et de ceux propres à un tribunal de droit commun. En effet, la demande d'arbitrage porte sur le bien-fondé d'une décision de l'administrateur et il ressort que les sous-questions qui devront être traitées ne pourraient pas être examinées par un tribunal de droit commun. Inversement, les questions soulevées dans le recours civil ne peuvent pas être appréciées en arbitrage.
QI QIN et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION JOMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7 et 78
Requête pour suspendre l'exécution de l'arbitrage accueillie (C.S., 2009-03-06), 500-17-045306-084, 2009 QCCS 909, SOQUIJ AZ-50543186, J.E. 2009-763
Requête en suspension de l'audition d'une demande d'arbitrage. Rejetée.
En même temps que la bénéficiaire a demandé l'arbitrage de la décision de l'administrateur du plan de garantie, l'entrepreneur a intenté un recours personnel et hypothécaire contre elle. La suspension de l'audience ne pourra être ordonnée que s'il y a litispendance; il faut que les parties aux deux recours soient les mêmes et que leur objet ainsi que leur cause soient identiques. Or, la requête de l'entrepreneur vise le paiement des sommes qui lui sont dues et n'a rien à voir avec l'application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. De plus, l'administrateur n'est pas en cause dans cette requête, tandis que d'autres personnes y sont intéressées. Enfin, la cause est différente, de même que les conclusions recherchées. Certaines prétentions sont identiques, mais la Cour supérieure, qui est saisie de la requête de l'entrepreneur, ne pourra se prononcer sur la demande de la bénéficiaire. En effet, l'arbitre a la compétence exclusive pour statuer sur une réclamation découlant de l'application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (art. 106). La possibilité que des décisions contradictoires soient rendues ne fait pas obstacle à la poursuite de l'arbitrage. Enfin, tout doute concernant l'application de l'exception de litispendance doit être résolu contre la partie qui l'invoque. La suspension de l'arbitrage est donc refusée.
JOHANNE MARCOTTE, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS CHERBOURG INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 106
Requête en annulation d'une décision arbitrale. Accueillie.
Le véhicule procédural employé, soit la requête en annulation de la sentence arbitrale, est réservé à l'arbitrage conventionnel. En l'espèce, malgré une portion conventionnelle, l'arbitrage en fonction du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs tire sa source de la loi. À ce titre, c'est la révision judiciaire qui est le bon véhicule procédural. En application des principes énoncés dans Laurentienne-vie (La), compagnie d'assurances inc. c. Empire (L'), compagnie d'assurance-vie (C.A., 2000-06-12), SOQUIJ AZ-50076732, J.E. 2000-1238, [2000] R.J.Q. 1708, [2000] R.R.A. 637 (rés.), vu la similarité des moyens plaidés, le recours sera traité comme une révision judiciaire. La norme de contrôle de la décision correcte s'applique à la décision de l'arbitre quant à la détermination de la qualité des bénéficiaires au regard de la garantie prévue au plan, détermination dont il tire sa compétence. Selon la théorie de l'accessoire, codifiée à l'article 1442 du Code civil du Québec (C.C.Q.), les droits accessoires, dont les garanties légales du code civil et celles découlant des garanties en matière de contrat d'entreprise, sont des accessoires indispensables à un immeuble bâti. Ils incluent ceux découlant du plan dont les mis en cause sont devenus les bénéficiaires. L'article 140 du règlement énonce qu'un bénéficiaire ne peut, par le biais d'une convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le règlement. La décision de l'arbitre était correcte. Le respect du délai de dénonciation est une question mixte de fait et de droit qui relève de la norme de contrôle de la décision raisonnable. La conclusion de l'arbitre selon laquelle la preuve ne lui permettait pas de déterminer si la réclamation avait ou non été produite dans le délai de six mois suivant la constatation du vice est raisonnable dans les circonstances. Keller n'a pas témoigné et la preuve de sa connaissance de la gravité du vice n'a pu être établie. Cependant, la conclusion de l'arbitre voulant que les mis en cause n'aient pas à subir les conséquences du manque de preuve relativement à la dénonciation des vices dans le délai de six mois est déraisonnable. Cette conclusion crée un renversement du fardeau de preuve allant à l'encontre des termes de l'article 2803 C.C.Q., qui oblige celui qui veut faire valoir un droit à prouver les faits qui soutiennent sa prétention et impose à la demanderesse un fardeau de preuve qui ne lui incombe pas.
LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., demanderesse, c. HENRI P. LABELLE, ès qualités d'arbitre, défendeur, et JOSÉE RAYMOND, RICHARD MARLEAU et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 7, 10, 18, 19, 20, 106, 112, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En juin 2007, les bénéficiaires ont conclu avec l'entrepreneur un contrat préliminaire d'achat d'une propriété fixant la date d'occupation au 15 décembre suivant. Le 26 septembre, l'entrepreneur les a avisés que la propriété ne serait pas prête le 1er décembre, mais plutôt le 1er février ou le 1er mars, les infrastructures municipales n'étant pas disponibles. Il leur a offert de payer le coût de deux déménagements et de les loger temporairement dans une maison témoin. Ils ont préféré résoudre le contrat. L'entrepreneur les a informés qu'ils perdraient leur dépôt de 10 000 $, en conformité avec la clause de faculté de dédit au contrat, somme qu'ils réclament en l'espèce. L'administrateur a rejeté leur réclamation au motif qu'ils avaient conclu une transaction en bonne et due forme avec l'entrepreneur. D'une part, l'arbitre n'a pas compétence pour statuer sur la convention de résiliation signée entre les parties. D'autre part, l'article 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs garantissait un toit aux bénéficiaires, aucune exclusion de responsabilité n'étant énoncée quant aux infrastructures municipales. Ainsi, la crainte qui a motivé ces derniers à demander la résolution du contrat n'était pas fondée. Ils auraient certes subi des inconvénients du fait d'être relogés temporairement dans une maison témoin; cependant, l'entrepreneur leur a offert de supporter les frais de deux déménagements. C'est à l'insistance des bénéficiaires que la convention de résiliation a été conclue. Leur réclamation est rejetée. L'administrateur supporte les coûts d'arbitrage, à l'exception de 50 $, qui seront à la charge des bénéficiaires.
ANDRÉ GUILBAULT et une autre, bénéficiaires, et 9120-4867 QUÉBEC INC. (HABITATIONS LUSSIER), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 12, et 21
Requête en annulation d'une sentence arbitrale. Rejetée. Demande reconventionnelle en homologation d'une sentence arbitrale (25 000 $) et en dommages-intérêts (15 000 $). Accueillie en partie.
La décision arbitrale rendue en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui obligeait l'entrepreneur à remplacer le drain français, n'a pas été rendue en excès de compétence selon les termes de l'article 946.4 du Code de procédure civile. D'une part, les questions soumises étaient des questions sur lesquelles portait la décision de l'administrateur du plan de garantie. D'autre part, bien que ces questions aient été formulées en ce qui touche les manifestations du vice, soit les fissures et les infiltrations d'eau, l'arbitre s'est fondé sur des éléments de preuve pertinents présentés en cours d'audience pour conclure que la cause première des vices était la défectuosité du drain et que celui-ci devait être remplacé. Les commentaires de l'arbitre relatifs au manque de professionnalisme de la demanderesse s'appuyaient sur la preuve, et les principes de justice naturelle n'ont pas été violés, d'où le rejet de la requête en annulation de la sentence arbitrale. La demande reconventionnelle en homologation de celle-ci est accueillie et celle en dommages-intérêts l'est en partie, faute de preuve suffisante (5 000 $). Le remboursement des honoraires extrajudiciaires de 12 500 $ est accordé en raison des procédures inutiles, frivoles et vexatoires opposées par l'entrepreneur.
LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., demanderesse/défenderesse reconventionnelle, c. GILLES LEBIRE, défendeur, et LUCIEN KIMPE ET MARIE-CLAIRE VAN BEKBERGEN, défendeurs/demandeurs reconventionnels, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mise en cause, et LE PROCUREUR GÉNÉRAL DU QUÉBEC, intervenant
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 106, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur a rendu une décision sur 33 éléments à corriger, qui a été précisée quant à 9 éléments le 9 novembre 2007. Les bénéficiaires, insatisfaits, ont soumis 4 questions à l'arbitrage le 28 novembre, auxquelles ils ont ajouté 26 autres points dans une lettre du 4 février 2008. L'ensemble des points soumis à l'arbitrage sont rejetés. Les bénéficiaires ne peuvent exiger que l'exécution des travaux se fasse par un autre entrepreneur tant en ce qui a trait aux travaux au balcon et aux planchers de bois qu'au revêtement d'une fenêtre; ils étaient d'accord avec la méthode corrective proposée quant au revêtement de la fenêtre. La décision de ne remplacer qu'une partie et non l'ensemble du revêtement de briques du mur latéral droit du garage a déjà été tranchée dans une demande d'arbitrage soumise par l'entrepreneur. La décision de l'arbitre de surseoir à la détermination de la question s'il est opportun de construire une margelle en raison du dénivelé du terrain par rapport à celui de la rue en attendant que ceux-ci soient établis ne permet pas au tribunal d'arbitrage de trancher la question. Les autres points soumis à l'arbitrage dans la lettre du 4 février n'ont été invoqués que tardivement ou pas du tout devant l'administrateur et concernent des vices apparents au moment de la réception qui n'ont pas été dénoncés.
ROBERT BERGERON et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS QUO-VADIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Moyen préliminaire présenté par l'entrepreneur. Rejeté.
Les bénéficiaires ont signé l'acte de réception de leur maison en septembre 2006. En juin 2007, l'administrateur a rendu une décision relativement à des problèmes qui, selon les bénéficiaires, étaient couverts par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Insatisfaits des conclusions de l'administrateur quant à certains points, ces derniers ont demandé leur arbitrage. Ils ont aussi présenté une requête à la Cour supérieure, par laquelle ils réclament, entre autres choses, le paiement de dommages-intérêts car, selon eux, le contrat aurait été mal exécuté. Eu égard à l'arbitrage, l'entrepreneur soutient qu'il y aurait litispendance et que la demande des bénéficiaires ne peut être entendue en arbitrage puisqu'ils ont déjà un recours semblable devant un autre tribunal. Pour qu'il y ait litispendance, trois conditions doivent être remplies. Deux de ces conditions sont en question. Premièrement, les deux recours doivent être intentés par les mêmes personnes et contre les mêmes personnes. En l'espèce, dans les deux recours, les bénéficiaires poursuivent l'entrepreneur. Cette condition est donc remplie. Deuxièmement, l'objet du recours doit être le même. Cette condition n'est pas remplie. Dans leur recours devant la Cour supérieure, les bénéficiaires veulent faire condamner l'entrepreneur à leur payer une somme d'argent pour les dédommager, car il n'aurait pas construit leur maison conformément aux plans. En arbitrage, toutefois, ils veulent que l'arbitre déclare la présence de malfaçons et qu'il ordonne que les corrections nécessaires soient apportées. Ainsi, l'objectif des bénéficiaires dans leurs deux recours n'est pas semblable. Il ne peut pas y avoir litispendance, et la demande d'arbitrage sera entendue par l'arbitre.
KIEU THUY TRUONG et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'exécution de la décision de l'administrateur. Rejetée.
Le 30 août 2006, l'administrateur a rendu une décision favorable aux bénéficiaires. Ces derniers en étaient satisfaits, tel qu'il appert d'une lettre de leur procureur du 28 septembre suivant demandant à l'entrepreneur de respecter les conclusions du rapport et de reprendre les travaux d'installation du plancher de bois franc. Bien que, le 13 mars 2007, l'administrateur ait demandé aux bénéficiaires leurs disponibilités pour que les travaux puissent être exécutés, ils ont refusé l'offre de règlement par lettre de leur procureur datée du 4 juillet suivant. L'arbitre n'a pas compétence pour forcer l'exécution des travaux par l'entrepreneur, et les bénéficiaires doivent s'adresser aux tribunaux de droit commun. Par ailleurs, comme la décision de l'administrateur leur est favorable, ils n'ont pas droit à l'arbitrage. Enfin, la demande d'arbitrage a été faite plus d'un an après la décision de l'administrateur sans motif valable.
KARL BOIVIN et une autre, bénéficiaires, c. LES CONSTRUCTIONS XALOMA 9073-0961 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires se pourvoient à l'encontre de la décision de l'administrateur du 18 juin 2007 sur les mêmes points, au nombre de 12. En l'absence d'expertise et d'ouverture des murs pour démontrer que le système de plomberie ne respecte pas les règles de l'art, la malfaçon justifiant le remplacement intégral du système n'est pas prouvée. S'il existe des manquements aux règles de l'art, ni la visite des lieux ni la preuve présentée n'ont démontré d'atteinte au bon fonctionnement du système actuel de plomberie ni à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Les huit points suivants ont fait l'objet d'une entente entre les parties, dont il est pris acte. Relativement à l'installation incomplète du mur en gypse de la fondation et à la laine isolante au plafond du garage, il s'agissait de parachèvement de travaux dont l'entrepreneur n'est responsable que s'ils ont été dûment dénoncés par le bénéficiaire dans le formulaire de préréception des travaux ou dans les trois jours suivant son emménagement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. La décision de l'administrateur est maintenue à cet effet. Enfin, la réclamation des bénéficiaires quant à d'autres éléments non précisés ne peut être prise en considération, l'arbitre n'ayant compétence que pour les points soulevés par l'administrateur.
ÉRIC GAGNÉ et une autre, bénéficiaires, et 9094-9330 QUÉBEC INC. (MAC CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 21, et 106
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
Aucune disposition du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne renvoie au cas où l'inexécution de l'entrepreneur a lieu après la livraison d'une partie privative et avant celle des parties communes, comme c'est le cas en l'espèce. Qui plus est, c'est le syndicat qui est le bénéficiaire assuré en ce qui concerne les parties communes. Or, dans le cas présent, c'est l'entrepreneur qui agissait alors à titre d'administrateur, le syndicat n'ayant pas encore acquis son indépendance. En vertu de l'article 116 du règlement, l'arbitre peut faire appel à l'équité lorsque les circonstances le commandent et notamment lorsque l'application stricte des dispositions législatives ne permet pas de remédier à une situation ou qu'elle risque d'entraîner une injustice contraire à son esprit et à l'objectif de protection des droits des parties. Par conséquent, l'arbitre était fondé à faire appel aux règles de l'équité et il n'a pas commis d'erreur révisable. La norme de contrôle de la décision manifestement déraisonnable s'applique. L'article 120 du règlement édicte que la décision arbitrale est finale et sans appel. De plus, l'objet du règlement, le caractère spécialisé de la garantie et le mécanisme de règlement des différends, qui est bien défini, militent en faveur de l'application de cette norme. L'arbitre a une certaine expérience dans l'application du plan de garantie et une formation professionnelle pertinente. En faisant appel aux règles de l'équité, il peut suppléer au silence du règlement ou l'interpréter en faveur d'une partie. En l'espèce, les motifs de l'arbitre pour accorder un remboursement d'acomptes en vertu de l'article 26 paragraphe 1 s'expliquent sur le plan juridique. De plus, sa décision de retenir la limite de 100 000 $ prévue au paragraphe 4 de l'article 30 n'est pas manifestement déraisonnable, compte tenu des circonstances. La requête en révision judiciaire est rejetée.
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., demanderesse, c. CLAUDE DUPUIS, es-qualité d'arbitre, défendeur, et RAYMOND CHABOT INC. , es-qualité de syndic à la faillite de LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC., LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CARRÉ DES COQS (6275) NORMAND PARSONS, MARIE-FRANCE MICHAUD, SERGE OUELLET, LISE GRAVEL, LISE MORIER, JEAN-PAUL RODRIGUE, JACQUES CHARLIER, DENISE DOMBRET, ÉRIC VOSS et CLAUDIA DIAS, mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 5, 6, 18, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 106, 112, 116, 120, et 128
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Accueillie.
À la même époque que sa demande d'arbitrage, le bénéficiaire a présenté en Cour supérieure une requête pour transférer le dossier à l'arbitrage. Celle-ci a été rejetée et le jugement en question est final. La demande préliminaire de l'entrepreneur et de l'administrateur est accueillie puisque la demande d'arbitrage a été faite hors délai et qu'elle doit être rejetée. Le bénéficiaire devra supporter 50 $ des coûts d'arbitrage.
RUNE BRATTAS, bénéficiaire, et MALEX CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
La demande porte sur trois réclamations des bénéficiaires ayant donné lieu à une décision favorable de l'administrateur mais pour lesquelles l'entrepreneur n'a pas effectué les travaux. Il y a une entente concernant le remblai de la fondation. Quant au niveau d'implantation des fondations, le litige repose sur la méthode corrective et principalement sur le matériau qui sera utilisé pour la construction d'une margelle. Trois types de matériau sont proposés: le bois traité, le cèdre et la pierre composite de style «permacon». Le bois traité peut pourrir s'il est posé dans le sol. L'entrepreneur n'est pas tenu d'utiliser ce qu'il y a de plus cher, soit le cèdre, mais il ne peut offrir ce qui constitue la plus mauvaise qualité, à savoir le bois traité. Les travaux correctifs doivent être satisfaisants. Quant au balcon et à l'escalier de béton en façade, des nids d'abeilles s'y trouvent, les angles de 90 degrés n'ayant pas été réparés adéquatement, et le ciment s'écaille. Bien que la structure ne soit pas en danger, l'esthétique est gravement atteinte. L'entrepreneur devra apporter les correctifs appropriés. Les frais d'expert que les bénéficiaires ont supportés leur seront remboursés, sous réserve de quatre heures d'audience au cours desquelles l'expert a également agi à titre de conseiller des bénéficiaires. Finalement, l'arbitre prend acte de l'engagement de l'entrepreneur à faire certains travaux, même si ces éléments sont absents de la décision de l'administrateur, le tout, à la demande des parties.
LINDA HAMEL et un autre, bénéficiaires, et FRANÇOIS LAVALLÉE / LES PROS DU MARTEAU ENR., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, 120, 124, et 125
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations, dont certaines font l'objet d'une entente à l'amiable, d'autres, d'un désistement, et quelques-unes sont toujours en litige. En ce qui concerne la fixation des bardeaux d'asphalte de la toiture, la décision de l'administrateur sur cet aspect est favorable aux bénéficiaires. L'arbitre n'a pas compétence pour régler un problème de non-exécution ou d'exécution insatisfaisante par l'entrepreneur et les bénéficiaires devront plutôt s'adresser à l'administrateur. Aucune preuve n'a été faite relativement à une malfaçon dans l'installation du système de pompage. De plus, le terrassement favorise l'accumulation d'eau près des fondations et il s'agit d'une exclusion de la garantie. La réclamation des bénéficiaires porte également sur l'absence d'un drain au plancher de béton de la descente d'escalier extérieure. Or, ce drain n'est pas requis par le Code national du bâtiment 1995 et les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce vice apparent au moment de la réception. L'espace entre la dalle de béton du sous-sol et le mur de fondation ne contrevient pas aux normes du code. Aucune preuve n'appuie la réclamation relative à un courant continu au luminaire de la cuisine. Les bénéficiaires affirment qu'ils ont de la difficulté à localiser les colombages lors de l'installation de cadres; cependant, aucune preuve ne démontre de malfaçon relativement à cet aspect. Bien qu'il y ait un espace entre la vanité de la salle de bains et le podium, contrairement au plan, il ne s'agit pas d'une malfaçon et les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce problème lors de la réception. Quant au mur extérieur de la descente d'escalier, qui n'est apparemment pas vertical, les bénéficiaires n'ont pas dénoncé ce défaut lors de la réception et ils ont fourni et installé eux-mêmes le revêtement extérieur de ce mur alors qu'ils connaissaient le problème. Il en va de même de la finition incomplète du mur de fondation.
PASCAL DUBOIS et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ANDRÉ LEMAIRE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires présentent plusieurs réclamations relativement à leur unité d'habitation. En décembre 2006, une infiltration d'eau s'est produite dans l'une des chambres. L'entrepreneur a effectué certains travaux mais n'a pas ouvert les murs ni n'a remplacé les matériaux atteints par l'eau. Les bénéficiaires, craignant que les matériaux ne soient atteints par la moisissure, ont mandaté un expert. Celui-ci a constaté qu'il n'y a aucune trace de moisissure à l'intérieur des murs; la réclamation est donc rejetée. Quant au seuil d'une fenêtre qui est taché par l'humidité, il appert que ce problème provient d'un taux d'humidité trop élevé dans l'appartement. Les problèmes de mauvaise utilisation du bâtiment par le bénéficiaire ne sont pas couverts par la garantie. L'espacement sous l'une des portes d'entrée est dû au coupe-froid qui doit être remplacé ou rajusté, et cela ne constitue ni une malfaçon ni un vice au sens de la loi. La fissure au parement de brique est due au comportement normal du matériau. Par ailleurs, l'entrepreneur s'engage à procéder au calfeutrage du trou percé pour le passage des tuyaux de l'air conditionné dans le mur extérieur afin d'éviter une infiltration d'eau. Le problème de retenue d'eau sur un balcon arrière a été dénoncé plusieurs mois après sa connaissance et ne constitue pas un vice caché; la réclamation à ce titre est donc également rejetée. Quant à celle visant les dommages au plancher, la preuve ne permet pas de conclure qu'ils ont réellement été faits par l'entrepreneur. De plus, les réclamations liées à une serviette abîmée et à des travaux de peinture sont de nature civile et devront être tranchées par un tribunal de droit commun. L'infiltration d'eau dans le garage semble réglée depuis les travaux exécutés par l'entrepreneur. Finalement, le remboursement des frais de l'expert des bénéficiaires ne peut leur être accordé, en application de l'article 38 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Leurs appréhensions relativement à la moisissure des murs n'étaient pas fondées et l'expertise n'a servi qu'à les rassurer.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2306 À 2314 HARRIET-QUIMBY, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 38
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire présente plusieurs réclamations. En ce qui concerne la sonnette, aucun mauvais fonctionnement n'a été prouvé. Les ondulations à la finition d'aluminium au pourtour des fenêtres des lucarnes sont en deçà de la norme applicable et ne constituent ni des malfaçons ni des vices cachés. Compte tenu de la date à laquelle l'absence de chantepleure au-dessus des ouvertures extérieures a été dénoncée et du fait qu'il s'agit d'un vice apparent, la garantie ne peut s'appliquer. Cependant, les chantepleures à la jonction du parement et de la fondation n'ont pas été réparties conformément aux normes applicables, et l'entrepreneur s'engage à effectuer les travaux qui s'imposent. La bénéficiaire craint que l'aluminium qui se trouve en contact avec le mortier ne rouille. Cependant, il ne s'agit que d'une appréhension et l'expert considère que, comme l'aluminium est peint, il ne rouillera pas. Quant au débit d'eau chaude, il appert que le problème, d'abord intermittent, est devenu permanent. Par conséquent, malgré le délai de dénonciation, en se fondant sur l'équité, il y a lieu de lui reconnaître le caractère de vice caché. L'entrepreneur devra effectuer les travaux requis. Bien qu'un bardeau d'asphalte soit légèrement soulevé, aucune infiltration d'eau n'a été constatée et il ne s'agit pas d'un vice caché. La bénéficiaire a droit au remboursement des frais de son expert en plomberie. Cependant, sa réclamation visant des travaux de plomberie qu'elle a fait exécuter par un autre expert que celui de l'entrepreneur est de nature civile et ne peut être accueillie.
LOUISE OLIVIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ANDRÉ RICHARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Requêtes en homologation d'une sentence arbitrale accueillies (C.S., 2007-12-18), 765-17-000619-074 et 765-17-000618-076
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le syndicat de copropriétaires bénéficiaire demande l'arbitrage à l'égard de deux panneaux endommagés du côté extérieur de la porte de garage d'une unité et d'une infiltration d'eau sur le plancher des garages due au soulèvement de l'asphalte en période de gel. Quant au premier point en litige, le règlement prévoit que les malfaçons apparentes doivent être dénoncées par écrit dès la réception des parties communes. Le propriétaire de l'unité prétend l'avoir dénoncée lors de la prise de possession; cependant, il n'a pas en main le document qu'il aurait remis à l'entrepreneur. De plus, ce dommage ne résulte pas d'un défaut de fabrication ou d'installation de la porte mais bien d'un coup accidentel. L'absence de serrure avec clé à l'extérieur et de serrures intérieures n'a été invoquée qu'au moment du présent arbitrage. L'arbitre ne peut réviser que les décisions de l'administrateur; il n'est donc pas possible d'intervenir. Quant aux infiltrations d'eau dans les planchers des garages, il a été démontré que les pentes du terrain entraînent les eaux de surface vers les portes de garage et sous l'asphalte près du seuil des portes, augmentant les forces de soulèvement lors des périodes de gel. Le système de drainage des eaux de surface du terrain est exclu de la garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs), de sorte que cette demande du bénéficiaire doit aussi être rejetée. Celui-ci devra payer des frais d'arbitrage de 86 $, soit ceux qu'il aurait supportés pour l'inscription d'une réclamation à la Division des petites créances, et le solde sera à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 7435 LAUTREC INC., bénéficiaire, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le plancher de lattes de bois franc a dû être refait par l'entrepreneur. Cependant, les travaux ne sont pas à la satisfaction du bénéficiaire. Ce dernier considère que l'installation n'a pas été faite selon les règles de l'art, que le plancher perd ainsi de sa solidité et que les lattes pourraient relever là où leurs extrémités se rencontrent. Les lattes ont été coupées aux deux bouts, ce qui élimine la rainure à chaque extrémité. Elles ne sont donc pas assemblées. Toutefois, le bénéficiaire admet que l'aspect du plancher est très beau. L'article 2099 du Code civil du Québec indique que l'entrepreneur a le choix des moyens d'exécution des travaux. En l'espèce, selon l'expert, le plancher est solide et la technique utilisée n'aura pas d'effet sur sa durée de vie. La réclamation est donc rejetée. Par ailleurs, l'arbitre ne peut pas se prononcer sur une deuxième question du bénéficiaire sans qu'elle ait d'abord fait l'objet d'une décision de l'administrateur. Le bénéficiaire supportera 121 $ des frais d'arbitrage.
BRUNO DUBÉ, bénéficiaire demandeur, et 2752-2598 QUÉBEC INC. (LES ENTREPRISES LAURENT LABRIE), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 19, 105, 138, 139, et 140
Objection préliminaire à une demande d'arbitrage. Rejetée.
L'entrepreneur réclame le rejet de la demande et, subsidiairement, demande la suspension des procédures jusqu'à ce que le recours civil intenté par le bénéficiaire soit terminé. Eu égard à l'argument selon lequel la demande est mal fondée bien que plusieurs éléments militent en sa faveur, trop d'éléments factuels sont absents, ce qui ne permet pas à l'arbitre de se prononcer sur le bien-fondé de ce volet de l'objection. Quant au recours civil, les tribunaux de droit commun n'ont pas compétence pour décider de postes de réclamation si le litige découle d'une décision de l'administrateur, rendue selon les termes du contrat de garantie. Finalement, la demande de suspension de l'instance est rejetée; la nature et la finalité de la décision d'arbitrage risquent d'influer sur le sort du dossier civil et d'ainsi éviter aux parties d'investir d'importantes ressources financières.
MONGI AYADI, bénéficiaire, et CONSTRUCTION A.S. JEBRINI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 11, et 78
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Accueillie.
La demanderesse demande la révision d'une décision arbitrale rendue en décembre 2006 dans laquelle il a été ordonné que les frais de l'arbitrage soient partagés en parts égales entre l'entrepreneur et l'administrateur. L'arbitre a ajouté que, si l'entrepreneur ne paie pas sa part, l'administrateur devra le faire à sa place. La demanderesse allègue qu'aucune disposition du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit la possibilité de faire payer la part de l'entrepreneur par l'administrateur en cas de défaut. La norme de contrôle applicable en l'espèce est celle de l'erreur simple. En imposant à la demanderesse l'obligation de se porter garante des obligations de l'entrepreneur en cas de non-paiement par ce dernier, l'arbitre a ajouté une obligation que le règlement ne prévoit pas. Ce faisant, il a outrepassé ses pouvoirs et commis un excès de compétence révisable. Par conséquent, cette partie du dispositif de la sentence arbitrale est rayée.
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., demanderesse, c. Me MARCEL CHARTIER, ès qualités d'arbitre au sein de la SOCIÉTÉ POUR LA RÉSOLUTION DES CONFLITS INC. (SORECONI), défendeur, et 9046-6962 QUÉBEC INC. et autres, mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 37, et 40
Demande de la Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI) de suspendre les procédures entamées à la suite des demandes d'arbitrage de l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur a présenté une requête en récusation de l'arbitre au motif que ce dernier refusait de retarder l'audience d'une trentaine de minutes afin de lui permettre d'enregistrer les débats. Cette requête doit être rejetée puisqu'il est du rôle de l'arbitre de veiller à la saine administration du dossier. Qu'il ait ainsi à accepter ou refuser une demande de suspension en faveur de l'une des parties ne lui fait pas perdre automatiquement son indépendance ou son impartialité. L'entrepreneur n'a pas déposé les provisions pour frais afin de payer les coûts de l'arbitrage et SORECONI a demandé la suspension des procédures d'arbitrage jusqu'à ce que ces sommes aient été acquittées. L'entrepreneur nie devoir supporter ce montant. L'annexe II du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que, pour obtenir son adhésion au plan de garantie, l'entrepreneur doit s'engager à verser les «coûts exigibles pour l'arbitrage». L'arbitre est donc autorisé à exiger des provisions pour frais afin de couvrir les frais de l'arbitrage. L'entrepreneur allègue que, comme la grille de tarification n'est en vigueur que depuis le 1er mars 2006, elle n'est pas applicable à sa demande d'arbitrage, déposée le 19 janvier précédent. Or, étant donné que la grille tarifaire en vigueur à cette date prévoyait elle aussi le paiement d'une provision pour frais, cet argument doit être rejeté. Si l'entrepreneur désire contester le compte de l'arbitre, il ne peut refuser de payer la provision pour frais: il doit l'acquitter et la contester ensuite par la voie judiciaire. Un organisme d'arbitrage est donc bien fondé à exiger de quelque partie à un arbitrage qu'elle lui verse en fidéicommis la partie du montant estimé des coûts de l'arbitrage. En l'instance, l'arbitre n'aurait jamais dû être saisi du dossier avant qu'une telle demande de provisions pour frais ne soit adressée à l'entrepreneur et à l'administrateur de la garantie et avant que ces provisions ne soient versées à l'organisme d'arbitrage. Les procédures d'arbitrage ayant déjà débuté en l'instance, contrairement aux règles adoptées, il n'y a pas lieu de suspendre le dossier afin d'attendre que l'entrepreneur verse les provisions pour frais.
LINA AL-KARKHI et un autre, bénéficiaires, et 3984583 CANADA INC. (JOBIKO CONSTRUCTION), entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6, 74, 78, 123, 135, 136, et 9999
Requête en révision judiciaire accueillie (C.S., 2007-05-23), 550-17-003089-073
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Insatisfaits de la décision de l'administrateur datée du 12 septembre 2006 après une première infiltration d'eau, les bénéficiaires ont présenté, le 3 octobre, une deuxième demande d'arbitrage à la suite de problèmes similaires. La date d'audience a été fixée au 7 décembre suivant. Entre-temps, les bénéficiaires ont toutefois procédé au remplacement du drain français, à la réparation de huit fissures sur le solage et au remplacement du recouvrement de plancher d'un appartement, pour une somme de 12 120 $, dont ils réclament le remboursement. Le plan de garantie ne prévoit pas comme remède le remboursement des frais engagés par le bénéficiaire si ce dernier, de son propre chef, procède à la réparation des malfaçons ou des vices. De plus, il ne s'agissait pas en l'espèce de réparations conservatoires nécessaires et urgentes. Les problèmes des bénéficiaires étant par ailleurs dus à une pente anormale de leur terrain vers le bâtiment, une situation exclue du plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs), la demande d'arbitrage doit être rejetée. Les frais de l'arbitrage devront être supportés en parts égales par les bénéficiaires et l'administrateur.
PATRICK DEMERS et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION JPH INC. (EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 12, 18, 20, et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande d'arbitrage relativement au débit limité du robinet de l'évier est rejetée puisque l'administrateur n'a pas rendu de décision à ce sujet. L'entrepreneur devra installer un drain dans la pièce du chauffe-eau ou, s'il y en a déjà un, le rendre accessible en tout temps, comme l'exige le Code national du bâtiment 1995. Cette correction devrait par le fait même régler le problème d'odeurs dans le placard du chauffe-eau, pour lesquelles la bénéficiaire pourra réaliser les travaux d'entretien requis. Les dimensions de la salle de lavage ne correspondant pas au travail qui aurait dû être fait, il y a malfaçon au sens du plan de garantie. L'entrepreneur devra donc réaliser les travaux nécessaires afin que les dimensions de cette pièce soient conformes aux plans. Comme la fissure au trottoir dont se plaint la bénéficiaire est minime et est attribuable au comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'intervenir, car il s'agit d'une situation exclue de l'application du plan de garantie. Ayant été présentée plus de six mois après sa découverte, la réclamation quant aux bardeaux d'asphalte décollés à une lucarne est rejetée.
LOUISE OLIVIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ANDRÉ RICHARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les réclamations des bénéficiaires visant la sortie de balayeuse centrale et le robinet d'eau dans le garage, le plancher de foyer ainsi que le balcon arrière n'ont pas fait l'objet d'une décision de l'administrateur, le tribunal n'a pas compétence pour les entendre (art. 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Par ailleurs, l'entrepreneur devra installer au faîte du toit les flèches fournies par les bénéficiaires puisqu'il s'agit d'une obligation contractuelle de sa part. Tel ne sera pas le cas, cependant, des tablettes et des tringles du garde-robe, le pavé numérique de la porte du garage et le système d'alarme puisque le contrat n'en fait pas mention. L'entrepreneur devra installer une tringle de douche et prévoir une installation électrique au-dessus du meuble-lavabo puisque ce sont des éléments de base essentiels au bon fonctionnement d'une salle de bains. Il ne sera toutefois pas tenu d'installer un coffre de branchement électrique pour recevoir l'éclairage en dessous d'une armoire de la cuisine. Étant donné qu'il n'y a aucune malfaçon dans les coins de plâtre aux murs du salon, cette partie de la réclamation est rejetée. La réclamation des bénéficiaires quant à la vitre gravée au-dessus de la porte d'entrée et au manteau du foyer est rejetée puisque la situation résulte d'une mésentente contractuelle entre les parties pour laquelle l'arbitre n'a pas compétence. L'entrepreneur n'ayant pas verni les deux rampes de l'escalier, il lui est ordonné de le faire.
EVA POLYI et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION G.S. (9087-2722 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le tribunal n'a pas compétence quant aux réclamations du bénéficiaire relatives à la fenêtre du salon et aux problèmes d'humidité de l'appartement 5125 puisque l'administrateur a rendu une décision favorable à ce dernier en ordonnant à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs. Si le bénéficiaire est insatisfait des travaux qui ont été faits, il doit s'adresser à l'administrateur et non au tribunal d'arbitrage. L'absence d'unité de chauffage électrique dans l'appartement 5131 touche une partie privative de l'immeuble et, comme le tribunal n'a compétence que pour les réclamations concernant les parties communes, la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois refaire le crépi du mur entre les appartements 5125 et 5127 puisque l'ouvrage n'est pas conforme aux règles de l'art vu l'emplacement du mur. Les réclamations du bénéficiaire visant les fissures aux murs de soutènement et à la dalle de béton de l'entrée du sous-sol desservant les appartements 5125 et 5127 ainsi que le dégagement entre le sol et le bardage de vinyle au mur latéral droit sont rejetées puisque cette situation, causée par le terrassement, est exclue du plan de garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Il est également pris acte des ententes intervenues entre les parties concernant la date de réception du bâtiment, le calfeutrage sur les clés de voûte et le revêtement métallique du poteau de galerie. Quant au gel du tuyau de la cuisine de l'appartement 5125, il n'y a aucune preuve que la construction n'est pas conforme aux normes. La réclamation du bénéficiaire pour que les tuyaux d'égout de l'appartement 5125 soient placés de façon différente est rejetée, car la présence d'une trappe d'accès n'est pas obligatoire.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 5125 À 5131 DES ORMES, représenté par M. MICHEL SIMARD, bénéficiaire, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION L. MAX. ENR.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29 et 37
Objection préliminaire à l'encontre de la qualification d'un témoin à titre d'expert. Rejetée.
L'administrateur et l'entrepreneur contestent la qualité d'expert de Stéphane Bossus aux motifs que la comparution de ce témoin devant le Comité de discipline de l'Ordre des ingénieurs du Québec lui fait perdre l'indépendance nécessaire pour lui permettre de témoigner et qu'il a déjà été déclaré inapte à témoigner comme témoin expert dans une autre décision arbitrale. Le fait que Bossus ait démissionné de l'Ordre des ingénieurs du Québec ne lui fait pas perdre toutes les connaissances et l'expérience acquises au cours de sa carrière. La décision d'un autre arbitre de nier la qualité d'expert à ce témoin ne lie pas le tribunal. Par ailleurs, le fait que cet arbitre soit un administrateur de SORECONI n'a aucune incidence quant à l'impartialité du président de ce tribunal. Stéphane Bossus est donc qualifié pour agir à titre de témoin expert.
KARINE BEAUSOLEIL et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le robinet de la salle de bains de l'étage fait partie des équipements prévus au contrat et installés par l'entrepreneur, ce dernier devra prendre les mesures qui s'imposent pour que la pression soit normale. L'arbitre n'a pas compétence pour juger de la réclamation de la bénéficiaire à la suite du vol des fils de son cinéma maison. En ce qui a trait aux travaux de réparation du plafond rendus nécessaires à cause de l'installation des nouveaux fils, le plan de garantie ne couvre pas les matériaux achetés et payés par la bénéficiaire elle-même, raison pour laquelle la réclamation est rejetée. Comme les différentes fissures dont se plaint la bénéficiaire sont des défauts minimes, il ne s'agit pas de malfaçons couvertes par la garantie. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé que la pose de gypse dans le rangement sous l'escalier du sous-sol était prévue au contrat, la réclamation est rejetée. La différence de teinte entre les marches de l'escalier n'est pas inacceptable, contrairement à ce qu'avance la bénéficiaire; il n'y a donc pas malfaçon. Le décalage des lattes de bois franc révèle un effet d'alignement, mais il s'agit d'un défaut mineur, et la réclamation de la bénéficiaire à cet effet est rejetée. La décision de l'administrateur est également maintenue en ce qui a trait à l'échappée de l'escalier du sous-sol puisque la bénéficiaire n'a pas démontré que les mesures étaient en contravention avec le Code national du bâtiment 1995. La pompe et le puisard de la bénéficiaire dans la chambre froide n'ayant pas gelé à ce jour, sa réclamation à ce sujet est rejetée. La preuve prépondérante montre que le ventilateur de la salle de fournaise ne vibre pas de façon anormale et, pour ce motif, la décision de l'administrateur doit être maintenue. L'entrepreneur devra s'assurer que les robinets s'ouvrent et se ferment dans le même sens que les autres robinets de la maison. L'installation électrique ne contrevient pas au Code national du bâtiment 1995, et la réclamation de la bénéficiaire relative à l'absence d'interrupteurs tripolaires est rejetée. La bénéficiaire ne s'étant pas déchargée de son fardeau de preuve en ce qui a trait à l'installation de l'éclairage inadéquat sous les armoires, il n'y a pas lieu d'intervenir. Comme l'entrepreneur s'est engagé à insonoriser le mur de la chambre et que cela n'a pas été fait, il devra apporter les corrections nécessaires. La finition du trou autour du tuyau du bidet devra être parachevée à l'aide d'un anneau fourni par la bénéficiaire. La décision de l'administrateur concernant la fissure à la dalle de béton est maintenue puisque la bénéficiaire n'a pas prouvé qu'il s'agissait d'une malfaçon. L'entrepreneur devra s'assurer que toutes les cales de l'escalier sont bien collées afin d'éviter à long terme le craquement de l'escalier. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé ses prétentions en ce qui a trait à l'évacuation de l'eau de condensation du système central et de l'étanchéité des murs du garage au monoxyde de carbone, la décision de l'administrateur est maintenue. L'entrepreneur devra corriger le filtre électronique installé sur la fournaise afin que ce dernier ne fasse pas de bruit. La demande de la bénéficiaire en ce qui a trait à l'installation de la thermopompe est également rejetée. Les honoraires extrajudiciaires de l'expert de la bénéficiaire devront être remboursés par l'entrepreneur dans une proportion de 25 %.
GENEVIÈVE ROCHART, bénéficiaire demanderesse, et LA MAISON BOND INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 106, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme la réclamation des bénéficiaires visant l'isolation du cadrage des fenêtres arrière et de côté à l'étage n'a pas fait l'objet d'une décision de la part de l'administrateur, l'arbitre n'a pas compétence pour décider. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties au sujet des réparations au plâtre et des retouches de peinture. La réclamation afin que le recouvrement d'aluminium sous les soffites soit enlevé et que le nez de marche soit installé aux marches et au balcon dans le but d'être conforme à la maison témoin qu'ils ont visitée avant d'acheter est rejetée puisque les travaux tels qu'effectués ne présentent pas de défauts ou de malfaçons et qu'il s'agit uniquement d'un différend sur une appréciation esthétique. Les réclamations relatives au pignon, au ventilateur et à la porte du garage, qui ne sont pas alignés sur un même axe, sont rejetées, car il ne s'agit pas d'une situation qui compromet la sécurité ou l'utilisation du bâtiment.
CÉCILE JOUBERT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et IMMEUBLES BEAUMONT INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Bien que l'entrepreneur n'ait pas livré aux bénéficiaires une résidence avec une façade entièrement en brique comme le prévoyait le contrat, une telle erreur ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment; il s'agit simplement d'une mésentente contractuelle, à l'égard de laquelle le tribunal n'a pas compétence. Cette partie de la réclamation est donc rejetée. La réclamation quant aux fenêtres et à la porte-fenêtre doit être rejetée puisque le fait qu'elles n'aient pas les dimensions prévues ne contrevient à aucune norme de sécurité et n'est pas de nature à porter atteinte à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Il en est autrement de la fenêtre du sous-sol, dont la dimension est contraire à la norme 9.7.1.3 du Code national du bâtiment 1995, et que l'entrepreneur devra remplacer d'ici le 31 mai 2006. Les bénéficiaires sont insatisfaits de la méthode suggérée par l'entrepreneur pour corriger l'arrimage du bain. Or, comme le choix de la méthode corrective appartient à ce dernier, il n'y a pas lieu d'intervenir. La réclamation visant la porte d'entrée est également rejetée, car il n'y a pas de bosses ou d'égratignures comme le prétendent les bénéficiaires. Par ailleurs, le trou près de la serrure étant dû à leur installation d'une poignée différente, il s'agit d'une malfaçon qui n'est pas couverte par le plan de garantie (art. 12 paragr. 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La réclamation concernant le boyau d'alimentation en gaz du foyer doit être rejetée: la longueur du boyau est suffisante pour permettre le raccordement à une bonbonne à l'aide d'une rallonge si les normes l'exigent. L'entrepreneur n'aura pas non plus à installer un plancher de lattes de chêne au sous-sol puisque le bénéficiaire n'a pas dénoncé cette malfaçon dans la liste d'inspection préétablie.
LOUISE BOURRET et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS ROBIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, dont la maison devait être livrée pour occupation le 1er juillet 2004, ont déposé deux listes de plaintes concernant la construction et ont obtenu gain de cause à chaque occasion quant à certains points à la suite du rapport d'inspection de l'administrateur. Le 8 mars 2005, ils ont demandé un arbitrage, d'où la tenue d'une audience le 25 novembre 2008, lors de laquelle l'arbitre a décliné compétence quant à une question portant sur le remblai des fondations aux motifs que, d'une part, il s'agissait d'une situation ne nuisant pas à l'utilisation de la maison et que, d'autre part, l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs exclut certains travaux de la garantie, comme le terrassement et les aménagements extérieurs. Quoique l'administrateur et le constructeur fassent valoir qu'il y a chose jugée sur le fond et que l'exclusion prévue au plan est applicable, les bénéficiaires sont revenus à la charge en se basant sur une expertise qui tendrait à prouver que le drain agricole et la fondation même de la maison seraient en danger en raison du sol gélif et de la mauvaise qualité des matériaux de remblayage. Bien que l'on ne puisse retenir l'objection de l'administrateur et du constructeur, on ne peut conclure à partir du témoignage de l'expert et de la faible preuve apportée que le risque de fissures dans les fondations existe et qu'il est susceptible de se produire un jour ou l'autre. Ce volet de la plainte doit être rejeté.
MARTIN JOLY et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION LUCIEN NADEAU INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les réclamations des bénéficiaires visant la réfection du crépi et du balcon, le bruit à la tuyauterie d'alimentation d'eau dans la douche ainsi que le nettoyage du revêtement de brique doivent être rejetées puisque l'administrateur a rendu une décision en leur faveur. Ils devront attendre que l'entrepreneur exécute les travaux et pourront par la suite présenter une nouvelle demande d'arbitrage s'ils ne sont pas satisfaits du travail effectué.
FERNAND FORTIER et une autre, bénéficiaires, et INNOMAX LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'arbitre ne peut se prononcer sur les fissures à la maçonnerie des unités 2921 et 2923 puisqu'il n'a pas compétence pour réviser les ententes conclues entre les parties. La réclamation visant les fissures dans le gypse de l'unité 2923 a quant à elle été faite dans les délais prévus au règlement. La situation est due au soulèvement de la structure du bâtiment en raison du gel durant l'hiver, ce qui constitue un vice caché majeur qui peut entraîner la perte partielle et graduelle de l'immeuble. L'entrepreneur devra donc réaliser les travaux requis afin de mettre définitivement fin au mouvement de la structure du bâtiment. Les frais d'expertise du bénéficiaire sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2917 À 2923 WILLIAM TREMBLAY, bénéficiaire demandeur, et SAINT-LUC HABITATION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le bénéficiaire a fait parvenir une lettre dans laquelle il informe l'entrepreneur de son intention de contester la décision rendue par l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier en ce qui a trait à l'absence de compétence de l'arbitre pour statuer sur certains des points est rejetée puisque le bénéficiaire a clairement indiqué son intention de contester tous les points de la décision de l'administrateur. Le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas reçu d'avis de fin des travaux et l'inspection des parties communes lors de la réception du bâtiment n'ayant pas été faite, il y a lieu de considérer que les malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux réclamations visant la finition extérieure inachevée au-dessus des fenêtres et des marquises, l'absence de système de retenue à la porte d'entrée et la finition manquante sur les boîtes de fonction électrique est maintenue puisqu'il s'agit de travaux de parachèvement. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra procéder aux travaux requis pour mettre fin aux infiltrations d'eau, car la situation est due à une mauvaise installation de la porte. L'administrateur devra également procéder au calfeutrage des portes et fenêtres et réaliser des travaux afin d'uniformiser le revêtement extérieur étant donné que le travail a été fait de façon non conforme aux règles de l'art. Comme le dommage au luminaire extérieur a été causé par la porte, il s'agit d'une utilisation non conforme du bâtiment par le bénéficiaire et l'administrateur ne saurait en être tenu responsable. La réclamation relative à l'aspect général du revêtement extérieur aux étages est rejetée puisque les légères nuances de couleurs ne constituent pas une malfaçon. Celle visant l'ondulation du revêtement d'aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres est également rejetée. Les réclamations quant aux bruits d'impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit et au bruit causé par l'écoulement de l'eau dans un conduit d'évacuation de plomberie sont rejetées puisque le Code national du bâtiment 1995 ne contient pas de norme précise à cet effet: il ne peut donc s'agir d'une malfaçon. Comme aucune preuve de malfonctionnement n'a été présentée concernant la pente d'égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci devra procéder à des travaux afin d'empêcher le dégoulinement de l'eau de la terrasse sur le mur de béton. Comme la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure découle du comportement normal de ce matériau, la réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée. Il en est de même pour la courbure abrupte de l'entrée du garage puisque le règlement exclut ce genre de réclamation. Aucune démonstration n'ayant été faite de l'existence d'un problème concernant les joints d'expansion au parement de brique, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à la corrosion au bas de l'escalier est également rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE CARRÉ ROSEMONT-BOYER», bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 35, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée. Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur était fondé à faire exécuter les travaux par un autre entrepreneur à la suite de la décision sur la réclamation des bénéficiaires puisque le comportement de l'entrepreneur démontre qu'il n'avait pas l'intention de faire face à ses obligations. Quant à la réclamation de l'entrepreneur visant la modification de la somme déposée en fidéicommis par les bénéficiaires, elle doit être rejetée, car l'arbitre n'a pas compétence pour déterminer «toute somme encore due» à laquelle il est fait référence à l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur devra par ailleurs effectuer les réparations requises afin de rendre acceptable la surface en béton des balcons avant et arrière. La réclamation des bénéficiaires en ce qui concerne l'ajout d'une main courante est rejetée puisque, pour leur type d'escalier, le Code de construction n'en exige qu'une seule. Il y a lieu de prendre acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires pour réparer le revêtement de vinyle extérieur et installer un compteur d'eau.
BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur demandeur, et LYNE LEBLANC, bénéficiaire demanderesse, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'arbitre n'a pas compétence pour statuer sur les réclamations des bénéficiaires visant les embouts de finition des tablettes, les interstices entre le revêtement de brique et le soffite, la porte de garage à ajuster et le manque de peinture au plafond puisque l'administrateur a accueilli favorablement ces chefs de la réclamation. Ainsi, s'ils ne sont pas satisfaits des travaux correctifs apportés par l'entrepreneur, les bénéficiaires doivent présenter une autre réclamation. Celle à l'égard des fissures à la dalle de plancher du sous-sol est rejetée, car il s'agit d'un comportement normal des matériaux, ce qui est exclu de la protection du plan de garantie. Vu l'entente intervenue entre les parties relativement aux finis de peinture et aux boiseries de finition égratignés et bosselés, il y a lieu d'en prendre acte. La réclamation des bénéficiaires visant le muret de soutènement du terrain arrière et le nivellement de la cour arrière est rejetée puisque cela entre dans l'exclusion prévue à l'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La réclamation quant aux taches, trous, clous et manque de vernis à l'escalier est également rejetée: il s'agit de travaux de maintenance normaux dont la responsabilité n'incombe pas à l'entrepreneur, et cela ne constitue donc pas une malfaçon.
EMAD ELTURABY et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Requête de la bénéficiaire pour amender la demande d'arbitrage. Accueillie.
L'administrateur conteste la requête pour amender la demande d'arbitrage déposée par la bénéficiaire au motif qu'il en résulterait une demande complètement nouvelle. Comme l'administration de la preuve lors de l'audience a été faite conformément aux règles du Code de procédure civile et que ce dernier prévoit, à son article 199, que les parties peuvent en tout temps amender leurs actes de procédure sans autorisation, la requête est accueillie.
HUGUETTE POULIN, bénéficiaire demanderesse, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires en ce qui concerne l'infiltration d'eau à une fenêtre du sous-sol, le support de couverture perforé et la fissure au parement de brique sont rejetées: le tribunal n'a pas compétence étant donné la décision favorable de l'administrateur en leur faveur. Comme l'installation de la moulure de transition au plancher de la chambre secondaire n'a pas été dénoncée au moment de la réception du bâtiment, la demande d'arbitrage des bénéficiaires sous cet aspect est rejetée. La réclamation visant l'ajustement des volets des fenêtres de la chambre principale et du salon est rejetée puisqu'il s'est écoulé plus de 12 mois entre la réception et la dénonciation du vice. Le renflement au parement de brique de la façade constitue un vice caché. Pour ce motif, l'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires. L'entrepreneur devra également corriger le mauvais alignement des colonnes de briques en façade. Les rampes et mains courantes mal vernies constituant une situation apparente pour les bénéficiaires, la réclamation est rejetée, tout comme celle relative au petit défaut remarqué dans la partie supérieure de la porte, qui disparaîtra à la suite d'une simple retouche ou de l'application d'une autre couche de peinture sur la porte. L'entrepreneur devra également effectuer les réparations nécessaires pour boucher le trou dans le parement d'aluminium.
RENÉE CYR et un autre, bénéficiaires, et 9041-8930 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'entrepreneur est accueillie quant à la recevabilité de la réclamation visant le tapis du sous-sol puisque ce dernier a été endommagé à la suite d'une inondation lors des travaux de terrassement, lesquels sont exclus du plan de garantie. L'objection préliminaire relative à l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage au motif que les bénéficiaires ont intenté une action devant la Cour des petites créances est cependant rejetée, car il n'existe aucun risque de dédoublement de juridiction. Le tribunal n'a pas compétence pour statuer sur la réclamation relative à la thermopompe étant donné que l'administrateur a déjà statué en faveur des bénéficiaires sur ce point. L'entrepreneur devra reprendre la pose des tuiles du vestibule, l'ouvrage ne respectant pas les règles de l'art. Il y a lieu de prendre acte de son engagement de changer le barillet de la serrure de la porte d'entrée principale. Il devra également installer la thermopompe à l'extérieur du balcon et l'asseoir sur un support d'acier. La réclamation des bénéficiaires quant aux fissures dans le bois de la porte française de la salle à manger est rejetée: s'agit d'un comportement normal du bois. Il en est de même des réclamations relatives au plancher de bois franc ainsi qu'aux joints de coulis et à l'alignement des tuiles dans la salle de bains, car il n'y a aucune anomalie. Le cadrage de vinyle de la porte-fenêtre ayant été fissuré en raison d'une mauvaise utilisation, il n'y a pas lieu d'intervenir. La réclamation quant à la vitre de la porte française du vestibule est également rejetée puisque cette situation ne constitue pas une malfaçon au sens du contrat de garantie.
ODETTE VAGNER et un autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, et 116
Requête en contrôle judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
La Loi sur le bâtiment oblige les entrepreneurs à détenir un permis et à adhérer à un plan qui garantit l'exécution de leurs obligations légales et contractuelles découlant de la vente ou de la construction d'un bâtiment résidentiel. Le contrat de garantie comporte des mentions obligatoires presque identiques à celles du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Invoquant les dispositions du contrat de garantie et du règlement, la requérante prétend que, dans le cas où un entrepreneur manque à ses obligations avant la réception de l'ouvrage, elle a le choix de terminer les travaux à sa place ou de rembourser les acomptes jusqu'à concurrence d'une somme de 30 000 $. Or, même si le contrat ou le règlement ne l'indiquent pas expressément, l'entrepreneur est responsable des malfaçons et des vices de construction de son ouvrage. En outre, il n'est prévu nulle part que le bénéficiaire de la garantie doive accepter la décision unilatérale du garant. En l'espèce, l'arbitre a eu raison de faire appel aux règles de l'équité -- puisque l'article 116 du règlement l'autorise à le faire -- ainsi qu'aux articles 2098 à 2130 du Code civil du Québec, concernant les obligations de l'entrepreneur. La réparation des malfaçons ou le paiement des travaux de correction ne sont pas exclus du plan de garantie. La décision de l'arbitre à l'égard des malfaçons est raisonnable et bien fondée, tout comme celle qui porte sur le remboursement du loyer payé par la mise en cause et sur les frais d'entreposage et de déménagement de ses meubles. En décidant d'accorder à la mise en cause des intérêts au taux légal ainsi qu'une indemnité additionnelle, l'intimé a encore eu recours aux dispositions de l'article 116 du règlement parce que le différend opposant les parties n'avait pas été réglé aussi rapidement que prévu. Sa décision à cet égard était motivée et ne peut être qualifiée de déraisonnable. Le règlement comme le contrat prévoient que les décisions de l'arbitre sont finales et sans appel. Une telle disposition constitue une clause privative forçant les tribunaux de droit commun à faire preuve de retenue. Il ne sera possible d'intervenir qu'en présence d'une erreur déraisonnable ou dans le cas d'absence de compétence. En l'espèce, l'arbitre possédait le pouvoir de décider comme il l'a fait. La requête en contrôle judiciaire sera donc rejetée.
LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., Requérante, c. Me ROBERT MASSON, Intimé, et FRANCINE MAIVILLE, Mise en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 13, 36, 74, 112, 116, et 120
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence en mars 1999. Au printemps suivant, il s'est plaint de vibrations du plancher et d'une fissure dans les fondations. L'entrepreneur a alors installé une cloison au sous-sol pour supporter les solives du plancher. De plus, il a installé une poutre d'acier pour retenir le mur. En avril 2001, le bénéficiaire a dressé une liste d'anomalies. L'administrateur a rejeté la majeure partie de ses réclamations au motif qu'elles avaient été présentées tardivement. Quant à la fissure du mur des fondations, l'entrepreneur l'inspectera à la fin de l'hiver et, en cas de désaccord entre les parties, un expert devra trancher. L'entrepreneur s'est engagé à ajouter un coupe-froid à la trappe d'accès à l'entretoit. En ce qui concerne l'ordonnance exigeant une inspection de préréception, il aurait fallu que cette demande ait été faite à l'administrateur, qui n'en a jamais été saisi; l'arbitrage ne peut porter que sur une décision de ce dernier. Les autres réclamations ont toutes été dénoncées à l'entrepreneur plus de six mois après leur découverte. Il y a eu réception du bâtiment lorsque le bénéficiaire a payé les sommes dues à l'entrepreneur. Normalement, le bâtiment doit être inspecté avant sa réception, mais les parties peuvent y renoncer, comme cela a été le cas en l'espèce. Le plan de garantie est d'intérêt public et son application doit être expliquée aux consommateurs. L'administrateur aurait pu transmettre au bénéficiaire une copie du formulaire d'inspection et celui-ci aurait alors su qu'il pouvait exiger une telle inspection. Pour cette raison, les coûts d'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire, l'administrateur et l'entrepreneur.
MARIO LAPOINTE, bénéficiaire, et 9014-2050 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ÉCLAIR), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 10 février 2000, à la suite d'une requête en médiation présentée par les bénéficiaires afin de résoudre une contradiction entre deux contrats de construction visant un même bâtiment, l'administrateur a refusé d'intervenir. Les bénéficiaires contestent cette décision, alors que l'entrepreneur et l'administrateur invoquent l'irrecevabilité de leur demande d'arbitrage. L'argument de l'entrepreneur et de l'administrateur relatif à l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage en raison de la compétence exclusive attribuée à la Cour supérieure doit être rejeté puisque l'article 453 du Code de procédure civile ne donne à cette cour compétence exclusive que pour les requêtes pour jugement déclaratoire, ce qui n'est pas l'essence de la présente demande d'arbitrage. L'arbitre a donc compétence pour juger si la décision de l'administrateur de ne pas intervenir était fondée. Par ailleurs, la demande des bénéficiaires n'est pas dilatoire puisqu'elle n'a pas été faite sans droit ou dans le seul but de retarder le règlement du différend. Comme les vices apparents et les malfaçons énoncés par les bénéficiaires dans leur lettre du 12 janvier 2000 existaient au moment de la prise de possession du bâtiment, ne se sont pas aggravés et n'ont pas causé par la suite de dommages au bâtiment, les réclamations n'ont pas été faites tardivement. La demande des bénéficiaires en vertu de l'article 6.7.6. du plan de garantie afin d'obtenir une réparation financière relativement aux dommages subis doit cependant être rejetée, car leur interprétation de cet article est contraire à l'esprit du plan et du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, dont l'objet est l'exécution de travaux visant à corriger les vices apparents et les malfaçons. La décision de l'administrateur doit être maintenue en ce qui a trait aux travaux exécutés par des tiers à la demande des bénéficiaires. L'entrepreneur devra toutefois installer et peinturer des moulures de type quart de rond dans toute la maison. La preuve n'ayant pas été faite que l'inefficacité de la hotte était attribuable à une mauvaise installation, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande. L'entrepreneur devra toutefois apporter les correctifs appropriés à l'arche située entre le vestibule et le salon.
ISABELLE GALIBOIS et un autre, bénéficiaires demandeurs, et GIGNAC CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 11, 12, 17, 19, 41, 78, et 9999
Objection préliminaire de l'entrepreneur quant à la compétence de l'arbitre. Rejetée.
L'entrepreneur présente une objection préliminaire à la demande d'arbitrage des bénéficiaires aux motifs que seule la Cour supérieure a compétence pour trancher la validité d'un contrat en vertu de l'article 453 du Code de procédure civile, que les délais pour la présentation de la demande d'arbitrage n'ont pas été respectés et que les bénéficiaires n'ont pas confié à un tiers les sommes nécessaires à acquitter pour le coût des travaux que l'administrateur pourrait avoir à effectuer ou à terminer. Le dernier motif ne peut être retenu par le tribunal puisqu'il a été démontré qu'un notaire détient en fidéicommis une somme de 39 999 $ jusqu'à ce qu'une entente survienne entre les parties ou jusqu'à ce qu'un jugement soit rendu. Par ailleurs, le tribunal ne peut se prononcer sur l'argument relatif à la tardiveté de la demande d'arbitrage, car cela équivaudrait à affirmer indirectement sa compétence. Comme l'article 6.12.1 du plan de garantie prévoit que le bénéficiaire peut présenter une demande d'arbitrage dès qu'il est «insatisfait d'une décision de l'administrateur», le tribunal rejette l'objection préliminaire de l'entrepreneur et se déclare compétent pour entendre les parties sur la demande d'arbitrage des bénéficiaires.
ISABELLE GALIBOIS et un autre, demandeurs, et GIGNAC CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19