Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. En novembre 2016, il a reçu un rapport d'inspection faisant notamment état de la présence de cernes d'eau sur le plafond du garage de l'immeuble. Au mois d'août 2017, le bénéficiaire a dénoncé cette situation à l'entrepreneur, qui lui a confirmé que des travaux correctifs seraient exécutés au printemps suivant. Ces travaux n'ont toutefois pas réglé le problème. À l'hiver 2018, le bénéficiaire a constaté des fuites d'eau au plafond de la toiture principale. En janvier 2020, il a mis l'entrepreneur en demeure de corriger la situation. L'administrateur a été informé pour la première fois du problème d'infiltration d'eau dans le garage en juin 2019 et du problème d'évacuation de l'eau sur la toiture principale en janvier 2020. Il a rejeté les réclamations du bénéficiaire, étant d'avis que les situations constatées n'avaient pas été dénoncées dans un délai raisonnable. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, un bénéficiaire doit dénoncer une situation à l'entrepreneur et à l'administrateur par écrit et à l'intérieur d'un délai raisonnable. Or, alors que les premiers cernes au plafond du garage étaient visibles en novembre 2016, ce n'est que 42 mois plus tard que le problème d'infiltration d'eau dans le garage a été dénoncé. Quant au problème d'infiltration par la toiture principale, le bénéficiaire n'a dénoncé la situation qu'après 24 mois. Il n'a pas agi en temps opportun et sa demande doit donc être rejetée.
Syndicat de la copropriété 1975 lofts, bénéficiaire, et 9211-4057 Québec inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur provisoire inc. ès qualités d'administrateur provisoire du Plan de garantie autrefois administré par la Garantie Habitation du Québec inc. , administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur le parachèvement d'un garage. Le concept initialement proposé a changé au fil du temps et les travaux terminés ont été faits en fonction d'une structure en hauteur qui doit accueillir un carrousel à 9 ou 12 véhicules. Dans une première sentence arbitrale, l'arbitre alors saisi du dossier a déclaré que le garage était plus que simplement relié au bâtiment principal et que sa construction constituait du parachèvement. Or, l'administrateur et le bénéficiaire ne s'entendent pas sur ce que constitue du parachèvement en l'espèce, notamment car le statut du carrousel n'est pas clair. Celui-ci est un objet attaché à un immeuble dans le but de le servir et d'y contribuer. L'immeuble en cause a d'ailleurs été conçu précisément dans le but d'abriter un tel carrousel, qui ne pourrait, s'il n'était pas incorporé au bâtiment, se supporter. Il faut donc conclure qu'il doit y avoir un bâtiment abritant un carrousel comportant neuf places de stationnement et que le coût doit être assuré par l'administrateur à raison de 78 %, soit le pourcentage du bâtiment relié à cette phase du projet immobilier.
SDC ABONDANCE LA TERRE PHASE 2, bénéficiaire, et 9216-6784 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. Il a fait valoir que la construction d'un garage faisait partie des travaux des parties communes qui devaient être faits par l'entrepreneur. Le fait que ce garage ne soit pas terminé signifierait qu'il n'y a pas eu fin des travaux et donc qu'il n'y a pas eu de réception des parties communes. En ce qui concerne la fin des travaux, il n'est pas possible de retenir la date de vente des parties privatives ou encore une date à laquelle le bâtiment était habité alors même que certains éléments de sécurité posaient problème. En l'espèce, au mois de mars, le bénéficiaire a été informé du coût d'une inspection préréception des parties communes et il faut en inférer une connaissance présumée de cette obligation préliminaire à la réception des parties communes. Il y a donc eu réception des parties communes à la suite de la réception du rapport de l'expert, qui déclarait les travaux terminés sauf pour le garage extérieur. La réception des parties communes sera fixée six mois après la réception de ce rapport, donc en janvier 2015. En ce qui concerne le garage, la structure est arrimée à la portion résidentielle du bâtiment. Les deux structures sont imbriquées l'une dans l'autre, il y aurait un raccordement aux services publics à même le bâtiment résidentiel, les murs extérieurs de façade ne doivent faire qu'un et les sections de toiture sont partagées. Il ne s'agira que d'un seul bâtiment du point de vue visuel pour un profane et d'un point de vue plus technique, selon les plans et l'auteur des plans, en matière de construction sous-terraine. L'administrateur devra prendre le parachèvement à sa charge, vu l'apparente déconfiture de l'entrepreneur.
SYNDICAT ABONDANCE LA TERRE PHASE 2, bénéficiaire, et 9216-6784 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, conteste une décision de l'administrateur portant sur divers points. La décision attaquée doit toutefois être maintenue. En ce qui concerne des problèmes relatifs aux gouttières qui auraient été découverts pendant la deuxième année de la garantie, les conséquences des anomalies en cause ne peuvent pas être qualifiées de vices cachés, de sorte qu'ils ne sont pas couverts. Quant à un problème d'accumulation d'eau sur le plancher d'un garage inférieur, il s'agit d'une situation qui a été dénoncée à l'administrateur près de deux ans après sa découverte, ce qui dépasse le délai raisonnable -- lequel ne peut dépasser six mois -- qui devait être respecté. En ce qui a trait à un mauvais fonctionnement d'un réservoir d'eau chaude, découvert dans la deuxième année de la garantie, non seulement la dénonciation n'a pas été faite dans les six mois suivant la découverte, mais la gravité du problème ne permet pas de le qualifier de vice caché. Enfin, quant à un problème relié à un muret qui serait trop distancé de l'immeuble, il s'agit d'un élément qui n'est pas couvert par le plan de garantie, car il s'agit d'un ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment. Le bénéficiaire n'a par ailleurs pas démontré que l'absence de deux gouttières à cet endroit serait la cause de l'espacement constaté. Finalement, cet élément, noté pendant la deuxième année de la garantie, n'a pas la gravité d'un vice caché.
Syndicat des copropriétaires Promenades du Golf 4 966 927, bénéficiaire, et 9211-4388 Québec inc., entrepreneur, et La Garantie Habitation du Québec inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En janvier 2010, le bénéficiaire a emménagé dans sa nouvelle résidence. Au fil des jours et des mois qui ont suivi, il a noté certaines anomalies, qu'il a découvertes soit lui-même, soit avec l'aide d'un inspecteur en bâtiment. Deux réclamations ont été présentées à l'administrateur. Certains points ont été rejetés parce que les problèmes constatés n'avaient pas la gravité alléguée ou que les délais de dénonciation n'avaient pas été respectés. Parmi ces points, il était question de la structure du garage. La réclamation du bénéficiaire sur ce point a été rejetée en raison d'une exclusion au contrat de garantie. Ainsi, l'administrateur invoque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs pour prétendre que la garantie couvre le bâtiment lui-même, y compris les installations et l'équipement nécessaire à son utilisation, soit le puits artésien, les raccordements aux services municipaux ou gouvernementaux, la fosse septique et son champ d'épuration ainsi que le drain français. Un garage qui n'est pas attaché au bâtiment principal serait exclu. Cette position de l'entrepreneur doit être maintenue. En effet, un garage qui est détaché de la maison ne fait pas partie du bâtiment lui-même et n'est pas nécessaire à l'utilisation de celui-ci. Par ailleurs, s'il ne constitue ni un local d'entreposage ni un endroit servant de stationnement, il se qualifie certainement d'ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment.
PASCAL VACHON, bénéficiaire, et CONSTRUCTION S.D. ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble le 15 juillet 2008. Le 17 juillet 2009, il a adressé à l'entrepreneur une réclamation portant sur certains éléments. Il était notamment question de l'effritement du béton dans l'escalier extérieur avant et du caractère non sécuritaire du mécanisme de la porte de garage. L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire quant à ces points. Eu égard à l'escalier extérieur, le bénéficiaire a pris connaissance de la situation au mois d'avril 2009. Il a dénoncé le problème dans un délai raisonnable après sa découverte, soit dans les six mois qui ont suivi, mais l'administrateur fait valoir que la dénonciation aurait dû être faite à l'intérieur de la période de couverture de un an applicable. L'interprétation que fait l'administrateur du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne peut toutefois être retenue, car elle est trop sévère. L'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires. Quant au mécanisme de la porte de garage, c'est le rail de glissement qui présente un problème: il est trop bas et pourrait facilement causer des blessures à la tête ou aux mains. Selon l'administrateur, cette situation était apparente au moment de la réception et sa dénonciation aurait été tardive. Or, l'entrepreneur avait effectué des travaux pour corriger le problème au mois d'octobre 2008, soulevant les rails autant qu'il le pouvait. Le bénéficiaire a considéré qu'il y avait eu une nette amélioration jusqu'à ce qu'un visiteur se blesse au contact des rails. Ce n'est qu'en janvier ou en février 2009 qu'il a découvert la véritable gravité de la situation ainsi que l'étendue et la complexité des remèdes à apporter. Il faut donc considérer qu'il n'était pas question d'une malfaçon apparente à la réception, mais plutôt d'un vice caché découvert en 2009. La dénonciation s'est faite dans les six mois suivant cette date, et il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour régler la situation.
JACQUES CHOUINARD, bénéficiaire, et CONSTRUCTION JOLIVAR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 18
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande d'arbitrage du bénéficiaire porte sur 34 des 76 points couverts par la décision de l'administrateur, dont un concernant le blocage par le gel des volets de la trappe d'évacuation d'air du garage. L'administrateur avait reconnu l'existence de ce problème et avait exigé de l'entrepreneur qu'il prenne les mesures nécessaires pour y remédier. Ce dernier a suggéré deux scénarios pour corriger la situation. Le premier consistait en la pose ou l'installation d'un élément chauffant, et le second, en des travaux d'isolation additionnelle dans le conduit. Le bénéficiaire et l'entrepreneur n'ayant pas pu s'entendre sur qui serait responsable des frais de chauffage de l'élément chauffant, l'entrepreneur a décidé de procéder au moyen d'une isolation supplémentaire. Cette solution n'a toutefois pas eu les effets escomptés et des problèmes de gel ont été constatés de nouveau. L'entrepreneur, à la suite de la décision de l'administrateur, pouvait choisir la méthode de correction à suivre. Toutefois, même avec cette discrétion, il était tenu à une obligation de résultat et devait donc, par son intervention, mettre fin au problème de gel. Dans la mesure où les travaux effectués ou la méthode de correction choisie ne satisfont pas le bénéficiaire, celui-ci doit en aviser l'administrateur, qui devra de nouveau rendre une décision sur cette question. Si cette décision ne convient pas au bénéficiaire, ce dernier pourra alors demander l'arbitrage.
LES JARDINS DU PARC JARRY -- PHASE III-B, bénéficiaire, et SAMCON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 10, 106, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'immeuble des bénéficiaires a été livré en août 2004 et ceux-ci ont dénoncé un certain nombre de vices de construction en juin 2007. L'administrateur a rendu une décision rejetant notamment la réclamation des bénéficiaires relativement à l'absence d'isolant au périmètre du garage principal, sur le mur de fondation. Selon l'inspecteur-conciliateur de l'administrateur, la Loi sur l'économie de l'énergie dans le bâtiment oblige de mettre de l'isolation tout autour du garage mais, en l'espèce, il s'agit d'une malfaçon pour laquelle la garantie est expirée. Les experts au dossier s'entendent sur le fait que l'absence d'isolation au garage cause une perte d'énergie, et il faut considérer qu'il y a un espace habitable et habité au-dessus du garage. Par ailleurs, le plan de l'immeuble démontrait clairement la présence d'isolant au périmètre du garage et il faut donc conclure que l'entrepreneur avait l'obligation, en vertu du contrat, de poser cet isolant et que cette obligation est couverte par le plan de garantie. L'administrateur a eu tort de rejeter cette réclamation, qui porte en réalité sur un vice caché découvert et dénoncé dans les délais qui devaient être respectés. L'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires dans les six mois suivant la décision, sinon l'administrateur devra procéder lui-même aux travaux correctifs.
CHRISTIAN LALUMIÈRE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION HORIZON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le syndicat de copropriétaires bénéficiaire demande l'arbitrage à l'égard de deux panneaux endommagés du côté extérieur de la porte de garage d'une unité et d'une infiltration d'eau sur le plancher des garages due au soulèvement de l'asphalte en période de gel. Quant au premier point en litige, le règlement prévoit que les malfaçons apparentes doivent être dénoncées par écrit dès la réception des parties communes. Le propriétaire de l'unité prétend l'avoir dénoncée lors de la prise de possession; cependant, il n'a pas en main le document qu'il aurait remis à l'entrepreneur. De plus, ce dommage ne résulte pas d'un défaut de fabrication ou d'installation de la porte mais bien d'un coup accidentel. L'absence de serrure avec clé à l'extérieur et de serrures intérieures n'a été invoquée qu'au moment du présent arbitrage. L'arbitre ne peut réviser que les décisions de l'administrateur; il n'est donc pas possible d'intervenir. Quant aux infiltrations d'eau dans les planchers des garages, il a été démontré que les pentes du terrain entraînent les eaux de surface vers les portes de garage et sous l'asphalte près du seuil des portes, augmentant les forces de soulèvement lors des périodes de gel. Le système de drainage des eaux de surface du terrain est exclu de la garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs), de sorte que cette demande du bénéficiaire doit aussi être rejetée. Celui-ci devra payer des frais d'arbitrage de 86 $, soit ceux qu'il aurait supportés pour l'inscription d'une réclamation à la Division des petites créances, et le solde sera à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 7435 LAUTREC INC., bénéficiaire, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Plusieurs travaux correctifs sont réclamés par le bénéficiaire. Certaines réclamations n'ont pas été formulées dans le délai de six mois à compter de la connaissance des problèmes et doivent donc être rejetées. En effet, plusieurs réparations ont été effectuées par l'entrepreneur relativement à ces problèmes, mais sans succès. Ce n'est que un an après les dernières réparations que le bénéficiaire a dénoncé le vice. Malgré les correctifs apportés, un avis doit être transmis à l'administrateur dans les six mois suivant la connaissance du vice. Quant aux autres réclamations, l'inspecteur-conciliateur les a rejetées au motif qu'elles étaient dues au comportement du matériau. L'expert doit être objectif et indépendant, et son opinion doit servir à l'arbitre. En l'espèce, le problème est sérieux, notamment en raison de la dimension des fissures, de leur emplacement et de la possibilité d'infiltration d'eau. L'expert de l'administrateur a manifesté des hésitations et il a omis certaines vérifications, ce qui permet de remettre en doute ses conclusions. L'arbitre n'est pas lié par l'opinion de l'expert. Les réclamations pour fissures et bris de la dalle de béton du garage, des murs du sous-sol, de la fondation et du crépi sont accueillies.
ANTRANIK AROUTINIAN et une autre, bénéficiaires, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 112
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires se plaignent du manque d'étanchéité au bas de leur porte de garage, ce qui cause des infiltrations d'eau. La porte de garage ayant été installée selon les règles de l'art et les infiltrations d'eau ne se produisant que par vent fort, aucune malfaçon n'a été prouvée. Les bénéficiaires devront supporter 86 $ à titre de frais d'arbitrage, et l'administrateur, le solde.
ZHAN ZHANG et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SUPÉRIEURES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur est réputée avoir été rendue dans les délais puisque ce dernier a agi de bonne foi en tentant de régler en priorité les problèmes d'eau rencontrés par les bénéficiaires. Il est pris acte de l'engagement de l'administrateur de réparer la brique près de la porte de garage ainsi que l'infiltration d'eau entre le cadre de la porte et la brique, en plus du trou dans le contreplaqué de la petite toiture. Les réservoirs des toilettes devront être nettoyés et, si ce n'est pas possible, être changés. La demande des bénéficiaires visant le plancher du salon endommagé par un lavage à l'eau chlorée doit être rejetée puisqu'il est impossible de déterminer si les bulles dont ils se plaignent étaient présentes avant le lavage du plancher ou ont été provoquées lors de l'application d'une couche de vernis par eux. La décision de l'administrateur concernant la vérification du réseau de mise à la terre doit être maintenue. Bien que le garde-corps du sous-sol soit temporaire, il n'appartient pas à l'entrepreneur d'installer une rampe d'escalier ergonomique puisque cela fait partie de la finition du sous-sol, qui n'est pas de son ressort. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties selon laquelle l'administrateur devra réparer le trou dans le mur où est situé le tuyau d'alimentation en eau et réparer le bas de ce mur et du mur adjacent, en plus de refaire les joints et les sabler et, ensuite, peinturer ces murs de telle façon que la couleur soit uniforme. Comme la fissure à la fondation sous l'escalier est due au mouvement normal du béton lors du séchage, elle n'est pas couverte par la garantie.
FERNANDE SPOONER et un autre, bénéficiaires, et 9020-8034 QUÉBEC INC. (LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les réclamations des bénéficiaires quant aux armoires de cuisine, à la porte de garage, à l'escalier intérieur, aux fenêtres du sous-sol et aux plafonds de la cuisine, de la salle à manger et du passage sont rejetées puisqu'il s'est écoulé plus de deux ans entre la découverte de ces malfaçons et la dénonciation auprès de l'administrateur. L'entrepreneur devra terminer les travaux convenus avec les bénéficiaires pour la correction du crépi de fondation. Les frais d'arbitrage devront être payés à 50 % par l'administrateur et à 50 % par les bénéficiaires.
MARC MELANSON et une autre, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les réclamations des bénéficiaires visant la sortie de balayeuse centrale et le robinet d'eau dans le garage, le plancher de foyer ainsi que le balcon arrière n'ont pas fait l'objet d'une décision de l'administrateur, le tribunal n'a pas compétence pour les entendre (art. 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Par ailleurs, l'entrepreneur devra installer au faîte du toit les flèches fournies par les bénéficiaires puisqu'il s'agit d'une obligation contractuelle de sa part. Tel ne sera pas le cas, cependant, des tablettes et des tringles du garde-robe, le pavé numérique de la porte du garage et le système d'alarme puisque le contrat n'en fait pas mention. L'entrepreneur devra installer une tringle de douche et prévoir une installation électrique au-dessus du meuble-lavabo puisque ce sont des éléments de base essentiels au bon fonctionnement d'une salle de bains. Il ne sera toutefois pas tenu d'installer un coffre de branchement électrique pour recevoir l'éclairage en dessous d'une armoire de la cuisine. Étant donné qu'il n'y a aucune malfaçon dans les coins de plâtre aux murs du salon, cette partie de la réclamation est rejetée. La réclamation des bénéficiaires quant à la vitre gravée au-dessus de la porte d'entrée et au manteau du foyer est rejetée puisque la situation résulte d'une mésentente contractuelle entre les parties pour laquelle l'arbitre n'a pas compétence. L'entrepreneur n'ayant pas verni les deux rampes de l'escalier, il lui est ordonné de le faire.
EVA POLYI et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION G.S. (9087-2722 QUÉBEC INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra démolir deux murs de maçonnerie au-dessus de la toiture du garage ainsi que le soffite d'aluminium et le solin, et reprendre les travaux afin d'obtenir un mur de maçonnerie qui soit à niveau. La décision de l'administrateur en ce qui a trait au remplacement de deux sections de drain français doit être confirmée. Il est pris acte de l'engagement de l'entrepreneur d'effectuer les travaux de joints de mortier non terminés dépassant en surlargeur et des entrecroisements manquants du parement de maçonnerie aux intersections. La réclamation des bénéficiaires visant la pose de dentelles victoriennes extérieures qui bordent les corniches de façon conforme à la maison témoin de Laval est rejetée puisque la dentelle, telle qu'installée, bien qu'elle ne soit pas exactement conforme, est exempte de vices de fabrication et est bien faite. En ce qui a trait au décollement du crépi de finition dans les escaliers et sur le balcon, ce défaut d'adhérence est dû à une malfaçon et non à l'usage d'un sel déglaçant par les bénéficiaires. Ainsi, un test au marteau devra être effectué pour identifier tous les endroits où un défaut existe et l'entrepreneur devra corriger ce problème. Les réclamations quant aux problèmes de parement de brique ne peuvent être accueillies: elles ne peuvent être considérées comme des malfaçons de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, ou encore il s'agit de situations apparentes qui n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. En ce qui a trait aux problèmes de fondations, il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur puisque les bénéficiaires n'ont pas démontré la présence de ces malfaçons lors de l'inspection du bâtiment et que la stabilité du bâtiment n'est pas mise en cause. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 654 $, représentant une partie des frais engagés pour les frais d'expertise qu'ils ont dû débourser afin d'appuyer leurs réclamations.
KARINE BEAUSOLEIL et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 12, 18, 78, 105, 124, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur concernant l'existence de malfaçons non apparentes dans le bâtiment en cause, qui est détenu en copropriété divise. Le bris du doigt d'armature activé par le mécanisme de verrouillage de la porte intérieure du hall d'entrée figurait sur la liste préétablie d'éléments à vérifier. Peu importe qu'il s'agisse d'une malfaçon apparente ou non, le parachèvement des travaux dénoncé par écrit au moment de la réception du bâtiment est couvert par le plan de garantie. Il en va de même pour l'accumulation d'eau devant la porte de service du garage, où il existe une dénivellation. Contrairement à ce qu'a prétendu l'entrepreneur, le perron de béton face à l'entrée principale fait partie du bâtiment et n'est pas exclu de la garantie parce qu'il s'agirait de trottoirs ou d'allées; la dalle enchâsse des colonnes de brique supportant un toit qui est rattaché à la façade avant du bâtiment. En conséquence, le problème d'accumulation d'eau sur le perron devra être corrigé. L'entrepreneur a réglé le problème d'accumulation d'eau le long du mur du stationnement. Toutefois, comme l'accessoire doit suivre le principal, il devra également réparer les dommages causés au mur de gypse par l'eau et une trop grande humidité. Il semble cependant que le mur ait été endommagé à quelques endroits par des impacts; l'entrepreneur n'aura pas à réparer les marques d'impact facilement reconnaissables. En ce qui concerne les infiltrations d'eau dans les murs de brique ayant causé des dommages au fini intérieur, il s'agit d'une malfaçon non apparente qui a été dénoncée par écrit à l'intérieur du délai prévu à l'article 3.2 du contrat de garantie. Une malfaçon n'a pas à avoir la même gravité qu'un vice caché. Les plans et devis du toit, où il s'est produit une accumulation d'eau et de neige lors de l'hiver précédent, n'ont pas été respectés. Le fait qu'un entrepreneur n'ait pas suivi à la lettre les plans et devis n'est pas attributif de responsabilité mais, dans le cas présent, les mesures de protection mises en place par l'entrepreneur, qui avait une obligation de résultat, ont été insuffisantes. L'entrepreneur aura le libre choix des moyens d'exécution pour les travaux correctifs.
LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 345, rue Éricka, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 123
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La différence de hauteur entre les deux colonnes de briques au balcon avant est évidente; l'entrepreneur devra apporter les travaux de correction convenus entre les parties à l'audience, soit le démantèlement et la reprise de l'une des colonnes pour que celles-ci soient symétriques. Le défaut relatif au revêtement du plancher en lattes de bois franc a été dénoncé plus de six mois après la prise de possession, de sorte qu'il est exclu de la garantie. En ce qui concerne les fissures de la dalle de béton du garage, elles sont assez importantes et il ne peut s'agir de fissures de rétrécissement. Lors de la réception du bâtiment, il y avait cinq fissures, alors qu'il y en a maintenant neuf. Les bénéficiaires ont prouvé qu'elles étaient progressives. Le problème n'est peut-être pas très grave mais, vu la quantité anormale de fissures, et étant donné que l'une d'elles traverse le seuil de la porte de garage, une analyse plus poussée devra être faite et les correctifs, le cas échéant, devront être apportés. Enfin, le fait que la contremarche de l'escalier menant à l'étage excède le mur de gypse adjacent ne constitue pas une malfaçon puisqu'il n'existe aucune défectuosité ni aucun défaut de construction. D'ailleurs, il s'agit d'une imperfection à peine perceptible.
PHILIPPE PERRAS et une autre, demandeurs, et LES ENTREPRISES RÉJEAN GOYETTE INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 123 et 124
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les demandes portent sur des décisions de l'administrateur le 12 décembre 2005 et des décisions supplémentaires du 24 janvier 2006 qui visent tant les parties communes que les les parties privatives du bâtiment. Contrairement à ce que prétend l'administrateur, les demandes d'arbitrage ont été présentées dans les délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui est d'ordre public. Le bénéficiaire Roll, un anglophone, qui agit à titre personnel et à titre de président du syndicat de copropriétaires, a demandé une version anglaise de la décision du 12 décembre 2005, qu'il conteste. Le délai de 30 jours prévu à l'article 19 du règlement a commencé à courir dès la réception de cette version. Comme cette dernière date serait postérieure à celle des décisions supplémentaires du 24 janvier 2006 et que l'administrateur ne conteste pas que la demande d'arbitrage concernant ces dernières décisions a été faite dans les délais, l'objection préliminaire est rejetée. L'infiltration d'eau par la toiture, les cernes au plafond de gypse, l'ouverture visible du haut du mur de fondation, le manque de protection des cornières d'acier au-dessus des couvertures, la résistance au feu de la porte de garage, la mauvaise installation du tapis aux planchers d'une partie privative, la finition à terminer au haut de la porte de garage ainsi que la correction des conduits d'air de la cuisine et de la salle de bains d'une partie privative ont fait l'objet d'une entente entre les parties. Les problèmes relatifs à une sortie électrique au plafond du garage, à la protection devant des compteurs électriques et aux déflecteurs du coupe-froid au bas de la porte de service du garage ont tous été corrigés. En ce qui concerne la séparation du coupe-feu, qui ne serait pas conforme dans les combles, l'entrepreneur s'est engagé à obtenir une confirmation que les travaux de correction respectent les dispositions du Code national du bâtiment. Les bénéficiaires n'ont pas démontré que le gondolement des bardeaux d'asphalte de la toiture, l'obstruction fréquente en hiver de l'évent de plomberie, les bruits de tuyauterie à l'intérieur des murs en raison d'une dilation des tuyaux de même que les imperfections visibles aux plafonds de la chambre et du salon d'une partie privative et le léger gauchissement des lattes du plancher de bois de cette unité constituaient une malfaçon ou un vice ni que le moteur de la porte de garage principale devait être muni d'une boîte de protection. Les fissures capillaires aux joints des éléments des seuils de fenêtres ont été causées par le comportement normal des matériaux et, en conséquence, elles sont exclues de la garantie. Il en va de même pour le pavé uni, qui constitue une composante du terrassement extérieur. Il y a absence de preuve quant à un quelconque problème avec la descente de gouttières, au dommage au mortier d'un mur de briques, aux craquements audibles aux planchers d'une partie privative ainsi qu'à l'égard de la suffisance de l'insonorisation entre les unités -- notamment en ce qui concerne les bruits aériens -- puisqu'elle respecte la norme. Quant aux bruits d'impact, les critères établis par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, et dont l'application est recommandée par l'administrateur, sont respectés. La liste d'éléments compris dans la vente incluait l'expression «Soundproof Party Walls», laquelle n'est pas définie. Il s'agit d'un différend contractuel et d'une promesse d'un vendeur quant aux systèmes ou aux équipements entrant dans la construction du bâtiment qui est exclue de la garantie. Les moulures de finition au bas des murs de garage devront être installées par l'entrepreneur parce qu'il s'agit d'un élément prévu à la convention des parties.
WARREN ROLL et autres, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS (97) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 12, 19, 20, 105, 106, 116, 120, 123, 139, et 140
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Plusieurs fissures sur la dalle de béton du garage ont été constatées, dont les plus larges mesurent de deux à quatre millimètres. Il n'y a toutefois pas eu de soulèvement de la dalle ni d'infiltration d'eau par les fissures. Celles-ci existaient au moment de la réception du bâtiment et il n'y a pas eu aggravation de la situation. Selon toute probabilité, ces fissures se sont produites lors du séchage du béton, et il s'agit là du comportement normal de ce matériau. Les réparations à la dalle ne sont donc pas couvertes par la garantie. Par conséquent, la décision de l'administrateur est maintenue. Il y a lieu de condamner la bénéficiaire à payer 85 $ pour les coûts de l'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
SYLVIE MARTINEAU, bénéficiaire demandeur, et HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 123
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste trois décisions de l'administrateur concernant des vices à sa résidence. En ce qui a trait à la décision rendue le 12 décembre 2005, il est pris acte de l'engagement de l'administrateur d'installer un garde-corps approprié dans l'escalier menant au sous-sol, de terminer les travaux de vérification pour la mise à la terre du réseau électrique après le dégel et d'ajuster le mécanisme de fermeture de porte séparant le bâtiment du garage. En ce qui concerne la formation de glace à certains endroits sur la couverture, comme aucune vérification de l'entretoit n'a été effectuée, il y a lieu de rejeter cette partie de la réclamation. La plaque extérieure installée pour la hotte de la cuisinière est l'un des deux types de plaque recommandé pour cet endroit; l'entrepreneur a donc respecté les règles de l'art en cette matière. Il est normal que, par période de froid et de vent, il y ait une perte thermique par cette ouverture. Le grief du bénéficiaire concernant l'absence de documentation de la part de l'administrateur pour confirmer ou infirmer que les règles de l'art ont été respectées quant à certains aspects du bâtiment doit être rejeté. En effet, il appartient au bénéficiaire de démontrer l'existence d'un vice ou d'une malfaçon. Comme les places de stationnement et les ouvrages situés à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie, les réclamations s'y rapportant sont rejetées. La demande de vérification de la fosse septique et du champ d'épuration n'ayant jamais été invoquée, il n'y a pas lieu d'accueillir la demande de modification du bénéficiaire afin qu'il soit procédé à leur inspection. L'objection préliminaire de l'entrepreneur pour prescription des points soulevés à l'encontre de la décision rendue le 11 août 2005 est rejetée puisque le bénéficiaire a prouvé qu'il avait été dans l'impossibilité d'agir plus tôt. En ce qui a trait à la décision du 6 janvier 2005, toutefois, rien dans la preuve ne suggère une impossibilité pour lui d'agir avant le 23 août suivant, et c'est pourquoi les points soulevés à l'encontre de cette décision sont prescrits. L'irrégularité constatée sur le mur de gypse de la salle de bains n'est pas une malfaçon et la décision de l'administrateur à cet égard est maintenue.
PIERRE BERGERON, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme l'expert des bénéficiaires a conclu qu'il y avait absence de solin dissimulé sous la cornière métallique de toutes les fenêtres de la résidence et qu'une telle situation peut entraîner de sérieux problèmes de champignons à plus ou moins long terme, l'entrepreneur devra effectuer une ouverture afin de vérifier si tel est le cas et, au besoin, effectuer les travaux. Si un solin est dissimulé derrière cette ouverture, les coûts liés à cette ouverture devront être supportés par les bénéficiaires. Les bénéficiaires se plaignent du linteau de la porte de garage. Or, il ne s'agit pas d'un vice qui nuit à la structure du bâtiment et qui serait de nature à rendre ce dernier impropre à l'usage auquel il est destiné et, pour ce motif, leur réclamation doit être rejetée. Bien que l'infiltration d'eau au plafond du rez-de-chaussée ne soit pas un vice majeur, la conception du solin métallique au toit, à la jonction du parement de pierre et de la couverture de bardeaux d'asphalte, devra être revue et rendue conforme aux exigences énoncées au Code national du bâtiment 1995 puisque cela pourrait créer des problèmes importants de moisissure susceptibles de rendre le bâtiment impropre à l'usage auquel il est destiné. C'est à bon droit que l'administrateur a refusé de donner suite aux réclamations des bénéficiaires visant la fissure au mur de fondation, l'infiltration d'eau par une fenêtre au sous-sol et l'absence de drainage du tuyau de condensation de la thermopompe, car il ne s'agit pas de vices majeurs. Par ailleurs, comme l'infiltration d'eau dans la chambre froide et les traces de champignons et de moisissures au bas des murs ont été dénoncées plus de six mois après la prise de possession, cette réclamation est prescrite. Les réclamations visant le balancement du système de chauffage à air pulsé et l'absence d'isolant sur la trappe d'accès sont également rejetées puisqu'il s'agit d'éléments sans gravité.
TONY JORGE et une autre, bénéficiaires appelants, et LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le robinet de la salle de bains de l'étage fait partie des équipements prévus au contrat et installés par l'entrepreneur, ce dernier devra prendre les mesures qui s'imposent pour que la pression soit normale. L'arbitre n'a pas compétence pour juger de la réclamation de la bénéficiaire à la suite du vol des fils de son cinéma maison. En ce qui a trait aux travaux de réparation du plafond rendus nécessaires à cause de l'installation des nouveaux fils, le plan de garantie ne couvre pas les matériaux achetés et payés par la bénéficiaire elle-même, raison pour laquelle la réclamation est rejetée. Comme les différentes fissures dont se plaint la bénéficiaire sont des défauts minimes, il ne s'agit pas de malfaçons couvertes par la garantie. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé que la pose de gypse dans le rangement sous l'escalier du sous-sol était prévue au contrat, la réclamation est rejetée. La différence de teinte entre les marches de l'escalier n'est pas inacceptable, contrairement à ce qu'avance la bénéficiaire; il n'y a donc pas malfaçon. Le décalage des lattes de bois franc révèle un effet d'alignement, mais il s'agit d'un défaut mineur, et la réclamation de la bénéficiaire à cet effet est rejetée. La décision de l'administrateur est également maintenue en ce qui a trait à l'échappée de l'escalier du sous-sol puisque la bénéficiaire n'a pas démontré que les mesures étaient en contravention avec le Code national du bâtiment 1995. La pompe et le puisard de la bénéficiaire dans la chambre froide n'ayant pas gelé à ce jour, sa réclamation à ce sujet est rejetée. La preuve prépondérante montre que le ventilateur de la salle de fournaise ne vibre pas de façon anormale et, pour ce motif, la décision de l'administrateur doit être maintenue. L'entrepreneur devra s'assurer que les robinets s'ouvrent et se ferment dans le même sens que les autres robinets de la maison. L'installation électrique ne contrevient pas au Code national du bâtiment 1995, et la réclamation de la bénéficiaire relative à l'absence d'interrupteurs tripolaires est rejetée. La bénéficiaire ne s'étant pas déchargée de son fardeau de preuve en ce qui a trait à l'installation de l'éclairage inadéquat sous les armoires, il n'y a pas lieu d'intervenir. Comme l'entrepreneur s'est engagé à insonoriser le mur de la chambre et que cela n'a pas été fait, il devra apporter les corrections nécessaires. La finition du trou autour du tuyau du bidet devra être parachevée à l'aide d'un anneau fourni par la bénéficiaire. La décision de l'administrateur concernant la fissure à la dalle de béton est maintenue puisque la bénéficiaire n'a pas prouvé qu'il s'agissait d'une malfaçon. L'entrepreneur devra s'assurer que toutes les cales de l'escalier sont bien collées afin d'éviter à long terme le craquement de l'escalier. La bénéficiaire n'ayant pas prouvé ses prétentions en ce qui a trait à l'évacuation de l'eau de condensation du système central et de l'étanchéité des murs du garage au monoxyde de carbone, la décision de l'administrateur est maintenue. L'entrepreneur devra corriger le filtre électronique installé sur la fournaise afin que ce dernier ne fasse pas de bruit. La demande de la bénéficiaire en ce qui a trait à l'installation de la thermopompe est également rejetée. Les honoraires extrajudiciaires de l'expert de la bénéficiaire devront être remboursés par l'entrepreneur dans une proportion de 25 %.
GENEVIÈVE ROCHART, bénéficiaire demanderesse, et LA MAISON BOND INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 106, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant ordonné à l'entrepreneur d'effectuer certains travaux correctifs à leur résidence. Comme le contrat de construction ne prévoit pas la construction de colonnes de pierre au bas de l'escalier ni une alaise de la porte d'entrée en pierre plutôt qu'en brique, la réclamation des bénéficiaires à cet effet doit être rejetée. Même si l'arche de maçonnerie de la porte de garage n'est pas la même que celle montrée au plan, la situation ne peut être considérée comme une malfaçon au sens du règlement, d'autant moins que la qualité, la sécurité et l'utilisation du bâtiment ne sont pas compromises. Les bénéficiaires n'ayant pas prouvé que les travaux n'étaient pas terminés au moment de la réception du bâtiment en ce qui a trait aux prises téléphoniques dans le garage et dans la salle de cinéma maison, cette partie de la réclamation est rejetée. L'entrepreneur devra également prendre des mesures pour faire disparaître les taches sur le balcon en fibre de verre de la chambre principale des bénéficiaires. Comme aucune disposition du règlement n'oblige l'administrateur à fournir un certificat de conformité pour la modification de la ferme de toit, la décision de l'administrateur à cet effet est maintenue. Le plan de garantie ne couvrant pas ce qui est à l'extérieur du bâtiment, la réclamation visant les débris de construction laissés sur le terrain est rejetée. Le tribunal prend acte des travaux que l'administrateur s'est engagé à corriger.
MICHÈLE BERGERON et un autre, bénéficiaires demandeurs, et RÉNOVATION LAROCQUE & FILS INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à leur résidence. Comme le manque de mortier à la jonction de la terrasse arrière, le dommage à la plaque de plâtre au bas du mur du sous-sol et l'absence d'escalier au bas de la porte de service du garage sont des vices apparents, la réclamation des bénéficiaires à ce sujet doit être rejetée puisqu'ils n'ont pas été dénoncés. Étant donné que le manque de mortier à la jonction du balcon de l'étage avant et l'espace entre le soffite et le mur de maçonnerie en façade avant n'étaient pas apparents au moment de la prise de possession de l'immeuble, la réclamation des bénéficiaires sur ces points est accueillie et il est ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs. Comme les fissures capillaires à la dalle du garage sont dues au comportement normal des matériaux, cette réclamation est rejetée. Le branchement de la mise à la terre à l'entrée d'eau n'ayant pas été effectué selon les règles de l'art, l'entrepreneur devra attacher la plaque de plâtre. En l'absence de preuve selon laquelle la ventilation naturelle de la chambre froide est contraire aux règles de l'art, il n'y a pas lieu d'intervenir. L'entrepreneur devra également fixer la poignée de la porte d'entrée principale puisque cette dernière n'est pas stable.
LILLO TRIASSI et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION TIVOLI INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Il existe des fissures à la dalle de béton du sous-sol, à celle du garage et à celle du patio arrière. Elles étaient apparentes lors de la réception de l'ouvrage, mais elles n'ont pas été dénoncées. La situation s'est stabilisée depuis et aucune preuve de dommage structural n'a été faite. Comme il s'agit du comportement normal des matériaux utilisés, la réclamation est rejetée. Les cernes grisâtres sur le balcon résultent de l'utilisation de couleurs non uniformes. L'apparence générale du balcon est normale et cette situation ne porte pas atteinte à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. D'autre part, il est courant d'installer des cornières sans couche de finition. Un entretien fréquent s'impose et il revient au bénéficiaire de s'en assurer. Quant aux ventilateurs d'origine, ils étaient inadéquats. Toutefois, il s'agit d'une mésentente contractuelle qui n'est pas couverte par la garantie. En ce qui concerne le problème d'humidité dans l'entretoit, le bénéficiaire devra dénoncer de nouveau l'apparition de ce problème à l'administrateur et à l'entrepreneur lorsque les conditions climatiques permettront de le constater. Les coûts d'arbitrage seront supportés comme suit: 150 $ sont dus par le bénéficiaire, et le solde, par l'administrateur.
FADI BADARO, bénéficiaire, et LA MAISON BOND INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme la réclamation des bénéficiaires visant l'isolation du cadrage des fenêtres arrière et de côté à l'étage n'a pas fait l'objet d'une décision de la part de l'administrateur, l'arbitre n'a pas compétence pour décider. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties au sujet des réparations au plâtre et des retouches de peinture. La réclamation afin que le recouvrement d'aluminium sous les soffites soit enlevé et que le nez de marche soit installé aux marches et au balcon dans le but d'être conforme à la maison témoin qu'ils ont visitée avant d'acheter est rejetée puisque les travaux tels qu'effectués ne présentent pas de défauts ou de malfaçons et qu'il s'agit uniquement d'un différend sur une appréciation esthétique. Les réclamations relatives au pignon, au ventilateur et à la porte du garage, qui ne sont pas alignés sur un même axe, sont rejetées, car il ne s'agit pas d'une situation qui compromet la sécurité ou l'utilisation du bâtiment.
CÉCILE JOUBERT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et IMMEUBLES BEAUMONT INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à l'amendement de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est rejetée puisqu'il n'en résulte pas une demande entièrement nouvelle. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires pour s'assurer que le mur du garage est étanche aux gaz, car la situation actuelle constitue une malfaçon. Bien que le robinet mural du garage sorte du mur de quelques pouces, cette situation ne constitue pas une malfaçon. L'entrepreneur devra également corriger les «fascias» d'aluminium extérieurs gondolés et asymétriques, la situation étant de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La finition d'aluminium au pourtour de la porte de garage comporte peut-être quelques défauts, mais il s'agit de légères imperfections qui ne sauraient être qualifiées de malfaçons au sens du règlement. La réclamation des bénéficiaires visant le non-respect des spécifications quant aux encastrements de leurs électroménagers ne peut être accueillie puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Il en va de même de l'absence de bordure de granit derrière la cuisinière, car il s'agit d'une question de parachèvement. L'entrepreneur devra corriger le sablage et le vernissage de l'escalier et de la main courante menant à l'étage ainsi que de l'escalier menant au garage étant donné que la situation est de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La réclamation relative aux égratignures sur le plancher du second étage est rejetée puisqu'il s'agit d'égratignures très mineures qui ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les problèmes de joint apparents ne sont pas des malfaçons, ces parties de la réclamation sont également rejetées. Les frais d'expertise des bénéficiaires sont à la charge de l'administrateur.
JOSÉE PEDNEAULT et un autre, bénéficaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 10, 17, 18, 19, 22, et 139
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Il y a lieu de prendre acte de l'entente survenue entre les parties pour la correction des problèmes liés à l'infiltration d'eau sous la porte de garage, au vide sous la dalle de béton et aux fissures au centre de la dalle de béton. En ce qui a trait au point 5 de la décision de l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier pour cause de tardiveté de la dénonciation doit être accueillie puisque le problème a été dénoncé 12 mois après la réception du bâtiment.
STÉPHANE DESCHÊNES, bénéficiaire demandeur, et GROUPE NORDCO, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se plaignent du fait que la porte de leur entrée de garage ne s'ouvre pas avec la même clé que la porte principale. Cette partie de la réclamation est rejetée puisqu'ils ont accepté la clé remise par l'entrepreneur lors de la réparation et ne lui ont rien mentionné à cet effet. Étant donné que l'administrateur a admis que des travaux devaient être effectués pour régler le problème de frottement des portes françaises et d'égratignures sur leur balcon arrière et que les travaux de réparation sont en cours, la réclamation quant à ces points est rejetée. Comme le plan de garantie ne couvre pas les éléments liés au terrassement ou aux travaux effectués à l'extérieur du bâtiment, la réclamation visant le garde-corps n'est pas couverte par la garantie, car ce dernier est considéré comme faisant partie du terrassement. Les bénéficiaires n'ayant pas démontré de façon prépondérante que le problème de déformation concave du plancher de bois franc n'a pas été réglé définitivement par l'entrepreneur, cette partie de la réclamation est rejetée. La réclamation relative à la présence de taches de corrosion sur le linteau d'acier de la porte-fenêtre est rejetée: l'entrepreneur a repeint tous les linteaux à la suite de la décision de l'administrateur et, puisqu'il s'agit d'une question d'appréciation de travaux déjà faits, le point est sans objet dans le présent arbitrage. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé les problèmes relatifs aux moulures des portes du garage ni les égratignures des carreaux vitrés au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation doit donc être rejetée. Comme ils ne se sont pas plaints des légères encoches sur les mains courantes de l'escalier menant au sous-sol lors de la réception du bâtiment ni de la finition des contremarches de l'escalier avant, ce point ne peut être retenu. L'entrepreneur n'a pas respecté les règles de l'art en ce qui a trait aux murs puisque le nombre de têtes de clou et de vis visibles est excessif; pour cette raison, il devra apporter des modifications à trois endroits de un pied carré. L'encoche au plafond ayant été faite une fois la construction terminée, la responsabilité de l'entrepreneur ne peut être engagée. Les bénéficiaires réclament également le remboursement de factures pour la fourniture de charnières mais, comme ils avaient déjà procédé à la réparation avant la visite de l'administrateur, ce dernier n'a pas pu vérifier s'il y avait malfaçon. L'absence de butoir de porte n'a pas fait l'objet d'une réserve lors de la réception du bâtiment, et ce point ne peut donc être retenu. Les égratignures à l'endroit du rail de la porte-fenêtre sont trop mineures pour que la réclamation sur ce plan puisse être acceptée. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté de preuve quant à un problème éventuel de durabilité ou de solidité des arrêts de moustiquaire, il n'y a pas lieu de modifier la décision de l'administrateur. Il en est de même pour la tache sur le vernis au palier de l'escalier puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilité de l'immeuble. L'entrepreneur devra installer un quart-de-rond afin de couvrir le problème de craquement de coulis, car il s'agit d'une malfaçon. Comme la retouche de peinture effectuée par l'entrepreneur sur la porte d'entrée avant est acceptable, la réclamation des bénéficiaires pour obtenir le changement de la porte est rejetée. Les bénéficiaires n'ayant pas remis en question la finition du plancher de bois franc lors de la réception du bâtiment ni l'esthétisme de l'ancrage au plancher, ces points de leur réclamation doivent également être rejetés. Les panneaux de la porte de garage sont acceptables et il n'y a aucune malfaçon portant atteinte à l'utilisation ou à la qualité de l'immeuble; il n'y a donc pas lieu d'intervenir. Enfin, puisque les bénéficiaires n'ont pas dénoncé le fait que certaines pièces de quincaillerie étaient manquantes au moment de la réception du bâtiment, cette partie de la réclamation est également rejetée.
MARIO PITRE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS FRANC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires à la poutre entaillée au sous-sol et se conformer aux instructions de l'administrateur pour corriger l'effritement récurrent de la dalle du garage puisqu'il s'agit d'une malfaçon. Il devra également faire les travaux nécessaires afin de respecter les instructions de l'administrateur pour empêcher toute infiltration d'eau au seuil de la porte de garage. Comme la salle de lavage est conforme aux plans approuvés par les parties, il n'appartient pas à l'entrepreneur de raccourcir l'emplacement de la laveuse et de la sécheuse. L'entrepreneur devra remplacer le coin de vinyle endommagé lors de la pose du Canexel. La réclamation du bénéficiaire visant à faire abaisser le plafond du garage est rejetée puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Le problème d'interférence des thermostats avec la télévision devra être vérifié par un spécialiste en électricité et, au besoin, les thermostats devront être changés à la satisfaction du bénéficiaire. Il est ordonné à l'entrepreneur de réparer la fissure dans la fondation à l'aide d'un produit calfeutrant approprié afin de prévenir toute infiltration d'eau.
LAURENT-GUY THÉRIAULT, bénéficiaire demandeur, et LES HABITATIONS MONT-CARLETON (1994) INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'entrepreneur conteste une décision rendue par l'administrateur qui a accueilli la réclamation des bénéficiaires sur deux points, à savoir le béton endommagé en surface du seuil de la porte de garage et les pierres éclatées en surface du bas des murets de l'escalier et de la galerie avant. Comme l'entrepreneur n'a pas su démontrer que les anomalies dont se plaignent les bénéficiaires en ce qui a trait au seuil de la porte du garage ne sont pas attribuables à la mauvaise qualité du béton, sa réclamation est rejetée. La décision de l'administrateur en ce qui a trait à la réclamation visant les pierres éclatées est également annulée au motif que les bénéficiaires ont dénoncé ce vice hors délai; la réclamation est donc irrecevable, et ce, même si l'entrepreneur n'a pas soulevé ce point avant que l'administrateur ne rende sa décision en première instance (art. 2881 du Code civil du Québec).
ANGELA GRIGOROPOULOS et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS MUSTO INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur a invoqué l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage au motif que cette dernière a été présentée hors délai. Une prorogation de délai doit être accordée à la bénéficiaire puisqu'elle a voulu procéder par l'intermédiaire de l'administrateur, dont les bureaux étaient fermés durant les deux semaines des vacances de la construction, afin d'obtenir ces instructions. De plus, l'administrateur ayant fait parvenir à la bénéficiaire une lettre en réponse à sa demande d'arbitrage dans laquelle il était indiqué qu'elle pouvait faire valoir son argumentation face à ces décisions en se prévalant du processus d'arbitrage, il y a lieu de conclure qu'il a ainsi renoncé au délai de prescription de 15 jours. La présente demande d'arbitrage est donc recevable. En ce qui a trait aux différents points en litige, il est ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux auxquels il a consenti, soit l'installation des moulures sous l'armoire de la cuisine à l'aide de vis adéquates, le branchement téléphonique de la troisième chambre et l'installation du système d'alarme dans le garage. Il devra également remplacer tous les panneaux des tiroirs et armoires de cuisine puisque la laque des panneaux se décolle, ce qui n'est pas acceptable. Comme le mécanisme de la porte escamotable de la cuisine est impropre à l'usage fréquent auquel il est destiné, l'entrepreneur devra remplacer la quincaillerie pour installer un mécanisme plus approprié. Il devra aussi remplacer le module de l'armoire de coin par un module comparable à ceux des autres armoires de la cuisine, car la surface est enlevée et il n'est pas possible de refaire un fini s'apparentant à celui des armoires voisines. La bénéficiaire exige que les travaux d'uniformisation de la surface du plancher de bois franc et de finition du cadrage supérieur de l'ouverture séparant le corridor du salon soient effectués par un expert en retouches de plancher. Or, l'article 18 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs exige que l'entrepreneur fasse les corrections requises lui-même. Ce n'est que si ce dernier refuse de les exécuter ou les exécute incorrectement que la bénéficiaire pourra confier le travail à un autre entrepreneur. Ces points de la réclamation doivent donc être rejetés. Les dispositifs d'ouverture et de fermeture des fenêtres devront être améliorés afin de réduire la résistance perçue à l'ouverture, tel que demandé par la bénéficiaire. Les réclamations de celle-ci quant aux tablettes d'armoires absentes dans la cuisine, l'espacement aux joints des moulures à la cuisine, les trous pour fixation des moulures apparentes à la cuisine, la longueur de coupe des cache-néons, la céramique murale absente et le plâtrage des joints de gypse doivent être rejetées puisqu'il s'agit de situations apparentes qui n'ont pas été dénoncées par écrit au moment de la réception du bâtiment. La bénéficiaire allègue que les charnières des panneaux des armoires de cuisine ne sont pas de bonne qualité mais, comme il ne s'agit pas d'une malfaçon et qu'aucune quincaillerie particulière n'est prévue à la promesse d'achat, il n'y a pas lieu d'exiger leur remplacement. La bénéficiaire exige également un ajustement de la porte d'entrée principale au motif qu'il arrive que cette dernière s'ouvre d'elle-même. Aucune anomalie n'ayant été décelée, il appartient à la bénéficiaire de porter une attention particulière lorsqu'elle ferme la porte.
NICOLE SIMARD VITALEI, demanderesse bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et 9097-1565 QUÉBEC INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 19
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra terminer l'application des joints de scellant extérieurs. La demande d'arbitrage de l'entrepreneur en ce qui a trait aux travaux effectués au parement de vinyle ondulé est accueillie, à la condition qu'il n'y ait pas apparition d'une nouvelle ondulation d'ici l'été 2005. Sa demande d'arbitrage à la suite de la décision de l'administrateur lui ayant ordonné de procéder à la correction du cadrage est accueillie, car cette défectuosité est mineure et ne porte pas atteinte au bon fonctionnement de la porte. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux joints de la partie supérieure de la fenêtre latérale est également infirmée puisque cet état de fait résulte de saleté accumulée à la suite des travaux de construction, ce qui n'est pas de la responsabilité de l'entrepreneur et qui, quoi qu'il en soit, ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou au bon fonctionnement de l'immeuble. L'entrepreneur devra toutefois fixer solidement les luminaires fournis par les bénéficiaires étant donné que leur instabilité est tout à fait inhabituelle et va à l'encontre des règles de l'art. La décision de l'administrateur concernant l'infiltration d'eau par le garage est cependant maintenue: malgré les travaux effectués, les correctifs ne sont toujours pas satisfaisants. L'entrepreneur devra également fixer correctement le garde-corps de l'escalier tel que demandé par l'administrateur, cette rampe n'étant plus conforme aux règles de l'art depuis les travaux effectués.
LES HABITATIONS SHATONY, entrepreneur, et CHANTALE EVOY et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires visant la finition du foyer et les moulures non peintes au garage doivent être rejetées puisque la situation n'a pas été dénoncée au moment de la réception du bâtiment. En ce qui a trait au modèle de la porte de service du garage, il y a lieu d'accueillir la réclamation, celle installée n'étant pas conforme au contrat. La réclamation quant aux travaux à la louvre est également accueillie, de même que la peinture des luminaires dans le soffite, étant donné que cette situation n'a pas été corrigée par l'entrepreneur. Il en est de même pour l'aluminium bosselé sur le boîtier de la porte avant. Les fissures à la dalle du garage et au parement d'agrégat n'auront toutefois pas à être corrigées, car elles sont attribuables au comportement normal des matériaux, situation non couverte par le plan de garantie. La réclamation visant la performance du bain tourbillon est également rejetée puisque le plan de garantie ne s'applique pas à cet égard.
NANCY MURPHY et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 19
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les éléments faisant l'objet de la réclamation de la bénéficiaire sont tous des éléments relatifs au parachèvement des travaux, et non des vices ou malfaçons. Étant donné qu'elle ne les a pas dénoncés au moment de la réception du bâtiment, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Sa réclamation en ce qui a trait au cadre horizontal de la porte d'accès au garage est cependant accueillie puisque ce dernier n'est pas conforme quant à sa longueur et que, comme il s'agit d'une malfaçon non apparente, la situation a été dénoncée dans les délais prescrits. L'entrepreneur devra donc verser une somme de 50 $ à la bénéficiaire pour la réfection de cet élément.
BEATA GRZYBOS-BANIA, bénéficiaire, et 4121040 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La décision de l'administrateur de demander à l'entrepreneur de remplacer le tiroir inutilisable du meuble-lavabo est bien fondée, car cette correction, à elle seule, rendrait le meuble conforme aux règles de l'art. La réclamation de la bénéficiaire sur ce point est donc rejetée. Il en est de même des problèmes d'appareil d'éclairage à l'arrière, de la peinture à refaire dans toute la maison et de la baignoire endommagée puisqu'ils n'ont pas été dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment. En ce qui concerne la réclamation visant le soffite endommagé et l'accès partiel à la fosse de retenue au sous-sol, comme les problèmes ont été causés après la réception du bâtiment par des ouvriers non liés à l'entrepreneur, il n'y a pas lieu d'y donner suite. Étant donné qu'elle n'a pas démontré que les fissures aux planchers du sous-sol et du garage n'étaient pas attribuables au comportement normal des matériaux, la réclamation de la bénéficiaire sur ce point est rejetée. Par ailleurs, même si l'entrepreneur n'avait pas fourni la quantité de pierre qu'il s'était engagé à fournir en vertu du contrat, cette situation est expressément exclue de l'application du plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). La bénéficiaire devra supporter 30 % des frais de l'arbitrage, l'administrateur devant acquitter le solde.
RAYMONDE HAUSSMAN-ELBAZ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTIONS ARSENAULT & FRÈRES, entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 19
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur relativement à la présence de certaines anomalies autour de son garage. Il ne suffit pas pour le bénéficiaire d'établir la présence de malfaçons ou de vices de construction pour obtenir gain de cause; encore faut-il que le vice allégué entraîne, à court ou à long terme, une perte partielle de la propriété (art. 2118 du Code civil du Québec). Le bénéficiaire a démontré que tel était le cas en l'espèce puisque l'entrepreneur n'a pris aucune mesure afin de prévenir le soulèvement occasionné par l'effet incontournable du gel et du dégel. À ce jour, il est vrai que les dommages pour ce manquement n'ont pas été de nature catastrophique, mais la détérioration et la perte sont constantes et progressives, si bien que les effets se multiplieront et empireront chaque hiver. Il est ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. Les frais de l'expert Ewert seront supportés par l'administrateur puisque son rapport a comblé une lacune importante dans la preuve.
PAUL BORDELEAU, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, bénéficiaire demandeur, et SAINT-LUC HABITATION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur concernant les réclamations pour la porte entre le garage et le sous-sol et la planche ceinturant la fenêtre de la chambre est maintenue puisque ces ouvrages correspondent aux normes en vigueur. Les fissures au plancher du garage et le concassé avant et dans l'entrée du garage n'auront pas à être réparés, car ils sont expressément exclus du plan de garantie. En ce qui a trait aux taches dans la douche, la réclamation est également rejetée étant donné qu'il s'agit d'un problème qui relève de l'entretien normal d'une résidence. Comme la peinture dans la baignoire, la porte de douche à ajuster, le patio arrière, le revêtement arrière, la porte extérieure, la barre de sécurité de la porte-fenêtre, le béton cassé de l'escalier avant et le mortier sur les tuiles de céramique de la cuisine sont des vices qui ont été dénoncés dans les six mois suivant la date de réception du bâtiment, l'administrateur devra vérifier si tous les points qui devaient être corrigés par l'entrepreneur l'ont été selon les règles de l'art et il devra dresser un rapport à l'arbitre de ses constatations. L'administrateur devra également considérer la réclamation de la bénéficiaire relative aux amoncellements de terre sur son terrain: il ne s'agit pas d'un problème de terrassement mal fait -- situation qui serait exclue du plan de garantie -- mais plutôt de l'obligation de l'entrepreneur de nettoyer le chantier à la fin des travaux. Il en est de même de la réclamation quant à l'ajustement des portes d'armoire, puisqu'il ne s'agit pas d'un problème relevant de l'entretien normal de la résidence, et de celle relative aux pertes de chaleur, la preuve d'expert ayant démontré qu'il y avait infiltration d'air. L'administrateur devra aussi considérer la question de la main courante de l'escalier menant à l'étage. L'administrateur devra rembourser à la bénéficiaire une somme de 7 484 $ pour les frais d'expertise engagés. Vu les circonstances particulières de l'affaire, il y a également lieu de s'appuyer sur l'article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs afin d'accorder à la bénéficiaire le remboursement d'une somme de 13 762 $ représentant 75 % des frais et honoraires extrajudiciaires déboursés pour la présentation de sa demande d'arbitrage. Des dommages exemplaires ne sont cependant pas accordés.
HUGUETTE POULIN, bénéficiare demanderesse, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE CAMPIZ LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116, 124, et 125
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les parties en étant venues à une entente en ce qui a trait à la coupure de la persienne droite à la deuxième fenêtre, il y a lieu d'en prendre acte et d'ordonner à l'entrepreneur d'effectuer les correctifs nécessaires. En ce qui a trait aux panneaux de la porte de garage bosselés ou rayés par un sous-traitant de l'entrepreneur, il n'y a pas lieu de donner suite à cette réclamation puisqu'il s'agit de dommages découlant de la responsabilité civile extracontractuelle de l'entrepreneur, non couverts par le plan de garantie.
ANDRÉ BROADHEAD et une autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE & LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires visant le mur de soutènement à gauche de la porte du garage et l'absence d'asphalte dans l'entrée d'automobile doivent être rejetées, car il s'agit de deux réclamations non couvertes par le plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). Leur réclamation quant à la valve d'entrée d'eau à l'extérieur est également rejetée puisque aucune malfaçon n'a été constatée à cet endroit. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties quant à la fourniture des documents relatifs à la garantie de la fournaise et à l'exécution de réparations au coupe-bise autour d'une fenêtre de la chambre principale. La réclamation à l'égard du joint de parqueterie légèrement ouvert dans la chambre principale est rejetée, aucune malfaçon n'ayant été démontrée. Les réclamations relatives au nivellement du plancher de l'étage, aux imperfections au plancher de céramique de la cuisine, à la peinture au plafond de la chambre secondaire, à la porte de garage tachée et à la moulure de vinyle cassée sur le côté droit de la porte de garage sont rejetées étant donné qu'elles n'ont pas été dénoncées dans l'année suivant la réception du bâtiment. La réclamation visant la finition de l'escalier de béton extérieur est aussi rejetée, aucune malfaçon n'ayant été constatée, pas plus qu'aux joints des moulures de finition au périmètre du plafond du salon et entre les composantes de l'escalier intérieur. L'entrepreneur devra toutefois verser une somme de 350 $ aux bénéficiaires à titre de compensation pour les malfaçons relatives aux joints de gypse apparents au plafond du salon, à la marche d'escalier intérieur ainsi qu'au vernis des mains courantes de l'escalier. Comme l'irrégularité constatée au plancher du salon résulte du comportement normal des matériaux, il n'y a pas lieu d'intervenir. En ce qui a trait à la plinthe électrique endommagée à la salle d'eau, aucune malfaçon n'a été prouvée, si bien que cette partie de la réclamation est rejetée. Les réclamations à l'égard des joints de gypse apparents au plafond de la cage d'escalier, du mur près de la douche au sous-sol qui n'est pas droit, de l'emplacement de la salle de bains et de la salle de lavage au sous-sol ainsi que de la finition de la salle de la fournaise sont rejetées puisqu'elles n'ont pas été dénoncées au moment de la réception du bâtiment. Les bénéficiaires n'ayant pas apporté la preuve de fuites d'eau sous l'évier de la cuisine et sous le lavabo de la salle de bains principale, ces parties de la réclamation sont rejetées. Bien qu'il y ait eu mésentente contractuelle en ce qui a trait au plancher de bois franc commandé, comme il n'y a pas malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, cet élément de la réclamation est aussi rejeté. Les bénéficiaires n'ayant pu prouver l'existence d'une entente avec l'entrepreneur quant aux barreaux des garde-corps de l'escalier et n'ayant pu démontrer que les travaux d'installation du tapis au sous-sol ne respectaient pas les règles de l'art, la demande d'arbitrage doit être rejetée. La réclamation relative à l'emplacement des fils du système d'alarme est également rejetée.
WALDEMAR BACZKOWSKI et une autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur devra faire installer une main courante à l'escalier du vestibule et à l'escalier extérieur, conformément aux exigences du Code national du bâtiment 1990, et s'assurer que l'espacement maximal entre les barreaux du garde-corps de l'escalier du passage soit respecté. Comme les nez de marche et la hauteur des contremarches des escaliers de la résidence sont de hauteur égale, il n'y a pas lieu d'exiger de l'entrepreneur qu'il les refasse. Les bénéficiaires n'ayant pas dénoncé dans les délais l'absence de matériau de finition sur l'isolant au bas du mur dans le garage, cette partie de la réclamation est rejetée. Il en est de même pour leur réclamation visant l'agrandissement de marches d'accès au bain tourbillon puisqu'ils ont eu l'occasion de voir le bain avant son installation. L'entrepreneur devra cependant procéder à l'ajustement approprié des ressorts de la porte de garage, s'assurer que la trappe d'accès au grenier réponde aux normes d'étanchéité et d'efficacité énergétique et ajuster les coupe-froid des deux portes d'accès au garage. La porte de la chambre froide devra également être remplacée par une porte mécanique avec coupe-froid magnétique et seuil de porte intégré. L'entrepreneur n'aura toutefois pas à remplacer la porte d'entrée principale, car elle a été installée selon les recommandations du manufacturier. La réclamation quant au système de ventilation dans la cuisine et dans le hall d'entrée est rejetée: la preuve n'a pas été faite que le système ne fonctionnait pas adéquatement. L'administrateur devra faire recouvrir de peinture antirouille les parties apparentes des linteaux d'acier supportant la maçonnerie.
SANDRA ARITHOPPAH et un autre, bénéficiaires demandeurs, et 9054-7183 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC (A.C.Q.), administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leur réclamation concernant la protection de la semelle de fondation de leur résidence contre les effets du gel ainsi que la profondeur de cette dernière, qui ne leur permet pas de recouvrir leur entrée de garage d'asphalte. L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la présentation de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le deuxième rapport d'inspection était complémentaire au premier et qu'il était logique pour les bénéficiaires d'attendre le dépôt de ce second rapport avant de déposer leur demande d'arbitrage. L'objection de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à la présentation de documents faisant état de situations similaires vécues par des résidants du quartier dont les résidences ont été construites par l'entrepreneur est accueillie puisqu'il aurait fallu que les auteurs de ces documents soient entendus afin de s'assurer de la similarité des déficiences constatées avec celles vécues par les bénéficiaires. Comme l'utilisation d'un isolant rigide d'une épaisseur de quatre pouces sur une distance latérale de quatre pieds constitue une protection adéquate contre la pénétration du gel dans le sol et que la pose d'asphalte ou de pavé n'engendrerait pas problème si des équipements légers étaient utilisés, la réclamation des bénéficiaires est rejetée. La condition émise par l'administrateur dans sa décision devra toutefois être observée, à savoir que l'entrepreneur devra démontrer la présence d'un remblai de pierre concassée d'au moins trois pouces d'épaisseur sous les panneaux isolants. L'entrepreneur devra toutefois isoler suffisamment le puisard à l'entrée du garage.
KARINE GAGNON et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Comme la fissure à la dalle du garage résulte du comportement normal du béton, la réclamation des bénéficiaires sur ce point doit être rejetée. La preuve n'ayant pas été apportée qu'il y avait une plaque de métal autour des ouvertures de la porte-fenêtre de la cuisine, il n'y a pas lieu d'intervenir afin de modifier la décision de l'administrateur. La réclamation visant la connexion au système d'alarme est rejetée puisque, dans le cas d'un système d'alarme standard, il n'y a pas de dispositif d'alarme installé sur les fenêtres à battant. La tache sur le tapis ne constitue pas une malfaçon apparente, ni le vernis du plancher appliqué par-dessus la peinture et la saleté: ces points de la réclamation sont également rejetés. Les dimensions de l'escalier menant au sous-sol étant conformes au Code national du bâtiment 1995, il n'y a pas lieu de donner suite à la demande des bénéficiaires sur ce point. En ce qui a trait aux joints à refaire, aux têtes de clou apparentes dans la salle de bains, aux défauts dans la salle de couture et à la peinture écaillée dans le bureau du deuxième étage, il ne s'agit pas de malfaçons apparentes. Les bénéficiaires devront supporter 30 % des frais d'arbitrage, et l'administrateur, le solde.
SOLANGE FORTIN et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS MAJESKA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur concernant la moisissure au bas des murs du garage et celle au mur de rangement sous le garage. Comme la cause de l'humidité au bas des murs du garage résulte du malfonctionnement du drain de plancher et que l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux pour corriger la pente, la décision de l'administrateur sur ce point est maintenue, d'autant plus qu'il a été prouvé que les autres facteurs expliquant cette humidité excessive relèvent des bénéficiaires. La moisissure au mur de rangement sous le garage étant due à l'absence de chauffage adéquat et à la disposition de la plinthe chauffante contraire aux règles de l'art, l'entrepreneur devra déplacer la plinthe au centre du mur extérieur.
DENISE AMYOT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et C.L. LÉGARÉ CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra prendre les moyens appropriés pour corriger la pression d'eau dans la baignoire des bénéficiaires, en plus de leur fournir la moulure requise au pourtour de la baignoire afin qu'ils puissent procéder à son installation. Il devra également ajuster la porte afin de la rendre conforme aux règles de l'art et fournir aux bénéficiaires une boîte pour le dessus des armoires de cuisine. Le joint de 45 degrés aux comptoirs de la cuisine devra être rendu conforme aux règles de l'art. L'entrepreneur devra aussi remplacer les vis du trop-plein de la baignoire, qui sont rouillées. Le manque de plâtre dans la salle de bains devra être corrigé, en plus du problème de gouttières, pour lequel l'entrepreneur devra abaisser le terrain fini vis-à-vis de la descente de gouttière. L'entrepreneur devra en outre corriger le problème des clous rouillés afin que ces derniers ne soient pas apparents près de la porte d'accès avant et aménager une trappe d'accès au comble du garage à l'endroit choisi par les bénéficiaires. Comme le fonctionnement de la fenêtre de la chambre principale est normal, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à ce sujet est rejetée. Le ventilateur de la salle d'eau étant conforme aux règles de l'art, cette partie de la réclamation est également rejetée, et il en va de même de celle concernant l'écart vertical de un quart de pouce sur la hauteur des armoires de cuisine, qui n'attire pas l'attention et ne cause pas de problème de fonctionnement des portes. L'entrepreneur devra poser les tablettes des armoires de la cuisine et remplacer les deux fenêtres fixes installées dans la salle à manger par deux fenêtres ouvrantes à manivelle. Les réclamations des bénéficiaires visant les agrégats à l'avant de la maison, les plinthes électriques tachées de peinture et le manque de peinture sur un mur extérieur du salon sont rejetées puisqu'il n'y a pas malfaçon. L'entrepreneur devra toutefois corriger la peinture sur la douche. Bien que le sommet du garage soit plus bas que sur les plans, il n'y a pas lieu d'intervenir, car une telle installation ne modifie en rien l'apparence générale de la maison. Les réclamations à l'égard du ventilateur de la cuisinière, de l'ajustement des portes intérieures, du renfort de la porte de douche, du papier noir en périphérie du toit, du terrassement, des prises électriques extérieures, de l'entrée d'eau et de l'escalier de béton avant sont aussi rejetées, aucune malfaçon n'ayant été prouvée. L'entrepreneur devra toutefois apporter des modifications à l'isolation et au coupe-vapeur de la solive de rive afin que les normes du Code national du bâtiment 1995 soient respectées. Le ventilateur de la toiture du garage n'aura pas à être corrigé puisque l'installation actuelle est conforme aux exigences du code. La réclamation des bénéficiaires relative au décollement du mur arrière de la maison vis-à-vis du comptoir de cuisine est également rejetée, tout comme celle visant les fissures dans la dalle de béton du plancher du sous-sol. Comme les fissures aux finis de gypse et aux joints du pointage du plancher de la cuisine ainsi que les craquements de plancher à l'étage sont attribuables au comportement normal des matériaux, la demande d'arbitrage des bénéficiaires à cet égard doit être rejetée.
JOCELYNE LALONDE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONCEPTS D'HABITATION PIERRE MÉNARD INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La demande des bénéficiaires afin d'obtenir le remboursement du coût d'érection du mur de soutènement est rejetée puisqu'ils n'ont pas suivi les prescriptions des articles 17 et 18 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il serait inéquitable de demander à l'entrepreneur de rembourser le coût d'érection de ce mur. L'entrepreneur devra toutefois réparer les fissures à la galerie de béton puisqu'il s'agit de fissures anormales. La réclamation visant les fissures des colonnes de la galerie est par contre rejetée au motif qu'il n'a pas été démontré que cette situation constituait un danger structural. Il en est de même des fissures à la dalle de béton du garage, car elles résultent du comportement normal de ce matériau.
MARIELLE BANVILLE et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION YVON MARQUIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 17, 18, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme la pose des gouttières par un tiers indépendant de l'entrepreneur faisait partie des travaux conservatoires nécessaires et urgents, ce dernier devra rembourser la somme de 1 421 $ payée par les bénéficiaires pour faire effectuer les travaux. L'entrepreneur devra également parachever les travaux au soffite du gazebo et au manteau de cheminée et corriger les malfaçons décelées aux parements de gypse. L'isolant souillé ayant récupéré ses propriétés isolantes après avoir séché et l'installation de l'évier de la cuisine étant acceptable, la décision de l'administrateur de ne pas exiger de travaux correctifs à cet effet est entérinée. L'entrepreneur devra aussi corriger la finition du garage, le joint à la douche, le silicone du comptoir de cuisine, la fenêtre du garage et le plafond de la douche puisque ces malfaçons ont été valablement dénoncées. Il devra également effectuer les travaux convenus avec les bénéficiaires quant à l'isolation sous le garage. La décision de l'administrateur est de plus entérinée en ce qui a trait au carton de fibre naturelle, car aucune preuve n'a été faite que c'était cette matière qui allait être utilisée pour les murs extérieurs ou pour le plafond de l'étage. La réclamation relative l'installation d'un fil pour le lampadaire extérieur est rejetée puisqu'il s'agit de travaux extérieurs au bâtiment non couverts par le plan de garantie. L'installation d'un système d'aspirateur central étant prévue au contrat, l'entrepreneur devra rembourser au bénéficiaire la somme de 164 $ versée à un tiers afin de corriger l'installation défectueuse. Par ailleurs, bien que les travaux de gravier à l'entrée du garage ne soient pas couverts par le plan de garantie, les bénéficiaires sont en droit de retenir 464 $ de la somme forfaitaire due à l'entrepreneur, ces travaux n'ayant pas été exécutés. Comme les bénéficiaires ont payé une somme de 1 127 $ pour l'installation des miroirs prévue au contrat et que ceux-ci ont été mis en place avant l'intervention de l'administrateur, ils ne peuvent en obtenir le remboursement.
DENISE AMYOT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et C.L. LÉGARÉ CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 17 et 106