Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires, qui ont constaté des fuites d'air dans leur résidence lors de leur premier hiver dans les lieux, ont dénoncé un problème relatif à l'isolation de leur maison. L'administrateur a rejeté leur réclamation, étant d'avis que les travaux exécutés par l'entrepreneur respectaient les normes et les règles de l'art en vigueur et que, bien que certaines fuites d'air aient été observées, les travaux à effectuer ne relevaient pas de la responsabilité de l'entrepreneur. Cette décision doit être maintenue. Un bâtiment résidentiel construit conformément aux règles de l'art n'a pas à être parfaitement étanche. En l'espèce, le bénéficiaire a affirmé qu'il chauffait davantage la maison en raison des courants d'air, mais l'expertise qu'il a produite démontre une consommation d'énergie moins élevée que la moyenne. Il appartiendra au bénéficiaire d'améliorer le rendement énergétique de sa résidence, s'il le désire, et non à l'entrepreneur. Les bénéficiaires ont aussi dénoncé un problème relatif à la performance de leur thermopompe. Or, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne couvre pas toutes les situations d'insatisfaction. D'autre part, en l'occurrence, le bénéficiaire a fini par acheter d'un autre entrepreneur une installation plus performante à l'extérieur du cadre du règlement.
Gwladys Sebogo et Juillet Edgard Douckaga, bénéficiaires, et Constructions Christian Belleau Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a notamment dénoncé un vice de conception touchant le système de chauffage du garage de l'immeuble. L'administrateur a rejeté la réclamation à cet égard. Or, l'entrepreneur a contrevenu aux règles d'installation du système de chauffage se trouvant dans le manuel du fabricant, qui recommandait une installation extérieure. Ce faisant, il a également contrevenu aux règles de l'art les plus élémentaires. Même s'il s'agit d'un garage situé au sous-sol de l'immeuble, il est difficile de concevoir que l'on ait voulu le réchauffer en été et le refroidir en hiver. Une telle installation est inacceptable et les unités du système de chauffage devront être déplacées à l'extérieur de l'immeuble.
S.D.C. BOBOIS PHASE 2, bénéficiaire, et LES TOURS UTOPIA INC. / DOMAINE BOBOIS, entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont dénoncé à l'entrepreneur le fait que la thermopompe de leur climatiseur était trop bruyante et qu'elle nuisait à leur sommeil lorsqu'elle était activée la nuit. Malgré les interventions de l'entrepreneur, un bourdonnement persiste, ce que les bénéficiaires jugent inacceptable. L'administrateur a rejeté leur réclamation après avoir mené des tests démontrant que le niveau sonore perçu était acceptable à la lumière de la réglementation municipale. Cette décision doit être maintenue. En effet, l'installation respecte les normes en vigueur. Par ailleurs, bien que les mesures d'atténuation du bruit mises en place par l'entrepreneur ne semblent pas satisfaire aux attentes des bénéficiaires, la preuve présentée par ceux-ci ne soutient pas leur argument selon lequel la situation est inacceptable et elle ne démontre pas non plus l'existence d'une non-conformité par rapport à un code ou à une norme.
Kam Fai Chan et Yee Hung Chan, bénéficiaires, et 9312-0707 Québec inc./Développement Kona-Quartier de la Gare, entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en mai 2016. En juillet 2018, ils ont constaté un écoulement d'eau provenant de leur climatiseur. Ils ont communiqué avec l'entrepreneur, qui les a dirigés directement vers son sous-traitant afin de procéder au nettoyage de l'appareil. Lorsque d'autres écoulements sont survenus, en 2018 et en 2020, les bénéficiaires ont communiqué directement avec le sous-traitant. Après le dernier incident, le sous-traitant a ouvert le mur et a constaté que le tuyau du drain était trop long et causait un refoulement d'eau. Les bénéficiaires ont alors transmis leur réclamation à l'entrepreneur, avec une copie adressée à l'administrateur. Ils recherchaient le remboursement des factures de nettoyage du climatiseur ainsi que le paiement de la réparation de leur mur et des frais de peinture. L'administrateur a rejeté leur réclamation, ayant conclu que la dénonciation du problème avait été tardive et que l'écoulement d'eau, qui constituait une malfaçon non apparente, n'était plus couvert par le plan de garantie au moment de sa découverte. En dirigeant les bénéficiaires vers son sous-traitant, l'entrepreneur a délégué à ce dernier la réparation du climatiseur et il a cautionné ses agissements, lesquels lient donc l'entrepreneur. En ce qui a trait à la nature du préjudice, il faut conclure, comme l'administrateur l'a fait, qu'il est question d'une malfaçon et non d'un vice caché. En effet, il n'y a pas eu de preuve d'un préjudice grave au bâtiment. Sa solidité et son intégrité n'ont jamais été mises en péril. Aussi, le climatiseur pouvait être éteint en tout temps pour faire cesser l'écoulement de l'eau. Or, comme les malfaçons sont couvertes pour une période de 1 an, la réclamation des bénéficiaires est irrecevable. De plus, il faut constater que la preuve présentée par les bénéficiaires était incomplète. Enfin, le délai de 26 mois qui s'est écoulé avant de dénoncer la malfaçon par écrit à l'administrateur était déraisonnable.
SYLVIE BEAULIEU et DANIEL THIBAULT, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS AUGER-OUELLETTE INC. (anciennement Les Constructions Jean-Guy Ouellette Inc.), entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes a été effectuée au mois d'avril 2019. Il a présenté une réclamation portant sur 2 points, soit le bruit émis par les climatiseurs ainsi que l'écoulement d'eau provenant de la partie supérieure des portes-fenêtres. L'administrateur a donné raison au bénéficiaire quant à ces 2 points. Cette décision doit être maintenue à l'égard du premier point, mais pas du second. En ce qui concerne les climatiseurs, il faut constater qu'ils émettent, lors de leur fonctionnement, un bruit incommodant pour les occupants de l'étage supérieur, lesquels se trouvent directement sous la toiture. Rien ne permet de croire que le type de toiture construit joue un rôle dans la transmission du bruit émis par les climatiseurs. Il faut aussi constater que, dans tous les essais effectués pour réduire la perceptibilité du bruit émis, l'installation d'une deuxième série de ressorts a réglé en grande partie le problème. Dans ces circonstances, il y a lieu d'exiger de l'entrepreneur qu'il utilise cette même méthode afin de régler le problème pour tous les climatiseurs en cause. Quant au problème touchant les portes-fenêtres, les propriétaires des unités étaient déjà au courant de la situation depuis 2017, et ce n'est qu'en août 2020 qu'une réclamation a été transmise à l'administrateur. Ce délai est déraisonnable, et la décision de l'administrateur doit donc être annulée sur ce point.
ÉQUIPE PAQUETTE INC., entrepreneur, et SDC EXPRESS URBAIN, PHASE 2, BÂTIMENT A, bénéficiaire, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en 2014. L'année suivante, l'entrepreneur a requis l'intervention de l'administrateur par rapport à un problème de déformation des planchers. L'administrateur a conclu que le parquet avait subi un stress relié à un taux d'humidité élevé, ce qui pouvait expliquer la déformation des lattes ainsi que les bruits de craquement. Selon lui, le maintien du taux d'humidité relative à l'intérieur relevait de la responsabilité des bénéficiaires et il ne servirait à rien de corriger des déficiences observées si un taux d'humidité adéquat n'était pas maintenu. Or, il y a lieu de conclure que les 2 volets du problème sont couverts par la garantie. Premièrement, l'installation des planchers n'est pas conforme aux normes applicables. En effet, le long des murs, les lattes du plancher ne sont pas bien fixées. Au centre des pièces, la pose d'agrafes et l'espacement des ancrages ne respectent pas les normes. Le fait que ce non-respect des normes n'ait pas causé une perte d'usage n'empêche pas de conclure à la présence d'une malfaçon. Deuxièmement, les problèmes d'humidité doivent être imputés à l'entrepreneur. En effet, les bénéficiaires et leur famille mènent une vie normale tout en utilisant les appareils d'extraction en tout temps et en prenant certaines précautions supplémentaires. Étant donné que leurs habitudes de vie ne sont pas en cause, il reste uniquement l'explication qu'ils ont soumise, soit que le système de chauffage et de climatisation installé est trop puissant, de sorte qu'il fonctionne de manière intermittente, ce qui ne permet pas la déshumidification adéquate du bâtiment. Or, les bénéficiaires étaient en droit de s'attendre à l'installation d'un système de climatisation et de chauffage ainsi que d'un système d'échangeur d'air qui leur permettraient de maîtriser le taux d'humidité afin qu'il se situe dans la plage de normalité, et ce, sans nécessité d'un déshumidificateur. L'entrepreneur devra corriger la situation.
MANON GAUTHIER et PATRICK ST-PIERRE, bénéficiaires, et CORPORATION IMMOBILIÈRE DOMICIL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Moyens préliminaires. Accueillis en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers points ainsi qu'une demande d'arbitrage de la décision rendue. L'administrateur fait valoir que la majorité des éléments en cause n'ont pas été dénoncés dans un délai raisonnable. Il prétend aussi que le bénéficiaire ne pouvait formuler une réclamation en lien avec une évacuation déficiente des climatiseurs puisque ceux-ci relèveraient de parties privatives et non de parties communes. En ce qui a trait au délai de dénonciation, la décision rendue doit être maintenue quant aux points qui n'ont pas été dénoncés dans les 6 mois ayant suivi leur découverte par le bénéficiaire. Par ailleurs, il faut noter, lorsqu'il est question d'un vice qui apparaît graduellement, que la connaissance du vice débute au moment où sont remarquées sa gravité et son étendue. En ce qui concerne le problème de climatisation, il y a lieu de retenir la position du bénéficiaire selon laquelle la tuyauterie raccordée aux climatiseurs appartient aux parties communes du bâtiment. Le bénéficiaire se voit aussi donner raison: l'entretien des canalisations situées dans un mur commun n'est pas du ressort d'un copropriétaire.
SDC VILLAS LUSSIER, bénéficiaire, et LES HABITATIONS NOUVELLES (1998) INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a acheté une unité de copropriété sur la base d'un devis indiquant notamment que la climatisation serait d'une puissance suffisante pour toute l'unité. Il en a pris possession en septembre 2014. À l'été 2015, il a constaté qu'il ne pouvait obtenir une température uniforme entre sa chambre et son salon, 2 pièces adjacentes. Au mois de mai 2016, insatisfait de la position de l'entrepreneur à cet égard, il a présenté une réclamation à l'administrateur, lequel a rejeté sa demande après avoir constaté l'écart de température d'une pièce à l'autre. En arbitrage, le bénéficiaire a indiqué que sa réclamation était fondée sur son degré d'inconfort -- il devait dormir dans son salon en période de grandes chaleurs -- et l'arbitre a renvoyé le dossier à l'administrateur en vue d'une nouvelle inspection comportant une vérification technique quant à la suffisance de la climatisation dans la chambre en période de chaleur importante. Cette inspection a été prévue pour la fin du mois de juin 2018 et le bénéficiaire a reçu pour instructions de mettre en marche ses climatiseurs la veille, de régler la température à 18 degrés Celsius et de fermer ses rideaux. Le jour de l'inspection, l'administrateur a constaté que le thermostat était à 20 degrés. Le bénéficiaire était d'avis que le système ne pouvait atteindre 18 degrés et qu'il était inutile de suivre la consigne à cet égard. Au terme de son inspection, l'administrateur a conclu que les disparités entre les pièces étaient normales et qu'il n'était pas en présence d'une malfaçon. Cette décision doit être maintenue. Pour sa part, le bénéficiaire invoque une malfaçon, car le système n'a pas la puissance suffisante pendant les grandes chaleurs. Il confirme par ailleurs n'avoir jamais réglé le thermostat à 18 degrés, estimant que cela était inutile, ce qui signifie qu'il a préféré dormir dans son salon plutôt que de vérifier si un réglage à une température inférieure lui permettrait de profiter du confort de son lit, dans sa chambre. Enfin, le bénéficiaire n'a pas fait la preuve de la présence d'une malfaçon.
Monsieur Pierre Lamarre, bénéficiaire, et Société en commandite Lofts Angus, entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence au mois d'août 2014. Dans la première année ayant suivi la réception de l'immeuble, elle a noté une déformation des lames de bois de son plancher ainsi que la présence de traces noires au-dessus des thermostats électroniques. À l'été 2017, elle a découvert des fissures dans les carreaux de céramique du plancher de sa cuisine. En septembre suivant, elle a dénoncé ces problèmes à l'administrateur, qui a rejeté sa réclamation. Cette décision de l'administrateur doit être maintenue. En ce qui a trait aux fissures dans les carreaux de céramique, la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable, à savoir dans les 6 mois ayant suivi la découverte du problème, mais il ne s'agit pas d'un vice caché. En effet, même si ce problème existait au moment de la vente sans être connu de la bénéficiaire, il n'y a pas eu preuve d'un déficit d'usage qui en aurait découlé. Les microfissures en cause ne peuvent être observées que de très près et elles ne gênent pas la circulation sur le plancher de la cuisine. Quant à la déformation des lames de bois du plancher et aux traces noires observées au-dessus des thermostats électroniques, la dénonciation a été faite bien au-delà du délai de 6 mois prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Au surplus, pour ce qui est des traces noires, le fabricant des thermostats électroniques a indiqué que l'utilisation fréquente de brûleurs d'huiles parfumées, de chandelles ou de distributeurs de parfum de même que la fumée de cigarette pouvaient causer une décoloration semblable. Or, la bénéficiaire est une utilisatrice assidue de bougies parfumées et elle fume. Le problème dénoncé résulterait donc de ses habitudes de vie.
VICKY BEAUDOIN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION STEVE BARON INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a procédé à la réception de son unité de copropriété en octobre 2014, et sa fille y a emménagé peu après. Au moment de l'inspection, la bénéficiaire a noté que la tuyauterie de l'unité de climatisation n'était pas raccordée et l'entrepreneur lui a indiqué qu'il s'en occuperait. À l'été 2016, sa fille a appris qu'une conduite d'air était écrasée et elle a partagé cette information avec la bénéficiaire. En septembre 2017, cette dernière a dénoncé la situation à l'administrateur. Celui-ci a toutefois retenu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable et il a rejeté sa réclamation. Cette décision doit être maintenue. Le problème découvert en 2016 n'était pas relié à celui découvert en 2014 et il devait être dénoncé dans un délai de 6 mois. La bénéficiaire ne peut invoquer le fait qu'elle n'aurait pas lu le contrat de garantie ni la brochure explicative envoyée par l'administrateur, ni le fait que l'agent d'immeuble ne lui aurait pas expliqué ses recours en vertu du contrat de garantie. Par ailleurs, le fait qu'un vice se manifeste pendant une saison sur 4 au cours d'une année n'a pas pour effet d'interrompre le délai de dénonciation en cas de changement de saison. Enfin, la débrouillardise de l'occupante des lieux pour effectuer des réparations en appelant le manufacturier, l'installateur ou d'autres personnes -- mais pas l'administrateur -- ne change pas les termes du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs quant à l'obligation de la bénéficiaire de dénoncer un problème dans un délai raisonnable à compter de sa découverte.
Micheline Leduc, bénéficiaire, et Les développements immobiliers BCG, entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en juin 2014. Ils ont commencé à avoir des problèmes avec leur système de chauffage à l'hiver 2014 et avec leur système de climatisation à l'été 2015. Des travaux effectués par le sous-traitant en ventilation de l'entrepreneur n'ont pas permis d'améliorer la situation. En mars 2017, les bénéficiaires ont fait part de la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Cette dénonciation était toutefois tardive. En effet, un problème doit être dénoncé à l'intérieur d'un délai raisonnable à compter de sa découverte, lequel ne peut dépasser 6 mois.
MICHELINE FORTIN et RAYNALD THEMENS, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS ÉRIC LAFLAMME INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. / LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a signé un contrat de garantie en 2013, mais il n'en a reçu une copie qu'au mois de mai 2016. C'est aussi en mai 2016 que l'entrepreneur lui a remis une copie dûment remplie du formulaire d'inspection préréception ainsi qu'un document explicatif sur l'application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En tardant à remettre ces documents au bénéficiaire, l'entrepreneur n'a pas rempli ses obligations, ce qui peut, dans certaines circonstances, permettre la suspension du délai de dénonciation d'un problème. En l'espèce, le bénéficiaire se plaint notamment du fait que la hotte de sa cuisinière ne possède pas un volume d'évacuation suffisant. En effet, elle ne serait pas conforme au devis de l'entrepreneur, lequel prévoyait une capacité d'évacuation de 400 pieds cubes par minute (PCM) plutôt que 250 PCM. L'entrepreneur soutient que la hotte installée fait partie de l'ensemble des systèmes de ventilation et d'échange d'air et qu'une hotte plus performante pourrait débalancer la ventilation dans tout le bâtiment. L'administrateur ajoute que le délai maximal de six mois entre la découverte du problème en 2014 et sa dénonciation en 2016 a été dépassé, et ce, contrairement aux dispositions du règlement. En l'espèce, le bénéficiaire a fait la preuve que la capacité de sa hotte est insuffisante et non-conforme au devis. Il s'agit d'une malfaçon. Il est vrai que la dénonciation n'a pas été faite dans un délai de six mois à compter de la découverte du problème, mais il faut tenir compte du fait que l'entrepreneur n'a remis un double du contrat de garantie dûment signé au bénéficiaire qu'en mai 2016, moment auquel le bénéficiaire a aussi reçu de l'administrateur un document explicatif sur l'application du règlement. Dans ces circonstances, le non-respect du délai de dénonciation de six mois ne peut être opposé au bénéficiaire, sauf si les manquements de l'entrepreneur et de l'administrateur sont sans incidence sur le non-respect du délai, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. L'entrepreneur devra installer une hotte conforme au devis. La réclamation du bénéficiaire portait aussi notamment sur un problème d'uniformité de la climatisation. Le bénéficiaire a fait la preuve que la température de sa chambre, particulièrement quand il fait chaud dehors, est très inconfortable. Il est d'ailleurs anormal qu'il se sente obligé de dormir dans une autre pièce pendant de telles périodes. La preuve du bénéficiaire est fondée largement sur son degré d'inconfort, mais elle n'est appuyée d'aucune vérification technique par un spécialiste. Étant donné que l'administrateur a rendu sa décision sur la base d'écarts de températures entre les pièces plutôt que sur l'insuffisance de climatisation dans certaines pièces -- donc sur la base d'une compréhension incomplète ou erronée de la nature exacte de la plainte -- et puisqu'il a déclaré qu'il aurait ordonné que des vérifications techniques soient faites s'il avait su que la dénonciation visait l'insuffisance de la climatisation, il est juste que le dossier lui soit retourné. Il devra faire une nouvelle inspection, ordonner une vérification technique quant à la suffisance de la climatisation et rendre une nouvelle décision à ce sujet.
PIERRE LAMARRE, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ N COMMANDITE LOFTS ANGUS, entrepreneur, et RAYMOND CHBOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Abritat inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence au mois de décembre 2011 et elle a dénoncé plusieurs problèmes au mois de décembre 2014, donc pendant la troisième année de la garantie, de sorte qu'il devait être question de vices cachés pour qu'elle ait gain de cause. Elle demandait notamment le remplacement de toute la couverture de son toit au motif que certains bardeaux s'étaient envolés. Sur ce point, il n'est pas question d'un vice qui serait couvert par le plan de garantie. Par ailleurs, la bénéficiaire n'a pas dénoncé ce problème dans un délai raisonnable à compter de sa découverte. Enfin, non seulement il n'y a pas de preuve d'une installation inadéquate ou contraire aux instructions du manufacturier des bardeaux qui équivaudrait à un vice caché ou à un vice majeur, mais il n'y a pas non plus de problème généralisé au toit après plus de quatre ans. La réclamation de la bénéficiaire porte aussi sur le chauffage dans la chambre des maîtres. L'administrateur a retenu que la bénéficiaire avait connaissance de ce problème depuis l'hiver 2012 et que ce n'était qu'à la dénonciation, donc trois ans plus tard, qu'elle lui avait fait part de celui-ci. Il a donc rejeté sa réclamation. Or, au moment de la réception, la bénéficiaire avait dénoncé un problème relatif au programme de contrôle du chauffage à l'étage, mais ce problème n'a jamais été correctement réglé. Il y a lieu d'accueillir la réclamation sur ce point.
AZADUHI POLAT, demanderesse bénéficiaire, et CONSTRUCTION D'ASTOUS LTÉE (FAILLI), défendeur entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires. Au mois d'août 2013, le propriétaire d'une unité a remarqué la présence de quelques gouttes d'eau sur son mur, à proximité du système de climatisation. Vu l'absence d'autres traces d'eau, il n'a pas dénoncé cette situation au bénéficiaire. En juillet 2014, il a vu de l'eau couler du système de climatisation, ce qui s'est reproduit aux mois d'août et de septembre. Chaque fois, il a nettoyé le mur et a cherché, sans succès, à déterminer la source du problème. Le propriétaire a fait part de la situation au bénéficiaire, qui a présenté une réclamation à ce sujet. L'administrateur a rejeté celle-ci, étant d'avis que le problème devait être dénoncé dans un délai raisonnable après sa découverte, laquelle remontait, selon lui, au mois d'août 2013. S'il est vrai qu'un problème doit être dénoncé à l'intérieur d'un délai raisonnable, il faut retenir que le propriétaire de l'unité et le bénéficiaire ont agi avec diligence. En effet, la simple présence de quelques gouttes d'eau sur le mur était insuffisante, en l'absence de tout autre signe, pour présenter une réclamation auprès de l'administrateur. Par ailleurs, il serait excessif d'exiger de la part d'un bénéficiaire qu'il dénonce tout problème en l'absence de signes laissant croire à une situation plus grave. Une telle exigence entraînerait des dénonciations frivoles et sans fondement par des propriétaires qui craindraient de perdre leurs droits. En l'espèce, la première manifestation d'un problème réel est survenue au mois de juillet 2014, et la dénonciation a été faite dans les 6 mois qui ont suivi, ce qui est raisonnable.
SYNDICAT DU 2605 LOFTS, bénéficiaire, and 9211-4057 QUÉBEC INC., entrepreneur, and LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de mai 2013. Le même mois, ils ont remarqué de l'eau qui s'échappait de leur douche ainsi qu'une mauvaise installation de sa porte. Au mois de juillet, ils ont constaté que leur climatiseur ne suffisait pas à la tâche. Ils ont dénoncé ces 2 problèmes à l'entrepreneur et à l'administrateur au mois d'août 2015. L'administrateur a rejeté leur réclamation sur ces 2 points après avoir conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Cette décision doit être maintenue puisqu'un délai de dénonciation raisonnable est de 6 mois à compter de la découverte d'un problème.
ÉTIENNE PEDNEAULT et CHLOÉ PEDNEAULT, bénéficiaires, et LE PORTE-HAUBAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les parties ont signé un contrat visant la construction d'une unité d'habitation, qui prévoyait notamment que certains éléments en seraient exclus, dont le système de chauffage, lequel devait être installé par les bénéficiaires. Ceux-ci ont procédé eux-mêmes, par l'intermédiaire d'un sous-traitant, à la pose de tubes conducteurs d'eau chaude sous le plancher. La réception de l'unité a eu lieu au mois d'octobre 2007 et, en avril 2012, les bénéficiaires ont dénoncé la présence de fissures dans le parement de céramique du plancher de leur rez-de-chaussée. L'administrateur a rejeté cette demande, étant d'avis qu'il s'était écoulé un délai de 41 mois entre la découverte du problème et la dénonciation. Les bénéficiaires soutiennent toutefois que les fissures se sont manifestées graduellement, année après année, et que la gravité de la situation se serait révélée tardivement. En l'espèce, il est admis que la première manifestation, soit l'apparition de 4 fissures au plancher du salon, remonte au mois de décembre 2007 et qu'il s'est écoulé 41 mois avant la dénonciation. Le vice était très apparent dès décembre 2007 et encore plus à l'été 2008, de sorte qu'il faut maintenir la décision de l'administrateur et conclure que le délai raisonnable de dénonciation, lequel ne devrait pas dépasser six mois, n'a pas été respecté. Quant au problème visé par la demande, la garantie n'aurait pu s'appliquer puisqu'il est indiqué au contrat que le chauffage serait à la charge des bénéficiaires. Or, même si le bénéficiaire n'a pas suivi la recommandation d'encastrer les tubes dans un lit de mortier, il faut aussi noter que l'entrepreneur, qui savait qu'un système de chauffage radiant serait installé, aurait dû prévoir l'utilisation d'un contreplaqué et d'une colle plus performants pour la pose de la céramique. Dans les circonstances, il aurait été possible de conclure à une responsabilité partagée.
MARTINE BOIVIN et GUY POULIN, bénéficiaires, et CHAMPSBLAIS CONSTRUCTIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont acheté un immeuble dans lequel un système de chauffage de plancher devait être installé dans la salle de bains ainsi que dans le salon, des tuiles de céramique devant également être installées dans ces mêmes pièces ainsi que dans la cuisine et la salle à manger. Insatisfaits quant à ces deux éléments, ils ont présenté une réclamation. Ils ont fait valoir que le système de chauffage ne remplissait pas leurs attentes quant à la température des planchers et que l'installation des tuiles ne répondait pas aux normes applicables dans l'industrie de la construction. L'administrateur a conclu que les travaux avaient bien été exécutés et a rejeté la réclamation des bénéficiaires. Ces derniers sont d'avis que la couche de ciment autonivelant que l'entrepreneur devait appliquer sur les éléments chauffants avant de les couvrir avec des tuiles serait la cause de l'inefficacité du système et que le fait qu'ils ne peuvent obtenir la température maximale de chauffage résulte d'une mauvaise exécution, tout comme les imperfections constatées quant à la pose des tuiles. Or, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur. D'une part, les bénéficiaires n'ont pas démontré la cause des problèmes relatifs à leurs planchers chauffants ou les normes applicables à de tels planchers, de sorte qu'on ne peut conclure à une mauvaise installation. D'autre part, quant à l'épaisseur de la couche de ciment autonivelant, ils ont reconnu la nécessité de l'application de ce ciment et n'ont pas fait la preuve d'un lien entre cet élément et les problèmes qu'ils prétendent avoir. Finalement, en ce qui concerne le nivellement des tuiles, les bénéficiaires n'ont pas démontré que les normes acceptables en l'espèce n'auraient pas été respectées.
TIM SWEN GAST et HIASMINA GAMARRA RAMOS, bénéficiaires appelants, v. SAMCON GORDON INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
En 2006, l'entrepreneur a construit un immeuble, installant 22 unités de chauffage dans l'entreplafond situé en dessous des planchers du rez-de-chaussée. En 2008, il a appris que le nombre d'unités installées ne fournissait pas un degré adéquat de chauffage afin de procurer un environnement confortable à l'ensemble des unités d'habitation, et il en a ajouté huit. Or, le bénéficiaire fait maintenant valoir que cette installation ne respecterait pas les exigences du fabricant quant au dégagement requis et qu'il y aurait un risque d'incendie. L'entrepreneur a eu l'occasion de faire ses propres démarches pour obtenir un document attestant la conformité de l'installation aux règles de l'art et l'absence d'un risque d'incendie, mais il n'a pu l'obtenir. Il n'a d'ailleurs pas réussi à s'entendre avec son sous-traitant relativement à l'ampleur des travaux correctifs devant être effectués. En l'espèce, il est manifeste que toutes les unités de chauffage n'auraient jamais dû être installées dans l'entreplafond du bâtiment, que cette installation viole les règles applicables et qu'elle constitue un risque d'incendie dans un bâtiment résidentiel. Il s'agit d'un vice de construction présentant un risque probable d'incendie, qui pourrait provoquer la perte totale ou partielle de l'immeuble. Il y a donc lieu de retirer ces unités de chauffage et de réaliser les travaux correctifs nécessaires afin de procéder à leur remplacement, le tout dans le respect des règles de l'art.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 1408-1410 PAULINE-JULIEN, bénéficiaires, et LE JARDIN EN VILLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En février 2007, le bénéficiaire a constaté un problème dans le système de chauffage de son chalet. Sa réclamation sur ce point auprès de l'administrateur a été rejetée au motif que la dénonciation du problème avait été tardive. Or, le bénéficiaire a démontré qu'il n'avait pas été en mesure d'agir plus tôt, la cause du problème ayant été difficile à cibler. En effet, il aurait reçu quatre explications différentes de la part d'experts qui, lors de chaque tentative de réparation, croyaient avoir réglé le problème. Les diverses difficultés liées à l'établissement d'un diagnostic et au suivi de la situation ont été expliquées, et il y a lieu d'accueillir la réclamation du bénéficiaire sur ce point jusqu'à concurrence de 1 005 $.
IAN COWIE, bénéficiaire, and MAISON CONVENTIONNELLE DU QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires, qui demeurent dans un condominium, ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur, portant notamment sur l'absence d'un échangeur d'air dans leur unité d'habitation et sur des problèmes de chauffage. Sur la question de l'échangeur d'air, l'administrateur a conclu qu'il s'agissait d'un élément appartenant aux parties communes de l'immeuble et qu'il revenait au syndicat des copropriétaires de faire une demande sur ce point. Cette opinion de l'administrateur est toutefois erronée. Les échangeurs d'air, les appareils d'air conditionné et les chauffe-eau qui se trouvent dans les limites d'une unité appartiennent uniquement à son propriétaire et ils doivent être traités comme une partie privative. Les bénéficiaires pouvaient donc personnellement présenter une demande. La bénéficiaire a démontré qu'elle avait payé un supplément pour qu'un échangeur d'air soit installé dans son condominium, ce qui était nécessaire en raison de l'état de santé de son conjoint. L'entrepreneur devra fournir et installer un échangeur d'air, selon les règles de l'art, dans un délai de 45 jours. Eu égard au chauffage, l'entrepreneur n'a pas suivi le plan du condominium, qui indiquait la présence de 2 unités dans la pièce la plus grande, pour un total de 2 000 watts. Il a plutôt installé une seule unité de 2 000 watts, ce qui pose problème quant à la répartition du chauffage dans la pièce. Par ailleurs, les bénéficiaires ont dû utiliser un foyer électrique d'appoint, qu'ils ont acheté pour obtenir une puissance de chauffage se rapprochant des normes reconnues, soit 3 456 watts, compte tenu de la superficie de la pièce. L'entrepreneur devra installer les unités de chauffage appropriées, selon les règles de l'art, dans un délai de 30 jours.
HÉLÈNE LAPOINTE et un autre, bénéficiaires, et A À Z CONSTRUCTION-RÉNOVATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en novembre 2006. Au cours de la deuxième année suivant la réception, ils ont notamment dénoncé auprès de l'administrateur un manque d'efficacité de leur système de climatisation. Ce dernier a considéré que la capacité des installations était suffisante pour répondre aux besoins tant de climatisation que de chauffage et il a rejeté la réclamation des bénéficiaires sur ce point au motif que le problème décrit ne correspondait pas à un vice caché. Les bénéficiaires ont établi que le système de climatisation et de chauffage en place ne leur conférait pas le confort auquel ils étaient en droit de s'attendre et qu'il est donc déficient. Cette situation découle du fait que les conduits n'assurent pas une distribution adéquate de l'air propulsé par la machinerie et du fait que le réseau n'est pas fonctionnel. Ces déficiences, que ni les bénéficiaires ni l'inspecteur conciliateur de l'administrateur ne pouvaient détecter seuls, proviennent d'une mauvaise conception ou d'une installation défectueuse du système. Il s'agit donc d'un vice caché. L'entrepreneur devra corriger la situation en se fiant aux recommandations de l'expert de l'administrateur.
TERESA CORBO et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et 9122-1937 QUÉBEC INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les égratignures sur les planchers de bois franc et dans la baignoire dont se plaint le bénéficiaire sont minimes et doivent être considérées comme tolérables. D'ailleurs, celles de la baignoire auraient dû être constatées lors de la réception du bâtiment. Les taches sur la céramique autour de la toilette résultent des travaux de l'entrepreneur et font partie de la liste préétablie des éléments à vérifier. L'entrepreneur devra les nettoyer. Il devra également rectifier la pente de la jonction entre le plancher de bois franc et la céramique de la salle à manger. Le choix de la méthode corrective lui appartient. L'installation à l'envers d'une tuile près du bain devra être reprise puisqu'il s'agit d'une situation qui porte atteinte à la qualité du bien. L'installation d'une protection supplémentaire des fils électriques de l'unité d'air conditionné relève de l'entretien normal d'un bien et non de l'entrepreneur. Celui-ci devra toutefois respecter son engagement de fournir une unité d'une capacité de 12 000 BTU. Il devra également fournir au bénéficiaire dans un délai de 90 jours un espace de rangement dans le garage comme le prévoit l'acte de vente. La situation est injuste pour le bénéficiaire et il y a lieu de recourir à l'équité; les droits des parties de soumettre une solution quant à cet élément seront réservés. Le cadrage de la porte d'entrée, qui est une partie exclusive et qui est mal aligné, devra être réparé, tout comme la porte du vestibule et celle du garde-robe de la chambre, qui devront être ajustées. Le problème de joint entre le mur et la céramique de la salle de bains et la brisure du haut du mur de la douche n'ont pas été invoqués lors de la réception de l'immeuble. Toutefois, le désajustement de la porte de la douche est non sécuritaire et constitue un vice caché au sens du contrat de garantie, lequel a été dénoncé dans les délais. L'entrepreneur devra réparer de façon permanente ce problème. Les fissures près du mur de la porte du balcon sont anormales compte tenu de l'âge du bâtiment. L'entrepreneur aura le choix de la méthode corrective, mais il est tenu à une obligation de résultat. Les moustiquaires dans la chambre principale sont impropres à l'usage auquel ils sont destinés et devront être remplacés. Aucune malfaçon n'a été établie en ce qui concerne le problème de rouille prématuré touchant une rampe extérieure. Les entrepreneurs devraient toutefois aviser les bénéficiaires lorsque les matériaux utilisés pour des éléments extérieurs ne sont pas galvanisés. Comme le rapport de l'expert visait la moitié des problèmes liés au présent arbitrage et que son témoignage a été utile, l'administrateur est tenu de payer à titre de frais d'expertise 1 400 $.
SERGE LAFONTAINE, bénéficiaire, et I.G.R. CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rendu plusieurs décisions le 15 décembre 2006, le 5 mars et le 5 juillet 2007, que les bénéficiaires ont portées en arbitrage le 2 février 2007. La demande d'arbitrage, entendue au fond le 15 janvier 2008, porte sur 24 décisions de l'administrateur, dont certaines ont fait l'objet d'admissions par l'entrepreneur et d'autres ont été retirées par les bénéficiaires. L'arbitre rappelle le caractère d'ordre public du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et le fait que les bénéficiaires puissent contester un écrit par simple preuve testimoniale. Ensuite, il constate que la procédure de réception de l'immeuble n'a pas été faite dans un esprit de collaboration et de bonne foi, ce qui a empêché les bénéficiaires d'y consentir librement. Les conclusions de l'arbitre qui concernent les questions de parachèvement des travaux ne sont pas rejetées d'office. Pour cette raison, ainsi que pour des raisons d'appréciation de la preuve, les conclusions de l'arbitre sont modifiées quant aux points suivants. Les joints de coulis des carrelages de la salle de bains sont inégaux. Contrairement aux prétentions de l'entrepreneur, il ne s'agit pas de travaux de maçonnerie dont le caractère acceptable doit être évalué à une distance de six pieds, et la vocation des carrelages n'est pas uniquement leur étanchéité. Toutes les tuiles mal posées et tous les joints inégaux doivent être remplacés selon les règles de l'art, en réduisant au minimum les différences de teintes du coulis et les inconvénients engendrés par les travaux, notamment la poussière. L'installation des marches de l'escalier en bois traité directement à même le sol est conforme au Code national du bâtiment 1995. Par conséquent, il n'est pas nécessaire de construire une dalle de béton dessous comme le réclament les bénéficiaires. La tablette intérieure de la douche sous la fenêtre doit être étanche mais ne doit pas nécessairement être en PVC. L'ajout d'un scellant suffira. Un arrêt de porte doit être installé si son absence fait buter la poignée sur une porte-miroir qui risque de se rompre. Le faux limon de l'escalier qui n'a pas été terminé uniformément sera ajusté par la pose d'une moulure de même hauteur que le limon de la volée de l'escalier. Le mur de droite de l'entrée étant concave, il devra être refait pour ne pas seulement paraître droit mais bien être droit. L'entrepreneur devra installer un autre luminaire encastré au plafond de la cuisine. Il devra avoir été fourni par le bénéficiaire. L'arbitre demeure saisi des questions devant faire l'objet d'inspections supplémentaires: l'isolation et le chauffage à l'étage ainsi que la qualité de l'isolation de l'entretoit devront être examinés pendant une saison appropriée. Parmi les décisions maintenues, on trouve notamment la question du niveau de la dalle de béton d'une future salle de bains au sous-sol, qui n'a pas à être au niveau étant donné qu'elle devra être en pente et mener vers un drain d'évacuation, et celle des joints de tuyauterie flexibles très courbés, qui, puisqu'ils sont de bonne qualité et conçus pour être ainsi courbés, ne seront pas une source de perte d'étanchéité.
GAGANDEEP MUKKAR et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION NORDI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 17, 18, 19, 78, 105, 138, 139, 140, et 9999
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste trois conclusions du rapport de l'administrateur, rendu le 19 septembre 2007. Quant à la première, visant la modification de la disposition des armoires de cuisine -- dont certaines se trouvent dans le salon -- et du plan de travail, ces changements n'ont pas été soumis aux bénéficiaires et ne sont ni pratiques ni conformes aux règles de l'art. La modification devra être effectuée. Les deux autres conclusions de l'administrateur à l'effet d'obliger l'entrepreneur à remplacer les plinthes électriques par des systèmes de type Convectair et la porte d'entrée blanche par une porte noire sont annulées. Il ne s'agit pas de malfaçons mais de questions de nature contractuelle qui ne donnent pas ouverture à la garantie. Même sur le plan contractuel, les changements demandés par les bénéficiaires n'ont pas fait l'objet d'une entente. Dans les circonstances, le coût de l'arbitrage est partagé en parts égales entre l'entrepreneur et l'Administrateur.
LES CONSTRUCTIONS SERGE CARRIÈRE INC., entrepreneur, et JOCELYN LEGAULT et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réception de la résidence des bénéficiaires a eu lieu en juin 2003. Dans l'année qui a suivi, ils ont dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur certains problèmes qui, selon eux, étaient couverts par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Parmi les points soulevés, il était notamment question du système de chauffage et de climatisation de l'immeuble. En avril 2005, l'administrateur est arrivé à la conclusion que les problèmes constatés constituaient une malfaçon non apparente et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs, conformément aux recommandations d'un rapport d'expert. L'entrepreneur et son sous-traitant ont procédé à certains des travaux correctifs recommandés mais non à tous, sans nécessairement suivre les étapes d'exécution édictées. Insatisfaits, les bénéficiaires ont de nouveau saisi l'administrateur du problème. En arbitrage, ils invoquent le fait que l'entrepreneur devait se conformer étape par étape à toutes les recommandations du rapport d'expert, comme il avait été décidé en avril 2005. Par ailleurs, ils soutiennent que les correctifs apportés n'auraient pas réglé leurs problèmes. Lorsque l'entrepreneur et son sous-traitant ont procédé à l'exécution des travaux, ils ont décelé des problèmes que l'expert lui-même n'avait pas remarqués. Par ailleurs, selon l'expert en question, les réparations effectuées étaient suffisantes et elles ont rendu le système conforme aux normes du manufacturier. Les bénéficiaires n'ont pas démontré que l'administrateur aurait commis une erreur. Leur demande est rejetée.
ÉLISE CHEVRETTE et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS RÉVÉLATION R.L. INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se plaignent du manque d'efficacité de leur système de climatisation. Selon leur expert, le système de 1,5 tonne installé ne correspond pas aux normes applicables. Il s'agit d'un vice caché au sens de la loi qui diminue sensiblement la qualité de vie et le confort que devrait offrir un système de climatisation neuf. Il est ordonné à l'entrepreneur de le remplacer par un système de 1,8 tonne. Il est en outre ordonné à l'entrepreneur de choisir une méthode corrective qui engendrera le moins d'inconvénients possible pour les autres copropriétaires de l'immeuble. Les bénéficiaires ont également droit au remboursement de leurs frais d'expert.
FRANCINE PELLETIER et un autre, bénéficiaires, et 2957-8622 QUÉBEC INC. (LES TERRASSES DES ÉCHEVINS), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 32
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint de plusieurs malfaçons. Comme il n'y a pas eu d'inspection lors de la réception du bâtiment, la date de l'acte notarié, soit le 7 juillet 2003, constitue la date de la réception. La réclamation du bénéficiaire quant à l'ensemble des malfaçons a été déposée le 12 juin 2006. La garantie pour la réparation des malfaçons non apparentes au moment de la réception a une durée de un an et est donc expirée. Les réclamations doivent constituer des vices cachés au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec pour être couvertes par la garantie. En l'espèce, les fissures au crépi, à la fondation et à la dalle de béton sont capillaires et résultent du comportement normal des matériaux. Les correctifs à apporter à certaines portes ne sont pas rendus nécessaires à cause d'un mouvement de sol; ils constituent plutôt un entretien normal. Bien qu'il y ait infiltration d'eau par l'une des fenêtres, celle-ci est apparemment conforme et le problème ne s'apparente pas à un vice caché au sens de la loi. Le fait que le crépi des escaliers extérieurs ait complètement disparu n'atteint pas leur structure. Le bris du coulis au mur de la cuisine n'est pas non plus un vice caché. Les défectuosités dans l'unité de chauffage et dans le câblage intérieur de Vidéotron ne sont pas couvertes par la garantie. Toutes les réclamations sont donc rejetées. Cependant, autant de malfaçons qui se manifestent après plus d'un an démontrent une lacune dans les travaux, et les demandes n'étaient pas farfelues. Le bénéficiaire supportera 50 $ des coûts d'arbitrage.
JEANNINE VACCA GAUDREAU, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ayant admis ne pas avoir donné au syndicat bénéficiaire l'avis de fin des travaux des parties communes, il y a lieu de fixer la réception de celles-ci au 19 mars 2007, date à laquelle ce dernier a informé le syndicat bénéficiaire, au cours de l'audience, que les travaux étaient terminés. La réclamation du bénéficiaire Vallée concernant le système de déshumidification installé par l'entrepreneur, qui n'aurait pas la capacité d'éliminer l'excès d'humidité dans son logement et qui serait à l'origine des moisissures sur les rebords des fenêtres, est rejetée. Ce dernier n'a pas fait la preuve que le système d'échangeur d'air n'est pas conforme au Code national du bâtiment 1995 ni que l'utilisation simultanée des deux composantes du système ne parvient pas à éliminer l'excès d'humidité. L'entrepreneur devra néanmoins remplacer le système de contrôle défectueux de l'humidostat. Les dommages au mur et au plancher de la garde-robe du bénéficiaire Vallée sont causés par l'égouttement du tuyau de débordement («overflow») du réservoir d'eau chaude et l'absence d'un récipient pour recueillir de tels déversements normaux. La découverte tardive du dommage par le bénéficiaire est compréhensible en l'espèce et fait en sorte que la dénonciation paraît avoir été formulée dans le délai prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur devra donc réparer les dommages subis et fournir au bénéficiaire un récipient. Bien que le mortier à la jonction du mur de façade et du mur latéral droit soit fissuré verticalement, que l'application par l'entrepreneur du scellant au bas de la fenêtre extérieure de la salle à manger ne soit pas très esthétique et qu'il y ait des fissures dans le crépi, le syndicat bénéficiaire n'a pas fait la preuve que ces situations n'étaient pas le résultat du comportement normal des matériaux. Ces parties de la réclamation sont donc rejetées. Comme le seuil des fenêtres du côté droit de l'immeuble est au niveau du sol, contrairement aux dispositions du Code national du bâtiment 1995, l'entrepreneur devra corriger la situation de façon à le placer à 200 millimètres au-dessus du sol, en plus d'installer des margelles conformes au règlement municipal. L'administrateur devra par ailleurs procéder à une inspection de la porte d'entrée principale et rendre une décision quant à la défectuosité dénoncée.
FRANCIS VALLÉE et un autre, bénéficiaires, et HABITATION VALLY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25 et 27
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra terminer l'insonorisation au bas du mur de la salle de bains conformément aux règles de l'art, tout en s'assurant que l'isolation est sécuritaire. Il est pris acte de son engagement de faire disparaître le trou percé à la suite de la réparation au câblage principal et de remplacer la plinthe de la salle de bains. L'entrepreneur devra remplacer la plinthe murale décollée au salon ou y faire un joint à 45 degrés pour que celui-ci ne soit pas apparent. Il devra également refaire la finition fissurée autour des fenêtres et portes en utilisant le matériau approprié. Il devra par ailleurs peinturer les deux portes intérieures et procéder aux réparations requises afin que les charpies provenant du tuyau d'évacuation de la sécheuse ne se retrouvent pas dans l'appareil de climatisation, en plus de réparer ou de remplacer la boîte aux lettres de l'unité résidentielle de la bénéficiaire, dont le couvercle est défectueux. Un échangeur d'air devra être ajouté par l'entrepreneur dans la petite chambre afin de remédier à l'odeur d'humidité dans cette pièce. La décision de l'administrateur concernant la finition de calfeutrage et la peinture des cadres de portes et fenêtres intérieures est toutefois maintenue puisqu'il ne s'agit que de légers problèmes esthétiques. L'entrepreneur devra également refaire le calfeutrage au périmètre des portes et fenêtres, remplacer l'uréthane qui a été exposé aux intempéries et procéder à la finition du cadrage des portes et fenêtres ainsi qu'à l'installation du crépi sur les murs extérieurs.
DIANE BERGERON, bénéficiaire, et 9143-1718 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAITRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 137 et 138
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant le givre qu'ils constatent sur la fenêtre de la chambre des maîtres et sur la porte-fenêtre. La formation de givre aux deux endroits est anormale. L'entrepreneur devra donc procéder aux vérifications nécessaires à la fenêtre et à la porte-fenêtre et apporter les correctifs qu'il juge nécessaires pour enrayer le problème. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires une partie des frais d'expertise engagés, soit 500 $.
JUSTYNA GRUDNICKA et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE LAGACÉ HABITATIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21 et 22
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le tribunal n'a pas compétence quant aux réclamations du bénéficiaire relatives à la fenêtre du salon et aux problèmes d'humidité de l'appartement 5125 puisque l'administrateur a rendu une décision favorable à ce dernier en ordonnant à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs. Si le bénéficiaire est insatisfait des travaux qui ont été faits, il doit s'adresser à l'administrateur et non au tribunal d'arbitrage. L'absence d'unité de chauffage électrique dans l'appartement 5131 touche une partie privative de l'immeuble et, comme le tribunal n'a compétence que pour les réclamations concernant les parties communes, la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois refaire le crépi du mur entre les appartements 5125 et 5127 puisque l'ouvrage n'est pas conforme aux règles de l'art vu l'emplacement du mur. Les réclamations du bénéficiaire visant les fissures aux murs de soutènement et à la dalle de béton de l'entrée du sous-sol desservant les appartements 5125 et 5127 ainsi que le dégagement entre le sol et le bardage de vinyle au mur latéral droit sont rejetées puisque cette situation, causée par le terrassement, est exclue du plan de garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Il est également pris acte des ententes intervenues entre les parties concernant la date de réception du bâtiment, le calfeutrage sur les clés de voûte et le revêtement métallique du poteau de galerie. Quant au gel du tuyau de la cuisine de l'appartement 5125, il n'y a aucune preuve que la construction n'est pas conforme aux normes. La réclamation du bénéficiaire pour que les tuyaux d'égout de l'appartement 5125 soient placés de façon différente est rejetée, car la présence d'une trappe d'accès n'est pas obligatoire.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 5125 À 5131 DES ORMES, représenté par M. MICHEL SIMARD, bénéficiaire, et 2157-2235 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION L. MAX. ENR.), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29 et 37
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La cause des anomalies au plancher de bois franc est l'excédent d'humidité et, comme la bénéficiaire ne peut en être tenue responsable, l'entrepreneur doit procéder au remplacement de toutes les lattes de bois franc de la résidence. De plus, l'entrepreneur devra supporter les frais de manutention des meubles de la bénéficiaire durant les travaux ainsi que ses frais de séjour, et il devra veiller au remplacement des tuiles brisées. Les dépressions des planchers dans les deux chambres et près de la porte de la salle de bains devront également être corrigées durant cette période. Aucune partie n'a pu entendre le bruit de l'unité de climatisation dont se plaint la bénéficiaire, et cette partie de la réclamation est rejetée. L'appareil de climatisation ne pourra pas non plus être installé à niveau comme le désire cette dernière puisqu'une légère inclinaison de l'appareil est nécessaire à l'écoulement de la condensation produite par l'appareil.
GINETTE BÉRUBÉ, bénéficiaire, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire conteste une décision rendue par l'administrateur concernant les problèmes de chauffage observés à sa résidence, réclamation qui a été rejetée au motif que la température ambiante de la maison respectait le seuil minimal prévu au Code national du bâtiment 1995. Les thermostats de la résidence ne lisent pas de façon exacte la température réelle de la maison. Cette anomalie constitue un vice caché, d'autant plus que l'installation déficiente des thermostats fait que la bénéficiaire est dans l'impossibilité d'augmenter la température à un niveau qui lui convient, ce qui diminue significativement sa jouissance des lieux. L'entrepreneur est donc condamné à effectuer tous les travaux nécessaires afin d'assurer de façon permanente que l'air extérieur ne pénètre pas directement autour des thermostats et ne fausse pas la lecture de ceux-ci dans la résidence de la bénéficiaire. L'administrateur devra également payer la moitié des frais d'expertise de la bénéficiaire, soit 503 $.
CARMELLA ROY, bénéficiaire demanderesse, et 9125-5034 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 22
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'arbitre prend acte de l'entente intervenue entre les parties concernant plusieurs points en litige. Le fonctionnement des fenêtres du sous-sol s'étant avéré conforme lors de la visite des lieux, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois ajuster la fenêtre gauche de la tourelle au salon. Il n'aura pas à réparer le décollement du balcon arrière puisqu'il s'agit d'une malfaçon et que la dénonciation a été présentée hors délai. Le joint d'étanchéité entre la sortie de l'échangeur d'air et le mur n'est pas une malfaçon, et il n'y a pas lieu d'ordonner des travaux. Comme le gondolement du revêtement de vinyle de l'étage, les craquements des planchers ainsi que les fissures capillaires aux plinthes et aux quarts-de-rond constituent des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux, ces réclamations sont rejetées. La portion du soffite d'aluminium qui n'est pas de la couleur choisie par les bénéficiaires ne constitue pas une malfaçon mais une mésentente contractuelle non couverte par le plan de garantie. Les bénéficiaires ont dénoncé à l'entrepreneur les problèmes de finition du plancher au bas de la porte de la salle à manger et l'ouverture des clapets de la sortie de sécheuse après l'expiration de la garantie pour malfaçons; pour ce motif, la réclamation est rejetée. Les bénéficiaires devront faire ajouter des manettes de contrôle aux sorties d'air de l'unité de chauffage afin de régler le balancement de la climatisation, car ces travaux n'étaient pas prévus au contrat. L'apparition de taches blanches sur la pierre de façade n'est pas une malfaçon. La réclamation des bénéficiaires quant au gondolement du plancher de bois du salon est accueillie puisqu'il s'agit d'un vice caché. Il en va de même du problème d'infiltration d'eau au plafond de la cuisine.
CAROLE BRODEUR et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le 14 juin 2004, l'immeuble visé a fait l'objet d'une réception conditionnelle, à l'occasion de laquelle l'entrepreneur devait installer un système de ventilation dans les parties communes. Comme il ne s'est pas exécuté, c'est l'APCHQ qui a terminé les travaux le 5 juin 2005. Le 5 août suivant, le bénéficiaire a dénoncé le manque de revêtement sur le mur de briques de ciment arrière qui se trouve sur la ligne mitoyenne, ce qui déroge aux plans et devis. Cependant, comme il s'agissait d'un vice apparent, la situation devait être signalée lors de la réception de l'immeuble, ce qui n'a pas été fait. La décision de l'arbitre à cet effet est maintenue. Le 19 septembre, le bénéficiaire a dénoncé le bruit de vibration causé par le système de ventilation et qui touche les parties privatives contiguës. L'administrateur a rejeté cette réclamation parce qu'elle avait été formulée plus d'un an après la réception de l'immeuble. Or ce n'est que depuis la mise en marche du système de ventilation, le 5 juin, que le bruit a pu être constaté. Qu'il s'agisse d'une malfaçon ou du parachèvement de travaux, ce problème est lié à l'absence de système de ventilation, qui avait été dénoncée lors de la réception de l'immeuble. La décision de l'administrateur est annulée sur ce point.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 5267 CÔTE ST-ANTOINE (L'AMBIANCE NDG), bénéficiaire demandeur, et GROUPE D3 INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme l'expert des bénéficiaires a conclu qu'il y avait absence de solin dissimulé sous la cornière métallique de toutes les fenêtres de la résidence et qu'une telle situation peut entraîner de sérieux problèmes de champignons à plus ou moins long terme, l'entrepreneur devra effectuer une ouverture afin de vérifier si tel est le cas et, au besoin, effectuer les travaux. Si un solin est dissimulé derrière cette ouverture, les coûts liés à cette ouverture devront être supportés par les bénéficiaires. Les bénéficiaires se plaignent du linteau de la porte de garage. Or, il ne s'agit pas d'un vice qui nuit à la structure du bâtiment et qui serait de nature à rendre ce dernier impropre à l'usage auquel il est destiné et, pour ce motif, leur réclamation doit être rejetée. Bien que l'infiltration d'eau au plafond du rez-de-chaussée ne soit pas un vice majeur, la conception du solin métallique au toit, à la jonction du parement de pierre et de la couverture de bardeaux d'asphalte, devra être revue et rendue conforme aux exigences énoncées au Code national du bâtiment 1995 puisque cela pourrait créer des problèmes importants de moisissure susceptibles de rendre le bâtiment impropre à l'usage auquel il est destiné. C'est à bon droit que l'administrateur a refusé de donner suite aux réclamations des bénéficiaires visant la fissure au mur de fondation, l'infiltration d'eau par une fenêtre au sous-sol et l'absence de drainage du tuyau de condensation de la thermopompe, car il ne s'agit pas de vices majeurs. Par ailleurs, comme l'infiltration d'eau dans la chambre froide et les traces de champignons et de moisissures au bas des murs ont été dénoncées plus de six mois après la prise de possession, cette réclamation est prescrite. Les réclamations visant le balancement du système de chauffage à air pulsé et l'absence d'isolant sur la trappe d'accès sont également rejetées puisqu'il s'agit d'éléments sans gravité.
TONY JORGE et une autre, bénéficiaires appelants, et LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le robinet de la salle de bains de l'étage fait partie des équipements prévus au contrat et installés par l'entrepreneur, ce dernier devra prendre les mesures qui s'imposent pour que la pression soit normale. L'arbitre n'a pas compétence pour juger de la réclamation de la bénéficiaire à la suite du vol des fils de son cinéma maison. En ce qui a trait aux travaux de réparation du plafond rendus nécessaires à cause de l'installation des nouveaux fils, le plan de garantie ne couvre pas les matériaux achetés et payés par la bénéficiaire elle-même, raison pour laquelle la réclamation est rejetée. Comme les différentes fissures dont se plaint la bénéficiaire sont des défauts minimes, il ne s'agit pas de malfaçons couvertes par la garantie. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé que la pose de gypse dans le rangement sous l'escalier du sous-sol était prévue au contrat, la réclamation est rejetée. La différence de teinte entre les marches de l'escalier n'est pas inacceptable, contrairement à ce qu'avance la bénéficiaire; il n'y a donc pas malfaçon. Le décalage des lattes de bois franc révèle un effet d'alignement, mais il s'agit d'un défaut mineur, et la réclamation de la bénéficiaire à cet effet est rejetée. La décision de l'administrateur est également maintenue en ce qui a trait à l'échappée de l'escalier du sous-sol puisque la bénéficiaire n'a pas démontré que les mesures étaient en contravention avec le Code national du bâtiment 1995. La pompe et le puisard de la bénéficiaire dans la chambre froide n'ayant pas gelé à ce jour, sa réclamation à ce sujet est rejetée. La preuve prépondérante montre que le ventilateur de la salle de fournaise ne vibre pas de façon anormale et, pour ce motif, la décision de l'administrateur doit être maintenue. L'entrepreneur devra s'assurer que les robinets s'ouvrent et se ferment dans le même sens que les autres robinets de la maison. L'installation électrique ne contrevient pas au Code national du bâtiment 1995, et la réclamation de la bénéficiaire relative à l'absence d'interrupteurs tripolaires est rejetée. La bénéficiaire ne s'étant pas déchargée de son fardeau de preuve en ce qui a trait à l'installation de l'éclairage inadéquat sous les armoires, il n'y a pas lieu d'intervenir. Comme l'entrepreneur s'est engagé à insonoriser le mur de la chambre et que cela n'a pas été fait, il devra apporter les corrections nécessaires. La finition du trou autour du tuyau du bidet devra être parachevée à l'aide d'un anneau fourni par la bénéficiaire. La décision de l'administrateur concernant la fissure à la dalle de béton est maintenue puisque la bénéficiaire n'a pas prouvé qu'il s'agissait d'une malfaçon. L'entrepreneur devra s'assurer que toutes les cales de l'escalier sont bien collées afin d'éviter à long terme le craquement de l'escalier. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé ses prétentions en ce qui a trait à l'évacuation de l'eau de condensation du système central et de l'étanchéité des murs du garage au monoxyde de carbone, la décision de l'administrateur est maintenue. L'entrepreneur devra corriger le filtre électronique installé sur la fournaise afin que ce dernier ne fasse pas de bruit. La demande de la bénéficiaire en ce qui a trait à l'installation de la thermopompe est également rejetée. Les honoraires extrajudiciaires de l'expert de la bénéficiaire devront être remboursés par l'entrepreneur dans une proportion de 25 %.
GENEVIÈVE ROCHART, bénéficiaire demanderesse, et LA MAISON BOND INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 106, et 124
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
À la suite d'une réclamation de la part des bénéficiaires, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'apporter des correctifs afin de régler le débit d'air du système de ventilation. Or, comme l'entrepreneur avait convenu avec les bénéficiaires d'une réduction de 6 200 $ sur leur prix d'achat pour la réfection du système, c'est donc dire que ces derniers avaient également pris en charge l'équipement de climatisation (art. 12 paragr. 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La demande d'arbitrage est accueillie.
CONSTRUCTION JOMA INC., entrepreneur, et SYLVIE ROBERT et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ne leur ayant pas fourni de formulaire de réception du bâtiment ni une copie du plan de garantie dans une langue qu'ils comprennent, les bénéficiaires sont exemptés de l'obligation de dénoncer dans un délai raisonnable les vices que comporte leur résidence. La décision de l'administrateur est maintenue quant aux problèmes d'ajustement des portes intérieures, aux fissures de retrait et au refus par l'entrepreneur de signer le formulaire de remboursement des taxes. Ce dernier devra toutefois installer un humidificateur dans le système de chauffage central, le tuyau de drainage des eaux de condensation de l'unité de climatisation au système de chauffage central ainsi que le couvercle manquant à la fosse de retenue du sous-sol, réparer la fuite d'eau des toilettes à l'étage et refaire la finition du plafond de la chambre principale. Il devra également réparer la fuite d'eau au plafond de l'étage près de la mezzanine et refaire la finition de ces surfaces, en plus d'enfoncer les clous qui ressortent des marches de bois non finies, de fixer les carreaux du parquet dans la chambre principale et de refaire le coulis au pourtour de la salle de bains.
AMALA CHERUBIM et un autre, bénéficiaires appelants, et KOMELCO LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 17, 27, 78, 116, 137, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La réclamation du bénéficiaire quant à l'installation de moustiquaires sur les soffites doit être rejetée puisque l'infiltration de guêpes est due à l'absence de calfeutrage dans les interstices entre les soffites et le parement extérieur, situation qui a été corrigée par l'entrepreneur. Comme la corrosion des linteaux des ouvertures extérieures résulte du comportement normal des matériaux, cette situation est exclue du plan de garantie. L'écoulement de l'eau sur la toiture ne semblant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Même si l'entrepreneur s'était engagé à fournir un grillage de protection devant la grille d'entrée, il ne s'agit pas d'une malfaçon non apparente ni de parachèvement des travaux essentiels à l'utilisation des unités résidentielles, et cette réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois réinstaller une fermeture à serrure pour la trappe d'accès menant à l'entretoit. La réclamation relative à l'isolation de l'entretoit est rejetée étant donné que le bénéficiaire n'a pas apporté de preuve de malfaçon. Il en est de même pour la construction d'une plate-forme d'accès à l'équipement mécanique de l'entretoit, du calfeutrage du solin à la jonction du mur de brique en façade, de la conduite d'eau des gicleurs et des lignes délimitant les stationnements du garage intérieur. De même, l'absence de déflecteurs au bas des gouttières n'est pas une situation couverte par le plan de garantie puisqu'il ne s'agit pas de parachèvement d'une partie commune strictement essentielle à l'utilisation réelle des unités résidentielles. La réclamation à l'égard de la sortie d'air extérieure est également rejetée: les sortie et entrée d'air ont effectivement été installées de manière conforme au Code national du bâtiment 1995. La dénivellation du plancher du corridor du deuxième étage n'étant pas anormale, il n'y a pas lieu d'intervenir. Vu l'absence de preuve d'un manquement aux règles de l'art, la demande du bénéficiaire quant à l'insonorisation des plafonds de l'unité 201 est rejetée. Il en est de même pour l'appareil de climatisation à l'unité 104, car cet appareil a été ajouté par l'acheteur, situation non couverte par le plan de garantie (art. 2.5(e)). Il n'y a aucune preuve permettant de conclure que le tapis devant les portes de l'ascenseur aurait été taché lors de l'exécution des travaux, et la demande d'arbitrage sur ce point est rejetée. La réclamation concernant le mur de stucco brisé est également rejetée. Comme le revêtement d'asphalte, l'allée extérieure en gravier, le mur de soutènement extérieur et l'allée menant au garage sont des ouvrages exclus de l'application du plan de garantie, la décision de l'administrateur quant à ces réclamations est maintenue. Le bénéficiaire n'ayant pas prouvé en quoi le nettoyage général du bâtiment, les escaliers d'urgence sales, le plancher de l'ascenseur taché, les portes de l'ascenseur égratignées et la qualité de la finition des marches du balcon avant constitueraient une malfaçon, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'entrepreneur n'aura pas non plus à corriger la dalle de béton du garage, l'absence de plaque indicatrice sur les portes donnant accès aux salles mécaniques, les plaques de protection à installer sur les murs, la plaque de butée à installer sur la porte arrière, et la salle de téléphone et le local électrique à peindre, le plafond non fini dans le corridor d'ascenseur du sous-sol ni l'absence de réflecteurs sur les luminaires fluorescents puisqu'il s'agit de questions de parachèvement de travaux non couverts par le plan de garantie. La demande du bénéficiaire de fournir les plans et devis du bâtiment ainsi que la liste de sous-traitants et les garanties et livrets d'utilisation des appareils doit être rejetée: rien ne permet de rendre une telle ordonnance en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur devra toutefois rendre une décision sur les boiseries de finition des portes d'accès aux condominiums, le coupe-froid à installer à la porte de service, le grillage sur le puisard devant la porte de garage, les retouches de peintures aux murs et aux plafonds, le contour du ventilateur à calfeutrer dans le local électrique et les fissures sur la moulure de finition dans le corridor, car c'est à tort qu'il a cru que le bénéficiaire avait renoncé à ces points. La réclamation relative aux problèmes acoustiques est également rejetée, les tests sonores effectués ayant révélé que l'immeuble répondait aux normes du Code national du bâtiment 1995.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 7565 CHEMIN WESTOVER, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La prétention de l'entrepreneur selon laquelle il peut profiter de la clause du contrat de vente qui indique que les bénéficiaires ont acquis la maison à leurs «risques et périls» ne peut être retenue (art. 140 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Les fissures sur le bâtiment ont été dénoncées dans l'année suivant la réception du bâtiment, soit dans les délais prescrits. L'entrepreneur devra donc réparer le parement en façade, remplacer les pierres fissurées et harmoniser le coulis avec les surfaces environnantes. Les parements extérieurs des côtés et le parement arrière du bâtiment devront quant à eux être refaits. L'entrepreneur devra également installer une sortie extérieure afin de permettre le branchement du foyer au gaz puisque seuls l'achat du réservoir et son branchement jusqu'à l'entrée du gaz au foyer sont de la responsabilité du bénéficiaire.
FIORANGELO CINQUINO et une autre, bénéficiaires, et HABITATIONS GERMAT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 116, 140, et 142
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les problèmes anormaux de froid des bénéficiaires n'étaient pas apparents lors de l'achat et ne pouvaient être découverts par le biais d'un examen diligent de la propriété. Il s'agit d'un vice caché en vertu de l'article 10 paragraphe 4 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le vice a été découvert dans les trois ans suivant la réception du bâtiment et a été dénoncé à l'entrepreneur par écrit dans un délai raisonnable mais, comme la dénonciation à l'administrateur a été faite hors délai, ce dernier ne sera pas lié par le règlement à l'amiable intervenu entre les bénéficiaires et l'entrepreneur. Les bénéficiaires devront supporter 125 $ des frais d'arbitrage, le solde devant être payé par l'administrateur.
ALBERTO GUERRERA et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'entrepreneur est accueillie quant à la recevabilité de la réclamation visant le tapis du sous-sol puisque ce dernier a été endommagé à la suite d'une inondation lors des travaux de terrassement, lesquels sont exclus du plan de garantie. L'objection préliminaire relative à l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage au motif que les bénéficiaires ont intenté une action devant la Cour des petites créances est cependant rejetée, car il n'existe aucun risque de dédoublement de juridiction. Le tribunal n'a pas compétence pour statuer sur la réclamation relative à la thermopompe étant donné que l'administrateur a déjà statué en faveur des bénéficiaires sur ce point. L'entrepreneur devra reprendre la pose des tuiles du vestibule, l'ouvrage ne respectant pas les règles de l'art. Il y a lieu de prendre acte de son engagement de changer le barillet de la serrure de la porte d'entrée principale. Il devra également installer la thermopompe à l'extérieur du balcon et l'asseoir sur un support d'acier. La réclamation des bénéficiaires quant aux fissures dans le bois de la porte française de la salle à manger est rejetée: s'agit d'un comportement normal du bois. Il en est de même des réclamations relatives au plancher de bois franc ainsi qu'aux joints de coulis et à l'alignement des tuiles dans la salle de bains, car il n'y a aucune anomalie. Le cadrage de vinyle de la porte-fenêtre ayant été fissuré en raison d'une mauvaise utilisation, il n'y a pas lieu d'intervenir. La réclamation quant à la vitre de la porte française du vestibule est également rejetée puisque cette situation ne constitue pas une malfaçon au sens du contrat de garantie.
ODETTE VAGNER et un autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant la moisissure au bas des murs du garage et celle au mur de rangement sous le garage. Comme la cause de l'humidité au bas des murs du garage résulte du malfonctionnement du drain de plancher et que l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux pour corriger la pente, la décision de l'administrateur sur ce point est maintenue, d'autant plus qu'il a été prouvé que les autres facteurs expliquant cette humidité excessive relèvent des bénéficiaires. La moisissure au mur de rangement sous le garage étant due à l'absence de chauffage adéquat et à la disposition de la plinthe chauffante contraire aux règles de l'art, l'entrepreneur devra déplacer la plinthe au centre du mur extérieur.
DENISE AMYOT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et C.L. LÉGARÉ CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause