Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a dénoncé un problème d'infiltration d'air et d'odeur provenant du bidet de sa salle de bains. L'entrepreneur est intervenu en procédant à l'ajout d'une mousse d'uréthane giclé. Estimant que le problème persistait, le bénéficiaire a présenté une réclamation. L'administrateur a procédé à 2 visites des lieux, mais il n'a pas été en mesure de constater d'infiltration d'air ou de percevoir des odeurs de cuisson en provenance de l'unité située sous celle du bénéficiaire. Il a donc conclu à l'absence de malfaçon. Or, le bénéficiaire a témoigné de son problème, soit l'infiltration d'odeurs de cuisson, de façon crédible. Il est par ailleurs déterminant qu'il soit le seul copropriétaire, dans un immeuble comptant 30 unités, à faire face à une telle situation, alors même qu'il est le seul qui a un bidet dans sa salle de bains. Cet état de fait est anormal et crée un inconvénient considérable pour le bénéficiaire. De plus, bien que l'entrepreneur ait affirmé avoir suivi les plans dessinés par un architecte qui a effectué des visites de chantier, il demeure qu'il a une obligation de résultat et qu'il ne peut faire valoir l'absence de faute. Il devra donc effectuer les travaux correctifs nécessaires.
Nasser Naciri, bénéficiaire, et 9215-3667 Québec Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage. La demande de la bénéficiaire est accueillie en partie et celle de l'entrepreneur est rejetée.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur un problème d'infiltration d'eau par les portes du garage. L'administrateur a accueilli la réclamation sur ce point et a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. La décision précisait que, si ce dernier ne corrigeait pas la situation dans les 60 jours, l'administrateur pourrait prendre en charge les travaux. Or, malgré des travaux effectués par l'entrepreneur, le problème d'infiltration d'eau n'a pas été réglé. En l'espèce, il est évident que l'administrateur a manqué à son obligation de s'occuper des corrections et que l'entrepreneur a été incapable de trouver une solution et d'exécuter les travaux nécessaires afin de régler le problème de manière permanente. Dans ce contexte, il y a lieu d'ordonner à l'administrateur de prendre en charge ce point et de le faire primer puisqu'il s'agit d'une situation qui perdure depuis plus de 3 ans.
Madame Fadia Soufi, bénéficiaire, et Les Entreprises Daniel Farand inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
La décision de l'administrateur porte sur un problème d'infiltration d'eau. En plus de sa contestation sur le fond, l'entrepreneur soutient que la dénonciation de cette situation a été faite tardivement. Il ne suffit pas d'avoir eu connaissance d'un problème mineur à une date donnée pour que le délai commence à courir et qu'il devienne impératif d'aviser l'entrepreneur et l'administrateur à ce moment. En l'espèce, le désordre et la gravité de la situation se sont manifestés par la survenance d'un sinistre majeur le 9 février 2022. Dès lors, le bénéficiaire a agi en déposant, dans les semaines suivantes, une dénonciation et en demandant l'avis d'un expert afin de déterminer la cause des événements. Le délai de 6 mois a donc été respecté. Par ailleurs, puisque la date du sinistre est le 9 février 2022 et que celle de la réception de l'ouvrage est le 18 février 2019, c'est la couverture sur les vices cachés qui s'applique. Enfin, le Tribunal retient la thèse soutenue par l'expert du bénéficiaire quant à la cause du sinistre. L'entrepreneur devra procéder aux corrections nécessaires.
Syndicat des copropriétaires 89, rue Jones, Bromont, bénéficiaire, et JSCO inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé des infiltrations d'eau au sous-sol de l'immeuble. À 2 occasions, de l'eau s'était accumulée dans l'aire de stationnement et avait permis ces infiltrations. L'administrateur a retenu que la situation découlait d'un manque de performance du réseau de drainage du bâtiment et, par conséquent, il a conclu à la présence d'un vice caché couvert par le plan de garantie. L'entrepreneur prétend d'abord que les dommages en cause ne sont pas couverts, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs excluant certains éléments, dont les stationnements extérieurs et les systèmes de gestion des eaux sur un terrain extérieur. Il faut toutefois garder en tête que le bâtiment lui-même a subi des dommages. Ensuite, l'entrepreneur a reproché à l'administrateur de l'avoir tenu responsable sans démontrer de faute de sa part. Or, la commission ou non d'une faute n'est pas pertinente puisque le bénéficiaire n'avait qu'à faire la preuve de l'existence d'une malfaçon. L'entrepreneur devra procéder aux travaux correctifs déterminés par l'expert au dossier, soit à l'installation de clapets anti-refoulement.
9403-1952 Québec Inc., entrepreneur, et Syndicat des copropriétaires 984, rue Notre-Dame, Repentigny, bénéficiaire, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation en lien notamment avec un écoulement d'eau visible sur le parement extérieur de l'immeuble, à la jonction des balcons. Ce problème touchait 1 des 17 unités de celui-ci. L'administrateur a rejeté ce point, bien qu'il ait été dénoncé dans le délai de couverture des vices cachés, au motif que le bénéficiaire n'avait pas démontré que le problème causait un déficit d'usage ou qu'il rendait le bien impropre à l'usage auquel il était destiné. Cette décision doit être maintenue. D'une part, le problème n'a pas été dénoncé dans un délai raisonnable, alors que le bénéficiaire a attendu plus de 21 mois après en avoir pris connaissance. D'autre part, la preuve de ce dernier quant à la gravité du vice allégué ne permet pas de conclure à l'existence d'un vice grave touchant le bâtiment.
SDC DE LA COPROPRIÉTÉ CONDOS W ÉDIFICE 2000, bénéficiaire, et 9226-0520 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC./GMN, administrateur du plan de garantie
Décision sur une demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
Vers le mois d'octobre 2014, l'entrepreneur a terminé la construction de l'immeuble résidentiel en cause. En 2018, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de faire les vérifications nécessaires et les correctifs requis en lien avec un problème d'accumulation d'eau dans le garage et les locaux souterrains. Lorsque l'entrepreneur a cessé ses activités, l'administrateur a effectué les travaux correctifs. En 2022, le bénéficiaire a dénoncé de nouvelles infiltrations d'eau, mais l'administrateur a fait valoir que la garantie était échue. En arbitrage, l'administrateur a reconnu que la situation qui faisait l'objet de la décision de 2018 n'était toujours pas corrigée et il s'est engagé à y remédier avec diligence de même qu'à informer le représentant du bénéficiaire des interventions à venir. Or, il désire effectuer certaines expertises pour connaître la source des infiltrations constatées en 2022. Si cette source est différente de celle des infiltrations observées à partir de 2015, il se réserve le droit de rejeter la réclamation au motif que la garantie serait échue.
SDC 1291 RUE DES TILLEULS, bénéficiaire, et PROJET DOMAINE DES TILLEULS S.E.C. / 9215-8120 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En mai 2020, le bénéficiaire a pris connaissance d'une infiltration d'eau entre la membrane et la maçonnerie de sa résidence. Au mois de novembre, il a envoyé une réclamation à l'administrateur. Ce dernier a demandé à 2 reprises à l'entrepreneur de lui indiquer quelles mesures il comptait prendre pour corriger le problème. L'entrepreneur a choisi de ne pas donner suite à ces demandes. Lorsque l'administrateur a appris que des travaux étaient entamés, il a envoyé un avis indiquant qu'il procéderait à une inspection. Pendant celle-ci, à laquelle l'entrepreneur a choisi de ne pas participer, l'administrateur a observé diverses non-conformités, ce qui l'a amené à accueillir la réclamation du bénéficiaire. L'entrepreneur conteste cette décision. Il reproche à l'administrateur de ne pas l'avoir immédiatement averti des malfaçons apparentes. Or, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Malgré le reproche de l'entrepreneur, il faut constater que l'administrateur a affirmé ne pas avoir présumé qu'il y aurait des non-conformités avant d'avoir fait ses vérifications, que l'entrepreneur était assujetti à une obligation de résultat et qu'il n'avait pas fourni préalablement les informations demandées. La demande d'arbitrage porte aussi sur une recommandation faite par l'administrateur visant à vérifier l'absence de dommages à l'enveloppe du bâtiment au moyen d'ouvertures exploratoires pratiquées sous la supervision d'un professionnel. Or, l'administrateur ne peut formuler une simple recommandation; il doit imposer une obligation déterminée ou précise à l'entrepreneur. De plus, ce dernier doit régler le problème, y compris les dommages causés au bâtiment par ce problème et, le cas échéant, par ses travaux correctifs. Si la méthode et les moyens employés pour corriger le problème relèvent de la responsabilité de l'entrepreneur, le bénéficiaire pourra toujours faire une nouvelle réclamation auprès de celui-ci et de l'administrateur s'il n'est pas satisfait du résultat des travaux.
9264-3212 Québec Inc./Habitations Lussier, entrepreneur, et Martin Giguère, bénéficiaire, et La Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillies en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un bâtiment qui compte 12 unités de copropriété. Il a présenté des réclamations portant notamment sur un problème d'infiltration d'eau par les solins. L'administrateur a noté qu'il était question d'une malfaçon apparente et visible pour un professionnel qui effectue une inspection des parties communes. Cette position ne peut être retenue. En effet, on ne peut reprocher à un acheteur qui fait appel à un inspecteur d'avoir manqué à son devoir de prudence et de diligence si ce dernier ne remarque pas un problème que l'acheteur raisonnable ne pouvait lui-même déceler. L'administrateur fait aussi une erreur lorsqu'il indique que la période de couverture était échue au moment de la dénonciation des infiltrations d'eau. En effet, la couverture de 3 ans pour vice caché débute à la date de réception des parties communes et, en l'espèce, le problème a été découvert dans ce délai et il a été dénoncé dans les 6 mois ayant suivi sa découverte. Quant à la nature du problème, la preuve démontre que des fenêtres et portes-fenêtres du bâtiment souffrent de vices qui remplissent le critère du vice caché. Des travaux correctifs devront être effectués en conséquence et une inspection de certaines autres fenêtres et portes-fenêtres devra avoir lieu. Une note s'impose par ailleurs quant au délai de dénonciation. L'administrateur a tort de prétendre qu'un problème touchant toutes les fenêtres aurait dû être dénoncé dès la première infiltration à une fenêtre. On ne pouvait exiger que le bénéficiaire constate immédiatement qu'il y avait un problème généralisé à dénoncer. Les réclamations portaient aussi sur l'absence de cloisons intérieures conformes aux plans. Bien que l'administrateur ait conclu à un vice caché et non à un vice majeur, car cette situation ne mettait pas en péril la structure du bâtiment ou n'en empêchait pas son utilisation, il faut plutôt retenir qu'il s'agit d'un vice majeur. En effet, cette situation compromet la sécurité des usagers de façon importante puisqu'elle touche des endroits par lesquels les copropriétaires doivent passer pour évacuer d'urgence le bâtiment en cas d'incendie. La demande d'arbitrage doit être accueillie à cet égard.
Syndicat des copropriétaires du Faubourg du Saint-Laurent du 580 des Bateliers, bénéficiaire, et Faubourg du St-Laurent (2011) Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé des problèmes d'infiltration d'eau touchant les fenêtres de leur résidence. Bien que l'administrateur ait conclu que la situation ne remplissait pas les critères applicables afin de correspondre à un vice majeur de construction, l'arbitre a rendu une décision en faveur des bénéficiaires et a ordonné à l'administrateur de corriger la situation dans un certain délai. Or, en raison des retards occasionnés par la pandémie de la COVID-19, de l'impossibilité d'obtenir un parement en bois particulier et des nombreux échanges de courriels entre le bénéficiaire et le chargé de projet, l'administrateur a décidé de fermer le dossier. Afin de justifier cette décision, ce dernier a invoqué l'attitude et les demandes jugées déraisonnables des bénéficiaires. Ceux-ci ont contesté cette décision. Ils ont fait valoir que cette dernière ne tenait pas compte de leur droit d'être renseignés dans le contexte d'une proposition de correction, notamment en ce qui concerne le choix des matériaux. Un bénéficiaire a le droit d'être informé de la qualité des matériaux utilisés et de l'avancement des travaux selon l'échéance présentée et convenue avec l'entrepreneur. Il ne faut pas y voir une ingérence dans le choix des méthodes d'exécution par l'entrepreneur. En l'espèce, l'un des bénéficiaires a cherché à obtenir des informations sur les délais prévus, le produit retenu, sa garantie et l'échéancier des travaux. Bien qu'il ait réitéré certaines demandes d'information, cela n'avait rien d'agressif, de transgressant ou d'incongru. De plus, il était fondé à s'opposer à la proposition finale qui lui avait été faite puisque le produit proposé n'était pas un «équivalent» du produit initial, tel qu'il était prévu, mais plutôt un produit «avoisinant». Dans ces circonstances, la décision de l'administrateur était disproportionnée. Ce dernier devra se conformer à la décision rendue. Il n'aura d'ailleurs pas à remplacer l'entièreté du parement. Son intervention sera limitée aux planches situées sur le pourtour des fenêtres.
KATHLEEN LAFRENIÈRE et DOMINIC LACHANCE, bénéficiaires, et 9140-2347 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception des parties communes a été effectuée au mois d'avril 2019. Il a présenté une réclamation portant sur 2 points, soit le bruit émis par les climatiseurs ainsi que l'écoulement d'eau provenant de la partie supérieure des portes-fenêtres. L'administrateur a donné raison au bénéficiaire quant à ces 2 points. Cette décision doit être maintenue à l'égard du premier point, mais pas du second. En ce qui concerne les climatiseurs, il faut constater qu'ils émettent, lors de leur fonctionnement, un bruit incommodant pour les occupants de l'étage supérieur, lesquels se trouvent directement sous la toiture. Rien ne permet de croire que le type de toiture construit joue un rôle dans la transmission du bruit émis par les climatiseurs. Il faut aussi constater que, dans tous les essais effectués pour réduire la perceptibilité du bruit émis, l'installation d'une deuxième série de ressorts a réglé en grande partie le problème. Dans ces circonstances, il y a lieu d'exiger de l'entrepreneur qu'il utilise cette même méthode afin de régler le problème pour tous les climatiseurs en cause. Quant au problème touchant les portes-fenêtres, les propriétaires des unités étaient déjà au courant de la situation depuis 2017, et ce n'est qu'en août 2020 qu'une réclamation a été transmise à l'administrateur. Ce délai est déraisonnable, et la décision de l'administrateur doit donc être annulée sur ce point.
ÉQUIPE PAQUETTE INC., entrepreneur, et SDC EXPRESS URBAIN, PHASE 2, BÂTIMENT A, bénéficiaire, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs points, dont le remboursement de frais de réparation d'urgence. À la suite d'une infiltration d'eau dans leur toiture, des travaux d'urgence ont été effectués pour mettre fin rapidement à cette situation et limiter les dommages. L'administrateur a refusé d'accorder le remboursement de ces frais au motif que les bénéficiaires n'avaient pas avisé l'entrepreneur avant de réaliser les travaux. Il a aussi retenu que ces travaux n'étaient pas conservatoires, mais bien complets et définitifs. Cette décision doit être annulée. Les travaux en cause étaient conservatoires dans la mesure où ils devaient être effectués pour faire cesser rapidement l'infiltration d'eau. Les bénéficiaires ont agi avec diligence, ce qui a permis d'éviter une aggravation des dommages. Ainsi, les travaux entrepris ont bénéficié à l'ensemble des parties en réglant le problème en cause.
MONSIEUR SÉBASTIEN GARNEAU et MADAME MARIE-PIER ROY, bénéficiaires, et CSTL CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception remonte à 2015. En 2016, des infiltrations d'eau sont survenues à certains endroits au sous-sol, à l'extérieur du bâtiment, dans la salle électrique ainsi que sur le mur intérieur du stationnement. Le bénéficiaire a présenté une réclamation auprès de l'administrateur mais, à la suite d'une entente, l'entrepreneur a effectué des travaux correctifs. Lorsque le bénéficiaire a fait part de son insatisfaction à l'égard des travaux, l'administrateur a indiqué que ceux-ci étaient acceptables et formes aux règles de l'art et que l'engagement de l'entrepreneur avait été respecté. De plus, l'administrateur a fait valoir que la couverture pour les travaux réalisés après une décision de l'administrateur était d'une durée de 1 an suivant leur exécution et donc qu'elle ne s'appliquait plus. Les problèmes de déficience en ce qui concerne l'un des murs de soutènement et des infiltrations d'eau dans les fondations et le toit-terrasse, lequel est situé au-dessus du sous-sol, constituent des vices majeurs et nécessiteront une intervention de la part de l'entrepreneur. En ce qui a trait au mur intérieur du stationnement, il s'agit d'un vice de construction, d'exécution et, dans une certaine mesure, de sol. Il faudra procéder à une imperméabilisation de la structure par l'extérieur. Quant aux infiltrations, il faut conclure à la possibilité d'une perte découlant de l'existence de vices de construction ainsi que de réalisation, et il faut écarter l'idée d'une approche parcellaire dans les travaux à effectuer puisque rien ne démontre que seule une petite partie de la membrane pose problème. Quant aux fissures présentes sur un autre mur de soutènement, il s'agit d'un problème qui ne peut être qualifié de vice majeur ou de vice caché puisqu'il n'est pas assez sérieux.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ ELM, bénéficiaire, et CONDOMINIUMS ELM 357 INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes de l'immeuble en décembre 2013. En 2016, il a dénoncé à l'entrepreneur et à l'administrateur une infiltration d'eau dans l'immeuble. L'entrepreneur n'a remarqué aucune anomalie aux drains sur le toit, mais la possibilité d'une infiltration par une unité de ventilation a été évoquée et le bénéficiaire a entrepris des démarches en ce sens. En 2017, de nouvelles infiltrations d'eau sont survenues. Un sous-traitant de l'entrepreneur a effectué des tests et a conclu qu'il était probablement question d'un problème touchant un coude raccordé au drain du toit ou le raccordement lui-même. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de procéder aux vérifications et aux travaux nécessaires. Un problème à un joint mécanique a alors été découvert, soit une déchirure d'un manchon de caoutchouc. En 2019, de nouvelles infiltrations sont survenues. Le bénéficiaire a soumis une réclamation, mais l'administrateur l'a rejetée, étant d'avis qu'il était question d'un problème survenu à l'extérieur de la période de couverture de 5 ans prévue au plan de garantie. Cette décision ne peut être maintenue. Un expert a soutenu que la déchirure prématurée des manchons était la cause des infiltrations qui se sont produites à partir de 2016 et que, lorsque la tuyauterie est correctement installée, la durée de vie normale d'un manchon est d'au moins 50 ans. Il faut conclure que les infiltrations d'eau sont en lien avec le vice caché dénoncé par le bénéficiaire en 2016. L'entrepreneur devra vérifier l'état de la descente pluviale et de ses raccords. Cela sera onéreux, mais c'est la mauvaise exécution des travaux de tuyauterie par l'entrepreneur qui en est la cause, et ce n'est pas au bénéficiaire d'en subir les conséquences en effectuant des travaux correctifs d'urgence au gré des conditions climatiques. Une fois les vérifications faites, l'entrepreneur devra communiquer au bénéficiaire le détail des travaux correctifs à effectuer.
SYNDICAT DE LA COPROPRIETE LOFTS DU BOISÉ 1440, bénéficiaire, et 9231-9326 QUÉBEC INC. (TRIGONE), entrepreneur, et PRICEWATERHOUSECOOPERS INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DE LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est un syndicat des copropriétaires. En novembre 2016, il a reçu un rapport d'inspection faisant notamment état de la présence de cernes d'eau sur le plafond du garage de l'immeuble. Au mois d'août 2017, le bénéficiaire a dénoncé cette situation à l'entrepreneur, qui lui a confirmé que des travaux correctifs seraient exécutés au printemps suivant. Ces travaux n'ont toutefois pas réglé le problème. À l'hiver 2018, le bénéficiaire a constaté des fuites d'eau au plafond de la toiture principale. En janvier 2020, il a mis l'entrepreneur en demeure de corriger la situation. L'administrateur a été informé pour la première fois du problème d'infiltration d'eau dans le garage en juin 2019 et du problème d'évacuation de l'eau sur la toiture principale en janvier 2020. Il a rejeté les réclamations du bénéficiaire, étant d'avis que les situations constatées n'avaient pas été dénoncées dans un délai raisonnable. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, un bénéficiaire doit dénoncer une situation à l'entrepreneur et à l'administrateur par écrit et à l'intérieur d'un délai raisonnable. Or, alors que les premiers cernes au plafond du garage étaient visibles en novembre 2016, ce n'est que 42 mois plus tard que le problème d'infiltration d'eau dans le garage a été dénoncé. Quant au problème d'infiltration par la toiture principale, le bénéficiaire n'a dénoncé la situation qu'après 24 mois. Il n'a pas agi en temps opportun et sa demande doit donc être rejetée.
Syndicat de la copropriété 1975 lofts, bénéficiaire, et 9211-4057 Québec inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur provisoire inc. ès qualités d'administrateur provisoire du Plan de garantie autrefois administré par la Garantie Habitation du Québec inc. , administrateur du plan de garantie
Moyen déclinatoire. Accueilli en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un multiplex résidentiel. Il a présenté une réclamation portant notamment sur des infiltrations d'eau par une porte-fenêtre ainsi que par une fenêtre de salle de bains et sur des coups de bélier. L'administrateur a reconnu qu'il s'agissait de vices cachés, mais il s'est dit d'avis que ces problèmes n'avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable à la suite de leur découverte, de sorte qu'il a rejeté la réclamation relativement à ces points. Depuis le 1er janvier 2015, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne prévoit plus qu'un délai raisonnable est d'une durée maximale de 6 mois. Il faut donc examiner les circonstances afin de déterminer si la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. En ce qui a trait aux infiltrations d'eau par la porte-fenêtre, même si le bénéficiaire a initialement constaté le problème en novembre 2018, l'entrepreneur a d'abord attribué le problème à une mauvaise utilisation de l'échangeur d'air par les copropriétaires de l'unité visée. Pendant cette période où ce dernier a nié sa responsabilité, il faut considérer que le délai de dénonciation a été suspendu, et ce, jusqu'au mois de mai 2019. Le délai de 4 mois ayant couru entre cette dernière date et le mois de septembre 2019, où l'administrateur a été informé de la situation, est un délai de dénonciation raisonnable. En ce qui concerne les infiltrations d'eau par la fenêtre de la salle de bains, il y a eu un premier constat en novembre 2018, mais il n'y a eu aucun dégât d'eau jusqu'au printemps suivant. Dans le cas de cette manifestation graduelle du problème, il faut aussi conclure à une suspension du délai, cette fois-ci jusqu'au printemps 2019, et à une dénonciation faite à l'intérieur d'un délai raisonnable. Enfin, en ce qui a trait aux coups de bélier, il s'agit d'une situation qui a été découverte en novembre 2017 et qui a été dénoncée en novembre 2019. Bien que des travaux correctifs aient été effectués à l'automne 2018, les bénéficiaires ont rapidement constaté que ceux-ci n'avaient pas réglé le problème. Même si ces travaux pourraient permettre de suspendre le délai pour une courte durée, cela n'aurait pas un effet important sur le délai total d'environ 23 mois, lequel est déraisonnable.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES N'HOMADE, demandeur bénéficiaire, et CAP-IMMO GESTION INC., défenderesse entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble composé de 18 unités de copropriété. Au mois d'août 2017, l'un des copropriétaires a avisé l'entrepreneur de la présence d'une fuite d'eau sur le balcon avant de son unité. L'entrepreneur a envoyé quelqu'un sur les lieux afin qu'il constate le problème et effectue les réparations nécessaires, et ce, à la convenance du copropriétaire. En décembre 2017, il y a eu une dénonciation à l'entrepreneur d'une fuite d'eau sur le balcon arrière. De nouveau, l'entrepreneur est intervenu de façon à satisfaire à la demande des copropriétaires. Deux autres incidents semblables sont survenus à différents endroits en janvier 2018 et en septembre 2019. Enfin, au mois d'octobre 2019, lorsqu'une fuite dans une chambre à coucher a été dénoncée à l'entrepreneur, ce dernier a dit qu'il n'était pas responsable et a dirigé le propriétaire de l'unité vers ses assurances. C'est dans ce contexte que le bénéficiaire a présenté une réclamation en lien avec l'étanchéité de la toiture de l'immeuble. Sa réclamation a été rejetée: il s'était écoulé plus de 27 mois entre la découverte du problème allégué et sa dénonciation à l'administrateur, ce qui constitue un délai déraisonnable puisqu'il est supérieur à celui de 6 mois prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Or, le bénéficiaire prétend que le délai s'étant écoulé n'était pas de 27 mois, dans la mesure où la dénonciation serait liée uniquement au problème constaté au mois d'octobre 2019 puisque tous ceux rapportés préalablement avaient fait l'objet de réparations. Le bénéficiaire aurait dû dénoncer le problème de fuite à l'administrateur dès la première occurrence. Il ne suffisait pas de contacter l'entrepreneur afin que ce dernier effectue des travaux sans en aviser également par écrit l'administrateur à l'intérieur du délai de 6 mois en vigueur à partir de la découverte du problème. Étant donné le délai de 27 mois s'étant écoulé, le bénéficiaire ne peut plus exercer de recours en ce qui concerne l'étanchéité de la toiture.
Syndicat de Copropriété Les Habitations Cépal, bénéficiaire, et Claveau & Fils Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie autrefois administré par la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a donné raison au bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, et a exigé de l'entrepreneur qu'il effectue des travaux correctifs pour régler un problème d'infiltration d'eau. L'entrepreneur fait valoir qu'il n'est pas question d'un vice de construction dont il serait responsable, mais plutôt d'un manque d'entretien relié à l'accumulation de glace sur les balcons de l'immeuble. La position de ce dernier ne peut être retenue. Bien qu'il ait affirmé avoir constaté à plusieurs reprises que la neige n'était pas enlevée des balcons, il n'est pas crédible. En effet, si c'était le cas, il aurait pris des photographies à l'aide de son téléphone cellulaire ou aurait autrement avisé le bénéficiaire de ses constatations lors de ses visites. Par ailleurs, la neige en soi n'entraîne d'aucune façon des infiltrations d'eau, sinon de telles infiltrations seraient plus fréquentes au Canada. Quant à la glace, la preuve ne démontre pas qu'elle enveloppe le pourtour ou la base des portes-fenêtres de l'immeuble ni qu'elle soulève celles-ci. La théorie de l'entrepreneur à cet égard doit être écartée. Il faut plutôt se rallier à la position du bénéficiaire et de l'administrateur selon laquelle les infiltrations sont principalement attribuables aux membranes et aux solins. Il faut donc conclure à la présence d'un vice caché.
9269-1278 QUÉBEC INC., entrepreneur, et SDC 237 DES COMMISSAIRES EST, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR DE GARANTIE DE LA GARANTIE DE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire, estimant que celui-ci lui avait tardivement dénoncé les diverses infiltrations d'eau survenues dans l'immeuble. Il est vrai que le délai de 16 mois qui s'est écoulé entre la première infiltration et la dénonciation peut, en soi, paraître déraisonnable, mais les faits particuliers du dossier convainquent le Tribunal du contraire. En effet, vu l'assurance donnée par les experts de l'entrepreneur que la première infiltration constituait un événement isolé découlant d'une situation météorologique exceptionnelle, le bénéficiaire n'avait aucune raison de croire à la présence d'un vice caché. En d'autres termes, tant les infiltrations de 2018 que celles de 2019 ont été dénoncées dans un délai raisonnable puisque l'opinion des experts selon laquelle l'incident de 2018 «ne devait plus se reproduire» ne s'est pas avérée. Quant au remède, la solution adoptée semble appropriée puisque le bénéficiaire a installé des fils chauffants à l'automne 2019 et que l'immeuble n'a subi aucune infiltration d'eau l'hiver suivant. Le Tribunal réserve toutefois le droit au bénéficiaire d'obtenir dans les 90 jours de la présente décision une opinion d'un entrepreneur expert en toiture pour vérifier l'état du toit et commenter les observations de l'expert de l'entrepreneur. Si cet expert est d'avis que la solution de poser des fils chauffants est insuffisante, le Tribunal réserve le droit du bénéficiaire de présenter une nouvelle réclamation à l'entrepreneur et à l'administrateur afin de débattre la solution proposée par l'expert du bénéficiaire. Enfin, le bénéficiaire n'ayant pas installé de fils chauffants sur la toiture après les infiltrations de 2018, contrairement à ce que recommandait l'expert, il supportera seul les frais de réparation des unités d'habitation touchées à l'hiver 2019.
SDC DU 938 NOTRE-DAME, bénéficiaire, et 9231-1026 QUÉBEC INC., entrepreneur, et GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
L'administrateur a rejeté la réclamation du bénéficiaire au motif que la dénonciation, en 2019, d'un problème d'étanchéité de la toiture n'avait pas été faite dans un délai raisonnable. Selon l'administrateur, le bénéficiaire avait connaissance de la gravité du vice depuis le mois de février 2018, soit au moment où il a constaté que de l'eau perlait autour des lumières encastrées situées à l'extérieur, sous le toit de la galerie avant de l'immeuble. Selon le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs tel qu'il s'appliquait lors des faits en litige, le délai raisonnable pour dénoncer un vice ne peut excéder 6 mois. En l'espèce, le bénéficiaire a manqué de prudence et de jugement en n'enquêtant pas dès 2018. De plus, un courriel de mars 2019 du bénéficiaire laisse supposer qu'il avait connaissance depuis un certain temps des infiltrations d'eau dans la toiture. Le bénéficiaire aurait dû dénoncer à l'entrepreneur et à l'administrateur l'apparition de gouttes d'eau à l'hiver 2017-2018, ce qui aurait d'ailleurs permis de constater l'ampleur des vices de construction touchant la toiture et empêcher les dommages occasionnés par les infiltrations d'eau survenues au printemps.
JEAN-LUC SABOURIN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION SYNERTEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire a pris possession de sa résidence en 2014. À ce moment, aucune malfaçon, aucun vice ni aucun problème n'ont été dénoncés relativement au nivellement du stationnement ou aux espaces de dégagement sous les fenêtres et la porte menant au sous-sol. Quelque temps après, des travaux d'asphaltage dans la rue auraient modifié le niveau de la rue. En 2019, lors d'une fonte importante des neiges, le bénéficiaire a observé une accumulation d'eau anormale près du mur extérieur de sa résidence, laquelle menaçait d'entraîner des infiltrations d'eau en raison du faible dégagement présent sous les fenêtres du sous-sol. Inquiet, le bénéficiaire a procédé au déglaçage de son stationnement extérieur afin de permettre aux eaux issues de la fonte des neiges de pénétrer dans le sol et de pouvoir ainsi limiter l'accumulation près des fenêtres. Il a aussi entrepris des travaux pour diriger les eaux pluviales jusqu'à la rue et limiter l'accumulation. À la suite de ces événements, le bénéficiaire a présenté sa réclamation. L'administrateur a conclu que les problèmes invoqués n'étaient pas de nature à causer la perte de l'ouvrage et qu'ils n'avaient pas l'importance d'un vice majeur. De plus, en ce qui concerne le nivellement du stationnement, il a retenu qu'il s'agissait d'une exclusion expresse à la couverture de la garantie. Cette décision doit être maintenue. D'une part, il faut conclure que les manquements rapportés par le bénéficiaire relèvent davantage de la malfaçon que du vice de construction qui risque d'entraîner la perte partielle ou totale de l'ouvrage. En effet, bien que la configuration actuelle de l'immeuble entraîne une possibilité d'infiltration d'eau par les fenêtres du sous-sol dans le contexte de températures extrêmes, cette possibilité ne risque pas d'emporter la perte de l'immeuble ni d'empêcher le bénéficiaire d'en faire l'usage auquel il est destiné. D'autre part, la situation relative au nivellement du stationnement est aussi expressément exclue de l'application de la garantie.
VINCENT LEECH, bénéficiaire, et CONSTRUCTION MIDALTO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en 2014. En 2018 et en 2019, ils ont dénoncé des problèmes d'infiltration d'eau à l'occasion de fortes pluies. L'administrateur a rejeté 2 réclamations à ce sujet, étant d'avis qu'il n'était pas question d'un vice de construction. Les bénéficiaires font valoir qu'il y a eu plusieurs manquements lors de la pose des fenêtres, ce qui aurait causé les infiltrations. Ils insistent par ailleurs sur la présence d'un risque ou d'un danger sérieux pouvant mener à une perte possible du bâtiment ou d'une partie de celui-ci. De son côté, l'administrateur prétend que les infiltrations d'eau en cause sont mineures et qu'elles ne surviennent que lorsque les conditions climatiques en matière de pluie sont extrêmes. Il y a lieu de donner raison aux bénéficiaires. L'ensemble des fenêtres, en soi, ne constitue évidemment pas le bâtiment dans son entier, mais il s'agit tout de même d'une partie importante de ses composantes. On peut isoler celles-ci les unes des autres, mais on ne peut faire fi du fait que c'est l'ensemble des fenêtres qui risquent éventuellement de toucher l'usage de la résidence. En l'espèce, il existe une déficience dans la pose des fenêtres et des matériaux d'appoint ou complémentaires qui a déjà engendré un réel problème et qui risque inévitablement à court, moyen ou long terme d'occasionner de sérieux problèmes tant pour le bâtiment que pour ses occupants. Dès lors, il y a lieu de conclure à l'existence d'un vice de construction. L'administrateur devra intervenir quant aux fenêtres ciblées par les réclamations des bénéficiaires et il devra vérifier et examiner toutes les autres fenêtres du bâtiment, et intervenir si cela est nécessaire.
KATHLEEN LAFRENIÈRE et DOMINIC LACHANCE, bénéficiaires, et 9140-2347 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Au cours de la troisième année ayant suivi l'achat de leur résidence, les bénéficiaires ont découvert la présence d'une infiltration d'eau dans leur chambre froide. Ils ont présenté une réclamation à cet égard et l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les correctifs requis. L'entrepreneur a appliqué un produit scellant et un test d'arrosage a permis de constater le succès de cette intervention. Or, les bénéficiaires auraient fait des vérifications auprès du fabricant du produit et d'une entreprise spécialisée dans la vente de matériaux de construction et ils auraient appris que le produit scellant devrait être réappliqué régulièrement. À l'occasion d'une visite supplémentaire des lieux, l'administrateur a conclu que les travaux correctifs étaient acceptables et conformes aux règles de l'art. Les bénéficiaires reconnaissent que l'application du produit scellant a réglé le problème d'infiltration, mais ils sont insatisfaits quant au caractère temporaire de cette solution et ils souhaitent qu'une solution permanente soit trouvée. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci a exprimé l'opinion que la durée de vie du produit scellant pourrait atteindre une dizaine d'années, d'autant plus que 2 couches ont été appliquées par l'entrepreneur. Il a aussi indiqué qu'il n'y avait pas d'autre solution envisageable et que même la réfection complète des fondations ne réglerait pas la situation. Quant à la réapplication éventuelle du produit, l'administrateur l'a assimilée à un entretien normal du bâtiment dont la responsabilité incombe aux propriétaires.
CARLO MAMBRO et VANESSA FERRARA, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS RÉVÉLATION R.L. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Décision intérimaire sur mesures conservatoires. Accueillie.
Une entente est intervenue entre le bénéficiaire -- un syndicat des copropriétaires -- et l'entrepreneur quant aux travaux correctifs. Ceux-ci ont été effectués, mais le bénéficiaire a indiqué qu'il était insatisfait et que des problèmes d'infiltration d'eau soulignés initialement étaient de nouveau présents. Des ouvertures ont été réalisées à des fins d'inspection et d'analyse et le bénéficiaire a par la suite présenté une demande pour que ces ouvertures puissent être refermées avant la période hivernale. L'entrepreneur est disposé à fermer les ouvertures, mais il indique que celles-ci sont nécessaires pour permettre à son propre expert de réaliser une inspection de certains éléments. En l'espèce, il faut constater qu'il est nécessaire d'ordonner une mesure conservatoire. En effet, les ouvertures doivent être refermées dans les plus brefs délais afin de prévenir une dégradation de l'ouvrage et d'assurer la sécurité des résidents. L'expert de l'entrepreneur devra procéder à sa visite sans faute au cours de la semaine du 25 novembre 2019 et, immédiatement par la suite, les travaux de fermeture devront être effectués sans délai. L'entrepreneur devra s'assurer de l'absence de dommage apparent aux membranes et aux autres dispositifs prévenant l'infiltration d'eau ou de tout élément endommagé suivant l'inspection. Par ailleurs, pour la descente de garage, il devra tenir compte du passage de véhicules automobiles.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ ELM, bénéficiaire, et CONDOMINIUMS ELM 345 INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur des infiltrations d'eau au sous-sol de leur résidence, un problème constaté pendant la quatrième année de la garantie. L'administrateur a rejeté leur réclamation à cet égard, après avoir conclu que cette situation ne représentait aucun danger pour le bâtiment ou ses occupants et qu'elle n'empêchait pas l'occupation de l'immeuble. Pour lui, il s'agissait tout au plus d'un vice caché non couvert pendant la quatrième année de la garantie. La décision de l'administrateur ne peut être maintenue puisqu'il y a vice caché en l'espèce. Les bénéficiaires ont démontré que, à l'automne 2018, de l'eau s'est introduite dans le sous-sol de leur résidence et que l'eau continue de s'infiltrer depuis. La preuve démontre aussi que de nouvelles fissures sont apparues depuis des infiltrations survenues pendant la construction de la résidence en 2015. Il faut donc conclure que les fondations ont été en mouvement depuis. En raison des infiltrations d'eau, les bénéficiaires ne peuvent aménager leur sous-sol et ils subissent donc un déficit d'usage de leur résidence, laquelle ne peut actuellement servir à son usage normal. Cette situation doit être corrigée afin d'éviter une dégradation prématurée de composantes importantes de l'immeuble, qui sera autrement inévitable. Il serait d'ailleurs inconcevable que les bénéficiaires doivent supporter des conséquences aussi graves que celles dont ils ont fait la preuve suivant l'achat d'une résidence neuve visée par le Plan de garantie.
MADAME LAURIE BOSSÉ et MONSIEUR FRÉDÉRIC LAPLANTE, bénéficiaires, et HABITATIONS D.G. BÉDARD INC., entrepreneur, et GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé le fait que le caniveau devant la porte de leur garage gelait en période hivernale et que de l'eau s'infiltrait dans le garage lors de redoux importants. L'administrateur a retenu que c'était la garantie sur les vices cachés qui s'appliquait vu le temps écoulé entre la prise de possession de l'immeuble et la découverte du problème. Il a toutefois conclu que le problème des bénéficiaires ne pouvait se qualifier de vice caché. Cette décision ne peut être maintenue. Lors de sa visite, l'administrateur semble avoir retenu qu'un manque d'entretien était la cause de la présence de glace. Or, il faut plutôt conclure qu'il y a un problème de drainage d'un tuyau installé par l'entrepreneur avec une contre-pente négative. Vu l'infiltration dans le garage subséquente à l'accumulation d'eau au-dessus du caniveau, et étant donné que cette infiltration a causé des dommages, il faut conclure que le problème présente la gravité nécessaire pour se qualifier de vice caché. Enfin, on ne peut retenir l'argument de l'entrepreneur selon lequel ce serait un autre entrepreneur qui aurait mal installé le tuyau. Son allégation d'une pose trop basse d'un caniveau après le pavage de la descente du garage, qui, par définition, devait accéder directement au garage intérieur, devait être prouvée autrement que par un simple dessin lors de l'audience.
Pasqualina Racaniello et Claudio Ricci, bénéficiaires, et Développement Domont Inc., entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La bénéficiaire a présenté une réclamation en lien avec une infiltration d'eau dans son sous-sol, laquelle résultait d'une surcharge d'eau vers le bâtiment. La surcharge provenait soit d'un débordement ou d'un trop-versé des gouttières vers une margelle ou une fenêtre. Bien que l'entrepreneur soit d'avis qu'il appartient à l'administrateur d'intervenir, le trop-plein d'humidité en cause est plutôt de sa responsabilité. L'entrepreneur avait d'ailleurs reconnu dans un courriel adressé à l'administrateur qu'il acceptait de remédier au problème, qu'il procéderait à l'ensemble des travaux à cette fin et qu'il ferait la preuve des travaux entrepris. Il devra donc effectuer les travaux utiles et nécessaires, vu la configuration du toit de l'immeuble: augmenter la dimension de la gouttière, installer un rehausseur de gouttière à la base de la noue et recouvrir la margelle d'un plastique à titre préventif. Il sera également responsable de la remise en état des lieux, mais son obligation à cet égard se limitera au resurfaçage et à l'ensemencement.
CONSTRUCTION JOLIN FLEURY INC., entrepreneur, et CÉLINE CONSTANT, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Après avoir constaté que le plafond de leur cuisine avait été endommagé par de l'eau, le bénéficiaire s'est rendu dans la salle de bains située immédiatement au-dessus. Cherchant à trouver la provenance de la fuite d'eau, il a retiré une partie du scellant de la baignoire et a constaté la présence d'eau. Le bénéficiaire a dénoncé cette situation à l'entrepreneur et à l'administrateur, indiquant que la baignoire n'avait pas été installée selon les instructions du fabricant. L'administrateur a rejeté la réclamation, n'ayant constaté aucune défectuosité en lien avec les dommages et étant d'avis qu'une utilisation inappropriée de la douchette par la bénéficiaire lors du nettoyage de la baignoire était à l'origine de la fuite d'eau. Cette décision doit être maintenue. En l'espèce, les bénéficiaires ont avancé des explications dans un domaine spécialisé pour lequel ils ne détiennent aucune expertise. Ils auraient eu intérêt à retenir les services d'un expert dans le domaine pour soutenir leur théorie. Il aurait aussi été préférable pour le bénéficiaire de laisser en place le scellant au pourtour du bain, à tout le moins jusqu'à ce que l'entrepreneur ait pu constater l'état de la situation. Enfin, il n'y a pas de preuve d'un quelconque lien entre la présence d'eau sous le scellant et la fuite d'eau.
BENOÎT JACQUIN et JOSETTE TCHEUMALEU, bénéficiaires, et MAISON CLÉ D'OR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Au cours de la deuxième année ayant suivi la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont dénoncé plusieurs problèmes, dont la formation de givre sur le pourtour des fenêtres de leur sous-sol ainsi que le risque de formation de moisissure à cet endroit. L'administrateur a accueilli cet aspect de la réclamation en précisant que le pourtour des fenêtres devait être isolé et que le coupe-vapeur devait être apposé en continu. Même si les bénéficiaires voulaient obtenir le remplacement des fenêtres, l'administrateur était d'avis que cela n'était pas nécessaire. La méthode corrective est donc remise en question. En l'espèce, l'administrateur pouvait cibler les travaux à faire pour corriger la malfaçon, soit l'ajout d'isolant et d'un pare-vapeur au pourtour des fenêtres, laissant ainsi les moyens pour y arriver à la discrétion de l'entrepreneur. La solution retenue n'avait pas à être parfaite, mais elle devait assurer la réparation de la malfaçon. Or, les bénéficiaires n'ont pas prouvé que la solution proposée par l'administrateur ne corrigerait pas la malfaçon reconnue. Il appartient par ailleurs à l'entrepreneur de remettre le bâtiment en état à la fin des travaux et de réparer les dommages matériels causés par les travaux correctifs. Une fois ceci terminé, si les bénéficiaires sont insatisfaits, ils pourront demander une nouvelle intervention de l'administrateur.
NANCY PÉPIN et SYLVAIN RACETTE, bénéficiaires, et HABITATIONS ROBERT INC., entrepreneur, et GARANTIE RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Décision sur la compétence du tribunal d'arbitrage.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une demande d'arbitrage portant sur un écoulement d'eau au plafond de béton du sous-sol. Il a dénoncé des éléments qu'il considère comme complémentaires à ce point, dont des infiltrations d'eau au niveau de la toiture ainsi que par des orifices qui ont été percés par erreur et bouchés avec des matériaux inadéquats. Le tribunal d'arbitrage n'est pas compétent pour se prononcer sur les éléments complémentaires dénoncés par le bénéficiaire. En effet, il est peu probable que les infiltrations d'eau par le toit ou par les orifices décelés soient en lien avec les écoulements qui ont lieu au sous-sol. On ne peut donc pas prendre en considération le fait qu'il s'agit d'éléments qui ont été l'objet d'une décision de l'administrateur, ce qui permettrait de demander l'arbitrage de ces points. Le bénéficiaire devra dénoncer ceux-ci à l'administrateur ainsi qu'à l'entrepreneur et, si nécessaire, saisir l'administrateur d'une réclamation afin que ce dernier rende une décision.
SDC LE MIR, demanderesse, et 9264-8476 QUÉBEC INC., défenderesse, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Le 5 mars 2018, l'administrateur a rendu une décision portant sur plusieurs points invoqués par la bénéficiaire. Le 5 avril, cette dernière a formulé une demande d'arbitrage où elle spécifiait qu'elle portait 2 de ces points en arbitrage. Il était notamment question d'un espacement à la jonction d'une planche de son plancher et de la moulure de transition du carrelage de sa cuisine. Le 9 juillet, la bénéficiaire a demandé l'arbitrage de 3 autres points. En ce qui a trait au problème d'espacement, il s'agit d'un élément qui n'est pas visible lorsqu'on l'observe en position debout. À l'occasion d'une visite des lieux, il a fallu se pencher vers le plancher et disposer d'un éclairage dans un angle bien précis pour voir cet espacement. Il y a lieu de rejeter ce point. Quant aux points qui ont fait l'objet de la demande d'arbitrage du 9 juillet, on doit retenir que la bénéficiaire n'a pas présenté sa demande à l'intérieur du délai de 30 jours et qu'elle n'a offert aucune justification pour expliquer son retard. Au surplus, dans le cas de 1 des 3 points, le tribunal n'aurait pas été compétent pour se prononcer puisqu'il était question d'une entente dont l'administrateur avait pris note sans rendre de décision pouvant constituer une demande d'arbitrage.
NICOLE ROY, bénéficiaire, et PARC SUR RIVIÈRE-BROMONT, S.E.C., entrepreneur, et LA GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur une infiltration d'eau dans un espace de rangement situé sous le balcon de l'une des unités. L'administrateur n'a pas retenu ce point, étant d'avis que la situation découlait d'un entretien inadéquat du bâtiment, plus particulièrement d'une omission de déneiger le balcon au-dessus du rangement. Or, il aurait dû donner raison au bénéficiaire. D'une part, il est question d'un bâtiment neuf, couvert pour les vices cachés aux parties communes, dont le balcon en cause, lequel se trouve au-dessus du garage et d'une remise chauffée. L'entrepreneur avait une obligation de résultat quant à l'étanchéité de ce balcon. D'autre part, c'est la deuxième fois que le problème apparaît, cette fois-ci à la suite de travaux correctifs qui n'avaient pas été divulgués à l'inspecteur en bâtiment qui a procédé à la réception des parties communes, en 2015, au bénéficiaire ou à l'administrateur. Enfin, il y a lieu de prendre en considération le fait que les parties communes n'ont pas fait l'objet d'une inspection préréception conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
Syndicat des copropriétaires Chambly sur le Golf 5 381 101, bénéficiaire, et 9231-9144 Québec Inc., entrepreneur, et PriceWaterhouseCoopersInc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté, au cours de la cinquième année de la garantie, une réclamation portant sur des infiltrations d'eau dans les cagibis de plusieurs unités ainsi que sur un problème d'humidité et de moisissure en résultant. L'administrateur n'a pas retenu qu'il était question d'un vice majeur, étant plutôt d'avis qu'il s'agissait d'un vice caché puisqu'il n'y avait pas de perte partielle ou totale du bâtiment. Cette décision ne peut être maintenue. Le bénéficiaire a fait la preuve d'une «contamination fongique de très grande envergure», en plus d'«infiltration d'eau active» dans les cagibis, y compris les salles électriques. L'espace où les gens peuvent être affectés est un espace dans le bâtiment couvert par le Plan de garantie. Par ailleurs, le fait que la solidité et la stabilité de l'immeuble ne soient pas touchées n'empêche pas de conclure à l'existence d'un vice majeur. En effet, le problème en cause crée des difficultés importantes dans l'utilisation de l'immeuble. La réclamation du bénéficiaire portait aussi sur des infiltrations d'eau par les fenêtres. À cet égard, la décision de l'administrateur doit être maintenue puisque les désordres constatés et décrits n'ont pas pour conséquence de causer la perte partielle ou totale de l'immeuble, ou encore de le rendre impropre à sa destination.
Syndicat des Copropriétaires Place Marien 6, bénéficiaire, et Développement Lupa Inc. (anciennement Développement Allogio Inc.), entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation relativement à des infiltrations d'air et d'eau dans sa résidence. Ainsi, d'une part, elle mentionne que les occupants de l'immeuble ont une constante impression de déplacement d'air et de froid. Un test visuel et une main passée brièvement au pourtour des ouvertures constitueraient les seuls et uniques tests effectués au soutien de sa réclamation. D'autre part, elle aurait subi une importante infiltration d'eau dans son sous-sol à la suite de travaux d'arrosage effectués au moment de la pose du gazon en plaques à l'extérieur. Elle confirme toutefois que cela n'est arrivé qu'une fois et qu'elle n'a constaté aucune dégradation des matériaux, ni odeur d'humidité, ni moisissure. En ce qui concerne les infiltrations d'air, la bénéficiaire a fait un test à la chandelle. Or, ce type de test non normalisé et non documenté ne permet pas de déterminer s'il est question d'infiltration, de convection ou de l'effet du chauffage d'une plinthe électrique, ou même d'un déplacement d'air causé par la personne qui tient la chandelle. On ne peut qu'affirmer qu'il y a un déplacement d'air. La preuve d'expert présentée par l'entrepreneur doit être retenue, étant plus fiable. Cette preuve permet toutefois de constater dans le coin supérieur de la fenêtre du salon un problème relié à l'isolation et à l'étanchéité. Les travaux correctifs nécessaires devront être réalisés. Quant à l'infiltration d'eau au sous-sol, la preuve ne permet pas de conclure à une malfaçon ou à une déficience des matériaux ou de la méthode de pose. Par ailleurs, le facteur de récidive potentielle est très faible. L'administrateur a rejeté cette partie de la réclamation avec raison.
GROUPE SYLVAIN FARAND inc., entrepreneur, et MME SHEREE SITAHAL, bénéficiaire, et LA GARANTIE ABRITAT inc. (RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble qui compte 28 unités, dont 16 qui ont des combles. En mai 2014, soit durant la deuxième année suivant la réception des parties communes, le bénéficiaire a dénoncé un problème d'infiltration d'eau en provenance du grenier dans une unité. L'administrateur n'a pas constaté d'infiltration d'eau, mais il a pu remarquer des cernes d'eau au pourtour d'une trappe d'accès aux combles, de même que sur une ferme de toiture située au-dessus de cette trappe. Il a conclu que l'étanchéité au pourtour de la trappe posait problème et que l'air chaud et humide s'échappait dans les combles et s'y condensait. Il a aussi retenu qu'il était question d'une malfaçon et non d'un vice caché. Un rapport d'expert fait état d'un problème de condensation grave dans les combles de plus d'une unité. En l'espèce, il est possible de constater des dommages d'infiltration d'eau à plusieurs endroits dans les combles de toutes les unités qui en ont. Puisqu'il y a eu dénonciation d'une infiltration d'eau en provenance du grenier d'une unité, qu'il est question d'une problématique commune à l'ensemble des unités et que la dénonciation a été suffisante pour permettre de vérifier l'existence et la gravité du vice et de requérir une analyse de la cause pour déterminer les travaux nécessaires, l'arbitrage couvrira l'ensemble des combles et non seulement ceux de l'unité visée par la dénonciation initiale. Vu le désintéressement de l'entrepreneur, il appartiendra à l'administrateur, le cas échéant, de procéder aux travaux correctifs.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 6, bénéficiaire demandeur, et DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC. (faisant maintenant affaires sous : DÉVELOPPEMENT LUPA INC.), entrepreneur défendeur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois d'octobre 2015. En décembre 2016, ils ont remarqué que la dalle de béton de leur garage évacuait l'eau vers le pourtour de la pièce, étant affligée d'un bombement. Le même mois, les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a rejeté leur réclamation, étant d'avis que le problème, qui avait été dénoncé dans la deuxième année de la garantie, n'avait pas la gravité d'un vice caché et n'était donc pas couvert. Cette décision ne peut être maintenue. Étant donné que 14 mois se sont écoulés entre la prise de possession et la dénonciation du problème, il est vrai qu'il faudrait être en présence d'un vice caché pour qu'il y ait couverture. Or, l'administrateur a commis une erreur lorsqu'il a décidé qu'il n'était pas en présence d'un vice caché. Le problème de pente inversée touchant la dalle entraîne une diminution importante de l'usage du garage, donc d'une partie de l'immeuble. En effet, non seulement il y a accumulation d'eau sur la dalle, mais l'eau s'écoule en outre dans une portion du sous-sol de la résidence et cause des dommages. Dans ces circonstances, il faut conclure que le vice a été dénoncé dans le délai requis.
LOUISE DURAND et GÉRALD THIBAULT, bénéficiaires, et 9116-7056 QUÉBEC INC./CONSTRUCTION SEBALAN, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence au mois de décembre 2013. Ils ont subi des infiltrations d'eau chaque printemps, malgré des interventions de l'entrepreneur. En 2016, ils ont dénoncé la situation à l'administrateur pour la première fois. Celui-ci a rejeté leur réclamation. Par la suite, à l'automne 2017, les nouveaux propriétaires de la propriété ont donné suite aux recommandations de leur inspecteur en enlevant la fenêtre par laquelle l'eau s'infiltrait et en la réinstallant afin de trouver la cause du problème. Dans un premier temps, il y a lieu de conclure que les bénéficiaires n'ont pas dénoncé la situation dans un délai raisonnable à partir de la découverte du problème. En effet, le vice est devenu apparent au début de 2014 et les bénéficiaires ont suivi les indications de l'administrateur en communiquant avec l'entrepreneur. Or, pour se protéger, ils devaient, dès la survenance des premières infiltrations en 2014, dénoncer par écrit tant à l'administrateur qu'à l'entrepreneur le problème. Leur ignorance de la loi, leur bonne foi et la sympathie que l'on pourrait avoir pour eux ne permettent pas d'écarter l'obligation de dénoncer le problème dans un délai raisonnable, lequel ne peut dépasser six mois à partir de la découverte du problème. Dans un second temps, en ce qui a trait au remboursement des coûts engagés en 2017 par les nouveaux propriétaires, il faut retenir non seulement que les bénéficiaires n'ont pas dénoncé le problème dans un délai de six mois, mais aussi qu'il n'y avait pas d'urgence à agir et qu'il n'est pas possible de démontrer que la correction apportée aurait réglé le problème.
STÉPHANIE CLOUTIER et PASCAL DION, bénéficiaires, et 9200-2344 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont signé un contrat en vue de faire construire une maison sur un terrain leur appartenant. La proposition de l'entrepreneur contenait un plan de fondation prévoyant que l'entrepreneur en fondation s'assurerait que les conditions de sol soient acceptables avant de construire les fondations. Par ailleurs, en vertu du contrat, les bénéficiaires étaient responsables d'établir la hauteur et le niveau de leur fondation par rapport à un repère vérifiable. Les bénéficiaires ont obtenu une étude de caractérisation selon laquelle la nappe phréatique se situait à 1,2 mètre et ils ont communiqué cette étude à l'entrepreneur, qui n'a fait part de l'étude à personne. Quelques mois après la réception de l'immeuble, les bénéficiaires ont subi des infiltrations d'eau. L'administrateur a conclu que le bâtiment était atteint d'un vice caché pour lequel l'entrepreneur était responsable. Ainsi, l'entrepreneur avait l'obligation et la responsabilité de vérifier la profondeur de l'excavation et le niveau de la nappe phréatique avant la mise en place des fondations, ce qui aurait permis de s'assurer que, à l'endroit où il implanterait la fondation, il n'y avait pas eu d'erreurs de la part de l'entrepreneur en excavation des bénéficiaires. Par ailleurs, l'entrepreneur savait qu'une expertise pour la mise en place de la fosse septique et du champ d'épuration avait été faite et que dans ce rapport le niveau de la nappe phréatique était indiqué. Cette décision de l'administrateur doit être maintenue. En l'espèce, ce ne sont pas les bénéficiaires ou leur excavateur qui ont déterminé le niveau de la fondation, mais le sous-traitant de l'entrepreneur, qui devait s'assurer des conditions de sol et qui n'a pas reçu de copie de l'étude de caractérisation de la part de l'entrepreneur. Les gestes faits par l'entrepreneur et son sous-traitant ont entraîné la responsabilité de l'entrepreneur pour le vice caché en cause puisqu'il avait l'obligation, dans le but de prévenir les malfaçons et les vices, de vérifier auprès des bénéficiaires si le niveau de la fondation donné par ces derniers avait été déterminé par eux, et de quelle manière, et d'agir en conséquence avec prudence et diligence.
LES HABITATIONS MONT-CARLETON INC., entrepreneur, et MARGUERITE DUNN et FRANÇOIS GOSSELIN, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence en décembre 2012. Dans les semaines qui ont suivi, elle a remarqué que de la condensation se formait dans ses fenêtres et que des gouttelettes d'eau coulaient jusqu'au bas de celles-ci, se transformant systématiquement en glace lors d'épisodes de grand froid. Elle a dénoncé cette situation à l'administrateur en février 2015, soit après environ 26 mois. L'administrateur a conclu que cette dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable à partir de la découverte du problème et il a donc rejeté la réclamation de la bénéficiaire sur ce point. Cette décision doit être maintenue. En effet, la dénonciation d'un problème doit se faire par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable à compter du moment où un bénéficiaire en prend connaissance, lequel ne peut dépasser 6 mois. En l'espèce, la dénonciation était tardive.
MARIE-FRANCE VALLÉE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION NOVATEK INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur des dommages causés par la présence de condensation sur la fenêtre de leur chambre et de l'écoulement d'eau sur le mur de placoplâtre en dessous. L'administrateur a retenu que les dommages au mur résultaient de la condensation excessive de la fenêtre, mais il a indiqué que la solution à ce problème était le contrôle par les bénéficiaires du taux d'humidité à l'intérieur du bâtiment. Cette décision doit être maintenue puisque la situation est attribuable aux mauvaises habitudes des bénéficiaires et n'est donc pas couverte par le plan de garantie. En effet, l'administrateur a expliqué en détail les conséquences du fait de laisser les rideaux fermés lors des périodes de froid, ce qui expliquerait la condensation observée dans la fenêtre de la chambre principale. Il a également expliqué qu'une ventilation inadéquate des lieux pouvait empêcher l'air chaud présent dans la pièce de réchauffer la vitre.
MARIE LUCIE RENAUD et BERNARD JULES, bénéficiaires, et GROUPE IMMOBILIER GRILLI INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En 2012, la bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé une offre d'achat avec date de livraison prévue au mois de mars 2013. L'achat étant conditionnel à la vente de la maison de la bénéficiaire, ce n'est qu'au mois d'août 2014 que l'acte de vente a été signé et que la bénéficiaire a pris possession de l'immeuble. Au début de 2015, cette dernière a transmis à l'entrepreneur et à l'administrateur un avis de dénonciation relativement à une inondation survenue au sous-sol de sa résidence. L'administrateur a accueilli la réclamation de la bénéficiaire. D'une part, l'entrepreneur fait valoir que la maison était prête pour occupation dans la première moitié de 2013 et que la couverture du plan de garantie commençait à ce moment. Or, il faut retenir que l'acte de vente est daté du mois d'août 2014 et que les parties ont convenu devant un inspecteur que la réception du bâtiment aurait lieu au même moment. Par conséquent, l'entrepreneur ne peut prétendre que la date du début de la période de couverture serait différente. D'autre part, l'entrepreneur soutient que l'installation d'un système d'adoucissement d'eau par la bénéficiaire aurait été à l'origine du bris de la pompe de puisard et de l'inondation du sous-sol. Toutefois, aucune preuve ne permet de conclure que la cause du bris résultait de l'installation du système d'adoucissement d'eau ou de la présence d'un corps étranger, de sorte qu'il y a lieu de maintenir la décision de l'administrateur à cet égard.
MONIQUE LALIBERTÉ, bénéficiaire, et 9198-9087 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ARBITRAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
À l'été 2014, la bénéficiaire a remarqué la présence d'une fissure sur le bord de son balcon et son entourage lui a fait remarquer qu'il n'était pas normal qu'il y ait une fissuration après seulement deux ans pour un bâtiment neuf. Elle a envoyé un courriel à l'entrepreneur au mois de septembre. À l'automne 2015, elle a remarqué qu'il y avait eu une infiltration d'eau dans sa remise extérieure. Elle a de nouveau écrit à l'entrepreneur, lui rappelant à cette même occasion l'existence du problème avec son balcon. Ces deux problèmes ont été dénoncés à l'administrateur pour la première fois à l'été 2016. Ce dernier a rejeté une réclamation portant sur ces points au motif qu'ils ne lui avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas excéder six mois à compter de la découverte du problème. Cette décision doit être maintenue. En effet, un avis doit être donné par écrit à l'administrateur dans les délais fixés pour qu'il puisse intervenir rapidement. Or, entre la découverte du fait que la fissure au balcon n'était pas normale, au mois d'août 2014, et l'infiltration d'eau, en novembre 2015, et la dénonciation écrite de juillet 2016, il s'est écoulé un délai de plus de six mois qui n'était pas raisonnable et qui fait perdre à la bénéficiaire son recours.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 3670 DE ROUEN, bénéficiaire, et LES DÉVELOPPEMENTS MAS INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les parties ont signé un contrat pour la construction de la structure d'une résidence. En cours de réalisation, le bénéficiaire a demandé que des modifications soient apportées à la toiture. Or, l'eau ne parvient pas à s'écouler adéquatement à cause de la forme et du design de la toiture et plus particulièrement en raison des modifications précisément requises par le bénéficiaire, de sorte que plusieurs infiltrations d'eau se sont produites. L'entrepreneur fait valoir que s'il doit intervenir, puisque le problème découle des modifications demandées par le bénéficiaire et puisqu'il a construit le toit à un taux horaire, il le fera contre rémunération seulement et à un taux horaire devant être convenu. Il prétend par ailleurs qu'il a toujours été contre l'idée d'installer un muret à une certaine jonction de la toiture et qu'il était d'avis que ce muret était contre-indiqué. Il soutient que le bénéficiaire aurait néanmoins insisté et qu'il aurait suivi ses instructions. Le bénéficiaire affirme que l'entrepreneur ne l'aurait pas mis en garde des conséquences possibles ou éventuelles de la pose du muret et il suggère que, s'il l'avait fait, il n'aurait jamais accepté, pour une simple raison d'esthétique, d'installer le muret. En l'espèce, la demande unilatérale du bénéficiaire de construire un muret ne constituait pas une faute pouvant se qualifier d'immixtion injustifiée. Il n'a pas imposé ses décisions quant aux méthodes ou aux matériaux à employer. Seul son désir de la pose ou de l'installation d'un muret a été invoqué et on ne peut lui faire de reproche puisqu'il explique que, dans le doute, il n'aurait pas insisté sur l'installation. Dans ces circonstances, l'entrepreneur a failli à ses devoirs de renseignement et de conseil, notamment en omettant d'aviser le bénéficiaire du caractère impropre à l'utilisation proposée des ouvrages, des matériaux et des biens devant être intégrés au bâtiment mais aussi, s'il a exprimé son désaccord, en omettant d'aviser le bénéficiaire de son intention de se dégager de toute responsabilité. L'entrepreneur a donc manqué à ses obligations légales et contractuelles et il devra effectuer les travaux correctifs requis pour remplir son obligation de résultat.
CONSTRUCTION DANIEL MATTEAU INC., entrepreneur, et LUC GUILLEMETTE, bénéficiaire, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur un problème d'étanchéité de fenêtres. Il a indiqué que, lors de fortes pluies, les copropriétaires d'une unité avaient subi une infiltration d'eau. L'administrateur a conclu qu'il était question d'un vice caché et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. Ce dernier conteste cette décision. Il faut noter que le bénéficiaire a décidé de refaire le calfeutrage des portes et des fenêtres de l'ensemble de l'immeuble. Le problème d'infiltration est donc réglé et le bénéficiaire réclame le remboursement des travaux effectués pour l'unité visée par la décision de l'administrateur. Or, pour obtenir le remboursement de travaux effectués, ceux-ci doivent être conservatoires, nécessaires et urgents. Pour se qualifier de conservatoire, il faut être en présence d'une mesure temporaire adoptée avant que ne survienne une solution finale. En l'espèce, le calfeutrage de l'ensemble des portes et fenêtres du bâtiment constitue une réparation définitive et totale du désordre constaté. Il n'est donc pas possible d'ordonner le remboursement de la somme réclamée. Par ailleurs, alors que l'entrepreneur a invoqué le fait que la dénonciation initiale portait sur une infiltration d'air et non sur une infiltration d'eau, il faut retenir que le bénéficiaire demandait la vérification et la correction de l'état des fenêtres. La demande visait donc la fenêtre dans son entier, même si, par la suite, l'administrateur a traité séparément la question de l'infiltration d'air et celle de l'infiltration d'eau.
Syndicat de copropriété 8105 De Londres, Brossard, bénéficiaires, et Habitations Signature Brossard Inc., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Au mois d'avril 2014, durant la deuxième année suivant la réception de leur résidence, les bénéficiaires ont été victimes d'une importante infiltration d'eau au sous-sol de l'immeuble provenant du système d'égout pluvial de la Ville. Leurs assurances ont pris charge de remettre les lieux en état. Au mois d'août, ils ont constaté la présence de taches de moisissure sur les murs et les moulures du sous-sol, situation qu'ils ont dénoncée à l'administrateur. À la suite d'une visite au cours de laquelle il n'a constaté aucune trace de moisissure puisque les bénéficiaires les avaient déjà enlevées avec de l'eau de javel, l'administrateur a rejeté la réclamation, étant d'avis qu'il ne pouvait faire de lien avec les travaux réalisés par l'entrepreneur. Or, la preuve des bénéficiaires démontre que la principale cause des problèmes d'humidité excessive observés reposerait sur la nature du remblai autour des fondations, lequel serait peu perméable et emprisonnerait l'eau autour des fondations. Cela créerait une poussée hydrostatique qui entraîne l'eau à travers le béton, engendrant une humidité excessive au sous-sol, ce qui peut, avec le temps, causer des moisissures. L'administrateur et l'entrepreneur ont soutenu que des travaux de terrassement effectués par les bénéficiaires auraient créé un bassin de captation d'eau important qui aurait causé le problème d'humidité excessive, mais cela n'explique pas comment le mur droit des fondations contient aussi une quantité excessive d'humidité. Ils n'ont pas non plus démontré que les travaux d'assèchement qui ont suivi l'infiltration de 2014 n'auraient pas été faits correctement. L'entrepreneur devra étanchéifier, à l'intérieur, le joint entre la dalle sur le sol et le mur de fondation avec du mastic souple. Quant à l'élimination des moissisures, il devra appliquer la solution suggérée par l'expert des bénéficiaires. L'autre solution proposée par les bénéficiaires, soit le remplacement du drain de fondation, n'est pas retenue, car un remplacement n'est pas nécessaire, une telle mesure est beaucoup plus coûteuse et elle enrichirait les bénéficiaires.
MADAME LINDA HAMEL et MONSIEUR MICHEL PAQUIN, bénéficiaires, et 9179-2069 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence. Au moment de la signature du contrat de garantie, ils ont reçu une copie qu'ils avaient eux-mêmes signée, mais ils n'ont reçu aucune copie du contrat signée par l'entrepreneur. Étant donné qu'un bénéficiaire n'est tenu à l'exécution de ses obligations prévues au contrat conclu avec l'entrepreneur qu'à compter du moment où il est en possession d'un double du contrat de garantie dûment signé, les bénéficiaires prétendent qu'on ne peut leur reprocher de ne pas avoir respecté les divers délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur soutient toutefois que les bénéficiaires n'ont pas subi de préjudice du fait qu'ils n'avaient pas une copie du contrat de garantie signée par l'entrepreneur puisqu'ils avaient en leur possession la copie du contrat qu'ils avaient signée, laquelle expliquait leurs devoirs et leurs obligations. En l'espèce, il faut retenir que le manquement reproché à l'entrepreneur n'a eu aucune incidence sur le non-respect du délai de recours, de sorte que les délais de dénonciation et de recours prévus trouvent application. En ce qui a trait à la réclamation des bénéficiaires, elle portait notamment sur un problème d'accumulation d'eau autour des fenêtres qu'ils ont remarqué lors de leur premier hiver dans leur résidence. Or, ils ont attendu trois hivers pour dénoncer ce problème alors que le règlement exigeait qu'il soit dénoncé dans les six mois suivant sa découverte. La décision de l'administrateur sur ce point doit donc être maintenue.
BRUNO EVANGELISTA et MELISSA LAMOLINARA, bénéficiaires, et CONSTRUCTION TRILIKON INC., entrepreneur, et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En 2015, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat dans le contexte d'un projet d'autoconstruction. L'entrepreneur devait, notamment, couler la fondation et construire les murs, les planchers et le toit, tandis que les bénéficiaires assumeraient la responsabilité, entre autres choses, de la finition et du revêtement extérieur. En 2016, ceux-ci ont présenté une réclamation en raison d'un problème d'infiltration d'eau au sous-sol de leur résidence. L'administrateur a rejeté leur demande. Il a retenu que l'infiltration était occasionnée par un problème d'étanchéité de la fondation, que le sol était remblayé plus haut que la membrane installée par l'entrepreneur et que la section de fondation qui devait être imperméabilisée par le bénéficiaire ne l'avait pas été à cet endroit, contrairement au reste de la fondation. Le problème était donc imputable aux travaux du bénéficiaire. Cette décision doit être maintenue. En effet, bien qu'il ait relevé de la responsabilité de l'entrepreneur de poser une membrane autocollante jusqu'au haut des panneaux de polystyrène extrudé formant la fondation pour l'imperméabiliser sur toute sa hauteur, l'omission de l'entrepreneur à cet égard n'est pas la cause des infiltrations. Ainsi, même après la pose d'une membrane autocollante, des infiltrations d'eau se sont produites. Les bénéficiaires n'ont d'ailleurs pas démontré que l'eau se serait infiltrée par les tiges d'acier du béton ou en raison d'une mauvaise qualité du béton. La situation serait plutôt attribuable à la présence d'une pente inversée, dirigeant l'eau vers les fondations, qui relevait de la responsabilité des bénéficiaires. La présence d'une pente inversée a provoqué une accumulation d'eau près de l'immeuble et l'eau est passée par-dessus la membrane. Les bénéficiaires ne peuvent non plus invoquer le fait qu'une «transaction et quittance» signée par les parties ne visait pas les infiltrations d'eau survenues après sa signature. Sur ce point, les parties ont signé une transaction visant les problèmes connus à l'époque, ce qui comprenait les infiltrations d'eau au sous-sol.
MONSIEUR MAXIME VEILLEUX et MADAME ANNICK PELLETIER, bénéciaires, et CONSTRUCTION CAMAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Lors de l'inspection préréception de leur résidence, les bénéficiaires ont constaté que les portes entre le garage et la maison -- portes qu'ils avaient fournies à l'entrepreneur -- ne se refermaient pas entièrement par elles-mêmes, malgré la présence de ressorts. Ils ont formulé une réclamation à cet égard, mais l'administrateur a retenu qu'il était question d'un problème relié non pas à l'installation des portes, mais à leur fabrication. En arbitrage, les bénéficiaires ont allégué qu'une différence de pression entre le garage et la maison serait la source du problème et non la conception des portes. Or, la décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, l'entrepreneur a construit la résidence selon les plans et les devis qui lui ont été fournis et une différence de pression entre le garage et la maison ne touche d'aucune façon les travaux d'installation des portes. La réclamation des bénéficiaires portait aussi sur un problème d'infiltration d'eau par une fenêtre de leur salle à manger. L'administrateur a rejeté ce point, étant d'avis qu'il appartenait à celui qui a posé le revêtement extérieur -- ce qui, en l'espèce, relevait du bénéficiaire -- de s'assurer de l'étanchéité de l'enveloppe du bâtiment avant de procéder à cette pose. Or, la cause de l'infiltration n'est pas la pose du revêtement extérieur, mais bien une installation déficiente de la fenêtre de la salle à manger par l'entrepreneur. Il fallait étanchéifier cette fenêtre au moment de son installation. L'entrepreneur ne connaissait manifestement pas les particularités des fenêtres qu'il a accepté de poser et il les a mal installées. Cet aspect de la réclamation devait donc être accueilli.
GENEVIÈVE PAINCHAUD et ROBERT BOWIE, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS FRANÇOIS ROBERGE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
En 2012, le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a dénoncé un problème d'infiltrations d'eau. L'administrateur lui a donné raison et il a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs. En 2015, le bénéficiaire a dénoncé ce qu'il qualifiait de vice de construction grave, soit un problème de condensation à la hauteur de boîtes mécaniques et au pourtour des deux drains du toit. L'administrateur a donné raison au bénéficiaire. L'entrepreneur demande l'arbitrage de cette décision, faisant valoir que, contrairement à ce que l'administrateur a conclu, il n'existait pas de lien entre le problème de condensation et celui d'étanchéité. En l'espèce, la situation dénoncée en 2015 n'est pas reliée aux situations dont il était question en 2012. En effet, après l'exécution de travaux correctifs en 2012, l'entrepreneur n'a reçu aucune communication du bénéficiaire traitant d'une mauvaise exécution ou de l'apparition de nouvelles infiltrations, et ce, jusqu'à 2016. Par ailleurs, il n'est plus question d'un problème d'étanchéité du toit, en l'absence d'infiltration d'eau par le drain, mais plutôt d'un problème de condensation accompagné de la non-continuité du pare-vapeur au plafond, alors qu'il n'y a eu aucune intervention au pare-vapeur. Les deux problèmes sont distincts et il n'est pas question du prolongement d'une même situation. Dans un second temps, il faut conclure qu'il ne s'agit pas d'un vice de construction. Personne n'a prétendu que la gravité du vice pouvait mettre en cause la solidité du bâtiment ou une partie de celui-ci. Les réparations limitées à des endroits précis en font la preuve. Puisqu'il ne s'agit pas d'un vice de construction, il faut conclure que la dénonciation était tardive, ayant été faite plus de trois ans après la fin des travaux.
SYNDICAT DU 18 IMPASSE HUET, bénéficiaire, et 9153-5914 QUÉBEC INC., CONDOS PLACE D'AMÉRIQUE, entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en septembre 2010. Au mois d'août 2014, ils ont subi une première infiltration d'eau. Une seconde infiltration est survenue au mois d'octobre. En septembre 2015, les bénéficiaires ont dénoncé à l'administrateur la présence d'une fissure à leur fondation située à la porte d'entrée du côté du bâtiment. L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires. Étant donné qu'il n'était pas question d'un vice majeur et puisque la réclamation avait été soumise au cours de la quatrième année de la garantie, le problème était exclu de la couverture du plan de garantie. De plus, il fallait tenir compte du fait que la dénonciation avait été reçue plus de 1 an après la première infiltration et plus de 10 mois après la seconde, donc à l'extérieur d'un délai raisonnable de 6 mois. La décision de l'administrateur doit être maintenue. D'une part, il est manifeste que la fissure à la fondation ne remplit pas les critères de gravité et de perte de l'ouvrage requis pour qu'il soit question d'un vice majeur. D'autre part, le délai de dénonciation maximal de 6 mois n'a pas été respecté et il ne peut être prolongé, de sorte que les bénéficiaires ne peuvent plus exercer leurs droits en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
ISABELLE PROVENCHER et PIERRE-PHILIPPE KERNISAN, demandeurs, et 9182-0050 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION ROUVILLE), défenderesse, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de sa résidence secondaire, un chalet en bois rond, en décembre 2012. Au mois d'avril 2014, il a signifié une réclamation portant sur plusieurs points, dont des écoulements d'eau, des odeurs au sous-sol et un manque d'uniformité dans la finition de certaines pièces de bois. L'administrateur n'a pas retenu ces points, étant d'avis qu'ils n'avaient pas fait l'objet d'une dénonciation dans un délai raisonnable. En ce qui concerne les écoulements d'eau, le bénéficiaire a notifié l'entrepreneur d'un problème à l'hiver 2013. Ce dernier s'est engagé à effectuer des travaux pendant la période estivale, mais le même problème est apparu l'hiver suivant, ce qui a amené le bénéficiaire à dénoncer la situation tant à l'administrateur qu'à l'entrepreneur au mois d'avril 2014. Or, l'écoulement d'eau répétitif durant une période de quatre mois et à plusieurs endroits au printemps 2013 aurait dû amener le bénéficiaire à dénoncer la situation dès lors. Son omission de le faire fait en sorte qu'il a perdu son recours à cet égard. Quant aux odeurs d'égout perçues dans le sous-sol de la résidence, étant donné que le bénéficiaire a rapporté qu'un plombier engagé par l'entrepreneur lui a affirmé que le problème était réglé en septembre 2013, il faut comprendre que la situation existait déjà avant cette dernière date et que, comme elle se manifestait durant l'hiver seulement, elle remontait à l'hiver précédent. Il s'agissait d'un problème qui, en tant que malfaçon non apparente, devait être découvert au cours de l'année ayant suivi la réception et devait être dénoncé dans un délai raisonnable ne pouvant excéder six mois. Quant au problème de finition, il y a eu remplacement d'un garde-corps et de certaines planches à l'extérieur à la suite de la chute d'un barrage de glace. Or, le bénéficiaire a constaté à l'été 2013 que la teinture utilisée pour les nouveaux éléments n'était pas de la même qualité que pour le reste de la surface. Cela ne constituait pas un vice caché puisque la teinture ou la décoloration du produit posé ne met pas en cause l'intégrité de la galerie et elle ne met pas en péril la structure. Il s'agit d'une malfaçon qui devait être dénoncée à l'intérieur d'un délai de raisonnable. La décision de l'administrateur à cet égard doit donc être maintenue.
FERNAND THÉORET, bénéficiaire, et CONSTRUCTIONS M.S.L. INC., entrepreneur, et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
Le 11 novembre 2015, le bénéficiaire a dénoncé par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur une fuite ou une infiltration d'eau. Le 9 décembre, l'entrepreneur a communiqué avec le bénéficiaire au sujet de la suite et de la nécessité de vérifier et de réparer. Quelques jours plus tard, un rapport d'inspection était rédigé, faisant notamment état d'une possibilité de moisissures et de la nécessité d'une expertise complémentaire. La preuve démontre la présence de moisissures et de dégâts d'eau qui requièrent un dégarnissage et une décontamination ainsi que de dommages à des armoires qui ont besoin d'être remplacées. Le bénéficiaire a demandé que des mesures conservatoires soient prises, ce qui a été retenu par l'administrateur. En l'espèce, l'entrepreneur souligne que son sous-traitant pour les travaux de plomberie était l'un des récipiendaires de la dénonciation du 11 novembre. Il n'appartient toutefois pas au tribunal d'arbitrage de partager la responsabilité entre l'entrepreneur et son sous-traitant, mais il y a lieu de retenir que l'entrepreneur, qui peut recourir à un tiers pour effectuer certains travaux, conserve néanmoins la direction et la responsabilité de l'exécution. Par conséquent, celui-ci est responsable de la fuite et des dommages subséquents, causés par une mauvaise installation ou une défectuosité d'un coude de renvoi d'évier de l'unité supérieure à celle du bénéficiaire. L'entrepreneur devra faire le nécessaire pour qu'une entreprise de dégarnissage et de décontamination effectue les travaux requis, lesquels seront inspectés et approuvés par l'administrateur à chaque étape.
9266-4374 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTIONS ALYRO), entrepreneur, et ALAIN PHANEUF, LISANNE PHANEUF et SÉBASTIEN WILLE, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont fait construire une résidence sur un terrain leur appartenant après avoir avisé l'entrepreneur de la présence d'ocre ferreuse. À la suite de la réception de l'immeuble, les bénéficiaires ont été victimes d'infiltrations d'eau et ils ont adressé des réclamations à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a estimé qu'il y avait un vice caché et il a exigé de l'entrepreneur qu'il fasse les vérifications nécessaires et les correctifs requis. Les bénéficiaires soutiennent que seul le rehaussement de la maison permettra de régler le problème puisque la dalle du sol baigne dans la nappe phréatique, ce qui fait en sorte que les risques d'obstruction et de dommages à leur pompe sont continuellement présents. Le coût d'un rehaussement se situerait entre 50 000 $ et 100 000 $. L'entrepreneur, qui a l'appui de l'administrateur, suggère de corriger le problème en installant un drain intermédiaire sous la dalle, drain qui serait raccordé au puisard. Il estime le coût de cette solution à 10 000 $. En l'espèce, la construction d'une maison dont les fondations baignent dans la nappe phréatique n'est pas conforme au Code national du bâtiment. L'entrepreneur, informé de la présence d'ocre ferreuse, devait prendre les dispositions nécessaires pour éviter une telle situation. Or, il n'a pas pris les précautions qui s'imposaient dans un contexte où il n'était pas familiarisé et il n'avait aucune expérience avec de l'ocre ferreuse. En ce qui concerne la solution qu'il suggère, il s'agit d'un moyen proposé pour réduire les coûts et remédier à la situation actuelle, mais il ne s'agit pas d'une solution permanente et définitive. Au contraire, l'implantation de la méthode proposée par l'entrepreneur nécessiterait davantage d'entretien par les bénéficiaires puisque les sections de drain supplémentaires qui seraient installées seraient aussi susceptibles de s'obstruer. En l'espèce, il y a lieu de retenir la méthode suggérée par les bénéficiaires puisque les remontées de la nappe phréatique n'atteindront pas le béton de la nouvelle dalle de plancher du sous-sol, réglant ainsi le problème de manière définitive.
DAVID BOLDUC et VALÉRIE BIDÉGARÉ, bénéficiaires, et GAUBEAU CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence au mois de juin 2011. Au mois de juillet, ils ont constaté que de l'eau s'était infiltrée dans leur sous-sol. Avisé de cette situation, l'entrepreneur a effectué certains travaux correctifs à l'extérieur de l'immeuble. Au mois de juin 2012, les bénéficiaires ont de nouveau eu un problème d'infiltration d'eau. Ils ont envoyé un avis écrit à l'entrepreneur, qui a envoyé un représentant sur les lieux, mais rien n'a été fait. Au mois d'août 2013, après une nouvelle infiltration d'eau, les bénéficiaires ont dénoncé la situation par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur. Lorsque les bénéficiaires ont présenté une réclamation relative à ce problème, l'administrateur a retenu qu'un délai de 26 mois s'était écoulé entre la première infiltration et la dénonciation par écrit à son endroit, ce qui excédait le délai raisonnable de 6 mois accordé par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur a donc rejeté la réclamation. Cette décision doit être maintenue. En effet, le bénéficiaire doit respecter deux obligations s'il veut bénéficier de la couverture du plan de garantie. Premièrement, il doit dénoncer le problème par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur. Deuxièmement, il doit procéder à cette dénonciation dans un délai raisonnable qui ne peut excéder six mois à compter de la découverte du problème. L'omission du bénéficiaire de se conformer à la deuxième condition fait en sorte qu'il a perdu ses droits et l'équité ne permet pas de faire revivre ces droits une fois qu'ils sont éteints. Enfin, il n'est pas possible de considérer les infiltrations de 2012 et de 2013 comme des incidents indépendants qui constitueraient de nouveaux points de départ pour qualifier de raisonnable ou non le délai de dénonciation puisque toutes les infiltrations avaient la même cause.
JOHNSON SUI YIN KWOK AND MEI CHUN TANG, bénéficiaires demandeurs et 9181-5712 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers éléments. Notamment, il était question de taches présentes sur les planchers de tous les balcons et sur toutes les surfaces inférieures des balcons supérieurs. Ces taches étaient le résultat de l'écoulement d'eau sale d'un balcon à l'autre et le bénéficiaire prétend qu'elles empêchaient les copropriétaires de profiter de leurs balcons et causaient une perte de valeur des unités. Le bénéficiaire se plaignait aussi d'un manque d'étanchéité des fenêtres, et l'ouverture d'un mur avait permis de constater que la membrane supérieure avait été mal posée et que le parage était collé avec du ruban gommé rouge, le tout, de manière non conforme aux règles de l'art. Le bénéficiaire fait valoir qu'il s'agirait dans les deux cas de vices de construction. En l'espèce, pour avoir gain de cause, le bénéficiaire devait démontrer que chacun des problèmes constituait un vice de construction qui risquait de causer la perte de l'immeuble. En ce qui concerne les balcons, la situation n'est pas suffisamment grave pour causer la dégradation de l'immeuble, le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné ou mettre en péril sa solidité et sa stabilité. Il est plutôt question, tel que le plaidait l'administrateur, d'une déficience d'entretien. Quant à l'étanchéité des fenêtres, il s'agit d'un problème qui pourrait engendrer une dégradation du bâtiment et qui pourrait être qualifié de vice de construction et de réalisation. En effet, des infiltrations d'eau récurrentes causeraient des inconvénients sérieux et des difficultés importantes relativement à l'utilisation du bâtiment. Des travaux devront être effectués, mais il n'y a pas lieu d'ordonner à l'administrateur de remplacer toutes les fenêtres puisque des vérifications n'ont été faites qu'à l'endroit de l'une d'elles. Une inspection plus étendue est requise et l'administrateur devra intervenir si c'est nécessaire.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 209 ANNE-MARTIN, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS LGF INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble comprenant 16 unités et il a présenté une réclamation relative à un problème de condensation dans les fenêtres de la majorité des unités. L'administrateur a visité neuf unités et il a remarqué des bandes de condensation, mais il n'a donné raison au bénéficiaire qu'à l'égard de l'une des unités, où il a estimé qu'un problème d'infiltration d'air et même de neige sous la porte d'entrée constituait un vice caché. En ce qui concerne les autres unités, l'administrateur a conclu que la condensation constatée était normale, le taux d'humidité relative intérieur étant trop élevé par rapport à la température extérieure. En l'espèce, des coupes exploratoires dans deux unités témoins ont notamment permis de constater l'absence d'isolant, le non-respect de certains aspects des plans et devis de l'architecte du bâtiment et une négligence quant aux règles de l'art. Ces vices sont couverts par la garantie et il y a lieu de suivre les recommandations contenues aux expertises afin d'exécuter des travaux correctifs. Ainsi, l'administrateur devra vérifier si des infiltrations d'air proviennent des composantes usinées des fenêtres et des portes-fenêtres et procéder aux remplacements nécessaires. Cette obligation de travaux correctifs s'appliquera à l'ensemble des fenêtres et des portes pour toutes les unités, qu'elles soient précisément nommées aux décisions de l'administrateur ou non. Vu les circonstances particulières du dossier, et compte tenu entre autres choses des retards, des délais et de la désinvolture de l'entrepreneur quant à ses obligations, et afin d'assurer l'exécution de la décision, l'administrateur devra procéder aux travaux correctifs et assurer la surveillance des travaux afin que tout soit entrepris sans délai à compter de la réception de la décision pour assurer la fin des travaux le ou avant le 30 septembre 2015.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 4, demandeur bénéficiaire, c. DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC. (faisant maintenant affaire sous DÉVELOPPEMENT LUPA INC./CORPORATION LUPA), défendeur entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant notamment sur des problèmes d'infiltration d'air dans certaines unités, de conception déficiente des volets fixes du bas des fenêtres de certaines unités et d'infiltration d'eau dans le garage. L'administrateur a conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six mois à compter de la découverte d'un problème, et il a rejeté la réclamation quant à ces trois points. La décision de l'administrateur doit être infirmée quant au premier point. En effet, malgré une dénonciation au rapport de réception d'un problème d'étanchéité à l'air généralisé, y compris par le cadrage des fenêtres et des portes, une décision finale n'a pas été rendue. Le dossier devra être renvoyé à l'administrateur. Quant au second point, le délai entre août 2012 et février 2014 ne peut se qualifier de raisonnable, de sorte que la décision de l'administrateur doit être retenue. Le délai en ce qui concerne le troisième point doit aussi être qualifié de déraisonnable puisque l'administrateur a été informé pour la première fois à l'hiver 2014 d'un problème constaté à l'hiver 2013.
SDC 5795 D'IBERVILLE, bénéficiaire, et SOCIÉTÉ EN COMMANDITE IBERVILLE 36, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers points, dont l'absence de solins avec larmiers au haut des fenêtres des terrasses à l'arrière de l'immeuble et l'absence de membrane entre la dalle préfabriquée et la dalle coulée en place. En ce qui concerne le premier point, l'administrateur a conclu que la condition du pourtour des fenêtres était acceptable et respectait les normes établies dans l'industrie de la construction. Or, il y a lieu d'accueillir la position de l'expert du bénéficiaire, qui affirme que les solins, s'ils sont présents, n'ont pas de larmier conformément au code du bâtiment et que le calfeutrage en haut des fenêtres est également une malfaçon. D'ailleurs, l'entrepreneur, même s'il a le libre choix des moyens d'exécution du contrat d'entreprise, a néanmoins l'obligation de se conformer au code du bâtiment. Enfin, la situation actuelle se soldera par un taux d'humidité élevé, susceptible d'entraîner la présence de moisissures et de champignons, néfaste au bien-être des occupants de l'immeuble. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur d'apporter les travaux correctifs nécessaires pour remédier à la situation. En ce qui concerne le deuxième point, l'administrateur n'a pas été en mesure d'observer l'absence d'une membrane lors de son inspection, de sorte qu'il n'a pas pu conclure qu'il y avait malfaçon. Toutefois, alors que les plans initiaux de l'architecte prévoyaient la pose d'une membrane entre la chape et les dalles de béton, cette membrane n'a pas été posée puisque l'entrepreneur a considéré qu'il s'agissait d'une erreur de l'architecte et il a plutôt posé un scellant sur le sol de la chape. La réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2160, RUE CARTIER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION BEAU-VAIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Décision interlocutoire.
Le bénéficiaire, au cours de la cinquième année de la garantie, a constaté que le drain français de son immeuble comportait une pente négative, de sorte qu'il a présenté une réclamation auprès de l'administrateur. Celui-ci a conclu que les situations observées ne remplissaient pas les critères du vice majeur puisqu'il n'y avait pas perte de l'ouvrage, et il a rejeté la demande. Dans le contexte de sa demande d'arbitrage, le bénéficiaire a demandé une suspension, souhaitant effectuer des expertises additionnelles afin de vérifier la hauteur de la nappe phréatique. Il s'agirait d'un nouveau problème potentiel, soit un niveau de la nappe phréatique qui pourrait excéder celui des fondations. Il aurait aussi l'intention de procéder à l'ouverture des murs de l'immeuble afin d'examiner les dégâts qui auraient pu être occasionnés par l'infiltration d'eau au logement situé au sous-sol du bâtiment. La demande du bénéficiaire doit être rejetée. En effet, celui-ci veut éviter de faire une nouvelle dénonciation auprès de l'administrateur quant à la question du niveau de la nappe phréatique en invoquant divers arguments à l'appui d'un droit de déposer une nouvelle expertise hors délai quant à cette question. Or, puisque la situation n'a pas été dénoncée par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur, la demande doit être rejetée.
BRYAN-ERIC LANE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION QUALIMAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont pris possession de leur résidence en juillet 2009. Le mois suivant, le sous-traitant de l'entrepreneur a procédé à certains ajustements et corrections aux fenêtres afin de régler un problème d'infiltration d'eau dans le bas des fenêtres que les bénéficiaires avaient constaté lors de pluies abondantes. L'hiver suivant, les bénéficiaires ont remarqué un nouveau problème. En effet, de la glace se formait dans les fenêtres et, lorsqu'elle fondait, l'eau s'accumulait sur les seuils des fenêtres avant de couler sur le bas des murs de la maison. L'entrepreneur et son sous-traitant sont intervenus, mais le problème n'a pas été réglé. En décembre 2010, les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'administrateur, qui leur a indiqué que, en l'absence d'intervention ou en cas d'intervention insatisfaisante, ils devraient s'adresser à son service à la clientèle. Plusieurs tentatives ont été faites pour résoudre le problème, mais sans succès. De plus, des traces de moisissure ont commencé à se manifester sur les contours des fenêtres au mois de septembre 2012. En février 2013, les bénéficiaires ont présenté une réclamation, faisant état du problème de formation de glace, qui n'était toujours pas réglé, et du problème de moisissure. L'administrateur a rejeté la demande, ayant conclu que la dénonciation du problème n'avait pas été faite dans un délai raisonnable de six mois à compter de sa découverte. Cette décision doit être maintenue en partie. En effet, les bénéficiaires ont initialement découvert le problème de formation de glace en décembre 2009, mais ils ne l'ont dénoncé par écrit à l'administrateur qu'en décembre 2010, soit 12 mois plus tard. Ensuite, ils ont omis d'informer l'administrateur qu'ils étaient insatisfaits des interventions de l'entrepreneur, lui laissant croire que le problème était résolu. Bien que les bénéficiaires aient été de bonne foi, qu'ils aient fait confiance à l'entrepreneur et qu'ils n'aient pas voulu indisposer ce dernier, il demeure qu'ils n'ont pas respecté le délai de dénonciation, de sorte que leur recours doit être rejeté quant à la formation de glace. L'administrateur devra toutefois se prononcer sur la présence de moisissure dans les fenêtres des bénéficiaires, point dont il n'a pas traité dans sa décision.
MADAME CAROLINE GIROUX et MONSIEUR DANNY OUELLET, bénéficiaires, et CONSTRUCTION DAVID PERREAULT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires d'un bâtiment qui comporte six balcons, a dénoncé, dans la quatrième année de la garantie, la présence d'une pente inversée sur l'un d'eux, une situation qui aurait causé une infiltration d'eau dans l'entretoit et qui avait le potentiel d'entraîner une détérioration de l'immeuble ainsi que des réparations majeures. L'administrateur a rejeté la réclamation, d'une part, car le problème n'avait pas été dénoncé à l'intérieur d'un délai raisonnable et, d'autre part, car la situation ne comportait pas la gravité requise pour être qualifiée de vice caché. En l'espèce, l'inversion de la pente dénoncée constitue une malfaçon non apparente et non un vice. En effet, la pose d'une membrane entre la brique et la structure était conforme aux règles de l'art et constituait une protection efficace contre l'infiltration, de sorte qu'à ce jour, aucun signe d'infiltration n'a été détecté. Cette malfaçon ne cause donc aucun préjudice. En ce qui concerne la dénonciation, la situation a été découverte à l'automne 2010 et a été dénoncée en décembre 2012, soit longtemps après l'expiration du délai raisonnable, qui est de six mois à compter de la découverte.
COPROPRIÉTÉ 130 DU SANCTUAIRE, bénéficiaire, et SOMMET SUR LE GOLF INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers points, dont un écoulement d'eau, des problèmes de maçonnerie et l'écaillement de la peinture sur les bases des rampes des escaliers et des balcons. L'administrateur a rejeté ces divers points principalement au motif de tardiveté. Or, bien qu'il ait conclu que la réception des parties communes avait eu lieu au mois de juillet 2007, la réception réelle a plutôt eu lieu au mois d'octobre suivant. Il faut donc examiner de nouveau certains des problèmes invoqués. En ce qui concerne l'écoulement d'eau, le bénéficiaire, qui l'a découvert au mois d'août 2010, a immédiatement dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Par ailleurs, la couverture de trois ans contre les vices cachés était toujours en vigueur. La réclamation est donc recevable et, puisque le problème n'a pas été réglé par des travaux réalisés par l'entrepreneur, celui-ci devra agir de nouveau pour le régler et réparer tout dommage causé. En ce qui a trait à la maçonnerie, certains aspects du problème avaient déjà été mentionnés dans le rapport d'inspection préréception et, même si l'entrepreneur s'était engagé à faire les travaux requis selon les règles de l'art, il y a tout de même eu une détérioration progressive à plusieurs endroits. Lorsque le bénéficiaire a dénoncé la situation, en juin 2009, l'entrepreneur a admis la présence d'un problème et a promis d'agir, mais son intervention n'a pas eu le résultat désiré. Puisque le bénéficiaire a avisé l'entrepreneur et l'administrateur dès que les interventions de l'entrepreneur se sont montrées inefficaces, il faut conclure que le délai de dénonciation a été respecté. De plus, le bénéficiaire était protégé par les réserves formulées lors de l'inspection préréception. Les travaux nécessaires devront être réalisés. Quant aux bases de rampes, il paraît évident qu'elles comportent une malfaçon quant à leur finition et qu'elles étaient, compte tenu de leur peinture d'origine, impropres à l'usage auquel elles étaient destinées. L'entrepreneur devra intervenir.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ CONDOS RIVIÈRE DU CHÊNE PH 5, bénéficiaire, et 9126-1206 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En mars 2012, les bénéficiaires ont été victimes d'une importante infiltration d'eau. Ils ont présenté une réclamation. Leur expert a conclu à la présence d'une nappe d'eau permanente ou quasi permanente et il a proposé de soulever le bâtiment au-dessus de la nappe phréatique pour résoudre le problème. L'administrateur a plutôt retenu une solution suggérée par un autre expert, qui privilégiait un nettoyage du drain existant et l'installation d'un puisard intérieur muni d'une pompe submersible. Insatisfaits, les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, les experts se sont entendus sur un point, soit le potentiel élevé d'un problème de formation de dépôts d'ocre ferreuse dans le drain de fondation. Il est question d'un problème naturel et permanent, et le remède exige donc une solution naturelle et permanente, ce qu'un bassin de captation ou tout drain, si efficace soit-il, ne peuvent fournir en raison de la formation permanente et rapide d'ocre ferreuse dans un milieu continuellement humide. Dans les circonstances, la méthode d'intervention suggérée par l'expert des bénéficiaires, soit le soulèvement de l'immeuble, est la seule qui réponde aux exigences qu'impose le plan de garantie, soit la correction du vice démontré et reconnu.
MARIE-CLAUDE THIBODEAU et ALAIN DORÉ, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CANADIENNE 2000 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Au mois d'août 2006, le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat visant la construction d'une résidence en bois rond. Au mois d'avril 2009, l'administrateur a accueilli une réclamation du bénéficiaire, qui dénonçait des infiltrations d'eau à la base du toit sur deux versants de la maison, et a ordonné à l'entrepreneur de faire les vérifications nécessaires et d'apporter les correctifs requis, selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. Ces réparations ont été effectuées au mois d'octobre 2009. En mars 2013, le bénéficiaire a présenté une nouvelle réclamation concernant une infiltration d'eau. L'administrateur a rejeté celle-ci aux motifs que la garantie reconduite pour la couverture était expirée depuis octobre 2012, soit trois ans après la fin des travaux correctifs, et que la garantie globale s'était terminée en janvier 2012, soit cinq ans après la réception du bâtiment. Le bénéficiaire prétend notamment qu'il n'a eu aucun droit de regard sur les travaux exécutés en 2009, que ceux-ci ont été mal faits, que les conditions météorologiques ayant causé l'infiltration n'avaient pas été présentes avant 2013, que la durée de la garantie doit être suffisante pour que les travaux soient mis à l'épreuve et, enfin, que l'échéance de la garantie serait contraire aux intentions du législateur. En fait, le bénéficiaire réclame une extension de la garantie. Or, la finalité du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et son caractère d'ordre public font en sorte qu'il faut lui donner une interprétation stricte et s'en tenir, notamment, aux délais prévus, de sorte qu'il n'est pas possible de retenir les arguments du bénéficiaire sans excéder la compétence conférée par le règlement. Au surplus, le bénéficiaire n'a fourni aucune preuve pour supporter ses prétentions et n'a pas démontré avoir pris les mesures d'entretien adaptées aux conditions météorologiques exceptionnelles qu'il invoque.
MICHEL MORIN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION B. GAULEY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur une infiltration d'eau par des fissures dans le plancher de son sous-sol. L'administrateur a accueilli cette demande et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs, soit le raccordement du drain sous la dalle de béton de façon adéquate afin de ne pas empêcher l'écoulement de l'eau qui doit être canalisée. Plus tard, il a constaté que l'entrepreneur n'avait pas raccordé le conduit installé au bassin de captation avec le drain situé sous la dalle, car il n'avait pas été capable de le localiser. Néanmoins, il a conclu que les travaux exécutés par l'entrepreneur étaient acceptables et conformes aux règles de l'art. La bénéficiaire demande l'arbitrage de ces décisions ainsi que d'une autre portant sur le niveau d'implantation de sa résidence. En l'espèce, la résidence de la bénéficiaire comporte des malfaçons, soit la présence d'humidité excessive et d'infiltrations d'eau au sous-sol. Les ordonnances rendues par l'administrateur n'ont pas permis de corriger la situation et, de surcroît, elles n'ont pas été exécutées par l'entrepreneur. Il y a donc lieu d'accueillir les demandes d'arbitrage de la bénéficiaire au sujet des infiltrations d'eau et de décider de la méthode à privilégier pour corriger la situation. Sur ce point, bien que la bénéficiaire ait demandé le soulèvement de sa résidence, il y a lieu de préconiser le cuvelage, ce qui permettra de faire cesser les infiltrations d'eau au sous-sol et d'éliminer les risques associés au débordement du bassin. Par ailleurs, ordonner le soulèvement de l'immeuble irait à l'encontre de ce dont les parties avaient convenu au moment de l'exécution des travaux et de leur réception. De plus, si ceux-ci avaient été faits correctement, l'entrepreneur se serait assuré de l'étanchéité du sous-sol selon les méthodes reconnues et les règles de l'art.
MADAME CLAUDIE ST-LÉGER, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS MARC BEAULIEU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a pris possession de sa résidence au mois d'août 2009. En juin 2010, elle a fait état à l'entrepreneur du bas niveau de son terrain par rapport à ceux de ses voisins. Croyant que celui-ci s'occuperait de la situation, elle ne l'a pas dénoncée à l'administrateur. Au mois de juin 2011, à la suite de pluies abondantes, une infiltration d'eau est survenue dans le sous-sol de la bénéficiaire. Le mois suivant, elle a envoyé une lettre à l'administrateur pour dénoncer cet événement, indiquant que la cause était inconnue. Celui-ci a rejeté sa réclamation, d'où la demande d'arbitrage. En l'espèce, le niveau du sol des terrains voisins fait en sorte que les eaux de surface sont dirigées vers la maison de la bénéficiaire. L'entrepreneur devait aménager le terrain en pente pour éviter une accumulation d'eau, ce qui n'a pas été fait. En effet, la construction d'un mur de soutènement dans la cour arrière n'a remédié que partiellement au problème d'écoulement des eaux de surface. Il faut donc conclure à l'existence d'un vice caché, lequel devait être dénoncé dans un délai raisonnable à partir du jour où la bénéficiaire a pu en soupçonner la gravité. Lorsque celle-ci a initialement écrit à l'entrepreneur, en juin 2010, l'inquiétude qu'elle exprimait n'était pas la preuve qu'elle connaissait la gravité et l'étendue du problème. La date de connaissance de ce dernier doit être fixée au mois de juin 2011, de sorte qu'il faut conclure que la dénonciation effectuée le mois suivant a été faite dans un délai raisonnable. En l'espèce, l'aménagement du sol pour éloigner les eaux de surface est une installation nécessaire à son usage et la présence récurrente d'eau sur la propriété est suffisamment grave pour être couverte par la garantie. Il y a donc lieu d'exiger de l'entrepreneur qu'il apporte les travaux correctifs requis.
KHARDIATA DIALLO, bénéficiaire, et 4176855 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation relativement à une défaillance du système d'évacuation des eaux pluviales desservant son immeuble. Deux incidents étaient alors survenus. L'administrateur a conclu que le système de drainage de l'unité qui avait subi des infiltrations d'eau était conforme aux normes de construction et que la responsabilité de ces infiltrations revenait plutôt à la Ville de Montréal, en raison de l'état du réseau d'égouts de celle-ci. Deux autres incidents se sont produits, le premier après que le bénéficiaire eut présenté sa réclamation et le second après que la décision de l'administrateur eut été rendue. Les incidents ont tous été précédés par des pluies abondantes. La décision de l'administrateur doit être infirmée. En effet, bien que l'entrepreneur et l'administrateur aient tous deux prétendu que la cause des infiltrations serait la désuétude du réseau d'égouts de la Ville, cette dernière a confirmé que ce réseau fonctionne adéquatement et sans problème dans le secteur où se situe l'immeuble du bénéficiaire. Il faut plutôt conclure que l'entrepreneur est responsable des infiltrations d'eau dans l'immeuble du bénéficiaire. En effet, il avait l'obligation de s'informer et de faire toutes les vérifications raisonnables avant de commencer la construction, notamment quant au type de système de drainage et d'égouts existant à proximité de la propriété, et d'agir en conséquence. Or, il n'a pas fait cela et, même si le système de drainage installé est conforme aux normes de construction, encore fallait-il que son fonctionnement soit adéquat et permette aux propriétaires de profiter de leurs unités et de les utiliser de manière normale. Les infiltrations d'eau étant attribuables à l'absence de mesures appropriées pour contrôler le débit d'eau en provenance du toit, l'entrepreneur devra choisir la solution adéquate pour régler définitivement le problème de drainage et fournir un système qui ne débordera pas lors de fortes pluies.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE JOUVENCE, bénéficiaire, et 9187-2903 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie, mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat de copropriété d'un immeuble dont la réception des parties communes remonte au mois de mai 2010. En octobre 2010, en août 2011 et en avril 2012, des infiltrations d'eau sont survenues et ont mené chaque fois à des interventions de l'entrepreneur. En mai 2012, le bénéficiaire a présenté une réclamation, ce qui a entraîné l'administrateur à conclure que l'entrepreneur avait été diligent dans ses interventions mais que l'installation d'une membrane élastomère n'était pas un moyen acceptable et définitif de régler le problème, contrairement à l'installation d'un solin métallique dans le mur de brique, soit une pratique courante dans l'industrie de la construction. L'administrateur a donc accueilli la réclamation, d'où la demande d'arbitrage de l'entrepreneur. Or, malgré son désaccord quant au coût réel et à l'ampleur des travaux proposés par l'administrateur, ce dernier n'a pas démontré que la technique qu'il a utilisée serait reconnue comme étant conforme aux normes applicables dans l'industrie de la construction. Il faut donc conclure que l'absence d'un solin métallique constitue une violation des règles de l'art et que l'entrepreneur n'a pas respecté son obligation de résultat puisque des infiltrations se sont produites à plusieurs reprises, nécessitant chaque fois des interventions additionnelles. L'entrepreneur devra réaliser les travaux correctifs proposés par l'administrateur ainsi que ceux visant la remise en place des éléments qui auront été endommagés en raison des infiltrations d'eau.
SYNDICAT IBERVILLE-DE ROUEN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION CONTINUUM INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a procédé à la réception des parties communes d'un immeuble au mois d'août 2007. En avril 2012, il a dénoncé une série de problèmes à l'administrateur, lequel a rendu une décision qui doit être maintenue à certains égards. En effet, en ce qui concerne un problème d'infiltration d'eau, le bénéficiaire n'a pas dénoncé le problème dans les six mois qui ont suivi sa découverte. Or, ce délai de dénonciation doit obligatoirement être respecté par un bénéficiaire, qui, autrement, perd son recours. En ce qui a trait à d'autres questions qui ont été soulevées, l'administrateur a commis une erreur lorsqu'il a conclu qu'il n'était pas en présence de vices majeurs, soit le seul type de vice qui était encore couvert au moment où le bénéficiaire a intenté son recours, alors que la détérioration progressive d'un immeuble découlant de certains problèmes peut mener à sa ruine partielle. Par ailleurs, la mauvaise coupe d'une moulure de porte, qui favorise l'infiltration d'eau, et un manque d'étanchéité de certaines remises doivent aussi se qualifier de vices majeurs. Toujours sur la question des remises, la mauvaise installation d'une porte, laquelle laisse l'eau s'évacuer vers l'intérieur et non vers l'extérieur, constituait un vice mineur que le bénéficiaire ne pouvait simplement laisser s'aggraver jusqu'à ce qu'il devienne un vice majeur, et la pose d'une porte de couleur différente ne saurait constituer un tel vice. Finalement, le claquement des tuyaux lorsque l'eau y circule crée un désagrément, mais il ne s'agit pas non plus d'un vice majeur.
SDC DU 1884-1890 RUE POUPART, bénéficiaire, et JEAN-PIERRE LAGACÉ et 9183-5702 QUÉBEC INC., faisant affaire sous la raison sociale de ECO-STUDIO, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble comprenant six unités d'habitation. Il a présenté une réclamation portant sur des dommages subis à la suite de fuites d'eau et sur des dommages au crépi du bâtiment. Quant au premier problème, la cause des dommages et de la contamination de l'une des unités était l'infiltration d'eaux usées ainsi que de matières fécales sous les planchers en provenance de sa toilette. Or, les propriétaires de l'unité n'ont pris connaissance de cette situation qu'en mai 2012, soit plus de cinq ans après la date de la fin des travaux et à l'extérieur de la période de la couverture prévue au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cette réclamation doit donc être rejetée. Quant au crépi, il y a eu dénonciation de la situation dès la préréception, et l'entrepreneur devait régler le problème. Les travaux effectués par ce dernier et par d'autres n'ont toutefois pas eu le résultat escompté. En tenant compte des engagements de l'entrepreneur et de son obligation de résultat, dans les circonstances, il y a lieu d'exiger de l'administrateur qu'il prenne en charge les travaux correctifs, qu'il retire tout le crépi installé et qu'il le refasse complètement. À cette fin, il s'occupera des appels d'offres et du choix des entrepreneurs pour ces travaux, dont il assurera la surveillance afin qu'ils soient terminés le ou avant le 30 juin 2013. Finalement, le bénéficiaire aura droit au remboursement des frais d'expertise qui auront été pertinents et qui auront permis d'établir la cause des vices allégués.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RUE ASSELIN, bénéficiaire demandeur, et 9143-1718 QUÉBEC INC. (f/a/s ALDO CONSTRUCTION), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant notamment sur un problème touchant leur pompe d'assèchement. L'administrateur a conclu que l'entrepreneur devait procéder aux correctifs requis pour que celle-ci soit munie d'une source d'énergie secondaire qui lui permettrait de fonctionner lorsqu'il y a des pannes de courant, conformément au règlement municipal et aux règles de l'art ayant cours dans l'industrie de la construction. Malgré la clarté de la décision rendue, l'entrepreneur a effectué les travaux liés à la pompe sans fournir ni installer de batterie, prétextant que les bénéficiaires devaient se la procurer. Les bénéficiaires, craignant la possibilité d'une inondation en cas de panne d'électricité, ont acheté et installé une batterie, et ils en réclament à présent le remboursement. En l'espèce, le règlement municipal en vigueur prévoit l'obligation d'installer une pompe d'assèchement munie d'une source d'énergie secondaire, de sorte que l'omission de fournir et d'installer une batterie constitue une malfaçon de la part de l'entrepreneur. Celui-ci devra rembourser les bénéficiaires.
STÉPHANIE COUTURE ET RENÉ BOISVERT, bénéficiaires, et 9160-7549 QUEBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires.
L'administrateur a rendu une première décision, indiquant que l'entrepreneur avait effectué des travaux correctifs quant à une infiltration d'eau à la fenêtre de la salle de bains située à l'étage de la résidence des bénéficiaires, lesquels étaient satisfaits des travaux. Il a aussi rendu une deuxième décision, ordonnant à l'entrepreneur de régler un problème d'infiltration par la fenêtre du sous-sol. Environ trois ans plus tard, les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage, soutenant que les problèmes d'infiltration étaient toujours présents. L'entrepreneur, qui a résolu le problème au sous-sol, s'est déclaré prêt à effectuer des tests afin de régler définitivement celui à l'étage, ce qu'il a fait. De plus, l'administrateur s'est engagé à rembourser les frais d'expertise aux bénéficiaires.
MONSIEUR MARTIN TÉTREAULT et MADAME VÉRONIQUE FUOCO, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS E.D.Y. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Pendant la troisième année de garantie, le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a dénoncé le détachement de bardeaux du toit de son immeuble. L'administrateur a conclu qu'il était question d'un vice caché et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs nécessaires. Le bénéficiaire demande que le toit soit refait au complet et que tous les problèmes causés par l'infiltration d'eau, y compris les moisissures, soient corrigés. L'entrepreneur affirme plutôt qu'il s'agit de savoir si les réparations qu'il a déjà faites sont adéquates ou, à défaut, de déterminer quels sont les correctifs à apporter. En l'espèce, la toiture présente un problème sérieux attribuable à des bardeaux défectueux ainsi qu'à une pose inadéquate, et il faut conclure que les travaux correctifs effectués n'ont pas réglé ce problème. Le bénéficiaire a le droit de recevoir un immeuble exempt de vice caché dont la toiture est bâtie selon les règles de l'art, y compris la conformité avec les directives du fabricant. Ce droit n'a pas été respecté. Il faudra refaire toute la toiture et corriger les dommages causés par l'infiltration d'eau.
SDC 12505, 12507, 12509, 71e AVENUE, bénéficiaire, c. CONSTRUCTION PRODAN INC., entrepreneur, et GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En juin 2009, les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'un immeuble dont la réception datait du mois d'octobre 2008. Au mois de mai 2010, ils ont été victimes d'une infiltration d'eau majeure, laquelle a causé d'importants dégâts au plancher et au bas des murs de leur sous-sol. Au mois de mars 2012, une inspection a permis de constater les dommages importants causés par des infiltrations d'eau successives, dont des déformations du plancher ainsi que la présence de moisissure sur les murs et sous l'escalier. Les bénéficiaires ont dénoncé cette situation à l'entrepreneur et à l'administrateur pour la première fois au mois d'octobre 2011, 18 mois après avoir découvert la source de leurs problèmes, soit l'infiltration d'eau. L'administrateur a conclu que les bénéficiaires n'avaient pas dénoncé le problème dans un délai raisonnable à compter de sa découverte et il a rejeté leur réclamation quant à ce point. En l'espèce, les bénéficiaires devaient dénoncer l'infiltration d'eau initiale dans un délai raisonnable après sa survenance, soit dans les six mois suivant celle-ci, donc au plus tard en octobre 2010. Or, ils n'ont pas respecté ce délai, de sorte qu'ils ont perdu leurs droits en vertu du plan de garantie. Ils ne peuvent prétendre qu'ils n'étaient pas familiarisés avec les délais applicables, lesquels ne peuvent être contournés ou écartés en invoquant l'équité. Par ailleurs, en ce qui concerne la moisissure qui est apparue après le mois de mai 2010, les bénéficiaires auraient dû prévoir une telle éventualité en cas de non-remplacement des murs, et une dénonciation de l'infiltration d'eau leur aurait permis de bénéficier de la couverture du plan de garantie.
THIRUMAL THILAGARUBAN et PUSHPAMALA THILAGARUBAN, bénéficiaires plaignants, et 9129-7069 QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
En juin 2010, les bénéficiaires ont été victimes d'une infiltration d'eau par leurs fenêtres à la suite d'un problème aux margelles de celles-ci. Au mois d'octobre, une autre infiltration s'est produite, car la pompe qui devait évacuer l'eau du bassin de captation ne fonctionnait pas en raison d'une panne d'électricité. Finalement, en mars 2011, il y a eu une autre infiltration à la suite d'un bris de leur pompe de puisard, et ce, malgré le fonctionnement de la pompe de secours. Ils ont présenté une réclamation au mois de mai, mais l'administrateur a rejeté celle-ci au motif que la situation n'avait pas été dénoncée dans un délai raisonnable. Pour déterminer si la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable, il faut établir lequel des événements constitue le point de départ de la computation du délai. La première infiltration est un événement isolé qui n'est pas relié à celles qui ont suivi. La seconde infiltration s'est produite pendant une panne d'électricité, et l'on ne peut affirmer avec certitude que celle-ci serait survenue si la pompe avait fonctionné. Ce n'est que lors du troisième incident que la pompe a fonctionné et que l'eau s'est malgré tout infiltrée dans le sous-sol. C'est en fonction de cette dernière date qu'il faut déterminer si la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. En l'espèce, la dénonciation a été effectuée au mois de mai 2011, donc à l'intérieur d'un délai raisonnable. Le dossier sera retourné à l'administrateur, qui devra établir s'il est question d'un vice caché couvert par la garantie.
LYSANNE PHOENIX et DANIEL GAGNON, bénéficiaires, et 9056-1879 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Au mois d'août 2011, le bénéficiaire, qui avait remarqué que le plancher de l'un des balcons de son immeuble était gondolé et que la chambre électrique située en dessous de celui-ci était sérieusement endommagée à cause de l'infiltration d'eau, a envoyé une dénonciation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Ce dernier a constaté que les joints de scellements des balcons de fibre de verre étaient abîmés, voire inexistants à certains endroits, et que des infiltrations d'eau avaient endommagé la salle électrique. L'administrateur a toutefois rejeté la réclamation. D'une part, il a conclu que l'entretien des joints de scellements devait être fait par le bénéficiaire et que les réparations nécessaires en raison d'un manque d'entretien n'étaient pas couvertes par le plan de garantie. D'autre part, ayant conclu que la réception des parties communes remontait à mai 2006 -- alors qu'elle date plutôt d'octobre 2006 --, il a déterminé que la situation n'était pas couverte par la garantie contre les vices cachés, qui est d'une durée de trois ans. Finalement, il a estimé que la garantie contre les vices de conception, de construction ou de réalisation et contre les vices de sol ne trouvait pas application. Or, il faut conclure que la cause principale des infiltrations d'eau est une conception et une construction qui sont contraires aux règles de l'art de l'installation des joints des panneaux du plancher du balcon. De plus, l'emplacement de ces joints directement au-dessus des murs latéraux de la salle électrique constitue également un vice de conception et de construction, de même que la sous-élévation du plancher de la salle électrique. La dégradation de cette dernière constitue un inconvénient ou un danger sérieux touchant une partie essentielle du bâtiment et est donc couverte par la garantie contre les vices de conception, de construction ou de réalisation, la dénonciation ayant été faite dans les six mois qui ont suivi la découverte du problème. La réclamation quant aux dégâts d'eau à la salle électrique doit donc être accueillie.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 3667346, bénéficiaire, et LES HABITATIONS TRIGONE 2000 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 25, 27, 29, 36, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En mai 2010, la résidence des bénéficiaires a subi une infiltration d'eau par une fenêtre située au sous-sol. Le bénéficiaire a alors constaté la présence d'une fissure au-dessus de celle-ci, laquelle s'est agrandie, et il serait à présent incapable d'ouvrir la fenêtre. Il a aussi noté, à cette époque, la présence d'une autre fissure sur l'autre côté de la maison. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation, mais l'administrateur a conclu qu'il n'était pas en présence d'un vice sérieux ou grave. Il s'agissait de fissures de retrait dont la présence résultait du retrait du ciment utilisé pour la fondation lors du séchage, de la pose de brique et de l'absence de joint de retrait. Cette décision doit être maintenue. En effet, la décision de l'administrateur est appuyée par un rapport d'expert indiquant qu'il n'est pas question d'un vice qui compromet gravement la solidité ou la stabilité de l'immeuble, ce qui a aussi été admis par l'experte des bénéficiaires. Il est ici question d'un assèchement normal des matériaux utilisés qui ne laisse paraître que des fissures de retrait, ce qui constitue un problème esthétique qui n'est pas visé par la garantie.
MONA OSMAN et un autre, bénéficiaires, et GOYETTE DUCHESNE ET LEMIEUX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En juin 2009, les bénéficiaires ont constaté une infiltration d'eau au sous-sol de leur immeuble. Ils ont procédé à leurs frais à des travaux correctifs. Au mois de mars suivant, ayant de nouveau constaté des problèmes de cette nature, ils ont dénoncé la situation à l'entrepreneur et à l'administrateur. Lorsqu'ils ont présenté une réclamation, l'administrateur a conclu à la présence d'un vice caché et il a ordonné à l'entrepreneur de corriger la situation. Malgré les travaux, le problème n'a pas été réglé et l'administrateur a conclu, à deux reprises, à l'insuffisance des travaux effectués. Il a donc ordonné à l'entrepreneur de procéder à la réfection complète du drain français afin de le rendre opérationnel en s'assurant que le branchement du bassin de captation soit plus bas que le drain de fondation. L'entrepreneur, en arbitrage, conteste cette décision pour deux motifs. D'une part, il prétend que le problème d'infiltration d'eau serait réglé et qu'il ne résulterait pas du mauvais fonctionnement du drain français. D'autre part, il soutient que la réfection complète du drain français constituerait une solution exagérée. Ces motifs ne peuvent être retenus. L'administrateur a clairement établi la présence d'un vice caché du fait, entre autres choses, que le drain est plus haut à l'avant qu'à l'arrière, et, sans douter de la bonne foi de l'entrepreneur, il ressort que celui-ci n'a pas accordé toute l'attention requise aux problèmes relatifs au système de drainage en n'y effectuant que des travaux correctifs superficiels, niant ainsi, du moins en apparence, sa responsabilité à l'égard de ce vice caché. Quant à l'ampleur des travaux, l'entrepreneur ne peut prétendre que le système ne doit être que fonctionnel. En effet, il a une obligation de résultat et doit donc livrer une construction qui réponde aux règles de l'art et qui permette d'assurer les fonctions qui lui sont destinées. Pour ce faire, l'administrateur a conclu qu'il y avait lieu de procéder à la réfection du drain français, et l'entrepreneur aura le choix des moyens pour exécuter ces travaux.
2433-2553 QUÉBEC INC., entrepreneur, et MELANIE CABRAL et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6, 10, 20, 116, 120, et 9999
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juillet 2005. Trois ans plus tard, ils ont présenté une réclamation concernant une infiltration d'eau et l'apparition de moisissure. L'administrateur a rejeté cette réclamation, d'une part, car la dénonciation n'avait pas été effectuée dans un délai raisonnable suivant la découverte du problème, soit dans les six mois, et, d'autre part, car il n'était pas question d'un vice majeur, de sorte que la garantie ne couvrait pas leur problème. Les bénéficiaires n'ont pas demandé l'arbitrage de cette décision. En juillet 2010, ils ont présenté une nouvelle réclamation, portant de nouveau sur un problème d'infiltration d'eau et de moisissure. L'administrateur a rejeté celle-ci, et sa décision doit être maintenue. En effet, la dénonciation faite en 2010 portait sur les mêmes problèmes qui avaient été constatés en 2008. Elle a donc été effectuée à l'extérieur du délai raisonnable devant être respecté. Par ailleurs, les bénéficiaires auraient pu, s'ils n'étaient pas satisfaits de la décision rendue en 2008, présenter une demande d'arbitrage, ce qu'ils n'ont pas fait. La réclamation présentée en 2010 portait également sur un problème touchant les planchers de l'immeuble, soit l'espacement entre les lattes de bois formant le plancher. Ce problème a été dénoncé pendant la cinquième année de garantie alors que les seuls éléments encore couverts sont les vices de conception, de construction ou de réalisation ainsi que les vices de sols qui pourraient entraîner la perte de l'immeuble. Or, le problème au plancher n'est pas suffisamment grave pour être couvert.
GLADYS ESCOBEDO et un autre, bénéficaires, c. HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur, et GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 8, 10, 19, 22, 37, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En février 2010, l'administrateur a rendu une décision, réclamant que des correctifs soient effectués à la suite d'une réclamation du bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, portant sur neuf points. Dans ce contexte, il a ordonné à l'entrepreneur d'exécuter les travaux intérieurs dans les 45 jours suivant sa décision et les travaux extérieurs au plus tard le 31 mai 2010. Un an et demi après, la majorité des correctifs n'avaient pas encore été effectués. Lors de l'audience, le bénéficiaire a choisi de se désister quant à certains éléments et les parties se sont entendues relativement aux travaux qui seront effectués et aux délais dans lesquels ils devront être terminés, soit avant le 15 novembre 2011. Les parties ont également été en mesure de s'entendre sur la majorité des points soulevés par le bénéficiaire. Des tests devront être effectués avant de pouvoir régler certains des problèmes constatés, notamment en ce qui concerne l'infiltration d'eau et l'accumulation de glace résultant de l'absence de gouttières.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE MARIEN 4, bénéficiaire demandeur, c. DÉVELOPPEMENT ALLOGIO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Accueilli.
M. le juge Morissette: Bien que le règlement ne contienne aucune clause privative applicable aux décisions arbitrales, une déférence est de mise à l'égard du processus de résolution des différends qu'il met en place. Ainsi, la norme de la décision raisonnable trouve application. En l'espèce, le mis en cause n'a pas procédé à une interprétation déraisonnable du contrat intervenu entre les parties ou du règlement, ses propos s'inscrivant plutôt dans le courant de la jurisprudence arbitrale rendue en application du plan de garantie. La réclamation des intimés était couverte par la garantie, et ce, indépendamment de la façon dont on caractériserait la situation en cause. Par ailleurs, bien que la solution retenue ne soit pas celle préférée par les intimés, il s'agissait de mesures correctives importantes ainsi que coûteuses. La conclusion portant sur ce point était motivée et les raisons données à son soutien étaient à la fois intelligibles et cohérentes. La diminution prévisible de la hauteur de plafond dans le sous-sol de l'immeuble n'était pas une malfaçon. Les intimés n'ont pas démontré que cette diminution constituait une violation du Code national du bâtiment 1995, du règlement de zonage de la Ville ou des règles de l'art. Les intimés pourront toutefois exercer un recours devant une cour de justice s'ils considèrent que la valeur de leur maison ou la jouissance qu'ils peuvent en tirer se trouvent diminuées par la situation. Finalement, même si la solution recommandée par leur expert serait plus durable que celle choisie, il demeure que le mis en cause n'avait pas à choisir la meilleure solution possible mais qu'il devait s'assurer que la solution retenue serait conforme au plan.
CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., intimée appelante c. LISA RAE et un autre, requérants intimés, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., mise en cause intimée, LE GROUPE D'ARBITRAGE ET DE MÉDIATION SUR MESURE (GAMM), mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 13, 19, 112, et 121
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble comptant 21 unités d'habitation où il y a eu des infiltrations d'eau au mois d'avril 2008. Il a dénoncé la situation à l'administrateur en mars 2009. Ce dernier a par la suite rejeté une réclamation portant sur des travaux correctifs estimés à plus de 402 000 $, au motif que les infiltrations avaient été dénoncées à l'extérieur des délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il est question en l'espèce d'un vice caché qui devait être dénoncé dans un délai raisonnable à compter de sa découverte, et ce délai ne doit pas excéder six mois. En l'espèce, le bénéficiaire connaissait l'existence des vices cachés depuis le mois d'avril 2008 puisqu'il a envoyé à l'entrepreneur un avis dans lequel il indiquait qu'il y avait eu des fuites d'eau dans l'immeuble, que l'eau provenait vraisemblablement du toit et que plusieurs appartements avaient subi des dommages. Il qualifiait d'ailleurs la situation de problème majeur pouvant mettre l'immeuble en péril. Cela constituait le point de départ du délai de dénonciation, et l'omission du bénéficiaire de dénoncer la situation à l'administrateur à l'intérieur de ce délai lui a fait perdre le droit à son recours.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE VENDÔME, demandeur, et 9137-7937 QUÉBEC INC., défenderesse (en faillite), et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 10, 18, 20, 27, 34, 116, et 120
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Au mois d'avril 2009, lors d'une période de dégel, les bénéficiaires ont constaté une accumulation d'eau sous le plancher de leur sous-sol, et ce, malgré des correctifs qui avaient déjà été apportés par l'entrepreneur. L'administrateur a ordonné à ce dernier de reprendre les travaux correctifs afin de régler le problème d'infiltration d'eau au sous-sol. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage de cette décision. Il fait valoir qu'il a exécuté les travaux suivant les recommandations de l'administrateur et de l'expert choisi par les parties. Toutefois, les réparations effectuées n'ont pas corrigé la malfaçon existante et, le problème étant couvert par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, il doit être réparé.
ÉRIC TRÉPANIER, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES ROBERT BOURGOUIN LTÉE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires de 21 maisons en rangée qui sont réparties en 3 bâtiments alignés de 7 maisons chacun. Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur un manque d'étanchéité de la dalle de béton des terrasses arrière de ces maisons. Ces dalles servent aussi à recouvrir l'allée charretière qui permet aux propriétaires d'accéder à leurs garages respectifs, situés au sous-sol. L'administrateur ne nie pas le fait qu'il y a des infiltrations d'eau dans le tunnel, mais il prétend que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs contient une exclusion qui serait applicable à cette situation. En effet, l'article 29 paragraphe 9 du règlement prévoit que les places de stationnement et les locaux d'entreposage situés à l'extérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles de même que tout ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment, tel le terrassement, sont exclus de la garantie. Or, la situation actuelle n'est pas couverte par ces exclusions. La dalle de béton est une partie intégrante du bâtiment. Par ailleurs, il ne faut pas confondre le terrassement avec une terrasse. On doit aussi considérer le fait que le fabricant des dalles avait indiqué dans le contrat qu'il a signé avec l'entrepreneur que les dalles devaient être protégées contre les éléments climatiques et l'eau lorsqu'elles étaient utilisées à l'extérieur. L'entrepreneur, cependant, n'a pas suivi ces instructions ni les règles de l'art. La dalle de béton des terrasses devra donc être corrigée pour qu'elle devienne étanche.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DES TILLEULS, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT T.G.B. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 29, 34, 35, 124, et 137
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en juillet 2008. Au mois de juin suivant, ils ont envoyé à l'entrepreneur une liste de problèmes remarqués au cours de la première année. Parmi les éléments invoqués, il était notamment question de la présence de fissures sur le mur de béton de l'immeuble ainsi que d'une accumulation de glace sous l'une des fenêtres du sous-sol. L'administrateur a rejeté leur réclamation sur ces deux points et cette décision doit être maintenue. Eu égard aux fissures, elles sont tolérables lorsqu'elles résultent du comportement normal du matériau utilisé et les bénéficiaires n'ont pas démontré qu'elles seraient dues à autre chose qu'au retrait qui suit le séchage du béton. La présence de glace résulte du fait que la fenêtre en question n'est pas finie et qu'il y a donc absence d'étanchéité dans son cadre. Or, la finition du sous-sol revenait aux bénéficiaires et non à l'entrepreneur, qui ne s'était pas engagé à livrer une maison avec un sous-sol fini. Le défaut de la fenêtre est donc apparent et il revenait aux bénéficiaires de s'en occuper. La décision de l'administrateur doit être maintenue sur ces deux points.
ABDELLATIF BENSARI et une autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS M.C., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 19, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En septembre 2009, une infiltration d'eau est survenue dans une unité de l'immeuble du bénéficiaire, un syndicat de copropriété. Celui-ci a informé l'entrepreneur de la situation et il a fait effectuer des travaux qu'il jugeait urgents. L'entrepreneur a procédé à une inspection des lieux le 19 octobre. Le bénéficiaire a présenté une réclamation en vue d'obtenir le remboursement des travaux qu'il avait fait exécuter, mais l'administrateur a rejeté sa demande au motif que ceux-ci, selon lui, ne pouvaient pas être qualifiés de réparations conservatoires et urgentes. En l'espèce, le bénéficiaire a communiqué avec l'entrepreneur dès le début de l'infiltration. Or, ce dernier ne s'est pas présenté sur les lieux malgré sa promesse de le faire. Les travaux que le bénéficiaire a demandé à un tiers d'effectuer, soit l'ouverture des murs, le nettoyage, les traitements et l'assèchement, semblent être des travaux de conservation du bâtiment visant à éviter la propagation du problème, et la réclamation des bénéficiaires doit être accueillie sur ce point.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2085 PLACE DU CLUB-MEMPHRÉ, bénéficiaire, et MEMPHRÉ CLUB PHASE III INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 35, 37, 79, 96, et 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Dès la réception de sa résidence, le bénéficiaire a entrepris diverses démarches afin de dénoncer des problèmes d'infiltration d'eau en provenance de la toiture de l'immeuble. Huit interventions ont eu lieu, mais le problème persiste, de sorte que le bénéficiaire demande notamment que la toiture soit entièrement refaite. L'administrateur, qui était d'accord quant à la nécessité de régler la situation, a considéré qu'une réfection complète n'était pas nécessaire et que la pose des pastilles de ciment-plastique aux endroits appropriés était suffisante. Le bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision. En l'espèce, les infiltrations d'eau ne découlent pas d'un vice structural à la toiture, mais plutôt du fait que les bardeaux n'ont pas été installés ou réparés conformément aux codes qui régissent leur pose. L'entrepreneur doit corriger ces défauts; cependant, une réfection complète ne serait pas appropriée. Il faut plutôt déterminer quels sont bardeaux qui rendent la toiture impropre à l'usage auquel elle est destinée et apporter les corrections nécessaires, conformément aux codes qui en régissent la pose et aux recommandations du fabricant. Cela devra être fait tant pour colmater les fissures présentes que pour assurer la résistance des bardeaux aux conditions météorologiques du milieu.
JEAN L'ALLIER, bénéficiaire, et LES PLACEMENTS FALICA INC., entrepreneur, et APCHQ INC. (GBRN), administrateur du plan de garantie
Requête en révision judiciaire accueillie en partie (C.S., 2012-08-31), 235-05-000011-107, 2012 QCCS 4227, SOQUIJ AZ-50892710, 2012EXP-3356, J.E. 2012-1795
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'un condominium en 2006. Au mois d'août, le sous-sol a été inondé. Les bénéficiaires ont alors communiqué avec l'entrepreneur, qui a effectué des réparations et nettoyé les dégâts. En 2007, deux autres inondations se sont produites. Après une dernière inondation importante survenue en 2009, les bénéficiaires ont envoyé une lettre à l'entrepreneur, dont une copie a été transmise à l'administrateur. Il s'agissait de la première dénonciation du problème auprès de celui-ci. L'administrateur a plus tard rejeté une réclamation des bénéficiaires, invoquant le fait que le délai de dénonciation n'avait pas été respecté. Cette décision doit être maintenue. Le contrat de garantie prévoit que les malfaçons, les vices cachés et les vices majeurs doivent être dénoncés par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois à partir de leur découverte ou de leur survenance. Ce délai doit être respecté et les bénéficiaires, afin de justifier leur retard, ne peuvent alléguer leur ignorance ou leur oubli de l'existence du plan de garantie ou encore le fait qu'ils auraient trouvé d'autres moyens pour transmettre leur plainte ou leur réclamation à l'entrepreneur sans dénonciation écrite à l'administrateur. Les défauts de construction allégués ne sont donc pas couverts par le plan de garantie de l'administrateur.
SUCILA CHINNIYAN SHANMUGANATHAN et un autre, bénéficiaires, et SAINT-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 37, et 38
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En avril 2008, les bénéficiaires ont constaté un refoulement et une infiltration d'eau au sous-sol de leur maison. Elles ont par la suite appris que le drain de leur sous-sol, tout comme le drain de leur garage, était relié au drain français. Elles ont présenté une réclamation auprès de l'administrateur, qui a conclu qu'elles n'avaient pas établi que les travaux de drainage à la source de leurs problèmes avaient effectivement été effectués par l'entrepreneur. Or, l'infiltration d'eau survenue en 2008 résulte d'un vice de construction, lequel peut provoquer d'autres infiltrations d'eau, car il rend le système de drainage du sous-sol et celui du garage impropres à l'usage auquel ils sont destinés. Il y a donc lieu d'accueillir la demande des bénéficiaires et d'ordonner à l'entrepreneur d'exécuter les correctifs nécessaires.
LYNDA BÉRUBÉ et une autre, bénéficiaires, et ENTREPRENEUR GÉNÉRAL J.C.C. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS INC. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en décembre 2007. Au mois de décembre 2008, ils ont soumis à l'administrateur une réclamation portant sur 30 points différents, dont, notamment, le niveau de leur terrain. Lorsque l'entrepreneur a procédé à l'excavation, le bénéficiaire lui a mentionné que le niveau était trop bas. L'entrepreneur lui a toutefois répondu qu'il s'agissait d'une illusion d'optique. Or, en réalité, il a creusé trop profondément et la maison serait trop basse en ce qui concerne les portes et les fenêtres, ce qui poserait notamment des risques d'infiltration. Non seulement l'entrepreneur est responsable du creusage, mais il est également responsable de positionner les murs de fondation à une certaine hauteur. Il ne peut pas se soustraire aux règles de l'art en plaçant trop bas des fenêtres, une porte ainsi qu'un parement. D'ailleurs, il est justifié de craindre une dégradation prématurée de l'immeuble en raison du faible dégagement entre le sol et les fenêtres du sous-sol, entre le sol et le seuil de porte de la descente secondaire et, surtout, entre le sol et certaines parties du parement. L'entrepreneur devra exécuter les travaux nécessaires pour corriger le problème de dégagement trop faible.
RÉNALD RIVEST et une autre, bénéficiaires, et DÉMON S.L. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 21, et 22
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En mars 2008, l'entrepreneur a reçu une plainte de la part des bénéficiaires relativement à une infiltration d'eau. Une fois sur les lieux, il a constaté qu'il y avait de l'eau uniquement sous le revêtement du plancher de merisier et que le revêtement était gondolé face à la porte-fenêtre. L'administrateur a ordonné le remplacement du revêtement de plancher abîmé. L'entrepreneur s'est exécuté mais, n'ayant pas découvert la cause de l'infiltration, il demande que la décision de l'administrateur soit déclarée non fondée et que les bénéficiaires soient tenus de payer les travaux qu'il a exécutés. La cause de l'infiltration qui s'est produite est inconnue. L'entrepreneur a allégué qu'elle aurait été la conséquence de l'omission des bénéficiaires de déneiger les abords de la porte et d'une accumulation d'eau subséquente. Or, cette explication ne peut pas être acceptée, notamment parce que l'unité d'habitation principale de l'immeuble, dont la porte n'avait pas été déneigée non plus, n'a pas subi une infiltration semblable. L'infiltration d'eau constatée résultait ici d'un vice et la preuve tend à démontrer que l'assemblage de la porte de l'unité d'habitation des bénéficiaires ou ses abords comporteraient un problème qui n'a pas encore été découvert. Les tests effectués par l'entrepreneur pour déceler la source du problème auraient dû inclure une vérification de l'assemblage des composantes de la porte. La demande de l'entrepreneur doit donc être rejetée.
GENEVIÈVE WELLENS et un autre, bénéficiaires, c. HABITATIONS L. DESJARDINS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réception des parties communes de l'immeuble s'est faite en décembre 2003. Lors de l'hiver 2007-2008, le propriétaire de l'une des unités du bâtiment a constaté des infiltrations d'eau. Cette situation a été dénoncée à l'administrateur en septembre 2008. En arbitrage, l'administrateur a fait valoir que le bénéficiaire avait tardé à dénoncer le problème et qu'il aurait dû agir dans les six mois qui ont suivi la découverte ou la survenance de celui-ci. Toutefois, la preuve présentée ne permet pas de déterminer si un délai de six mois s'est écoulé et, par conséquent, il faut conclure qu'il a été respecté. Les parties n'ont pas pu préciser le moment de la découverte, faisant référence à la période de l'hiver 2007-2008. Il est donc possible que cette découverte se soit produite après le 3 mars 2008, soit moins de six mois avant la dénonciation des infiltrations. Un tel scénario serait d'ailleurs probable puisque les mois de mars et d'avril sont propices à la fonte des neiges. Le recours du bénéficiaire doit toutefois être rejeté, car le problème d'infiltration d'eau n'est plus couvert par le plan de garantie, qui, dans la cinquième année de couverture, ne porte que sur les vices majeurs.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 2700 CHARLEMAGNE, bénéficiaire demandeur, et LES CONSTRUCTIONS GALCO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 10, 18, 27, 34, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont acheté une maison neuve au mois d'avril 2003. Deux infiltrations d'eau se sont produites au sous-sol en 2004. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation et la situation aurait été réglée grâce au changement de la pompe qui était en place, à l'ajout d'une seconde pompe et à l'installation d'un second bassin de captation. En juillet 2005, ils ont présenté une demande d'arbitrage, invoquant la présence d'un vice caché. Il a été établi que les infiltrations seraient attribuables à une fondation non conforme aux règles de l'art, celle-ci n'ayant pas été construite à un niveau supérieur à celui de la nappe phréatique. La dalle de l'immeuble n'a donc pas été construite conformément aux exigences qu'impose l'article 9.13 du Code national du bâtiment 1995. Cette situation a pour conséquence que les fondations baigneraient constamment dans l'eau. L'entrepreneur a par ailleurs admis ne pas avoir fait d'étude de sol tel qu'il aurait dû le faire et, par conséquent, les pompes installées se trouvent sursollicitées, et ce, bien que l'une d'elles soit de capacité industrielle. Elles ne peuvent pas évacuer la totalité des infiltrations en période de crue, ce qui provoque l'entrée d'eau dans l'immeuble. Les bénéficiaires doivent donc surveiller constamment la performance de leurs pompes et il faut considérer que leurs craintes d'infiltrations sont raisonnables et justifiées, d'autant plus qu'à la suite de deux inondations leur assureur a refusé d'assurer leur maison à cet égard. Les correctifs appropriés devront être effectués pour que le bâtiment cesse de baigner dans la nappe phréatique.
FRANK LOSITO et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION BEAUCHAMP OUELLET INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 106, 116, 124, et 125
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2010-10-04), 500-17-056254-108 et 500-17-055519-105, 2010 QCCS 5270, SOQUIJ AZ-50686772
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en avril 2001. En janvier 2004, ils ont dénoncé l'apparition de fissures dans le solage de l'immeuble. Attribuant cette situation à la présence de pyrite et de pyrrhotite dans le gros agrégat du béton des fondations, ils ont déposé une demande d'arbitrage. Ils allèguent que la présence de pyrite dans les murs des fondations fait qu'ils sont entachés de vices cachés et de malfaçons qui nuisent grandement à la qualité de l'immeuble et qu'elle diminue la valeur marchande de leur résidence. Ils veulent donc que l'immeuble soit soulevé et que les fondations soient refaites, évaluant le coût des réparations nécessaires à 140 000 $. L'administrateur a considéré que les fissures ne remplissaient pas le critère de gravité associé à un vice caché et il a refusé d'intervenir. En l'espèce, il est compréhensible que les bénéficiaires, devant un signalement de sulfure dans les agrégats des murs des fondations de leur résidence, demandent le démantèlement de celles-ci et leur reconstruction avant la fin de la période de garantie. Toutefois, il n'y a aucune certitude quant à la détérioration éventuelle du béton des murs. D'ailleurs, aucune détérioration associée à la présence de sulfure n'a été constatée depuis l'acquisition de l'immeuble, ce qui porte à croire qu'il n'y en aura pas à l'avenir. Les infiltrations d'eau par les murs des fondations constituent toutefois un vice caché qu'il sera nécessaire de corriger.
NANCY BOULANGER et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 21, et 23
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2011-05-06), 400-17-002044-093, 2011 QCCS 3848, SOQUIJ AZ-50776107. Requête pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2011-07-11), 200-09-007428-110, 2011 QCCA 1311, SOQUIJ AZ-50768375, 2011EXP-2276
Demandes d'arbitrage par la bénéficiaire et l'entrepreneur. Accueillies en partie.
En avril 2006, un contrat a été conclu en vue de la construction d'une résidence pour la bénéficiaire. En cours de construction, celle-ci a décidé d'apporter un changement à ce qui était prévu quant au revêtement de la cheminée. Elle a donc effectué elle-même des travaux de maçonnerie. La bénéficiaire a pris possession de sa maison en août 2006. Dans les semaines qui ont suivi, une première infiltration d'eau est survenue dans l'entretoit, au pourtour de la cheminée. L'administrateur a conclu que le problème d'infiltration d'eau résultait, d'une part, de l'assemblage de la toiture de tôle de l'immeuble et, d'autre part, d'une exécution fautive des solins à la base de la cheminée. Pour régler le problème des solins, il est nécessaire d'enlever la maçonnerie en place. L'entrepreneur reconnaît qu'il doit corriger la situation, mais il nie devoir démanteler la brique que la bénéficiaire a installée. Il a donc notamment demandé l'arbitrage de ce volet de la décision de l'administrateur. Le démantèlement de la maçonnerie devrait effectivement être fait par la bénéficiaire. Elle n'aurait dû installer la finition de la cheminée qu'une fois les solins installés à son pourtour ou de manière à ne pas gêner leur installation conforme. Ainsi, elle devra retirer la maçonnerie à ses frais afin de permettre à l'entrepreneur d'y installer les solins nécessaires.
MARIANNE BEAUFORT, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION STÉPHANE BELHUMEUR INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 123, et 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires habitent leur résidence depuis avril 2005. Au mois d'avril 2008, ils ont dénoncé des problèmes à l'administrateur, concernant notamment des infiltrations d'eau, mais leur réclamation a été rejetée. Les premières manifestations de ce problème étaient connues des bénéficiaires dès 2006 et, même s'ils n'étaient pas en mesure d'apprécier le caractère vraisemblablement sérieux de la situation à l'époque, la preuve démontre que le problème était évident au printemps 2007, bien avant une infiltration d'eau survenue à l'hiver 2008. Les bénéficiaires devaient obligatoirement, pour bénéficier de la protection qu'accorde le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, dénoncer le problème d'infiltration d'eau à l'administrateur dans un délai de six mois après sa découverte. Ils n'ont toutefois pas respecté ce délai et, par conséquent, leur demande sur ce point ne peut pas être accueillie.
FILOMENA STANTE et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS OAKWOOD CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a présenté une réclamation portant notamment sur une infiltration d'eau à l'intérieur de sa chambre froide et sur la présence d'une fissure sur son balcon arrière. L'administrateur a rejeté la réclamation sur ces deux points au motif que les problèmes observés n'avaient pas été dénoncés dans un délai raisonnable, soit six mois à compter de leur découverte. Il y a lieu de considérer les deux sources d'infiltration séparément. En ce qui concerne la chambre froide, des infiltrations sont survenues et ont été réparées en 2007, soit plus d'un an avant la date de la réclamation adressée à l'administrateur par la bénéficiaire. Sur ce point, la décision de l'administrateur doit donc être maintenue puisque la dénonciation n'a pas été faite dans le délai de six mois. Quant à la fissure sur le balcon arrière, la bénéficiaire a indiqué que les infiltrations se seraient produites en février 2008, et l'entrepreneur n'a pas été en mesure de contredire cette affirmation. Par conséquent, un doute favorise la bénéficiaire et il y a lieu de conclure que la réclamation sur ce point n'a pas été faite tardivement et qu'elle respectait les exigences relatives au délai de dénonciation. La décision de l'administrateur sur ce point sera donc annulée et le dossier lui sera renvoyé pour qu'il puisse se prononcer sur le problème de la bénéficiaire.
ANGELA TUCCERI CIMINI, bénéficiaire, et 9116-7056 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION SEBELAN), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Accueillie.
À la lumière de Dunsmuir c. Nouveau-Brunswick (C.S. Can., 2008-03-07), 2008 CSC 9, SOQUIJ AZ-50478101, J.E. 2008-547, D.T.E. 2008T-223, [2008] 1 R.C.S. 190, la norme de la décision raisonnable s'applique à la décision de l'arbitre. En l'espèce, celui-ci a commis une erreur puisque le rapport d'expertise du 25 octobre 2006 ne suggère pas la méthode de cuvelage des fondations ni l'ajout d'une membrane d'étanchéité scellée à titre de travaux correctifs. Par ailleurs, il n'a pas tenu compte de l'aveu se trouvant dans la lettre du 24 mai 2007 selon lequel les travaux correctifs retenus par La Garantie étaient différents de ceux suggérés par son expert. Or, même si la méthode de cuvelage des fondations était conforme aux pratiques de l'industrie, l'arbitre ne pouvait conclure qu'elle était l'une de celles recommandées par l'expert. La Garantie, d'autre part, ne pouvait réviser sa décision du 2 novembre 2006, laquelle déterminait les correctifs appropriés aux problèmes des demandeurs. Dans ces circonstances, la décision de l'arbitre est annulée, et La Garantie doit se conformer à sa décision du 2 novembre, soit en appliquant les solutions recommandées par l'expert et qu'elle a retenues ou encore en s'entendant à l'amiable avec les demandeurs pour qu'une autre solution soit mise en place.
FERNANDE SPOONER et PIERRE BERGERON, demandeurs, c. ALCIDE FOURNIER et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., défendeurs, et LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON INC. (9020-8034 QUÉBEC INC.), mise en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 20 et 112
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire est le syndicat des copropriétaires d'un immeuble dont la réception a été effectuée en mars 2003. Le propriétaire de l'une des unités de l'immeuble, Yang, a informé l'entrepreneur, en février 2004, de l'existence d'infiltrations d'eau au plafond de la chambre principale. Ce problème serait lié à une ventilation déficiente au toit de l'immeuble. L'entrepreneur a apporté des correctifs, mais il y a eu de nouvelles infiltrations au cours des années subséquentes, et ce, jusqu'en 2008. Le bénéficiaire n'aurait eu connaissance de ce problème qu'en 2008 et il aurait dénoncé la situation au mois de juillet. L'administrateur n'a pas accueilli la réclamation du bénéficiaire quant à cette question, constatant que plus de 48 mois s'étaient écoulés entre la constatation de l'infiltration d'eau par le représentant du bénéficiaire et sa dénonciation écrite et que le problème dont il était question ne remplissait pas les critères du vice majeur. Eu égard au délai de dénonciation, il n'est pas expiré. Le bénéficiaire n'a eu connaissance du problème qu'en 2008 et c'est à compter de cette prise de connaissance que le délai de dénonciation a commencé à courir. L'administrateur a toutefois eu raison de conclure que le problème d'infiltration ne constituait pas un vice majeur. En effet, il n'est pas de nature à limiter ou à empêcher substantiellement l'utilisation normale de l'immeuble. La preuve n'a pas démontré la présence de traces de moisissures quelconques ou de problèmes structuraux d'importance. Seul un cerne paraît au plafond de la chambre principale. Par conséquent, puisque la cinquième année d'application du plan de garantie ne couvre que les vices majeurs et qu'il n'est pas question d'un tel vice dans ce cas, la demande du bénéficiaire doit être rejetée.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LA CHAMPÊTRE-ANDANTE, bénéficiaire demandeur, c. MAISONS DE VILLE LAURENTIENNES INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, 27, 34, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Au printemps 2004, les bénéficiaires ont entrepris des démarches afin de faire construire une maison unifamiliale. Ils ont demandé à l'entrepreneur d'apporter certaines modifications aux plans, dont la construction d'une entrée donnant sur le sous-sol à l'arrière de la maison, ce que ce dernier a accepté. Or, la présence d'un escalier menant au sous-sol expose la fondation à l'air ambiant -- et au gel -- alors que le tout aurait été enfoui sous le sol sans cette entrée. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation reliée à des fissures dans la fondation et des infiltrations d'eau au sous-sol. L'administrateur a rejeté cette réclamation, concluant que celles-ci étaient la conséquence d'une mauvaise utilisation du bâtiment par les bénéficiaires. Or, bien que l'entrepreneur ait prétendu que ces derniers étaient responsables de recouvrir le caisson d'escalier extérieur au moyen d'un abri fermé, la preuve démontre plutôt qu'il aurait dû l'isoler lui-même contre le gel du sol. Il devra donc apporter des travaux correctifs pour remédier à l'existence de ce vice de construction. Plus particulièrement, il devra reprendre le travail en démolissant le caisson, en réparant les fissures à la fondation de la maison et en reconstruisant un escalier et un caisson bien isolés, le tout en béton. Certes, cette solution sera dispendieuse, mais l'entrepreneur aurait facilement pu éviter ces coûts en isolant convenablement le caisson lors de la construction.
DOMINIQUE DUCHESNE et un autre, bénéficiaires, c. CONSTRUCTION JACQUES VENNE, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Vers le 27 décembre 2007, un représentant du bénéficiaire a tenté de joindre l'entrepreneur relativement à un premier constat d'infiltration d'eau en provenance du système de gicleurs du bâtiment. Puisqu'il s'agissait de la période des vacances annuelles de la construction et que le représentant craignait la possibilité de ne pas avoir de réponse avant plusieurs jours, il a communiqué avec Technofeu. Cette entreprise était responsable de la vérification périodique et de l'entretien du système de gicleurs depuis que les résidents avaient pris contrôle du syndicat de la copropriété. Technofeu a fait appel aux services d'une entreprise qui possédait les licences nécessaires pour régler la situation. Cela a nécessité deux interventions. Le bénéficiaire a réclamé le remboursement des factures reliées à la réparation du système de gicleurs, dont la raisonnabilité a été reconnue par les parties, ainsi que la réparation des dommages causés au plafond. L'administrateur a rejeté leur demande. Or, rien ne suggère que les travaux effectués résultaient d'une faute du bénéficiaire. Par ailleurs, celui-ci avait tenté de joindre l'entrepreneur pour lui demander d'effectuer ces réparations conservatoires et urgentes qui devaient être faites. L'entrepreneur devra rembourser les factures dont il est question, mais il bénéficiera d'un escompte de 20 % du coût de la main-d'oeuvre au motif qu'il a été privé de son droit de réduire ses dommages, vu l'absence d'un suivi entre le 27 décembre et le 31 décembre, date de la seconde intervention.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 87 DOMPIERRE, bénéficiaire, et 6265871 CANADA INC. (LE GROUPE DONIMUS PINEAULT), entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 12, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La maison a été livrée aux bénéficiaires en juillet 2006. Des fissures seraient notamment apparues en octobre 2007 à l'arrière du bâtiment, et ceux-ci les auraient dénoncées par écrit à l'administrateur le mois suivant. Le témoignage des bénéficiaires selon lequel ils avaient déjà remarqué des traces d'infiltrations d'eau dans leur sous-sol en octobre 2007 doit être pris en considération. Compte tenu de ce témoignage ainsi que de l'apparence de la fissure en question, le risque d'infiltrations d'eau doit être classé au rang des probabilités, de sorte que cette fissure représente un vice couvert par le contrat de garantie.
MARIE-FLAURINE ALEXANDRE et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS BENOIT COUSINEAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Lors de la réception du bâtiment, en mai 2007, les bénéficiaires ont fait mention de plusieurs déficiences à l'immeuble. Au mois d'août suivant, un inspecteur a statué sur 48 points, dont 25 en faveur des bénéficiaires, qui ont exprimé leur désaccord quant à certaines des conclusions. En janvier 2008, un nouveau rapport d'inspection rapportait la présence de huit déficiences et sommait l'entrepreneur de procéder à l'exécution des travaux appropriés. Le mois suivant, les bénéficiaires ont adressé leur demande d'ouverture de dossier d'arbitrage, déplorant l'indulgence dont avait fait preuve l'administrateur à l'endroit de l'entrepreneur en lui accordant des délais qu'ils considéraient comme inappropriés. Par ailleurs, ils demandent notamment le remplacement d'une sortie d'extraction de gaz plutôt que son simple repositionnement de même que l'application de crépi aux endroits où l'enduit se décolle afin que cessent les infiltrations d'eau. Or, ils n'ont pas fait la preuve de la nécessité de remplacer la sortie de gaz. De plus, ils n'ont pas contesté le rapport d'inspection de janvier 2008 relativement à l'absence de fuite. Il faut en déduire que l'effritement du crépi et les fuites dont les bénéficiaires font état sont postérieurs à la rédaction du rapport et que, de ce fait, ils ne peuvent être l'objet de la présente décision, la compétence de l'arbitre se limitant aux conclusions du rapport d'inspection. Par ailleurs, étant donné que les bénéficiaires ont raison de déplorer les délais d'exécution ndes travaux, les frais d'arbitrage seront supportés en totalité par l'administrateur.
MARIE-JOSÉE FOURNIER et un autre, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS IMCO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les problèmes d'infiltration par le toit sont récurrents et n'ont jamais pu être réglés par l'entrepreneur. Cette situation dure depuis beaucoup trop longtemps; il est inacceptable que les bénéficiaires ne puissent toujours pas jouir d'une maison étanche alors que la fin de la construction date de 2003. L'entrepreneur, qui a suivi les consignes de l'administrateur concernant les travaux correctifs, soutient que ce dernier doit être tenu responsable de leur inefficacité. Que cette prétention soit fondée ou non importe peu: le tribunal d'arbitrage n'est pas l'instance appropriée pour débattre de ce sujet. La mission de ce tribunal formé en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est de déterminer si la décision de l'administrateur est bien fondée et si les travaux correctifs ordonnés sont conformes au règlement. En l'espèce, c'est le cas. En outre, l'entrepreneur a une obligation de résultat; les travaux réaliser doivent régler le problème. Le délai pour régler le problème est excessif; l'entrepreneur devra réaliser les travaux correctifs rapidement. Si ces travaux liés à la possibilité que la source d'infiltration d'eau soit la condensation ne règlent pas la situation, l'entrepreneur s'engage à pratiquer des ouvertures dans le plafond aux endroits atteints.
LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie et PAOLO COIRAZZA et une autre, bénéficiaires, |s et
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires concernant les infiltrations d'eau dans la chambre du sous-sol parce que ces derniers n'ont pas respecté le délai de dénonciation de six mois. Les bénéficiaires ont fait colmater la fissure dans la fondation, et l'entrepreneur a accepté de leur rembourser le coût de ces réparations (422 $). Ils ont également consenti à retirer leur demande concernant le revêtement extérieur d'aluminium puisqu'il s'agissait d'une malfaçon très mineure. Enfin, les vibrations et les bruits qui se produisent durant l'utilisation du robinet extérieur ont été dénoncés 15 mois après que les bénéficiaires eurent connaissance de cette déficience. Comme il n'y a pas eu aggravation du problème depuis, ce délai est tout à fait déraisonnable.
STEEVE ALLARD et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION CDM, entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur du plan de garantie a rejeté la réclamation des bénéficiaires concernant l'écoulement d'eau provenant du plafond de la cuisine parce qu'elle aurait été tardive. Comme il s'était passé plus d'une année depuis la réception du bâtiment, ceux-ci devaient démontrer l'existence d'un vice caché et non d'une simple malfaçon. D'une part, un premier cerne est apparu en août 2006, alors que la dénonciation ne s'est faite qu'en octobre 2007. Or, l'obligation du bénéficiaire de dénoncer les malfaçons et les vices dans un délai de six mois suivant leur découverte est impérative. D'autre part, les cernes auraient été causés par l'absence de joints calfeutrants autour du bain. Il ne s'agit donc pas d'un vice caché. Les petites taches brunes au bas de la fenêtre en baie de la salle à manger ont probablement été causées par l'humidité et la condensation. Il ne s'agit pas d'un vice de construction ni d'une infiltration reliée à la fenêtre. La décision de l'administrateur est par conséquent maintenue. Les coûts de l'arbitrage payables par les bénéficiaires sont limités à 100 $, le solde étant la responsabilité de l'administrateur (art. 116 et 123 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
PATRICE RIVET et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 123
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire a reçu son immeuble avec réserve en septembre 2006. Peu après, une fuite importante y est survenue et l'administrateur a accepté d'en supporter les frais. En janvier 2007, la bénéficiaire a réclamé que ces frais soient déduits des 22 254 $ retenus par l'entrepreneur. Celui-ci a soutenu que la bénéficiaire ne lui avait pas demandé de faire les corrections à l'immeuble et que plusieurs de celles-ci avaient été exécutées par elle ou par un tiers payé par elle. Selon le plan de garantie, le bénéficiaire peut, en règle générale, effectuer les travaux correctifs lui-même, à un coût présumé moins élevé. Toutefois, la bénéficiaire n'était pas fondée en l'espèce à confier à un tiers les réparations à son immeuble. L'entrepreneur est en mesure de faire les réparations restantes et a manifesté son intention à cet effet. Il est notamment ordonné à l'entrepreneur de remplacer les portes de bois et de réparer le mur où s'infiltre l'eau. Les parties sont encouragées à trouver un terrain d'entente afin que les travaux soient terminés le plus tôt possible. Quant au solde contractuel, l'entrepreneur a réduit le montant réclamé à 7 000 $ afin de donner compétence à la Cour du Québec, Division des petites créances. Il a renoncé à toute autre réclamation envers la bénéficiaire. Il s'agit d'un aveu extrajudiciaire, et le solde dû par cette dernière est de 7 000 $.
KIMMIE CHEDEL, bénéficiaire, et 9048-9246 QUÉBEC INC. (HORS SÉRIE -- CONSTRUCTION SUR MESURE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat pour l'achat de leur résidence en mars 2002. Ils ont reçu le bâtiment au mois d'août suivant. L'entrepreneur ayant oublié de leur faire signer le contrat de garantie, celui-ci n'a été signé qu'en mars 2006. En février 2006, des bardeaux d'asphalte couvrant le toit avaient été arrachés, ce qui a causé une infiltration d'eau. L'entrepreneur a refusé de procéder à des travaux correctifs. L'administrateur a rejeté la réclamation en raison des délais de dénonciation et de présentation de la demande. Les bénéficiaires n'ont pu signer le contrat de garantie que quatre ans après l'achat de l'immeuble. Au sens de l'article 138 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ils étaient dispensés de leurs obligations prévues au contrat qu'ils avaient conclu avec l'entrepreneur. Même si le contrat de garantie a été signé en mars 2006, après l'entrée en vigueur de l'article 35.1 du règlement, celui-ci doit trouver application. Le législateur voulait que les délais ne soient pas opposables au bénéficiaire tant que l'entrepreneur ne lui aurait pas remis une copie du contrat de garantie, même s'il s'est écoulé quatre ans entre la signature du contrat de construction et celle du contrat de garantie. Le règlement doit être interprété en faveur des consommateurs acheteurs de maisons neuves. En équité, les délais opposables aux bénéficiaires en vertu du plan de garantie ont été suspendus entre la signature du contrat préliminaire et celle du contrat de garantie. Aucun délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie n'est expiré. Le dossier est renvoyé à l'administrateur pour que celui-ci rende une décision sur le fond du litige.
YVES BROUILLETTE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION JEAN-F. TOULOUSE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 35, 116, 137, et 138
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait l'acquisition d'une résidence dont les fondations avaient été construites dans la nappe phréatique et non pas au-dessus comme cela aurait dû être fait si les règles de l'art avaient été suivies. Constatant un problème d'infiltrations d'eau, ils se sont adressés à l'entrepreneur et à l'administrateur. Certains correctifs ont été apportés, mais ils ont été considérés comme inadéquats. Dans une décision rendue en novembre 2006, l'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs requis pour éliminer les infiltrations d'eau et les problèmes qui en découlaient en appliquant l'une de deux méthodes correctives décrites au rapport d'un hydrogéologue. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision, car les méthodes retenues seraient, selon eux, insuffisantes. En principe, l'entrepreneur peut librement choisir la méthode d'exécution de son contrat. Toutefois, cette liberté est restreinte par le fait qu'il est tenu à un résultat précis. En l'espèce, l'administrateur lui a ordonné d'apporter les correctifs requis pour éliminer les problèmes. Toutefois, la solution retenue par l'entrepreneur, qui implique l'installation d'un drain muni d'une pompe, n'exclut pas la vraisemblance d'éventuelles infiltrations dans la mesure où elle n'assure pas une meilleure étanchéité de la résidence et nécessite une surveillance accrue; en outre, son succès relatif dépend de la fiabilité de l'approvisionnement en électricité. La seconde solution qui avait été suggérée par l'administrateur comporte sa part d'inconvénients, mais elle assurerait l'étanchéité effective de l'immeuble et elle est conforme au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Elle sera retenue, même si les bénéficiaires soutiennent que la solution proposée par leur expert serait préférable dans les circonstances. Quant aux inconvénients qu'ils auront à subir, les bénéficiaires ont toujours la possibilité d'intenter le recours approprié pour réclamer des dommages-intérêts.
LISA RAE et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RÉAL LANDRY INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 10, 12, 19, 67, 116, 124, et 125
Requête en révision judiciaire accueillie en partie (C.S., 2009-04-30), 505-17-003822-089, 2009 QCCS 1913, SOQUIJ AZ-50553419, J.E. 2009-1002. Requête pour permission d'appeler rejetée dans le dossier no 500-09-019703-099 et requête pour permission d'appeler accueillie dans le dossier no 500-09-019711-092 (C.A., 2009-07-08), 500-09-019703-099 et 500-09-019711-092, 2009 QCCA 1367, SOQUIJ AZ-50565751, B.E. 2009BE-713. Appel accueilli (C.A., 2011-10-07), 500-09-019711-092, 2011 QCCA 1851, SOQUIJ AZ-50792784, 2011EXP-3157, J.E. 2011-1763
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 19 novembre 2007, l'administrateur a rejeté la réclamation des bénéficiaires reliée à des infiltrations d'eau, à un problème d'ocre ferreuse et à un niveau variable mais haut de la nappe phréatique, au motif que la dénonciation du vice a été doublement tardive: elle a été effectuée au-delà du délai de six mois suivant la survenance des premières infiltrations d'eau et, en date de la réclamation -- soit au cours de la cinquième année suivant la construction --, seul le vice de construction pouvait donner ouverture à la garantie qu'accorde le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Après étude de la nature du vice, qui a pour conséquence de colmater les drains et de rendre nécessaire un entretien annuel, la décision de l'administrateur est confirmée. Il s'agit tout au plus d'un vice caché, lequel n'est pas suffisamment grave pour être qualifié de vice de construction. La demande des bénéficiaires est rejetée. N'ayant eu gain de cause quant à aucun des points, ils supportent partiellement les frais d'arbitrage (50 $).
HELENA KUZMA et un autre, bénéficaires, et GROUPE IMMOBILIER GRILLI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage relativement à deux décisions rendues par l'administrateur. Celui-ci a rejeté une partie de leurs réclamations, car les délais de dénonciation que prévoit le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'avaient pas été respectés. En effet, l'article 10 du règlement exige que la dénonciation d'un problème se fasse par écrit, auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur, dans un délai de six mois à compter de la découverte d'un problème ou de sa première manifestation, s'il s'agit d'une situation qui s'est aggravée avec le temps. Si ce délai n'est pas respecté, le bénéficiaire perdra son droit à un recours. C'est ce qui est arrivé en l'espèce pour certains points mentionnés par les bénéficiaires, dont une fuite d'eau au plafond de leur salle à manger qui a été dénoncée 20 mois après sa découverte, et la décision de l'administrateur sur ces questions devra être maintenue.
ABDERRAHIM MOUSTAINE une autre, bénéficiaire demandeurs et BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 18
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint d'une détérioration grandement prématurée de l'étanchéité de l'enveloppe de l'immeuble et d'un calfeutrage inadéquat, qui causent des problèmes d'intégrité à sa structure ainsi que des problèmes d'humidité, de moisissure et de champignons. La représentante du bénéficiaire s'est fait confirmer que la première date connue de l'administrateur relativement à la réception des parties communes est le 22 décembre 2001, à l'occasion d'une conversation téléphonique avec le secrétariat de l'administrateur. Les signes de détérioration auraient été constatés en mars 2006 et les dénonciations, faites le 12 juin suivant par courrier recommandé à l'entrepreneur et par courrier ordinaire à l'administrateur. Celui-ci n'a pas reçu la lettre. La représentante du bénéficiaire a rencontré l'administrateur à ses bureaux le 4 décembre 2006, croyant être dans les délais de cinq ans depuis la date de réception. Or, la réception des parties communes a eu lieu le 29 novembre 2001, comme l'a confirmé l'architecte en cause, et la fin des travaux a précédé cette date. Les demandes étant hors délai, elles ont été valablement rejetées en bloc par l'administrateur. Par ailleurs, le plan de garantie ne couvre que les vices majeurs entre la troisième et la cinquième année de garantie. Même si les malfaçons alléguées peuvent avoir des conséquences financières importantes pour le bénéficiaire, ce dernier n'a pas fait la démonstration que l'immeuble était placé dans une situation de perte, soit un dommage sérieux subi par l'ouvrage immobilier. Bien qu'il soit possible que les façades extérieures périssent de façon prématurée, cette probabilité n'a pas été prouvée. L'expert de la bénéficiaire n'a procédé à aucune inspection destructive pour déterminer le vice avec certitude et son rapport d'expertise ne parle que d'éléments latents potentiellement importants. De plus, il traite de l'enveloppe extérieure du bâtiment. Le bâtiment doit être étanche, ce qui est possible même si son enveloppe extérieure ne l'est pas. Pour ces raisons, la demande d'arbitrage est rejetée et le bénéficiaire supportera 50 $ des frais d'arbitrage.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 1274 GILFORD, MONTRÉAL (ANOUK FOURNIER), bénéficiaire, et 153642 CANADA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 27, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux pour mettre fin aux infiltrations d'eau au sous-sol de la résidence des bénéficiaires. Ces travaux devaient être conformes à un rapport d'expert qui offrait trois solutions possibles, dont le cuvelage intérieur des fondations. Les bénéficiaires ne sont pas d'accord avec l'utilisation de cette méthode. Ayant l'intention d'installer un plafond suspendu, ils considèrent que le fait de rehausser le plancher d'une hauteur de trois pouces ne leur permettrait pas de finir leur sous-sol adéquatement. L'entrepreneur, pour faire cesser les infiltrations d'eau au sous-sol, a le choix des moyens pour parvenir à ce résultat, à moins qu'il ne soit démontré que la méthode choisie ne serait pas adéquate, qu'elle ne pourrait pas donner les résultats recherchés ou qu'elle contreviendrait contraire au Code national du bâtiment 1995. En l'espèce, le cuvelage intérieur des fondations est conforme aux pratiques de l'industrie et il ne va pas à l'encontre du code du bâtiment. Il s'agirait même de la méthode la plus efficace sur le marché actuellement. Par ailleurs, la hauteur réduite du sous-sol respectera tout de même les normes applicables. Les frais d'arbitrage seront partagés puisque le bénéficiaire n'a pas eu gain de cause.
FERNANDE SPOONER et un autre, bénéficiaires, et 9020-8034 QUÉBEC INC. (LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Requête en révision judiciaire accueillie; dossier retourné à l'organisme d'arbitrage Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (C.S., 2009-04-17), 505-17-003682-087, 2009 QCCS 1652, SOQUIJ AZ-50551190, J.E. 2009-857, [2009] R.D.I. 365
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le délai de 30 jours pour déposer une demande d'arbitrage est respecté, car il est probable que la décision de l'administrateur a été reçue le ou vers le 29 mars 2007 et que la demande a été déposée le 19 avril. Bien que l'audition du 14 décembre ait eu lieu après le délai de 30 jours suivant la réception de la demande d'arbitrage, tel que prévu à l'article 117 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le procureur de l'entrepreneur avait, par sa lettre du 4 juin 2007, demandé de suspendre ce délai, et les bénéficiaires n'ont pas fait la preuve de leur préjudice à cet effet. De plus, le terme «audition» ne renvoie pas à une audience physique mais bien au fait pour le tribunal d'arbitrage de se saisir d'un dossier et d'amorcer le processus. En l'espèce, l'audition a donc débuté dans les 30 jours suivant le dépôt de la demande d'arbitrage. La suspension des délais est conforme aux principes de proportionnalité énoncés au Code de procédure civile. La compétence du tribunal d'arbitrage est donc confirmée. Pour ce qui est des questions de fond, l'entrepreneur accepte les conclusions du rapport de l'administrateur sur cinq points, dont il est pris acte. L'entrepreneur admet que la conduite d'amenée des eaux usées vers le champ d'épuration aurait dû être isolée. Il devra aussi supporter les coûts de l'exécution, par une firme indépendante spécialisée, du calcul du débit et de la certification de la qualité de l'eau du puits artésien. Les travaux au puisard de captation et à la pompe submersible étaient urgents, vu les inondations subies par les bénéficiaires. En ce qui concerne l'accès au sous-sol, l'entrepreneur devra remédier aux infiltrations d'eau par la porte et devra rendre l'escalier conforme aux exigences. Il devra réparer la tuyauterie de renvoi ainsi que les margelles aux fenêtres du sous-sol. Les sommes accordées par l'administrateur sont maintenues pour tous ces points, l'entrepreneur n'ayant pas suffisamment prouvé que ces montants étaient exagérés. L'entrepreneur devra remettre un échéancier aux bénéficiaires, qui devront lui donner accès pour qu'il puisse effectuer les travaux.
Soudure Laviolette inc. (165387 Canada inc.), entrepreneur et ALEXANDRE MARION et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 106, 107, et 117
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 18 août 2003, les bénéficiaires ont acheté leur propriété. En octobre 2005, ils ont constaté des fuites au toit, qu'ils ont fait réparer et pour lesquelles ils ont été indemnisés par leur assureur. En août 2007, ils ont découvert de nouvelles fuites. L'administrateur a inspecté les lieux le 17 août et a rejeté leur réclamation le 22 août en raison de l'absence de preuve d'infiltration d'eau et de la prescription du recours de trois ans pour vices cachés. Faute de preuve d'infiltration d'eau active et d'expertise technique démontrant que la situation pouvait causer la perte de l'immeuble, la garantie de cinq ans pour vices de construction est inapplicable. La garantie de trois ans pour vices cachés étant échue, la réclamation est rejetée.
MÉNARD LEBOEUF et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION IMMOPLEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le puits de surface est sec et il y a une infiltration d'eau près du mur arrière du bâtiment ainsi qu'une fissure dans le plancher près de la pompe à solide. L'entrepreneur s'est engagé à refaire un nouveau puits de surface à l'endroit indiqué par le sourcier. Le bénéficiaire a pris à sa charge le déboisement de cet endroit. Les travaux débuteront dans les 30 jours. L'entrepreneur s'est engagé à vérifier les causes d'infiltration d'eau et à y apporter les correctifs nécessaires. Il s'est aussi engagé à colmater la fissure. Il est donné acte à cette entente.
BRIAN SCHOLZE, bénéficiaire, et CONSTRUCTION M.G.R. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Le 19 mars 2007, l'administrateur a décidé que les infiltrations d'eau au plafond de la cuisine constituaient un défaut auquel il devait être remédié dans un délai de 30 jours. À la date de l'audience, le 19 octobre suivant, aucun des travaux ordonnés n'avait été entrepris, l'entrepreneur prétendant n'avoir jamais reçu la décision de l'administrateur. Il est ordonné que l'entrepreneur reprenne les finis altérés par les infiltrations d'eau en s'assurant que les murs et les plafonds sont en bon état. Tout comme dans la décision de l'administrateur, les réclamations portant sur les autres points sont rejetées. Les fissures au parement mural extérieur apparues en 2004 ne sont qu'esthétiques et elles ont été réparées par les bénéficiaires. Elles ne sont pas couvertes par le plan de garantie. Les infiltrations d'eau dans la chambre froide après deux interventions volontaires de l'entrepreneur n'ont pu être prouvées et ne sont plus couvertes. Enfin, les infiltrations d'eau dans le garage ont été constatées depuis la construction, en 2004. Comme elles n'ont pas été dénoncées dans les six mois suivant leur constat, la réclamation à cet égard est rejetée.
TANOS KAIROUZ et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION LA BELLE FONTAINE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont fait plusieurs réclamations. Certaines ont fait l'objet d'un désistement ou d'une entente à l'amiable, des réparations ont été effectuées à la satisfaction des bénéficiaires et seules quelques-unes demeurent en litige. Quant à l'espace sous la cage d'escalier en façade, malgré les réparations effectuées, de nouvelles infiltrations d'eau ont eu lieu. L'entrepreneur devra faire les travaux correctifs appropriés. Il devra également effectuer les travaux d'isolation dans la pièce de rangement sous le palier de l'escalier avant. Pour ce qui est de la fissure apparue après les réparations du mur de fondation, les expertises sont contradictoires sur la possibilité qu'elle provienne d'un mouvement structural qui pourrait causer des dommages au revêtement extérieur. Par conséquent, l'arbitre constate la situation, ce qui permet la fixation d'un nouveau délai relativement à la garantie sur cet aspect. Les bénéficiaires pourront faire une nouvelle réclamation si leurs craintes s'avèrent fondées. En ce qui a trait au plancher, de nouveaux craquements sont apparus et l'entrepreneur devra reprendre les travaux correctifs. Par ailleurs, les problèmes d'écoulement des eaux à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie. L'absence de solin de traverse ne constitue pas un vice caché suffisamment grave pour nuire à l'immeuble, en l'absence de dommages. Par conséquent, il s'agit d'une malfaçon et la réclamation sur ce point est tardive. Les frais d'expert des bénéficiaires leur seront remboursés.
NICOLA TÉTRO et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION SAPHIR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires présentent plusieurs réclamations relativement à leur unité d'habitation. En décembre 2006, une infiltration d'eau s'est produite dans l'une des chambres. L'entrepreneur a effectué certains travaux mais n'a pas ouvert les murs ni n'a remplacé les matériaux atteints par l'eau. Les bénéficiaires, craignant que les matériaux ne soient atteints par la moisissure, ont mandaté un expert. Celui-ci a constaté qu'il n'y a aucune trace de moisissure à l'intérieur des murs; la réclamation est donc rejetée. Quant au seuil d'une fenêtre qui est taché par l'humidité, il appert que ce problème provient d'un taux d'humidité trop élevé dans l'appartement. Les problèmes de mauvaise utilisation du bâtiment par le bénéficiaire ne sont pas couverts par la garantie. L'espacement sous l'une des portes d'entrée est dû au coupe-froid qui doit être remplacé ou rajusté, et cela ne constitue ni une malfaçon ni un vice au sens de la loi. La fissure au parement de brique est due au comportement normal du matériau. Par ailleurs, l'entrepreneur s'engage à procéder au calfeutrage du trou percé pour le passage des tuyaux de l'air conditionné dans le mur extérieur afin d'éviter une infiltration d'eau. Le problème de retenue d'eau sur un balcon arrière a été dénoncé plusieurs mois après sa connaissance et ne constitue pas un vice caché; la réclamation à ce titre est donc également rejetée. Quant à celle visant les dommages au plancher, la preuve ne permet pas de conclure qu'ils ont réellement été faits par l'entrepreneur. De plus, les réclamations liées à une serviette abîmée et à des travaux de peinture sont de nature civile et devront être tranchées par un tribunal de droit commun. L'infiltration d'eau dans le garage semble réglée depuis les travaux exécutés par l'entrepreneur. Finalement, le remboursement des frais de l'expert des bénéficiaires ne peut leur être accordé, en application de l'article 38 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Leurs appréhensions relativement à la moisissure des murs n'étaient pas fondées et l'expertise n'a servi qu'à les rassurer.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 2306 À 2314 HARRIET-QUIMBY, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 38
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur prétend que les problèmes d'infiltrations d'eau au sous-sol et de condensation sur le système d'échangeur d'air dénoncés par les bénéficiaires résultent d'une mauvaise utilisation du bâtiment. Il reproche notamment aux bénéficiaires de maintenir un taux d'humidité trop élevé, d'avoir enlevé une plinthe électrique au sous-sol et d'y avoir construit des étagères ainsi qu'une penderie nuisant à une bonne aération. Toutefois, la plinthe électrique a été réinstallée et la construction d'une penderie et d'étagères constitue une utilisation normale d'un sous-sol. De plus, la preuve révèle que le taux d'humidité est normal. Ce sont plutôt des problèmes d'isolation qui causent les infiltrations d'eau. Aussi, l'installation de l'échangeur d'air est déficiente et provoque des accumulations d'eau anormales. Par conséquent, la décision de l'administrateur est maintenue.
CONSTRUCTION TRILIKON INC., entrepreneur, c. NADIA LUSSIER et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le syndicat de copropriétaires bénéficiaire demande l'arbitrage à l'égard de deux panneaux endommagés du côté extérieur de la porte de garage d'une unité et d'une infiltration d'eau sur le plancher des garages due au soulèvement de l'asphalte en période de gel. Quant au premier point en litige, le règlement prévoit que les malfaçons apparentes doivent être dénoncées par écrit dès la réception des parties communes. Le propriétaire de l'unité prétend l'avoir dénoncée lors de la prise de possession; cependant, il n'a pas en main le document qu'il aurait remis à l'entrepreneur. De plus, ce dommage ne résulte pas d'un défaut de fabrication ou d'installation de la porte mais bien d'un coup accidentel. L'absence de serrure avec clé à l'extérieur et de serrures intérieures n'a été invoquée qu'au moment du présent arbitrage. L'arbitre ne peut réviser que les décisions de l'administrateur; il n'est donc pas possible d'intervenir. Quant aux infiltrations d'eau dans les planchers des garages, il a été démontré que les pentes du terrain entraînent les eaux de surface vers les portes de garage et sous l'asphalte près du seuil des portes, augmentant les forces de soulèvement lors des périodes de gel. Le système de drainage des eaux de surface du terrain est exclu de la garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs), de sorte que cette demande du bénéficiaire doit aussi être rejetée. Celui-ci devra payer des frais d'arbitrage de 86 $, soit ceux qu'il aurait supportés pour l'inscription d'une réclamation à la Division des petites créances, et le solde sera à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 7435 LAUTREC INC., bénéficiaire, et LES HABITATIONS SIGNATURE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 29
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
La demande porte sur des fissures aux fondations et au fini de gypse ainsi que sur une infiltration d'eau survenue au sous-sol. Bien qu'une décision de l'administrateur ait été rendue en octobre 2004 afin que l'entrepreneur effectue les corrections nécessaires, seules les fissures ont été réparées. Quant au drain français qui devait être modifié de façon à éviter de nouvelles infiltrations d'eau, l'entrepreneur s'est contenté d'installer une pompe submersible chez le bénéficiaire. Une inspection supplémentaire du drain français en janvier 2005 a donné lieu à une révision de la position de l'administrateur, qui concluait alors que les travaux avaient été exécutés à sa satisfaction. L'entrepreneur ne s'est pas conformé aux décisions de l'administrateur et n'a pas utilisé le moyen de contestation applicable, soit la demande d'arbitrage. Toutefois, le système de drainage ayant été modifié par le bénéficiaire lors de la construction de son garage est efficace. Comme il n'y a aucune preuve sur l'état du drain français et comme les travaux exigés n'ont pas été effectués, les recours du bénéficiaire à cet égard sont réservés. Même si le règlement ne permet pas à l'administrateur de réviser ses décisions, il l'a fait dans le cas en l'espèce. La conclusion du rapport de janvier 2005 doit être corrigée afin qu'elle indique que seuls les travaux exécutés l'ont été à sa satisfaction. Quant à la construction d'un garage par le bénéficiaire, elle n'a aucune incidence sur le litige puisqu'il en est résulté une amélioration de la situation et qu'elle a été faite après les problèmes éprouvés et leur dénonciation. La décision de l'administrateur est maintenue, mais pour des motifs différents. Étant donné que la judiciarisation du dossier aurait pu être évitée et qu'elle est due au comportement de l'administrateur, les frais de l'arbitrage doivent être supportés par ce dernier.
MÉLANIE TAILLON et un autre, bénéficiaires demandeurs, et 3231755 CANADA INC. (Constructions Dalpé), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 12, 19, 105, 116, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Fixation d'une prochaine date d'audience.
En juillet 2004, le bénéficiaire est devenu propriétaire d'un immeuble de type jumelé dont la réception avait eu lieu en juillet 2001. En juin 2005, il a été victime d'infiltrations d'eau. Bien que l'administrateur ait conclu que la cause du problème était la présence d'ocre ferreuse dans le sol et que la réclamation devait être rejetée, en arbitrage, le tribunal a plutôt décidé que la cause déterminante des infiltrations était liée au fait que la nappe phréatique était plus élevée que la dalle de béton de l'immeuble et que la demande du bénéficiaire était couverte par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il a donc été ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour que les infiltrations d'eau au logement du sous-sol cessent immédiatement. En mai 2007, la sentence arbitrale a été homologuée. Il reste maintenant à décider de l'approche à adopter pour régler la situation, puisque le temps et la technique ont tous deux évolué depuis 2005. L'arbitre n'est pas en mesure de prendre une décision à ce sujet pour le moment. L'expert des bénéficiaires, qui a proposé deux plans différents, fera toutefois sous peu une étude plus approfondie afin de choisir laquelle des deux méthodes serait la meilleure selon lui. Une nouvelle date d'audience est fixée en conséquence.
DENIS DOUILLARD, bénéficiaire demandeur, et LES ENTREPRISES ROBERT BOURGOUIN LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Plus de 100 malfaçons ont été dénoncées par le bénéficiaire. Certaines ont fait l'objet d'une décision favorable par l'administrateur, d'autres, d'un règlement à l'amiable, d'autres encore, d'un désistement, et neuf sont portées en arbitrage. Quant à la fissure au plancher de béton du garage, il y a eu dilatation et continuation de la fissure même en l'absence d'une dégradation avancée. L'infiltration d'eau et l'éclatement de chaque côté de la fissure rendent la situation inacceptable, et des correctifs doivent être apportés. La mauvaise installation de l'escalier du côté du patio n'est pas couverte puisque l'entrepreneur avait installé un limon temporaire qui ne devait servir qu'à son propre usage. En effet, le bénéficiaire avait exclu dans son contrat cette partie des travaux. Bien que la finition du balcon de béton avant soit rude et peu esthétique, il ne s'agit pas d'une malfaçon. La finition peut facilement être améliorée. Cette réclamation est de si peu d'importance qu'elle doit être rejetée. Le contrat écrit prévoyait que la porte du garde-manger devait avoir 24 pouces de largeur, qu'il devait y avoir un éclairage mural extérieur et que des louves devaient orner la façade avant et l'élévation arrière. Le contrat devait être respecté à moins qu'un autre écrit ne le modifie, ce qui n'est pas le cas. Il s'agit par conséquent d'un manquement à une obligation contractuelle par l'entrepreneur, et l'administrateur doit en garantir l'exécution. Quant au délai de dénonciation, il est respecté, étant donné que la mise en demeure traitant de façon générale des malfaçons et de l'obligation de terminer les travaux prévus au contrat a été reçue environ cinq semaines après la prise de possession. Par conséquent, il n'y a pas lieu de retenir comme date de dénonciation celle où chacun des éléments a été dénoncé précisément. L'absence de ventilation dans les salles de bains est non conforme au Code national du bâtiment 1995. La membrane d'étanchéité recouvrant les murs de fondation gondole tout autour du bâtiment. Pour qu'elle soit collée sur le solage, il faut installer une barre de finition, et les correctifs à cet effet devront être apportés. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur puisque celle-ci s'est révélée pertinente.
MARIETTE BARON et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ISO-CONFORT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La réclamation des bénéficiaires concernant la mauvaise finition des planchers de latte au rez-de-chaussée doit être rejetée puisque aucune imperfection n'est discernable à plus de six à huit pouces de distance. La fondation, ses semelles et sa saillie semblent dépasser le minimum requis par le Code national du bâtiment 1995. Si la brique et la maçonnerie n'ont pas bougé à ce jour, soit deux ans après la réception du bâtiment, c'est que ces éléments n'ont exercé aucune pression sur les fondations pour qu'elles fissurent et qu'il n'y a pas eu de mouvement ou de pression verticale de la part de la fondation. Les infiltrations d'eau ayant vraisemblablement eu pour cause le fait que les chantepleures étaient bouchées, l'entrepreneur devra retirer de celles-ci tous les bouchons ou les obstructions et procéder à l'application du crépi le long du mur de la fondation. Il y a également lieu de prendre acte des engagements de l'entrepreneur à réparer les fissures sous les portes-fenêtres et à entreprendre les travaux correctifs nécessaires à l'automne afin de régler tout problème d'infiltration d'eau qui pourrait survenir.
YVETTE LEWIS et un autre, bénéficiaires, et GROUPE IMMOBILIER GRILLI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage.
L'entrepreneur et les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur du plan de garantie dans laquelle celui-ci s'est prononcé sur la cause des infiltrations d'eau au sous-sol de la résidence des bénéficiaires. L'entrepreneur prétend que les infiltrations d'eau et le refoulement du drain perforé résultent des niveaux de terrassement, tandis que les bénéficiaires réclament le remplacement du drain périphérique. Compte tenu de la complexité du problème faisant l'objet du litige, l'arbitre a fait une offre de règlement, qui a été acceptée par les parties. En conséquence, la décision contestée sera modifiée dans le but d'y ajouter des travaux pour l'ajout d'une conduite d'évacuation ou pour la modification du fossé afin d'établir un contrôle du niveau des eaux du lac adjacent à la résidence. L'administrateur paiera 75 % des frais d'arbitrage et l'entrepreneur, 25 %.
SILVEC CONSTRUCTION LTÉE, entrepreneur, et FERNAND LÉVEILLÉ et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme les fissures dont se plaint le bénéficiaire ont fait l'objet de corrections de la part de l'entrepreneur à deux reprises mais que le problème est récurrent et n'est pas encore réglé, il y a lieu d'ordonner à l'entrepreneur et à l'administrateur de faire exécuter par un entrepreneur de leur choix, selon les recommandations de l'ingénieur ou de l'architecte retenu par le bénéficiaire, les travaux que celui-ci proposera pour régler les points faisant l'objet de l'arbitrage dans un délai maximal de trois mois. Les frais d'expert des bénéficiaires seront à la charge de l'administrateur.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 3340-3342-3344 DU MONT ROYAL ET 4450 ST-MICHEL, bénéficiaire, et ST-LUC HABITATION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Après la réception du bâtiment, le 25 septembre 2003, les bénéficiaires ont formulé quatre plaintes, qui ont donné lieu à des décisions favorables. Des réparations ont suivi, notamment la correction d'une infiltration d'eau. Au printemps 2005, une autre infiltration d'eau a été constatée au-dessus de la porte jardin. Les bénéficiaires n'ont dénoncé cette situation par écrit à l'administrateur et à l'entrepreneur que le 1er mai 2006. À la suite d'une décision datée du 20 octobre 2006, l'administrateur a accepté de faire exécuter les travaux liés à une infiltration d'eau touchant le plancher de la salle de jeux, mais non ceux liés à l'infiltration à la porte jardin. Il a allégué la tardiveté de la dénonciation, effectuée plus de six mois après la découverte du problème. Que ce soit pour malfaçon, vice caché ou vice majeur, afin que les bénéficiaires puissent réclamer l'application du plan de garantie, ils doivent en avoir fait la demande dans les six mois suivant leur découverte. L'infiltration d'eau à la porte jardin peut être qualifiée de vice caché. Or, les bénéficiaires n'ont pas respecté l'article 3.3 de la section B du plan en ne faisant leur première dénonciation écrite à l'entrepreneur et à l'administrateur qu'environ un an après la découverte. Même s'ils ont dénoncé verbalement le problème à l'administrateur, ils devaient également le dénoncer à l'entrepreneur. En outre, l'administrateur leur a demandé une dénonciation écrite. Il n'y a pas de preuve de renonciation au sens de Mile End Milling Co. c. Peterborough Cereal Co. (C.S. Can., 1923-12-21), SOQUIJ AZ-50293247, [1924] R.C.S. 120. Aucune autre cause ne justifie la suspension des délais, et la plainte est tardive. Les bénéficiaires supporteront les frais d'arbitrage.
ANNIE GINGRAS et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION TRIEL INC., entrepreneur, et BERNARD LAROCHELLE, intervenant
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réception de l'immeuble a été effectuée le 27 juillet 2001. Des problèmes d'infiltrations d'eau, de drain bouché et d'ocre ferreuse se sont manifestés dès le début de l'occupation, tel qu'en fait foi la lettre du bénéficiaire à l'entrepreneur du 25 novembre 2006, date de sa réclamation. Elle est parvenue à l'APCHQ plus de cinq ans après la réception de l'immeuble et bien au-delà des six mois suivant l'apparition du vice. La réclamation est donc rejetée.
JEAN-MARC TANGUAY, bénéficiaire appelant, et LORTIE CONSTRUCTION INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie intimé
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Requête en révision judiciaire d'une décision arbitrale. Rejetée.
La demanderesse demande la révision judiciaire d'une décision arbitrale lui ayant ordonné de procéder à des réparations à l'unité de condominium de la mise en cause. Elle prétend que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne s'applique pas à la présente affaire puisque l'infiltration d'eau dont se plaint cette dernière est due à un mauvais entretien du drain extérieur par la propriétaire, et non à une installation défectueuse de l'égout pluvial. La norme de contrôle à appliquer est celle de la décision manifestement déraisonnable. La demanderesse reproche à l'arbitre de s'être inspiré de certains faits contenus au dossier de conciliation. Or, l'article 129 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que l'arbitre doit être en possession du dossier de l'administrateur relatif à la décision qui fait l'objet de l'arbitrage. Vu l'absence de confusion dans la décision de l'arbitre, cet argument est rejeté. La prétention de la demanderesse selon laquelle l'arbitre n'aurait pas suffisamment motivé sa décision est également rejetée au motif que ce dernier a analysé tous les faits pertinents. La décision de l'arbitre quant à la cause de l'infiltration d'eau n'est par ailleurs pas manifestement déraisonnable puisqu'elle s'appuie sur ses observations, sur les constatations des experts et sur les faits contenus aux décisions du conciliateur. La requête est rejetée.
RÉNOVATION MARC CLÉROUX INC., demanderesse, c. SOCIÉTÉ POUR LA RÉSOLUTION DES CONFLITS INC. (SORECONI), défenderesse, et MARIE-ANTOINETTE MONTERO et une autre, mises en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 33, 35, 106, 116, 120, et 129
Requête pour permission d'appeler hors délai rejetée (C.A., 2007-07-10), 500-09-017656-075, SOQUIJ AZ-50472687. Appel rejeté sur requête (C.A., 2007-07-10), 500-09-017656-075, SOQUIJ AZ-50472689
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires se plaignent du manque d'étanchéité au bas de leur porte de garage, ce qui cause des infiltrations d'eau. La porte de garage ayant été installée selon les règles de l'art et les infiltrations d'eau ne se produisant que par vent fort, aucune malfaçon n'a été prouvée. Les bénéficiaires devront supporter 86 $ à titre de frais d'arbitrage, et l'administrateur, le solde.
ZHAN ZHANG et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SUPÉRIEURES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire se plaint de problèmes d'inondations dans son immeuble en raison de la présence d'eau dans le vide sanitaire. L'administrateur allègue que la demande d'arbitrage est tardive. Le bénéficiaire ne réclame pas la révision des décisions rendues en 2000 et en 2002 par l'administrateur mais fait plutôt le constat que les corrections apportées par l'entrepreneur depuis cette date n'ont pas corrigé le vice. Le moyen préliminaire concernant la tardiveté de la demande d'arbitrage est donc rejeté. Toutefois, comme la demande d'arbitrage n'a pas été présentée dans les délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs -- le bénéficiaire n'ayant pas présenté sa demande dans les six mois suivant la présence d'une nouvelle infiltration d'eau --, sa réclamation doit être rejetée. Le bénéficiaire devra supporter 100 $ des frais d'arbitrage, le solde étant à la charge de l'administrateur.
GAÉTAN DUFOUR, bénéficiaire, et RÉNOVATIONS RENÉ GAUTHIER INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires se plaignent du fait que des infiltrations d'eau ont eu lieu à leur résidence à la suite de la construction de la maison dans la nappe phréatique, ce qui a également occasionné un problème d'ocre ferreuse. La situation constitue un défaut de construction et il est clair que les bénéficiaires n'auraient pas acheté s'ils avaient connu la situation exacte de la nappe phréatique. L'entrepreneur devra donc apporter les correctifs nécessaires afin que la dalle de béton du sous-sol ne baigne plus dans la nappe phréatique. Il devra également corriger les problèmes d'entretien régulier et d'odeurs désagréables émanant du sous-sol attribuables aux problèmes d'infiltration d'eau.
MICHEL GAUTHIER et une autre, bénéficiaires, et YVON DUPERRON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Insatisfaits de la décision de l'administrateur datée du 12 septembre 2006 après une première infiltration d'eau, les bénéficiaires ont présenté, le 3 octobre, une deuxième demande d'arbitrage à la suite de problèmes similaires. La date d'audience a été fixée au 7 décembre suivant. Entre-temps, les bénéficiaires ont toutefois procédé au remplacement du drain français, à la réparation de huit fissures sur le solage et au remplacement du recouvrement de plancher d'un appartement, pour une somme de 12 120 $, dont ils réclament le remboursement. Le plan de garantie ne prévoit pas comme remède le remboursement des frais engagés par le bénéficiaire si ce dernier, de son propre chef, procède à la réparation des malfaçons ou des vices. De plus, il ne s'agissait pas en l'espèce de réparations conservatoires nécessaires et urgentes. Les problèmes des bénéficiaires étant par ailleurs dus à une pente anormale de leur terrain vers le bâtiment, une situation exclue du plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs), la demande d'arbitrage doit être rejetée. Les frais de l'arbitrage devront être supportés en parts égales par les bénéficiaires et l'administrateur.
PATRICK DEMERS et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION JPH INC. (EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 10, 12, 18, 20, et 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur est réputée avoir été rendue dans les délais puisque ce dernier a agi de bonne foi en tentant de régler en priorité les problèmes d'eau rencontrés par les bénéficiaires. Il est pris acte de l'engagement de l'administrateur de réparer la brique près de la porte de garage ainsi que l'infiltration d'eau entre le cadre de la porte et la brique, en plus du trou dans le contreplaqué de la petite toiture. Les réservoirs des toilettes devront être nettoyés et, si ce n'est pas possible, être changés. La demande des bénéficiaires visant le plancher du salon endommagé par un lavage à l'eau chlorée doit être rejetée puisqu'il est impossible de déterminer si les bulles dont ils se plaignent étaient présentes avant le lavage du plancher ou ont été provoquées lors de l'application d'une couche de vernis par eux. La décision de l'administrateur concernant la vérification du réseau de mise à la terre doit être maintenue. Bien que le garde-corps du sous-sol soit temporaire, il n'appartient pas à l'entrepreneur d'installer une rampe d'escalier ergonomique puisque cela fait partie de la finition du sous-sol, qui n'est pas de son ressort. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties selon laquelle l'administrateur devra réparer le trou dans le mur où est situé le tuyau d'alimentation en eau et réparer le bas de ce mur et du mur adjacent, en plus de refaire les joints et les sabler et, ensuite, peinturer ces murs de telle façon que la couleur soit uniforme. Comme la fissure à la fondation sous l'escalier est due au mouvement normal du béton lors du séchage, elle n'est pas couverte par la garantie.
FERNANDE SPOONER et un autre, bénéficiaires, et 9020-8034 QUÉBEC INC. (LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réclamation des bénéficiaires visant l'infiltration d'eau par la couverture avant est rejetée puisqu'ils ont fait faire des travaux de correction avant même que l'administrateur et l'entrepreneur puissent constater la situation problématique. En faisant exécuter les travaux par une tierce partie, les bénéficiaires ont ainsi libéré l'administrateur de toute obligation au regard du contrat de garantie. Les bénéficiaires sont condamnés à payer 149 $ des frais d'arbitrage, le solde devant être payé par l'administrateur.
NATHALIE MESS et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LES CONSTRUCTIONS BOIS & POLIQUIN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 10, 19, 105, 138, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'administrateur conteste la réclamation des bénéficiaires pour les problèmes d'infiltration d'eau au motif qu'il n'a pas reçu d'avis de dénonciation du problème dans le délai de six mois prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le délai de deux ans qui sépare l'apparition du vice et la dénonciation écrite ne peut être qualifié de raisonnable dans les circonstances. Par ailleurs, l'administrateur n'a jamais implicitement renoncé à son avis écrit. Il serait d'autre part inéquitable que les bénéficiaires soient relevés des conséquences de l'omission d'aviser l'administrateur alors qu'ils ont été informés de la nécessité de l'avis et qu'ils ont eu la possibilité de s'exécuter en temps utile. Les bénéficiaires devront payer 110 $ des coûts de l'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
MARTIN LAPOINTE et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont constaté les premières manifestations d'une infiltration d'eau par le toit en juillet 2004. Leur dénonciation le 3 octobre 2005 est donc tardive, et leur réclamation doit être rejetée. Le manquement relatif au revêtement de vinyle constitue un vice majeur au sens du plan de garantie. Comme il a été dénoncé moins de cinq ans après la date de réception du bâtiment, cette partie de la réclamation est recevable. L'administrateur devra donc faire réparer ce manquement de la façon suggérée par l'expert. L'administrateur devra également rembourser aux bénéficiaires les frais d'expertise de ce dernier, soit 585 $.
ALEXANDRA FORTIER et un autre, bénéficiaires, et ADMINISTRATEUR DE LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RÉJEAN LAMONTAGNE INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 124 et 125
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le remplacement de quelques bardeaux de toit endommagés par le vent ne résulte pas d'un vice caché mais fait plutôt partie de travaux d'entretien régulier. La réclamation ayant trait à cet élément est donc rejetée. Comme aucun motif n'a été invoqué par le bénéficiaire pour expliquer la dénonciation tardive des bruits dans l'évent de plomberie de la cuisine des unités 2, 4 et 6, cette partie de la réclamation est également rejetée. Le mauvais drainage de la cour et l'accumulation anormale d'eau dans cette section constituent une malfaçon; pour ce motif, l'entrepreneur devra effectuer les travaux nécessaires. La réclamation relative aux infiltrations d'eau à la cage d'escalier arrière n'est pas retenue vu le délai de quatre ans avant la dénonciation. La réclamation du bénéficiaire quant au remboursement des frais de remplacement de la protection des bouteilles de gaz propane qui n'étaient pas conformes à la réglementation de la ville est rejetée, car il s'agit d'une mésentente contractuelle qui n'est pas couverte par le plan de garantie (art. 29 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
ÉRIC BELLEY, en sa qualité de représentant du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES CONDOS DU CERF (2147), bénéficiaire, et LES HABITATIONS DE LA BOURGADE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 29, 33, 34, et 37
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en décembre 2003. Au printemps 2004, ils ont pris connaissance d'un problème d'infiltration d'eau dans leur chambre froide. L'entrepreneur, avisé de la situation, est intervenu à quatre reprises pour régler le tout. En février 2006, quelques mois après la quatrième intervention, les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur. Celui-ci a rejeté leur demande, avec raison. En effet, un bénéficiaire doit dénoncer les malfaçons, les vices cachés et les vices majeurs, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois à partir du moment où ils ont été découverts ou sont survenus. En l'espèce, un délai de près d'une année et demie s'est écoulé. La dénonciation a donc été tardive, et la demande des bénéficiaires doit être rejetée.
DOMINIQUE LAPIERRE et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS GIANNI GRILLI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme les bénéficiaires n'ont pas prouvé que les chantepleures sont inefficaces ou qu'elles sont la cause des infiltrations d'eau dans le bâtiment et que le problème d'espacement a été dénoncé hors délai, cette partie de la réclamation est rejetée. Leur réclamation visant les poteaux du patio arrière est également rejetée puisque la situation a été dénoncée hors délai. L'entrepreneur devra fixer les plaques d'acier entre les poteaux et la poutre en respectant l'aspect sécuritaire de l'installation. Il devra également installer une membrane de polyéthylène d'au moins 0,15 millimètres d'épaisseur sur la dalle de béton et recouvrir le tout d'un plancher de bois. Il devra également stabiliser les semelles, colmater les fissures de la fondation et du parement de brique, enrober le drain français et couvrir ce dernier de pierre nette. L'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires la somme de 12 500 $ pour leurs frais d'expertise.
MARIE CLAIRE VAN BECK BERGEN et un autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS SYLVAIN MÉNARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 11, 116, 124, et 125
Requête en révision judiciaire rejetée et demande reconventionnelle en homologation de la sentence arbitrale accueillie en partie (C.S., 2008-05-15), 500-17-034723-075, 2008 QCCS 2686, SOQUIJ AZ-50497820, J.E. 2008-1361
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur concernant les problèmes d'infiltration d'eau survenue en avril 2005 à sa résidence. L'inondation n'a pas été causée par l'état du drain ni par le manque de pierres entourant celui-ci, mais bien par le mauvais fonctionnement du clapet de l'égout pluvial. Toutefois, le drain n'a pas été installé suivant les normes du Code national du bâtiment 1995, en raison de l'épaisseur insuffisante de l'enrobage de pierre autour du drain. Ce vice peut, à moyen ou à long terme, nuire à l'utilisation du bâtiment. Comme il s'agit d'un vice caché dont la dénonciation a été faite dans les délais prescrits, il est ordonné à l'entrepreneur d'effectuer des travaux correctifs au système de drainage à la résidence du bénéficiaire, et ce, selon les normes du code.
MARCO HÉROUX, bénéficiaire, et LES FONDATIONS ANDRÉ LEMAIRE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste la décision de l'administrateur en ce qui a trait aux problèmes d'infiltration d'eau constatés à sa résidence. En 2005, une demande de suspension de l'arbitrage a été présentée et l'administrateur s'est engagé à faire effectuer les travaux nécessaires afin de régler l'infiltration d'eau au sous-sol et le décollage de la cage de béton d'accès au sous-sol de la résidence du bénéficiaire. Le 5 mai 2006, l'administrateur a refusé de s'exécuter et a présenté une requête en désaveu du règlement intervenu avec le bénéficiaire au motif que la défectuosité n'aurait pas été dénoncée dans les six mois suivant sa découverte et était dû à des ouvrages extérieurs au bâtiment. Trois conditions sont nécessaires pour faire droit à une requête en désaveu, soit: 1) l'absence d'autorisation de l'acte; 2) l'absence de ratification de l'acte; et 3) l'acte doit être préjudiciable à la partie qui demande le désaveu. En l'espèce, le procureur de l'administrateur n'a pas tenu compte du refus de son client de régler le dossier. Toutefois, l'administrateur a ratifié l'entente intervenue en donnant à son gestionnaire de travaux la responsabilité de dresser les devis des travaux à exécuter pour son appel d'offres à des entrepreneurs qui devaient venir examiner les lieux. L'administrateur a admis qu'il y avait malfaçon en indiquant que la maison était trop basse et qu'il n'y avait pas de membrane ni d'isolation autour de la cage d'escalier au sous-sol.
PAUL GRANDMAISON, bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur conteste la décision de l'administrateur concernant l'existence de malfaçons non apparentes dans le bâtiment en cause, qui est détenu en copropriété divise. Le bris du doigt d'armature activé par le mécanisme de verrouillage de la porte intérieure du hall d'entrée figurait sur la liste préétablie d'éléments à vérifier. Peu importe qu'il s'agisse d'une malfaçon apparente ou non, le parachèvement des travaux dénoncé par écrit au moment de la réception du bâtiment est couvert par le plan de garantie. Il en va de même pour l'accumulation d'eau devant la porte de service du garage, où il existe une dénivellation. Contrairement à ce qu'a prétendu l'entrepreneur, le perron de béton face à l'entrée principale fait partie du bâtiment et n'est pas exclu de la garantie parce qu'il s'agirait de trottoirs ou d'allées; la dalle enchâsse des colonnes de brique supportant un toit qui est rattaché à la façade avant du bâtiment. En conséquence, le problème d'accumulation d'eau sur le perron devra être corrigé. L'entrepreneur a réglé le problème d'accumulation d'eau le long du mur du stationnement. Toutefois, comme l'accessoire doit suivre le principal, il devra également réparer les dommages causés au mur de gypse par l'eau et une trop grande humidité. Il semble cependant que le mur ait été endommagé à quelques endroits par des impacts; l'entrepreneur n'aura pas à réparer les marques d'impact facilement reconnaissables. En ce qui concerne les infiltrations d'eau dans les murs de brique ayant causé des dommages au fini intérieur, il s'agit d'une malfaçon non apparente qui a été dénoncée par écrit à l'intérieur du délai prévu à l'article 3.2 du contrat de garantie. Une malfaçon n'a pas à avoir la même gravité qu'un vice caché. Les plans et devis du toit, où il s'est produit une accumulation d'eau et de neige lors de l'hiver précédent, n'ont pas été respectés. Le fait qu'un entrepreneur n'ait pas suivi à la lettre les plans et devis n'est pas attributif de responsabilité mais, dans le cas présent, les mesures de protection mises en place par l'entrepreneur, qui avait une obligation de résultat, ont été insuffisantes. L'entrepreneur aura le libre choix des moyens d'exécution pour les travaux correctifs.
LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 345, rue Éricka, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, et 123
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire conteste une décision de l'administrateur concernant certaines anomalies constatées à sa résidence. Comme les fissures au faîte du toit ne causent aucun préjudice et ne nuisent pas à l'étanchéité de la toiture, il n'y a pas lieu de conclure qu'une éventuelle infiltration d'eau est à craindre à cet endroit. Par ailleurs, rien dans la preuve ne permet de conclure qu'il s'agit d'une malfaçon, et l'administrateur n'a pas à intervenir. Rien n'indique non plus que le bénéficiaire doit craindre une éventuelle infiltration d'eau par les joints entre les planches de fibre de bois du revêtement extérieur puisqu'ils ont été calfeutrés avec du silicone, tel que l'a recommandé le manufacturier, et sont conformes aux règles de l'art. Cette réclamation est donc rejetée.
JEAN HARDY, demandeur bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION RENAUD TOURIGNY INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur conteste une décision de l'administrateur l'ayant condamné à effectuer certains travaux à la résidence des bénéficiaires pour remédier à des problèmes d'infiltrations d'eau. L'entrepreneur invoque deux facteurs pour expliquer le mauvais fonctionnement du drain français: une mauvaise pente de terrain et des margelles non conformes. Bien que ces deux facteurs puissent aggraver le problème d'obstruction du drain par le sable, il ne s'agit pas de la cause déterminante des infiltrations. L'entrepreneur devra donc reprendre les travaux de drainage conformément aux spécifications de l'expert. Quant aux margelles, comme elles ont été effectuées par l'entrepreneur paysager des bénéficiaires, ces derniers devront les refaire à leurs frais puisque ces travaux ne relevaient pas de l'entrepreneur.
CONSTRUCTION RENOIR INC., entrepreneur demandeur, et ERIC TAILLON et une autre, intimés, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 15 septembre 2002, les parties communes ont fait l'objet d'une réception initiale, remplacée par une autre réception le 13 janvier 2004. La décision du 1er décembre 2005 ayant constaté l'infiltration d'eau au plafond et les taches sur le cadre de la porte-fenêtre a rejeté la réclamation du bénéficiaire au motif que la dénonciation était tardive. Cependant, ce dernier a démontré qu'elle avait été faite antérieurement à l'échéance du délai. Comme il s'agit d'un vice caché, le plan de garantie s'applique.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ CROISSANT ROCHELLE 2706138, bénéficiaire demandeur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie défendeur, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'arbitre prend acte de l'entente intervenue entre les parties concernant plusieurs points en litige. Le fonctionnement des fenêtres du sous-sol s'étant avéré conforme lors de la visite des lieux, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. L'entrepreneur devra toutefois ajuster la fenêtre gauche de la tourelle au salon. Il n'aura pas à réparer le décollement du balcon arrière puisqu'il s'agit d'une malfaçon et que la dénonciation a été présentée hors délai. Le joint d'étanchéité entre la sortie de l'échangeur d'air et le mur n'est pas une malfaçon, et il n'y a pas lieu d'ordonner des travaux. Comme le gondolement du revêtement de vinyle de l'étage, les craquements des planchers ainsi que les fissures capillaires aux plinthes et aux quarts-de-rond constituent des malfaçons résultant du comportement normal des matériaux, ces réclamations sont rejetées. La portion du soffite d'aluminium qui n'est pas de la couleur choisie par les bénéficiaires ne constitue pas une malfaçon mais une mésentente contractuelle non couverte par le plan de garantie. Les bénéficiaires ont dénoncé à l'entrepreneur les problèmes de finition du plancher au bas de la porte de la salle à manger et l'ouverture des clapets de la sortie de sécheuse après l'expiration de la garantie pour malfaçons; pour ce motif, la réclamation est rejetée. Les bénéficiaires devront faire ajouter des manettes de contrôle aux sorties d'air de l'unité de chauffage afin de régler le balancement de la climatisation, car ces travaux n'étaient pas prévus au contrat. L'apparition de taches blanches sur la pierre de façade n'est pas une malfaçon. La réclamation des bénéficiaires quant au gondolement du plancher de bois du salon est accueillie puisqu'il s'agit d'un vice caché. Il en va de même du problème d'infiltration d'eau au plafond de la cuisine.
CAROLE BRODEUR et un autre, bénéficiaires, et GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Plusieurs fissures sur la dalle de béton du garage ont été constatées, dont les plus larges mesurent de deux à quatre millimètres. Il n'y a toutefois pas eu de soulèvement de la dalle ni d'infiltration d'eau par les fissures. Celles-ci existaient au moment de la réception du bâtiment et il n'y a pas eu aggravation de la situation. Selon toute probabilité, ces fissures se sont produites lors du séchage du béton, et il s'agit là du comportement normal de ce matériau. Les réparations à la dalle ne sont donc pas couvertes par la garantie. Par conséquent, la décision de l'administrateur est maintenue. Il y a lieu de condamner la bénéficiaire à payer 85 $ pour les coûts de l'arbitrage, le solde devant être supporté par l'administrateur.
SYLVIE MARTINEAU, bénéficiaire demandeur, et HABITATIONS BEAUX LIEUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 123
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée en partie; il est donné acte de l'entente des parties sur les autres réclamations.
Les infiltrations d'eau par le haut d'une fenêtre et la présence de trous béants sous le débord de toit et au substrat de la couverture n'ont pas été dénoncées dans les trois ans suivant la prise de possession de l'unité résidentielle par le premier acheteur. Toutefois, l'entrepreneur et les bénéficiaires en sont venus à une entente. En ce qui concerne la galerie avant, l'apparence de la finition et la rétention d'eau n'ont pas été constatées. La formation d'une petite flaque près de la colonne droite ne constitue pas une malfaçon, et encore moins un vice de construction. L'apparence de la finition laisse à désirer, mais il s'agit d'une question d'entretien et la responsabilité de l'entrepreneur ne peut être retenue. En ce qui a trait à l'écoulement d'eau par la colonne droite du balcon, il n'a pas été dénoncé par écrit à l'entrepreneur ni à l'administrateur, de sorte que l'on ne peut se prononcer sur cette réclamation.
PAUL CASAVANT et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS CÉJEAN INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
La réception du bâtiment a été effectuée en juin 2002. Au mois de septembre 2005, les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur relativement à un problème d'infiltration d'eau dans leur garage. L'administrateur a rejeté leur demande. D'une part, la garantie sur les vices cachés, qui couvre ceux-ci pendant une période de trois ans suivant la réception, n'était plus applicable et la situation n'était pas suffisamment grave pour invoquer la garantie sur les vices majeurs. D'autre part, la garantie exclut notamment le système de drainage des eaux de surface du terrain. Ce deuxième motif permet à lui seul de maintenir la décision de l'administrateur et de rejeter la demande d'arbitrage.
MÉLANIE PICARD et un autre, bénéficiaires appelants, et LES CONSTRUCTIONS RAYMOND ET FILS INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 12
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
En janvier 2005, une infiltration d'eau en provenance du toit de l'unité de copropriété de la bénéficiaire a causé des dommages au plancher de bois franc. Cette dernière a demandé le remplacement complet du plancher du corridor, de la salle à manger et du salon, mais tant l'administrateur que l'entrepreneur ont refusé. À première vue, l'on ne peut déceler aucune détérioration ou déformation sur une grande partie du plancher. La pente du plancher constatée par l'expert de la bénéficiaire n'est pas non plus perceptible et ne peut altérer l'esthétique du plancher. D'autre part, un spécialiste en pose de plancher de bois franc sera en mesure de remplacer certaines lattes et de les harmoniser avec celles qui demeureront en place. Le remplacement de tout le plancher n'est pas justifié; seule la portion endommagée sera remplacée. Les frais d'expertise de 391 $ de la bénéficiaire devront lui être remboursés par l'administrateur.
CÉCILE LARAMÉE, demanderesse bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie défendeur, et SOMMET DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER INC., entrepreneur mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leurs réclamations au motif qu'elles avaient été présentées hors délai. Le délai de protection de trois ans pour vices cachés en vertu du plan de garantie n'était pas expiré au moment de la plainte. Les bénéficiaires ayant reçu leur bâtiment le 21 novembre 2001, le délai de trois ans expirait le 22 novembre 2004. Or, comme ce n'est que le 21 novembre 2004 que ces derniers ont découvert l'ampleur et la gravité du vice aux fondations de leur immeuble, ils bénéficiaient d'un délai de six mois pour dénoncer par écrit ce problème à l'entrepreneur, ce qu'ils ont fait le 28 mars 2005. Les bénéficiaires ont donc présenté leur réclamation dans le délai légal imparti. L'entrepreneur devra procéder aux travaux requis pour mettre le balcon à l'épreuve du gel et du dégel. La réclamation des bénéficiaires visant l'infiltration d'eau est toutefois rejetée puisqu'ils n'ont pu démontrer que cette dernière résultait d'un problème d'isolation adéquate ou de ventilation.
JOHANNE GIGUÈRE et un autre, bénéficiaires appelants, et GESTIONS LA CASA INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Comme l'expert des bénéficiaires a conclu qu'il y avait absence de solin dissimulé sous la cornière métallique de toutes les fenêtres de la résidence et qu'une telle situation peut entraîner de sérieux problèmes de champignons à plus ou moins long terme, l'entrepreneur devra effectuer une ouverture afin de vérifier si tel est le cas et, au besoin, effectuer les travaux. Si un solin est dissimulé derrière cette ouverture, les coûts liés à cette ouverture devront être supportés par les bénéficiaires. Les bénéficiaires se plaignent du linteau de la porte de garage. Or, il ne s'agit pas d'un vice qui nuit à la structure du bâtiment et qui serait de nature à rendre ce dernier impropre à l'usage auquel il est destiné et, pour ce motif, leur réclamation doit être rejetée. Bien que l'infiltration d'eau au plafond du rez-de-chaussée ne soit pas un vice majeur, la conception du solin métallique au toit, à la jonction du parement de pierre et de la couverture de bardeaux d'asphalte, devra être revue et rendue conforme aux exigences énoncées au Code national du bâtiment 1995 puisque cela pourrait créer des problèmes importants de moisissure susceptibles de rendre le bâtiment impropre à l'usage auquel il est destiné. C'est à bon droit que l'administrateur a refusé de donner suite aux réclamations des bénéficiaires visant la fissure au mur de fondation, l'infiltration d'eau par une fenêtre au sous-sol et l'absence de drainage du tuyau de condensation de la thermopompe, car il ne s'agit pas de vices majeurs. Par ailleurs, comme l'infiltration d'eau dans la chambre froide et les traces de champignons et de moisissures au bas des murs ont été dénoncées plus de six mois après la prise de possession, cette réclamation est prescrite. Les réclamations visant le balancement du système de chauffage à air pulsé et l'absence d'isolant sur la trappe d'accès sont également rejetées puisqu'il s'agit d'éléments sans gravité.
TONY JORGE et une autre, bénéficiaires appelants, et LES CONSTRUCTIONS NASLIN INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par l'entrepreneur et les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur n'ont jamais procédé à la réception de l'immeuble, étant paralysés par d'importantes divergences. De ce fait, et contrairement à la position de l'administrateur en la matière, les délais prévus au plan de garantie ne s'appliquent pas, conformément à la décision arbitrale dans Viau et Construction et rénovation Clément et Mario inc. (O.A.G.B.R.N., 2002-10-30), SOQUIJ AZ-50405168, et toutes les réclamations des bénéficiaires sont réputées avoir été faites au moment de la réception du bâtiment. L'arbitre fixe la date de réception aux fins du calcul des délais de nouvelles réclamations au 27 juillet 2002. L'administrateur, qui a traité 87 demandes des bénéficiaires, n'a pas traité l'ensemble de leurs revendications. Les bénéficiaires disposent de 30 jours pour présenter une liste des déficiences non traitées par l'administrateur et qui devront l'être comme si elles avaient été dénoncées avant la réception du bâtiment. Parmi les 87 éléments à corriger traités, 57 ont été soumis à l'arbitrage par l'une ou l'autre des parties; ils portent principalement sur des problèmes de structure, de revêtement extérieur, d'infiltrations d'eau et de finition intérieure ainsi que sur les obligations contractuelles de l'entrepreneur. Sur les 27 décisions de l'administrateur contestées par l'entrepreneur, 9 ont été modifiées ou précisées en sa faveur. La décision obligeant l'entrepreneur à préparer les murs pour l'installation d'un foyer est maintenue, mais celle l'obligeant à installer le foyer, fondée sur une version du formulaire «Modifications au contrat» portant la signature de l'entrepreneur après la mention «Payé 3.11.2002 -- Chèque #907» et annoté par la suite par les bénéficiaires pour ajouter l'installation d'un foyer, est annulée. La copie non annotée de l'entrepreneur est la seule faisant foi de l'entente. La décision de l'administrateur prévoyant la correction du briquetage est précisée: elle ne peut signifier que la maçonnerie doit être refaite au complet. Faute de mention au contrat que le parement doit être en aluminium, le parement en vinyle n'a pas à être changé. L'obligation de prévoir un système de chauffage distinct pour le garage est suspendue, celui-ci servant de salle familiale. Ce n'est que lors du changement d'usage que l'entrepreneur devra procéder à rendre le tout conforme aux normes. La décision d'apporter tous les correctifs requis pour réduire les craquements des planchers est maintenue, mais limitée à la zone où ils ont été constatés, soit à l'étage. L'entrepreneur est tenu d'installer les luminaires; cependant, c'est aux bénéficiaires qu'il incombe de les fournir. La décision de remplacer les portes de bois de la salle de bains par des portes vitrées à deux battants est annulée en présence d'un crédit de 120 $ constaté par une modification contractuelle. Pour ce qui est des frais d'entreposage et de déménagement, le dialogue de sourds et les retards dans le choix de certains matériaux et accessoires par les bénéficiaires en sont partiellement la cause. La décision est modifiée pour imputer la moitié de ces coûts à l'entrepreneur. Sur les 30 décisions contestées par les bénéficiaires, 6 sont modifiées et d'autres, précisées. Les bénéficiaires ont interféré dans les travaux visant à mettre fin à l'infiltration d'eau par la porte-fenêtre arrière au sous-sol. Ils ne peuvent choisir de les faire exécuter par un autre entrepreneur. Ils devront faciliter l'accès à l'entrepreneur, qui a le choix des moyens d'exécution et est tenu à une obligation de résultat. Les questions relatives à la tuyauterie des toilettes, aux égratignures au fond de la baignoire, à l'absence de détecteur de fumée relié au sous-sol et à la modification de l'escalier métallique extérieur sont rejetées par l'administrateur parce qu'elles ont été soumises hors délai eu égard à leur gravité. Or, les délais ne courent pas parce que l'acceptation de l'immeuble n'a pas eu lieu. L'administrateur devra statuer de nouveau sur ces points. La décision ayant refusé le déplacement de la chaudière à air chaud et du réservoir à eau chaude est annulée, ceux-ci ayant été installés, par insouciance ou incurie, à l'emplacement devant recevoir l'escalier du sous-sol, sans tenir compte des avis et plans déposés. L'isolation du plafond du garage devra être effectuée selon les indications de l'expert de l'entrepreneur, celui des bénéficiaires ayant perdu sa crédibilité pour avoir agi à titre de procureur de ceux-ci. Malgré l'acceptation par les bénéficiaires des travaux correctifs apportés au seuil de la porte-fenêtre arrière au rez-de-chaussée, ces travaux n'ont pas réglé le problème d'infiltration d'eau. L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires. En ce qui a trait aux frais d'expertise qu'ils ont engagés, la présentation des factures après que la preuve a été close, bien que non conforme et ne laissant pas la possibilité d'interroger les experts, s'explique par la connaissance limitée des règles de procédure par les bénéficiaires et ne devrait pas les pénaliser. Pour ce qui est du quantum, les factures d'inspection préachat sont exclues, ainsi que la moitié des frais de témoignage de l'expert des bénéficiaires, qui a agi à titre de procureur. Un autre rapport n'ayant été d'aucune utilité, les frais de 1 265 $ sont irrecevables. Les coûts de l'arbitrage sont partagés au prorata du nombre de demandes d'arbitrage. L'administrateur et l'entrepreneur se partagent également 27/57, et l'administrateur supporte seul 30/57 de l'ensemble des coûts de l'arbitrage.
PIERRE GINGRAS et une autre, bénéficiaires appelants, et CONSTRUCTION PENTIUM 3395383 CANADA INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9999
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste une décision rendue par l'administrateur à la suite de problèmes d'infiltration d'eau constatés à sa résidence, dans laquelle ce dernier concluait que sa réclamation devait être rejetée au motif que la cause du problème est la présence d'ocre ferreuse dans le sol. Il a considéré que cette situation constituait un problème de «sol contaminé», exclu du plan de garantie en vertu de l'article 6.7.7. La cause déterminante du dommage subi par le bénéficiaire est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages est toutefois l'infiltration d'eau. Le bâtiment comporte des vices majeurs. Lors de la construction, l'entrepreneur devait tenir compte de la proximité de la nappe phréatique et de la probabilité que cette dernière fluctue continuellement. La nappe phréatique a créé un vice de construction majeur qui empêche le drain de fonctionner adéquatement en raison de la présence d'ocre ferreuse. La demande du bénéficiaire est ainsi couverte par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il est donc ordonné à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires pour que les infiltrations d'eau au logement du sous-sol cessent définitivement, le tout, selon les règles de l'art et les prescriptions du Code national du bâtiment 1995. Les frais d'expertise seront à la charge de l'administrateur.
DENIS DOUILLARD, bénéficiaire demandeur, et LES ENTREPRISES ROBERT BOURGOUIN LTÉE, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Malgré les travaux exécutés par l'entrepreneur, les garde-corps de certains escaliers demeurent toujours instables. L'entrepreneur devra donc vérifier l'ensemble des garde-corps des balcons et escaliers en bois traité en les fixant plus solidement et en remplaçant les baratins qui sont fendus, endommagés ou trop courts pour être fixés solidement. Comme l'entrepreneur a effectué les travaux de réparation requis à la suite de l'infiltration d'eau dans une unité, il y a lieu de conclure qu'il s'est acquitté de son obligation de résultat. La structure des balcons étant conforme au Code national du bâtiment 1995, cette partie de la réclamation est rejetée. Les escaliers dont les supports reposent directement sur le sol devront être vérifiés et les travaux requis devront être effectués afin que toutes les marches soient d'une hauteur permise par le code. L'entrepreneur devra également prendre les mesures nécessaires afin que l'évacuation de l'eau par les gouttières ne cause pas l'érosion du sol. Les bénéficiaires n'ayant pas réussi à repousser leur fardeau en ce qui concerne la fenêtre du sous-sol de l'unité no 2172, leur réclamation est rejetée.
M. BRUNO LANDRY, ès qualités, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DES MAISONS DE VILLE NOTRE-DAME, bénéficiaire demandeur, et LES PROPRIÉTÉS BELCOURT INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leur réclamation à la suite d'une infiltration d'eau à leur résidence au motif que le plan de garantie ne couvre pas le genre de dommages allégués dans leur réclamation. C'est l'eau située entre le mur et la dalle de béton du sous-sol qui a graduellement causé la moisissure du bas du mur. Ainsi, la cause déterminante du dommage est la nappe phréatique plus élevée que la dalle de béton. La cause immédiate des dommages subis par les bénéficiaires est, quant à elle, l'infiltration d'eau subie. Ainsi, une imputation totale des problèmes survenus à la présence d'ocre ferreuse serait erronée. Que l'on conclue qu'il s'agit d'un vice du sol ou d'un vice de construction au sens de l'article 2118 du Code civil du Québec importe peu: la réclamation des bénéficiaires est couverte par le plan de garantie. Comme le vice est apparu dans les cinq ans suivant la fin des travaux et qu'il a été dénoncé dans les six mois après sa découverte, la demande d'arbitrage des bénéficiaires est accueillie. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra donc prendre les mesures nécessaires afin que le sous-sol du bâtiment ne baigne plus dans la nappe phréatique. Il dispose d'un délai de six mois pour apporter les corrections. Les frais d'expertise devront être supportés par l'administrateur.
JULIE HUBERT et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOUS, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 9, 10, 12, 29, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage du bénéficiaire au motif que ce dernier l'a présentée hors délai. Comme le bénéficiaire a fait preuve de diligence dans sa démarche et que le dépôt de sa réclamation a été retardé par des délais administratifs indépendants de sa volonté, il y a lieu d'accorder une prolongation de délai. Sa demande a donc été valablement présentée. La décision de l'administrateur en ce qui a trait à la peinture des garde-corps des balcons est maintenue puisque la situation n'a pas été dénoncée dans le délai prévu au règlement. Étant donné que l'entrepreneur a mis fin aux infiltrations d'eau comme le lui avait ordonné l'administrateur, cette partie de la réclamation est rejetée, car il a satisfait à son obligation de résultat. L'administrateur devra effectuer les travaux requis pour rendre le ventilateur fonctionnel puisque, n'eussent été les manoeuvres dilatoires de l'entrepreneur afin que le bénéficiaire ne se rende pas compte du non-fonctionnement de l'appareil, ce dernier se serait aperçu en temps opportun du problème.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 759 BOULEVARD ROSEMONT, bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 35
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont dénoncé par écrit différentes fissures dans le revêtement de briques et la fondation de leur immeuble. L'administrateur du plan a rejeté certaines de leurs réclamations. Selon l'entente intervenue entre les parties, l'entrepreneur s'est engagé à réparer une série de fissures à ses frais. Toutes les briques fissurées seront remplacées. Les travaux correctifs seront effectués au plus tard le 30 novembre 2005, les bénéficiaires devant être informés 10 jours à l'avance de la date des travaux. Ces derniers se sont engagés à effectuer une réparation à leurs frais. En ce qui concerne les travaux que devra effectuer l'entrepreneur, l'administrateur s'engage à reconduire sa garantie pour un an quant aux fissures à la fondation et au parement de briques et pour trois ans quant aux infiltrations d'eau reliées à la réparation des briques fissurées à la jonction du solarium et de la maison. Les frais d'expertise et d'arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
PAUL MAHONEY et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS CHRISTIAN DIONNE & FILS LTÉE, entrepreneur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires concernant les pièces décoratives aux colonnes de la tourelle, les fluorescents sous les armoires de cuisine, l'ouverture dans la fondation pour le futur poêle et la pièce décorative au pignon en façade doivent être rejetées puisque ces éléments de parachèvement des travaux n'ont pas été dénoncés dans la liste préétablie de réception du bâtiment. En ce qui concerne la réparation du pavé et la pose de polymère à la voie d'accès et au trottoir, elle doit également être rejetée, car la situation est exclue du plan de garantie (art. 4.9 du plan). Le fait de devoir actionner la chasse d'eau deux fois pour entraîner une évacuation suffisante d'eau ne constitue pas une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. La décision de l'administrateur est également maintenue quant aux dommages aux marches de l'escalier extérieur avant. Le fait pour l'entrepreneur d'avoir utilisé des planches comme pontage de la toiture au lieu de panneaux de contreplaqué ne constitue pas non plus une malfaçon entraînant l'application du plan de garantie. L'administrateur devra toutefois faire installer une sortie de ventilation au garage: le problème de ventilation constitue une omission de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art, porte atteinte à la qualité du bâtiment et à la sécurité des usagers et empêche ces derniers d'utiliser le garage pour les fins auxquelles il est destiné. Comme le clouage du revêtement du plancher ne constitue pas une exécution défectueuse du travail, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation des bénéficiaires. L'administrateur devra toutefois faire corriger la toiture entre la tourelle et la lucarne, les problèmes d'infiltration d'eau à cet endroit constituant un vice caché. Les bardeaux d'asphalte devront donc être enlevés et des panneaux de contreplaqué devront être posés sur les planches de bois comme support et matériaux de couverture.
JACQUES GASSE et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LES CONSTRUCTIONS PELLETIER ET FRÈRES INC., entrepreneur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Il y a lieu de prendre acte de l'entente survenue entre les parties pour la correction des problèmes liés à l'infiltration d'eau sous la porte de garage, au vide sous la dalle de béton et aux fissures au centre de la dalle de béton. En ce qui a trait au point 5 de la décision de l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier pour cause de tardiveté de la dénonciation doit être accueillie puisque le problème a été dénoncé 12 mois après la réception du bâtiment.
STÉPHANE DESCHÊNES, bénéficiaire demandeur, et GROUPE NORDCO, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le bénéficiaire a fait parvenir une lettre dans laquelle il informe l'entrepreneur de son intention de contester la décision rendue par l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier en ce qui a trait à l'absence de compétence de l'arbitre pour statuer sur certains des points est rejetée puisque le bénéficiaire a clairement indiqué son intention de contester tous les points de la décision de l'administrateur. Le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas reçu d'avis de fin des travaux et l'inspection des parties communes lors de la réception du bâtiment n'ayant pas été faite, il y a lieu de considérer que les malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux réclamations visant la finition extérieure inachevée au-dessus des fenêtres et des marquises, l'absence de système de retenue à la porte d'entrée et la finition manquante sur les boîtes de fonction électrique est maintenue puisqu'il s'agit de travaux de parachèvement. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra procéder aux travaux requis pour mettre fin aux infiltrations d'eau, car la situation est due à une mauvaise installation de la porte. L'administrateur devra également procéder au calfeutrage des portes et fenêtres et réaliser des travaux afin d'uniformiser le revêtement extérieur étant donné que le travail a été fait de façon non conforme aux règles de l'art. Comme le dommage au luminaire extérieur a été causé par la porte, il s'agit d'une utilisation non conforme du bâtiment par le bénéficiaire et l'administrateur ne saurait en être tenu responsable. La réclamation relative à l'aspect général du revêtement extérieur aux étages est rejetée puisque les légères nuances de couleurs ne constituent pas une malfaçon. Celle visant l'ondulation du revêtement d'aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres est également rejetée. Les réclamations quant aux bruits d'impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit et au bruit causé par l'écoulement de l'eau dans un conduit d'évacuation de plomberie sont rejetées puisque le Code national du bâtiment 1995 ne contient pas de norme précise à cet effet: il ne peut donc s'agir d'une malfaçon. Comme aucune preuve de malfonctionnement n'a été présentée concernant la pente d'égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci devra procéder à des travaux afin d'empêcher le dégoulinement de l'eau de la terrasse sur le mur de béton. Comme la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure découle du comportement normal de ce matériau, la réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée. Il en est de même pour la courbure abrupte de l'entrée du garage puisque le règlement exclut ce genre de réclamation. Aucune démonstration n'ayant été faite de l'existence d'un problème concernant les joints d'expansion au parement de brique, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à la corrosion au bas de l'escalier est également rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE CARRÉ ROSEMONT-BOYER», bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 35, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
La demande d'arbitrage de l'entrepreneur doit être rejetée puisque l'installation de l'égout pluvial n'est pas fonctionnelle. L'eau s'est infiltrée par une fissure du mur latéral de la fondation, ce qui a entraîné un épanchement d'eau entre la dalle de béton et le sous-plancher du condominium de la bénéficiaire. L'entrepreneur devra donc colmater efficacement la fissure afin de mettre fin aux problèmes d'infiltration d'eau.
RÉNOVATION MARC CLÉROUX INC., entrepreneur appelant, et MARIE ANTOINETTE MONTERO, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116 et 128
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2007-03-14), 550-17-002199-055, 2007 QCCS 1116, SOQUIJ AZ-50422379. Requête pour permission d'appeler hors délai rejetée (C.A., 2007-07-10), 500-09-017656-075, SOQUIJ AZ-50472687. Appel rejeté sur requête (C.A., 2007-07-10), 500-09-017656-075, SOQUIJ AZ-50472689
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
L'entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires à la poutre entaillée au sous-sol et se conformer aux instructions de l'administrateur pour corriger l'effritement récurrent de la dalle du garage puisqu'il s'agit d'une malfaçon. Il devra également faire les travaux nécessaires afin de respecter les instructions de l'administrateur pour empêcher toute infiltration d'eau au seuil de la porte de garage. Comme la salle de lavage est conforme aux plans approuvés par les parties, il n'appartient pas à l'entrepreneur de raccourcir l'emplacement de la laveuse et de la sécheuse. L'entrepreneur devra remplacer le coin de vinyle endommagé lors de la pose du Canexel. La réclamation du bénéficiaire visant à faire abaisser le plafond du garage est rejetée puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Le problème d'interférence des thermostats avec la télévision devra être vérifié par un spécialiste en électricité et, au besoin, les thermostats devront être changés à la satisfaction du bénéficiaire. Il est ordonné à l'entrepreneur de réparer la fissure dans la fondation à l'aide d'un produit calfeutrant approprié afin de prévenir toute infiltration d'eau.
LAURENT-GUY THÉRIAULT, bénéficiaire demandeur, et LES HABITATIONS MONT-CARLETON (1994) INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent la décision de l'administrateur ayant ordonné à l'entrepreneur de sceller les espaces laissés ouverts entre les sections de tôle et la noue de toiture au motif qu'ils considèrent comme préférable de démanteler complètement la toiture de tôle. Étant donné que la responsabilité de l'exécution et de la qualité des travaux de construction incombe à l'entrepreneur et qu'il est, par conséquent, impossible de le forcer à effectuer des travaux selon une méthodologie à laquelle il ne souscrit pas, la réclamation des bénéficiaires à ce sujet doit être rejetée. Il y a lieu de prendre acte des engagements de l'entrepreneur d'installer un dos d'âne avant l'intersection de la cheminée et de la toiture ainsi qu'une quatrième pièce de bois sur la longueur de la poutre au sous-sol. L'administrateur devra effectuer une inspection supplémentaire à la résidence des bénéficiaires afin de vérifier la coupe du parement de Canexel à la jonction du soffite et l'installation inadéquate du recouvrement autour des fenêtres puisqu'une infiltration d'eau est survenue à ces endroits depuis sa décision. Comme les bénéficiaires n'ont pas prouvé que la non-conformité des tôles de noue au Code national du bâtiment 1995 est de nature à porter atteinte à l'utilisation du bâtiment, il n'y a pas lieu d'accueillir cette partie de la réclamation.
NICOLE MÉTIVIER et un autre, bénéficiaires, et BÉLISLE CONSTRUCTION, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 21
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
L'entrepreneur devra terminer l'application des joints de scellant extérieurs. La demande d'arbitrage de l'entrepreneur en ce qui a trait aux travaux effectués au parement de vinyle ondulé est accueillie, à la condition qu'il n'y ait pas apparition d'une nouvelle ondulation d'ici l'été 2005. Sa demande d'arbitrage à la suite de la décision de l'administrateur lui ayant ordonné de procéder à la correction du cadrage est accueillie, car cette défectuosité est mineure et ne porte pas atteinte au bon fonctionnement de la porte. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux joints de la partie supérieure de la fenêtre latérale est également infirmée puisque cet état de fait résulte de saleté accumulée à la suite des travaux de construction, ce qui n'est pas de la responsabilité de l'entrepreneur et qui, quoi qu'il en soit, ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou au bon fonctionnement de l'immeuble. L'entrepreneur devra toutefois fixer solidement les luminaires fournis par les bénéficiaires étant donné que leur instabilité est tout à fait inhabituelle et va à l'encontre des règles de l'art. La décision de l'administrateur concernant l'infiltration d'eau par le garage est cependant maintenue: malgré les travaux effectués, les correctifs ne sont toujours pas satisfaisants. L'entrepreneur devra également fixer correctement le garde-corps de l'escalier tel que demandé par l'administrateur, cette rampe n'étant plus conforme aux règles de l'art depuis les travaux effectués.
LES HABITATIONS SHATONY, entrepreneur, et CHANTALE EVOY et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'infiltration d'eau par le plafond est un vice de construction au sens du plan de garantie et de l'article 2118 du Code civil du Québec (C.C.Q.), et cela peut entraîner à long terme une détérioration progressive de l'ouvrage, et même sa perte. Comme les premières manifestations du problème sont apparues en 2003 et qu'elles ont été dénoncées en décembre de la même année, la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable. La réclamation visant les dommages à la toiture doit cependant être rejetée puisque le délai de dénonciation est déraisonnable. L'administrateur devra donc effectuer les travaux nécessaires afin d'éliminer l'infiltration d'eau dans le bâtiment et remettre les murs dans leur état d'origine. La réclamation du bénéficiaire quant au problème d'étanchéité de l'enveloppe à l'arrière des panneaux électriques doit être rejetée, cette malfaçon non apparente ayant été dénoncée tardivement. Il n'y a pas lieu non plus de faire droit à la réclamation concernant la détérioration de la fibre de verre des paliers, marches et balcons à l'arrière du bâtiment, car il s'agit d'une malfaçon cachée découlant d'un défaut de fabrication qui n'est pas de nature à nuire la solidité de l'édifice au sens de l'article 2118 C.C.Q.
GILLES CHABOT, ès qualités d'administrateur du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 339, 341, 343, RUE DAMIEN-BENOÎT À MONT-SAINT-HILAIRE, bénéficiaire, et PLACIBEL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires se sont plaints d'une infiltration d'eau au niveau des allèges de pierre à la fenestration. L'administrateur a conclu qu'il y avait vice caché et que l'entrepreneur devait corriger la situation, en conformité du Code national du bâtiment 1995. Or, constatant qu'il y avait eu entente entre les parties afin que les travaux soient exécutés par un tiers, il a ordonné à l'entrepreneur de rembourser la facture aux bénéficiaires. L'entrepreneur nie avoir conclu une telle entente. La preuve prépondérante révèle qu'il y a effectivement eu entente entre les bénéficiaires et lui. L'administrateur ne pouvait cependant pas ordonner à l'entrepreneur de s'y conformer, cette entente n'ayant pas fait l'objet d'un constat de règlement au sens du plan. La demande d'arbitrage de l'entrepreneur est donc accueillie sur ce point, et l'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires les coûts engagés pour la correction du problème. En ce qui concerne les corrections exigées par l'administrateur pour remédier au problème d'infiltration d'air à la fenestration, il n'y a pas lieu d'intervenir. La méthode corrective proposée par ce dernier est plus satisfaisante en l'espèce puisque celle préconisée par l'entrepreneur ne permettrait vraisemblablement pas de régler de façon définitive le problème. L'entrepreneur devra donc procéder au remplacement des fenêtres comme l'a ordonné l'administrateur.
SOMICO CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et ERNEST PRÉGENT et une autre, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires en ce qui concerne l'infiltration d'eau à une fenêtre du sous-sol, le support de couverture perforé et la fissure au parement de brique sont rejetées: le tribunal n'a pas compétence étant donné la décision favorable de l'administrateur en leur faveur. Comme l'installation de la moulure de transition au plancher de la chambre secondaire n'a pas été dénoncée au moment de la réception du bâtiment, la demande d'arbitrage des bénéficiaires sous cet aspect est rejetée. La réclamation visant l'ajustement des volets des fenêtres de la chambre principale et du salon est rejetée puisqu'il s'est écoulé plus de 12 mois entre la réception et la dénonciation du vice. Le renflement au parement de brique de la façade constitue un vice caché. Pour ce motif, l'entrepreneur devra effectuer les réparations nécessaires. L'entrepreneur devra également corriger le mauvais alignement des colonnes de briques en façade. Les rampes et mains courantes mal vernies constituant une situation apparente pour les bénéficiaires, la réclamation est rejetée, tout comme celle relative au petit défaut remarqué dans la partie supérieure de la porte, qui disparaîtra à la suite d'une simple retouche ou de l'application d'une autre couche de peinture sur la porte. L'entrepreneur devra également effectuer les réparations nécessaires pour boucher le trou dans le parement d'aluminium.
RENÉE CYR et un autre, bénéficiaires, et 9041-8930 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
L'arbitrage est lié à celui du 17 octobre 2002, rectifié le 16 novembre suivant et le 28 avril 2003. Les bénéficiaires ont reçu leur maison en juillet 2001. L'entrepreneur général a abandonné le chantier. L'administrateur a reconnu sa responsabilité à l'égard de deux problèmes. Il a refusé d'intervenir quant à une infiltration d'eau et au nettoyage global à la suite de l'achèvement des travaux par le propriétaire. Le problème en l'espèce n'est pas nouveau; il a été traité lors du premier arbitrage. Le rapport du 13 novembre 2001 relate en effet une infiltration d'eau par les fenêtres de deux pièces vers le sous-sol. Les bénéficiaires ont déposé une facture de leur entrepreneur notamment pour les travaux d'excavation et d'installation d'un drain ainsi que de margelles à la suite du dégât d'eau. Lors de cet arbitrage, ils ont eu droit à un remboursement total de 2 900 $ pour les travaux. Comme ils ont obtenu compensation, l'administrateur a été dégagé de toute obligation ou garantie envers eux relativement à ce problème. Les infiltrations d'eau de juillet 2002 ont démontré que l'entrepreneur choisi par les bénéficiaires n'avait pas respecté les normes ni les règles de l'art. Ces derniers réclament également un nettoyage global après les travaux qu'ils ont fait effectuer. Lors du premier arbitrage, ils ont reçu un montant pour le nettoyage. La responsabilité de l'administrateur est limitée aux obligations de l'entrepreneur général et ne s'étend pas aux dommages causés par les autres entrepreneurs. Les demandes des bénéficiaires étant abusives, ceux-ci devront supporter les coûts de l'arbitrage.
GUY CLOUTIER et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie défendeur
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
La bénéficiaire se plaint de problèmes d'infiltration d'eau, attribuables à la formation d'ocre ferreuse obstruant le drain français de sa résidence. Les infiltrations d'eau relèvent de la responsabilité de l'entrepreneur. Toutefois, comme la réclamation de la bénéficiaire résulte d'un problème de sol contaminé, la situation est exclue du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (art. 6.7.7). Les coûts de l'arbitrage seront à la charge de la bénéficiaire, en plus des frais d'expertise de l'administrateur.
LOUISELLE MOREAU, bénéficiaire demanderesse, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Toutes les parties du garde-corps de la galerie qui comportent des défectuosités devront être refaites par l'entrepreneur avec des matériaux qui ne comportent pas de défaut, et ce, selon les règles de l'art. Comme les fissures autour des fenêtres et de la porte-fenêtre sont causées, selon toute vraisemblance, par le retrait du béton, elles n'auront pas à être corrigées pour le moment. La partie hors sol de ces fissures devra toutefois être corrigée de façon à prévenir toute infiltration d'eau dans le mur de fondation. L'administrateur devra verser au bénéficiaire une somme de 5 297 $ à titre de remboursement des frais d'expertise engagés.
JEAN-PAUL VIAU, bénéficiaire demandeur, et CONSTRUCTION ET RÉNOVATION CLÉMENT ET MARIO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 18, 22, 34, 116, et 124
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme aucune décision de l'administrateur n'a été prise quant à la réclamation du bénéficiaire relative à la garantie du couvreur, la thermopompe et la mise à la terre, il n'y a pas lieu d'intervenir. Le problème de drainage est quant à lui rejeté puisqu'il s'agit d'une situation qui relève des parties communes. Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui a trait aux fissures dans la fondation, au calfeutrage, au perron taché, aux bouches de ventilation, à la main courante, aux terrasses, à l'infiltration d'eau, au cadre de porte et au déplacement du thermostat et du contrôle Venmar. L'administrateur devra faire apporter les corrections nécessaires afin de corriger la malfaçon dans la réinstallation des solins métalliques au bas du revêtement métallique. Comme les problèmes d'isolation thermique et de ventilation du bénéficiaire n'ont pas été dénoncés lors de la prise de possession de l'immeuble, la décision de l'administrateur à ce sujet est maintenue. La réclamation quant à la maçonnerie est également rejetée puisqu'elle n'a pas été présentée dans les délais prescrits. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux terrasses, au crépi et à l'insonorisation du mur mitoyen est confirmée.
LUC LACHAPELLE, bénéficiaire demandeur, et 134893 CANADA INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur ayant réparé la fenêtre de telle façon qu'il n'y ait plus d'infiltrations d'eau, la réclamation de la bénéficiaire sur ce point est rejetée. Comme la non-solidité ou le mouvement vertical de la marche du podium de la salle de bains constitue une malfaçon selon l'article 27 paragraphe 3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, l'entrepreneur devra y remédier et apporter également les correctifs nécessaires aux fissures du podium et à la bordure détériorée de ce dernier.
MICHELLE BÉLANGER, bénéficiaire, et CONSTRUCTION CLEARY INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 29
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Il y a lieu de prendre acte de l'entente intervenue entre les parties en ce qui concerne la fuite d'eau, la flexion des fenêtres arrière, l'échangeur d'air, la détérioration du plafond, le froid sur le mur arrière et le chauffage de l'espace. Les arguments de l'entrepreneur selon lesquels la carence d'une main courante ou d'une rampe pour un escalier n'a pas été dénoncée lors de la prise de possession de l'immeuble et est donc, par conséquent, irrecevable sont rejetés puisque l'omission de ce dernier de respecter l'exigence énoncée à l'article 9.8.7.1 du Code national du bâtiment 1995 constitue une malfaçon qui porte sérieusement atteinte à la la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment.
ROGER MAYRAND et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LE GROUPE ÉCOTHERME ENTREPRENEUR GÉNÉRAL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie mis en cause