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Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Au mois d'octobre 2019, l'entrepreneur a fait parvenir à plusieurs clients un avis les informant que leur résidence était touchée d'un vice de conception relativement à la ventilation de l'entretoit et qu'il allait effectuer des travaux correctifs. Le bénéficiaire n'a pas eu connaissance de cet avis. En janvier 2022, il a écouté un reportage dans lequel il était question d'un problème généralisé à cet égard dans son secteur. Il a alors joint l'inspecteur qui avait témoigné dans le reportage pour que celui-ci procède à une inspection de sa toiture. Cette inspection lui aurait permis de déterminer que l'isolant devait être remplacé et qu'une décontamination était nécessaire puisqu'il y avait présence de moisissure. Après la diffusion du reportage, l'administrateur a également entrepris des démarches. Notamment, il a mandaté son propre expert, qui a évalué la situation au début de 2023. Le bénéficiaire réclame à présent le remboursement des frais d'expert qu'il a engagés, ce à quoi l'administrateur s'oppose au motif qu'à aucun moment il n'a eu besoin de cette expertise pour déterminer s'il y avait un problème ou non. Afin de statuer sur la pertinence d'une expertise, il faut se placer au moment où elle a été commandée. En l'espèce, après avoir appris qu'il y avait un problème dans son secteur, le bénéficiaire a cru qu'il devrait se battre pour faire valoir ses droits et il ne savait pas que l'entrepreneur entendait procéder à des travaux ni que l'administrateur avait l'intention de mandater son propre expert. Dans ces circonstances, il y a lieu de rembourser les frais d'expert relatifs au problème touchant la toiture.
Yves Gravel, bénéficiaire, et Jacques Cloutier et fils Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Au mois d'octobre 2019, l'entrepreneur a fait parvenir à plusieurs clients un avis les informant que leur résidence était touchée d'un vice de conception relativement à la ventilation de l'entretoit et qu'il allait effectuer des travaux correctifs. Les bénéficiaires n'ont pas eu connaissance de cet avis. En janvier 2022, ils ont écouté un reportage dans lequel il était question d'un problème généralisé à cet égard dans leur secteur. Ils ont alors joint l'inspecteur qui avait témoigné dans le reportage pour que celui-ci procède à une inspection de leur toiture. Cette inspection leur aurait permis de déterminer que l'isolant devait être remplacé et qu'une décontamination était nécessaire puisqu'il y avait présence de moisissure. Après la diffusion du reportage, l'administrateur a également entrepris des démarches. Notamment, il a mandaté son propre expert, qui a évalué la situation au début de 2023. Les bénéficiaires réclament à présent le remboursement des frais d'expert qu'ils ont engagés, ce à quoi l'administrateur s'oppose au motif qu'à aucun moment il n'a eu besoin de cette expertise pour déterminer s'il y avait un problème ou non. Afin de statuer sur la pertinence d'une expertise, il faut se placer au moment où elle a été commandée. En l'espèce, après avoir appris qu'il y avait un problème dans leur secteur, les bénéficiaires ont cru qu'ils devraient se battre pour faire valoir leurs droits et ils ne savaient pas que l'entrepreneur entendait procéder à des travaux ni que l'administrateur avait l'intention de mandater son propre expert. Dans ces circonstances, il y a lieu de rembourser les frais d'expert relatifs au problème touchant la toiture.
Patrice Dubreuil et Karène Lapointe, bénéficiaires, et Jacques Cloutier et fils Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a déposé 2 réclamations auprès de l'administrateur dans lesquelles il reprochait à l'entrepreneur la mauvaise conception de la toiture de 2 immeubles, ce qui avait occasionné des infiltrations d'eau. Informé de la situation et ayant en main les rapports d'experts du bénéficiaire, l'entrepreneur a effectué des travaux correctifs. Le bénéficiaire, satisfait de ceux-ci, a réclamé les coûts se rattachant aux rapports d'experts. Puisque le bénéficiaire avait omis de lui réclamer le remboursement des frais engagés pour la préparation de son premier rapport d'expert au moment de la présentation de sa première réclamation, l'administrateur a jugé cette réclamation tardive. Quant aux rapports se rattachant à la seconde réclamation, l'administrateur a conclu qu'il aurait dû y avoir une préautorisation. La décision de l'administrateur ne peut être maintenue. Le bénéficiaire a agi en gestionnaire prudent et diligent en mandatant un expert pour déterminer les causes des infiltrations d'eau constatées par certains copropriétaires. Les frais d'experts engagés sont donc directement liés à ces infiltrations, lesquelles ont été occasionnées par la mauvaise exécution des travaux de l'entrepreneur. Le Tribunal est par ailleurs convaincu de la nécessité et de l'utilité des rapports pour déterminer la cause des infiltrations et les travaux correctifs à effectuer. Dans les circonstances, le recours à l'équité est justifié pour ordonner le remboursement des frais d'experts.
SYNDICAT LES TERRASSES 12, bénéficiaire, et CONDOMINIUM MONTCLAIR INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Décision relative aux frais d'expertise.
L'administrateur a accueilli une réclamation des bénéficiaires portant sur 4 points. L'entrepreneur a porté cette décision en arbitrage, mais il s'est éventuellement désisté, ne voyant plus l'utilité d'investir temps et argent pour préparer et tenir une audience visant à contester la décision de l'administrateur puisqu'il avait déjà effectué les travaux requis. L'administrateur est d'avis que les bénéficiaires ne peuvent lui réclamer les frais d'expertise dans ce contexte. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est silencieux quant à une telle situation, où un désistement est signifié avant une enquête au fond ou un début d'enquête. Il faut donc recourir à l'équité pour rendre une décision. En l'espèce, l'annonce par les bénéficiaires qu'ils procéderaient à une expertise a poussé l'entrepreneur à contrer celle-ci. Au stade où les parties étaient rendues, il faut retenir que l'expertise des bénéficiaires était pertinente et éclairante pour toutes les parties et, de surcroît, pour le tribunal. Dans ces circonstances, l'entrepreneur et l'administrateur devront se partager le coût de l'expertise.
CONSTRUCTION MAURICE BILODEAU INC., entrepreneur, et DORIS DUMAS, MATHIEU GEOFFROY et MARIE-CLAUDE L'ESPÉRANCE, bénéficiaires, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉ D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITA INC., administrateur du plan de garantie
Décision sur les frais d'expertise.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur un problème d'insonorisation de leur plancher. L'administrateur a accueilli cette réclamation et a exigé que l'entrepreneur apporte les correctifs nécessaires, ce qui a été contesté par l'entrepreneur. En arbitrage, les bénéficiaires ont encore eu gain de cause. Ils ont donc eu droit au remboursement de leurs frais raisonnables d'expertise, ce qui est contesté par l'administrateur. Notamment, ce dernier remet en question la nécessité d'un rapport de contre-expertise. Or, ce rapport était nécessaire afin de bien comprendre les véritables questions en litige. Il serait d'ailleurs inapproprié et injuste de conclure, aujourd'hui, que ce rapport était inutile alors que l'entrepreneur, maintenant en faillite, ne conteste plus la décision de l'administrateur. Il est également faux de prétendre que, puisque les bénéficiaires ont déjà eu le bénéfice d'une décision favorable de l'administrateur, il n'était pas nécessaire de produire ce rapport. En effet, le tribunal d'arbitrage n'est pas lié par la décision de l'administrateur et le rapport d'expert de l'entrepreneur est venu complexifier les questions techniques que l'arbitre devait trancher. On ne peut non plus retenir qu'il aurait été suffisant de faire témoigner l'expert à l'audience, notamment parce que la pratique qui consiste à produire des rapports écrits préalablement facilite le travail du tribunal, diminue les probabilités qu'une partie soit prise de court et permet une meilleure communication dans le but de favoriser les règlements. La contestation de l'administrateur est rejetée.
CONSTRUCTION XP INC., entrepreneur, et RICHARD PARADIS et LUCIE GODIN, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage portant notamment sur un problème de résistance thermique du plafond du garage et sur des problèmes d'ouverture de certains murs. Suivant des discussions de règlement, l'entrepreneur a accepté d'exécuter certains travaux afin de corriger la situation et d'améliorer le confort des propriétaires des unités touchées. Le bénéficiaire a confirmé la réalisation de ces travaux ainsi que sa satisfaction à ce sujet. Il reste à décider des frais d'expertise. En effet, le bénéficiaire a déposé deux factures, l'une concernant des frais d'inspection et de préparation d'un rapport d'expertise, l'autre portant sur les frais du témoignage de l'expert. En l'espèce, le rapport d'expertise a été pertinent et utile. C'est avec raison que l'expert a relevé un problème de sécurité au sujet d'un autre point et c'est grâce à son enquête, son rapport et son témoignage que les contradictions dans la preuve de l'entrepreneur ont été constatées. En ce qui concerne la résistance thermique du plafond du garage, le rapport de l'expert analysait de manière détaillée pourquoi, selon celui-ci, les normes applicables n'avaient pas été respectées, et l'expert a témoigné sur la question lors de l'audience. Ce rapport et ce témoignage ont amené l'entrepreneur à demander la suspension de l'audience pour enquêter davantage et à décider par la suite d'effectuer certains travaux, qui ont répondu aux attentes du bénéficiaire. Vu l'utilité, la pertinence et le caractère raisonnable des coûts réclamés, ce dernier aura droit au remboursement de ses frais d'expertise.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 1408-1410 PAULINE-JULIEN, bénéficiaires, et LE JARDIN EN VILLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur plusieurs points. Notamment, il était question de l'absence de joint de scellement sur les colonnes et sur les murs du garage ainsi que du dépassement insuffisant des solins par rapport à la face extérieure du parement de maçonnerie de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire quant à ces points, étant d'avis que les travaux exécutés par l'entrepreneur semblaient acceptables et conformes aux règles de l'art. En ce qui concerne le joint de scellement, l'entrepreneur et l'administrateur n'ont pas démontré que le Code national du bâtiment -- Canada 1995 ne devrait pas trouver application. En l'espèce, la situation contrevient au code, qui prévoit que les structures de stationnement doivent être calculées conformément à une norme, laquelle comporte une disposition relative au scellement obligatoire du bas des colonnes et des murs. Puisqu'il y a contravention à ces dispositions, il faut conclure à l'existence d'une malfaçon et ordonner à l'entrepreneur d'intervenir. Quant aux solins, ce dernier a aussi omis de respecter une norme énoncée au code, et il n'a pas été démontré que la façon d'exécuter les travaux prévue à cette norme serait remise en question dans la documentation spécialisée ni par les fournisseurs de matériaux. Cette non-conformité au code correspond à une malfaçon et elle est suffisante pour mettre en oeuvre la garantie, et ce, même en l'absence d'une preuve des dommages. Les frais de l'expert du bénéficiaire seront accordés en partie, pour refléter l'utilité de sa participation quant aux questions soulevées dans le litige. Ils seront à la charge de l'administrateur.
SDC PRINCE-OF-WALES XV, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble comprenant six unités d'habitation. Il a présenté une réclamation portant sur des dommages subis à la suite de fuites d'eau et sur des dommages au crépi du bâtiment. Quant au premier problème, la cause des dommages et de la contamination de l'une des unités était l'infiltration d'eaux usées ainsi que de matières fécales sous les planchers en provenance de sa toilette. Or, les propriétaires de l'unité n'ont pris connaissance de cette situation qu'en mai 2012, soit plus de cinq ans après la date de la fin des travaux et à l'extérieur de la période de la couverture prévue au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cette réclamation doit donc être rejetée. Quant au crépi, il y a eu dénonciation de la situation dès la préréception, et l'entrepreneur devait régler le problème. Les travaux effectués par ce dernier et par d'autres n'ont toutefois pas eu le résultat escompté. En tenant compte des engagements de l'entrepreneur et de son obligation de résultat, dans les circonstances, il y a lieu d'exiger de l'administrateur qu'il prenne en charge les travaux correctifs, qu'il retire tout le crépi installé et qu'il le refasse complètement. À cette fin, il s'occupera des appels d'offres et du choix des entrepreneurs pour ces travaux, dont il assurera la surveillance afin qu'ils soient terminés le ou avant le 30 juin 2013. Finalement, le bénéficiaire aura droit au remboursement des frais d'expertise qui auront été pertinents et qui auront permis d'établir la cause des vices allégués.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RUE ASSELIN, bénéficiaire demandeur, et 9143-1718 QUÉBEC INC. (f/a/s ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires, qui ont fait construire une résidence par l'entrepreneur, ont exigé l'installation d'un plancher chauffant dans le garage et au sous-sol de leur immeuble ainsi que l'agrandissement de leur garage. Quelques semaines à la suite de la réception du bâtiment, et après avoir fait réparer des fissures dans la dalle de béton, ils ont fait appliquer une finition de type polyrésine sur celle-ci. Or, les fissures sont réapparues en plus grand nombre et sur une plus grande surface, de sorte que les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur. Ce dernier a conclu que le problème était attribuable au comportement normal des matériaux lors du séchage et qu'il était donc exclu de la garantie. L'entrepreneur et l'administrateur, sans nier la présence de fissures dans la dalle du garage, maintiennent que cela résulte du comportement normal des matériaux. Les bénéficiaires font toutefois valoir que l'entrepreneur aurait dû exécuter des joints de contrôle pour empêcher la production de fissures aléatoires sur toute la surface de la dalle et, ce faisant, se conformer aux règles de l'art et aux bonnes pratiques dans le domaine du béton. En l'espèce, le comportement des matériaux doit être examiné à la lumière des particularités du garage, que l'entrepreneur a lui-même qualifié d'inhabituel. Ainsi, ce garage a une très grande superficie, un chauffage radiant est installé dans le plancher, sur lequel un revêtement de polyrésine a été posé, et il s'agit de la plus grande dalle que l'entrepreneur a faite dans une construction résidentielle. Vu ces éléments, celui-ci aurait dû prendre les mesures nécessaires et planifier la réalisation des travaux de manière à réduire la fissuration de la dalle du garage. D'ailleurs, puisque l'exécution de traits de scie fait partie des usages dans les constructions standards, il fallait en tenir compte dans le cas d'une construction exceptionnelle. Or, l'entrepreneur ne les a pas offerts aux bénéficiaires. De plus, l'installation d'un chauffage radiant fait en sorte qu'il devait accorder une attention particulière afin de répondre aux exigences des règles de l'art. Enfin, il n'a pas démontré que les bénéficiaires auraient fait installer trop rapidement le revêtement de polyrésine. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs requis. Finalement, vu l'utilité du rapport d'expert des bénéficiaires et vu la nécessité de le commander, l'administrateur sera tenu de rembourser 70 % des frais d'expertise supportés par ceux-ci.
NANCY AUDETTE et DANIEL SAVIGNAC, bénéficiaires, et CONSTRUCTION LOUIS-SEIZE ET ASSOCIÉS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur la noue de la toiture de sa résidence, laquelle n'était pas parfaitement rectiligne, et sur l'absence d'un fond de clouage, derrière le revêtement de gypse, qui lui permettrait d'installer des tringles à rideaux au-dessus de certaines fenêtres. À l'égard de la toiture, l'administrateur a considéré que la situation était apparente lors de la réception et qu'elle n'avait pas été dénoncée par écrit à ce moment, de sorte qu'il ne pouvait donner suite à la demande. De plus, il s'est dit d'avis que la situation était conforme aux règles de l'art et qu'il s'agissait d'une pratique courante dans le milieu de la construction. Quant à l'absence d'un fond de clouage, il a conclu que la situation était conforme aux normes établies dans le Code national du bâtiment -- Canada 2005 ainsi qu'aux règles de l'art et qu'il n'existait aucune obligation pour l'entrepreneur de prévoir un fond de clouage à un endroit précis derrière le revêtement de gypse. En ce qui concerne la toiture, il faut premièrement conclure que, au moment de la préinspection, la bénéficiaire n'avait pas l'obligation de retenir les services d'un expert pour effectuer une inspection de la toiture alors qu'elle était neuve ni celle de monter elle-même sur le toit afin de procéder à une inspection visuelle. Il faut ensuite conclure que la manière dont les bardeaux ont été installés constitue une malfaçon, et ce, même si elle ne remet pas en cause l'intégrité de la toiture. En effet, les couvreurs professionnels doivent connaître la méthode d'installation. Or, il n'y a pas eu respect des règles de l'art en l'espèce. Relativement au fond de clouage, il n'appartenait pas à la bénéficiaire de dire à l'entrepreneur comment poser les plaques de gypse lors de la création des pièces ni de l'informer que des fonds de clouage devaient être installés où les murs se rencontrent pour créer des coins autour de la fenêtre en saillie. Il y a donc malfaçon et même vice caché, ce qui est couvert par le plan de garantie. L'entrepreneur devra intervenir et payer les frais d'experts de la bénéficiaire.
JOCELYNE GÉLINAS, bénéficiaire de la garantie demanderesse, et HABITATIONS CONSULTANTS H.L. INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a conclu que l'immeuble du bénéficiaire, un syndicat de copropriété, présentait des problèmes importants d'étanchéité et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs. Or, le bénéficiaire conteste la décision qui a été rendue aux motifs qu'elle ne précisait pas que les portes devaient être mieux isolées et qu'elle n'indiquait pas la nature des travaux à réaliser pour corriger les autres éléments. Lors de l'audience, des discussions ont eu lieu entre les experts et ont permis de convenir des travaux à exécuter pour régler les problèmes constatés. L'entrepreneur devra effectuer ceux-ci dans un délai de 30 jours et, s'il ne respecte pas cette condition, l'administrateur devra engager un autre entrepreneur et procéder aux travaux. Le bénéficiaire demande également le remboursement des frais d'expertise. Or, la présence de l'expert à l'audience pendant deux heures ne peut justifier une facture d'honoraires plus élevée que celle relative à la visite des lieux, à l'inspection et à la rédaction d'un rapport d'expertise. Par ailleurs, même si l'expert a réservé sa journée pour l'audience, le remboursement des pertes de temps n'est pas prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les frais reliés à la rédaction du rapport d'expertise seront entièrement remboursés, de même qu'une portion de la facture pour présence à l'audience.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DE LA RUE ASSELIN, bénéficiaires, et 9143-1718 QUEBEC INC. (ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.
L'administrateur a rendu une première décision, indiquant que l'entrepreneur avait effectué des travaux correctifs quant à une infiltration d'eau à la fenêtre de la salle de bains située à l'étage de la résidence des bénéficiaires, lesquels étaient satisfaits des travaux. Il a aussi rendu une deuxième décision, ordonnant à l'entrepreneur de régler un problème d'infiltration par la fenêtre du sous-sol. Environ trois ans plus tard, les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage, soutenant que les problèmes d'infiltration étaient toujours présents. L'entrepreneur, qui a résolu le problème au sous-sol, s'est déclaré prêt à effectuer des tests afin de régler définitivement celui à l'étage, ce qu'il a fait. De plus, l'administrateur s'est engagé à rembourser les frais d'expertise aux bénéficiaires.
MONSIEUR MARTIN TÉTREAULT et MADAME VÉRONIQUE FUOCO, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS E.D.Y. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires réclament le remboursement de frais d'experts et de frais de nettoyage de leur résidence qu'ils ont supportés à la suite de la découverte d'un problème important à leur cheminée extérieure et de travaux effectués par l'entrepreneur. Selon les bénéficiaires, ces expertises constituaient des outils essentiels pour les aider à comprendre l'ampleur du problème, à alerter l'entrepreneur et, enfin, à défendre leur cause. L'administrateur, qui a reconnu l'existence d'un vice caché, a rejeté la demande de remboursement de ces droits aux motifs qu'ils avaient été engagés par les bénéficiaires à leur avantage personnel et qu'ils ne concernaient pas des mesures urgentes et conservatoires. Par ailleurs, il a conclu qu'il n'avait pas compétence pour statuer puisque le contrat de garantie ne couvre que le parachèvement, les malfaçons, les vices cachés et les vices majeurs. Sur la question de la compétence, les bénéficiaires ont commandé des expertises avant même de dénoncer un vice à l'administrateur et ils ont engagé des frais pour le nettoyage des lieux sans d'abord mettre l'entrepreneur ou, à défaut, l'administrateur, en demeure d'y procéder, ce qui pose problème. La procédure des bénéficiaires présente donc des difficultés. Par ailleurs, bien que l'administrateur puisse accorder des frais reliés à une situation urgente, les bénéficiaires n'ont pas été en mesure de démontrer qu'il y avait urgence d'agir puisqu'ils n'ont pas d'abord dénoncé la situation comme l'exige le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Aussi, même s'ils ont eu gain de cause, ils n'ont pas utilisé les expertises pour appuyer leurs prétentions en arbitrage, ce qui est essentiel. Finalement, même si l'on cherchait à rendre une décision en équité, il faudrait prendre en considération le fait que les bénéficiaires ont négligé de respecter la procédure applicable, sur le plan tant des expertises que du nettoyage.
MARIE BRODEUR et ALAIN THÉRIAULT, bénéficiaires, et CONSTRUCTION MICHEL ST-GELAIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 9, 10, 18, 20, 22, 74, 105, 116, 120, 124, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en décembre 2008. En juin 2009, la bénéficiaire a constaté une petite égratignure sur un tiroir situé à côté d'une armoire de sa cuisine. Au mois de juillet 2010, elle a remarqué des petites lignes sur les portes situées sous l'évier. Finalement, en novembre 2010, elle aurait constaté qu'il y avait écaillement des surfaces des armoires de la cuisine, et elle a recueilli des particules sur le plancher. Au mois d'avril 2011, les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur. Celui-ci a conclu qu'ils n'étaient pas responsables de la situation mais qu'ils n'avaient pas dénoncé le problème dans un délai raisonnable de six mois à compter de la découverte du problème, de sorte qu'il a rejeté la réclamation. Les bénéficiaires demandent l'arbitrage de cette décision. L'administrateur, qui ne fait plus valoir que la dénonciation aurait été tardive, affirme maintenant que le problème ne constituerait pas un vice caché, de sorte qu'il ne serait pas couvert. L'entrepreneur et le fournisseur des armoires prétendent que les bénéficiaires sont responsables de la dégradation. En l'espèce, il faut conclure à l'absence de responsabilité des bénéficiaires. L'administrateur a lui-même conclu que la situation était reliée à un problème de mauvaise adhérence de la teinture et du vernis, lesquels se détachaient anormalement. Par ailleurs, il faut aussi conclure que la dégradation des armoires est un vice caché qui donne ouverture à la garantie. En effet, il est grave au point où les bénéficiaires n'auraient pas acheté l'immeuble ou n'auraient pas payé un si haut prix s'ils avaient su qu'ils feraient face à ce problème. Par ailleurs, la dégradation des armoires est prématurée et, si l'on considère le prix payé, il était raisonnable pour les bénéficiaires d'avoir de plus hautes attentes quant à la qualité de celles-ci. De plus, puisque la finition se dégrade et que le bois de plusieurs armoires est maintenant à nu, il y aura une usure anormale du bois exposé, lequel sera privé de protection contre l'eau et l'humidité. Les tiroirs, portes d'armoires et autres surfaces endommagés devront être réparés de façon telle que leur fini soit harmonisé. Finalement, les bénéficiaires auront droit à une partie des frais d'expertise qu'ils ont payés.
JEAN-GUY FRÉDÉRIC et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 20, 116, 120, et 124
Demande de paiement de frais d'expertise. Rejetée.
Les bénéficiaires ont présenté une demande de remboursement des frais qu'ils ont payés pour faire préparer un rapport qui, selon eux, serait une expertise. Ce rapport n'a pas été déposé aux fins d'une première décision, rendue en juillet 2010, et il n'a pas été mis en preuve relativement à une seconde décision, datant de juillet 2011. Par conséquent, il n'a pas été démontré que ce rapport constituait un rapport d'expert et, puisqu'il n'a eu aucune utilité, on ne peut lui accorder de pertinence. Il y a donc lieu de conclure que le document en question ne constitue pas un rapport d'expertise et que les bénéficiaires n'ont pas droit au remboursement des frais payés.
CARMELINA COLOCCIA et un autre, demandeurs, et TRILIKON CONSTRUCTION INC., défenderesse, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat de copropriété d'un immeuble comprenant 15 unités d'habitation. En juin 2009, il a présenté une réclamation à l'administrateur, reliée notamment à un problème au toit de l'immeuble. En effet, dans les mois précédents, il avait payé 897 $ pour faire réparer des bardeaux soulevés par le vent. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de rembourser au bénéficiaire le coût des travaux, mais il n'a pas effectué de vérifications additionnelles quant à l'état du toit. Le bénéficiaire, insatisfait, a demandé à une firme d'experts de procéder à une expertise du toit, ce qui lui a coûté 1 736 $. En juin 2010, l'administrateur a rendu une deuxième décision en faveur du bénéficiaire, ordonnant à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs à la toiture. Il a toutefois refusé d'ordonner le remboursement au bénéficiaire de la facture de son expert. La demande d'arbitrage du bénéficiaire porte notamment sur ce point. Contrairement à ce que prétend l'administrateur, la réclamation du bénéficiaire n'avait pas pour seul fondement une demande de remboursement liée à des travaux déjà effectués. En effet, on y voit aussi que ce dernier craignait la possibilité de dommages futurs et qu'il voulait que les correctifs nécessaires soient apportés. Dans cette perspective, il faut conclure que l'expertise avait une utilité: elle a permis de résoudre le problème relatif au toit, elle a forcé l'administrateur à obtenir une contre-expertise et a amené ce dernier à réviser sa décision initiale, et elle a permis d'éviter un arbitrage sur cette question. Pour cette raison, la réclamation du bénéficiaire sera accueillie et l'entrepreneur devra rembourser le coût de l'expertise.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES JARDINS SAINT-HIPPOLYTE, bénéficiaire, et 9129-2516 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 34, 37, et 38
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juillet 2009. Ils ont présenté une réclamation portant notamment sur 2 joints de gypse en angle de 135 degrés qui s'étaient arrondis depuis la réception. Leur réclamation sur ce point a été rejetée par l'administrateur. Un expert a remarqué que l'assèchement des matériaux était la cause de cette déformation, qui représentait un problème du point de vue esthétique. La décision de l'administrateur doit être maintenue. L'article 12 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que les réparations qui sont rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux tels les fissures et les rétrécissements ne sont pas couverts par la garantie. En l'espèce, l'assèchement constaté est un comportement normal des matériaux utilisés. Les bénéficiaires auront toutefois droit au remboursement d'une portion des frais d'expert qu'ils ont payés pour faire valoir leur réclamation, l'expertise ayant eu une utilité.
SYLVIE GUERNON et un autre, bénéficiaires, et HABITATIONS P.P.R. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 20, 116, 120, et 124
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a acheté une propriété au mois d'octobre 2008. En avril 2009, elle a informé l'entrepreneur de la découverte d'une infestation de rats dans le sous-sol et lui a demandé d'agir. L'entrepreneur a nié que ce problème aurait été relié à une faute de sa part. Quelques jours plus tard, la bénéficiaire a envoyé une nouvelle lettre à l'entrepreneur, avec copie conforme à l'administrateur. Le résultat a été le même, de telle sorte qu'elle a été laissée à elle-même pour déterminer la cause de l'infestation et pour prendre les mesures nécessaires afin de l'enrayer. Une fois son problème réglé, elle a présenté une réclamation auprès de l'administrateur, se plaignant notamment de la présence d'une ouverture suffisamment grande pour permettre le passage de rats dans la porte de garage ainsi que du fait que le grillage du drain de plancher n'était pas fixé et que la porte menant sur la pièce où se trouve le drain n'était pas étanche. Elle a demandé que les travaux correctifs nécessaires soient effectués et que les sommes qu'elle avait engagées pour les inspections et pour les travaux de dératisation lui soient remboursées. L'administrateur a rejeté sa réclamation. Un examen des lieux a permis de constater que les ouvertures aux extrémités inférieures de la porte de garage étaient, avant que le conjoint de la bénéficiaire n'effectue des travaux, assez grandes pour permettre aux rats d'entrer et la bénéficiaire a démontré qu'ils s'étaient en toute probabilité introduits dans l'immeuble ainsi. Il s'agit d'un vice caché. En effet, l'entrepreneur d'une maison neuve doit livrer un bâtiment qui empêche d'une façon efficace la présence de vermines et de rongeurs, comme des rats, particulièrement lorsqu'il y a des motifs raisonnables de croire que de tels animaux se trouvent à proximité, comme c'est le cas en l'espèce. Par ailleurs, la bénéficiaire n'avait manifestement pas connaissance de la présence de ce problème grave, qui était présent au moment de l'achat mais qui n'était pas apparent. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires. Les dépenses d'extermination devront être remboursées puisque la bénéficiaire a tenté, sans succès, d'obtenir l'assistance de l'entrepreneur et de l'administrateur et qu'elle n'a eu aucun autre choix que de procéder elle-même aux travaux pour conserver son bâtiment. Les frais d'inspection seront accordés uniquement selon qu'ils ont été utiles ou non.
BÉATRICE RADULESCU, bénéficiaire, et GROUPE AXXCO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 18, 27, 109, 111, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a subi deux refoulements d'eau, l'un en février 2006 et l'autre en janvier 2009, provenant du tuyau de renvoi d'eau de sa lessiveuse automatique. Il a présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a conclu que le gel du tuyau ayant occasionné les deux refoulements avait été causé par une malfaçon qui n'avait pu être découverte lors de la réception du bâtiment ou encore par un vice caché. Cette conclusion de l'administrateur n'est pas contestée, mais les parties ne s'entendent pas sur certains points, comme la nature des défauts de construction à l'origine du gel du tuyau de renvoi d'eau. Sur ce point, certains problèmes reliés à des infiltrations d'air par le mur extérieur du bâtiment sous le parement en vinyle et à l'isolation ont été découverts et corrigés, mais certains défauts sont toujours présents. Un second point en litige porte sur le caractère suffisant des réparations effectuées par l'entrepreneur, des éléments restant à corriger. Le dernier point est relié à des réclamations d'ordre financier du bénéficiaire, qui doivent en partie être accueillies. Ainsi, celui-ci aura droit au remboursement des coûts des travaux d'assèchement des lieux, de démolition et de traitement des rebuts qu'il a dû payer après le dégât survenu en janvier 2009. Ces travaux avaient un caractère urgent et nécessaire pour assurer l'intégrité du bâtiment ainsi que la santé de ses occupants. Le bénéficiaire n'aura pas droit aux sommes nécessaires aux travaux correctifs à effectuer puisque ceux-ci incombent à l'entrepreneur et à l'administrateur. Les frais d'expertise lui seront remboursés, car le témoignage de même que le rapport de son expert étaient à la fois pertinents et raisonnables. Finalement, il aura droit au remboursement des frais d'électricité payés pour l'utilisation d'appareils d'assèchement après l'incident de 2009.
JEAN-SÉBASTIEN DROLET, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 22, 37, 116, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En mars 2006, l'entrepreneur a fait parvenir une lettre au bénéficiaire, celui-ci n'ayant pas procédé à la réception des parties communes de l'immeuble. Un avis de fin des travaux portant la date du 1er septembre 2001 était annexé à cette lettre. Le bénéficiaire a procédé à une inspection et il a adressé une liste de réclamations à l'administrateur en juillet 2006. Tous les travaux relatifs aux parties communes étaient terminées à la fin de 2001 et toutes les unités de logement étaient occupées à cette date. La date de la fin des travaux peut donc être fixée au mois d'octobre ou de novembre de l'année 2001. Quant à la date de réception des parties communes, bien qu'il n'y ait pas eu d'inspection de celles-ci à l'époque, il faut tout de même tenir compte du fait que le syndicat a présenté des réclamations à l'entrepreneur, dont certaines ont été traitées. La réclamation de juillet 2006 a été déposée à l'extérieur des délais applicables et la demande d'arbitrage pour les points 2 et 6 doit être rejetée. Par ailleurs, les malfaçons dont il est question ont été dénoncées plus de quatre ans et demi et trois ans et demi, respectivement, après leur découverte. En matière de malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année suivante, la dénonciation doit se faire dans un délai raisonnable qui ne peut excéder six mois. Les frais d'expert réclamés par le bénéficiaire sont accordés en partie, car une portion de son travail a servi au règlement partiel du dossier. La tranche des frais liés à la préparation et à la présence de l'expert devant le tribunal n'est toutefois pas accordée, tous les arguments du bénéficiaire ayant été rejetés. L'administrateur supportera les frais d'arbitrage, vu l'entente de règlement partiel intervenue entre les parties.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 840 CHEMIN DU BORD-DE-L'EAU, bénéficiaire demandeur, et LE GROUPE ÉCOTHERME ENTREPRENEUR GÉNÉRAL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 19, 27, 35, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire, qui a pris possession d'une unité résidentielle d'un immeuble détenu en copropriété divise, a notamment remarqué que son plancher de bois franc démontrait des anomalies: des lattes de bois étaient fissurées, d'autres craquaient et des fissures de retrait étaient apparentes. L'inspecteur qui a effectué une visite des lieux a conclu que ces problèmes constituaient des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux et que les réparations nécessaires étaient exclues de la garantie. Or, tous les experts consultés par la bénéficiaire ont émis l'opinion que les problèmes constatés au plancher étaient causés par une trop grande humidité résultant d'un mauvais réglage du taux d'humidité ou d'une installation déficiente du pare-vapeur sur la dalle de plancher du sous-sol rendant le taux d'humidité dans le logement presque impossible à régler. Par ailleurs, lors de la visite des lieux, on a pu constater l'absence de pare-vapeur sur la dalle de plancher du sous-sol ainsi que dans les murs du sous-sol donnant sur l'extérieur. La décision de l'administrateur, qui a déclaré que les malfaçons constatées résultaient du comportement normal des matériaux, était erronée. L'entrepreneur devra démolir et reconstruire au complet, selon les règles de l'art, tout le plancher de l'entièreté de l'unité résidentielle pour y poser d'abord, à la grandeur, un pare-vapeur étanche. Par ailleurs, pendant l'exécution de tous les travaux, il devra déménager et entreposer à ses frais tous les meubles garnissant actuellement l'unité et reloger à ses frais la bénéficiaire et les personnes à sa charge. L'administrateur devra veiller à la bonne exécution des travaux, et il devra rembourser à la bénéficiaire ses frais d'expertise ainsi que les frais d'arbitrage.
DIANE BERGERON, bénéficiaire demanderesse, c. 9143-1718 QUÉBEC INC. (f.a.s.r.s. ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 7, 18, 19, 27, 30, 34, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
La réception des parties communes du bâtiment du bénéficiaire s'est effectuée le 24 août 2007 sans réserve. Le 3 février 2008, le bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur qu'il avait appris que le drain français extérieur n'avait pas été installé comme le prévoyaient les plans de l'architecte et qu'il aurait été remplacé par un drain intérieur. Par ailleurs, il a également constaté que la pente du terrain arrière était inversée par rapport à l'immeuble. Devant le rejet d'une réclamation auprès de l'administrateur quant à ces deux éléments, le bénéficiaire a demandé l'arbitrage. Ce dernier a démontré que l'installation du drain français devait se faire à l'extérieur des murs de fondation et que les pentes de drainage ne devaient pas permettre un écoulement de l'eau vers le bâtiment comme il a pu l'observer. Par ailleurs, l'affirmation de l'entrepreneur selon laquelle l'installation du drain à l'intérieur de l'immeuble visait à éviter des problèmes éventuels d'ocre ferreuse n'a pas été validée. Bien que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, à son article 29 paragraphe 9, exclue de sa couverture «le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain», en l'espèce, les pentes négatives du terrain ne peuvent être considérées ni comme un système de drainage des eaux de surface ni comme des travaux de terrassement. Elles sont davantage le malheureux résultat d'une implantation trop basse du bâtiment à la suite d'une modification du niveau d'assise de la maçonnerie. Ainsi, l'écoulement des eaux vers l'immeuble constitue une condition aggravante au regard du drainage des fondations et une malfaçon. Les travaux de drainage ne sont pas conformes aux normes et aux règles de l'art et constituent une malfaçon couverte par la garantie. Par ailleurs, vu le bien-fondé et l'utilité de l'expertise, les frais pertinents et raisonnables, qui s'élèvent à 5 575 $, seront à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 680 MONTÉE MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 38, 78, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a reçu l'immeuble le 26 août 2004. Au terme d'une troisième décision, rendue le 6 août 2006, l'administrateur a conclu à un décollement généralisé des bardeaux d'asphalte de la toiture, qui étaient susceptibles de s'arracher. Des travaux ont été effectués et, le ou vers le 16 août 2007, il y a eu réception de ceux-ci, mais avec réserves puisqu'un problème d'adhésion était visible. Outre ce que le bénéficiaire considère comme un travail malpropre ou artisanal, il constate que des bardeaux de sa toiture se soulèvent encore même en l'absence de grands vents. La question qui se pose concerne l'étendue des travaux ou la nature des correctifs à apporter. Le problème à la base est le clouage ainsi que l'emplacement des clous, qui se trouvent à des endroits nuisant considérablement à l'adhésion. Par ailleurs, le fournisseur de matériaux et l'administrateur ont tous deux confirmé qu'il serait moins coûteux de refaire la toiture que de déplacer et de fixer de nouveau les bardeaux avec des clous en nombre convenable et à des endroits appropriés. L'entrepreneur devra remplacer l'ensemble des bardeaux. Les frais d'expertise de 2 105 $ ainsi que les frais d'arbitrage seront à la charge de l'administrateur.
STEVE CROTEAU, bénéficiaire, et LES HABITATIONS RAYMOND GUAY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 20, 106, 116, 120, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont reçu leur propriété le 31 mars 2006. Des problèmes de nivelage aux planchers ont rapidement été dénoncés à l'administrateur, qui a reconnu que la situation relevait d'un problème structural ayant des conséquences potentielles graves. Le 25 septembre suivant, l'entrepreneur n'étant plus dans les affaires, l'administrateur a décidé de faire des travaux de rajouts de nouvelles poutres et d'autres de renforcement structural. Les bénéficiaires ont par la suite demandé que les problèmes de dénivellement des planchers soient également réparés, mais l'administrateur a rejeté leur demande au motif que le dénivellement, quoique hors norme, lui paraissait convenable, d'où la demande en arbitrage. Bien que l'administrateur ait accompli des travaux de façon à stabiliser la situation et à empêcher tout affaissement supplémentaire, les divers signes, manifestations et dommages entraînés par la malfaçon structurelle en question qui se sont produits avant la réalisation des travaux de stabilisation n'ont pas été corrigés. Or, il n'était pas suffisant pour l'administrateur de régler seulement la cause du problème de l'affaissement des planchers. Par ailleurs, puisque le type de maison en cause est de qualité supérieure, et compte tenu de son état neuf, l'insistance des bénéficiaires pour que les malfaçons de dénivellement des planchers soient corrigées était raisonnable. Les travaux correctifs devront être effectués aux endroits touchés et il est entendu que tout endroit accessoire touché ou endommagé par ces travaux devra également être réparé selon les règles de l'art. Finalement, les bénéficiaires auront droit au remboursement des coûts raisonnables des experts qui ont été nécessaires pour faire valoir leur réclamation.
LINA SCOTTO et un autre, bénéficiaires, et 9061-2607 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ET RÉNOVATION OMÉGA)(EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé le fait qu'en septembre 2007 une obstruction de leur égout sanitaire s'était produite et ils ont réclamé à l'entrepreneur les frais de plombier engendrés par ce problème, qui serait relatif à la conduite reliant le bâtiment à l'égout. En mai 2008, l'administrateur a rendu une décision concernant une défaillance dans le tuyau d'évacuation des eaux usées de la résidence des bénéficiaires, qui rejetait leur réclamation au motif qu'ils n'avaient pas satisfait au critère de gravité suffisante à titre de vice caché au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le problème des bénéficiaires est lié au fait qu'à plusieurs endroits le tuyau d'excavation des eaux usées de leur maison forme un arc et accuse une contre-pente. Cette contre-pente constitue un vice qui était inconnu des bénéficiaires au moment de la réception du bâtiment et, comme elle était située sous la terre, il est évident qu'elle était cachée. Par ailleurs, la condition ayant mené à la présence de la contre-pente, soit l'affaissement du terrain, existait avant l'achat de la maison. Finalement, le blocage du tuyau ne s'est pas reproduit, grâce à son nettoyage régulier par le bénéficiaire, quoique la démarche de nettoyage représente une limitation importante dans la libre jouissance d'une résidence. La déficience constatée est à ce point grave qu'une personne ne ferait pas l'achat de la maison sans l'engagement ferme de l'exécution de réparations. La réclamation des bénéficiaires est accueillie; l'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires selon les règles de l'art et il devra payer 256 $ aux bénéficiaires à titre de travaux conservatoires et urgents ainsi que 253 $ pour frais d'expertise.
LORRAINE JOLY et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS PRESTIGE CTC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 23
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a dénoncé les vices cachés faisant l'objet de la présente décision dans les deuxième et troisième années suivant la réception du bâtiment. L'administrateur aurait dû ordonner les travaux de correction à tous les bords de fenêtres pour éliminer le pont thermique. En ce qui concerne les anomalies au toit de la maison, elles sont mineures et il n'en découle pas de baisse de valeur considérable. L'entrée d'eau a mal été installée, de sorte que le robinet se détériore rapidement. Ce déficit d'usage constitue un vice caché. Quant à la déformation mineure des joints de finition dans le salon, elle est attribuable au dessèchement normal des matériaux. Les joints de céramique dans la cuisine ont été installés avec trop de colle. La détérioration qui en résulte est inacceptable après seulement deux ans. Il s'agit d'un vice suffisamment grave. Le rapport et le témoignage de l'expert de la bénéficiaire ont été utiles. L'administrateur, qui devra effectuer les travaux de réparation étant donné la faillite de l'entrepreneur, devra aussi supporter 75 % des honoraires de l'expert, soit 349 $.
DIANE BELLEHUMEUR, bénéficiaire, et GROUPE J.F. MALO INC. (EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage visant deux points. Dans un premier temps, il est question du dégagement du parement extérieur du bâtiment par rapport au sol. Le manufacturier recommande de laisser au moins huit pouces entre le bas du revêtement et le niveau du sol. Un examen des lieux a permis de constater un dégagement insuffisant entre le bas du parement et la surface gazonnée du sol, problème existant même préalablement à l'installation de tourbe. L'entrepreneur devra, à ses frais, abaisser le niveau du sol pour atteindre le dégagement requis. Toutefois, les frais de remise en place de la tourbe seront à la charge du bénéficiaire: il a été imprudent en la faisant installer alors que le dégagement était déjà insuffisant. Dans un second temps, le bénéficiaire se plaint de la fragilité du bois utilisé et des nombreuses égratignures visibles sur son plancher. Une expertise a démontré que les problèmes observés sont directement reliés à un manque de résistance du bois, fabriqué en Asie et choisi par l'entrepreneur lui-même. En effet, sa densité et sa dureté sont en deçà de ce que l'on retrouve pour le bois sec dans l'industrie, ce qui s'explique notamment par le fait que les planches qui ont été examinées et testées étaient pourries. L'entrepreneur devra corriger le tout en remplaçant à ses frais tous les planchers de bois franc dans la maison. Finalement, l'administrateur devra rembourser au bénéficiaire 2 700 $ pour les frais d'expertise.
RICHARD RACICOT, bénéficiaire, et HABITATIONS PRO-STYLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a reçu le bâtiment le 6 juin 2005. En plus d'une liste de nombreux travaux restant à faire, il a formulé des plaintes auprès de l'administrateur. Insatisfait de la décision de celui-ci quant à certains points, le bénéficiaire a demandé leur arbitrage. Notamment, il est question des bardeaux d'asphalte recouvrant la toiture, qui, dès le mois d'avril 2005, se soulevaient au vent. Malgré l'apport de corrections par l'entrepreneur, des bardeaux s'arrachaient. Rousseau, qui a fait la pose des bardeaux à la mi-septembre 2004, a constaté en décembre 2006 que la bande d'adhésion de ceux-ci ne collait pas et il a émis l'hypothèse qu'ils seraient défectueux, puisqu'ils avaient été cloués et placés conformément aux instructions du fabricant. Le soulèvement des bardeaux a une gravité telle qu'elle peut entraîner une infiltration d'eau et le pourrissement de la toiture, la rendant impropre à l'usage auquel elle est destinée, et même la ruine du bâtiment. Il s'agit donc d'un vice. Par ailleurs, ce vice est certainement caché puisque non seulement Rousseau n'avait jamais été témoin d'un phénomène semblable, mais il a également fallu une inspection approfondie pour constater que le collage ne s'était pas fait adéquatement. L'administrateur devra donc coller les bardeaux et remplacer ceux qui se seront brisés ou arrachés. Finalement, vu l'utilité des rapports et du témoignage de l'expert du bénéficiaire, ses frais seront à la charge de l'administrateur, tout comme les coûts d'arbitrage.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES QUARTIER DE L'ATRIUM, PHASE I, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie défendeur, et SOMMET DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 35, 38, et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les égratignures sur les planchers de bois franc et dans la baignoire dont se plaint le bénéficiaire sont minimes et doivent être considérées comme tolérables. D'ailleurs, celles de la baignoire auraient dû être constatées lors de la réception du bâtiment. Les taches sur la céramique autour de la toilette résultent des travaux de l'entrepreneur et font partie de la liste préétablie des éléments à vérifier. L'entrepreneur devra les nettoyer. Il devra également rectifier la pente de la jonction entre le plancher de bois franc et la céramique de la salle à manger. Le choix de la méthode corrective lui appartient. L'installation à l'envers d'une tuile près du bain devra être reprise puisqu'il s'agit d'une situation qui porte atteinte à la qualité du bien. L'installation d'une protection supplémentaire des fils électriques de l'unité d'air conditionné relève de l'entretien normal d'un bien et non de l'entrepreneur. Celui-ci devra toutefois respecter son engagement de fournir une unité d'une capacité de 12 000 BTU. Il devra également fournir au bénéficiaire dans un délai de 90 jours un espace de rangement dans le garage comme le prévoit l'acte de vente. La situation est injuste pour le bénéficiaire et il y a lieu de recourir à l'équité; les droits des parties de soumettre une solution quant à cet élément seront réservés. Le cadrage de la porte d'entrée, qui est une partie exclusive et qui est mal aligné, devra être réparé, tout comme la porte du vestibule et celle du garde-robe de la chambre, qui devront être ajustées. Le problème de joint entre le mur et la céramique de la salle de bains et la brisure du haut du mur de la douche n'ont pas été invoqués lors de la réception de l'immeuble. Toutefois, le désajustement de la porte de la douche est non sécuritaire et constitue un vice caché au sens du contrat de garantie, lequel a été dénoncé dans les délais. L'entrepreneur devra réparer de façon permanente ce problème. Les fissures près du mur de la porte du balcon sont anormales compte tenu de l'âge du bâtiment. L'entrepreneur aura le choix de la méthode corrective, mais il est tenu à une obligation de résultat. Les moustiquaires dans la chambre principale sont impropres à l'usage auquel ils sont destinés et devront être remplacés. Aucune malfaçon n'a été établie en ce qui concerne le problème de rouille prématuré touchant une rampe extérieure. Les entrepreneurs devraient toutefois aviser les bénéficiaires lorsque les matériaux utilisés pour des éléments extérieurs ne sont pas galvanisés. Comme le rapport de l'expert visait la moitié des problèmes liés au présent arbitrage et que son témoignage a été utile, l'administrateur est tenu de payer à titre de frais d'expertise 1 400 $.
SERGE LAFONTAINE, bénéficiaire, et I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation quant à des «cognements» au niveau du mât électrique par grands vents est rejetée puisque la malfaçon a été découverte plus d'un an après la réception du bâtiment. Les vibrations des murs et les craquements dans la salle de bains par grands vents sont la conséquence des déplacements d'air, ce qui est fréquent pour un immeuble à charpente de bois. Aucun vice de construction n'a été démontré. Les travaux liés à l'étanchéité des ouvertures pour pallier le constat des taches de rouille sur les murs des fondations portent sur les quatre murs, malgré l'omission de le préciser dans la décision de l'administrateur. Ce dernier devra supporter 200 $ des frais de l'expertise, malgré sa faible utilité, le manque de précisions dans sa décision ayant obligé le bénéficiaire à mandater un expert (1 475 $). Le bénéficiaire ayant eu gain de cause sur un aspect de sa réclamation, l'administrateur est tenu de supporter les frais d'arbitrage.
GILLES PELLETIER, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et CONSTRUCTION MICHEL DAIGLE INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 21, et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le complexe immobilier a été construit sur des résidus de bois qui se sont affaissés, causant des renvois d'égouts et des moisissures sous l'immeuble. Le bénéficiaire a fait une réclamation en 2001 à ce titre. Comme l'administrateur n'a pas entrepris les travaux après un délai de 161 jours, le bénéficiaire l'y a enjoint par injonction. Les travaux ont débuté en octobre 2003 puis ont été interrompus par suite de la découverte de champignons et de moisissures dans le vide sanitaire. Une décision de l'administrateur rendue le 19 avril 2005 a conclu que cette contamination ne causait pas de risque pour la santé des occupants de l'unité 2826, décision qui a été portée en arbitrage le 6 mai 2006. L'administrateur a par la suite accepté de terminer les travaux. En date de l'arbitrage, le bénéficiaire a réitéré sa réclamation transmise par écrit à l'administrateur le 9 juillet 2007 et réitérée à l'audience, soit 20 938 $ en frais d'expertise, 23 095 $ en honoraires extrajudiciaires de ses avocats et 72 000 $ en dommages-intérêts pour troubles et inconvénients. Puisque l'administrateur s'est exécuté sans avoir à soumettre le différend à l'arbitrage, l'article 38 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne peut être invoqué par le bénéficiaire. Il en est de même des frais extrajudiciaires des avocats, qui ne peuvent être réclamés qu'en cas de mauvaise foi de l'autre partie, ce qui n'a pas été démontré. La réclamation pour troubles et inconvénients ne peut non plus être retenue, d'une part, parce qu'elle est dirigée contre l'administrateur, qui n'en a pas la responsabilité selon les termes du plan et en l'absence de preuve de mauvaise foi, et, d'autre part, parce que c'est l'entrepreneur qu'elle devrait viser.
JACQUES PLANTE - SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU DOMAINE BARIBEAU (LE 774), bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS BERGIRO INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26, 27, 30, et 38
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
La demande porte sur trois réclamations des bénéficiaires ayant donné lieu à une décision favorable de l'administrateur mais pour lesquelles l'entrepreneur n'a pas effectué les travaux. Il y a une entente concernant le remblai de la fondation. Quant au niveau d'implantation des fondations, le litige repose sur la méthode corrective et principalement sur le matériau qui sera utilisé pour la construction d'une margelle. Trois types de matériau sont proposés: le bois traité, le cèdre et la pierre composite de style «permacon». Le bois traité peut pourrir s'il est posé dans le sol. L'entrepreneur n'est pas tenu d'utiliser ce qu'il y a de plus cher, soit le cèdre, mais il ne peut offrir ce qui constitue la plus mauvaise qualité, à savoir le bois traité. Les travaux correctifs doivent être satisfaisants. Quant au balcon et à l'escalier de béton en façade, des nids d'abeilles s'y trouvent, les angles de 90 degrés n'ayant pas été réparés adéquatement, et le ciment s'écaille. Bien que la structure ne soit pas en danger, l'esthétique est gravement atteinte. L'entrepreneur devra apporter les correctifs appropriés. Les frais d'expert que les bénéficiaires ont supportés leur seront remboursés, sous réserve de quatre heures d'audience au cours desquelles l'expert a également agi à titre de conseiller des bénéficiaires. Finalement, l'arbitre prend acte de l'engagement de l'entrepreneur à faire certains travaux, même si ces éléments sont absents de la décision de l'administrateur, le tout, à la demande des parties.
LINDA HAMEL et un autre, bénéficiaires, et FRANÇOIS LAVALLÉE / LES PROS DU MARTEAU ENR., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, 120, 124, et 125
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations. Certaines ont fait l'objet d'un désistement ou d'une entente à l'amiable, des réparations ont été effectuées à la satisfaction des bénéficiaires et seules quelques-unes demeurent en litige. Quant à l'espace sous la cage d'escalier en façade, malgré les réparations effectuées, de nouvelles infiltrations d'eau ont eu lieu. L'entrepreneur devra faire les travaux correctifs appropriés. Il devra également effectuer les travaux d'isolation dans la pièce de rangement sous le palier de l'escalier avant. Pour ce qui est de la fissure apparue après les réparations du mur de fondation, les expertises sont contradictoires sur la possibilité qu'elle provienne d'un mouvement structural qui pourrait causer des dommages au revêtement extérieur. Par conséquent, l'arbitre constate la situation, ce qui permet la fixation d'un nouveau délai relativement à la garantie sur cet aspect. Les bénéficiaires pourront faire une nouvelle réclamation si leurs craintes s'avèrent fondées. En ce qui a trait au plancher, de nouveaux craquements sont apparus et l'entrepreneur devra reprendre les travaux correctifs. Par ailleurs, les problèmes d'écoulement des eaux à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie. L'absence de solin de traverse ne constitue pas un vice caché suffisamment grave pour nuire à l'immeuble, en l'absence de dommages. Par conséquent, il s'agit d'une malfaçon et la réclamation sur ce point est tardive. Les frais d'expert des bénéficiaires leur seront remboursés.
NICOLA TÉTRO et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION SAPHIR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a fait une réclamation relativement à la déflexion des planchers, au décollement des comptoirs et à diverses fissures. La décision de l'administrateur lui étant défavorable, il a ensuite fait une demande d'arbitrage. Dans le contexte de celle-ci, une entente est intervenue selon laquelle l'administrateur retiendrait les services d'un arpenteur-géomètre indépendant afin d'effectuer certaines vérifications. À la lecture de ce rapport, l'administrateur a considéré qu'il n'y avait plus de mouvement de structure et a maintenu sa décision. Le bénéficiaire a fait la présente demande d'arbitrage. La visite des lieux permet de constater des espaces sous les plinthes au plancher, le mouvement des armoires de cuisine, des fissures sur les murs, une inclinaison des cadres de porte, le mouvement des moulures au plafond et des espaces sous les cadres de porte. Cependant, selon la preuve, la structure est stabilisée. De plus, trois experts affirment que le plancher est sécuritaire pour un usage normal. La déflexion se situe à la limite permise par le Code national du bâtiment 1995, mais la charge actuelle est en deçà de la capacité de résistance des poutrelles. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner que les planchers soient reprofilés. Toutefois, les manifestations et les désordres dépassent les conditions acceptables et, par conséquent, on ne peut y opposer l'exclusion relative au comportement normal des matériaux. L'entrepreneur devra les corriger. Les frais d'expertise présentés par l'arpenteur-géomètre sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 73 RUE DU LISERON À SAINTE-JULIE, bénéficiaire, et HABITATION STÉPHAN LAVOIE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29, 37, et 38
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires présentent plusieurs réclamations relativement à leur unité d'habitation. En décembre 2006, une infiltration d'eau s'est produite dans l'une des chambres. L'entrepreneur a effectué certains travaux mais n'a pas ouvert les murs ni n'a remplacé les matériaux atteints par l'eau. Les bénéficiaires, craignant que les matériaux ne soient atteints par la moisissure, ont mandaté un expert. Celui-ci a constaté qu'il n'y a aucune trace de moisissure à l'intérieur des murs; la réclamation est donc rejetée. Quant au seuil d'une fenêtre qui est taché par l'humidité, il appert que ce problème provient d'un taux d'humidité trop élevé dans l'appartement. Les problèmes de mauvaise utilisation du bâtiment par le bénéficiaire ne sont pas couverts par la garantie. L'espacement sous l'une des portes d'entrée est dû au coupe-froid qui doit être remplacé ou rajusté, et cela ne constitue ni une malfaçon ni un vice au sens de la loi. La fissure au parement de brique est due au comportement normal du matériau. Par ailleurs, l'entrepreneur s'engage à procéder au calfeutrage du trou percé pour le passage des tuyaux de l'air conditionné dans le mur extérieur afin d'éviter une infiltration d'eau. Le problème de retenue d'eau sur un balcon arrière a été dénoncé plusieurs mois après sa connaissance et ne constitue pas un vice caché; la réclamation à ce titre est donc également rejetée. Quant à celle visant les dommages au plancher, la preuve ne permet pas de conclure qu'ils ont réellement été faits par l'entrepreneur. De plus, les réclamations liées à une serviette abîmée et à des travaux de peinture sont de nature civile et devront être tranchées par un tribunal de droit commun. L'infiltration d'eau dans le garage semble réglée depuis les travaux exécutés par l'entrepreneur. Finalement, le remboursement des frais de l'expert des bénéficiaires ne peut leur être accordé, en application de l'article 38 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Leurs appréhensions relativement à la moisissure des murs n'étaient pas fondées et l'expertise n'a servi qu'à les rassurer.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2306 À 2314 HARRIET-QUIMBY, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 38
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire présente plusieurs réclamations. En ce qui concerne la sonnette, aucun mauvais fonctionnement n'a été prouvé. Les ondulations à la finition d'aluminium au pourtour des fenêtres des lucarnes sont en deçà de la norme applicable et ne constituent ni des malfaçons ni des vices cachés. Compte tenu de la date à laquelle l'absence de chantepleure au-dessus des ouvertures extérieures a été dénoncée et du fait qu'il s'agit d'un vice apparent, la garantie ne peut s'appliquer. Cependant, les chantepleures à la jonction du parement et de la fondation n'ont pas été réparties conformément aux normes applicables, et l'entrepreneur s'engage à effectuer les travaux qui s'imposent. La bénéficiaire craint que l'aluminium qui se trouve en contact avec le mortier ne rouille. Cependant, il ne s'agit que d'une appréhension et l'expert considère que, comme l'aluminium est peint, il ne rouillera pas. Quant au débit d'eau chaude, il appert que le problème, d'abord intermittent, est devenu permanent. Par conséquent, malgré le délai de dénonciation, en se fondant sur l'équité, il y a lieu de lui reconnaître le caractère de vice caché. L'entrepreneur devra effectuer les travaux requis. Bien qu'un bardeau d'asphalte soit légèrement soulevé, aucune infiltration d'eau n'a été constatée et il ne s'agit pas d'un vice caché. La bénéficiaire a droit au remboursement des frais de son expert en plomberie. Cependant, sa réclamation visant des travaux de plomberie qu'elle a fait exécuter par un autre expert que celui de l'entrepreneur est de nature civile et ne peut être accueillie.
LOUISE OLIVIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION ANDRÉ RICHARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Requêtes en homologation d'une sentence arbitrale accueillies (C.S., 2007-12-18), 765-17-000619-074 et 765-17-000618-076
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Lors de vents violents, le parement de vinyle de l'un des murs du bâtiment du bénéficiaire a été arraché. Ce dernier prétend que l'entrepreneur n'a pas respecté les normes applicables à la pose du parement. L'installation n'est effectivement pas conforme aux normes du Code national du bâtiment 1995. Cette dérogation a pour effet de repousser le fardeau de preuve et l'entrepreneur doit démontrer que sa démarche satisfait aux normes ou dépasse celles-ci. L'entrepreneur ne s'est pas acquitté de ce fardeau. Il devra remplacer le vinyle seulement sur ce mur puisque le bénéficiaire n'a pas prouvé que les autres murs étaient également défectueux. De plus, le choix de la méthode corrective revient à l'entrepreneur. Les frais d'expertise seront remboursés.
HOUMAN YAHYAEL, bénéficiaire, et HABITATION VALLY, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se plaignent du manque d'efficacité de leur système de climatisation. Selon leur expert, le système de 1,5 tonne installé ne correspond pas aux normes applicables. Il s'agit d'un vice caché au sens de la loi qui diminue sensiblement la qualité de vie et le confort que devrait offrir un système de climatisation neuf. Il est ordonné à l'entrepreneur de le remplacer par un système de 1,8 tonne. Il est en outre ordonné à l'entrepreneur de choisir une méthode corrective qui engendrera le moins d'inconvénients possible pour les autres copropriétaires de l'immeuble. Les bénéficiaires ont également droit au remboursement de leurs frais d'expert.
FRANCINE PELLETIER et un autre, bénéficiaires, et 2957-8622 QUÉBEC INC. (LES TERRASSES DES ÉCHEVINS), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 32
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de remplacer le plancher de bois franc du rez-de-chaussée de la résidence du bénéficiaire et de corriger les espacements entre certaines lattes du plancher de l'étage. Le bénéficiaire, qui a pris possession de sa maison en novembre 2005, prétend que le plancher de l'étage doit également être remplacé. De plus, il conteste la décision de l'administrateur qui a refusé de l'indemniser des frais de relogement, de déménagement et d'entreposage qu'il devra supporter à cause des travaux exigés. Étant donné que le plancher de l'étage est dans la même condition que celui du rez-de-chaussée, il devra également être remplacé. De plus, l'entrepreneur devra refaire le sous-plancher du rez-de-chaussée en respectant les règles de l'art. Toutefois, si le bénéficiaire exige qu'il soit vissé de façon à le maintenir en place, il devra acquitter les coûts supplémentaires de ces travaux, qui n'étaient pas envisagés à l'origine. Par ailleurs, seuls les frais de relogement, de déménagement et d'entreposage engagés avant la réception du bâtiment peuvent être remboursés. Les circonstances de la présente affaire ne permettent pas de s'écarter de cette règle générale. Enfin, le témoignage de l'expert du bénéficiaire a été utile à toutes les parties. Ces frais, qui ne sont pas excessifs, seront remboursés au bénéficiaire par l'administrateur.
ÉRIC MARCOUX, bénéficiaire, et BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, et 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Plus de 100 malfaçons ont été dénoncées par le bénéficiaire. Certaines ont fait l'objet d'une décision favorable par l'administrateur, d'autres, d'un règlement à l'amiable, d'autres encore, d'un désistement, et neuf sont portées en arbitrage. Quant à la fissure au plancher de béton du garage, il y a eu dilatation et continuation de la fissure même en l'absence d'une dégradation avancée. L'infiltration d'eau et l'éclatement de chaque côté de la fissure rendent la situation inacceptable, et des correctifs doivent être apportés. La mauvaise installation de l'escalier du côté du patio n'est pas couverte puisque l'entrepreneur avait installé un limon temporaire qui ne devait servir qu'à son propre usage. En effet, le bénéficiaire avait exclu dans son contrat cette partie des travaux. Bien que la finition du balcon de béton avant soit rude et peu esthétique, il ne s'agit pas d'une malfaçon. La finition peut facilement être améliorée. Cette réclamation est de si peu d'importance qu'elle doit être rejetée. Le contrat écrit prévoyait que la porte du garde-manger devait avoir 24 pouces de largeur, qu'il devait y avoir un éclairage mural extérieur et que des louves devaient orner la façade avant et l'élévation arrière. Le contrat devait être respecté à moins qu'un autre écrit ne le modifie, ce qui n'est pas le cas. Il s'agit par conséquent d'un manquement à une obligation contractuelle par l'entrepreneur, et l'administrateur doit en garantir l'exécution. Quant au délai de dénonciation, il est respecté, étant donné que la mise en demeure traitant de façon générale des malfaçons et de l'obligation de terminer les travaux prévus au contrat a été reçue environ cinq semaines après la prise de possession. Par conséquent, il n'y a pas lieu de retenir comme date de dénonciation celle où chacun des éléments a été dénoncé précisément. L'absence de ventilation dans les salles de bains est non conforme au Code national du bâtiment 1995. La membrane d'étanchéité recouvrant les murs de fondation gondole tout autour du bâtiment. Pour qu'elle soit collée sur le solage, il faut installer une barre de finition, et les correctifs à cet effet devront être apportés. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur puisque celle-ci s'est révélée pertinente.
MARIETTE BARON et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ISO-CONFORT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant conclu que les problèmes à leur toit n'avaient pas été dénoncés dans les six mois suivant leur découverte. Les problèmes concernant les bardeaux d'asphalte sont des malfaçons et les problèmes quant à la structure du toit sont des vices de construction. Les bénéficiaires ont avisé l'administrateur bien avant l'expiration des six mois suivant leur connaissance des vices, mais il n'a pas mené d'inspection sérieuse et complète. Au surplus, en équité, la rigueur de l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs doit être tempérée lorsque, en raison de la nature du vice, il est difficile d'en découvrir l'étendue progressive et d'en mesurer les conséquences, ce qui était le cas en l'espèce. La réclamation des bénéficiaires est donc couverte par le plan de garantie et l'entrepreneur devra corriger les problèmes de la toiture et de sa structure dans les trois mois suivant la présente décision. Les frais de l'expert des bénéficiaires seront à la charge de l'administrateur.
SYLVAIN PICHETTE et une autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS GYBB INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire se plaint du manque de conduit scellé hermétiquement entre la prise d'air et l'échangeur d'air d'une unité de copropriété et qui cause des infiltrations d'eau dans les unités situées dessous. Un dégât d'eau ne constitue pas toujours un vice majeur. Or, comme le fait de ne pas corriger le vice aurait pour effet de créer des problèmes importants de moisissures aptes à rendre le bâtiment impropre à l'usage auquel il est destiné, voire porter atteinte à la santé et à la sécurité de ses occupants, il s'agit d'un vice de conception. Les experts des parties sont invités à proposer des solutions afin que l'administrateur puisse rendre une décision concernant les travaux à exécuter pour corriger le problème dans les 60 jours. L'administrateur devra rembourser les frais d'expertise du bénéficiaire jusqu'à concurrence d'une somme de 1 000 $.
SYNDICAT DU 3411, AU 3417, AVENUE DES ÉRABLES, bénéficiaire, et DEVEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme les fissures dont se plaint le bénéficiaire ont fait l'objet de corrections de la part de l'entrepreneur à deux reprises mais que le problème est récurrent et n'est pas encore réglé, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur et à l'administrateur de faire exécuter par un entrepreneur de leur choix, selon les recommandations de l'ingénieur ou de l'architecte retenu par le bénéficiaire, les travaux que celui-ci proposera pour régler les points faisant l'objet de l'arbitrage dans un délai maximal de trois mois. Les frais d'expert des bénéficiaires seront à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 3340-3342-3344 DU MONT ROYAL ET 4450 ST-MICHEL, bénéficiaire, et ST-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124
Demande d'arbitrage par l'indemnitaire de l'entrepreneur. Rejetée.
La demande d'indemnité déposée par Dupuis à titre de caution de l'entrepreneur, qui s'est avéré être l'indemnitaire de celui-ci, a été formée irrégulièrement par usurpation irrégulière d'identité. De ce fait, la demande d'arbitrage est rejetée. Jugeant en équité, il serait injuste de faire supporter les frais d'expertise aux bénéficiaires. Ces frais, ainsi que ceux liés à l'arbitrage, seront entièrement supportés par l'administrateur, vu les circonstances particulières de ce dossier.
GROUPE DOMUS DGI INC., entrepreneur demandeur, et ISABELLE AUBIN et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6, 74, 78, 116, 124, 135, 136, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'arbitre doit déterminer s'il y a atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. En l'espèce, l'entrepreneur a livré aux bénéficiaires un bâtiment non terminé et dont certains travaux étaient mal exécutés. L'administrateur a accueilli 32 des 47 réclamations formulées par les bénéficiaires. Parmi celles qui ont été rejetées, six sont portées à l'arbitrage. Les circonstances fondent à décider selon l'équité. Le lavabo et le plafonnier de la salle de bains devront être remplacés, et six prises électriques devront être ajoutées au sous-sol. Les demandes relatives à la finition sont toutefois rejetées parce qu'elles n'ont pas été dénoncées lors de la prise de possession du bâtiment. Par ailleurs, les bénéficiaires ont supporté des frais d'expertise de 1 441 $ pour faire vérifier l'insonorisation du mur mitoyen. Bien que celle-ci soit suffisante, les frais d'expertise seront partagés en raison du manque de collaboration de l'entrepreneur et de l'administrateur, qui auraient pu transmettre le rapport de leur propre expert aux bénéficiaires.
DANIEL RAYNAULD et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION BOIS ARTS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, 124, et 128
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire demande l'arbitrage en ce qui a trait à cinq réclamations rejetées par l'administrateur. Les parties ayant déposé une entente relative à la correction de trois de ces éléments, deux doivent donc être tranchés. Quant aux fissures à la galerie avant, la garantie exclut les fissures inesthétiques et s'applique à celles qui diminuent la capacité portante de la dalle de béton. En l'espèce, les fissures sont capillaires et résultent du comportement normal du béton. Par conséquent, leur réparation n'est pas couverte par la garantie. Pour ce qui est des traces d'humidité au sous-sol, la contre-pente de la conduite pluviale empêche l'évacuation normale des eaux, lesquelles s'infiltrent par la dalle de béton. La garantie s'applique aux vices majeurs. La perte de l'ouvrage, qui constitue le principal critère du vice majeur, ne se limite pas à la perte totale de l'immeuble. En l'espèce, le vice de construction entraîne des troubles graves dans l'utilisation de la maison. La demande à cet égard est donc accueillie. Cependant, l'entrepreneur a le choix de la méthode à utiliser pour corriger ce manquement. Par ailleurs, les frais de l'expertise produite par le bénéficiaire lui seront remboursés.
DENIS LECLERC, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS G.S. INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réclamation du bénéficiaire visant l'installation de volets légèrement moins hauts pour la fenêtre du sous-sol doit être rejetée puisque cette dernière ne présente aucune malfaçon. Comme le problème de crépi des contremarches a subi une simple détérioration par l'usure du temps et que les fissures au solage ne sont pas d'ordre structural, les réclamations ayant trait à ces deux points doivent être rejetées, car elles ont été soumises à l'administrateur plus de trois ans après la prise de possession de l'unité résidentielle. Les fissures dans la dalle du sous-sol étant également de nature esthétique, résultant du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu de faire droit à cet élément de la réclamation. La réclamation du bénéficiaire pour obtenir le remboursement de ses frais d'expertise est également rejetée. Les coûts de l'arbitrage seront supportés en parts égales par le bénéficiaire et l'administrateur.
ALAIN DÉSY, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.
L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires parce que les vices cachés et les vices majeurs dont ils se plaignent n'avaient pas été dénoncés à l'entrepreneur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois après leur découverte. Or, c'est seulement lorsqu'ils ont pris connaissance du rapport de leur expert qu'ils ont découvert que la pose des bardeaux d'asphalte du toit de leur résidence était déficiente et ne respectait pas les normes du fabricant. Des dommages mineurs avaient été causés en 2005 par des vents forts et ils ont été réparés par l'entrepreneur. Ceux faisant l'objet de la présente réclamation sont beaucoup plus importants et sont survenus le 16 février 2006. Le point de départ du calcul du délai de dénonciation est fixé au 17 février 2006, de sorte que la réclamation du 5 avril suivant n'était pas tardive. Le rapport et le témoignage de l'expert des bénéficiaires ayant été très utiles à la compréhension du dossier, leur coût sera à la charge de l'administrateur, qui devra également payer les frais d'arbitrage. Le dossier lui sera renvoyé pour qu'il rende une décision au fond.
ÉLIZABETH SÉGUIN et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS CHOLETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.
L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires parce que les vices cachés et les vices majeurs dont ils se plaignent n'avaient pas été dénoncés à l'entrepreneur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois après leur découverte. Or, c'est seulement lorsqu'ils ont pris connaissance du rapport de leur expert qu'ils ont découvert que la pose des bardeaux d'asphalte du toit de leur résidence était déficiente et ne respectait pas les normes du fabricant. Des dommages mineurs avaient été causés entre 2003 et 2006 par des vents forts et ils ont été réparés par l'entrepreneur. Ceux faisant l'objet de la présente réclamation sont beaucoup plus importants et sont survenus le 16 février 2006. Le point de départ du calcul du délai de dénonciation est fixé au 17 février 2006, de sorte que la réclamation du 5 avril suivant n'était pas tardive. Le rapport et le témoignage de l'expert des bénéficiaires ayant été très utiles à la compréhension du dossier, leur coût sera à la charge de l'administrateur, qui devra également payer les frais d'arbitrage. Le dossier lui sera renvoyé pour qu'il rende une décision au fond.
PATRICIA CORREIA et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS CHOLETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a refusé d'appliquer le plan de garantie aux six manquements invoqués par le syndicat de copropriétaires bénéficiaire. En ce qui concerne le monte-personne, il présentait une malfaçon en raison d'un mauvais aménagement des lieux et d'un fonctionnement inadéquat. Le fait que le sous-traitant ait enlevé le monte-personne après la survenance d'un malentendu avec l'entrepreneur ne prive pas le bénéficiaire des effets du plan de garantie. Le monte-personne devra être installé selon les normes applicables. La non-conformité des raccords-pompiers (valves siamoises) qui prolongent le réseau d'extincteurs automatiques à eau (gicleurs) existait lors de la réception du bâtiment. Toutefois, une personne ordinaire ne pouvait pas la détecter. Dès qu'il en a eu connaissance, le bénéficiaire l'a dénoncée; il a respecté les termes de la garantie et il a droit au remboursement des coûts de réparation et de l'ajout de bouchons à ces valves siamoises. Le fait que la porte d'entrée d'une unité ne ferme pas correctement résulte de l'usure normale du bâtiment et ne constitue pas un manquement au sens du plan de garantie. L'effritement du crépi sur la dalle de béton du balcon d'une unité devra être corrigé par l'entrepreneur étant donné que le béton de surface qui y a été coulé dans le but d'éliminer des empreintes de pieds était inadéquat. La formation de cristaux dans une vitre d'une unité est due à un bris; la décision de l'administrateur à cet égard est maintenue. Il sera donné acte de l'entente des parties quant au toit et le bénéficiaire aura droit au remboursement des frais d'expert relatifs à l'inspection du monte-personne, du toit ainsi que des valves siamoises.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE PLACE FLEURY, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LE GROUPE D3 INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur, qui a refusé de donner suite à sa réclamation concernant la corrosion des escaliers arrière. L'entrepreneur a reconnu implicitement sa responsabilité au cours de l'audience en s'engageant à appliquer intégralement les recommandations de son expert dans le but de corriger la malfaçon causant l'apparition de corrosion sur les structures métalliques de l'escalier. Pour ce motif, il lui est ordonné de mettre en oeuvre toutes les recommandations de ce dernier afin que les travaux soient exécutés avant la fin du mois d'août 2007. L'administrateur devra quant à lui rembourser au demandeur les 1 317 $ versés pour la préparation du rapport d'expertise, qui a apporté un éclairage sur la nature des problèmes du bénéficiaire et sur les solutions possibles.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES 5410 @ 5476 RUE DE MENTANA, bénéficiaire demandeur, et 9052-9850 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE D.B.R.N. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant à la correction de la lézarde dans le parement de maçonnerie est rejetée puisqu'il ne s'agit pas d'un vice de construction, c'est-à-dire un vice sérieux susceptible d'entraîner la perte de l'ouvrage. Sa réclamation afin d'obtenir le remboursement de ses frais d'expertise est par conséquent rejetée. Il y a lieu de donner jusqu'au 30 avril 2007 à l'entrepreneur afin d'effectuer les travaux correctifs relatifs aux solins de maçonnerie.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DES HABITATIONS HENRI-DESLONGCHAMPS, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et GESTION GIOVANNI SCALIA INC., entrepreneur
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2008-06-23), 500-17-036249-079
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La présence de fissures au haut du mur de gypse à l'étage, dans le bureau, la cage d'escalier et la salle de bains, prouve l'existence d'un vice caché. Le mur devra donc être ouvert à ces endroits afin que le problème soit définitivement réglé. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé l'absence de pare-vapeur sur la laine isolante placée contre la poutre de rive entre le sous-sol et le plancher du rez-de-chaussée ni les nombreux joints ouverts à l'isolant du sous-sol dans le délai prévu au règlement, leurs réclamations à ce titre sont rejetées puisqu'il s'agissait de malfaçons apparentes. La réclamation quant à l'absence de pare-vapeur sur le mur extérieur entre le plafond du rez-de-chaussée et le plancher de l'étage est accueillie, car il s'agit d'un vice de construction majeur qui ne pouvait être soupçonné ni constaté par un acheteur prudent et diligent. Ce vice devra être corrigé par l'entrepreneur. Comme la pose d'un recouvrement incombustible sur l'isolant de mousse plastique qui a été placé sur le mur de fondation avait été expressément exclue des obligations de l'entrepreneur décrites au contrat de construction, la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La non-conformité de la plomberie en raison de l'absence d'un support de la colonne de renvoi constituant un vice caché, l'entrepreneur devra apporter les corrections nécessaires. La réclamation des bénéficiaires relativement au malfonctionnement du thermostat à l'étage est rejetée: ces dernières n'ont pas prouvé en quoi le plan de garantie trouverait application. Les réparations afin de corriger la fissure du parement de gypse à la partie supérieure de la porte devront être effectuées. Les frais d'expertise des bénéficiaires, de 2 276 $, devront leur être remboursés.
CHRISTINE LEPAGE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LORTIE CONSTRUCTION INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le craquement des planchers de bois franc installés chez le bénéficiaire est causé soit par une mauvaise fixation, soit par la préparation inadéquate de la dalle de béton, ce qui est anormal pour un plancher neuf. Comme l'entrepreneur n'a pas effectué les réparations exigées par le rapport de l'arbitre et que la situation n'est toujours pas satisfaisante, l'entrepreneur devra remplacer intégralement les planchers de bois franc. La réclamation du bénéficiaire afin d'obtenir le remboursement des frais de relogement, de déménagement et d'entreposage de ses biens durant les travaux est rejetée puisque l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit pas le remboursement de ce type de dépenses engagées au cours du parachèvement de travaux. L'administrateur devra rembourser les frais d'expertise du bénéficiaire.
FRANÇOIS GAGNON, bénéficiaire, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 37, et 38
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réclamation des bénéficiaires visant le ballonnement et le bruit du revêtement extérieur de leur résidence doit être rejetée puisque la pose a été exécutée selon les règles de l'art et les spécifications de l'industrie. Il ne s'agit donc pas d'une malfaçon ou d'un vice au sens du plan de garantie. Toutefois, comme la situation pouvait vraisemblablement entraîner un questionnement sincère et véritable sur la qualité des travaux exécutés par l'entrepreneur, l'administrateur devra rembourser les frais d'expertise des bénéficiaires.
ANGELO BROWN et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS MEAUJÉ (2970-6520 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Il y a lieu de prendre acte de l'engagement de l'entrepreneur de procéder à l'injection du joint de coulée sur le mur arrière de l'appartement no 3178 ainsi que d'obtenir et de transmettre au bénéficiaire une attestation écrite de la conformité de la structure du mur de soutènement et du pontage du patio. La réclamation du bénéficiaire visant le remboursement de ses frais d'expertise est accueillie jusqu'à concurrence de 500 $ puisque le témoignage de l'expert était pertinent et a contribué au règlement intervenu entre les parties.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 3178-3192 CLAUDE-JODOIN, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et SAINT-LUC HABITATION INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont constaté les premières manifestations d'une infiltration d'eau par le toit en juillet 2004. Leur dénonciation le 3 octobre 2005 est donc tardive, et leur réclamation doit être rejetée. Le manquement relatif au revêtement de vinyle constitue un vice majeur au sens du plan de garantie. Comme il a été dénoncé moins de cinq ans après la date de réception du bâtiment, cette partie de la réclamation est recevable. L'administrateur devra donc faire réparer ce manquement de la façon suggérée par l'expert. L'administrateur devra également rembourser aux bénéficiaires les frais d'expertise de ce dernier, soit 585 $.
ALEXANDRA FORTIER et un autre, bénéficiaires, et ADMINISTRATEUR DE LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RÉJEAN LAMONTAGNE INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124 et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les bénéficiaires n'ont pas prouvé que les chantepleures sont inefficaces ou qu'elles sont la cause des infiltrations d'eau dans le bâtiment et que le problème d'espacement a été dénoncé hors délai, cette partie de la réclamation est rejetée. Leur réclamation visant les poteaux du patio arrière est également rejetée puisque la situation a été dénoncée hors délai. L'entrepreneur devra fixer les plaques d'acier entre les poteaux et la poutre en respectant l'aspect sécuritaire de l'installation. Il devra également installer une membrane de polyéthylène d'au moins 0,15 millimètres d'épaisseur sur la dalle de béton et recouvrir le tout d'un plancher de bois. Il devra également stabiliser les semelles, colmater les fissures de la fondation et du parement de brique, enrober le drain français et couvrir ce dernier de pierre nette. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 12 500 $ pour leurs frais d'expertise.
MARIE CLAIRE VAN BECK BERGEN et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 11, 116, 124, et 125
Requête en révision judiciaire rejetée et demande reconventionnelle en homologation de la sentence arbitrale accueillie en partie (C.S., 2008-05-15), 500-17-034723-075, 2008 QCCS 2686, SOQUIJ AZ-50497820, J.E. 2008-1361
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant le givre qu'ils constatent sur la fenêtre de la chambre des maîtres et sur la porte-fenêtre. La formation de givre aux deux endroits est anormale. L'entrepreneur devra donc procéder aux vérifications nécessaires à la fenêtre et à la porte-fenêtre et apporter les correctifs qu'il juge nécessaires pour enrayer le problème. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires une partie des frais d'expertise engagés, soit 500 $.
JUSTYNA GRUDNICKA et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE LAGACÉ HABITATIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Entente entre les parties.
Les parties en étant venues à une entente sur les points en litige, il y a lieu de leur ordonner de s'y conformer: l'entrepreneur devra effectuer les travaux recommandés par l'expert et l'administrateur devra verser une somme de 6 000 $ aux bénéficiaires pour les frais d'expertise.
JEAN PIERRE VALLÉE et une autre, bénéficiaires, et SERGE SCATTOLIN, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra démolir deux murs de maçonnerie au-dessus de la toiture du garage ainsi que le soffite d'aluminium et le solin, et reprendre les travaux afin d'obtenir un mur de maçonnerie qui soit à niveau. La décision de l'administrateur en ce qui a trait au remplacement de deux sections de drain français doit être confirmée. Il est pris acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux de joints de mortier non terminés dépassant en surlargeur et des entrecroisements manquants du parement de maçonnerie aux intersections. La réclamation des bénéficiaires visant la pose de dentelles victoriennes extérieures qui bordent les corniches de façon conforme à la maison témoin de Laval est rejetée puisque la dentelle, telle qu'installée, bien qu'elle ne soit pas exactement conforme, est exempte de vices de fabrication et est bien faite. En ce qui a trait au décollement du crépi de finition dans les escaliers et sur le balcon, ce défaut d'adhérence est dû à une malfaçon et non à l'usage d'un sel déglaçant par les bénéficiaires. Ainsi, un test au marteau devra être effectué pour identifier tous les endroits où un défaut existe et l'entrepreneur devra corriger ce problème. Les réclamations quant aux problèmes de parement de brique ne peuvent être accueillies: elles ne peuvent être considérées comme des malfaçons de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, ou encore il s'agit de situations apparentes qui n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux problèmes de fondations, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré la présence de ces malfaçons lors de l'inspection du bâtiment et que la stabilité du bâtiment n'est pas mise en cause. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 654 $, représentant une partie des frais engagés pour les frais d'expertise qu'ils ont dû débourser afin d'appuyer leurs réclamations.
KARINE BEAUSOLEIL et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 12, 18, 78, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire conteste une décision rendue par l'administrateur concernant les problèmes de chauffage observés à sa résidence, réclamation qui a été rejetée au motif que la température ambiante de la maison respectait le seuil minimal prévu au Code national du bâtiment 1995. Les thermostats de la résidence ne lisent pas de façon exacte la température réelle de la maison. Cette anomalie constitue un vice caché, d'autant plus que l'installation déficiente des thermostats fait que la bénéficiaire est dans l'impossibilité d'augmenter la température à un niveau qui lui convient, ce qui diminue significativement sa jouissance des lieux. L'entrepreneur est donc condamné à effectuer tous les travaux nécessaires afin d'assurer de façon permanente que l'air extérieur ne pénètre pas directement autour des thermostats et ne fausse pas la lecture de ceux-ci dans la résidence de la bénéficiaire. L'administrateur devra également payer la moitié des frais d'expertise de la bénéficiaire, soit 503 $.
CARMELLA ROY, bénéficiaire demanderesse, et 9125-5034 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le rôle de l'arbitre est de confirmer ou d'infirmer la décision de l'administrateur relativement à la réclamation des bénéficiaires. Ceux-ci se plaignent de l'état général de leurs armoires de cuisine, y compris l'îlot et le comptoir de service de la salle à manger, dont les portes, les tiroirs et les panneaux se fendilleraient. De plus, la peinture serait écaillée et il y aurait un espacement visible à la jonction des pièces de bois. L'administrateur a d'abord reconnu qu'il fallait que l'entrepreneur effectue des travaux de correction. Il a toutefois changé son opinion après avoir pris connaissance d'un rapport d'expertise. Il n'a jamais discuté du retard des bénéficiaires à dénoncer la situation. L'administrateur ne peut, en cours d'audience, apporter des motifs supplémentaires pour justifier son refus. L'application de peinture sur du bois dur cause à la longue des fissures, de l'écaillement ainsi que des dommages sur les panneaux massifs. Il aurait plutôt fallu utiliser de la teinture. Il n'y a aucune preuve de mauvais usage ni d'un manque de contrôle de l'humidité par les bénéficiaires. Dans l'hypothèse où l'entrepreneur n'avait pas à informer son client qu'il ne pouvait obtenir la couleur désirée par l'application d'une teinture, il avait néanmoins l'obligation de ne pas utiliser un produit qui allait causer une malfaçon. Vu l'état actuel des armoires et la progression des défectuosités, il s'agit d'un vice caché; les bénéficiaires n'auraient pas payé si cher s'ils l'avaient connu. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires dans les 90 jours suivant la présente décision et il devra rembourser aux bénéficiaires les frais d'expertise de 1 479 $.
CHRISTINE BÉRIAULT et un autre, bénéficiaires, et SYNERGIE CONSTRUCTION-CONSEILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 22
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
En janvier 2005, une infiltration d'eau en provenance du toit de l'unité de copropriété de la bénéficiaire a causé des dommages au plancher de bois franc. Cette dernière a demandé le remplacement complet du plancher du corridor, de la salle à manger et du salon, mais tant l'administrateur que l'entrepreneur ont refusé. À première vue, l'on ne peut déceler aucune détérioration ou déformation sur une grande partie du plancher. La pente du plancher constatée par l'expert de la bénéficiaire n'est pas non plus perceptible et ne peut altérer l'esthétique du plancher. D'autre part, un spécialiste en pose de plancher de bois franc sera en mesure de remplacer certaines lattes et de les harmoniser avec celles qui demeureront en place. Le remplacement de tout le plancher n'est pas justifié; seule la portion endommagée sera remplacée. Les frais d'expertise de 391 $ de la bénéficiaire devront lui être remboursés par l'administrateur.
CÉCILE LARAMÉE, demanderesse bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et SOMMET DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le robinet de la salle de bains de l'étage fait partie des équipements prévus au contrat et installés par l'entrepreneur, ce dernier devra prendre les mesures qui s'imposent pour que la pression soit normale. L'arbitre n'a pas compétence pour juger de la réclamation de la bénéficiaire à la suite du vol des fils de son cinéma maison. En ce qui a trait aux travaux de réparation du plafond rendus nécessaires à cause de l'installation des nouveaux fils, le plan de garantie ne couvre pas les matériaux achetés et payés par la bénéficiaire elle-même, raison pour laquelle la réclamation est rejetée. Comme les différentes fissures dont se plaint la bénéficiaire sont des défauts minimes, il ne s'agit pas de malfaçons couvertes par la garantie. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé que la pose de gypse dans le rangement sous l'escalier du sous-sol était prévue au contrat, la réclamation est rejetée. La différence de teinte entre les marches de l'escalier n'est pas inacceptable, contrairement à ce qu'avance la bénéficiaire; il n'y a donc pas malfaçon. Le décalage des lattes de bois franc révèle un effet d'alignement, mais il s'agit d'un défaut mineur, et la réclamation de la bénéficiaire à cet effet est rejetée. La décision de l'administrateur est également maintenue en ce qui a trait à l'échappée de l'escalier du sous-sol puisque la bénéficiaire n'a pas démontré que les mesures étaient en contravention avec le Code national du bâtiment 1995. La pompe et le puisard de la bénéficiaire dans la chambre froide n'ayant pas gelé à ce jour, sa réclamation à ce sujet est rejetée. La preuve prépondérante montre que le ventilateur de la salle de fournaise ne vibre pas de façon anormale et, pour ce motif, la décision de l'administrateur doit être maintenue. L'entrepreneur devra s'assurer que les robinets s'ouvrent et se ferment dans le même sens que les autres robinets de la maison. L'installation électrique ne contrevient pas au Code national du bâtiment 1995, et la réclamation de la bénéficiaire relative à l'absence d'interrupteurs tripolaires est rejetée. La bénéficiaire ne s'étant pas déchargée de son fardeau de preuve en ce qui a trait à l'installation de l'éclairage inadéquat sous les armoires, il n'y a pas lieu d'intervenir. Comme l'entrepreneur s'est engagé à insonoriser le mur de la chambre et que cela n'a pas été fait, il devra apporter les corrections nécessaires. La finition du trou autour du tuyau du bidet devra être parachevée à l'aide d'un anneau fourni par la bénéficiaire. La décision de l'administrateur concernant la fissure à la dalle de béton est maintenue puisque la bénéficiaire n'a pas prouvé qu'il s'agissait d'une malfaçon. L'entrepreneur devra s'assurer que toutes les cales de l'escalier sont bien collées afin d'éviter à long terme le craquement de l'escalier. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé ses prétentions en ce qui a trait à l'évacuation de l'eau de condensation du système central et de l'étanchéité des murs du garage au monoxyde de carbone, la décision de l'administrateur est maintenue. L'entrepreneur devra corriger le filtre électronique installé sur la fournaise afin que ce dernier ne fasse pas de bruit. La demande de la bénéficiaire en ce qui a trait à l'installation de la thermopompe est également rejetée. Les honoraires extrajudiciaires de l'expert de la bénéficiaire devront être remboursés par l'entrepreneur dans une proportion de 25 %.
GENEVIÈVE ROCHART, bénéficiaire demanderesse, et LA MAISON BOND INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 106, et 124
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur n'ont jamais procédé à la réception de l'immeuble, étant paralysés par d'importantes divergences. De ce fait, et contrairement à la position de l'administrateur en la matière, les délais prévus au plan de garantie ne s'appliquent pas, conformément à la décision arbitrale dans Viau et Construction et rénovation Clément et Mario inc. (O.A.G.B.R.N., 2002-10-30), SOQUIJ AZ-50405168, et toutes les réclamations des bénéficiaires sont réputées avoir été faites au moment de la réception du bâtiment. L'arbitre fixe la date de réception aux fins du calcul des délais de nouvelles réclamations au 27 juillet 2002. L'administrateur, qui a traité 87 demandes des bénéficiaires, n'a pas traité l'ensemble de leurs revendications. Les bénéficiaires disposent de 30 jours pour présenter une liste des déficiences non traitées par l'administrateur et qui devront l'être comme si elles avaient été dénoncées avant la réception du bâtiment. Parmi les 87 éléments à corriger traités, 57 ont été soumis à l'arbitrage par l'une ou l'autre des parties; ils portent principalement sur des problèmes de structure, de revêtement extérieur, d'infiltrations d'eau et de finition intérieure ainsi que sur les obligations contractuelles de l'entrepreneur. Sur les 27 décisions de l'administrateur contestées par l'entrepreneur, 9 ont été modifiées ou précisées en sa faveur. La décision obligeant l'entrepreneur à préparer les murs pour l'installation d'un foyer est maintenue, mais celle l'obligeant à installer le foyer, fondée sur une version du formulaire «Modifications au contrat» portant la signature de l'entrepreneur après la mention «Payé 3.11.2002 -- Chèque #907» et annoté par la suite par les bénéficiaires pour ajouter l'installation d'un foyer, est annulée. La copie non annotée de l'entrepreneur est la seule faisant foi de l'entente. La décision de l'administrateur prévoyant la correction du briquetage est précisée: elle ne peut signifier que la maçonnerie doit être refaite au complet. Faute de mention au contrat que le parement doit être en aluminium, le parement en vinyle n'a pas à être changé. L'obligation de prévoir un système de chauffage distinct pour le garage est suspendue, celui-ci servant de salle familiale. Ce n'est que lors du changement d'usage que l'entrepreneur devra procéder à rendre le tout conforme aux normes. La décision d'apporter tous les correctifs requis pour réduire les craquements des planchers est maintenue, mais limitée à la zone où ils ont été constatés, soit à l'étage. L'entrepreneur est tenu d'installer les luminaires; cependant, c'est aux bénéficiaires qu'il incombe de les fournir. La décision de remplacer les portes de bois de la salle de bains par des portes vitrées à deux battants est annulée en présence d'un crédit de 120 $ constaté par une modification contractuelle. Pour ce qui est des frais d'entreposage et de déménagement, le dialogue de sourds et les retards dans le choix de certains matériaux et accessoires par les bénéficiaires en sont partiellement la cause. La décision est modifiée pour imputer la moitié de ces coûts à l'entrepreneur. Sur les 30 décisions contestées par les bénéficiaires, 6 sont modifiées et d'autres, précisées. Les bénéficiaires ont interféré dans les travaux visant à mettre fin à l'infiltration d'eau par la porte-fenêtre arrière au sous-sol. Ils ne peuvent choisir de les faire exécuter par un autre entrepreneur. Ils devront faciliter l'accès à l'entrepreneur, qui a le choix des moyens d'exécution et est tenu à une obligation de résultat. Les questions relatives à la tuyauterie des toilettes, aux égratignures au fond de la baignoire, à l'absence de détecteur de fumée relié au sous-sol et à la modification de l'escalier métallique extérieur sont rejetées par l'administrateur parce qu'elles ont été soumises hors délai eu égard à leur gravité. Or, les délais ne courent pas parce que l'acceptation de l'immeuble n'a pas eu lieu. L'administrateur devra statuer de nouveau sur ces points. La décision ayant refusé le déplacement de la chaudière à air chaud et du réservoir à eau chaude est annulée, ceux-ci ayant été installés, par insouciance ou incurie, à l'emplacement devant recevoir l'escalier du sous-sol, sans tenir compte des avis et plans déposés. L'isolation du plafond du garage devra être effectuée selon les indications de l'expert de l'entrepreneur, celui des bénéficiaires ayant perdu sa crédibilité pour avoir agi à titre de procureur de ceux-ci. Malgré l'acceptation par les bénéficiaires des travaux correctifs apportés au seuil de la porte-fenêtre arrière au rez-de-chaussée, ces travaux n'ont pas réglé le problème d'infiltration d'eau. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires. En ce qui a trait aux frais d'expertise qu'ils ont engagés, la présentation des factures après que la preuve a été close, bien que non conforme et ne laissant pas la possibilité d'interroger les experts, s'explique par la connaissance limitée des règles de procédure par les bénéficiaires et ne devrait pas les pénaliser. Pour ce qui est du quantum, les factures d'inspection préachat sont exclues, ainsi que la moitié des frais de témoignage de l'expert des bénéficiaires, qui a agi à titre de procureur. Un autre rapport n'ayant été d'aucune utilité, les frais de 1 265 $ sont irrecevables. Les coûts de l'arbitrage sont partagés au prorata du nombre de demandes d'arbitrage. L'administrateur et l'entrepreneur se partagent également 27/57, et l'administrateur supporte seul 30/57 de l'ensemble des coûts de l'arbitrage.
PIERRE GINGRAS et une autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION PENTIUM 3395383 CANADA INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont découvert une fissure dans un mur en béton de leur maison. Les parties en sont venues à une entente lors de l'audience. L'administrateur a admis sa responsabilité et les parties ont convenu d'une méthode de correction. Il n'y a pas d'entente quant aux frais d'expertise, d'excavation et de remise en état déjà engagés par les bénéficiaires. Dans cette affaire, les actions entreprises par ces derniers afin d'obtenir la reconnaissance de responsabilité de l'entrepreneur sont le résultat du refus de l'administrateur de reconnaître celle-ci. Les motifs de ce refus étaient incorrects, car les bénéficiaires ont dénoncé le problème avant l'expiration du délai de six mois. Le refus de l'administrateur a entraîné les frais qu'ont dû engager les bénéficiaires pour avoir gain de cause. Malgré le fait qu'ils auraient pu obtenir certains services à un coût moindre, les bénéficiaires pouvaient se sentir démunis devant l'administrateur, qui disposait de ressources importantes pour défendre sa cause. Ils ne peuvent être blâmés d'avoir commandé des services qu'ils jugeaient nécessaires afin d'augmenter leurs chances de succès. Il est ordonné que soient effectués les travaux correctifs, et les bénéficiaires ont droit au remboursement des sommes déjà déboursées et des dépenses à venir pour les travaux d'excavation, de remblayage et d'expertise.
GEORGE BASTOS et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie défendeur, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Saisi d'une réclamation par la bénéficiaire, qui se plaignait des craquements de son plancher de bois franc et d'un effet spongieux à certains endroits, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux nécessaires. Ce dernier a reconnu le problème mais tient son sous-traitant responsable. Or, l'entrepreneur doit être tenu responsable de l'ensemble des travaux. Il disposera d'un délai de 30 jours pour effectuer les travaux de correction. Par ailleurs, il n'est pas possible de se prononcer sur le remboursement des frais d'expertise de la bénéficiaire parce que c'est l'entrepreneur qui a demandé l'arbitrage.
LES CONDOMINIUMS STEVE HÉBERT INC., entrepreneur, et LISE BILOCQ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37 et 38
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 19 octobre 2004, à la suite d'un rapport d'inspection favorable aux bénéficiaires quant à leur dénonciation d'un gondolement de plancher, l'entrepreneur a été contraint d'effectuer certains travaux correctifs. Le 5 juillet 2005, les bénéficiaires ont dénoncé l'échec des réparations et ont demandé que les planchers soient remplacés, mais leur réclamation a été rejetée par l'inspecteur médiateur, qui avait constaté une amélioration de la situation et qui a attribué les problèmes des bénéficiaires à une mauvaise gestion de l'humidité relative dans leur unité résidentielle. Ils exigent à présent le remplacement complet des planchers, à une date à leur convenance, le relogement durant les travaux ainsi que le paiement des frais de l'arbitrage et des experts par l'administrateur indépendamment du sort du recours. Tel qu'ils le soutiennent, leurs planchers ne sont pas adéquats et les mesures correctives proposées par l'administrateur n'ont pas été satisfaisantes. L'entrepreneur aura donc à refaire les planchers défectueux aux dates indiquées par les appelants, et les coûts d'arbitrage et les frais d'expertise, à l'exception de ceux du témoin Huard, seront à la charge de l'administrateur.
MARIE-CLAUDE BELLEMARE et un autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION RÉAL MALTAIS LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste une décision rendue par l'administrateur à la suite de problèmes d'infiltration d'eau constatés à sa résidence, dans laquelle ce dernier concluait que sa réclamation devait être rejetée au motif que la cause du problème est la présence d'ocre ferreuse dans le sol. Il a considéré que cette situation constituait un problème de «sol contaminé», exclu du plan de garantie en vertu de l'article 6.7.7. La cause déterminante du dommage subi par le bénéficiaire est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages est toutefois l'infiltration d'eau. Le bâtiment comporte des vices majeurs. Lors de la construction, l'entrepreneur devait tenir compte de la proximité de la nappe phréatique et de la probabilité que cette dernière fluctue continuellement. La nappe phréatique a créé un vice de construction majeur qui empêche le drain de fonctionner adéquatement en raison de la présence d'ocre ferreuse. La demande du bénéficiaire est ainsi couverte par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il est donc ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour que les infiltrations d'eau au logement du sous-sol cessent définitivement, le tout, selon les règles de l'art et les prescriptions du Code national du bâtiment 1995. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur.
DENIS DOUILLARD, bénéficiaire demandeur, et LES ENTREPRISES ROBERT BOURGOUIN LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à l'amendement de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est rejetée puisqu'il n'en résulte pas une demande entièrement nouvelle. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires pour s'assurer que le mur du garage est étanche aux gaz, car la situation actuelle constitue une malfaçon. Bien que le robinet mural du garage sorte du mur de quelques pouces, cette situation ne constitue pas une malfaçon. L'entrepreneur devra également corriger les «fascias» d'aluminium extérieurs gondolés et asymétriques, la situation étant de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La finition d'aluminium au pourtour de la porte de garage comporte peut-être quelques défauts, mais il s'agit de légères imperfections qui ne sauraient être qualifiées de malfaçons au sens du règlement. La réclamation des bénéficiaires visant le non-respect des spécifications quant aux encastrements de leurs électroménagers ne peut être accueillie puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Il en va de même de l'absence de bordure de granit derrière la cuisinière, car il s'agit d'une question de parachèvement. L'entrepreneur devra corriger le sablage et le vernissage de l'escalier et de la main courante menant à l'étage ainsi que de l'escalier menant au garage étant donné que la situation est de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La réclamation relative aux égratignures sur le plancher du second étage est rejetée puisqu'il s'agit d'égratignures très mineures qui ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les problèmes de joint apparents ne sont pas des malfaçons, ces parties de la réclamation sont également rejetées. Les frais d'expertise des bénéficiaires sont à la charge de l'administrateur.
JOSÉE PEDNEAULT et un autre, bénéficaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 10, 17, 18, 19, 22, et 139
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leur réclamation à la suite d'une infiltration d'eau à leur résidence au motif que le plan de garantie ne couvre pas le genre de dommages allégués dans leur réclamation. C'est l'eau située entre le mur et la dalle de béton du sous-sol qui a graduellement causé la moisissure du bas du mur. Ainsi, la cause déterminante du dommage est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages subis par les bénéficiaires est, quant à elle, l'infiltration d'eau subie. Ainsi, une imputation totale des problèmes survenus à la présence d'ocre ferreuse serait erronée. Que l'on conclue qu'il s'agit d'un vice du sol ou d'un vice de construction au sens de l'article 2118 du Code civil du Québec importe peu: la réclamation des bénéficiaires est couverte par le plan de garantie. Comme le vice est apparu dans les cinq ans suivant la fin des travaux et qu'il a été dénoncé dans les six mois après sa découverte, la demande d'arbitrage des bénéficiaires est accueillie. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra donc prendre les mesures nécessaires afin que le sous-sol du bâtiment ne baigne plus dans la nappe phréatique. Il dispose d'un délai de six mois pour apporter les corrections. Les frais d'expertise devront être supportés par l'administrateur.
JULIE HUBERT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 9, 10, 12, 29, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé par écrit différentes fissures dans le revêtement de briques et la fondation de leur immeuble. L'administrateur du plan a rejeté certaines de leurs réclamations. Selon l'entente intervenue entre les parties, l'entrepreneur s'est engagé à réparer une série de fissures à ses frais. Toutes les briques fissurées seront remplacées. Les travaux correctifs seront effectués au plus tard le 30 novembre 2005, les bénéficiaires devant être informés 10 jours à l'avance de la date des travaux. Ces derniers se sont engagés à effectuer une réparation à leurs frais. En ce qui concerne les travaux que devra effectuer l'entrepreneur, l'administrateur s'engage à reconduire sa garantie pour un an quant aux fissures à la fondation et au parement de briques et pour trois ans quant aux infiltrations d'eau reliées à la réparation des briques fissurées à la jonction du solarium et de la maison. Les frais d'expertise et d'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
PAUL MAHONEY et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS CHRISTIAN DIONNE & FILS LTÉE, entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
La requête verbale de l'administrateur afin d'obtenir le rejet de la demande d'arbitrage en ce qui a trait au drainage et au resurfaçage du balcon avant et des marches en raison de la tardiveté de l'avis d'arbitrage est rejetée, car elle a été reçue dans les 15 jours suivant la décision de l'administrateur. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs décrits par l'expert afin de remédier au problème de drainage du balcon avant du bénéficiaire. L'administrateur devra quant à lui rembourser aux bénéficiaires la somme de 1 460 $ à titre de frais d'expertise.
LIETTE GAUTHIER et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOU INC., entrepreneur, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à la tardiveté du dépôt de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le délai prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'est pas un délai de rigueur. Comme les bénéficiaires ont soumis leur dossier à l'arbitrage dans les plus brefs délais, il y a lieu de proroger le délai et de déclarer leur demande d'arbitrage recevable. Étant donné qu'ils n'ont pu se douter avant mars 2004 de la gravité des fissures de retrait de leur fondation, ils ont dénoncé le vice dans les délais prévus au règlement. La clause d'exclusion de responsabilité signée par les bénéficiaires pour les problèmes de stabilité de l'immeuble visant une maison que ces derniers avait commandée auparavant, et non pour la maison effectivement construite par l'entrepreneur, elle ne leur est pas opposable. Par ailleurs, les bénéficiaires ne se sont pas immiscés dans les travaux de l'entrepreneur puisqu'ils n'ont jamais su -- et l'entrepreneur ne les a jamais mis en garde -- que des pieux devaient également être installés pour le modèle de maison qu'ils avaient choisi. L'entrepreneur et l'administrateur sont responsables de la perte de l'ouvrage à la suite de l'affaissement de l'immeuble. L'entrepreneur devra procéder à l'installation des pieux. Les bénéficiaires devront néanmoins supporter 35 % des frais engagés au motif qu'ils ont participé à la décision de ne pas installer de pieux au départ. L'administrateur devra rembourser 75 % des frais d'expertise des bénéficiaires.
CARLO FIORAMORE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION YVON LOISELLE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'arbitre ne peut se prononcer sur les fissures à la maçonnerie des unités 2921 et 2923 puisqu'il n'a pas compétence pour réviser les ententes conclues entre les parties. La réclamation visant les fissures dans le gypse de l'unité 2923 a quant à elle été faite dans les délais prévus au règlement. La situation est due au soulèvement de la structure du bâtiment en raison du gel durant l'hiver, ce qui constitue un vice caché majeur qui peut entraîner la perte partielle et graduelle de l'immeuble. L'entrepreneur devra donc réaliser les travaux requis afin de mettre définitivement fin au mouvement de la structure du bâtiment. Les frais d'expertise du bénéficiaire sont à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2917 À 2923 WILLIAM TREMBLAY, bénéficiaire demandeur, et SAINT-LUC HABITATION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 3 octobre 2003, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de reprendre les travaux pour corriger le vice touchant le balcon avant en béton tant pour ce qui est du crépi de fondation et de la fondation abîmée que du niveau du surfaçage en vue de corriger le manque de pente et favoriser l'écoulement complet de l'eau. Comme l'entrepreneur n'a pas donné suite à l'ordonnance de l'administrateur, celui-ci a confié le contrat à un tiers entrepreneur en date du 11 juin 2004, sans devis préalable, de corriger les problèmes de drainage du balcon. Ces travaux ont été effectués sans que les bénéficiaires en soient satisfaits. L'administrateur, par sa décision du 17 mai 2005, a déterminé que les travaux effectués par la nouvelle entreprise ont été acceptés par les bénéficiaires et qu'ils sont adéquats, ce que ces derniers contestent. En premier lieu, l'administrateur a invoqué l'irrecevabilité de l'arbitrage parce que la demande aurait été faite hors du délai de 15 jours prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le timbre postal indique la réception du rapport final de l'administrateur le 23 mai 2005. La demande d'arbitrage des bénéficiaires a été faite le 8 juin suivant. La date du timbre postal de réception du rapport final de l'administrateur au 23 mai est un jour férié. La demande d'arbitrage n'a donc pas été faite hors délai. Les travaux correctifs n'ont pas résolu le problème, car l'eau ne s'évacue pas complètement du balcon. Cette situation est dangereuse et porte atteinte à la sécurité et à l'utilisation du bâtiment. En l'absence de solution de rechange proposée par l'administrateur, l'expertise des bénéficiaires est retenue. Il faudra reprendre les murs de maçonnerie afin d'y insérer des égouttoirs. Comme l'expertise présentée par les bénéficiaires est pertinente, les frais de rédaction du rapport et de présence seront à la charge de l'administrateur, conformément à l'article 22 du règlement.
LIETTE GAUTHIER et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Entente entre les parties.
Vu le règlement intervenu entre les parties durant l'audience concernant les problèmes d'insonorisation que subit le bénéficiaire et le paiement de ses frais d'expertise, il y a lieu d'en prendre acte et d'ordonner aux parties de s'y conformer. Le bénéficiaire devra supporter 85 $ des coûts d'arbitrage et l'administrateur, le solde.
DANY CÔTÉ, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION EXCEL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires quant au placage de brique en façade est rejetée puisque la visite des lieux a permis à tous de constater la présence de chantepleures dans la brique et d'un solin sous ces dernières. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties concernant l'installation de moulures et la finition de la porte d'accès au sous-sol. L'entrepreneur devra toutefois enlever les cadres de porte et de fenêtre mal jointés, craqués ou encochés et en fournir et en installer de nouveaux, en plus de les peinturer. Il devra également enlever le clin d'aluminium installé en façade et remplacer le tout par de la brique appariée à celle déjà installée, car c'est ce qui était prévu au contrat. L'administrateur devra verser aux bénéficiaires une somme de 511 $ à titre de remboursement des frais d'expertise.
KIMBERLY DOYLE et un autre, bénéficiaires, et MW CONSTRUCTIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 124, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire visant le coin avant gauche de la toiture, qui est plus bas, est rejetée puisque, bien que la situation ne soit pas conforme aux plans, il ne s'agit pas d'une situation altérant la qualité, la sécurité ou l'utilisation de l'immeuble. L'entrepreneur devra toutefois corriger la porte avant et la fenêtre du sous-sol, non centrées, car il s'agit de défauts majeurs qui nuisent à la qualité de l'ensemble de l'immeuble. Faute de preuve, la réclamation quant à l'absence de carton fibre sur les murs extérieurs est rejetée. La décision de l'entrepreneur d'utiliser des panneaux de particules plutôt que du contreplaqué tel que prévu aux plans ne constitue pas une malfaçon portant atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. L'entrepreneur devra enlever la tuyauterie du drainage et la placer dans la cloison intérieure prévue à cette fin aux plans, une telle situation étant inacceptable. Le bénéficiaire n'ayant pas été en mesure de démontrer l'absence de boulons ou de clous à la lisse d'assise de la maison, sa réclamation sur ce point doit être rejetée. Comme la dénivellation des fenêtres est minime, il ne s'agit pas d'une malfaçon compromettant la qualité, la sécurité ou l'utilisation du bâtiment. La finition du gypse en général et des joints ne constitue pas une malfaçon, et cette partie de la réclamation est également rejetée. La demande d'accessoires de la salle de bains présentée par le bénéficiaire est accueillie puisque l'entrepreneur ne les a pas fournis ni installés. Les dénivellations constatées sur la structure du bâtiment sont mineures et ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les travaux que l'entrepreneur s'est engagé à effectuer pour corriger l'ajustement des fenêtres n'ont pas encore été exécutés, il est impossible de statuer sur ce point à l'heure actuelle. De plus, en l'absence de mesures précises établissant que le défaut de rectitude dépasse la norme acceptable, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande. Les corrections aux poutrelles du plancher de l'étage devront être apportées conformément aux directives du fabricant, comme le prévoit l'entente intervenue entre les parties. L'administrateur devra procéder à l'installation du muret en blocs de verre à la salle de bains de l'étage et du système de plomberie pour le lave-vaisselle. La réclamation quant à la fissure au mur de béton sous la fenêtre du côté arrière droit est rejetée. L'affaissement des poutrelles du plancher de l'étage n'ayant pu être constaté, la décision de l'administrateur sur ce point est maintenue. La demande de remboursement de frais de logement, de déménagement et d'entreposage est rejetée puisque aucune réclamation n'a été formulée à l'administrateur à ce sujet. Ce dernier devra rembourser aux bénéficiaires 70 % des frais d'expertise de la firme BES et 50 % des frais engagés pour la firme DMA.
PIERRE PELLETIER, bénéficiaire demandeur, et C=B02 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 11, 14, et 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Puisque les bénéficiaires n'ont pas dénoncé par écrit les malfaçons qu'ils ont constatées à leur résidence, leur réclamation doit être rejetée. Leur demande de remboursement des frais d'expertise est donc elle aussi rejetée. Ils devront supporter une partie des coûts de l'arbitrage, soit 115 $, le solde étant à la charge de l'administrateur.
DONALD LALIBERTÉ et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La liste d'inspection préreception du bâtiment signée en août 2002 par un conseiller technique en habitation n'est pas opposable au bénéficiaire puisque l'ingénieur qui a contresigné son rapport n'a pas effectué l'inspection du bâtiment; la liste ne satisfait donc pas aux formalités énoncées à l'article 33 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur aura à se prononcer sur le bien-fondé des réclamations du bénéficiaire concernant le crépi de ciment, la corrosion sur les cornières d'acier, le coude de gouttières et les joints de scellant extérieur, qui avaient été considérées comme tardives. Comme les fissures observées aux dalles des garages et sur les paliers de béton avant résultent d'un comportement normal des matériaux, ces réclamations sont rejetées. La réclamation relative au drainage du terrain est également rejetée, car il s'agit d'une situation exclue de l'application du plan de garantie (art. 29 paragr. 1 et 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'administrateur devra verser au bénéficiaire une somme de 2 105 $ représentant les frais d'expertise engagés au soutien de sa demande d'arbitrage.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 5545 À 5573 RUE ST-DENIS, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et JARDIN EN VILLE INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 27, 29, 33, 35, 37, et 38
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réclamation des bénéficiaires relativement à la dalle de béton et aux fissures au mur de fondation du côté droit doivent être rejetées, car la Cour du Québec leur a déjà accordé une compensation de 2 300 $ pour ces malfaçons. Les coûts de l'arbitrage seront partagés en parts égales entre l'administrateur et les bénéficiaires. La demande de l'entrepreneur afin d'obtenir le remboursement des frais de son expert est également rejetée puisque tardive. L'article 22 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit de toute façon que le remboursement des frais d'expertise que l'administrateur doit verser au demandeur, et l'entrepreneur n'est pas demandeur dans le présent dossier.
MARTIAL KWAN et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION DENIS DESJARDINS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 19, et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra appliquer une couche de peinture de finition dans l'entrée principale puisque les travaux qu'il a effectués à la suite de la décision de l'administrateur ne l'ont pas été de façon satisfaisante. Il devra également apporter les correctifs nécessaires afin de rendre la section du sous-sol au-dessus des murs de fondation à l'épreuve de la propagation du feu et remplacer les lisses de bois par des lisses à l'épreuve du feu, la situation actuelle n'étant pas conforme aux règlements municipaux. La réclamation du bénéficiaire visant les moulures endommagées aux portes des logements est cependant rejetée, car ces imperfections ne peuvent être considérées comme une malfaçon. La réclamation quant à l'obtention des certificats de conformité pour le panneau d'alarme-incendie et d'installation des foyers est également rejetée: il n'a pas été démontré que l'absence de tels documents pouvait porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Il en va de même de l'installation d'extincteurs portatifs. Comme la demande de séparation coupe-feu pour la toiture fait partie du parachèvement des travaux et qu'il s'agit d'une situation exclue du plan de garantie, cette partie de la réclamation est rejetée. L'administrateur devra rembourser au bénéficiaire 762 $ à titre de frais d'expertise.
ANDRÉ HÉBERT -- SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, bénéficiaire, et 9122-9385 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS SIGNATURE INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 27, 37, et 38
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur relativement à la présence de certaines anomalies autour de son garage. Il ne suffit pas pour le bénéficiaire d'établir la présence de malfaçons ou de vices de construction pour obtenir gain de cause; encore faut-il que le vice allégué entraîne, à court ou à long terme, une perte partielle de la propriété (art. 2118 du Code civil du Québec). Le bénéficiaire a démontré que tel était le cas en l'espèce puisque l'entrepreneur n'a pris aucune mesure afin de prévenir le soulèvement occasionné par l'effet incontournable du gel et du dégel. À ce jour, il est vrai que les dommages pour ce manquement n'ont pas été de nature catastrophique, mais la détérioration et la perte sont constantes et progressives, si bien que les effets se multiplieront et empireront chaque hiver. Il est ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. Les frais de l'expert Ewert seront supportés par l'administrateur puisque son rapport a comblé une lacune importante dans la preuve.
PAUL BORDELEAU, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, bénéficiaire demandeur, et SAINT-LUC HABITATION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur concernant les réclamations pour la porte entre le garage et le sous-sol et la planche ceinturant la fenêtre de la chambre est maintenue puisque ces ouvrages correspondent aux normes en vigueur. Les fissures au plancher du garage et le concassé avant et dans l'entrée du garage n'auront pas à être réparés, car ils sont expressément exclus du plan de garantie. En ce qui a trait aux taches dans la douche, la réclamation est également rejetée étant donné qu'il s'agit d'un problème qui relève de l'entretien normal d'une résidence. Comme la peinture dans la baignoire, la porte de douche à ajuster, le patio arrière, le revêtement arrière, la porte extérieure, la barre de sécurité de la porte-fenêtre, le béton cassé de l'escalier avant et le mortier sur les tuiles de céramique de la cuisine sont des vices qui ont été dénoncés dans les six mois suivant la date de réception du bâtiment, l'administrateur devra vérifier si tous les points qui devaient être corrigés par l'entrepreneur l'ont été selon les règles de l'art et il devra dresser un rapport à l'arbitre de ses constatations. L'administrateur devra également considérer la réclamation de la bénéficiaire relative aux amoncellements de terre sur son terrain: il ne s'agit pas d'un problème de terrassement mal fait -- situation qui serait exclue du plan de garantie -- mais plutôt de l'obligation de l'entrepreneur de nettoyer le chantier à la fin des travaux. Il en est de même de la réclamation quant à l'ajustement des portes d'armoire, puisqu'il ne s'agit pas d'un problème relevant de l'entretien normal de la résidence, et de celle relative aux pertes de chaleur, la preuve d'expert ayant démontré qu'il y avait infiltration d'air. L'administrateur devra aussi considérer la question de la main courante de l'escalier menant à l'étage. L'administrateur devra rembourser à la bénéficiaire une somme de 7 484 $ pour les frais d'expertise engagés. Vu les circonstances particulières de l'affaire, il y a également lieu de s'appuyer sur l'article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs afin d'accorder à la bénéficiaire le remboursement d'une somme de 13 762 $ représentant 75 % des frais et honoraires extrajudiciaires déboursés pour la présentation de sa demande d'arbitrage. Des dommages exemplaires ne sont cependant pas accordés.
HUGUETTE POULIN, bénéficiare demanderesse, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Dans le contexte de la demande d'arbitrage des bénéficiaires, il est notamment question de frais d'expertise que ceux-ci ont payés. L'entrepreneur a effectué des modifications affaiblissantes à une poutre de l'immeuble sans obtenir l'accord des bénéficiaires et sans préalablement leur fournir un rapport affirmant que les modifications étaient sécuritaires. L'expert des bénéficiaires a conclu que, malgré les entailles faites à la poutre, cette dernière était en mesure de supporter la charge du plancher, confirmant ainsi sa solidité. Les bénéficiaires n'ont pas eu tort de demander l'opinion d'un expert, cette demande étant liée à leur sécurité dans un contexte où une modification de nature importante avait été apportée. De plus, ils avaient demandé à l'entrepreneur à plusieurs occasions de leur fournir un rapport d'expert relativement à la sécurité des modifications qu'il comptait apporter, le tout sans résultat. Ils ont donc droit aux frais d'expert de 280 $ qu'ils ont déboursés.
VINCENT LE CORRE et une autre, bénéficiaires demandeurs, c. LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire se plaint de problèmes d'infiltration d'eau, attribuables à la formation d'ocre ferreuse obstruant le drain français de sa résidence. Les infiltrations d'eau relèvent de la responsabilité de l'entrepreneur. Toutefois, comme la réclamation de la bénéficiaire résulte d'un problème de sol contaminé, la situation est exclue du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (art. 6.7.7). Les coûts de l'arbitrage seront à la charge de la bénéficiaire, en plus des frais d'expertise de l'administrateur.
LOUISELLE MOREAU, bénéficiaire demanderesse, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Toutes les parties du garde-corps de la galerie qui comportent des défectuosités devront être refaites par l'entrepreneur avec des matériaux qui ne comportent pas de défaut, et ce, selon les règles de l'art. Comme les fissures autour des fenêtres et de la porte-fenêtre sont causées, selon toute vraisemblance, par le retrait du béton, elles n'auront pas à être corrigées pour le moment. La partie hors sol de ces fissures devra toutefois être corrigée de façon à prévenir toute infiltration d'eau dans le mur de fondation. L'administrateur devra verser au bénéficiaire une somme de 5 297 $ à titre de remboursement des frais d'expertise engagés.
JEAN-PAUL VIAU, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION ET RÉNOVATION CLÉMENT ET MARIO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 18, 22, 34, 116, et 124
Requête en révision judiciaire d'une décision de l'arbitre rendue en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment. Rejetée.
Le régime d'arbitrage prévu à la loi et au règlement précités vise à procurer aux propriétaires de bâtiments neufs un recours rapide et peu coûteux. Les articles 36 et 120 du règlement prévoient que la décision de l'arbitre est finale et sans appel et qu'elle est protégée par une clause privative. Dans les circonstances, la norme de contrôle applicable en matière de révision judiciaire est celle de la décision manifestement déraisonnable. La Cour ne peut donc intervenir que si la décision de l'arbitre rendue à l'intérieur de son champ de compétence est manifestement déraisonnable au point d'être clairement irrationnelle ou s'il a excédé sa compétence. L'arbitre possède une vaste expérience dans le domaine de la construction. Par ailleurs, une partie qui veut contester ses connaissances doit le faire à la première occasion après sa nomination et non une fois que l'arbitre a rendu une décision qui lui est défavorable. Enfin, le degré d'expertise d'un tribunal doit être apprécié en fonction du tribunal lui-même plutôt que de l'expérience d'un individu en particulier. Le degré de retenue judiciaire ne devrait pas varier en fonction de l'expérience d'un individu plutôt que d'un autre appartenant au même tribunal. La décision de l'arbitre est suffisamment motivée et compréhensible. L'arbitre a agi à l'intérieur de sa compétence en ordonnant des vérifications structurelles en ce qui concerne l'affaissement du plancher. La norme applicable est donc celle de la décision manifestement déraisonnable. Or, sa décision n'est aucunement déraisonnable. Celle relative à la réfection du plancher de bois franc est intimement liée à celle concernant les travaux de relèvement de surface qui devront être effectués, et non à l'incendie. Sa décision sur cette question n'est pas déraisonnable. Le défaut de quotité de superficie du salon est un défaut d'exécution du contrat et pouvait faire l'objet d'un différend susceptible d'arbitrage. Lorsqu'il paraît impossible d'exiger la réalisation des travaux selon les plans et le contrat, une compensation financière constitue un moyen approprié pour pallier le défaut d'exécution. L'indemnité calculée par l'arbitre n'est pas déraisonnable. Enfin, l'arbitre a adéquatement déterminé les frais d'expertise et d'arbitrage qu'il juge raisonnables compte tenu des frais supportés par les propriétaires.
LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. et SOTRAMONT QUÉBEC INC., Requérantes, c. GILLES LEBIRE et SORECONI : SOCIÉTÉ POUR LA RÉSOLUTION DES CONFLITS INC., intimés, et LISE PIQUETTE et CLAUDE LEGUY et MAURICE GARZON et ROGER CYR, mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 6, 7, 25, 27, 29, 34, 35, 36, 74, 112, 116, 120, 121, 123, et 124
Requête pour permission d'appeler continuée sine die (C.A., 2002-09-26), 500-09-012612-024. Requête en rejet d'appel continuée sine die (C.A., 2002-09-30), 500-09-012612-024
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra exécuter les correctifs requis afin d'ajuster la porte entre le garage et la maison et le plafond du sous-sol. Il devra également corriger les têtes de vis apparentes et les soulèvements de cornières et de rubans qui ne résultent pas du comportement normal des matériaux, aux endroits qui auront été indiqués par les bénéficiaires et l'entrepreneur. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui a trait au problème de formation de glace sur les toitures, aux planchers froids et au gel de tuyaux et, conformément aux termes de cette entente, d'ordonner à l'entrepreneur de payer les frais d'expertise des bénéficiaires.
VIVIANE HUDON et un autre, bénéficiaires demandeurs, et 9003-6187 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a retenu les services d'un entrepreneur pour la construction d'une résidence sur son terrain. Avant la fin des travaux, l'entrepreneur a abandonné le chantier. Insatisfaite des conclusions de l'inspecteur-conciliateur, la bénéficiaire a demandé l'arbitrage, qui porte sur le remboursement des coûts de correction des malfaçons, le parachèvement des travaux, le remboursement des acomptes versés à l'entrepreneur, les frais de déménagement et d'entreposage, les frais de loyer et d'intérêt sur le montant libéré de l'hypothèque, les coûts de conservation du bâtiment ainsi que les frais d'expert. Ses réclamations totalisent 155 267 $. L'administrateur a consenti à prendre en considération les travaux de correction de certaines malfaçons. Étant donné qu'il n'entend pas effectuer ces travaux, il faut fixer leur valeur. D'autre part, l'inspecteur-conciliateur était fondé à refuser de considérer les malfaçons suivantes: l'abaissement du niveau du terrain, les correctifs pour les murs hors niveau, la reconstruction des murets pour la ligne du plafond à l'étage et la modification des semelles pour les colonnes structurales. En ce qui concerne les cloisons portantes et l'évacuation du remblai excédentaire, l'inspecteur-conciliateur aurait dû accepter la réclamation portant sur la cloison centrale sans pellicule plastique de protection et sur l'absence d'entremise. Dans ce dernier cas, il s'agit d'un travail déficient et non d'un travail à parachever. L'évacuation du remblai excédentaire ne constitue pas des travaux de terrassement. L'entrepreneur s'était engagé à s'en débarrasser; cette réclamation aurait dû être accueillie. Les décisions de l'inspecteur-conciliateur de considérer certains travaux comme des travaux de parachèvement semblent avoir été admises par la bénéficiaire, qui devra voir à les faire effectuer à ses frais. Il faut toutefois exclure de ces travaux ceux visant la finition des joints des murs extérieurs en panneaux de béton puisque ces travaux sont terminés et qu'ils ont été mal faits. La valeur des travaux de correction des malfaçons totalise 42 102 $. L'administrateur refuse de les payer, préférant rembourser les acomptes comme il le lui est permis puisqu'il n'y a pas eu réception du bâtiment. La valeur nette des travaux exécutés est de 82 530 $, dont il faut déduire le coût de réparation des malfaçons, soit un résultat de 40 428 $. Cette somme sera soustraite du total des acomptes, de sorte que la bénéficiaire aurait droit à un remboursement de 41 513 $. Or, l'article 14 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs limite à 30 000 $ le remboursement des acomptes. Toutefois, comme il est possible de faire appel aux règles de l'équité, il sera ordonné à l'administrateur de verser 41 513 $ à la demanderesse pour l'exécution des travaux de correction des malfaçons et des vices de construction. Cette somme portera intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, et ce, à compter du dépôt du dernier rapport de l'inspecteur-conciliateur. La bénéficiaire aura aussi droit au remboursement de ses frais de relogement, de déménagement, d'entreposage, qui totalisent 3 937 $, ainsi qu'à 2 945 $ en remboursement des frais d'expertise.
FRANCINE MAINVILLE, demanderesse, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 14, 116, et 117
Requête en contrôle judiciaire d'une sentence arbitrale rejetée (C.S., 2002-06-12), 500-05-071027-021, SOQUIJ AZ-50132420, J.E. 2002-1378
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur s'est engagé à construire une résidence sur le terrain des bénéficiaires. La valeur de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est de 135 035 $ et ils doivent encore 114 000 $ à l'entrepreneur. Cette somme n'a pas été retenue par leur institution financière ni versée dans un compte en fidéicommis, contrairement à ce que prévoit l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Ce solde, augmenté des intérêts au taux convenu contractuellement, devra être retenu par l'institution prêteuse ou versé dans un compte en fidéicommis. Les bénéficiaires ont donné leur accord aux plans datés d'avril 1999 et le contrat écrit des parties a été modifié par de nombreuses ententes verbales. Au moment de prendre réception du bâtiment, les bénéficiaires ont dressé une liste d'éléments à vérifier. Insatisfaits des travaux supplémentaires, ils ont mandaté un architecte afin qu'il inspecte le bâtiment. Les conclusions de ce dernier ont été utilisées par l'inspecteur-conciliateur, qui a dressé un rapport contenant 74 points, dont les 39 premiers ont été acceptés par les parties. Sept autres éléments ont été abandonnés ou ont fait l'objet d'une entente. En se servant du rapport de l'architecte, l'inspecteur-conciliateur a ajouté à la liste des travaux à parachever et à corriger qui devaient être dénoncés par écrit lors de la réception du bâtiment. En conséquence, ils ne pourront être considérés. Les bénéficiaires n'ont pas réussi à démontrer l'existence d'ententes concernant certains points contenus dans le rapport de l'inspecteur-conciliateur; ces points ne seront donc pas considérés non plus. Il faut aussi exclure les travaux de correction rendus nécessaires par le comportement normal des matériaux -- comme les fissures -- à moins que ce comportement résulte de l'omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art ou à une norme des codes de construction. En conséquence, il n'y a pas lieu de se prononcer sur les problèmes relatifs au nivellement du terrain, à la pierre concassée dans l'entrée, à la dalle de béton fissurée près du sous-sol et à celle de la chambre froide. Étant donné que le sous-sol a été livré non fini, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la présence d'une trappe d'accès pour le robinet de l'entrée d'eau. En déplaçant la sortie d'évacuation de la sécheuse, l'entrepreneur n'a fait que suivre les instructions de ses clients, et cela ne peut être considéré comme une malfaçon. En ce qui concerne le parement de brique et la corniche, l'entrepreneur devra corriger l'alignement du débord de toit en façade pour le rendre semblable aux débords de toit des côtés des murs de façade. Le mur de brique peut osciller, mais le problème est à peine perceptible. Quant au défaut d'alignement et à la dimension des joints, ils résultent du matériau utilisé et le travail a été très bien exécuté. La différence de coloris dans le mortier s'atténue avec le temps et l'on ne peut considérer qu'il s'agit d'une malfaçon. Les bénéficiaires ont également reproché à l'entrepreneur la présence d'interstices dans les planchers du bureau, de la salle à manger et de la salle de séjour. Il ne s'agit pas d'un comportement normal du matériau; l'entrepreneur devra réparer selon les règles de l'art les planchers visés, les sabler et les revernir pour leur donner une couleur et un lustre uniformes. La teinture et le vernis de l'escalier, des barreaux, des portes et des cadres de portes ont été mal appliqués, et tout le travail devra être repris selon les règles de l'art. L'entrepreneur devra prendre tous les moyens nécessaires pour réduire les inconvénients dus à la poussière et il devra nettoyer la résidence des bénéficiaires à la fin des travaux. L'administrateur assurera la surveillance des travaux. Quant aux directives demandées par celui-ci relativement à la distribution du solde de prix de vente, l'arbitre ne possède pas la compétence nécessaire à cet égard. Les bénéficiaires n'auront droit à aucune somme en remboursement de leurs frais d'expertise; ils ont engagé un architecte avant même que l'administrateur n'intervienne et ils ont abandonné plusieurs postes de réclamation qui ont occasionné des coûts à toutes les parties. Par ailleurs, les solutions proposées par leur expert étaient souvent exorbitantes et les rapports soumis étaient très complaisants. En l'absence de toute discrétion de l'arbitre pour l'attribution des coûts d'arbitrage, ceux-ci seront supportés par l'administrateur.
CLAUDETTE LESSARD et un autre, demandeurs, et HABITATIONS SERGE SAVARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 117, 121, 123, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se pourvoient à l'encontre d'une décision de l'administrateur sur les points litigieux suivants: affaissement du plancher et réfection du plancher de bois franc, dimensions du salon par suite de l'ajout d'un mur de briques de ciment et retard de livraison. L'absence d'une poutre de soutien, qui avait été omise dans les plans d'architecture et de structure, a causé un affaissement du plancher du deuxième étage. La solidité de la poutre de remplacement ajoutée par la suite a été mise en doute par l'expert des bénéficiaires. L'entrepreneur devra relever toute la surface du plancher, enlever le recouvrement des poutrelles de même que vérifier si elles sont stables ou si elles ont subi une distorsion, et réparer toutes les fissures qui pourraient en découler, et ce, sous la supervision de l'expert des bénéficiaires. Il paiera en outre les honoraires de ce dernier. Il devra verser 3 536 $ pour compensation du préjudice et perte de jouissance pour la diminution de la taille du salon. Les frais d'expertise de 15 000 $ des bénéficiaires sont accordés, car le rapport de l'administrateur faisait subsister leurs craintes et leur recours à un expert-conseil était fondé dans les circonstances.
LISE PIQUETTE et un autre, bénéficiaires appelants, et SOTRAMONT QUÉBEC INC, entrepreneur, et LA NOUVELLE GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE LA GARANTIE QUALITE HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 30, 78, 124, et 9999
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2002-07-12), 540-05-006049-013, SOQUIJ AZ-50138037, J.E. 2002-1514. Requête pour permission d'appeler continuée sine die (C.A., 2002-09-26), 500-09-012612-024. Requête en rejet d'appel continuée sine die (C.A., 2002-09-30), 500-09-012612-024