Régie du bâtiment du Québec
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Objection préliminaire. Accueillie.
Alors que l'administrateur a ordonné la réalisation de certains travaux, le bénéficiaire fait valoir que ceux-ci n'ont pas été effectués ou que, s'ils l'ont été, il ne sait pas dans quelle mesure. La demande d'arbitrage a donc pour objectif de faire en sorte que certains travaux soient réalisés, dont le remplacement de la toiture de l'immeuble ainsi que les correctifs requis pour le système de ventilation. Or, cette demande est prématurée. En effet, le bénéficiaire devait d'abord déterminer ce qui ne répondait pas à ses attentes et demander une nouvelle intervention de l'administrateur afin d'établir la conformité des travaux et de rendre une décision à ce sujet. Par la suite, en cas d'insatisfaction par rapport à la nouvelle décision de l'administrateur, le bénéficiaire aurait pu présenter une demande d'arbitrage.
SDC du 4300 BERNARD HUBERT, bénéficiaire, et 9331-5455 Québec inc., entrepreneur, et La Garantie construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Objections préliminaires de l'entrepreneur. Rejetées. Objections préliminaires du bénéficiaire. Rejetées en partie.
L'entrepreneur, qui a soumis une demande d'arbitrage, demande l'annulation d'une décision supplémentaire de l'administrateur datée d'octobre 2022. Il soutient qu'une première décision a été rendue en novembre 2019, qu'il a déposé une proposition concordataire auprès d'un syndic en vertu de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité en 2020, que cette proposition a été adoptée et qu'il a été libéré de sa faillite en 2021. Autrement, il demande la suspension du dossier en raison d'un recours déjà pendant devant la Cour supérieure et du risque de jugements contradictoires qui découle de cette situation. En ce qui concerne le premier moyen, l'entrepreneur s'appuie sur une disposition qui s'applique aux dettes contractées avant la libération. Or, même si le litige a été entrepris avant la libération de l'entrepreneur, celui-ci n'est devenu responsable qu'au moment où l'administrateur a rendu sa décision, ce que ce dernier pouvait faire seulement après avoir reçu les rapports d'experts, en 2022. Quant au second moyen, il faut noter que les 2 recours en cause n'ont pas la même finalité. En l'espèce, il est question d'ordonner à l'entrepreneur de parachever ou de corriger des travaux dans un certain délai, tandis que le recours en Cour supérieure vise une condamnation au paiement d'une somme d'argent.
Jacques Cloutier et fils inc., entrepreneur, et François Chartrand et Dominique Rochette, bénéficiaires, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
MYLÈNE BREAULT et FRANÇOIS TROUVÉ, bénéficiaires, et EXPERT MAISON INC. F.A.S.R.S. GOSCOBEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
MICHELINE LEBLANC, bénéficiaire, et EXPERT MAISON INC. F.A.S.R.S. GOSCOBEC, entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
L'administrateur soutient que la demande d'arbitrage des bénéficiaires doit être rejetée puisque ceux-ci n'ont pas exercé leur droit dans les 30 jours ayant suivi la réception de sa décision. Les bénéficiaires ont reçu la décision le 25 février 2021. La demande d'arbitrage a été transmise 25 jours après l'expiration du délai prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires n'ont pas fait valoir de motifs valables justifiant le dépôt tardif de leur demande. En effet, ils ont fait une interprétation erronée, et même téméraire, de la procédure à suivre pour demander l'arbitrage de la décision. De plus, même s'ils étaient confinés en raison de la pandémie de la COVID-19, ils auraient pu sans difficulté transmettre par courriel leur demande d'arbitrage. Le Tribunal est d'avis que les bénéficiaires ne l'ont pas fait puisque leur dossier avait été pris en charge par leur assureur. Leur démarche tardive semble n'avoir pour but que de tenter de modifier la décision de l'administrateur sur des points qui n'ont pas fait l'objet du dédommagement reçu de la part de leur assureur.
ISABELLE LAPLANTE et YANICK GRENON, bénéficiaires, et HABITATIONS HARMONIX INC., entrepreneur, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
L'administrateur a rejeté la réclamation de la bénéficiaire, étant notamment d'avis que la dénonciation de 2 problèmes n'avait pas été faite dans un délai raisonnable à compter de leur découverte. Vu cette conclusion, il n'a pas statué sur l'existence des 2 vices de construction invoqués par la bénéficiaire ni, le cas échéant, sur la faute de l'entrepreneur et des moyens pour corriger les vices. La bénéficiaire demande que l'arbitrage porte à la fois sur la question de la tardiveté de sa réclamation et sur son bien-fondé, ce à quoi l'administrateur et l'entrepreneur s'opposent. Leur objection doit être accueillie. En effet, l'arbitre doit s'en tenir à ce qui a été décidé par l'administrateur et il ne peut statuer sur des éléments qui n'ont pas été abordés. Par ailleurs, il est dans l'intérêt de la justice de procéder d'abord sur la question de la tardiveté, ce qui empêchera les parties d'engager inutilement des frais d'experts et évitera des délais additionnels si la décision de l'administrateur est maintenue.
JOHANNE GAUDREAU, bénéficiaire, et RÊVNOR, entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Moyens préliminaires. Accueillis en partie.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a présenté une réclamation portant sur divers points ainsi qu'une demande d'arbitrage de la décision rendue. L'administrateur fait valoir que la majorité des éléments en cause n'ont pas été dénoncés dans un délai raisonnable. Il prétend aussi que le bénéficiaire ne pouvait formuler une réclamation en lien avec une évacuation déficiente des climatiseurs puisque ceux-ci relèveraient de parties privatives et non de parties communes. En ce qui a trait au délai de dénonciation, la décision rendue doit être maintenue quant aux points qui n'ont pas été dénoncés dans les 6 mois ayant suivi leur découverte par le bénéficiaire. Par ailleurs, il faut noter, lorsqu'il est question d'un vice qui apparaît graduellement, que la connaissance du vice débute au moment où sont remarquées sa gravité et son étendue. En ce qui concerne le problème de climatisation, il y a lieu de retenir la position du bénéficiaire selon laquelle la tuyauterie raccordée aux climatiseurs appartient aux parties communes du bâtiment. Le bénéficiaire se voit aussi donner raison: l'entretien des canalisations situées dans un mur commun n'est pas du ressort d'un copropriétaire.
SDC VILLAS LUSSIER, bénéficiaire, et LES HABITATIONS NOUVELLES (1998) INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli en partie.
Au printemps 2015, la propriétaire initiale a fait l'acquisition d'une maison modèle qui se trouvait sur le site de vente de l'entrepreneur. À cette époque, l'immeuble, dont la construction avait été terminée au début de 2013, n'était pas relié aux égouts ni à l'aqueduc et il était inoccupé. Après l'achat, la maison a été démantelée en modules, qui ont été assemblés sur le site choisi par la propriétaire initiale. Les bénéficiaires ont acquis l'immeuble en 2016 et, en 2018, ils ont présenté une réclamation en lien avec des fissures. Or, l'entrepreneur allègue que le plan de garantie ne s'applique pas à l'immeuble, car la fin des travaux remonte au mois de mars 2013. Il ajoute qu'il n'y avait pas de bénéficiaire à cette époque, puisqu'il n'y a pas eu réception du bâtiment dans les 24 mois qui ont suivi. La position de l'entrepreneur ne peut être retenue puisque la fin des travaux remonte plutôt à 2015. En effet, la propriétaire initiale n'a pas acheté une maison modèle située sur un stationnement non raccordé aux égouts. Elle a acheté une maison qu'elle allait occuper sur un autre terrain, qui serait installée sur des fondations et qui serait raccordée au réseau électrique, aux égouts de même qu'à l'aqueduc. La fin des travaux a été fixée à septembre 2015 et il y avait un bénéficiaire à cette date. Le bâtiment est donc couvert par le plan de garantie.
Nicole Brazeau et Michel Gaudet, bénéficiaires, et Groupe Pro-Fab Inc., entrepreneur, et La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de régler certains problèmes soulevés par les bénéficiaires. Il a exigé de ce dernier qu'il rehausse la dalle du sous-sol de 1 mètre par rapport à son niveau actuel. L'entrepreneur estime qu'il est en droit d'utiliser la méthode de son choix à cette fin. Or, bien qu'un entrepreneur soit libre de choisir comment exécuter son contrat, il faut faire une nuance lorsque des travaux correctifs sont requis à la suite de la découverte d'une malfaçon, d'un vice caché ou d'un vice de construction reconnu. Dans de telles circonstances, l'administrateur et les bénéficiaires peuvent exercer un certain droit de regard sur les travaux, mais c'est à l'entrepreneur de déterminer la nature des travaux et les méthodes à employer pour arriver au résultat souhaité. Cela dit, la demande d'arbitrage n'a pas été présentée dans les délais prévus et il faut conclure qu'elle est tardive.
GESTION TITANIUM INC., entrepreneur, et MARIE-JOSÉE TREMBLAY & BENOÎT HOTTE, bénéficiaires, et GARANTIE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Moyens préliminaires. Accueillis.
Le 18 décembre 2017, l'administrateur a accueilli la réclamation des bénéficiaires et a ordonné à l'entrepreneur d'effectuer les travaux correctifs requis. Les bénéficiaires ont reçu cette décision le 21 décembre. Le 17 janvier 2018, l'administrateur a reçu une lettre dans laquelle ces derniers ont indiqué qu'ils contestaient l'entièreté du dossier. Le 12 février, ils ont formulé leur demande d'arbitrage. L'administrateur fait valoir 2 moyens préliminaires. D'une part, il allègue que la demande d'arbitrage a été formulée à l'extérieur des délais prévus. D'autre part, il invoque une absence de compétence de l'arbitre pour rendre une décision sur des points qui n'ont pas fait l'objet de sa décision initiale. En ce qui a trait au premier moyen, les bénéficiaires devaient présenter leur demande d'arbitrage dans les 30 jours suivant la réception de la décision de l'administrateur, et ils n'ont fourni aucune preuve pour justifier leur retard. Ils ne peuvent par ailleurs évoquer leur transmission d'une lettre à l'administrateur au mois de décembre, puisque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est clair quant au fait qu'une demande d'arbitrage doit être adressée à un organisme d'arbitrage autorisé et non à l'administrateur. De plus, la décision de celui-ci comportait un texte informatif mentionnant qu'une telle demande devait être soumise directement à l'un des organismes qu'il déterminait. En ce qui a trait au second moyen, le tribunal d'arbitrage n'est pas compétent pour entendre les points nouveaux qui n'ont pas fait l'objet de la décision de l'administrateur. Néanmoins, vu la dénonciation de ces points dans les délais prévus à l'administrateur, le dossier sera retourné à celui-ci afin qu'il puisse faire le suivi nécessaire.
NATACHA RENAUD et PATRICE MEUNIER, bénéficiaires, et CONSTRUCTION OVI INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Moyens préliminaires. Accueillis.
Le 29 janvier 2018, l'administrateur a rendu sa décision et a fait parvenir celle-ci à la bénéficiaire par courriel. Le 21 mars, il a informé la bénéficiaire et l'entrepreneur que le délai pour terminer les travaux était reporté. La bénéficiaire étant notamment en désaccord avec ce report et avec les travaux correctifs effectués, elle a transmis une demande d'arbitrage le 25 mars. L'administrateur est d'avis que le tribunal n'est pas compétent pour statuer sur cette demande. Premièrement, il prétend qu'il n'est pas compétent pour statuer sur la contestation du délai accordé à l'entrepreneur. Sur ce point, il faut retenir que le tribunal a compétence pour statuer sur tout litige portant sur une décision de l'administrateur concernant une réclamation. Or, le courriel envoyé par ce dernier ne constituait qu'un suivi administratif visant à informer les parties du fait que la prise en charge des travaux correctifs était retardée. Il ne s'agissait pas d'une décision. Deuxièmement, l'administrateur allègue qu'il n'y a pas eu de demande d'arbitrage visant la décision qu'il a rendue le 29 janvier. Cette position doit être retenue puisque la demande d'arbitrage portait sur le report des travaux correctifs et non sur la décision rendue. Enfin, l'administrateur soutient que le tribunal n'est pas compétent pour statuer sur l'insatisfaction de la bénéficiaire à l'égard des correctifs apportés, car aucune décision n'a été rendue sur ce sujet. La position de l'administrateur doit être retenue et il y a lieu de lui retourner le dossier pour qu'il puisse faire le suivi requis.
BIANKA CHENEL, bénéficiaire, et LES HABITATIONS ENTOURAGE INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence en 2015. Au mois de juillet 2017, ils ont fait appel à un ingénieur pour obtenir son opinion quant à des fissures à la maçonnerie. Un rapport leur a été remis au mois de novembre, ce qui leur a permis de constater que celles-ci auraient été causées par le poids des fermes de toit. Ils ont dénoncé ce point au mois de février 2018. L'administrateur a conclu que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable, qui ne doit pas dépasser 6 mois. Les bénéficiaires ont reçu copie de cette décision le 23 juin. Ils ont envoyé leur demande d'arbitrage le 27 juillet, soit plus de 30 jours plus tard. L'administrateur allègue, d'une part, que la demande d'arbitrage a été formulée tardivement et, d'autre part, que la dénonciation de la présence de fissures à la maçonnerie a aussi été faite tardivement. En ce qui a trait au délai écoulé entre la réception de la décision et l'envoi de la demande d'arbitrage, il y a lieu de faire preuve de souplesse. D'abord, le délai de 30 jours se terminait pendant la fermeture, pour les vacances de la construction, des bureaux de l'administrateur. Celui-ci ne peut prétendre que le retard lui cause un préjudice. Ensuite, il faut tenir compte du fait que la bénéficiaire a entrepris plusieurs démarches à partir du moment où elle a reçu la décision de l'administrateur, avec l'intention de produire une demande d'arbitrage, et qu'elle a fait preuve de diligence. En ce qui concerne le délai de dénonciation du problème, il faut prendre en considération que lorsque les bénéficiaires ont fait appel à un ingénieur, ils soupçonnaient qu'il était possible que les fissures observées puissent être la manifestation d'un vice. Or, ils devaient dénoncer ce vice dans les 6 mois suivant sa découverte, ce qu'ils n'ont pas fait. La dénonciation est tardive et leur recours doit donc être rejeté.
Madame Maria-Emilia Minuche et Monsieur Riccardo Scappaticci, bénéficiaires, et Développement Domont Inc., entrepreneur, et PriceWaterhouseCoopersInc., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Habitation du Québec Inc., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire. Accueilli.
Le bénéficiaire, un syndicat de copropriétaires, a reçu la décision de l'administrateur le 18 janvier 2018. Il a produit une demande d'arbitrage le 11 mai. L'entrepreneur et l'administrateur réclament le rejet de cette demande au motif qu'elle a été reçue plus de 30 jours après la réception de la décision attaquée. Le bénéficiaire est d'avis qu'il est possible de prolonger le délai de 30 jours. Il soutient notamment que l'entrepreneur et l'administrateur ont eux-mêmes omis de respecter divers délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, de sorte qu'il avait toutes les raisons de croire qu'il pouvait lui aussi dépasser les délais sans perdre ses droits. Par ailleurs, le bénéficiaire invoque un manque de moyens pour consulter un avocat. En effet, une assemblée spéciale a été tenue au mois d'avril pour obtenir des fonds à cette fin et une rencontre a eu lieu le 10 mai, la veille de la production de la demande d'arbitrage. En l'espèce, il appartenait au bénéficiaire de démontrer qu'il existait un motif raisonnable suffisant pour prolonger le délai de 30 jours. Il n'a toutefois pas fait cette preuve. Premièrement, le non-respect des délais par l'entrepreneur et l'administrateur a amené le bénéficiaire à se sentir floué du fait qu'il était tenu, de son côté, de les respecter. Ce non-respect n'a pas conduit le bénéficiaire à conclure qu'il n'avait pas à respecter le délai. Deuxièmement, les représentations de l'administrateur n'ont pas induit le bénéficiaire en erreur. Ayant connaissance des délais applicables, le bénéficiaire aurait pu contacter un organisme d'arbitrage dont le nom était cité à la fin de la décision en cause et il aurait pu lui-même produire sa demande d'arbitrage en ligne. Il aurait aussi pu faire des démarches pour obtenir de l'information.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES B LOFT PHASE 1, bénéficiaire, et 9247-7363 QUÉBEC INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Rejetée. Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les bénéficiaires ont dénoncé un problème de conformité et d'étanchéité de la douche de la salle de bains de leurs unités d'habitation. Ainsi, d'une part, ils prétendent que les douches ne seraient pas conformes aux normes CSA et ils demandent que l'entrepreneur ou l'administrateur procède à leur remplacement intégral. D'autre part, ils soutiennent que leur plancher aurait gonflé, ce qui serait un signe évident d'une infiltration d'eau. L'administrateur, qui a rejeté leur demande, a soulevé au stade de l'arbitrage une objection préliminaire quant à l'admissibilité des unités des bénéficiaires au plan de garantie. En effet, l'immeuble en cause est destiné principalement à un usage locatif commercial, soit de villégiature à court terme. Or, selon l'administrateur, les bâtiments qui ne sont pas principalement destinés à des usages résidentiels seraient exclus de la garantie. Cette objection doit être rejetée. Le fait que les copropriétaires puissent habiter ou louer leur unité n'en fait pas une destination commerciale. En effet, dans les deux cas, la destination demeure résidentielle puisqu'il n'est notamment pas question de commerces permettant la vente au détail ou la transformation de produits. Quant à la demande d'arbitrage, il a été démontré et même admis que les douches comportaient des non-conformités. D'abord, elles ne sont pas approuvées CSA parce que l'installation d'un tuyau flexible pour le drain en dessous de la douche n'est pas permise. De plus, les douches ont été installées par du personnel ne possédant pas de carte de compétence en plomberie. Néanmoins, il n'y a aucune manifestation importante pouvant résulter de ces non-conformités. Celle-ci n'est pas un problème qui présente une gravité suffisante pour nécessiter un remplacement intégral des deux douches. L'entrepreneur devra toutefois remplacer les tuyaux flexibles non réglementaires sous les douches.
MARIE BOUTHILLIER, DENIS MUNRO et CAROLINE MUNRO, bénéficiaires, et HABITATIONS MAJO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire.
Au mois de septembre 2006, l'administrateur a rendu une décision dans plusieurs dossiers, indiquant qu'il ne pouvait statuer sur l'un des points invoqués dans le cadre du contrat de garantie et qu'il ne pouvait donc intervenir. Avant d'expliquer le processus d'arbitrage et de médiation, il mentionnait que les parties étaient fortement invitées à communiquer par téléphone avec lui pour obtenir de plus amples informations relativement aux décisions rendues avant de demander l'arbitrage ou la médiation. En 2013, les 11 bénéficiaires ont reçu des lettres. Certaines s'intéressaient à un mandat d'observation relié à un risque de détérioration des fondations dû à la présence de pyrrhotite, d'autres ajoutaient que ce mandat signifiait que la garantie demeurait en vigueur. Les bénéficiaires, estimant que ces lettres constituent des décisions de l'administrateur, demandent maintenant l'arbitrage. Or, ce dernier prétend qu'il n'y a pas de décisions en cause et qu'il ne peut donc pas y avoir d'arbitrage. En l'espèce, des lettres et des courriels qui ont été envoyés sont bien des décisions au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, de sorte qu'il est possible d'en demander l'arbitrage. Ces documents portaient sur des déclarations du directeur général de l'administrateur selon lesquelles la garantie était maintenue, les décisions de 2006 étaient ambiguës et une compagnie avait été mandatée pour surveiller les résidences des bénéficiaires. On y révélait même que le directeur général avait agi hors mandat en maintenant la couverture. Il s'agissait donc d'une décision découlant du conflit sur ce qui avait été fait relativement aux résidences des bénéficiaires. Cela étant établi, il faut aussi conclure que la garantie est toujours en vigueur puisque tous les représentants de l'administrateur ont jugé que les décisions de 2006 n'étaient pas finales, ce qui est corroboré par divers éléments. D'une part, les décisions de 2006 comportaient une invitation à joindre l'administrateur pour obtenir plus d'informations avant de demander l'arbitrage ou la médiation. D'autre part, l'administrateur, qui a signé les lettres de 2013, était au courant du dossier depuis 2005. Par ailleurs, le contenu de ces lettres était connu du chef du contentieux de l'administrateur et de l'administrateur provisoire. Enfin, l'administrateur a admis ne pas avoir encore pris de décision finale dans sa lettre de 2013.
MARIE-CHRISTINE FRÈVE & STÉPHANE ROY, SYLVIE LAFRENIÈRE & SERGE COSSETTE, CHANTAL DENIS & DENIS GAGNON, ANDRÉE PAQUIN & SYLVAIN MAYER, JULIE NADEAU & MARTIN GÉLINAS, LOUISE CHARBONNEAU & CHRISTIAN MICHAUD, CHRISTINE THIFFAULT & MARC GARCEAU, ISMAÏL BISKRI, NATHALIE BENOIT ET PIERRE BRUNET, CHANTAL CARBONNEAU ET MARC LE POTTIER et NICOLE LESSARD, bénéficiaires, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
La bénéficiaire a reçu une décision de l'administrateur au début du mois de décembre 2013. Le 2 janvier 2014, son conjoint de fait a écrit un courriel à l'attention d'une employée de l'administrateur, indiquant qu'il avait l'intention d'obtenir une seconde opinion quant à certains points visés dans la décision. Le 25 janvier, soit 52 jours après la réception de la décision de l'administrateur, une demande d'arbitrage a été présentée. Cette demande a été déposée tardivement puisque le délai à respecter est de 30 jours. Le conjoint de la bénéficiaire a notamment signalé ne pas avoir compris cela, le français n'étant pas sa langue maternelle. En l'espèce, la bénéficiaire et son conjoint n'ont pas fourni de justification raisonnable quant à la soumission hors délai de leur demande d'arbitrage. L'argument de la langue doit être rejeté parce que la bénéficiaire, seule propriétaire de la résidence, ne parle que le français. Ainsi, tous les documents importants étaient rédigés dans sa langue. De plus, son conjoint ne l'a jamais consultée quant aux passages de la décision avec lesquels il éprouvait des difficultés de compréhension, ce qui lui aurait pourtant évité de chercher des informations sur Internet. Il faut aussi tenir compte du fait que la bénéficiaire a révélé ne pas s'être occupée personnellement de la situation pendant plus de deux mois parce qu'elle pensait que tout était réglé. Ainsi, le courriel de son conjoint à l'administrateur ne constituait aucunement une demande d'arbitrage mais exprimait plutôt la volonté qu'une seconde inspection soit faite par une autre personne. L'objection préliminaire doit donc être accueillie.
KARINE FLEURENT, bénéficiaire, et 4176855 CANADA INC. (BOULET CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
Au mois d'août 2011, la bénéficiaire a constaté que les planchers de sa résidence gonflaient. Elle s'en est plainte à l'entrepreneur, qui a initialement tenté de remplacer partiellement les planchers, puis a ensuite convenu de remplacer tous les planchers par un produit de qualité supérieure à celui qui avait été installé à l'origine. Dès la mi-octobre, la bénéficiaire a constaté que des écarts entre les planches apparaissaient et s'agrandissaient progressivement. À sa demande, l'entrepreneur a changé quelques planches, mais de nouveaux écarts sont apparus. Au mois de janvier 2012, la bénéficiaire aurait dénoncé la situation à l'administrateur par courriel. Or, l'administrateur n'a aucune connaissance d'un tel courriel, et il fait valoir que ce n'est qu'en février 2013 que la situation aurait été dénoncée, donc 15 mois après la découverte de la situation, à l'extérieur du délai de 6 mois qui doit être respecté. En l'espèce, bien que la bonne foi et la sincérité de la bénéficiaire ne soient pas remises en question, il revenait à cette dernière de démontrer l'existence d'une dénonciation écrite conforme au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Or, puisqu'elle n'a pas pu démontrer l'existence d'une telle dénonciation, il faut retenir la date du 1er février 2013 comme la première date à laquelle l'administrateur a reçu la dénonciation écrite requise. Vu le délai de 15 mois qui s'est écoulé entre la découverte du problème d'espacement du nouveau plancher et la dénonciation, il y a lieu de rejeter la demande d'arbitrage.
VALÉRIE HAMELIN, bénéficiaire, et GROUPE SYLVAIN FARAND INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont présenté une réclamation portant sur plusieurs éléments. Au stade de l'arbitrage, l'entrepreneur prétend qu'il s'agit d'un dossier d'autoconstruction, que, par conséquent, le plan de garantie ne s'applique pas et que l'arbitre n'est pas compétent pour entendre le litige. Or, en l'espèce, l'argument de l'autoconstruction ne peut être retenu. Notamment, le contrat contient des clauses qui établissent que celui-ci a un prix donné et non évolutif, que tout changement doit être autorisé et approuvé par l'entrepreneur et que «la maison est vendue telle que le plan signé par l'acheteur». Dans ces circonstances, il faut conclure que le contrat signé est assujetti à l'application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et que l'arbitre a pleine juridiction pour disposer du litige. Par ailleurs, il faut aussi tenir compte du fait que les bénéficiaires ont fait un nombre important de paiements directement à l'ordre de sous-traitants ou de fournisseurs en raison de la mauvaise réputation de l'entrepreneur à cet égard. Ainsi, durant la construction, ils ont vécu sous la menace de l'entrepreneur réclamant des chèques, sous la menace de sous-traitants ou de fournisseurs non payés et sous la menace de l'arrêt des travaux. Les condamner à payer toute somme d'argent additionnelle aujourd'hui équivaudrait non seulement à favoriser l'enrichissement indu de l'entrepreneur, mais aussi à violer les règles élémentaires d'équité. Par conséquent, il n'y a pas lieu d'appliquer l'article 11 du règlement.
Mme NANCY BOYER et M. YVES CADIEUX, bénéficiaires, et 7832842 CANADA INC/GROUPE CAMAYA, entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
L'administrateur a rendu une décision relativement à la réclamation du bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, le 27 mai 2013. Perreault, la présidente du bénéficiaire, a reçu la décision le 8 juin, et l'arbitrage a été demandé le 14 août. L'administrateur prétend que le délai de présentation de la demande d'arbitrage de 30 jours prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'a pas été respecté, et que la demande doit donc être rejetée. Perreault fait valoir qu'elle était en congé de maternité, son nouveau-né étant âgé de trois mois, lorsqu'elle a reçu la décision. Par ailleurs, Champagne, la personne qui devait s'occuper des relations avec l'entrepreneur et l'administrateur, aurait été absente, en voyage, et elle n'aurait reçu la décision qu'à son retour, soit le 3 ou le 4 juillet. En l'espèce, il n'y a pas de motifs sérieux qui expliqueraient la présentation tardive de la demande d'arbitrage. En effet, le syndicat a commis une erreur lorsqu'il a omis d'informer l'administrateur du fait que Champagne était la responsable des dossiers et des demandes d'inspection. Si celui-ci avait été informé de ce fait, la décision aurait été adressée à Champagne. Par ailleurs, le fait d'être la mère d'un enfant de trois mois ne constitue pas une impossibilité d'agir. Dans les circonstances, rien n'explique, alors qu'on savait ou qu'on aurait dû savoir que Champagne était en voyage pour des vacances, que l'avis d'arbitrage n'ait pas été transmis. Enfin, il n'est pas non plus possible d'invoquer une confusion quant à la définition de «médiation» alors que le corps de la décision donnait des explications claires à cet égard.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ VALLÉE DES PINS, BLOC 7, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS MOREAU & FRÈRES INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire.
Le bénéficiaire, un syndicat des copropriétaires, a présenté une demande d'arbitrage. L'administrateur et l'entrepreneur prétendent toutefois que le tribunal d'arbitrage ne serait pas compétent pour entendre cette réclamation. Pour l'administrateur, puisque l'entrepreneur ne détient pas une licence de la Régie du bâtiment du Québec, le plan de garantie ne trouverait pas application. Cette position doit être retenue. En effet, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs définit un entrepreneur non seulement par les prestations ou les services qu'il offre au public, mais aussi en tant que détenteur d'une licence. Il faut donc conclure que le législateur a restreint la portée du règlement aux bénéficiaires qui ont conclu un contrat avec un entrepreneur titulaire d'une licence. Le syndicat, en l'espèce, n'est pas réellement un bénéficiaire puisque l'entrepreneur ne détient pas de licence tel que l'exige le règlement. On ne peut donc conclure qu'il y a un différend au sens du règlement, de sorte que le tribunal d'arbitrage ne peut se prononcer sur le dossier.
SYNDICAT «LES COPROPRIÉTAIRES DU OXXFORD», bénéficiaire, et MARIO DI PALMA, entrepreneur, et PLANS DE GARANTIE ACQ INC. et GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Rejetée.
Le 11 novembre 2011, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat préliminaire et un contrat de garantie visant la construction d'une unité de condominium. Le 15 novembre, l'entrepreneur a obtenu sa licence d'entrepreneur, ce qui lui a permis d'obtenir une accréditation rétroactive à cette même date. En février 2012, les bénéficiaires ont déboursé un acompte de 10 000 $ pour l'achat ou la construction de leur unité et ils ont reçu une attestation d'acompte. L'administrateur a refusé de donner suite à une demande de remboursement d'acompte qu'ils ont présentée. Il prétend que l'entrepreneur aurait passé le contrat à son insu et qu'il aurait agi sans droit. En l'espèce, même si les faits ne permettent pas de conclure à l'accréditation de l'entrepreneur auprès de l'administrateur le 11 novembre 2011, il semble juste de considérer qu'en février 2012 la partie qui déboursait 10 000 $ était bénéficiaire au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, que l'entreprise de construction à qui l'acompte a été remis était un entrepreneur au sens du règlement et que celui-ci était alors dûment accrédité. Il y a donc ouverture à une réclamation en remboursement d'acompte. L'administrateur devra se prononcer sur la démarche des bénéficiaires dans leur recherche du remboursement de leur acompte.
CRINA DUCA et DAN DUMITRESCU, bénéficiaires, et CONDOMINUMS ELM 357 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT, l'administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur la qualité de l'insonorisation de son unité, située dans un bâtiment en copropriété divise. Plus particulièrement, il a affirmé que, bien qu'on lui ait indiqué que les unités avaient un niveau d'insonorisation supérieur, il pouvait entendre des bruits aériens et d'impacts excessifs, lesquels reflétaient une insonorisation plutôt déficiente, surtout et principalement entre son unité et celles situées au-dessus et en dessous. L'administrateur a procédé à des tests acoustiques et a conclu que les résultats étaient conformes aux exigences du Code national du bâtiment 1995 quant aux bruits aériens, les bruits d'impact n'étant pas régis par celui-ci. Il a rejeté la demande sur ce point. En arbitrage, l'administrateur a présenté une objection préliminaire selon laquelle le bénéficiaire n'était pas celui qui aurait dû présenter la réclamation. En effet, puisque l'insonorisation serait reliée aux parties communes, soit la composition des murs ainsi que des planchers et des plafonds, il prétend que seul le syndicat des copropriétaires pouvait présenter une telle réclamation. En l'espèce, le problème d'insonorisation dont se plaint le bénéficiaire se situe entre son unité et celles avoisinantes. Or, les planchers et les plafonds qui séparent les unités font partie de ce qu'on appelle le «gros oeuvre» des bâtiments, et il s'agit de parties communes. Le recours portant sur les problèmes d'insonorisation devait être entrepris par le syndicat, qui est le seul pouvant agir sur ce point.
M. KONSTANTINOS TSAKIRIS, bénéficaire, et MADECO ROYAL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire.
Au mois d'avril 2009, l'entrepreneur et la bénéficiaire ont signé un contrat visant la construction d'un immeuble résidentiel. Lorsque le projet a été achevé, la bénéficiaire a déposé des plaintes concernant la qualité de certains travaux effectués. Au mois de décembre, les parties ont signé une quittance prévoyant le paiement d'une somme à l'entrepreneur, qui serait libéré quant à toute réclamation future. L'entrepreneur, qui fait face à une réclamation de la bénéficiaire, soulève une objection préliminaire. D'une part, il prétend que, peu importe le fait qu'il a signé le contrat d'entreprise, il a agi à titre de gérant du chantier et de sous-traitant, non pas à titre d'entrepreneur. D'autre part, il invoque la quittance signée par les parties. Or, ses arguments ne peuvent être retenus. En effet, après avoir signé le contrat d'entreprise, il s'est engagé à respecter et à remplir toutes ses obligations qui découlaient de l'entente, notamment les conditions liées au contrat de garantie obligatoire. Par ailleurs, le fait qu'il se considérait comme un gérant de chantier et un sous-traitant ne modifie pas ses obligations. En ce qui concerne la quittance, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs interdit tout changement apporté aux garanties contenues dans le contrat d'entreprise qui serait incompatible avec ses dispositions. En l'espèce, la révision de l'un des articles du contrat portant sur le statut de l'entrepreneur enfreint le règlement. Par ailleurs, la bénéficiaire ne pouvait, même au moyen d'une quittance, renoncer à ses droits, de sorte que celle-ci est nulle et inapplicable.
CONSTRUCTION CLAUDE DAIGLE INC., entrepreneur demandeur, et LOUIS-PIERRE TÉTRAULT, LES HABITATIONS TDF INC., bénéficiaire défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire.
Les bénéficiaires, qui n'ont pas reçu de copie du contrat de garantie lors de l'acquisition de leur résidence et qui ont signé un certificat de parachèvement des travaux sans procéder à une inspection, ont présenté une réclamation à l'administrateur relativement à une infiltration d'eau dans leur sous-sol et à la présence d'ocre ferreuse. En novembre 2011, celui-ci a ordonné que des travaux correctifs soient effectués par l'entrepreneur. Or, les travaux qui ont été exécutés n'étaient pas conformes à la description des améliorations proposées par l'ingénieur intervenu au dossier, ce que l'administrateur a pu constater. À la suite de discussions sur les travaux qui devaient être faits et qui ne l'étaient pas, un délai additionnel a été accordé à l'entrepreneur, lequel n'a pas été respecté. Les bénéficiaires lui ont alors refusé l'accès puisqu'il avait suggéré des travaux non conformes au rapport de l'ingénieur. En décembre 2012, ils ont déposé une demande d'arbitrage portant sur le choix des travaux correctifs entrepris. Avant de se prononcer sur la demande, il faut déterminer si celle-ci est tardive. En effet, une demande d'arbitrage doit être présentée dans les 30 jours à partir de la réception de la décision. En l'espèce, lorsque l'administrateur a constaté que les travaux correctifs effectués étaient insatisfaisants, il aurait dû prendre ses responsabilités et faire exécuter lui-même ceux qui étaient décrits au rapport de l'ingénieur. Or, en prolongeant le délai accordé à l'entrepreneur, il a donné une préférence à celui-ci pour reprendre des travaux mal effectués, et il n'avait donc pas à procéder aux travaux qu'il devait dès lors exécuter en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires pourront présenter leur demande d'arbitrage.
JULIE BERGERON et KENAN VENNE, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES MICHEL FOREST INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a procédé à la réception de son immeuble au mois de mai 2003. En février 2006, il a remarqué une accumulation d'eau sur le bord d'un châssis. Par ailleurs, il a eu connaissance de problèmes de l'un de ses voisins. Au mois de juin, le bénéficiaire a dénoncé la situation à l'entrepreneur, envoyant une copie de la lettre à l'administrateur le mois suivant. Il n'aurait pas présenté une réclamation par la suite, car l'entrepreneur et l'administrateur lui auraient tous deux dit qu'il n'y avait aucun problème. Au mois de mai 2012, le bénéficiaire a fait parvenir une lettre à l'administrateur, dénonçant des infiltrations d'eau. Or, on lui a répondu qu'il n'était plus couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs depuis 2007 et que sa demande ne pouvait donc être traitée. Le bénéficiaire demande l'arbitrage. L'administrateur prétend que la réclamation du bénéficiaire est prescrite et qu'il n'est pas possible de recourir à l'arbitrage, car il n'a pas rendu une décision. En l'espèce, quand il a décidé de ne pas continuer le processus, comme il l'a fait au mois de mai 2012, l'administrateur a tout de même rendu une décision au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et une demande d'arbitrage peut donc être faite. La deuxième objection ne peut ainsi être retenue. Néanmoins, bien que la dénonciation et la demande d'arbitrage aient été présentées dans les délais requis, il faut conclure que le dommage allégué n'est plus couvert par le plan de garantie. En effet, le bénéficiaire a dénoncé un problème au mois de février 2006 et, à partir de ce moment, il disposait de trois ans pour présenter une réclamation, ce qu'il n'a pas fait. Son recours était donc prescrit.
RAYMOND SAUVÉ, bénéficiaire, et GROUPE ALLOGIO INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande de suspension d'instance. Rejetée.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation portant sur plusieurs points touchant son bâtiment, lequel est composé de 83 unités. L'administrateur a rejeté certains points soulevés, étant d'avis que le bénéficiaire n'avait pas dénoncé les problèmes invoqués dans un délai raisonnable. Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage quant à ces points et il a aussi présenté un recours devant la Cour supérieure. L'entrepreneur demande la suspension de l'arbitrage jusqu'à ce que le dossier devant la Cour supérieure procède, faisant notamment valoir que les deux demandes portent sur les mêmes points. Le bénéficiaire soutient que les deux demandes ont des buts différents. Ainsi, la demande d'arbitrage vise une exécution rapide de travaux, alors que celle devant la Cour supérieure vise uniquement une réparation financière. Le bénéficiaire prétend aussi que l'entrepreneur ne sera pas touché par la continuité des procédures. En l'espèce, la demande de suspension doit être rejetée. En effet, malgré la similitude des points de fait qui seront couverts, il demeure que ce ne sont pas les mêmes parties qui sont visées par les deux procédures, que le bénéficiaire devait exercer un recours en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs quant à certains points, que les fins recherchées sont différentes, que les réparations qui pourraient être ordonnées relèvent des obligations de l'administrateur et que les inconvénients que risque de subir le bénéficiaire sont plus importants.
OFFICE MUNICIPAL D'HABITATION DE MONTRÉAL, bénéficiaire demandeur, et CONSORTIUM M.R. CANADA LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire a présenté des réclamations visant un immeuble de 83 unités d'habitations et portant notamment sur des problèmes de décollement de carreaux de vinyle au sol et d'insonorisation déficiente de certaines unités. L'administrateur a rejeté sa réclamation quant à ces points au motif que la dénonciation n'aurait pas été faite dans un délai raisonnable, lequel ne doit pas dépasser six mois à compter de la découverte d'un problème. En ce qui concerne le revêtement du plancher, la décision doit être infirmée. En effet, même si certains incidents sont survenus au début de 2009, on doit conclure que ce n'est qu'à compter de la mi-septembre qu'il y a eu découverte et prise de connaissance par le bénéficiaire d'une première manifestation d'une importance quelconque alors que huit plaintes de divers occupants ont été déposées. La dénonciation a eu lieu au mois de février 2010, donc à l'intérieur d'un délai de six mois à compter de la découverte. En ce qui concerne le problème d'isolation acoustique, le bénéficiaire a indiqué à l'administrateur au mois de décembre 2011 que des occupants ont signalé à la fin de 2008 ou au début de 2009 la présence d'une déficience. Cette dénonciation est tardive et l'administrateur a eu raison de rejeter cette demande au motif que le délai de dénonciation n'a pas été respecté.
OFFICE MUNICIPAL D'HABITATION DE MONTRÉAL, bénéficiaire demandeur, c. CONSORTIUM M.R. CANADA LTÉE, entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le bénéficiaire a présenté une demande d'arbitrage plus de quatre mois après la date de réception de la décision qu'il souhaitait contester. L'administrateur a formulé une objection à la demande au motif que le bénéficiaire, insatisfait de la décision rendue, devait, pour que la garantie s'applique, soumettre la situation à l'arbitrage dans les 30 jours suivant la réception de sa décision par la poste recommandée. Le bénéficiaire doit donc démontrer qu'il avait des motifs suffisants pour qu'il lui soit permis de demander l'arbitrage à l'extérieur des délais prévus. Or, il n'a pas fait cette preuve. En effet, en plus d'agir par l'entremise d'une mandataire, le bénéficiaire a retenu les services d'un avocat pour veiller au respect de ses droits et, tout au long du déroulement du dossier, il a promptement fait état de ses demandes et même requis des interventions de l'entrepreneur ainsi que de l'administrateur. Le bénéficiaire a renoncé à la possibilité de demander l'arbitrage de sa décision en privilégiant probablement des procédures devant d'autres tribunaux. Par ailleurs, le bénéficiaire a été avisé du délai dont il disposait pour demander l'arbitrage tant dans le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs que dans le texte de la décision rendue par l'administrateur. Il faut donc conclure à un manque de diligence de la part du bénéficiaire et accueillir l'objection de l'administrateur, qui n'a pas à être pénalisé par le non-respect injustifié d'un délai connu par le bénéficiaire.
MICHEL GIRARD, bénéficiaire, et GROUPE PRO-FAB INC./LES RÉSIDENCES P.F., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 116
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Le 12 juillet 2011, l'entrepreneur a reçu la décision de l'administrateur portant notamment sur un problème de conformité de l'eau potable. Il a présenté une demande d'arbitrage le 16 novembre 2011, soit plus de quatre mois plus tard. L'administrateur et la bénéficiaire réclament le rejet de la demande d'arbitrage au motif qu'elle n'a pas été envoyée dans les 30 jours suivant la réception de la décision de l'administrateur. En l'espèce, celui qui tarde à produire une demande d'arbitrage dans le délai prévu doit expliquer son retard et démontrer qu'il était dans l'impossibilité d'agir plus tôt. Une telle impossibilité peut résulter de la faute d'un tiers ou de l'une des parties ou encore d'un cas fortuit. Or, ce n'est que le 1er septembre 2011 que l'entrepreneur a communiqué pour la première fois par écrit avec le représentant de l'administrateur. Il excédait déjà le délai dont il disposait, qui prenait fin le 11 août 2011, et aucune explication quant à ce retard n'a été fournie.
LUCIE MORENCY, bénéficiaire, et 9142-6353 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 107
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont signé un document indiquant qu'ils renonçaient à exercer quelque recours que ce soit contre l'entrepreneur et qu'ils lui accordaient une quittance complète et finale en échange d'une contribution financière de 47 000 $ en leur faveur ainsi que de travaux de creusage, de raccordement et d'installation d'un regard d'égout dans l'entrée de leur maison. Les bénéficiaires ont présenté une réclamation, mais l'entrepreneur et l'administrateur invoquent le document signé. Ainsi, l'entrepreneur fait valoir qu'il peut opposer cette quittance aux bénéficiaires, et l'administrateur soutient que, puisque l'entrepreneur est libéré, il l'est aussi. Les bénéficiaires font valoir que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est d'ordre public et qu'il n'est pas possible de conclure une entente qui aurait pour effet de réduire ou de retirer un droit qui leur serait reconnu. Bien que les bénéficiaires présentent un énoncé correct, rien n'interdit aux parties de s'entendre sur des clauses, termes ou conditions équivalentes ou encore plus avantageuses pour le bénéficiaire. En l'espèce, ils n'ont pas démontré que la somme de 47 000 $ qu'ils ont reçue et que les travaux effectués auraient constitué une réparation moins avantageuse que ce qui est prévu au règlement. La réclamation des bénéficiaires doit donc être rejetée.
QI QIN et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION JOMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 105, 106, 112, 120, et 140
Objection préliminaire.
Dans le contexte d'une demande d'arbitrage présentée par le bénéficiaire, l'administrateur fait valoir que celle-ci été déposée plus de 4 mois après la décision attaquée, donc à l'extérieur du délai de 30 jours prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La demande porte sur une quarantaine de points, et il y a lieu d'examiner la question du délai avant de faire supporter par les parties des frais qui pourraient être importants. Le bénéficiaire aura donc un délai jusqu'au 23 janvier 2012 pour transmettre à l'arbitre et aux autres parties les moyens de contestation qu'il invoquera quant à l'objection préliminaire.
MICHEL GIRARD, bénéficiaire, et GROUPE PRO-FAB INC./LES RÉSIDENCES P.F., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. (LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION), administrateur du plan de garantie
Décision d'arbitrage intérimaire.
Le litige entre les parties porte sur les fondations de l'immeuble du bénéficiaire et sur le niveau de celles-ci par rapport à la nappe phréatique. L'entrepreneur a annoncé qu'il désirait retenir les services d'un hydrogéologue afin de faire une contre-expertise, ce qui nécessiterait un accès à la propriété du bénéficiaire, lequel s'est opposé à cette demande, la qualifiant de tardive. Or, il y a lieu de permettre à l'entrepreneur de mener sa contre-expertise vu les circonstances et les délais particuliers, les dates d'audience prévues, le principe selon lequel il faut entendre les deux parties, les expertises déjà déposées et les éléments soulevés quant au bref temps requis sur les lieux de la propriété du bénéficiaire.
LUCIEN YERGEAU, demandeur, c. LES CONSTRUCTIONS LOUIS-SEIZE & ASSOCIÉS INC., défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Moyen préliminaire présenté par l'administrateur. Accueilli.
Le 22 mars 2011, l'administrateur a rendu une décision relativement à une réclamation des bénéficiaires. Le 6 mai 2011, soit 38 jours après qu'ils eurent reçu le rapport de décision, les bénéficiaires ont présenté une demande d'arbitrage portant sur 7 éléments à l'égard desquels la décision de l'administrateur leur avait été défavorable. Ce dernier fait valoir que la demande d'arbitrage a été formulée à l'extérieur des délais prévus et qu'elle devrait donc être rejetée. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que le bénéficiaire, lorsqu'il est insatisfait d'une décision de l'administrateur, doit présenter une demande d'arbitrage dans les 30 jours suivant la réception de celle-ci. Ce délai peut être prolongé, dans la mesure où les bénéficiaires démontrent qu'il leur a été impossible d'agir à l'intérieur du délai prévu et qu'ils n'ont pas été négligents, et à la condition que la prolongation ne cause pas de préjudice à la partie poursuivie. En l'espèce, une prolongation ne porterait pas atteinte à l'administrateur ni à l'entrepreneur. Toutefois, les bénéficiaires n'ont pas prouvé avoir agi avec diligence. D'une part, ils ne peuvent prétendre qu'ils ignoraient l'existence de la clause relative au délai, celle-ci leur ayant été présentée à deux occasions, soit lors de la signature du contrat préliminaire et au moment de la délivrance du rapport de décision de l'administrateur. D'autre part, le départ de l'un des bénéficiaires à l'extérieur du pays n'a pas empêché ceux-ci d'agir dans les délais prévus. Leur demande d'arbitrage doit donc être rejetée.
LOUISON FORTIN et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION GILLES RANCOURT ET FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire.
Le bénéficiaire a présenté une réclamation auprès de l'administrateur, laquelle a été rejetée, car la dénonciation du problème n'aurait pas été faite dans les délais prescrits. Une demande d'arbitrage a été présentée et les parties se sont entendues pour débattre, dans un premier temps, la question de savoir si les bénéficiaires ont dénoncé la situation par écrit à l'administrateur et à l'entrepreneur dans un délai raisonnable, soit dans les six mois suivant sa découverte, sa survenance ou sa première manifestation, s'il s'agit d'un vice ou d'une perte graduelle. Si l'arbitre conclut que la dénonciation a été faite dans un délai raisonnable, il se penchera ensuite sur la demande de réclamation.
LOUIS TESSIER, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS LEVASSEUR (2003) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont découvert un problème dans leur résidence à l'été 2007. Ce n'est qu'en mai 2010 qu'ils ont dénoncé la situation à l'administrateur. Selon eux, le délai couru serait relié aux promesses de l'entrepreneur de corriger la situation. L'administrateur a rejeté leur réclamation, ayant conclu que la dénonciation n'avait pas été présentée dans un délai raisonnable. Les bénéficiaires ont demandé l'arbitrage de cette décision, que l'administrateur cherche à faire rejeter en raison de leur omission de respecter les délais impartis. En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, un problème doit obligatoirement être dénoncé par écrit auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois à compter de la découverte d'un vice ou, s'il est question d'un problème qui apparaît graduellement, du moment où le bénéficiaire aura été en mesure d'en soupçonner la gravité ou l'étendue. Le non-respect de ce délai de dénonciation entraîne la perte du recours du bénéficiaire, et l'arbitre n'a pas le pouvoir de prolonger le délai au motif que celui-ci aurait été dans l'impossibilité d'agir ou afin d'évaluer ce qui pourrait constituer un délai raisonnable. En l'espèce, les bénéficiaires ont donc agi trop tard et, malgré la sympathie que l'on pourrait éprouver à leur égard en raison des promesses que l'entrepreneur n'aurait pas respectées, leur demande d'arbitrage ne peut être accueillie. Il faut donner raison à l'administrateur.
YAN LI LU et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION ROGER VINCENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 116
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en mai 2008. Au mois d'août, ils ont envoyé à l'entrepreneur une lettre pour l'informer de certains éléments problématiques, notamment quant à leur plancher de bois franc. L'entrepreneur a effectué une visite des lieux et a déclaré aux bénéficiaires que cette situation était normale et que le tout se corrigerait en hiver, lorsque l'immeuble serait chauffé. Les bénéficiaires ont reçu un document publié par l'administrateur confirmant qu'il était normal que les matériaux visés atteignent un niveau de stabilité. Toutefois, après l'hiver, ils ont compris que les problèmes de craquements et de soulèvements de leurs planchers ne se résoudraient pas d'eux-mêmes. Ils ont dénoncé la situation auprès de l'administrateur au mois d'avril 2009. L'administrateur a rejeté leur réclamation au motif que le problème ne lui avait pas été dénoncé dans un délai raisonnable. En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, la dénonciation doit obligatoirement se faire par écrit auprès de l'entrepreneur et de l'administrateur dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser six mois à compter de la découverte d'un vice ou, s'il est question d'un problème qui apparaît graduellement, du moment où le bénéficiaire a été en mesure d'en soupçonner la gravité ou l'étendue. En l'espèce, la découverte, par les bénéficiaires, de la réelle gravité ou de la réelle étendue du problème de leur plancher a eu lieu au mois de mars 2009, soit lorsqu'ils se sont rendu compte que la situation ne se résoudrait pas d'elle-même. Par conséquent, la dénonciation, qui a été formulée le mois suivant, a été présentée dans un délai raisonnable. Le dossier sera donc renvoyé à l'administrateur, qui devra décider si la situation est couverte par la garantie.
CARMELINA COLOCCIA et un autre, bénéficiaires demandeurs, et TRILIKON CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 5, 10, 18, et 140
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur immeuble en juillet 2005. En juin 2009, ils ont écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur pour leur dénoncer une série de problèmes. Selon leur lettre, ils avaient remarqué dès les premiers mois suivant l'acquisition de leur maison des signes précurseurs de mouvement et ils affirmaient avoir de bonnes raisons de croire que celle-ci était instable et qu'elle s'affaisserait avec le temps. L'administrateur a rejeté leur réclamation, concluant qu'ils n'avaient pas respecté le délai raisonnable de dénonciation écrite. Ce délai est de six mois et il commence à courir à compter de la découverte d'un vice ou d'une malfaçon. En l'espèce, la lettre envoyée par les bénéficiaires constituait une forme d'aveu jouant contre eux, du moins sur la question du délai. Ainsi, il faut conclure qu'ils avaient une connaissance, dans une certaine mesure, des problèmes plus de six mois avant l'envoi de la lettre, en juin 2009. Par conséquent, l'administrateur a eu raison de conclure que la dénonciation n'avait pas été faite dans un délai raisonnable et sa décision doit être maintenue.
DEYANIRA BOLDUC et un autre, bénéficiaires, et 2739-8775 QUÉBEC INC. (P.H. CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires se sont adressés à l'administrateur pour se faire rembourser l'acompte de 10 000 $ qu'ils avaient versé à l'entrepreneur, puisque ce dernier n'allait pas terminer à temps la construction de leur résidence. Leur réclamation a été rejetée, et cette décision a été confirmée en arbitrage. Les bénéficiaires se sont alors adressés à la Cour du Québec, Division des petites créances, et un jugement a été rendu ordonnant à l'entrepreneur de leur verser 7 000 $. Par la suite, ils ont présenté une nouvelle réclamation à l'administrateur, cette fois pour 3 000 $, soit le solde de l'acompte. Cette nouvelle demande a été rejetée par l'administrateur, et ce, avec raison. Puisqu'il y avait déjà eu une première sentence arbitrale dans le dossier, ayant rejeté la réclamation de 10 000 $, et que cette sentence n'avait pas fait l'objet d'une demande de révision judiciaire, elle avait force de chose jugée. Ainsi, la décision rendue sur cette question était finale et ne pouvait faire l'objet d'une nouvelle demande. L'administrateur a donc eu raison de présenter une requête en irrecevabilité et le recours des bénéficiaires doit être rejeté.
ANDRÉ GUILBAULT et une autre, bénéficiaires et 9120-4867 QUÉBEC INC. (HABITATIONS LUSSIER), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
La réception des parties communes de l'immeuble s'est faite en décembre 2003. Lors de l'hiver 2007-2008, le propriétaire de l'une des unités du bâtiment a constaté des infiltrations d'eau. Cette situation a été dénoncée à l'administrateur en septembre 2008. En arbitrage, l'administrateur a fait valoir que le bénéficiaire avait tardé à dénoncer le problème et qu'il aurait dû agir dans les six mois qui ont suivi la découverte ou la survenance de celui-ci. Toutefois, la preuve présentée ne permet pas de déterminer si un délai de six mois s'est écoulé et, par conséquent, il faut conclure qu'il a été respecté. Les parties n'ont pas pu préciser le moment de la découverte, faisant référence à la période de l'hiver 2007-2008. Il est donc possible que cette découverte se soit produite après le 3 mars 2008, soit moins de six mois avant la dénonciation des infiltrations. Un tel scénario serait d'ailleurs probable puisque les mois de mars et d'avril sont propices à la fonte des neiges. Le recours du bénéficiaire doit toutefois être rejeté, car le problème d'infiltration d'eau n'est plus couvert par le plan de garantie, qui, dans la cinquième année de couverture, ne porte que sur les vices majeurs.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 2700 CHARLEMAGNE, bénéficiaire demandeur, et LES CONSTRUCTIONS GALCO INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 10, 18, 27, 34, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En mars 2008, le bénéficiaire a dénoncé à l'entrepreneur, mais non à l'administrateur, certains problèmes touchant sa résidence. En janvier 2009, l'administrateur a rejeté une réclamation du bénéficiaire sur ces points. En arbitrage, l'administrateur a soulevé une objection préliminaire. Selon lui, le bénéficiaire n'a pas dénoncé la situation dans le délai prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'article 10 du règlement prévoit que les malfaçons et les vices cachés ou majeurs doivent être dénoncés par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable. Ce délai raisonnable ne peut excéder six mois à partir de leur découverte ou de leur survenance ou, lorsqu'il est question de vices ou de pertes graduels, à compter de leur première manifestation. En l'espèce, il n'y a pas eu de dénonciation auprès de l'administrateur dans le délai prévu. La décision de l'arbitre doit donc être maintenue.
ANTHONY DESCHÊNES, bénéficiaire, c. CONSTRUCTION QUALIMAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 10, 18, et 116
Requêtes en irrecevabilité. Accueillies.
Selon le bénéficiaire et l'administrateur, non seulement l'entrepreneur n'aurait pas présenté de demande d'arbitrage dans les délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, mais il n'a simplement pas formulé de demande d'arbitrage. Ils demandent par conséquent que la demande d'arbitrage de l'entrepreneur soit déclarée irrecevable. Ce dernier indique qu'il ne connaît pas bien le règlement, de sorte qu'il aurait été intimidé à la lecture de la décision de l'administrateur. Il fait aussi valoir qu'une demande d'arbitrage existe déjà dans le dossier des parties et qu'il n'a pas été entendu par l'inspecteur avant que la décision de l'administrateur n'ait été rendue. Or, les arguments de l'entrepreneur ne peuvent être retenus. D'une part, alors qu'une entente de médiation aurait permis de déplacer la date à partir de laquelle le délai commence à courir, une telle entente n'est pas intervenue entre les parties et l'entrepreneur n'a pas démontré qu'il aurait fait quelque démarche en ce sens. D'autre part, la production d'une série de documents relatifs à une éventuelle demande d'arbitrage n'équivaut pas à une demande d'arbitrage et elle ne peut pas y être assimilée. Il faut donc conclure qu'aucune demande n'a été produite. Même si on pouvait conclure à l'existence d'une demande, elle serait tardive et l'entrepreneur ne peut invoquer son ignorance de la loi. Enfin, il n'a pas été lésé au moment de l'inspection. En effet, l'inspection n'a pas à être faite en présence des parties et il ne s'agit pas d'une procédure judiciaire.
RAYMOND GRAVEL, bénéficiaire demandeur, c. R.L. GRAVEL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défenderesse
Moyen préliminaire présenté par l'administrateur. Rejeté.
Le 4 mars 2009, le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage pour s'opposer à une décision rendue par l'administrateur le 18 février précédent. Le 17 août 2009, lors d'une troisième conférence téléphonique entre les parties, le bénéficiaire a annoncé son intention de contester la date de réception des parties communes sur laquelle l'administrateur s'était fondé pour rendre sa décision. Selon l'administrateur, en vertu de l'article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le bénéficiaire aurait dû contester dans les 30 jours suivant la date à laquelle il avait reçu une copie de sa décision. Il a toutefois tort. Un bénéficiaire qui est insatisfait d'une décision de l'administrateur, bien qu'il doive déposer sa demande d'arbitrage dans un délai de 30 jours, n'est pas obligé d'y indiquer son intention de contester la date de réception des parties communes. En effet, le règlement n'impose aucune exigence quant au contenu de la demande. Le bénéficiaire n'est pas tenu d'indiquer les motifs à l'appui de celle-ci ni même les points de la décision qui seront contestés.
SYNDICAT EN COPROPRIÉTÉ 670 MANOIR MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 34, 35, 37, 106, et 107
Moyen préliminaire présenté par l'administrateur. Rejeté.
Le 10 mars 2009, le bénéficiaire a déposé une demande d'arbitrage pour s'opposer à une décision rendue par l'administrateur le 17 février précédent. Le 17 août 2009, lors d'une troisième conférence téléphonique entre les parties, le bénéficiaire a annoncé son intention de contester la date de réception des parties communes sur laquelle l'administrateur s'était fondé pour rendre sa décision. Selon l'administrateur, en vertu de l'article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le bénéficiaire aurait dû contester dans les 30 jours suivant la date à laquelle il avait reçu une copie de sa décision. Il a toutefois tort. Un bénéficiaire qui est insatisfait d'une décision de l'administrateur, bien qu'il doive déposer sa demande d'arbitrage dans un délai de 30 jours, n'est pas obligé d'y indiquer son intention de contester la date de réception des parties communes. En effet, le règlement n'impose aucune exigence quant au contenu de la demande. Le bénéficiaire n'est pas tenu d'indiquer les motifs à l'appui de celle-ci ni même les points de la décision qui seront contestés.
SYNDICAT EN COPROPRIÉTÉ 674 MONTÉE MASSON, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT MAGMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27, 34, 35, 37, 106, et 107
Moyen préliminaire présenté par l'administrateur. Ajournement.
L'administrateur s'oppose au recours du bénéficiaire au motif que la dénonciation n'aurait pas été effectuée conformément aux exigences énoncées à l'article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le bénéficiaire est en attente d'un rapport relié à une inspection effectuée dans le contexte du dossier et il a procédé à certains travaux nécessaires. Les parties, à la suggestion du tribunal, ont consenti à un ajournement pour permettre la complétion et la transmission du rapport ainsi que, si l'administrateur le juge nécessaire, la production d'une contre-expertise.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LE VENDÔME, demandeur, et 9137-7937 QUÉBEC INC., défenderesse (failli), et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie. Requête en arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 21 avril 2008, l'administrateur a rendu une décision rejetant un certain nombre de plaintes faites par les bénéficiaires, qui ont demandé que cette décision fasse l'objet d'un arbitrage. En octobre 2008, l'administrateur a rendu une nouvelle décision relativement à une autre réclamation faite par les bénéficiaires. Ces derniers ont fait parvenir une copie de la décision à l'administrateur, mais ils n'ont pas demandé l'arbitrage de cette nouvelle décision. L'entrepreneur et l'administrateur invoquent le fait que l'arbitre n'a pas reçu de plainte relativement à cette seconde décision et qu'il n'a donc pas la compétence nécessaire pour entendre les plaintes des bénéficiaires à l'égard de celle-ci. En vertu de l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, une demande d'arbitrage doit être faite dans un délai de 30 jours à compter de la réception, par le bénéficiaire, de la décision attaquée. En l'espèce, puisque la décision d'octobre 2008 concernait une nouvelle réclamation, qui n'était pas liée à la première, les bénéficiaires devaient en demander l'arbitrage pour démontrer leur insatisfaction. D'ailleurs, cette obligation leur était clairement rappelée dans le formulaire accompagnant chacune des décisions de l'administrateur.
CHANTAL BRIEN et un autre, bénéficiaires, et PIERRE LÉGER CONSTRUCTION ENR., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, 109, et 116
Moyens préliminaires présentés par l'administrateur. Rejetés.
Les bénéficiaires ont formulé des demandes d'arbitrage relativement à deux décisions rendues par l'administrateur. Celui-ci soutient toutefois que le tribunal d'arbitrage n'est pas compétent quant à ces réclamations. Eu égard à la première réclamation, relativement au système de climatisation de l'immeuble des bénéficiaires, l'administrateur prétend que ces derniers se sont désistés et qu'il n'a donc pas eu à rendre de décision qui pourrait faire l'objet d'un arbitrage. Toutefois, les bénéficiaires affirment qu'ils ne se sont pas désistés. Par ailleurs, la formulation de la décision de l'administrateur démontre une incertitude, voire une insatisfaction des bénéficiaires, qui remettent en question l'efficacité des correctifs apportés lors des journées chaudes d'été. Il y a donc un différend quant à la présence ou non d'un désistement et, de ce fait, l'arbitre a la compétence nécessaire pour se prononcer sur cette demande. Eu égard à la deuxième réclamation, l'administrateur a rendu une décision favorable aux bénéficiaires sur un point en ce qui concerne le balcon et il prétend que leur insatisfaction quant aux travaux correctifs ne leur permet pas de recourir à l'arbitrage. Il soutient notamment qu'il ne peut y avoir de différend puisque la décision était en leur faveur et que les bénéficiaires auraient dû, en cas d'insatisfaction relativement aux travaux effectués, lui présenter une nouvelle réclamation. L'argument d'absence de différend ne peut pas être retenu. Par ailleurs, en matière de compétence, le tribunal d'arbitrage peut faire appel à l'équité pour trouver une solution qu'il estime juste. Ainsi, bien qu'il y ait une séquence à suivre sur le plan procédural et que, selon cette séquence, une nouvelle réclamation doive être faite auprès de l'administrateur, il serait inapproprié d'imposer aux bénéficiaires le dépôt d'une nouvelle réclamation.
PENNY MATHEOS et un autre, demandeurs, c. ENTREPRENEUR INC., défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 6, 7, 10, 18, 19, 20, 67, 74, 105, 106, 107, 116, 120, 121, 139, 140, et 9999
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage. Rejetée.
En octobre 2004, les bénéficiaires ont conclu avec l'entrepreneur un contrat de construction pour une maison d'habitation. Les travaux n'ont pas été terminés à la date prévue et les bénéficiaires, qui avaient pris possession de leur nouvelle résidence, ont procédé à des travaux d'une valeur de plus de 82 550 $ pour la rendre habitable. En effet, non seulement l'entrepreneur avait délaissé le chantier, mais il avait également mis fin à ses activités. Ils ont réclamé cette somme de 82 550 $ à l'administrateur, qui a rejeté leur demande. Lorsque l'entrepreneur avait fait faillite, le syndic a intenté un recours contre les bénéficiaires, invoquant le fait que certaines sommes dues étaient en souffrance en vertu du contrat de construction. Les bénéficiaires et le syndic ont conclu une transaction qui a mis fin à leur différend. Selon l'administrateur, il aurait aussi été libéré de ses propres obligations envers les bénéficiaires lorsque la transaction est intervenue. Sa position ne peut toutefois pas être retenue. Le syndic à la faillite de l'entrepreneur et les bénéficiaires étaient les seules parties à une transaction intervenue pour résoudre un conflit qui, contrairement au recours opposant les bénéficiaires à l'administrateur, ne portait pas sur des droits reliés au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par ailleurs, les obligations découlant du règlement, dont celles de l'administrateur à l'égard des bénéficiaires, sont d'ordre public et il n'est pas possible d'en étendre ni d'en restreindre la portée à l'aide d'une entente comme celle qui est intervenue entre les bénéficiaires et le syndic. Le moyen préliminaire est rejeté et l'administrateur devra entendre l'affaire sur la question du remboursement.
ANNIE ASSELIN MARTIN et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et CONSTRUCTION STÉPHANE BÉDARD INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 19, et 140
Moyen préliminaire présenté par l'administrateur. Rejeté.
Après la nomination de l'arbitre, les bénéficiaires ont introduit un recours civil contre l'entrepreneur et une autre personne qui n'est pas partie à la demande d'arbitrage. L'administrateur invoque le fait que la demande doit être rejetée au motif que le tribunal d'arbitrage n'aurait plus la compétence requise pour décider du dossier. Il allègue qu'il y aurait litispendance, donc que les parties, l'objet et la cause des deux recours entrepris seraient similaires. Or, les parties aux deux recours ne sont pas les mêmes. Par ailleurs, il faut considérer que les questions qui font l'objet des deux recours ne sont pas semblables, ce qui tient compte des pouvoirs propres au tribunal d'arbitrage et de ceux propres à un tribunal de droit commun. En effet, la demande d'arbitrage porte sur le bien-fondé d'une décision de l'administrateur et il ressort que les sous-questions qui devront être traitées ne pourraient pas être examinées par un tribunal de droit commun. Inversement, les questions soulevées dans le recours civil ne peuvent pas être appréciées en arbitrage.
QI QIN et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION JOMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7 et 78
Requête pour suspendre l'exécution de l'arbitrage accueillie (C.S., 2009-03-06), 500-17-045306-084, 2009 QCCS 909, SOQUIJ AZ-50543186, J.E. 2009-763
Requête de l'administrateur en irrecevabilité de demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Le 6 décembre 2007, l'administrateur a rendu une décision défavorable aux bénéficiaires dans les deux dossiers en cause. Le 14 mars 2008, le procureur des bénéficiaires a expédié des demandes d'arbitrage pour les deux dossiers. L'administrateur s'oppose aux demandes au motif qu'elles sont tardives. Le délai de demande d'arbitrage de 30 jours prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'est pas de rigueur mais constitue plutôt un délai indicatif qui peut être prolongé si les motifs invoqués sont satisfaisants et le justifient. En l'espèce, le procureur des bénéficiaires, qui en était à son premier mandat en vertu du règlement, a commis une erreur, ce qui peut constituer une impossibilité en fait d'agir pour ses clients. Il faut aussi considérer le manque de suivi ou de réponse du représentant de l'administrateur aux appels et aux lettres du procureur des bénéficiaires ainsi que l'information erronée qu'il lui a transmise relativement aux numéros de téléphone de centres d'arbitrage. Par ailleurs, mis à part l'omission de respecter les délais applicables, tous les agissements du procureur des bénéficiaires semblent avoir été effectués de manière diligente. Finalement, l'administrateur ne peut démontrer qu'il subirait un préjudice du fait du report du délai puisqu'il était au courant avant même la fin du délai initial de 30 jours de l'intention des bénéficiaires de présenter une demande d'arbitrage.
9050-8219 QUÉBEC INC. («1er CHOIX IMMOBILIER»), bénéficiaire, et LES DÉVELOPPEMENTS LE MONARQUE INC. (EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC. («GMB»), administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
L'entrepreneur demande le rejet de la demande d'arbitrage du bénéficiaire au motif que celle-ci a été soumise le 31 octobre 2007, soit plus de 30 jours après la réception de la décision de l'administrateur, en violation de l'article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur avait mentionné ne pas pouvoir ordonner de correctifs à l'entrepreneur, en l'absence de preuves supplémentaires quant à l'importance de la présence de moisissures. Le bénéficiaire et l'administrateur s'étant entendus, dans les 30 jours suivant cette décision, pour faire effectuer des expertises supplémentaires, cette entente justifiait la suspension des délais. Le rapport supplémentaire mentionnait que le bénéficiaire disposait d'un délai additionnel de 30 jours. Le rapport a été livré 33 jours après cette date. Ces délais n'étant pas de rigueur ou de déchéance selon le règlement, la demande d'arbitrage est considérée comme faite dans les délais. Le premier paragraphe du nouvel article 66 du règlement, qui impose une obligation de renseignement à l'administrateur, n'a pas pour effet d'ajouter un caractère de rigueur au délai de soumission à l'arbitrage. De plus, aucune preuve d'un préjudice subi par l'entrepreneur n'a été faite.
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ JARDINS DE LIMOGES - 3550407, bénéficiaire, et HABITATION CLASSIQUE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 35, 66 et 35, 66
Moyen préliminaire présenté par l'entrepreneur. Rejeté.
Les bénéficiaires ont signé l'acte de réception de leur maison en septembre 2006. En juin 2007, l'administrateur a rendu une décision relativement à des problèmes qui, selon les bénéficiaires, étaient couverts par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Insatisfaits des conclusions de l'administrateur quant à certains points, ces derniers ont demandé leur arbitrage. Ils ont aussi présenté une requête à la Cour supérieure, par laquelle ils réclament, entre autres choses, le paiement de dommages-intérêts car, selon eux, le contrat aurait été mal exécuté. Eu égard à l'arbitrage, l'entrepreneur soutient qu'il y aurait litispendance et que la demande des bénéficiaires ne peut être entendue en arbitrage puisqu'ils ont déjà un recours semblable devant un autre tribunal. Pour qu'il y ait litispendance, trois conditions doivent être remplies. Deux de ces conditions sont en question. Premièrement, les deux recours doivent être intentés par les mêmes personnes et contre les mêmes personnes. En l'espèce, dans les deux recours, les bénéficiaires poursuivent l'entrepreneur. Cette condition est donc remplie. Deuxièmement, l'objet du recours doit être le même. Cette condition n'est pas remplie. Dans leur recours devant la Cour supérieure, les bénéficiaires veulent faire condamner l'entrepreneur à leur payer une somme d'argent pour les dédommager, car il n'aurait pas construit leur maison conformément aux plans. En arbitrage, toutefois, ils veulent que l'arbitre déclare la présence de malfaçons et qu'il ordonne que les corrections nécessaires soient apportées. Ainsi, l'objectif des bénéficiaires dans leurs deux recours n'est pas semblable. Il ne peut pas y avoir litispendance, et la demande d'arbitrage sera entendue par l'arbitre.
KIEU THUY TRUONG et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et BRUNELLE ENTREPRENEUR INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Accueillie.
À la même époque que sa demande d'arbitrage, le bénéficiaire a présenté en Cour supérieure une requête pour transférer le dossier à l'arbitrage. Celle-ci a été rejetée et le jugement en question est final. La demande préliminaire de l'entrepreneur et de l'administrateur est accueillie puisque la demande d'arbitrage a été faite hors délai et qu'elle doit être rejetée. Le bénéficiaire devra supporter 50 $ des coûts d'arbitrage.
RUNE BRATTAS, bénéficiaire, et MALEX CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, et 120
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Accueillie.
Le 23 janvier 2007, l'administrateur a rendu une décision exigeant que l'entrepreneur apporte des correctifs à l'installation de la fosse septique du bénéficiaire. Cette décision a été reçue le 2 février 2007 et elle mentionne le délai de 30 jours applicable pour demander sa révision en arbitrage. Les travaux n'ayant pas été exécutés, l'administrateur a fait parvenir une mise en demeure à l'entrepreneur le 20 juin 2007. Ce dernier a déposé une demande d'arbitrage le 5 juillet suivant. Il prétend qu'il n'a pu agir avant puisqu'il devait d'abord obtenir une expertise. L'administrateur demande l'irrecevabilité de cette demande en raison du délai écoulé. L'entrepreneur devait en premier lieu faire une demande d'arbitrage dans le délai de 30 jours suivant la réception de la décision, puis demander à l'arbitre un délai pour procéder à son expertise. Au surplus, la mise en demeure ne constituait pas une nouvelle décision faisant renaître le délai applicable à la demande d'arbitrage. Par conséquent, la demande est irrecevable.
MENUISERIE VALIQUETTE & FRÈRES INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE D.B.R.N. DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et ROXANNE POUDRIER et un autre, bénéficiaires mis en cause
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire demande l'arbitrage relativement à une décision de l'administrateur selon laquelle la vente a été faite sans les garanties applicables aux bâtiments neufs. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'exige pas que le bénéficiaire habite lui-même l'immeuble. Par ailleurs, le fait que l'entrepreneur ait été l'objet d'une ordonnance en vertu de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies au moment de la vente n'empêche pas l'application de la garantie. Quant à la renonciation prévue au contrat de vente, elle ne peut s'appliquer à la garantie des bâtiments résidentiels neufs ni la modifier puisque celle-ci est d'ordre public. Il y a lieu de déclarer que la Garantie Qualité habitation Québec inc. s'applique aux immeubles acquis par le bénéficiaire.
GILBERT CHAMPAGNE, bénéficiaire, et LE GROUPE LAGACÉ HABITATIONS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 16, et 140
Objection préliminaire à une demande d'arbitrage. Rejetée.
L'entrepreneur réclame le rejet de la demande et, subsidiairement, demande la suspension des procédures jusqu'à ce que le recours civil intenté par le bénéficiaire soit terminé. Eu égard à l'argument selon lequel la demande est mal fondée bien que plusieurs éléments militent en sa faveur, trop d'éléments factuels sont absents, ce qui ne permet pas à l'arbitre de se prononcer sur le bien-fondé de ce volet de l'objection. Quant au recours civil, les tribunaux de droit commun n'ont pas compétence pour décider de postes de réclamation si le litige découle d'une décision de l'administrateur, rendue selon les termes du contrat de garantie. Finalement, la demande de suspension de l'instance est rejetée; la nature et la finalité de la décision d'arbitrage risquent d'influer sur le sort du dossier civil et d'ainsi éviter aux parties d'investir d'importantes ressources financières.
MONGI AYADI, bénéficiaire, et CONSTRUCTION A.S. JEBRINI INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 11, et 78
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Rejetée.
L'administrateur demande, à titre d'objection préliminaire, que la demande d'arbitrage au fond du bénéficiaire soit rejetée en raison de sa tardiveté. Un délai de 72 jours s'est écoulé entre la réception du rapport de décision de l'administrateur par le bénéficiaire et la demande d'arbitrage de ce dernier. Le délai applicable est de 30 jours; or, il n'est pas de rigueur et peut être prolongé pour des motifs sérieux. En l'espèce, la prolongation ne causerait pas de préjudice à l'entrepreneur. Par ailleurs, le bénéficiaire avait mandaté une avocate pour le représenter. Il a tenté de la joindre à son bureau lors de la réception de la décision, mais ce n'est que plusieurs semaines plus tard qu'on l'a informé qu'elle n'y travaillait plus. Il a également tenté de joindre sans succès l'inspecteur-conciliateur. Par conséquent, il y a lieu de considérer que le bénéficiaire a agi de bonne foi et qu'il n'est pas demeuré inactif. L'objection est rejetée et le délai est prorogé.
PASCAL DUBOIS et une autre, bénéficiaires, et LES HABITATIONS ANDRÉ LEMAIRE, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11, 18, 19, 21, et 66
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En 2006, l'administrateur a rendu une décision en faveur des bénéficiaires relativement à des malfaçons touchant leur résidence. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage de cette décision et, lors de la première séance d'audience, il a été question de son omission de verser une provision pour frais tel que l'organisme d'arbitrage le lui avait demandé. Il ressort que Dupuis, l'individu à qui l'on réclamait la provision pour frais, avait présenté la demande d'arbitrage. Il avait agi en tant que caution de l'entrepreneur, ce qu'il ne pouvait pas faire. Il y a donc lieu de rejeter la demande d'arbitrage, qui n'a pas été régulièrement formée, et d'ordonner le début immédiat des travaux.
MICHELLE AVENDANO et un autre, bénéficiaires, c. GROUPE DOMUS DGI INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6, 74, 78, 135, 136, et 9999
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En 2006, l'administrateur a rendu une décision en faveur des bénéficiaires relativement à des malfaçons touchant leur résidence. L'entrepreneur a demandé l'arbitrage de cette décision et, lors de la première séance d'audience, il a été question de son omission de verser une provision pour frais tel que l'organisme d'arbitrage le lui avait demandé. Il ressort que Dupuis, l'individu à qui l'on réclamait la provision pour frais, avait présenté la demande d'arbitrage. Il avait agi en tant que caution de l'entrepreneur, ce qu'il ne pouvait pas faire. Il y a donc lieu de rejeter la demande d'arbitrage, qui n'a pas été régulièrement formée, et d'ordonner le début immédiat des travaux.
DEBORA INTERLINO et un autre, bénéficiaires, et GROUPE DOMUS DGI INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6, 74, 78, 135, 136, et 9999
Demande de la Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI) de suspendre les procédures entamées à la suite des demandes d'arbitrage de l'entrepreneur. Rejetée.
L'entrepreneur a présenté une requête en récusation de l'arbitre au motif que ce dernier refusait de retarder l'audience d'une trentaine de minutes afin de lui permettre d'enregistrer les débats. Cette requête doit être rejetée puisqu'il est du rôle de l'arbitre de veiller à la saine administration du dossier. Qu'il ait ainsi à accepter ou refuser une demande de suspension en faveur de l'une des parties ne lui fait pas perdre automatiquement son indépendance ou son impartialité. L'entrepreneur n'a pas déposé les provisions pour frais afin de payer les coûts de l'arbitrage et SORECONI a demandé la suspension des procédures d'arbitrage jusqu'à ce que ces sommes aient été acquittées. L'entrepreneur nie devoir supporter ce montant. L'annexe II du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que, pour obtenir son adhésion au plan de garantie, l'entrepreneur doit s'engager à verser les «coûts exigibles pour l'arbitrage». L'arbitre est donc autorisé à exiger des provisions pour frais afin de couvrir les frais de l'arbitrage. L'entrepreneur allègue que, comme la grille de tarification n'est en vigueur que depuis le 1er mars 2006, elle n'est pas applicable à sa demande d'arbitrage, déposée le 19 janvier précédent. Or, étant donné que la grille tarifaire en vigueur à cette date prévoyait elle aussi le paiement d'une provision pour frais, cet argument doit être rejeté. Si l'entrepreneur désire contester le compte de l'arbitre, il ne peut refuser de payer la provision pour frais: il doit l'acquitter et la contester ensuite par la voie judiciaire. Un organisme d'arbitrage est donc bien fondé à exiger de quelque partie à un arbitrage qu'elle lui verse en fidéicommis la partie du montant estimé des coûts de l'arbitrage. En l'instance, l'arbitre n'aurait jamais dû être saisi du dossier avant qu'une telle demande de provisions pour frais ne soit adressée à l'entrepreneur et à l'administrateur de la garantie et avant que ces provisions ne soient versées à l'organisme d'arbitrage. Les procédures d'arbitrage ayant déjà débuté en l'instance, contrairement aux règles adoptées, il n'y a pas lieu de suspendre le dossier afin d'attendre que l'entrepreneur verse les provisions pour frais.
LINA AL-KARKHI et un autre, bénéficiaires, et 3984583 CANADA INC. (JOBIKO CONSTRUCTION), entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 6, 74, 78, 123, 135, 136, et 9999
Requête en révision judiciaire accueillie (C.S., 2007-05-23), 550-17-003089-073
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage de l'entrepreneur au motif que ce dernier a déposé sa demande hors délai. Comme la situation résulte d'une erreur de la part de l'avocat et que ce vice de forme n'a causé aucun préjudice au bénéficiaire, le délai de production de la demande d'arbitrage est prolongé. L'entrepreneur s'est opposé au dépôt du rapport de l'inspecteur au motif que ce dernier n'était pas présent à l'audience pour être contre-interrogé. Le rapport de l'inspecteur constitue un rapport de décision et non un rapport d'expert, si bien que ce dernier peut être déposé sans que l'inspecteur soit obligé de témoigner. Quant à la demande d'arbitrage proprement dite, les anomalies constatées au plancher de bois franc résultent d'une mauvaise utilisation du marteau. Ces écorchures constituent des malfaçons qui n'étaient pas apparentes au moment de l'inspection. Les planchers de l'étage sont acceptables. Cependant, tel n'est pas le cas des planchers du rez-de-chaussée, dont l'état actuel porte atteinte à la qualité du bâtiment. L'entrepreneur devra donc les remplacer.
CONSTRUCTION MARCEL BLANCHARD (1993) INC., entrepreneur, et ANTONELLO CALLIMACI, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, 21, et 22
Requête en suspension de l'arbitrage. Accueillie.
Il existe une procédure engagée à la Cour supérieure entre les mêmes parties qui pourrait donner lieu à des jugements contradictoires, et il est probable que l'entrepreneur utilisera la transaction qui est devant la Cour supérieure à des fins d'homologation. La requête est donc accueillie. La procédure d'arbitrage sera suspendue jusqu'à ce que la Cour supérieure se prononce et qu'un jugement final soit rendu.
RICHARD OUELLETTE, bénéficiaire, et GROUPE CITÉPLEX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Rejetée.
L'administrateur invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage présentée par les bénéficiaires au motif qu'elle a été présentée hors délai. Le délai de 15 jours prévu à l'article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'est pas un délai de rigueur. En l'espèce, les bénéficiaires ont communiqué à plusieurs reprises avec l'organisme SORECONI afin d'obtenir des renseignements sur la présentation d'une demande d'arbitrage. N'ayant pas obtenu de réponse, ils ont visité le site Internet du GAMM et, croyant que le formulaire devait être rempli en français, ils ont requis les services d'un voisin pour présenter leurs arguments dans cette langue. Vu les circonstances de l'espèce, le délai pour le dépôt de la demande d'arbitrage a commencé à courir le 14 mars 2006. La demande d'arbitrage des bénéficiaires, déposée le 8 avril suivant, était donc valide.
KULWANT SINGH MINHAS et une autre, bénéficiaires, et 9096-2556 QUÉBEC INC. (NADER CONSTRUCTIONS), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35 et 116
Objection préliminaire à une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
L'administrateur invoque la prescription de la demande d'arbitrage des bénéficiaires en vertu de l'article 107 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et l'absence de dénonciation des vices au moment de la réception du bâtiment, en violation de l'article 10 du règlement. Les bénéficiaires ont reçu la décision de l'administrateur le 21 mars 2006 et, le 21 avril suivant, celui-ci a reçu leur lettre de contestation. Or, comme la demande d'arbitrage n'a été envoyée que le 17 mai, leur recours est prescrit. Le fait que l'entrepreneur était en voie de faillite ne peut justifier le retard des bénéficiaires à recourir à l'arbitrage. Il n'y a pas lieu de proroger le délai au-delà de 30 jours. La demande d'arbitrage est donc rejetée.
YVON BERNIER et une autre, demandeurs, et RÉNOVATION LAROCQUE ET FILS INC., entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10 et 107
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Rejetée.
L'entrepreneur invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage présentée par les bénéficiaires au motif que le plan de garantie de trouve pas application puisque la résidence ne constitue pas un bâtiment résidentiel neuf, ayant été construite sur des fondations existantes. Le bâtiment actuel est une maison neuve. De plus, comme l'entrepreneur a en tout temps consenti à ce que le bâtiment soit soumis au plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et qu'il a adhéré volontairement à ce plan avec le bénéficiaire, son objection préliminaire doit être rejetée.
EVA POLYI et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS G.S., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 21, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Il est donné acte de l'entente des parties.
Les objections préliminaires soulevées par l'administrateur relativement à la dénonciation par les bénéficiaires des défauts et travaux de correction réclamés ont été rejetées en raison de circonstances exceptionnelles. Les plaintes des bénéficiaires ont entraîné quatre inspections par l'administrateur, suivies d'autant de rapports, pour finalement faire l'objet d'une entente à l'amiable entre les parties. L'administrateur et les bénéficiaires n'ont toutefois pu s'entendre sur le problème relatif aux fenêtres de l'immeuble; l'administrateur s'est engagé à faire exécuter les travaux nécessaires au plus tard le 31 octobre 2006. En outre, il devra verser 7 500 $ aux bénéficiaires à titre de compensation et autoriser la remise de la somme de 12 017 $ détenue en fidéicommis par leur procureur conformément à l'article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
DOMENICO FORTE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et 9061-2607 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTIONS ET RÉNOVATIONS OMEGA), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies en partie.
Les demandes portent sur des décisions de l'administrateur le 12 décembre 2005 et des décisions supplémentaires du 24 janvier 2006 qui visent tant les parties communes que les les parties privatives du bâtiment. Contrairement à ce que prétend l'administrateur, les demandes d'arbitrage ont été présentées dans les délais prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui est d'ordre public. Le bénéficiaire Roll, un anglophone, qui agit à titre personnel et à titre de président du syndicat de copropriétaires, a demandé une version anglaise de la décision du 12 décembre 2005, qu'il conteste. Le délai de 30 jours prévu à l'article 19 du règlement a commencé à courir dès la réception de cette version. Comme cette dernière date serait postérieure à celle des décisions supplémentaires du 24 janvier 2006 et que l'administrateur ne conteste pas que la demande d'arbitrage concernant ces dernières décisions a été faite dans les délais, l'objection préliminaire est rejetée. L'infiltration d'eau par la toiture, les cernes au plafond de gypse, l'ouverture visible du haut du mur de fondation, le manque de protection des cornières d'acier au-dessus des couvertures, la résistance au feu de la porte de garage, la mauvaise installation du tapis aux planchers d'une partie privative, la finition à terminer au haut de la porte de garage ainsi que la correction des conduits d'air de la cuisine et de la salle de bains d'une partie privative ont fait l'objet d'une entente entre les parties. Les problèmes relatifs à une sortie électrique au plafond du garage, à la protection devant des compteurs électriques et aux déflecteurs du coupe-froid au bas de la porte de service du garage ont tous été corrigés. En ce qui concerne la séparation du coupe-feu, qui ne serait pas conforme dans les combles, l'entrepreneur s'est engagé à obtenir une confirmation que les travaux de correction respectent les dispositions du Code national du bâtiment. Les bénéficiaires n'ont pas démontré que le gondolement des bardeaux d'asphalte de la toiture, l'obstruction fréquente en hiver de l'évent de plomberie, les bruits de tuyauterie à l'intérieur des murs en raison d'une dilation des tuyaux de même que les imperfections visibles aux plafonds de la chambre et du salon d'une partie privative et le léger gauchissement des lattes du plancher de bois de cette unité constituaient une malfaçon ou un vice ni que le moteur de la porte de garage principale devait être muni d'une boîte de protection. Les fissures capillaires aux joints des éléments des seuils de fenêtres ont été causées par le comportement normal des matériaux et, en conséquence, elles sont exclues de la garantie. Il en va de même pour le pavé uni, qui constitue une composante du terrassement extérieur. Il y a absence de preuve quant à un quelconque problème avec la descente de gouttières, au dommage au mortier d'un mur de briques, aux craquements audibles aux planchers d'une partie privative ainsi qu'à l'égard de la suffisance de l'insonorisation entre les unités -- notamment en ce qui concerne les bruits aériens -- puisqu'elle respecte la norme. Quant aux bruits d'impact, les critères établis par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, et dont l'application est recommandée par l'administrateur, sont respectés. La liste d'éléments compris dans la vente incluait l'expression «Soundproof Party Walls», laquelle n'est pas définie. Il s'agit d'un différend contractuel et d'une promesse d'un vendeur quant aux systèmes ou aux équipements entrant dans la construction du bâtiment qui est exclue de la garantie. Les moulures de finition au bas des murs de garage devront être installées par l'entrepreneur parce qu'il s'agit d'un élément prévu à la convention des parties.
WARREN ROLL et autres, bénéficiaires, et GROUPE MALTAIS (97) INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 12, 19, 20, 105, 106, 116, 120, 123, 139, et 140
Objection préliminaire à l'encontre de la qualification d'un témoin à titre d'expert. Rejetée.
L'administrateur et l'entrepreneur contestent la qualité d'expert de Stéphane Bossus aux motifs que la comparution de ce témoin devant le Comité de discipline de l'Ordre des ingénieurs du Québec lui fait perdre l'indépendance nécessaire pour lui permettre de témoigner et qu'il a déjà été déclaré inapte à témoigner comme témoin expert dans une autre décision arbitrale. Le fait que Bossus ait démissionné de l'Ordre des ingénieurs du Québec ne lui fait pas perdre toutes les connaissances et l'expérience acquises au cours de sa carrière. La décision d'un autre arbitre de nier la qualité d'expert à ce témoin ne lie pas le tribunal. Par ailleurs, le fait que cet arbitre soit un administrateur de SORECONI n'a aucune incidence quant à l'impartialité du président de ce tribunal. Stéphane Bossus est donc qualifié pour agir à titre de témoin expert.
KARINE BEAUSOLEIL et un autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION ANDRÉ TAILLON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire conteste trois décisions de l'administrateur concernant des vices à sa résidence. En ce qui a trait à la décision rendue le 12 décembre 2005, il est pris acte de l'engagement de l'administrateur d'installer un garde-corps approprié dans l'escalier menant au sous-sol, de terminer les travaux de vérification pour la mise à la terre du réseau électrique après le dégel et d'ajuster le mécanisme de fermeture de porte séparant le bâtiment du garage. En ce qui concerne la formation de glace à certains endroits sur la couverture, comme aucune vérification de l'entretoit n'a été effectuée, il y a lieu de rejeter cette partie de la réclamation. La plaque extérieure installée pour la hotte de la cuisinière est l'un des deux types de plaque recommandé pour cet endroit; l'entrepreneur a donc respecté les règles de l'art en cette matière. Il est normal que, par période de froid et de vent, il y ait une perte thermique par cette ouverture. Le grief du bénéficiaire concernant l'absence de documentation de la part de l'administrateur pour confirmer ou infirmer que les règles de l'art ont été respectées quant à certains aspects du bâtiment doit être rejeté. En effet, il appartient au bénéficiaire de démontrer l'existence d'un vice ou d'une malfaçon. Comme les places de stationnement et les ouvrages situés à l'extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie, les réclamations s'y rapportant sont rejetées. La demande de vérification de la fosse septique et du champ d'épuration n'ayant jamais été invoquée, il n'y a pas lieu d'accueillir la demande de modification du bénéficiaire afin qu'il soit procédé à leur inspection. L'objection préliminaire de l'entrepreneur pour prescription des points soulevés à l'encontre de la décision rendue le 11 août 2005 est rejetée puisque le bénéficiaire a prouvé qu'il avait été dans l'impossibilité d'agir plus tôt. En ce qui a trait à la décision du 6 janvier 2005, toutefois, rien dans la preuve ne suggère une impossibilité pour lui d'agir avant le 23 août suivant, et c'est pourquoi les points soulevés à l'encontre de cette décision sont prescrits. L'irrégularité constatée sur le mur de gypse de la salle de bains n'est pas une malfaçon et la décision de l'administrateur à cet égard est maintenue.
PIERRE BERGERON, bénéficiaire, et LES ENTREPRISES ROBERT GAGNON, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Reportée à l'audience au fond.
L'administrateur allègue l'atteinte de la limite de garantie au sens du paragraphe 3 de l'article 13 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. La bénéficiaire prétend qu'une partie de la somme a été dépensée pour des travaux correctifs dus à la mauvaise exécution des travaux en application de la garantie. Elle conteste la valeur des pièces justificatives. La preuve de la bénéficiaire est également incomplète. Une preuve plus exhaustive sur les travaux exécutés et les dépenses engagées s'impose avant de rendre une décision. Par ailleurs, l'administrateur prétend que les demandes de la bénéficiaire ne sont pas couvertes par la garantie et que l'arbitre n'a donc pas compétence. La preuve n'est pas claire quant au fait que les travaux sont achevés ni en ce qui concerne des dommages au mobilier de la bénéficiaire. Le droit de l'administrateur de contester cette demande supplémentaire est réservé. De plus, aucune explication n'a été donnée quant au délai entre l'envoi et la réception d'une lettre de l'inspecteur à la bénéficiaire. Au sens de l'affaire Takhmizdjian c. Soreconi (Société pour la résolution des conflits inc.), (C.S., 2003-07-09), SOQUIJ AZ-50182806, J.E. 2003-1461, il n'y a pas de déchéance des droits en raison de délais et ceux-ci ne rendent pas automatiquement une cause irrecevable. Une preuve complète relativement au non-respect des délais est nécessaire.
DANIELLE GEMME, bénéficiaire, et 141312 CANADA. INC. (CONSTRUCTION DOLORMIER) (faillie), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 13
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Entente entre les parties.
L'entrepreneur a décidé d'ajouter quatre points à sa demande d'arbitrage le jour de l'audience. L'objection préliminaire de l'administrateur quant à l'irrecevabilité de ces points doit être accueillie. Il y a lieu de prendre acte de l'entente survenue entre les bénéficiaires et l'entrepreneur concernant le vernis au plancher de bois franc et la décoloration de la porte d'entrée.
GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC., entrepreneur, et CHRISTIAN JACQUES et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 21, et 107
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à l'amendement de la demande d'arbitrage des bénéficiaires est rejetée puisqu'il n'en résulte pas une demande entièrement nouvelle. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs nécessaires pour s'assurer que le mur du garage est étanche aux gaz, car la situation actuelle constitue une malfaçon. Bien que le robinet mural du garage sorte du mur de quelques pouces, cette situation ne constitue pas une malfaçon. L'entrepreneur devra également corriger les «fascias» d'aluminium extérieurs gondolés et asymétriques, la situation étant de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La finition d'aluminium au pourtour de la porte de garage comporte peut-être quelques défauts, mais il s'agit de légères imperfections qui ne sauraient être qualifiées de malfaçons au sens du règlement. La réclamation des bénéficiaires visant le non-respect des spécifications quant aux encastrements de leurs électroménagers ne peut être accueillie puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon. Il en va de même de l'absence de bordure de granit derrière la cuisinière, car il s'agit d'une question de parachèvement. L'entrepreneur devra corriger le sablage et le vernissage de l'escalier et de la main courante menant à l'étage ainsi que de l'escalier menant au garage étant donné que la situation est de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. La réclamation relative aux égratignures sur le plancher du second étage est rejetée puisqu'il s'agit d'égratignures très mineures qui ne constituent pas une malfaçon au sens du règlement. Comme les problèmes de joint apparents ne sont pas des malfaçons, ces parties de la réclamation sont également rejetées. Les frais d'expertise des bénéficiaires sont à la charge de l'administrateur.
JOSÉE PEDNEAULT et un autre, bénéficaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GROUPE IMMOBILIER FARAND INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 10, 17, 18, 19, 22, et 139
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'objection préliminaire des bénéficiaires et de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la présentation de la demande d'arbitrage par l'entrepreneur est rejetée puisque les circonstances justifient la prorogation du délai. L'omission de l'entrepreneur n'a par ailleurs eu aucune conséquence irréparable pour les bénéficiaires. La pose des joints d'aboutement ne respecte pas les recommandations du manufacturier, ce qui a pour conséquence une déformation potentielle des clins, une situation de nature à porter atteinte à la qualité du bâtiment. Comme l'entrepreneur n'a pas su prouver lors de l'audience que les mesures correctives qu'il préconise pouvaient éliminer les malfaçons, sa réclamation doit être rejetée et il devra effectuer les travaux de réparation tel qu'indiqué à la décision de l'administrateur.
9041-8922 QUÉBEC INC. (A.R.T. CONSTRUCTION), entrepreneur, et SERGE SAUCIER et une autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 21, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
L'entrepreneur invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage du bénéficiaire au motif que ce dernier l'a présentée hors délai. Comme le bénéficiaire a fait preuve de diligence dans sa démarche et que le dépôt de sa réclamation a été retardé par des délais administratifs indépendants de sa volonté, il y a lieu d'accorder une prolongation de délai. Sa demande a donc été valablement présentée. La décision de l'administrateur en ce qui a trait à la peinture des garde-corps des balcons est maintenue puisque la situation n'a pas été dénoncée dans le délai prévu au règlement. Étant donné que l'entrepreneur a mis fin aux infiltrations d'eau comme le lui avait ordonné l'administrateur, cette partie de la réclamation est rejetée, car il a satisfait à son obligation de résultat. L'administrateur devra effectuer les travaux requis pour rendre le ventilateur fonctionnel puisque, n'eussent été les manoeuvres dilatoires de l'entrepreneur afin que le bénéficiaire ne se rende pas compte du non-fonctionnement de l'appareil, ce dernier se serait aperçu en temps opportun du problème.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 759 BOULEVARD ROSEMONT, bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 27 et 35
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'objection préliminaire de l'administrateur pour tardiveté de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le délai de 15 jours pour la présenter n'est pas un délai de rigueur et qu'aucune des parties ne subit en l'espèce de préjudice réel. L'entrepreneur devra faire l'ensemble des garde-corps et des escaliers en acier galvanisé, car tel est ce qui était prévu au contrat.
CONDOS BELLERIVE 2002 et une autre, bénéficiaires intimés, et CONSTRUCTION W. ALDER 2000 INC., entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 35
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
La requête verbale de l'administrateur afin d'obtenir le rejet de la demande d'arbitrage en ce qui a trait au drainage et au resurfaçage du balcon avant et des marches en raison de la tardiveté de l'avis d'arbitrage est rejetée, car elle a été reçue dans les 15 jours suivant la décision de l'administrateur. L'entrepreneur devra effectuer les travaux correctifs décrits par l'expert afin de remédier au problème de drainage du balcon avant du bénéficiaire. L'administrateur devra quant à lui rembourser aux bénéficiaires la somme de 1 460 $ à titre de frais d'expertise.
LIETTE GAUTHIER et un autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION RÉJEAN D'ASTOU INC., entrepreneur, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, et 22
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'objection préliminaire de l'administrateur pour cause de tardiveté de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le délai de 15 jours commençait à courir à la date de la fin des vacances estivales de la construction, qui constituent une période presque sacrée de l'année. Malgré toutes les demandes de modification de la bénéficiaire, l'entrepreneur n'a jamais demandé que la date d'occupation soit repoussée. La décision de l'administrateur d'accorder à la bénéficiaire des dommages pour retard de livraison est donc bien fondée.
DIANE CORBEIL, bénéficiaire intimée, et 4002644 CANADA INC.(VALMONT SUR RIVES), entrepreneur demandeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 35
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Accueillie.
L'administrateur invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage des bénéficiaires au motif que cette dernière a été déposée hors délai. Le délai de 15 jours prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est de rigueur. L'arbitre peut néanmoins relever des conséquences de son retard la partie qui démontre qu'elle a été, en fait, dans l'impossibilité d'agir plus tôt. Or, rien dans la preuve ne suggère une impossibilité d'agir plus tôt ou encore une erreur ou une négligence de la part d'un tiers mandataire ou d'un conseiller des bénéficiaires. La demande d'arbitrage est rejetée. Les coûts de l'arbitrage devront être supportés en parts égales entre l'administrateur et les bénéficiaires.
GIUSEPPE ZITO et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LE ROCCA & RINOLLINI CONSTRUCTIONS INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 19, 20, 105, 106, 116, 120, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à la tardiveté du dépôt de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le délai prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'est pas un délai de rigueur. Comme les bénéficiaires ont soumis leur dossier à l'arbitrage dans les plus brefs délais, il y a lieu de proroger le délai et de déclarer leur demande d'arbitrage recevable. Étant donné qu'ils n'ont pu se douter avant mars 2004 de la gravité des fissures de retrait de leur fondation, ils ont dénoncé le vice dans les délais prévus au règlement. La clause d'exclusion de responsabilité signée par les bénéficiaires pour les problèmes de stabilité de l'immeuble visant une maison que ces derniers avait commandée auparavant, et non pour la maison effectivement construite par l'entrepreneur, elle ne leur est pas opposable. Par ailleurs, les bénéficiaires ne se sont pas immiscés dans les travaux de l'entrepreneur puisqu'ils n'ont jamais su -- et l'entrepreneur ne les a jamais mis en garde -- que des pieux devaient également être installés pour le modèle de maison qu'ils avaient choisi. L'entrepreneur et l'administrateur sont responsables de la perte de l'ouvrage à la suite de l'affaissement de l'immeuble. L'entrepreneur devra procéder à l'installation des pieux. Les bénéficiaires devront néanmoins supporter 35 % des frais engagés au motif qu'ils ont participé à la décision de ne pas installer de pieux au départ. L'administrateur devra rembourser 75 % des frais d'expertise des bénéficiaires.
CARLO FIORAMORE et une autre, bénéficiaires demandeurs, et CONSTRUCTION YVON LOISELLE INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'A.P.C.H.Q. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Il y a lieu de prendre acte de l'entente survenue entre les parties pour la correction des problèmes liés à l'infiltration d'eau sous la porte de garage, au vide sous la dalle de béton et aux fissures au centre de la dalle de béton. En ce qui a trait au point 5 de la décision de l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier pour cause de tardiveté de la dénonciation doit être accueillie puisque le problème a été dénoncé 12 mois après la réception du bâtiment.
STÉPHANE DESCHÊNES, bénéficiaire demandeur, et GROUPE NORDCO, entrepreneur intimé, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 18, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la demande d'arbitrage présentée par l'entrepreneur doit être rejetée. Celui-ci, en effet, n'est pas demeuré inactif à la suite de la réception de la décision de l'administrateur et il a donné des explications raisonnables afin d'excuser son retard à présenter une demande plus tôt. Il y a donc lieu de proroger le délai de présentation, d'autant plus qu'aucun préjudice pour les deux autres parties n'a été invoqué. La demande d'arbitrage de l'entrepreneur doit être accueillie puisqu'il s'est écoulé plus de 12 mois entre la découverte des manifestations d'un vice de sol et leur dénonciation. L'administrateur aurait dû rejeter la réclamation du bénéficiaire à cet égard.
PAUL BLANCHETTE CONSTRUCTION, entrepreneur, et DANIEL LETIECQ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 19, et 21
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Comme le bénéficiaire a fait parvenir une lettre dans laquelle il informe l'entrepreneur de son intention de contester la décision rendue par l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier en ce qui a trait à l'absence de compétence de l'arbitre pour statuer sur certains des points est rejetée puisque le bénéficiaire a clairement indiqué son intention de contester tous les points de la décision de l'administrateur. Le syndicat et les copropriétaires n'ayant pas reçu d'avis de fin des travaux et l'inspection des parties communes lors de la réception du bâtiment n'ayant pas été faite, il y a lieu de considérer que les malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais. La décision de l'administrateur en ce qui a trait aux réclamations visant la finition extérieure inachevée au-dessus des fenêtres et des marquises, l'absence de système de retenue à la porte d'entrée et la finition manquante sur les boîtes de fonction électrique est maintenue puisqu'il s'agit de travaux de parachèvement. Vu la faillite de l'entrepreneur, l'administrateur devra procéder aux travaux requis pour mettre fin aux infiltrations d'eau, car la situation est due à une mauvaise installation de la porte. L'administrateur devra également procéder au calfeutrage des portes et fenêtres et réaliser des travaux afin d'uniformiser le revêtement extérieur étant donné que le travail a été fait de façon non conforme aux règles de l'art. Comme le dommage au luminaire extérieur a été causé par la porte, il s'agit d'une utilisation non conforme du bâtiment par le bénéficiaire et l'administrateur ne saurait en être tenu responsable. La réclamation relative à l'aspect général du revêtement extérieur aux étages est rejetée puisque les légères nuances de couleurs ne constituent pas une malfaçon. Celle visant l'ondulation du revêtement d'aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres est également rejetée. Les réclamations quant aux bruits d'impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit et au bruit causé par l'écoulement de l'eau dans un conduit d'évacuation de plomberie sont rejetées puisque le Code national du bâtiment 1995 ne contient pas de norme précise à cet effet: il ne peut donc s'agir d'une malfaçon. Comme aucune preuve de malfonctionnement n'a été présentée concernant la pente d'égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Celui-ci devra procéder à des travaux afin d'empêcher le dégoulinement de l'eau de la terrasse sur le mur de béton. Comme la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure découle du comportement normal de ce matériau, la réclamation du bénéficiaire à cet égard est rejetée. Il en est de même pour la courbure abrupte de l'entrée du garage puisque le règlement exclut ce genre de réclamation. Aucune démonstration n'ayant été faite de l'existence d'un problème concernant les joints d'expansion au parement de brique, la décision de l'administrateur est maintenue. La réclamation quant à la corrosion au bas de l'escalier est également rejetée.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ «LE CARRÉ ROSEMONT-BOYER», bénéficiaire demandeur, et SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE LEROUX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 35, et 116
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Rejetée.
Les bénéficiaires invoquent l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage de l'entrepreneur au motif que cette dernière a été déposée 94 jours après la réception de la décision de l'administrateur, contrairement aux prescriptions de l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Comme aucune preuve n'a été présentée selon laquelle une prorogation de délai causerait un préjudice irréparable aux bénéficiaires, l'objection préliminaire doit être rejetée et le délai de présentation de la demande d'arbitrage, prorogé.
CONSTRUCTION JOMA INC., entrepreneur, et SYLVIE ROBERT et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 21
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Rejetée.
Le délai pour la présentation d'une demande d'arbitrage prévu à l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'est pas un délai de rigueur et il est possible de le proroger lorsque les circonstances le justifient. En l'espèce, comme les bénéficiaires croyaient sincèrement avoir soumis leur dossier à l'arbitrage en envoyant à l'administrateur une copie de son rapport avec leurs commentaires et que la véritable demande d'arbitrage n'a été présentée que quatre jours après l'expiration du délai, il y a lieu de relever les bénéficiaires de leur omission. L'objection préliminaire est donc rejetée.
MARIO PITRE et une autre, bénéficiaires demandeurs et LES DÉVELOPPEMENTS GROUPE MONTCLAIR BOIS FRANC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE L'A.P.C.H.Q., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 19, et 116
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'objection préliminaire de la bénéficiaire en raison de la tardiveté de la demande d'arbitrage est rejetée puisque cette dernière n'a pas démontré avoir subi de préjudice. L'entrepreneur devra terminer dans un délai de 45 jours l'installation du panneau principal de distribution du téléphone et du câble selon les règles de l'art, soit procéder à la fourniture et à la pose des bornes de raccordement.
LES PLACEMENTS SERBEAU LTÉE, entrepreneur, et AIDA ATALLAH SALIBA, bénéficiaire, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 21
Demandes d'arbitrage des bénéficiaires. Accueillies en partie.
Il s'agit de deux demandes d'arbitrage dont les dossiers sont joints. La première a été faite le 26 mai 2004 et l'administrateur demande son rejet pour tardiveté. Compte tenu du jugement de la Cour supérieure dans l'affaire Takhmizdjian c. Soreconi (Société pour la résolution des conflits inc.), (C.S., 2003-07-09), SOQUIJ AZ-50182806, J.E. 2003-1461, et des décisions arbitrales récentes, il y a lieu de conclure que les décisions de l'administrateur rendues le 2 septembre étaient finales et, comme plus de sept mois se sont écoulés avant la demande d'arbitrage, celle-ci est tardive. La deuxième demande a également été faite le 26 mai 2004, mais elle vise les décisions reçues par les bénéficiaires le 3 mai. En vertu de la loi et de la jurisprudence applicable, et étant donné le court délai entre la décision et la demande d'arbitrage ainsi que l'absence de contestation de l'administrateur sur la question du délai, il y a lieu de proroger celui-ci de 15 jours et d'accepter d'examiner cette demande d'arbitrage. Sur le fond, l'arbitre s'est prononcé sur chacune des réclamations du recours, y compris celles rejetées pour tardiveté. Premièrement, les bénéficiaires demandent un rapport écrit sur la composition du plancher de bois. Aucun problème n'ayant été constaté à ce sujet, cette demande est rejetée. L'ajustement des ventilateurs n'est pas couvert par la garantie puisque ce sont les bénéficiaires qui les ont fournis. L'absence de portes françaises ne constitue pas une malfaçon, mais plutôt une simple mésentente contractuelle. Bien que la hotte de la cuisinière produise un bruit anormal après une longue utilisation, cette réclamation doit être rejetée en raison de la tardiveté du recours. La fenêtre ayant subi des travaux correctifs ne présente pas de problème d'ouverture. La décision de l'administrateur est modifiée étant donné que le recours n'est pas tardif, mais aucune correction ne doit être apportée. Selon les plans, la terrasse devait reposer sur des sonotubes. Cependant, le fait de l'avoir construite sur des piliers de bois ne constitue pas une malfaçon. L'efflorescence du crépi des fondations est due à l'accumulation d'eau sur le terrain. Des travaux majeurs ayant été effectués et ayant réglé ce problème, il n'y a pas de malfaçon. Les bénéficiaires font valoir que les poteaux de bois et les lisses des murs du sous-sol ne sont pas protégés par du polyéthylène. Des travaux correctifs ont été apportés et ce problème est réglé. La dénivellation apparente du plancher doit être corrigée même s'il n'y a aucune fissure. Le léger frottement de la porte de la chambre est un problème tellement minime que la réclamation doit être rejetée. Le gonflement du mur du garage est trop prononcé pour qu'il s'agisse du comportement normal du matériau et des travaux correctifs devront être effectués.
TANIA PARIENTE-MÜLLER et une autre, bénéficiaires demanderesses, et PRONOTECH CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à l'irrecevabilité des nouveaux points soulevés dans la demande d'arbitrage est accueillie puisque aucune décision de l'administrateur n'a été rendue sur le sujet. La réclamation des bénéficiaires visant l'absence de sous-plancher vers le mur extérieur est rejetée au motif qu'il n'y a aucune déformation du plancher. Leur réclamation quant aux armoires de cuisine est également rejetée car, bien que ces dernières ne soient pas satisfaisantes à leurs yeux, elles sont conformes aux plans tels qu'ils les ont approuvés. L'entrepreneur devra toutefois effectuer les réparations nécessaires afin que le module B-12 soit à égale hauteur avec le comptoir de cuisine. Il devra également réparer la variation de hauteur entre la face du meuble et la face du comptoir du module B-24. L'entrepreneur devra aussi fournir la quantité de vernis nécessaire à appliquer sur l'escalier intérieur et sur les rampes, mais l'application du vernis sera à la charge des bénéficiaires. Même si les fenêtres de la salle de bains et de la chambre d'enfants ont été inversées par l'entrepreneur, comme cette installation ne porte pas atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, cette partie de la réclamation doit être rejetée. Les portes du meuble-lavabo devront être remplacées afin d'être conformes au dessin soumis. L'écart entre l'emplacement actuel de la colonne nord et celui prévu aux plans étant minime relativement à la longueur du balcon, la réclamation des bénéficiaires sur ce point est rejetée. Il en est de même de celle visant le matériel d'emprunt sur le terrain et les pierres puisque ces ouvrages sont exclus du plan de garantie (art. 12 paragr. 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
MARTIN JOLY et une autre, bénéficiaires, et CONSTRUCTION LUCIEN NADEAU INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, et 21
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Accueillie.
L'administrateur invoque une exception déclinatoire de la demande d'arbitrage présentée par le bénéficiaire au motif qu'un dossier mû entre les parties est en cours devant la Cour du Québec. Comme l'objet de la demande reconventionnelle du bénéficiaire est le même que celui de l'arbitrage, il existe un risque de contradictions entre ces deux instances judiciaires. Pour ce motif, l'objection préliminaire est accueillie: le tribunal décline compétence jusqu'à ce qu'une décision soit rendue par la Cour du Québec. Les coûts de l'arbitrage seront supportés à 80 % par l'administrateur et à 20 % par le bénéficiaire.
DHAFIR BURHAN, bénéficiaire, et CONSTRUCTION JOMA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Rejetée.
L'entrepreneur invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage du bénéficiaire au motif que cette dernière a été déposée hors du délai de 15 jours suivant la réception de la décision de l'administrateur. Comme le représentant du bénéficiaire et seul gestionnaire du syndicat avait avisé l'administrateur et l'entrepreneur, lors de l'inspection, qu'il quittait le pays dans les jours suivant l'inspection et qu'il serait absent pour une période prolongée, le tribunal rejette l'objection préliminaire, proroge le délai, déclare recevable la demande du bénéficiaire et ordonne la tenue d'une audience sur le fond.
ANDRÉ HÉBERT -- SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, bénéficiaire, et 9122-9385 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS SIGNATURE INC.), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19 et 107
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Rejetée.
Le bénéficiaire invoque l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage de l'entrepreneur au motif que cette dernière a été présentée hors délai. Comme le bénéficiaire n'a pas apporté une preuve prépondérante que la demande d'arbitrage n'avait pas été présentée dans les 15 jours suivant la réception par l'entrepreneur de la décision de l'administrateur, l'objection est rejetée.
9122-9385 QUÉBEC INC. (LES HABITATIONS SIGNATURE INC.), entrepreneur, et ANDRÉ HÉBERT -- SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Objection préliminaire à la demande d'arbitrage. Accueillie.
Les bénéficiaires soutiennent que l'administrateur aurait dû analyser leur réclamation à la lumière du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (règlement), et non de la Garantie des maisons neuves de l'APCHQ. L'administrateur allègue que les immeubles portant les numéros 520 et 550 sont exclus de l'application du nouveau plan au motif qu'il s'agit de bâtiments de quatre étages (art. 2 paragr. 2 b) du règlement). Les bénéficiaires prétendent que ces immeubles constituent des édifices de trois étages, l'étage inférieur étant un sous-sol. En l'espèce, comme l'immeuble est pourvu de six entrées distinctes en façade, le palier du balcon où se trouvent quatre portes d'entrée sur six constitue indéniablement l'entrée principale; c'est de cette façon que l'administrateur aurait dû interpréter le Règlement sur la qualification professionnelle des entrepreneurs en construction et des constructeurs-propriétaires afin d'assujettir ces deux bâtiments au nouveau plan. De plus, il y a pas lieu de confirmer sa décision puisque cela équivaudrait à maintenir une iniquité entre les bénéficiaires propriétaires d'unités de logement détenues en copropriété divise à l'intérieur du même projet résidentiel, l'une des deux garanties étant inférieure à l'autre. L'objection préliminaire des bénéficiaires est donc accueillie.
GEORGES LAFERRIÈRE, représentant des copropriétaires, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2 et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'entrepreneur est accueillie quant à la recevabilité de la réclamation visant le tapis du sous-sol puisque ce dernier a été endommagé à la suite d'une inondation lors des travaux de terrassement, lesquels sont exclus du plan de garantie. L'objection préliminaire relative à l'irrecevabilité de la demande d'arbitrage au motif que les bénéficiaires ont intenté une action devant la Cour des petites créances est cependant rejetée, car il n'existe aucun risque de dédoublement de juridiction. Le tribunal n'a pas compétence pour statuer sur la réclamation relative à la thermopompe étant donné que l'administrateur a déjà statué en faveur des bénéficiaires sur ce point. L'entrepreneur devra reprendre la pose des tuiles du vestibule, l'ouvrage ne respectant pas les règles de l'art. Il y a lieu de prendre acte de son engagement de changer le barillet de la serrure de la porte d'entrée principale. Il devra également installer la thermopompe à l'extérieur du balcon et l'asseoir sur un support d'acier. La réclamation des bénéficiaires quant aux fissures dans le bois de la porte française de la salle à manger est rejetée: s'agit d'un comportement normal du bois. Il en est de même des réclamations relatives au plancher de bois franc ainsi qu'aux joints de coulis et à l'alignement des tuiles dans la salle de bains, car il n'y a aucune anomalie. Le cadrage de vinyle de la porte-fenêtre ayant été fissuré en raison d'une mauvaise utilisation, il n'y a pas lieu d'intervenir. La réclamation quant à la vitre de la porte française du vestibule est également rejetée puisque cette situation ne constitue pas une malfaçon au sens du contrat de garantie.
ODETTE VAGNER et un autre, bénéficiaires, et DÉVELOPPEMENT LES TERRASSES DE L'ÎLE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 12, 19, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires contestent une décision de l'administrateur ayant rejeté leur réclamation concernant la protection de la semelle de fondation de leur résidence contre les effets du gel ainsi que la profondeur de cette dernière, qui ne leur permet pas de recouvrir leur entrée de garage d'asphalte. L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la présentation de la demande d'arbitrage est rejetée puisque le deuxième rapport d'inspection était complémentaire au premier et qu'il était logique pour les bénéficiaires d'attendre le dépôt de ce second rapport avant de déposer leur demande d'arbitrage. L'objection de l'administrateur et de l'entrepreneur en ce qui a trait à la présentation de documents faisant état de situations similaires vécues par des résidants du quartier dont les résidences ont été construites par l'entrepreneur est accueillie puisqu'il aurait fallu que les auteurs de ces documents soient entendus afin de s'assurer de la similarité des déficiences constatées avec celles vécues par les bénéficiaires. Comme l'utilisation d'un isolant rigide d'une épaisseur de quatre pouces sur une distance latérale de quatre pieds constitue une protection adéquate contre la pénétration du gel dans le sol et que la pose d'asphalte ou de pavé n'engendrerait pas problème si des équipements légers étaient utilisés, la réclamation des bénéficiaires est rejetée. La condition émise par l'administrateur dans sa décision devra toutefois être observée, à savoir que l'entrepreneur devra démontrer la présence d'un remblai de pierre concassée d'au moins trois pouces d'épaisseur sous les panneaux isolants. L'entrepreneur devra toutefois isoler suffisamment le puisard à l'entrée du garage.
KARINE GAGNON et un autre, bénéficiaires, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
L'objection préliminaire de l'administrateur en ce qui a trait à la tardiveté de la présentation de la réclamation pour les points 11 et 18 du rapport d'inspection de l'administrateur du 18 janvier 2002 est accueillie puisque la demande d'arbitrage a été déposée en deçà du délai de 15 jours et que la lettre de désaccord envoyée par les bénéficiaires à l'administrateur ne constituait pas une demande d'arbitrage au sens du règlement. Aucune anomalie n'ayant été constatée à la fenêtre du sous-sol, la réclamation des bénéficiaires doit être rejetée. La poignée ainsi que la serrure à pêne dormant de la porte avant devront être remplacées, car le jeu constaté ne saurait être considéré comme normal dans le cas d'une propriété presque neuve. Étant donné que la finition du plancher a été effectuée par les bénéficiaires et que la dénivellation aurait pu être corrigée lors de la finition du plancher si la demande en avait été faite, l'entrepreneur ne peut être tenu responsable de cette malfaçon (art. 12 paragr. 1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).
ANDRÉE LARIVIÈRE et un autre, bénéficiaires, et MENUISERIE R. LESSARD INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 10, 12, 19, 107, et 116
Objection préliminaire de l'administrateur à la demande d'arbitrage. Accueillie.
La demande d'arbitrage des bénéficiaires ayant été déposée après l'expiration du délai de 15 jours suivant la décision de l'administrateur, l'objection préliminaire de ce dernier est accueillie et sa décision est par conséquent maintenue.
ROGER BOURGEOIS et une autre, bénéficiaires demandeurs, et LE GROUPE TRIGONE CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19
Objection préliminaire de l'entrepreneur quant à la compétence de l'arbitre. Rejetée.
L'entrepreneur présente une objection préliminaire à la demande d'arbitrage des bénéficiaires aux motifs que seule la Cour supérieure a compétence pour trancher la validité d'un contrat en vertu de l'article 453 du Code de procédure civile, que les délais pour la présentation de la demande d'arbitrage n'ont pas été respectés et que les bénéficiaires n'ont pas confié à un tiers les sommes nécessaires à acquitter pour le coût des travaux que l'administrateur pourrait avoir à effectuer ou à terminer. Le dernier motif ne peut être retenu par le tribunal puisqu'il a été démontré qu'un notaire détient en fidéicommis une somme de 39 999 $ jusqu'à ce qu'une entente survienne entre les parties ou jusqu'à ce qu'un jugement soit rendu. Par ailleurs, le tribunal ne peut se prononcer sur l'argument relatif à la tardiveté de la demande d'arbitrage, car cela équivaudrait à affirmer indirectement sa compétence. Comme l'article 6.12.1 du plan de garantie prévoit que le bénéficiaire peut présenter une demande d'arbitrage dès qu'il est «insatisfait d'une décision de l'administrateur», le tribunal rejette l'objection préliminaire de l'entrepreneur et se déclare compétent pour entendre les parties sur la demande d'arbitrage des bénéficiaires.
ISABELLE GALIBOIS et un autre, demandeurs, et GIGNAC CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19