Régie du bâtiment du Québec
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Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
L'administrateur a refusé d'ordonner le remboursement de l'acompte versé aux bénéficiaires au motif que les unités qui devaient être construites par l'entrepreneur étaient destinées à la location et que cela n'était pas couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Or, bien que la location d'une unité résidentielle à court, à moyen ou à long terme puisse constituer une activité commerciale, cela ne fait pas de l'unité résidentielle une unité commerciale. Par ailleurs, la destination d'un bâtiment s'établit à la date du contrat et vaut pendant toute la durée de la garantie, laquelle s'applique à l'ensemble du bâtiment. Or, la preuve démontre que toutes les unités du bâtiment sont destinées à des fins exclusivement résidentielles. Enfin, il faut noter que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'exige pas qu'un bénéficiaire habite lui-même l'immeuble pour que celui-ci soit couvert. L'ensemble de ces motifs permet d'annuler la décision rendue et d'ordonner le remboursement de l'acompte.
9362-0532 QUÉBEC INC., bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT GLC INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur, et NICOLAS CHARBONNEAU, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT GLC INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur du plan de garantie, et DAVID CHARBONNEAU, bénéficiaire, et DÉVELOPPEMENT GLC INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (" GCR "), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a signé un contrat avec l'entrepreneur en vue de la construction d'une résidence, lequel fixait la date de prise de possession au 18 décembre 2022. Le contrat était notamment conditionnel à la vente de sa maison. Le 6 novembre 2022, le bénéficiaire a demandé la résiliation du contrat et le remboursement de son acompte de 13 500 $ puisque sa situation personnelle ne lui permettait plus d'obtenir le financement requis et de se porter acquéreur du bâtiment. L'administrateur a refusé d'accorder le remboursement de l'acompte puisque l'entrepreneur avait respecté ses obligations et n'avait commis aucune faute. En l'espèce, l'obtention du financement requis dépendait de la vente de la maison du bénéficiaire à un prix minimal. Or, bien que la maison du bénéficiaire ait été vendue, elle ne l'a pas été au prix minimal fixé, de sorte que le prêt hypothécaire requis ne pouvait être obtenu. Dans ces circonstances, il y a lieu de résilier le contrat et d'ordonner le remboursement de l'acompte.
Sébastien St-Pierre, bénéficiaire, et Terrain DEV Immobilier inc./Terrain Dev Construction, entrepreneur, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires souhaitent que l'entrepreneur effectue le remboursement du solde de leur acompte, soit la somme de 34 426 $, dans un contexte où les parties avaient mis un terme au contrat qui visait la construction d'une maison unifamiliale. L'arbitre a rejeté la réclamation au motif que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs limite le remboursement des acomptes à 50 000 $. Or, en l'espèce, l'entrepreneur avait déjà remboursé plus de 50 000 $ aux bénéficiaires. Cette conclusion est erronée. En ce qui a trait aux acomptes, le plan de garantie est limité à la somme de 50 000 $, que ces dollars soient les premiers ou les derniers. Dès que le bénéficiaire réclame un remboursement d'acompte, et ce, jusqu'à concurrence d'une somme de 50 000 $, le plan de garantie doit couvrir cette somme et indemniser le bénéficiaire.
STEVEN YOUNG et STÉPHANIE CHIASSON, bénéficiaires, et SERVICES RÉNOVIE INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Au mois d'avril 2021, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat de construction d'une unité de copropriété qui était conditionnel à ce que celle-ci soit livrée et puisse être occupée à l'été ou à l'automne 2022. En mai 2022, les bénéficiaires ont reçu un premier avis les informant d'un retard dans le projet. Au mois de décembre suivant, ils ont été avisés de nouveaux retards. Ils ont alors indiqué qu'ils refusaient les délais supplémentaires annoncés et qu'ils désiraient donc annuler le contrat et récupérer leur acompte. L'administrateur a ordonné le remboursement de l'acompte, notant que l'immeuble n'avait jamais été livré et qu'un retard de livraison d'au moins 6 mois était inacceptable, notamment parce que la date de livraison était une condition essentielle du contrat. Cette décision doit être maintenue. L'entrepreneur s'est engagé à livrer l'unité dans un délai fixe et cette obligation de délivrance était également une obligation de résultat. Par ailleurs, les bénéficiaires ont démontré que, pour eux, il s'agissait d'un élément essentiel. Par ailleurs, alors que l'entrepreneur a prétendu que son retard découlait d'une faute de la Ville quant à la délivrance de permis, il faut retenir qu'un entrepreneur doit déterminer s'il peut remplir son obligation avant de s'engager à respecter une date de livraison et non après la signature de son engagement.
Investissement Angrignon Inc., entrepreneur, et Alexandre Roy & Roxanne St-Louis, bénéficiaires, et Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont versé un acompte à l'entrepreneur. Une attestation d'acompte a été signée, mais pas de contrat de construction. Incapables de joindre l'entrepreneur par la suite, les bénéficiaires ont cherché à obtenir un remboursement de l'acompte versé. L'administrateur a rejeté leur demande au motif qu'il n'y avait pas de contrat signé entre l'entrepreneur et les bénéficiaires et que l'argent encaissé par ce dernier servait à la réservation d'un terrain. Cette décision doit être infirmée. Un contrat a été conclu entre les bénéficiaires et l'entrepreneur à la date de la signature de l'attestation d'acompte par les 2 parties. Cet acompte a été versé pour la construction d'une maison sur un terrain précis. Un contrat de vente a donc été conclu et l'acompte était par conséquent couvert par la garantie.
TABISA OBOO et GIMARLEY KAMBI, bénéficiaires, et JAC CONSTRUCTION INC. / LES MAISONS LAGACÉ, entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les demandeurs. Rejetée.
Les demandeurs se sont engagés à acquérir potentiellement 3 unités de copropriété dans un projet immobilier de l'entrepreneur afin de permettre à ce dernier d'obtenir un financement bancaire. C'est dans ce contexte qu'ils ont signé des contrats préliminaires et des contrats de garantie avec l'entrepreneur. Ce dernier a par la suite fait faillite et les demandeurs ont présenté des demandes en remboursement d'acomptes. L'administrateur a rejeté ces réclamations, ayant conclu à l'absence de preuve de versements d'acomptes par les demandeurs. Cette décision doit être maintenue à la lumière des informations obtenues lors de l'audience. En effet, il faut conclure que les demandeurs n'avaient pas l'intention d'acheter les 3 unités du projet. Il est difficile de concilier l'intention véritable d'acheter avec l'absence d'intérêt pour la date de livraison de l'une des unités et les finitions intérieures de celle-ci, le changement d'unité sans l'accord des demandeurs ou encore la résolution unilatérale des contrats préliminaires par l'entrepreneur. En réalité, les demandeurs ont signé des contrats préliminaires pour permettre à l'entrepreneur d'obtenir le financement dont il avait besoin. Par ailleurs, il est vrai qu'un promettant acheteur qui décide d'acquérir une propriété à des fins de revente ou de location, donc à des fins d'investissement, ne perd pas le bénéfice de la garantie. Il faut néanmoins qu'il ait véritablement l'intention d'acquérir la propriété à la base. Ce n'est pas la situation en l'espèce. En outre, la signature d'un contrat de garantie avec l'entrepreneur ne peut avoir pour effet de remédier à l'incapacité des demandeurs de se qualifier à titre de bénéficiaires. Par conséquent, ceux-ci ne peuvent réclamer le remboursement de leurs acomptes.
LES ENTREPRISES CONRAD SÉVIGNY LTÉE, Entreprises Sévigny, et LES ENTREPRISES GILLES DUQUETTE & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE , administrateur du plan de garantie, et FRANCINE ST-GERMAIN, Madame St-Germain, et LES ENTREPRISES GILLES DUQUETTE & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie, et GESTION CLAUDE LÉVESQUE (2005) INC., Gestion Lévesque, et LES ENTREPRISES GILLES DUQUETTE & FILS INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
En janvier 2021, les bénéficiaires ont signé un contrat en vue de la démolition de leur maison et de la construction d'une maison neuve sur leur terrain. Au mois de mars suivant, ils ont reçu un courriel de l'entrepreneur annonçant une augmentation du coût du projet de 5 000 $ en raison des répercussions de la pandémie de la COVID-19 sur le secteur de la construction. En juin, l'entrepreneur a annoncé une nouvelle augmentation de 49 000 $. Les bénéficiaires ont décidé de demander l'annulation du contrat et le remboursement de leur acompte de 10 000 $. L'entrepreneur a alors offert d'annuler toutes les augmentations et d'en supporter lui-même les coûts, mais les bénéficiaires ont maintenu leur position. Devant le refus de l'entrepreneur de rembourser leur acompte, les bénéficiaires se sont adressés à l'administrateur, qui a tranché en leur faveur. L'entrepreneur conteste cette décision. Il fait valoir qu'il a respecté le contrat, choisissant de supporter lui-même les augmentations pour satisfaire les bénéficiaires et éviter d'avoir un trou dans son horaire de travail. La décision de l'administrateur doit être maintenue. Alors que l'entrepreneur a invoqué une situation de force majeure pour augmenter ses coûts, il n'a présenté aucune pièce justificative afin d'expliquer certains ajouts et les causes des augmentations importantes qu'il a imposées aux bénéficiaires. Dans ces circonstances, malgré les concessions que l'entrepreneur s'était dit prêt à accorder aux bénéficiaires, ces derniers étaient fondés à se poser des questions. L'entrepreneur devra rembourser l'acompte, mais il pourra conserver une somme correspondant à ce qu'il a déboursé pour des travaux effectués avant la résiliation du contrat.
Construction APP Inc., entrepreneur, et Richard Masse et Myriam Morency, bénéficiaires, et La Garantie Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat pour l'achat d'un terrain et d'un immeuble résidentiel à construire. À cette occasion, il a remis à l'entrepreneur un acompte de 5 000 $. Le mois suivant, l'entrepreneur a proposé au bénéficiaire de réduire de 30 % le prix de vente de l'immeuble à construire en contrepartie d'un acompte additionnel de 30 000 $. Le bénéficiaire soutient avoir remis cet acompte additionnel à l'entrepreneur. L'année suivante, ce dernier a fait cession de ses biens et le bénéficiaire a présenté une réclamation pour obtenir le remboursement de son acompte. L'administrateur a ordonné le remboursement de l'acompte de 5 000 $, mais il a refusé d'accorder celui de l'acompte additionnel. Cette décision ne peut être maintenue dans la mesure où la preuve démontre que le bénéficiaire a bel et bien remis à l'entrepreneur une somme additionnelle de 30 000 $ pour valoir à titre d'acompte sur le prix de vente de l'immeuble. D'une part, dans le bilan de sa faillite, l'entrepreneur a déclaré devoir 22 270 $ au bénéficiaire, ce qui permet de conclure à un acompte total d'au moins cette somme. D'autre part, une photographie d'une liasse de billets de 20 $ prise quelques jours avant le paiement allégué donne de la crédibilité au témoignage du bénéficiaire à cet égard.
JUSTIN FADLALLAH, bénéficiaire, et BEL-HABITAT INC., entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En 2017, les bénéficiaires ont décidé d'acheter un terrain et de s'y faire construire une résidence. Ils ont signé un contrat avec l'entrepreneur et ils ont versé plusieurs dépôts totalisant 320 430 $. En juin 2021, alors que les travaux n'avaient toujours pas débuté pour diverses raisons, l'entrepreneur a fait faillite. Les bénéficiaires ont demandé le parachèvement des travaux. Au mois de septembre, l'administrateur leur a toutefois offert un remboursement d'acompte de 50 000 $, d'où la demande d'arbitrage. Il est à noter que, depuis que l'administrateur a rendu sa décision, les bénéficiaires ont fait affaire avec un nouvel entrepreneur, lequel a confirmé l'urgence de terminer la structure avant l'hiver. Le parachèvement est ordonné lorsque le bâtiment est «érigé, substantiellement complété», mais que certains éléments, somme toute mineurs, restent à achever. Il peut être ordonné lorsque certains travaux ont été exécutés. En l'espèce, bien que de nombreux dépôts aient été effectués, aucun travail concret n'a été exécuté par l'entrepreneur initial avant l'entrée en jeu du second entrepreneur, à l'exception des travaux d'infrastructures municipales. Par ailleurs, l'ensemble des démarches déjà effectuées par l'entrepreneur constituent tout au plus des indices qui tendent vers un potentiel commencement imminent des travaux de construction, et non une preuve concrète du début de ceux-ci. Quant aux travaux entrepris par les bénéficiaires, on ne saurait y voir des mesures ou des réparations nécessaires à la préservation ou à la pérennité du bâtiment. S'il y avait urgence à effectuer ces travaux, elle était davantage reliée au désir des bénéficiaires de voir la construction de leur résidence se poursuivre. Enfin, bien que la situation de ces derniers inspire la sympathie, l'équité ne permet pas de faire fi des limites prévues à la loi et au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
HENRI TANG et SIEU NGI QUOC, bénéficiaires, et BEL-HABITAT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En septembre 2020, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat visant la construction d'une résidence. Dès le départ, ce dernier a informé les bénéficiaires que leurs plans, qui prévoyaient la construction d'une dalle sur sol monolithique, devaient être modifiés à cet égard. Par ailleurs, le terrain sur lequel la maison devait être construite appartenait aux bénéficiaires et des travaux de démolition, d'excavation, de décontamination et de préparation du terrain ont dû être effectués en vue de la construction. Au mois de novembre suivant, l'entrepreneur a décidé de mettre fin au contrat, invoquant pour la première fois l'omission des bénéficiaires de fournir une preuve de financement hypothécaire. Ceux-ci ont fourni cette preuve et ont présenté une réclamation à l'administrateur, dans laquelle ils reprochaient à l'entrepreneur de ne pas s'être conformé à ce dont ils avaient initialement convenu. L'administrateur a refusé d'accorder aux bénéficiaires le remboursement des acomptes versés, étant d'avis que cela aurait pour effet de créer pour eux un enrichissement injustifié. Cette décision doit être maintenue. En effet, il n'est pas contesté que des travaux de démolition, d'excavation, de décontamination et de préparation du terrain ont été effectués, qu'ils serviront à l'ouvrage et qu'ils confèrent une plus-value à l'immeuble des bénéficiaires. Les semelles et les murs de fondation ont même été conservés par ceux-ci. Enfin, il faut constater que l'ensemble des travaux de fondation auraient pu être utiles si l'entrepreneur avait eu l'occasion de terminer la mise en place de sa stratégie structurale et d'en démontrer la conformité.
LUC TREMBLAY et MONIQUE MARTIN, bénéficiaires, et LES ENTREPRISES URBAN BLÜ INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Pourvoi en contrôle judiciaire rejeté (C.S., 2023-04-17), 500-17-120397-222, 2023 QCCS 1193, SOQUIJ AZ-51930914
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires devaient recevoir livraison de leur résidence en juillet 2017. À la fin de 2017, les bénéficiaires ont emménagé dans leur maison, à la demande de l'entrepreneur, malgré le fait que de nombreux travaux devaient être parachevés. En 2019, à la suite de la faillite de l'entrepreneur, le syndic a transféré les titres de l'immeuble aux bénéficiaires, qui ont présenté une réclamation visant le parachèvement des travaux. L'administrateur a rejeté cette réclamation, étant d'avis qu'il n'y avait pas eu réception du bâtiment et que les bénéficiaires étaient donc uniquement en droit d'obtenir le remboursement de leurs acomptes, jusqu'à concurrence de 50 000 $. De plus, selon l'administrateur, seuls des bâtiments acquis auprès d'un syndic par un entrepreneur sont couverts par la garantie. La réception a lieu, d'une part, lorsque le bénéficiaire déclare qu'il accepte le bâtiment et, d'autre part, lorsque le bâtiment est en état de servir à l'usage auquel on le destine. En l'espèce, il faut conclure à une réception du bâtiment en décembre 2017, soit au moment où les bénéficiaires ont emménagé dans leur résidence et où ils ont commencé à supporter des dépenses relatives à l'immeuble. Une entente signée à cette même époque, laquelle portait sur les éléments devant être complétés ou ajoutés à l'intérieur d'un court délai de livraison, soutient une habitabilité du bâtiment. L'acquisition des titres de propriété auprès du syndic de faillite de l'entrepreneur ne pose pas problème. Dans un tel contexte de faillite, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs a pour but de protéger le bénéficiaire des conséquences de l'insolvabilité de l'entrepreneur. Le syndic est un propriétaire subséquent de l'entrepreneur et il bénéficie donc de la garantie, comme tout autre acquéreur subséquent. Les bénéficiaires peuvent ainsi demander le parachèvement des travaux et présenter une réclamation portant sur des vices et des malfaçons, le cas échéant.
BENJAMIN MORYOUSSEF et REBECCA VALÉRIE MOLINA, bénéficiaires, et 9264-8476 QUÉBEC Inc. f.a.s. GROUPE BSR a.s. LITWIN BOYADJIAN INC., ÈS QUALITÉS DE SYNDIC DE FAILLITE DE 9264-8476 QUÉBEC INC., syndic entrepreneur, et GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires et par l'entrepreneur. Les demandes des bénéficiaires sont rejetées et l'entrepreneur se désiste de sa demande.
Pendant la construction de la résidence des bénéficiaires, l'entrepreneur a décidé de se retirer du projet, invoquant des situations indésirables et préjudiciables à ses intérêts. Les bénéficiaires ont dénoncé la situation à l'administrateur et ont demandé que les travaux soient terminés. Or, puisqu'il n'y avait pas eu réception du bâtiment, l'administrateur a choisi de s'en tenir au remboursement des acomptes. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs offre des couvertures différentes au bénéficiaire qui a procédé à la réception de sa résidence et à celui qui ne l'a pas fait. Alors qu'il garantit le parachèvement des travaux et la correction des éléments problématiques dans les délais prévus lorsque la réception de l'immeuble a eu lieu, il accorde à l'administrateur le choix entre le parachèvement ou le remboursement des acomptes lorsqu'un manquement survient avant la réception du bâtiment. Le législateur a décidé de ne pas couvrir de la même façon un bâtiment qui n'est pas en état de servir à l'usage auquel il est destiné quand un entrepreneur quitte le chantier avant la réception. Il ne s'agit pas d'un silence qu'il faudrait combler en ayant recours à l'équité. Il ne saurait d'ailleurs être question d'accorder une compensation aux bénéficiaires pour la même raison.
Martin Drapeau et Annett Korner, bénéficiaires, et 9162-5665 Québec inc., entrepreneur, et la Garantie Construction Résidentielle, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat afin de procéder à l'acquisition d'une unité en copropriété et ont versé un acompte de 39 735 $. Lors d'une visite de l'unité, ils se sont plaints d'un problème relatif aux planchers et l'entrepreneur a indiqué qu'il ne pourrait y remédier. Les bénéficiaires ont décidé de résilier le contrat, et ce dernier leur a promis qu'ils pourraient acheter une unité dans un autre projet éventuel. Comme cela ne s'est pas matérialisé, les bénéficiaires ont présenté une réclamation pour obtenir un remboursement de l'acompte. L'administrateur a rejeté celle-ci, vu l'absence de preuve de paiement. Les bénéficiaires ont depuis remédié à cette lacune dans leur preuve. En outre, il faut constater que l'entrepreneur a manqué à ses obligations lorsqu'il n'a pas livré l'unité promise sans être en mesure d'offrir une autre unité et sans rembourser l'acompte versé. Celui-ci devra être remboursé aux bénéficiaires.
Xuerong Cao Zhong Xin Yu, Beneficiaries, and Les Tours Utopia Inc./Domaine Bobois, Contractor, and La Garantie de Construction Résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
Le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat relatif à l'achat d'une unité en copropriété avec date de livraison fixée au 15 juin 2014. Au mois de février, le bénéficiaire a versé un acompte de 15 000 $. Le 15 juillet, il a réclamé le remboursement de son acompte au motif que les travaux de construction n'étaient pas encore commencés. Étant sans réponse de l'entrepreneur, il a transmis une demande auprès de l'administrateur. Or, ce dernier a rejeté la demande du bénéficiaire au motif que celui-ci avait reçu un remboursement partiel de l'acompte et avait fait une déclaration mensongère en omettant de divulguer ce remboursement partiel dès le départ. Cette décision ne peut être maintenue. C'est en matière d'assurances qu'on prévoit qu'une déclaration mensongère entraîne la perte du droit à l'indemnisation. Or, l'administrateur n'est pas un assureur et le contrat en cause se qualifie de cautionnement. Par ailleurs, lorsqu'un entrepreneur manque à son obligation de livrer un bâtiment à un bénéficiaire à l'intérieur du délai convenu, il doit y avoir, sauf dans certaines circonstances, remboursement de l'acompte versé. En l'espèce, le bénéficiaire aura droit au remboursement du solde de l'acompte calculé en tenant compte du paiement partiel reçu.
GIOVANNI DELFINO, bénéficiaire demandeur, et 9205-4717 QUÉBEC INC., LES IMMEUBLES KAMA, entrepreneur défendeur, et RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ès qualités d'administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En mai 2016, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat pour la construction d'une maison. Selon les ces derniers, il avait été convenu verbalement que l'achat de la maison était conditionnel à la vente de la résidence qu'ils habitaient alors et à l'obtention d'un financement hypothécaire. Après avoir procédé à la réception du bâtiment, les bénéficiaires ont demandé le remboursement de leur acompte de 10 680 $ ainsi que du coût de certaines pièces qui avaient été commandées et payées, alléguant que les conditions d'achat ne s'étaient pas réalisées. L'administrateur a rejeté cette demande, étant d'avis que le plan de garantie ne couvre pas les remboursements après la réception du bâtiment. Cette décision doit être maintenue. D'une part, on ne trouve pas les conditions invoquées par les bénéficiaires dans le contrat. D'autre part, le remboursement d'acompte n'est couvert que si la maison n'est pas livrée à la date fixée au contrat ou que l'entrepreneur n'est pas en mesure de livrer la maison, ce qui n'était pas le cas en l'espèce. En effet, l'entrepreneur a mené à bien son contrat et le bâtiment était prêt à être occupé.
CLAUDETTE PRUD'HOMME et ANDRÉ LABELLE, bénéficiaires, et HABITATIONS M.P. GAUL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
L'administrateur a rejeté la demande de la bénéficiaire, soit un courtier immobilier, visant à se faire rembourser un acompte versé à titre de promettant acheteur d'un immeuble, estimant notamment que le véritable bénéficiaire était une entreprise et que l'achat projeté constituait une transaction commerciale entre professionnels du secteur de l'immobilier. La bénéficiaire faisait valoir que l'entrepreneur et elle s'étaient entendus pour annuler la vente, ce que l'entrepreneur nie. L'administrateur a erré en estimant que le véritable bénéficiaire était une entreprise, alors que la documentation démontre plutôt qu'il y a eu une substitution de promettant acheteur en faveur de la présente bénéficiaire. La demande de remboursement doit néanmoins être rejetée. En effet, bien que certains éléments permettent d'inférer l'existence de l'entente quant à l'annulation de la vente, ils sont insuffisants pour en faire la preuve. Par ailleurs, les manquements reprochés à l'entrepreneur par la bénéficiaire, soit le fait que le contrat n'a jamais été enregistré et qu'elle n'a jamais reçu d'attestation de son acompte, ne lui causent aucun préjudice. L'immeuble, quant à lui, est substantiellement terminé et est prêt pour l'occupation. Dans un tel contexte, rien ne justifierait le remboursement de l'acompte versé par la bénéficiaire.
9236-1674 QUÉBEC INC. (SYLVIE HOUDE), bénéficiaire, et VIA SAUVAGIA IMMOBILIER VERSANT NORD INC., entrepreneur, et RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC., ÈS QUALITÉS D'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont appris, avant la réception de leur unité en copropriété, qu'une fuite d'eau avait été découverte dans la salle de bains et que des réparations avaient été faites. Lors d'une visite des lieux, ils ont constaté que les travaux avaient causé certains dommages. Après avoir obtenu des informations additionnelles de l'entreprise qui s'est chargée des travaux, les bénéficiaires ont demandé la résiliation du contrat préliminaire et le remboursement de leur acompte, ce qui n'était pas justifié selon l'entrepreneur. L'administrateur a noté que le fait que l'entrepreneur avait tenté de cacher le sinistre survenu, que les travaux correctifs exécutés semblaient être perceptibles et qu'aucun document n'avait été produit par une entreprise experte en analyse d'air prouvant l'absence totale de moisissure étaient toutes des raisons suffisantes pour que le bénéficiaire ne veuille plus faire l'acquisition de l'unité. Il a aussi constaté que l'entrepreneur n'avait pas respecté son obligation légale de vendre un bien libre de tout vice puisque aucun test d'analyse d'air n'avait été fait pour démontrer que l'unité n'était plus contaminée et il n'était pas démontré que les travaux avaient été exécutés selon le protocole de New York, ce qui permettait aussi d'affirmer qu'ils étaient incomplets et mal faits. La décision de l'administrateur doit être maintenue. En effet, l'entrepreneur a manqué à ses obligations légales de délivrance d'un bien conforme à celui qui avait été convenu aux termes du contrat préliminaire. Il devait appliquer un protocole de décontamination et il ne l'a pas fait, sans non plus l'offrir par la suite aux bénéficiaires dans le contexte d'une reprise de travaux. Il devait livrer une unité conforme à ce qui avait été convenu, soit une unité dans une condition neuve, et il ne l'a pas fait. Il n'est pas question, en l'espèce, de caprices des bénéficiaires mais bien de l'omission de l'entrepreneur de respecter ses propres obligations légales.
LISE LABONNE ET ROGER GENDRON, bénéficaires, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION 2001 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En mai 2012, le bénéficiaire a signé un contrat en vue de l'achat d'une unité de copropriété. Un acompte de 78 722 $ a été remis à l'entrepreneur. Le 9 novembre, le bénéficiaire a réclamé le remboursement de l'acompte. Étant sans réponse, il a envoyé une lettre par poste recommandée à l'entrepreneur le 3 décembre, laquelle détaillait les problèmes notés par un inspecteur. Le 19 décembre, il a envoyé une mise en demeure à l'entrepreneur. Au mois de juillet 2013, les bénéficiaires ont intenté une poursuite devant la Cour supérieure pour le paiement, notamment, de leur acompte, et ils ont eu gain de cause. Le 22 décembre 2015, ils ont transmis une réclamation à l'administrateur pour le remboursement de leur acompte. Celui-ci a rejeté la demande, étant d'avis que la réclamation ne lui avait pas été transmise dans un délai de trois ans à compter de la date initialement prévue pour la livraison de l'unité ou de celle à laquelle le bénéficiaire avait avisé l'entrepreneur par écrit de son intention de mettre fin au contrat. L'article 33.1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit que le bénéficiaire qui veut obtenir le remboursement des acomptes doit transmettre par écrit sa réclamation à l'entrepreneur et transmettre une copie à l'administrateur. En l'espèce, les bénéficiaires ont transmis une réclamation dès le 31 décembre 2012 à l'entrepreneur, mais ce n'est que le 22 décembre 2015 qu'ils ont envoyé un avis à l'administrateur. Or, l'omission de transmettre à l'administrateur une copie de l'avis envoyé à l'entrepreneur est fatal. En l'espèce, le point de départ de la prescription du recours des bénéficiaires était le 3 décembre 2012, soit la date où le bénéficiaire a avisé par écrit l'entrepreneur de son intention de mettre fin au contrat signé entre les parties. Pour bénéficier de la garantie, ils devaient transmettre un avis à l'administrateur dans les 15 jours qui ont suivi, ce qui n'a pas été fait.
DONNA TATARYN et ALEXIS CHRISTOPHER YOUSSE, bénéficiaires, et INVESTISSEMENT SABA INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ARBITRAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Accueillie en partie.
En mars 2016, les bénéficiaires ont signé un contrat préliminaire pour la construction d'une maison. Au mois de mai, ils ont appris que le chantier n'était pas amorcé, contrairement aux déclarations que leur avait faites l'entrepreneur et malgré une date de réception fixée au 15 août. Les bénéficiaires ont donc décidé de mettre fin au contrat, invoquant une perte de confiance, et ils ont réclamé le remboursement de leurs acomptes. L'entrepreneur n'a pas accepté la résiliation du contrat, mais il a mis fin aux travaux quelques jours plus tard et il a commencé à chercher un nouvel acheteur. Lors de sa visite des lieux, le 12 août, l'administrateur a constaté que seules les fondations étaient construites, de sorte que le bâtiment n'était pas habitable et ne le serait vraisemblablement pas à la date prévue de livraison. Il a ordonné le remboursement des acomptes, sans aucune déduction, estimant que rien ne démontrait que les bénéficiaires avaient manqué à leurs obligations contractuelles ou qu'ils avaient une part de responsabilité relativement à l'impossibilité de recevoir le bâtiment à la date convenue avec l'entrepreneur. Ce dernier soutient toutefois avoir le droit de déduire certaines sommes à même les acomptes versés et il prétend qu'il aurait été en mesure de livrer l'immeuble à la date convenue. Le contrat entre les parties était toujours en vigueur au moment où l'administrateur a visité les lieux. En effet, les bénéficiaires ne pouvaient le résilier unilatéralement. Par conséquent, l'administrateur était fondé à constater l'impossibilité pour l'entrepreneur de livrer le bâtiment à temps et à ordonner le remboursement des acomptes. Toutefois, même s'il est vrai que soit les acomptes sont remboursables en totalité, soit ils ne le sont pas du tout, il fallait prendre en considération, en l'espèce, des facteurs importants qui justifient un recours à l'équité. En effet, il fallait tenir compte du fait que les bénéficiaires ont une part de responsabilité dans l'impossibilité pour l'entrepreneur de livrer la propriété à la date prévue, car c'est à leur demande que les travaux ont cessé au mois de juin. Par ailleurs, même si l'entrepreneur aurait pu -- et peut-être même dû -- continuer la construction, il n'était pas déraisonnable de sa part de chercher à trouver un nouvel acheteur devant la position claire des bénéficiaires. Il faut également noter qu'une livraison le 15 août était plausible et que les bénéficiaires auraient pu réclamer un dédommagement en cas de retard. Dans ces circonstances, il y a lieu de rembourser les acomptes versés, après la déduction de certaines sommes réclamées par l'entrepreneur.
CONSTRUCTION BEAU-VAIN INC., entrepreneur, et JASMIN VITALE ET CHANTALE SAUVAGEAU VITALE, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat préliminaire pour l'acquisition d'une propriété en 2015. En raison de problèmes techniques, ils se sont par la suite entendus sur une substitution de la propriété en cause. Le 5 juillet, ayant découvert différents problèmes, le bénéficiaire a fait parvenir à l'entrepreneur une mise en demeure lui demandant de venir constater la situation et d'apporter les correctifs nécessaires. Ils ont visité les lieux ensemble le 15 juillet et ont fixé une date de livraison à la fin du mois. Le 28 juillet, avant de procéder à l'inspection préréception, l'entrepreneur a exigé que le bénéficiaire signe une entente prévoyant notamment que les demandes de correction seraient limitées à ce qui avait été observé lors de leur visite du 15 juillet. Le bénéficiaire n'a pas voulu signer ce document et l'inspection préréception n'a donc pas eu lieu. Par la suite, le bénéficiaire a demandé le remboursement de son acompte, ce que l'entrepreneur lui a refusé. L'administrateur a conclu que l'entrepreneur avait manqué à ses obligations contractuelles en décidant unilatéralement de ne plus vendre la propriété au bénéficiaire, ce qui allait à l'encontre du contrat préliminaire signé en 2015. Cette décision doit être maintenue. En effet, le 28 juillet, le bénéficiaire, accompagné de son inspecteur et en présence de l'entrepreneur, était prêt à procéder à l'inspection préréception du bâtiment. Il n'a donc pas manqué à ses obligations. À cette même date, l'entrepreneur a refusé de procéder à l'inspection, à moins que le bénéficiaire ne signe une entente additionnelle qui ne faisait pas partie du processus global du plan de garantie. De plus, en vertu de cette entente, le bénéficiaire renonçait à un droit accordé par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'entrepreneur a prétendu qu'il voulait se protéger contre un client trop exigeant, mais cet argument doit être rejeté. En effet, en cas de mésentente, une intervention de l'administrateur est possible, tout comme un arbitrage, le cas échéant. Par ailleurs, l'entrepreneur ne peut invoquer une disposition du contrat préliminaire qui lui permettrait de mettre fin au contrat à la suite de certains manquements du bénéficiaire puisque cet article du contrat n'est pas conforme à ce qui est prévu au plan de garantie.
9264-3212 Québec inc./Habitations Lussier, entrepreneur, et Dinos Papoulias, bénéficiaire, et La Garantie de construction résidentielle (GCR), administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Au mois d'octobre 2010, les bénéficiaires ont signé un contrat avec Construction Whistler pour la construction d'une résidence. Alors que les travaux du gros oeuvre étaient terminés, Construction Whistler a déserté le chantier et a éventuellement fait faillite. En janvier 2011, les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur pour terminer la construction de leur résidence. Au mois d'avril, l'administrateur a remboursé aux bénéficiaires les acomptes qu'ils avaient versés à Construction Whistler. Après la réception du bâtiment, les bénéficiaires ont présenté une réclamation à l'administrateur, qui a conclu que les travaux qui avaient été réalisés par Construction Whistler -- lesquels comprenaient la fondation, la structure, le toit, les portes et les fenêtres -- n'étaient plus garantis. Or, la réception du bâtiment, qui a été effectuée au mois de mars 2012, a porté sur l'ensemble du bâtiment. En effet, la réception partielle n'est pas prévue au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, de sorte que la réception, en l'espèce, ne peut porter uniquement sur les travaux réalisés par l'entrepreneur. Le contrat de garantie est d'ailleurs lié au bâtiment et non au propriétaire, à l'entrepreneur ou aux entrepreneurs qui l'ont construit. La décision de l'administrateur ferait en sorte que seule la finition du bâtiment serait couverte par la garantie, alors que le gros oeuvre ne le serait pas. Enfin, le règlement ne prévoit pas une expiration de la garantie après le remboursement des acomptes, celle-ci étant applicable jusqu'à cinq ans après la réception du bâtiment. L'application faite par l'administrateur du règlement conduit à une situation inéquitable pour les bénéficiaires.
MURIEL DRAOUI et GILLES REGAZZONI, bénéficiaires, et 9103-7168 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Au mois de janvier 2014, les bénéficiaires ont signé un bail résidentiel d'une durée de quelques mois visant une maison modèle construite par l'entrepreneur qu'ils désiraient acheter lorsqu'ils en auraient les moyens. Le mois suivant, quelques jours après avoir signé un formulaire d'inspection préréception, ils ont versé à l'entrepreneur un acompte de 35 000 $ ainsi que le loyer du premier mois. Au terme du bail, les bénéficiaires, qui s'étaient plaints de divers problèmes de construction, ont décidé de ne pas honorer leur promesse d'achat et ils ont déménagé. Ils ont ensuite réclamé le remboursement de leur acompte, invoquant des manquements de l'entrepreneur. L'administrateur a rejeté leur réclamation et cette décision doit être maintenue. En effet, les problèmes dont se sont plaints les bénéficiaires ne paraissent pas suffisamment graves pour justifier l'annulation de la vente et la remise en état des parties, l'entrepreneur s'étant d'ailleurs montré disposé à effectuer des corrections. Il faut plutôt retenir que l'enthousiasme initial des bénéficiaires a diminué à la fin de l'hiver, peut-être lorsqu'ils se sont rendu compte qu'il serait plus difficile que prévu d'installer la piscine creusée extérieure qu'ils désiraient. Les problèmes qu'ils ont invoqués, dans cette optique, relèvent davantage de prétextes. Enfin, même si l'entrepreneur a revendu l'immeuble à des tiers, il était pleinement fondé à conserver l'acompte, puisque le contrat préliminaire prévoyait que l'omission des bénéficiaires de respecter la promesse d'achat ferait en sorte que l'entrepreneur pourrait résilier le contrat et conserver les acomptes déjà reçus.
JEAN-PHILIPPE ROBITAILLE et MÉLANIE TURCOTTE, bénéficiaires, et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION 2001 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En juillet 2011, la bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé un contrat en vue de la construction d'une maison en rangée dans un nouveau projet immobilier, dont la date de livraison était fixée au mois de novembre 2011. L'entrepreneur reconnaît avoir reçu des acomptes totalisant 15 890 $. La bénéficiaire prétend qu'une somme additionnelle aurait été remise à une connaissance commune et qu'il s'agissait d'un acompte. Celui qui a reçu cette somme prétend qu'il continue de détenir ce montant puisque la bénéficiaire devrait une somme indéfinie à sa compagnie. En janvier 2014, la construction du projet immobilier a été suspendue. L'entrepreneur prétend avoir déclaré à la bénéficiaire qu'il recommencerait la construction si elle lui présentait une lettre de confirmation du financement du prix du bâtiment d'un établissement financier ou d'une autre personne, ce que la bénéficiaire conteste. Cette dernière prétend toutefois que les parties auraient convenu d'une nouvelle date de livraison au 1er juillet 2014, date qui n'a pas été respectée. À la fin du mois d'août, la bénéficiaire a réclamé le remboursement des acomptes versés. En septembre, elle a déposé une réclamation auprès de l'administrateur, qui a condamné l'entrepreneur au remboursement d'une somme de 15 100 $. Dans un premier temps, il faut noter que l'entrepreneur a manqué à son obligation de livrer le bâtiment à la bénéficiaire à l'intérieur du délai convenu. Ainsi, il n'a pas démontré que la date de livraison aurait été conditionnelle à la présentation d'une acceptation de financement du prix d'achat du bâtiment et celui-ci n'était d'ailleurs toujours pas prêt à être livré lors de la visite de l'administrateur. Le retard en cause ne résulte pas de l'omission de la bénéficiaire de remplir ses obligations en vertu du contrat, d'une force majeure ou de la survenance d'une cause indépendante de la volonté de l'entrepreneur. Dans un deuxième temps, il faut retenir que l'entrepreneur n'a pas prouvé avoir le droit de retenir les acomptes reçus en s'appuyant sur une disposition du contrat puisqu'il n'a pas envoyé à la bénéficiaire un avis écrit. Il n'a pas non plus démontré par des gestes et des démarches qu'il avait l'intention de résilier le contrat avec la réception de mises en demeure de la bénéficiaire au mois d'août 2014. Dans un troisième temps, l'entrepreneur n'a pas démontré son droit de réduire la somme des acomptes qu'il a reçus par le montant des coûts allégués de certaines modifications à l'unité faisant l'objet du contrat selon le mécanisme juridique de la compensation. En effet, les modifications invoquées devaient être à sa charge pour indemniser la bénéficiaire du retard de livraison. Dans un dernier temps, la bénéficiaire n'a pas démontré que l'entrepreneur aurait reçu, à titre d'acompte supplémentaire, la somme de 5 000 $ qu'elle avait remise à une autre personne. Il y a toutefois lieu d'ajuster la valeur des acomptes remboursables pour tenir compte de l'aveu de l'entrepreneur quant à la réception d'une somme totalisant 15 890 $.
9187-0725 QUÉBEC INC., entrepreneur, et SOPHIA CUNNINGHAM, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur en vue de la construction d'une maison au prix de 2 614 299 $. L'entrepreneur a fait faillite en cours de construction, de sorte que les bénéficiaires, qui avaient déjà versé 1 322 692 $, ont présenté une réclamation à l'administrateur, invoquant le fait que les travaux réalisés n'étaient évalués qu'à 1 192 120 $ du contrat et demandant la différence entre ces deux sommes, en plus du coût de corrections de malfaçons observées. L'administrateur a conclu que l'immeuble n'était pas en état de servir à l'usage auquel il était destiné et il a ordonné le remboursement des acomptes versés, ceux-ci étant limités à 39 000 $ en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le litige en arbitrage porte sur le choix de l'administrateur de rembourser les acomptes jusqu'à concurrence de la limite permise alors que, selon les bénéficiaires, il aurait dû évaluer la réclamation en regard du parachèvement et offrir 237 000 $, soit le trop-perçu par l'entrepreneur par rapport à la valeur des travaux réalisés et le coût de correction des malfaçons. En l'espèce, l'administrateur devait procéder à l'analyse des deux options qui se présentaient à lui, soit celle du remboursement des acomptes et celle du parachèvement, avant de rendre sa décision. Les bénéficiaires n'ont toutefois pas démontré que le paiement d'acomptes en trop devait être interprété sous l'angle du parachèvement pour leur permettre de profiter de la limite de garantie plus avantageuse en matière de parachèvement. Ils n'ont d'ailleurs pas exigé que la construction de leur résidence soit parachevée. De plus, alors que certains extras n'ont pas été comptabilisés, les bénéficiaires n'ont pas établi que les acomptes versés au-delà de l'évaluation de l'avancement des travaux étaient réellement en trop. Il faut donc s'en tenir au remboursement des acomptes jusqu'à concurrence de 39 000 $. Quant à la correction des malfaçons, que les bénéficiaires ont dû payer, il est vrai qu'il n'y a pas eu réception de l'immeuble et que la garantie sur les malfaçons ne s'applique qu'après la réception. Les circonstances sont toutefois particulières, puisque l'entrepreneur a fait faillite en plein milieu du contrat et il ne pourra jamais y avoir de réception au sens du règlement, à moins que l'administrateur ne s'entende avec les bénéficiaires pour exécuter les travaux de parachèvement requis. Refuser aux bénéficiaires de considérer le coût de correction des malfaçons équivaudrait à libérer l'administrateur de ses obligations de caution et à l'enrichir. L'équité permet toutefois de retenir la responsabilité de l'administrateur à l'égard des réparations des vices et des malfaçons, dont il devra rembourser le coût aux bénéficiaires.
JOHANNE PARADIS ET MARIO ZAURINI, bénéficiaires, et CONSTRUCTIONS D'ASTOUS LTÉE (EN FAILLITE), entrepreneur, LA GARANTIE ABRITAT INC., administateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
Au mois de novembre 2012, la bénéficiaire a signé un contrat visant l'achat d'un condominium et elle a versé un acompte de 3 000 $. Au mois de décembre 2014, l'entrepreneur ayant perdu son accréditation, la bénéficiaire a présenté une réclamation auprès de l'administrateur en vue, notamment, d'obtenir le remboursement de l'acompte initial et de diverses sommes. En effet, chaque fois qu'elle avait exprimé le souhait de faire installer un produit de grade supérieur à celui prévu dans le prix de vente de l'entrepreneur, ce dernier lui avait indiqué vers quel détaillant se diriger et avait exigé qu'elle paie directement le fournisseur, car il n'avait pas d'argent pour payer. En agissant ainsi, l'entrepreneur omettait de remplir une ou des annexes pour les modifications survenues après la signature du contrat. Il omettait aussi, en toute connaissance de cause, de remplir une ou des attestations d'acompte lorsque le montant des modifications était immédiatement payé par la cliente, mettant en péril les acomptes versés. Il agissait aussi en fraude des droits de la bénéficiaire et de l'administrateur, dans ce dernier cas, car l'administrateur doit garantir chacune des obligations de l'entrepreneur et car l'augmentation du prix de la vente oblige aussi l'entrepreneur à verser des redevances. En l'espèce, les sommes payées par la bénéficiaires à la demande de l'entrepreneur pour l'acquisition de matériaux, d'équipements ou d'accessoires utiles à la construction sont protégées par le plan de garantie, même faute d'attestation d'acompte, que le bien soit installé ou non. L'omission par l'entrepreneur de dénoncer à l'administrateur ces éléments ne doit pas porter préjudice au bénéficiaire et encore moins lui faire perdre des droits. La bénéficiaire aura donc droit au remboursement de son acompte et des sommes réclamées, quoique certains ajustements devront être effectués quant à certains montants.
CASSANDRA GOUIN, bénéficiaire demanderesse, et LES HABITATIONS REA INC., entrepreneur défenderesse, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC. faisant affaire sous les raisons sociales Qualité Habitation et/ou La Garantie Qualité Habitation, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire a signé une promesse d'achat prévoyant le paiement d'un acompte de 39 600 $ en trois versements. En raison d'un retard de l'entrepreneur dans la réalisation du projet, les parties ont convenu de reporter au mois de juillet 2011 la date d'occupation. Au mois d'octobre, le bénéficiaire a versé la dernière portion du dépôt. Son unité a été prête pour l'occupation au printemps 2013, mais il a refusé d'en prendre possession puisque plusieurs travaux n'étaient pas terminés et des modifications avaient été apportées au projet. Le bénéficiaire a tenté, sans succès, de négocier une solution avec l'entrepreneur, dont notamment une réduction du prix de vente ou la revente de son unité. En février 2014, le bénéficiaire s'est rendu compte que l'entrepreneur avait vendu son unité, de sorte qu'il a exigé le remboursement des acomptes versés, ce qui lui a toutefois été refusé par l'administrateur. Or, les motifs invoqués par celui-ci pour rejeter la demande de remboursement étaient tous mal fondés. Premièrement, même si l'administrateur a eu raison d'affirmer que la somme de 39 600 $ réclamée était supérieure au montant maximal qui peut être remboursé, cela ne l'empêchait pas d'accueillir la demande jusqu'à la somme limite de 39 000 $. Deuxièmement, l'administrateur a eu tort de reprocher au bénéficiaire d'avoir tardé à réclamer le remboursement des acomptes puisqu'il s'est fié à la date de livraison initialement prévue en juillet 2011 et non à la date de livraison réelle au printemps 2013. Dans tous les cas, ce motif n'avait aucun fondement légal. Troisièmement, alors que l'administrateur a indiqué que le promoteur à qui les chèques avaient été transmis lui était inconnu, il n'appartenait pas au bénéficiaire d'apporter une preuve à cet égard, son devoir se limitant à démontrer qu'il avait versé les acomptes réclamés. Quatrièmement, l'administrateur a eu tort de conclure que la demande était prescrite puisque ce n'est qu'en février 2014 que le bénéficiaire a appris que son unité avait été vendue. Cinquièmement, il a commis une erreur lorsqu'il a conclu que la réclamation avait été présentée plus de trois ans après la date prévue de réception. Sixièmement, l'identité du nouvel acquéreur n'a aucune incidence sur les droits du bénéficiaire à réclamer de l'administrateur le remboursement des acomptes versés. La demande d'arbitrage est donc bien fondée et le bénéficiaire aura droit au remboursement d'une somme de 39 000 $, soit la somme limite qu'il peut obtenir.
NORMAND PAINCHAUD, bénéficiaire, et 9216-6784 QUÉBEC INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de rembourser aux bénéficiaires l'acompte de 5 000 $ qu'ils lui avaient remis à la signature du contrat préliminaire. L'entrepreneur, qui demande l'arbitrage de cette décision, ne conteste ni le versement de l'acompte de 5 000 $ ni le fait que l'immeuble a été vendu à un tiers et que cette vente a été publiée au bureau de la publicité foncière. Or, l'acompte a été versé en vue de la livraison d'un bâtiment résidentiel neuf et, vu l'impossibilité d'un transfert de propriété aux bénéficiaires, l'obligation de payer le prix d'achat qui en découlait est nulle. Le remboursement de l'acompte devait donc être ordonné.
RICHARD GENDRON et LOUIS-PHILPPE GENDRON, bénéficiaires, et HABITATION K.B. INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat visant la construction d'une unité de condominium au mois de mai 2012. Les bénéficiaires avaient été attirés par l'immeuble en raison de son design exceptionnel et épuré, notamment la finition du plancher en béton poli, au surplus chauffant. Lors de la seconde visite préréception, au mois de novembre, ils ont remarqué que des réparations étaient visibles à trois endroits sur le plancher de béton, ce qui altérait l'effet épuré, et ils ont refusé de signer la liste préréception. L'entrepreneur a suggéré deux solutions, soit d'entreprendre des travaux qui auraient pour effet d'éliminer l'apparence des réparations locales ou de leur offrir un dédommagement de 4 000 $. Dans les deux cas, des gratuités additionnelles d'une valeur de 6 550 $ devaient être accordées aux bénéficiaires. Ceux-ci ont fait une contre-proposition et ont indiqué qu'en cas de refus de l'entrepreneur le contrat préliminaire serait réputé nul et l'entrepreneur devrait leur rembourser les acomptes versés. Bien que des travaux aient été exécutés par l'entrepreneur, les bénéficiaires réclament l'annulation du contrat préliminaire et le remboursement de leur acompte de 28 500 $, étant d'avis qu'ils étaient en droit, vu les manquements de l'entrepreneur, de ne pas passer titre. En l'espèce, la demande des bénéficiaires doit être rejetée. Le remboursement des acomptes est accordé quand l'entrepreneur n'est pas en mesure de livrer le bâtiment, donc lorsqu'il est en situation de faillite ou que le chantier est abandonné. Il s'agit d'une couverture applicable avant la réception. Après la réception, le bénéficiaire doit indiquer les travaux à corriger ou à terminer afin de pouvoir profiter des protections accordées par le plan de garantie. Ainsi, lorsque l'entrepreneur peut livrer un bâtiment en état de servir à l'usage auquel il est destiné, les acomptes sont protégés. Dans les circonstances, les bénéficiaires auraient dû prendre réception avec réserves de leur unité et faire intervenir l'administrateur en cas de désaccord quant aux travaux devant être exécutés. Conclure en faveur des bénéficiaires ouvrirait la porte à ce que des malfaçons ou des préjudices esthétiques entraînent le remboursement d'un acompte, ce qui risquerait de placer les entrepreneurs et les administrateurs dans une situation précaire, à la merci de l'insatisfaction des clients.
STÉPHANY BOUCHER-HUET et CHARLES DESROCHES, bénéficiaires appelants, et SOLVO SOLUTIONS LTD., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Objection préliminaire. Rejetée.
Le 11 novembre 2011, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat préliminaire et un contrat de garantie visant la construction d'une unité de condominium. Le 15 novembre, l'entrepreneur a obtenu sa licence d'entrepreneur, ce qui lui a permis d'obtenir une accréditation rétroactive à cette même date. En février 2012, les bénéficiaires ont déboursé un acompte de 10 000 $ pour l'achat ou la construction de leur unité et ils ont reçu une attestation d'acompte. L'administrateur a refusé de donner suite à une demande de remboursement d'acompte qu'ils ont présentée. Il prétend que l'entrepreneur aurait passé le contrat à son insu et qu'il aurait agi sans droit. En l'espèce, même si les faits ne permettent pas de conclure à l'accréditation de l'entrepreneur auprès de l'administrateur le 11 novembre 2011, il semble juste de considérer qu'en février 2012 la partie qui déboursait 10 000 $ était bénéficiaire au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, que l'entreprise de construction à qui l'acompte a été remis était un entrepreneur au sens du règlement et que celui-ci était alors dûment accrédité. Il y a donc ouverture à une réclamation en remboursement d'acompte. L'administrateur devra se prononcer sur la démarche des bénéficiaires dans leur recherche du remboursement de leur acompte.
CRINA DUCA et DAN DUMITRESCU, bénéficiaires, et CONDOMINUMS ELM 357 INC., entrepreneur, et LA GARANTIE ABRITAT, l'administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En mars 2011, les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat préliminaire de vente portant sur l'achat d'une maison. Celui-ci ne faisait aucunement référence au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et, lorsque les bénéficiaires ont versé un acompte de 50 000 $, l'entrepreneur n'était pas accrédité auprès du plan de garantie. À l'automne, des différends importants sont survenus entre eux relativement à un retard de livraison, à des déficiences non corrigées, à des extras exigés par l'entrepreneur ainsi qu'au refus de ce dernier de remettre aux bénéficiaires leur dépôt. L'administrateur a refusé d'ordonner le remboursement de cet acompte, d'où la demande d'arbitrage. En l'espèce, la décision de l'administrateur doit être maintenue. Le contrat préliminaire signé en mars 2011, qui faisait totalement abstraction du plan de garantie, n'était pas conforme au règlement. Au surplus, l'entrepreneur n'était pas accrédité au moment de la signature. Or, les parties n'ont aucunement tenu compte de l'existence d'une garantie lors de la signature du contrat, alors que la condition de base pour l'application du règlement réside dans le fait qu'un entrepreneur doit être accrédité. Par ailleurs, il faut considérer que les bénéficiaires ont aussi présenté une réclamation devant la Cour supérieure, et ce, pour la somme totale de leur acompte. En effet, une réclamation pour acompte en vertu du règlement ne peut porter sur une somme de plus de 39 000 $. Sur ce point, il faut retenir qu'il n'est pas dans l'intérêt des parties de multiplier les procédures et que la réclamation devant la Cour supérieure porte sur une somme plus élevée. Pour ces raisons, il n'y a pas lieu d'intervenir.
SYLVIE DAIGLE et YANNICK RICHARD, bénéficiaires, et LE MARQUIS CONCEPT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Au mois d'août 2011, l'entrepreneur et Gaboriault ont signé un contrat préliminaire visant la construction et l'achat d'une maison. La transaction était conditionnelle à la vente, par Gaboriault, de sa maison. Au mois de décembre, la bénéficiaire a exprimé son désir de faire construire une maison sur le même lot et elle a payé un acompte. L'attestation signée indiquait qu'elle avait l'intention de faire l'acquisition d'une résidence qui serait construite sur le lot. La bénéficiaire a versé un acompte de 10 000 $ et a entrepris des démarches en vue d'obtenir un prêt hypothécaire. Les parties n'ont pas signé de contrat préliminaire et, lorsque la bénéficiaire a été incapable d'obtenir le financement recherché, l'entrepreneur lui a indiqué que le dépôt effectué n'était pas remboursable, car il avait annulé le contrat préliminaire de Gaboriault, perdant ainsi une vente potentielle. L'administrateur, saisi d'une demande de remboursement d'acompte, a conclu que la bénéficiaire avait décidé de ne pas procéder pour des raisons personnelles et que sa conduite avait causé un préjudice à l'entrepreneur, qui avait respecté ses obligations. En l'espèce, ce dernier a faussement affirmé à l'administrateur que la conduite de la bénéficiaire lui avait causé un préjudice. En effet, lorsqu'il lui a fait ses déclarations, il avait déjà signé un nouveau contrat préliminaire avec un tiers et la construction d'un immeuble avait commencé. Ainsi, sa justification ne saurait être retenue. Il a faussement soutenu que la propriété n'avait pas été vendue, et l'on peut voir dans ses gestes un manque de bonne foi qui entache sa crédibilité quant à sa réclamation visant à conserver le dépôt fait par la bénéficiaire au motif qu'il aurait été fait de manière inconditionnelle et qu'il n'était pas remboursable. Le dépôt était conditionnel à l'obtention d'un financement suffisant; faute d'obtenir le prêt hypothécaire nécessaire, la bénéficiaire avait le droit de recouvrir son dépôt.
CHUN XIANG BAO and YUN XIAO ZHAU, bénéficiaires plaignants, et LES HABITATIONS DEMAX INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE ABRITAT INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont signé avec l'entrepreneur un contrat visant la construction et la vente d'une résidence dont la livraison devait être faite le ou vers le 1er septembre 2011. Ils ont versé un acompte de 15 256 $. Or, les travaux n'ont jamais été commencés et les bénéficiaires ont transmis un avis de résiliation à l'entrepreneur, demandant en même temps le remboursement de leur acompte. L'entrepreneur leur a remis un premier chèque de 5 000 $ et s'est engagé, à plusieurs reprises, à rembourser le solde de 10 256 $, omettant toutefois de le faire. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de procéder au remboursement de ce solde, ce que ce dernier a contesté. Or, puisque l'entrepreneur a reconnu que cette somme était due et qu'il n'a pas apporté de nouvelle preuve pouvant aller à l'encontre de cette reconnaissance, il faut rejeter la demande d'arbitrage.
9187-0725 QUÉBEC INC., entrepreneur, et ROSAMARIA NIGRO & JOE AZZI, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur ont signé un contrat prévoyant que la date de livraison de leur résidence serait le 1er septembre 2010. Ils ont accepté un premier report de la date de livraison au 1er novembre 2010, conditionnellement à l'usage d'une unité d'habitation appartenant à l'entrepreneur et à l'entreposage sans frais de plusieurs de leurs effets. Or, l'entrepreneur n'a pas livré l'immeuble à la nouvelle date prévue et les bénéficiaires ont été avisés d'un nouveau report ainsi que de l'ajout de nouvelles conditions modifiant le contrat initial. Les bénéficiaires n'ont pas accepté ce second report, et l'entrepreneur a par la suite décidé de résilier le contrat et de leur remettre l'acompte de 10 000 $ qu'ils avaient payé, souhaitant toutefois obtenir une quittance et une hausse du loyer de l'appartement qu'ils occupaient. Les bénéficiaires réclament à présent la remise de l'acompte. Cette demande doit être accueillie. Il n'y a eu aucune acceptation d'un report de la livraison après le 1er novembre 2010. Les bénéficiaires ont tenu à faire respecter leurs droits, tandis que l'entrepreneur a cherché à se libérer de toute responsabilité quant à son impossibilité de livrer l'unité d'habitation convenue. L'entrepreneur devra remettre aux bénéficiaires leur acompte.
NORMAND GODIN et un autre, bénéficiaires, c. CONSTRUCTIONS NOMADE FAUBOURG BOISBRIAND, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
En janvier 2011, un jugement a été rendu en faveur du bénéficiaire, annulant un contrat préliminaire conclu avec l'entrepreneur et ordonnant le remboursement d'une somme de 50 000 $, avec intérêts et l'indemnité additionnelle. Par la suite, le bénéficiaire a notamment réclamé à l'administrateur une somme de 30 000 $ à titre de remboursement d'acompte et une autre de 9 666 $ correspondant aux intérêts et à l'indemnité additionnelle. L'administrateur a toutefois conclu que le remboursement permis se limitait à 30 000 $ en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et que rien ne prévoyait le paiement de sommes supplémentaires. Le bénéficiaire demande l'arbitrage de cette décision, et il faut donc déterminer si le plafond établi au règlement inclut ou non les intérêts et l'indemnité additionnelle, qui ont été ajoutés en vertu de dispositions du Code civil du Québec. Les arbitres sont soumis aux dispositions du règlement ainsi qu'à celles imposées par le Code civil du Québec, à moins d'une indication contraire dans le règlement. En l'espèce, le règlement ne contient pas de telle indication. Par ailleurs, le Code de procédure civile établit que les arbitres traitent les différends conformément aux règles de droit et que, s'il y a lieu, ils déterminent les dommages-intérêts. Par conséquent, il est possible d'exiger de l'administrateur le paiement d'intérêts et d'une indemnité additionnelle, et il y a donc lieu d'accueillir la demande du bénéficiaire.
MAXIME DUQUETTE, bénéficiaire, et GROUPE GESTION IMMOCONTROL INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 7, 26, 27, 29, 30, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie en partie.
En janvier et en mars 2006, le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé deux contrats préliminaires visant la construction d'un chalet. Au mois de mai, l'entrepreneur a obtenu une licence d'entrepreneur de construction et il a signé, avec le bénéficiaire, un contrat de garantie. Par ailleurs, ce dernier a versé des sommes à titre d'acompte. En 2009, le bénéficiaire a présenté une demande visant le remboursement de ces acomptes. L'administrateur a reconnu le versement d'une première somme de 9 716 $, soulignant toutefois que celui-ci avait été effectué avant que l'entrepreneur n'adhère à la garantie. D'autre part, il a indiqué que le bénéficiaire n'avait pas été en mesure de prouver le versement d'un acompte de 35 000 $. Finalement, il a fait référence à un reçu de 660 euros, auquel il ne pouvait accorder de pertinence. Selon lui, s'il y a eu versement d'acompte, celui-ci a été fait avant que l'entrepreneur ne soit accrédité. Il n'aurait donc pas été un entrepreneur au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et la réclamation ne pourrait être accueillie. Par ailleurs, pour être bénéficiaire et pour pouvoir profiter du règlement, il faut avoir conclu un contrat avec un entrepreneur, exigence qui ne serait pas remplie en l'espèce. Il faut premièrement conclure qu'une somme de 44 716 $ ainsi qu'une autre équivalant à 660 euros ont été versées à titre d'acompte à des fins d'acquisition d'un immeuble. Par ailleurs, le fait que l'entrepreneur n'ait pas été accrédité à ce titre lors de la signature n'est pas fatal à la réclamation présentée par le bénéficiaire. En effet, l'administrateur, par ses gestes, a accepté la situation telle qu'elle s'est présentée, tout comme les obligations découlant de celle-ci. Il est donc tenu au remboursement de l'acompte, jusqu'à concurrence de 30 000 $, soit la somme maximale pouvant être remboursée en vertu du règlement.
JORIS BRUN-BERTHET, bénéficiaire demandeur, c. RÉSEAU VIVA INTERNATIONAL INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 3, 5, 9, 13, 78, et 143
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
En février 2007, la bénéficiaire a signé un contrat avec la Société immobilière Vertigo inc. pour l'acquisition d'une unité de condominium qui devait être livrée au début du mois de septembre suivant. Ce contrat était conditionnel à ce qu'elle vende la propriété où elle habitait et à ce qu'elle verse, à ce moment, un acompte de 30 000 $. Au mois d'octobre 2007, elle a rencontré la représentante de Vertigo, qui représentait dorénavant le nouvel entrepreneur responsable du projet. Celui-ci s'est engagé à lui payer un logement jusqu'à la livraison de son unité de condominium et à prendre à ses frais son déménagement. À cette date, elle a remis un acompte de 15 000 $ à l'entrepreneur. Le projet n'a toutefois jamais été achevé et, en mars 2010, la bénéficiaire a demandé le remboursement de son acompte. L'administrateur a rejeté cette demande, Vertigo et l'entrepreneur n'étant pas accrédités auprès de lui lors de la signature du premier contrat et l'acompte n'ayant pas été versé à l'entreprise avec laquelle le contrat avait été signé, donc Vertigo. L'administrateur aurait toutefois dû conclure qu'il y avait lieu de rembourser son acompte à la bénéficiaire. D'une part, il est évident que l'entrepreneur comptait remplir les obligations de Vertigo conformément au contrat de février 2007 puisqu'il avait compensé le déménagement et le loyer temporaire de la bénéficiaire. D'autre part, les deux entreprises avaient la même représentante, les mêmes actionnaires et les mêmes administrateurs, et il y a eu novation par substitution de débiteurs. En d'autres mots, l'entrepreneur a pris la place de Vertigo, libérant cette entreprise et s'engageant à remplir toutes ses obligations. La bénéficiaire a accepté cette situation lorsqu'elle a versé son acompte à l'entrepreneur, qui était à ce moment accrédité. Le paiement de l'acompte était donc couvert par la garantie prévue au règlement.
CHRISTINE DESGAGNÉS, bénéficiaire, et MONCEL DÉVELOPPEMENT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
En juin 2005, le bénéficiaire Papazian et l'entrepreneur ont convenu de l'achat d'une unité d'habitation. Papazian a payé des acomptes totalisant 105 974 $. En novembre 2006, un contrat a été signé prévoyant qu'il y aurait tentative de vendre l'unité destinée à Papazian et que, dans l'éventualité où un nouvel acheteur ne serait pas trouvé en date du 28 février 2007, le contrat entre le bénéficiaire et l'entrepreneur serait annulé, ce qui entraînerait notamment le remboursement total des acomptes versés. Papazian a présenté une demande de remboursement d'acompte auprès de l'administrateur, qui l'a rejetée. En vertu de l'article 30 paragraphe 1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, un bénéficiaire peut réclamer le remboursement de ses acomptes pour une unité d'habitation, mais seulement jusqu'à concurrence de 39 000 $. Toutefois, en l'espèce, le bénéficiaire et l'entrepreneur ont signé une convention qui est claire. Puisqu'il n'y a pas eu de nouvel acheteur en date du 28 février 2007, le contrat préliminaire et, par conséquent, le contrat de garantie ont été annulés. Il n'existe donc pas de lien entre le bénéficiaire et l'entrepreneur qui puisse servir de fondement à l'application de la garantie des acomptes versés. Pour ce qui est de la bénéficiaire Thierry, u.l.c., qui avait versé un acompte de 60 000 $ pour l'achat d'une autre unité, elle a démontré qu'elle avait droit au remboursement maximal de 39 000 $ en vertu de la garantie.
JACQUES PAPAZIAN et une autre, bénéficiaires, et 9137-7937 QUÉBEC INC. (ATTITUDE NORD IMMOBILIER), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 26, 30, et 37
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a fait l'acquisition d'un immeuble qui devait initialement être acheté par une autre personne, Lavallée. Elle a payé une somme de 35 000 $, qui a été remise à Lavallée afin de rembourser l'acompte qu'il avait versé, s'étant fait expliquer qu'elle bénéficierait de la protection qu'accorde le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Or, l'entrepreneur a fait faillite et la bénéficiaire n'a jamais pris possession de l'immeuble. L'administrateur a refusé de lui rembourser son acompte. La situation est particulière en l'espèce, car l'acompte versé par la bénéficiaire n'a pas servi à la construction de l'immeuble: il a plutôt été utilisé pour rembourser le dépôt effectué par le premier promettant acheteur, Lavallée. Toutefois, même si la bénéficiaire a consenti à ce que son acompte serve à des fins autres que celles prévues au contrat de garantie, elle ne pouvait, en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, renoncer à ses droits, plus précisément à ceux concernant l'acompte versé. Par ailleurs, il est vrai que la transaction aurait dû se faire différemment pour éviter un malentendu, mais il faut considérer que le règlement vise à protéger les consommateurs contre l'abus potentiel d'un entrepreneur ou sa faillite.
MARGUERITE CÔTÉ, bénéficiaire, et 9137-7937 QUÉBEC INC. (ATTITUDE NORD IMMOBILIER), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 5, 7, 19, 20, 26, 30, 32, 116, 120, 139, et 140
Requête en irrecevabilité d'une demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires se sont adressés à l'administrateur pour se faire rembourser l'acompte de 10 000 $ qu'ils avaient versé à l'entrepreneur, puisque ce dernier n'allait pas terminer à temps la construction de leur résidence. Leur réclamation a été rejetée, et cette décision a été confirmée en arbitrage. Les bénéficiaires se sont alors adressés à la Cour du Québec, Division des petites créances, et un jugement a été rendu ordonnant à l'entrepreneur de leur verser 7 000 $. Par la suite, ils ont présenté une nouvelle réclamation à l'administrateur, cette fois pour 3 000 $, soit le solde de l'acompte. Cette nouvelle demande a été rejetée par l'administrateur, et ce, avec raison. Puisqu'il y avait déjà eu une première sentence arbitrale dans le dossier, ayant rejeté la réclamation de 10 000 $, et que cette sentence n'avait pas fait l'objet d'une demande de révision judiciaire, elle avait force de chose jugée. Ainsi, la décision rendue sur cette question était finale et ne pouvait faire l'objet d'une nouvelle demande. L'administrateur a donc eu raison de présenter une requête en irrecevabilité et le recours des bénéficiaires doit être rejeté.
ANDRÉ GUILBAULT et une autre, bénéficiaires et 9120-4867 QUÉBEC INC. (HABITATIONS LUSSIER), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 21
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
Les bénéficiaires sont des syndicats de copropriétaires responsables de la gestion de 10 bâtiments en copropriété divise qui constituent la deuxième phase d'un projet immobilier. En décembre 2008, l'entrepreneur a fait cession de ses biens. À ce moment, plusieurs travaux n'avaient pas encore été effectués, dont certains -- terrassement, gazon, asphalte, bordures et gicleurs -- devaient être inclus dans le prix d'achat. Par ailleurs, des conduites d'eau potable et d'égouts sanitaires et pluviaux conformes aux normes et aux règlements en vigueur n'avaient pas été installées. Ces derniers travaux ont été couverts, mais l'administrateur a conclu que les autres étaient exclus du cadre d'application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires font valoir qu'il n'y a pas eu fin des travaux des parties communes puisque le projet incluait l'aménagement paysager, l'entrée charretière, les piscines et les aires de circulation et de stationnement et qu'il n'y a pas eu de réception des parties communes. À défaut de pouvoir faire exécuter les travaux, ils demandent le remboursement des acomptes versés à l'entrepreneur afin que ces sommes puissent servir à terminer les travaux en cause. Les bénéficiaires ont raison de prétendre qu'il n'y a pas eu de réception officielle des parties communes. Pour éviter une situation d'injustice, il y a toutefois lieu de déterminer une date de réception. En l'espèce, le transfert de contrôle de l'entrepreneur aux copropriétaires s'est effectué en octobre 2007 et on considérera que la réception s'est faite le 1er novembre. Quant à l'absence de fin des travaux, il faut conclure que les éléments actuellement réclamés par les bénéficiaires sont clairement exclus de la couverture de la garantie. Il n'est pas possible de mettre de côté ces exclusions simplement parce que l'entrepreneur s'est engagé à terminer ces travaux. Finalement, il ne saurait être question de rembourser aux bénéficiaires les acomptes versés. Le «syndicat bénéficiaire» n'est pas le «bénéficiaire» dont il est question à l'article du règlement traitant des acomptes et il ne peut réclamer le remboursement de cette somme, qu'il n'a d'ailleurs pas versée. La demande doit donc être rejetée.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES VILLAS DU GOLF, PHASE II, et autres, bénéficiaires, et LES MAISONS ZIBELINE, entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION et un autre, administrateurs du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 12, 25, 26, 27, 29, 30, 74, et 116
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
L'entrepreneur a reçu des avances de fonds de la part de 13 bénéficiaires relativement à la construction d'unités en copropriété. Même si la prise de possession était prévue pour 2002, les bénéficiaires n'ont été en mesure d'emménager qu'à compter d'avril 2004. Avant qu'ils ne puissent avoir accès à leur unité respective, l'entrepreneur a exigé qu'ils signent un document comportant notamment une déclaration de réception du bâtiment. Selon lui, en raison de cette signature, il ne peut lui être ordonné de remettre les avances de fonds aux bénéficiaires. L'arbitre saisie du dossier a toutefois ordonné la remise des avances, estimant qu'il était tout à fait contraire au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et inéquitable de conclure qu'il y aurait eu réception du bâtiment alors que les bénéficiaires n'en étaient jamais devenus propriétaires. En effet, un délai de plus d'un an s'était écoulé depuis la signature du document sans que la passation de titre soit effectuée. L'entrepreneur a demandé la révision de cette décision. Il devait démontrer, pour avoir gain de cause, que la décision de l'arbitre était déraisonnable. Il n'a toutefois pas fait cette démonstration. La décision de l'arbitre était justifiée, elle procédait d'une analyse soignée de la preuve ainsi que des règles de droit, et le résultat final, qui était conforme à la jurisprudence en la matière, cadrait très bien avec les issues possibles et acceptables.
2984583 CANADA INC. (JOBIKO CONSTRUCTION), entrepreneur demandeur, c. Me JOHANNE DESPATIS, défenderesse ès qualités, et LINA AL-KARKHI et autres, bénéficiaires défendeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUF DE L'APCHQ, administateur du plan de garantie, et autres, défendeurs
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26, 112, 116, et 121
Requête pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2010-03-16), 500-09-020414-108, 2010 QCCA 489, SOQUIJ AZ-50617468
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires ont signé un contrat avec l'entrepreneur visant la construction d'une résidence. À cette fin, ils ont notamment versé deux acomptes, totalisant 250 000 $, dont ils ont demandé le remboursement, invoquant la nullité du contrat préliminaire. L'administrateur, lorsqu'il a été saisi du dossier, a conclu qu'il n'avait pas compétence pour rendre un jugement portant sur ce contrat. En arbitrage, il allègue notamment qu'il n'a pas le pouvoir ou l'expertise nécessaire pour annuler un contrat, que la Cour supérieure serait compétente pour entendre les litiges dont la valeur excède 70 000 $ et que, puisqu'il n'a pas rendu de décision, l'arbitre n'a rien à confirmer ou à infirmer et n'aurait donc pas compétence en l'espèce. Or, l'administrateur se doit de statuer sur la réclamation de remboursement d'acompte, non pas pour déterminer s'il y a nullité, résolution ou résiliation du contrat, mais en déterminant si les faits présentés permettent de conclure à une situation où il y a eu manquement de la part de l'entrepreneur à ses obligations en vertu de la loi ou du contrat avant la réception du bâtiment. Si cela est requis, l'administrateur pourrait également se prononcer quant à l'interprétation du contrat ou encore quant à sa nullité ou à sa résolution. Ainsi, l'administrateur était compétent en l'espèce et une décision quant au remboursement des acomptes devra être rendue.
ÉLYSE DESROCHERS et JEAN-PIERRE DESFORGES, bénéficiaires demandeurs, et SOTRAMONT QUÉBEC INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 13, 17, 18, 19, 20, 36, 77, 105, 106, 116, 118, 119, 120, 121, 139, et 140
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
En mars 2006, les bénéficiaires ont signé avec l'entrepreneur un contrat préliminaire en vue de la construction d'une unité dans un immeuble en copropriété et ils lui ont payé un acompte de 50 000 $. Ils ont pris possession des lieux en mai 2006, même si les travaux n'étaient pas terminés, après avoir convenu avec l'entrepreneur que l'acte de vente serait signé à la fin des travaux. En janvier 2008, les bénéficiaires ont appris que l'entrepreneur avait vendu leur unité à un tiers. Ils ont réclamé le remboursement de leur acompte, mais l'entrepreneur ne leur a jamais remis les sommes. Les bénéficiaires ont donc déposé une demande de remboursement d'acompte auprès de l'administrateur. Celui-ci a rejeté leur demande, invoquant le fait que le contrat devait préalablement être déclaré nul par un tribunal. L'article 26 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs garantit le remboursement des acomptes versés dans certaines circonstances, notamment lorsque l'entrepreneur n'aura pas respecté ses obligations en vertu de la loi ou du contrat avant la réception de l'immeuble. Ce remboursement n'excédera toutefois pas 30 000 $, en vertu de l'article 30 du règlement. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas respecté le contrat en vendant l'immeuble des bénéficiaires à un tiers. Les bénéficiaires ne pouvaient dès lors plus procéder à l'achat de leur unité d'habitation, et ce, même s'ils avaient versé un acompte. L'entrepreneur devra leur rembourser la somme de 30 000 $ dans un délai de 30 jours. S'il ne s'exécute pas, l'administrateur devra procéder au remboursement.
MYLAINE POULIOT et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et GROUPE CFR INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26, 30, 35, 40, 106, 116, 118, 120, et 123
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Dans le contexte de l'acquisition de deux propriétés, le bénéficiaire a déposé des acomptes respectifs de 45 000 $ et de 20 000 $. Il a formulé deux demandes de remboursement de ces acomptes auprès de l'administrateur, qui, dans chaque cas, n'a accordé qu'un remboursement partiel. L'administrateur a considéré que certaines traites bancaires remises par le bénéficiaire en paiement des acomptes n'avaient pas été faites payables à l'entrepreneur mais plutôt à son représentant. Cela ne constituait toutefois pas une raison pour écarter ces paiements. D'une part, l'entrepreneur lui-même a confirmé avoir reçu ces sommes. D'autre part, les acomptes ont été déposés dans le compte commercial bancaire de l'entrepreneur. Le bénéficiaire a donc fait la preuve d'un paiement totalisant 65 000 $. L'entrepreneur devra lui rembourser cette somme. À défaut, l'administrateur devra lui payer 59 000 $, soit 39 000 $ pour le premier acompte et 20 000 $ pour le second, en vertu des limites permises par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
PHILIPPE ARCHAMBAULT, bénéficiaire, et CONSTRUCTION QUALIMAX INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
En mai 2006, la bénéficiaire et son conjoint ont signé un contrat préliminaire avec l'entrepreneur afin de faire construire un chalet au coût de 158 000 $. En mai 2007, à la suite d'un changement dans leur situation conjugale, ils ont décidé de ne plus acheter ensemble. Le contrat préliminaire a été annulé et remplacé par un nouveau contrat, qui a été signé en mai 2007. L'entrepreneur n'a jamais été en mesure de livrer à la bénéficiaire son chalet et il lui a écrit en novembre 2008, indiquant notamment qu'elle pouvait présenter une demande pour récupérer la totalité ou une partie de son acompte, lequel s'élevait à 37 500 $. Dans ce contexte, le mois suivant, la bénéficiaire a demandé à l'administrateur le remboursement des acomptes versés. Celui-ci a accepté de lui rembourser une somme de 30 000 $. La bénéficiaire fait toutefois valoir qu'elle aurait droit à un remboursement de 37 500 $. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs limite le montant des acomptes remboursables. Le 7 août 2006, le montant maximal remboursable est passé de 30 000 $ à 39 000 $. Or, afin de bénéficier de la limite de 39 000 $, il faut que le contrat préliminaire ait été signé après le 7 août 2006 et que les travaux aient aussi commencé après cette date. En l'espèce, le contrat préliminaire de mai 2006 a été annulé et un nouveau contrat est intervenu en mai 2007. Par conséquent, la réclamation de la bénéficiaire doit être accueillie et elle pourra recouvrer la totalité de l'acompte qu'elle a versé.
MARIETA BELINA-BRZOZOWSKA, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RÉSEAU VIVA INTERNATIONAL INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 14, et 19
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Rejetée.
Le 27 mai 2006, la bénéficiaire a signé avec l'entrepreneur un contrat préliminaire visant la construction d'un chalet. Peu après le 7 août suivant, elle a décidé de faire ajouter un demi-sous-sol au projet. Des modifications ont été apportées à la première page du contrat pour refléter cet ajout. L'entrepreneur n'a jamais été en mesure de livrer le chalet. La bénéficiaire a présenté une réclamation pour obtenir le remboursement des acomptes qu'elle avait payés, dans les limites permises par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. L'administrateur a ordonné à l'entrepreneur de rembourser la bénéficiaire, jusqu'à concurrence de 30 000 $. La bénéficiaire soutient avoir droit à 39 000 $ sur la somme de 45 125 $ qu'elle avait payée. En vertu de l'article 14 du règlement, les acomptes remboursables sont limités. Le 7 août 2006, une modification apportée au règlement a fait passer la limite remboursable de 30 000 $ à 39 000 $. Pour pouvoir bénéficier de la limite de 39 000 $, le contrat préliminaire doit avoir été conclu après la date du 7 août 2006. Bien que des changements aient été apportés au contrat préliminaire après le 7 août, cela n'a pas eu l'effet d'annuler le contrat préliminaire de mai 2006 et d'en créer un nouveau. C'est donc la limite de 30 000 $ qu'il faut retenir, comme l'a fait l'administrateur dans sa décision.
ANNA MEKKI, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RÉSEAU VIVA INTERNATIONAL INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 14, 19, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En juillet 2006, les bénéficiaires ont signé un contrat préliminaire avec l'entrepreneur afin de faire construire un chalet au coût de 190 500 $. Le contrat prévoyait le versement d'un acompte de 47 625 $. L'entrepreneur n'a jamais été en mesure de livrer aux bénéficiaires leur chalet et il leur a écrit en novembre 2008, indiquant notamment qu'ils pouvaient présenter une demande pour récupérer la totalité ou une partie de leur acompte. Dans ce contexte, le mois suivant, les bénéficiaires ont demandé à l'administrateur le remboursement des acomptes versés. Celui-ci a accepté de leur rembourser une somme de 30 000 $. Les bénéficiaires font toutefois valoir qu'ils auraient droit à un remboursement de 39 000 $. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs limite le montant des acomptes remboursables. Le 7 août 2006, le montant maximal remboursable est passé de 30 000 $ à 39 000 $. Or, afin de bénéficier de la limite de 39 000 $, il faut que le contrat préliminaire ait été signé après le 7 août 2006 et que les travaux aient aussi commencé après cette date. En l'espèce, le contrat préliminaire a été signé avant le 7 août 2006 et l'administrateur a donc eu raison d'accorder un remboursement de 30 000 $.
CRISTOFORO RANIA et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RÉSEAU VIVA INTERNATIONAL INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 14, 19, et 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En juin 2006, les bénéficiaires ont signé un contrat préliminaire avec l'entrepreneur afin de faire construire un chalet au coût initial de 163 000 $. Ils ont dû payer un acompte de 39 250 $. L'entrepreneur n'a jamais été en mesure de livrer aux bénéficiaires leur chalet et il leur a écrit en novembre 2008, indiquant notamment qu'ils pouvaient présenter une demande pour récupérer la totalité ou une partie de leur acompte. Dans ce contexte, les bénéficiaires ont demandé le remboursement de la partie assurable de leur acompte, soit 39 000 $. Or, l'administrateur a conclu que les bénéficiaires avaient droit au remboursement d'une somme de 30 000 $. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs limite le montant des acomptes remboursables. Le 7 août 2006, le montant maximal remboursable est passé de 30 000 $ à 39 000 $. Or, afin de bénéficier de la limite de 39 000 $, il faut que le contrat préliminaire ait été signé après le 7 août 2006 et que les travaux aient aussi commencé après cette date. En l'espèce, le contrat préliminaire a été signé avant le 7 août 2006 et l'administrateur a donc eu raison d'accorder un remboursement de 30 000 $.
HUGUETTE PINARD et un autre, bénéficiaires, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RÉSEAU VIVA INTERNATIONAL INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 14, 19, et 116
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
En mai 2006, le bénéficiaire a signé un contrat préliminaire avec l'entrepreneur afin de faire construire un chalet au coût initial de 163 000 $. Il a versé un acompte totalisant 39 875 $. L'entrepreneur n'a jamais été en mesure de livrer au bénéficiaire son chalet et il lui a écrit en novembre 2008, indiquant notamment qu'il pourrait présenter une demande pour récupérer la totalité ou une partie de son acompte. Dans ce contexte, le mois suivant, le bénéficiaire a demandé à l'administrateur le remboursement des acomptes versés. Celui-ci a accepté de lui rembourser une somme de 30 000 $. Le bénéficiaire fait toutefois valoir qu'il aurait droit à un remboursement de 39 000 $. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs limite le montant des acomptes remboursables. Le 7 août 2006, le montant maximal remboursable est passé de 30 000 $ à 39 000 $. Or, afin de bénéficier de la limite de 39 000 $, il faut que le contrat préliminaire ait été signé après le 7 août 2006 et que les travaux aient aussi commencé après cette date. En l'espèce, le contrat préliminaire a été signé avant le 7 août 2006 et l'administrateur a donc eu raison d'accorder un remboursement de 30 000 $.
DAVID EULRY, bénéficiaire, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie, et RÉSEAU VIVA INTERNATIONAL INC., entrepreneur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 14, 19, et 116
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Entente à l'amiable.
La bénéficiaire, qui devait acheter un condominium dans un immeuble en construction, a versé un acompte de 30 000 $ sur le prix d'achat. L'entrepreneur a fait faillite pendant la construction. Les travaux ont été terminés par une autre partie, un créancier hypothécaire de l'entrepreneur, qui a refusé de reconnaître l'acompte versé par la bénéficiaire. Celle-ci a donc réclamé à l'administrateur le remboursement de son acompte. La bénéficiaire et l'administrateur sont parvenus à une entente: l'administrateur remboursera entièrement l'acompte versé par la bénéficiaire et cette dernière participera à un recours de l'administrateur contre le créancier hypothécaire de l'entrepreneur.
LUCIE DESCÔTEAUX, bénéficiaire, et LES TERRASSES BARON ROUGE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS, administrateur du plan de garantie mis en cause
Demandes d'arbitrages par les bénéficiaires. Accueillies.
Les bénéficiaire ont signé des contrats préliminaires relatifs à des unités dans un immeuble qui devaient être substantiellement terminées et prêtes pour l'occupation le 1er mars 2007. Or, cette date n'a pas été respectée par l'entrepreneur, qui l'a reportée à plusieurs reprises. Les 18 octobre et 22 novembre 2007, les bénéficiaires lui ont fait parvenir des mises en demeure, constatant les divers défauts de livraison aux dates convenues et reportées, demandant le remboursement des acomptes versés et constatant, implicitement du moins, la résolution extrajudiciaire des contrats préliminaires. Le 13 décembre suivant, l'entrepreneur a fait faillite. L'administrateur a refusé d'accorder aux bénéficiaires le remboursement, invoquant notamment l'intention du syndic de terminer l'immeuble et de vendre les unités aux promettants acheteurs ainsi que le fait que le délai de livraison prévu au contrat préliminaire n'était pas de rigueur. Bien que le délai de livraison ne soit pas de rigueur, le délai de un an et sept mois dont il est question en l'espèce est déraisonnable et ne peut être prolongé aussi longtemps devant les demandes répétées des bénéficiaires d'obtenir la livraison de leurs unités et, à défaut, l'annulation des contrats et le remboursement des acomptes. Il est déraisonnable de considérer que les bénéficiaires sont encore liés par des promesses de vente que l'entrepreneur ou son successeur, le syndic de faillite, après 17 mois, se sont montrés incapables de respecter. Par ailleurs, les bénéficiaires et le syndic ont convenu de résilier les contrats préliminaires en question. Il n'y a donc aucun motif qui puisse empêcher l'administrateur d'effectuer les remboursements réclamés.
PAULETTE ARSENAULT et un autre, bénéficiaires, et 9158-0001 QUÉBEC INC., en faillite, entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
En juin 2006, les bénéficiaires, deux couples, ont signé un contrat préliminaire visant la construction d'un immeuble résidentiel comprenant deux logements. Ils ont versé un acompte commun de 69 375 $. Le 9 août suivant, l'entrepreneur les a informés du fait qu'il mettait fin au contrat préliminaire. En décembre, les parties ont signé une entente selon laquelle l'entrepreneur leur rembourserait entièrement leur acompte. Il n'a pas respecté son engagement et a fait faillite en mars 2007. Les bénéficiaires ont présenté une demande de réclamation à l'administrateur. Celui-ci a considéré qu'ils avaient droit à un acompte limité à un maximum de 30 000 $. Les bénéficiaires réclament la totalité de leur acompte. La particularité du projet de ces derniers est qu'ils ont fait construire une maison «bigénération». Ainsi, il s'agit de deux unités d'habitation, mais l'administrateur a considéré qu'il s'agissait d'un seul et unique bâtiment. C'est pour cette raison qu'il a limité le remboursement possible à un acompte de 30 000 $. Il serait toutefois injuste pour les bénéficiaires que leur maison ne soit pas considérée comme une maison jumelée ou un duplex aux fins du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par ailleurs, il faut aussi rappeler que l'entrepreneur, avant de faire faillite, avait signé une entente selon laquelle il devait rembourser l'acompte des bénéficiaires. L'administrateur est maintenant responsable de cette obligation de l'entrepreneur. La garantie de remboursement des acomptes est limitée à 30 000 $, en vertu du règlement, sauf dans le cas des travaux qui ont débuté le 7 août 2006. Dans ce dernier cas, la limite maximale de remboursement des acomptes est de 39 000 $. Les travaux auraient pu commencer entre le 7 et le 9 août 2006, de sorte que la limite de 39 000 $ est retenue. Les deux couples recevront chacun 34 687 $. Ils n'auront toutefois pas droit à des intérêts.
DOCILE LAVOIE et autres, bénéficiaires, et G.V. CONSTRUCTION ET FILS INC. (EN FAILLITE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES MAÎTRES BÂTISSEURS INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 2, 9, et 13
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2009-02-20), 500-17-046080-084, SOQUIJ AZ-50570041
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
En 2002, l'entrepreneur a amorcé la construction de trois blocs de copropriétés. Dans le contexte de ce projet, les 13 bénéficiaires ont tous signé un contrat préliminaire en vue de la construction et de l'achat d'une copropriété, et ils ont tous versé un acompte à l'entrepreneur. Lorsqu'ils ont emménagé dans leurs unités, à compter de la fin du printemps 2004 -- soit après la date prévue pour la prise de possession --, les travaux n'étaient toujours pas terminés. Ils n'ont d'ailleurs jamais été achevés en raison d'un problème de financement de l'entrepreneur et, à l'été 2005, les bénéficiaires ont été avisés par la Banque CIBC, créancière de l'entrepreneur, qu'ils devraient quitter les lieux, ce qu'ils ont fait. En 2006, l'administrateur a rendu 13 décisions dans lesquelles il a ordonné à l'entrepreneur de remettre aux bénéficiaires, qui avaient tous signé un contrat préliminaire d'achat de copropriété, les acomptes qu'ils avaient versés. Le bien-fondé de ces décisions est en question. L'entrepreneur se fonde principalement sur une lettre reçue par les bénéficiaires en septembre 2005 de la part de l'administrateur, qui annonçait qu'il ne pouvait agir à ce moment parce qu'il n'avait pas le pouvoir d'annuler un contrat préliminaire, qualifiant la demande de prématurée. Selon l'entrepreneur, cela constitue une décision, et l'administrateur n'avait pas le droit de la réviser lorsqu'il a rendu jugement, en 2006. Toutefois, l'administrateur n'a fait que reporter l'examen de la question, indiquant qu'il ne pouvait pas statuer dans l'immédiat. Dans sa lettre, il ne s'est pas prononcé sur le droit des bénéficiaires de se faire rembourser leurs acomptes ni sur le droit de l'entrepreneur de les conserver. On ne peut donc pas considérer que l'administrateur a révisé une décision antérieure. Quant à sa décision d'ordonner le remboursement, il faut tenir compte du fait que l'entrepreneur a largement manqué à ses obligations et que, lorsque la décision a été rendue, les bénéficiaires n'étaient plus dans une situation où l'on pouvait raisonnablement croire qu'ils pourraient passer titre, étant donné qu'ils avaient dû quitter les lieux à l'été 2005. Ainsi, bien que les bénéficiaires aient signé des documents de réception en 2004, il ne serait pas équitable de conclure qu'il y a eu réception des unités, car ils n'en sont jamais devenus propriétaires. L'entrepreneur devra rembourser les acomptes.
3984583 CANADA INC. (JOBIKO CONSTRUCTION), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ, administrateur du plan de garantie, et LINA AL-KARKHI et autres, bénéficiaires
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 25, 26, 27, 28, 33, 34, 35, 41, 106, 116, 120, 121, 122, et 124
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2010-01-20), 550-17-004085-088, 2010 QCCS 222, SOQUIJ AZ-50602608, 2010EXP-1359. Requête pour permission d'appeler rejetée (C.A., 2010-03-16), 500-09-020414-108, 2010 QCCA 489, SOQUIJ AZ-50617468
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Rejetée.
En juin 2007, les bénéficiaires ont conclu avec l'entrepreneur un contrat préliminaire d'achat d'une propriété fixant la date d'occupation au 15 décembre suivant. Le 26 septembre, l'entrepreneur les a avisés que la propriété ne serait pas prête le 1er décembre, mais plutôt le 1er février ou le 1er mars, les infrastructures municipales n'étant pas disponibles. Il leur a offert de payer le coût de deux déménagements et de les loger temporairement dans une maison témoin. Ils ont préféré résoudre le contrat. L'entrepreneur les a informés qu'ils perdraient leur dépôt de 10 000 $, en conformité avec la clause de faculté de dédit au contrat, somme qu'ils réclament en l'espèce. L'administrateur a rejeté leur réclamation au motif qu'ils avaient conclu une transaction en bonne et due forme avec l'entrepreneur. D'une part, l'arbitre n'a pas compétence pour statuer sur la convention de résiliation signée entre les parties. D'autre part, l'article 9 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs garantissait un toit aux bénéficiaires, aucune exclusion de responsabilité n'étant énoncée quant aux infrastructures municipales. Ainsi, la crainte qui a motivé ces derniers à demander la résolution du contrat n'était pas fondée. Ils auraient certes subi des inconvénients du fait d'être relogés temporairement dans une maison témoin; cependant, l'entrepreneur leur a offert de supporter les frais de deux déménagements. C'est à l'insistance des bénéficiaires que la convention de résiliation a été conclue. Leur réclamation est rejetée. L'administrateur supporte les coûts d'arbitrage, à l'exception de 50 $, qui seront à la charge des bénéficiaires.
ANDRÉ GUILBAULT et une autre, bénéficiaires, et 9120-4867 QUÉBEC INC. (HABITATIONS LUSSIER), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 12, et 21
Demande d'arbitrage du bénéficiaire. Accueillie.
Le bénéficiaire et l'entrepreneur ont convenu, par le biais d'une entente de résiliation, de mettre fin au contrat de construction antérieur. Le bénéficiaire réclame le remboursement des acomptes de 28 102 $ versés en trop. Le montant n'est pas contesté par l'entrepreneur; seule son exigibilité l'est. Le bénéficiaire a respecté toutes les formalités pour mettre en oeuvre la garantie des acomptes. L'entrepreneur éprouve des problèmes de liquidités. Il présente un chèque postdaté pour le plein montant, qui est accepté par le bénéficiaire. Il est pris acte de l'entente. Si l'entrepreneur n'honore pas le chèque, l'administrateur aura 45 jours à compter de la réception d'un avis de défaut pour assurer le paiement.
PAUL BACHAND, bénéficiaire, et 3979687 CANADA INC./NEWRECON INC., entrepreneur, et LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 34
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
Aucune disposition du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne renvoie au cas où l'inexécution de l'entrepreneur a lieu après la livraison d'une partie privative et avant celle des parties communes, comme c'est le cas en l'espèce. Qui plus est, c'est le syndicat qui est le bénéficiaire assuré en ce qui concerne les parties communes. Or, dans le cas présent, c'est l'entrepreneur qui agissait alors à titre d'administrateur, le syndicat n'ayant pas encore acquis son indépendance. En vertu de l'article 116 du règlement, l'arbitre peut faire appel à l'équité lorsque les circonstances le commandent et notamment lorsque l'application stricte des dispositions législatives ne permet pas de remédier à une situation ou qu'elle risque d'entraîner une injustice contraire à son esprit et à l'objectif de protection des droits des parties. Par conséquent, l'arbitre était fondé à faire appel aux règles de l'équité et il n'a pas commis d'erreur révisable. La norme de contrôle de la décision manifestement déraisonnable s'applique. L'article 120 du règlement édicte que la décision arbitrale est finale et sans appel. De plus, l'objet du règlement, le caractère spécialisé de la garantie et le mécanisme de règlement des différends, qui est bien défini, militent en faveur de l'application de cette norme. L'arbitre a une certaine expérience dans l'application du plan de garantie et une formation professionnelle pertinente. En faisant appel aux règles de l'équité, il peut suppléer au silence du règlement ou l'interpréter en faveur d'une partie. En l'espèce, les motifs de l'arbitre pour accorder un remboursement d'acomptes en vertu de l'article 26 paragraphe 1 s'expliquent sur le plan juridique. De plus, sa décision de retenir la limite de 100 000 $ prévue au paragraphe 4 de l'article 30 n'est pas manifestement déraisonnable, compte tenu des circonstances. La requête en révision judiciaire est rejetée.
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., demanderesse, c. CLAUDE DUPUIS, es-qualité d'arbitre, défendeur, et RAYMOND CHABOT INC. , es-qualité de syndic à la faillite de LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC., LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CARRÉ DES COQS (6275) NORMAND PARSONS, MARIE-FRANCE MICHAUD, SERGE OUELLET, LISE GRAVEL, LISE MORIER, JEAN-PAUL RODRIGUE, JACQUES CHARLIER, DENISE DOMBRET, ÉRIC VOSS et CLAUDIA DIAS, mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 5, 6, 18, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 106, 112, 116, 120, et 128
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire, qui a versé un acompte de 10 500 $ à l'entrepreneur pour l'achat d'une résidence alors que l'adhésion de ce dernier au plan de garantie avait été suspendue, demande que l'administrateur du plan soit condamné à la rembourser. Lors de la signature de la promesse de vente, l'entrepreneur a prétendu que la transaction était couverte par le plan de garantie et a indiqué que l'acompte lui serait remboursé si le projet ne se réalisait pas. Il a déposé le chèque de l'acompte dans le compte bancaire d'une autre compagnie. L'entrepreneur a finalement fait faillite et a alors informé la bénéficiaire qu'elle devait s'adresser à l'administrateur pour récupérer son acompte. L'administrateur a rejeté cette réclamation, alléguant que la somme avait été versée dans le compte d'une compagnie qui n'était pas accréditée et que l'unité faisant l'objet de la vente n'était pas enregistrée auprès de lui. L'adhésion de l'entrepreneur au programme de garantie de l'administrateur ayant été suspendue le 15 novembre 2005, il n'avait pas le droit de signer cette promesse d'achat ni de recevoir l'acompte. L'entrepreneur a délibérément omis de respecter cette suspension. Cependant, à partir du moment où un bénéficiaire a payé un acompte au représentant de l'entrepreneur et que celui-ci lui a remis une attestation d'acompte sur le formulaire officiel de l'administrateur, cette somme est protégée par le plan de garantie, à moins que la suspension de l'accréditation de l'entrepreneur ait été connue par le bénéficiaire. Outre les cas de fraude ou de grossière négligence du bénéficiaire, c'est l'administrateur qui est le mieux placé pour contrôler et gérer les comportements fautifs ou délinquants de son ancien membre et qui doit accepter le risque de ces écarts de conduite. En l'espèce, la bénéficiaire était de bonne foi et a été victime de dol; cependant, elle aurait pu faire preuve de plus de vigilance et de prudence et, par conséquent, elle devra supporter une perte de 750 $. L'administrateur devra donc lui rembourser la somme de 9 750 $ et pourra faire valoir ses droits contre l'entrepreneur.
CATHERINE AGUDELO, bénéficiaire, et VERRE AZUR INC., faisant affaire sous la dénomination sociale de «IMM HABITATION» (en faillite), entrepreneur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 116
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les bénéficiaires ont signé trois contrats préliminaires pour l'achat de trois condominiums en décembre 2006. Ils ont par la suite appris que l'accréditation de l'entrepreneur au plan de garantie avait été annulée le 14 novembre précédent et qu'il ne détenait pas les licences appropriées pour la construction prévue. Le projet était également retardé en raison d'autorisations requises de la municipalité. Les unités n'étaient pas terminées à la date prévue pour la signature du contrat notarié et la vente n'a pas eu lieu. Les bénéficiaires réclament l'annulation du contrat et le remboursement de leur acompte de 5 000 $. L'entrepreneur refuse d'annuler les contrats; il considère subir un préjudice équivalant aux acomptes retenus en raison du refus des bénéficiaires de prendre possession de leur unité. L'annulation du contrat et la réclamation de l'entrepreneur en dommages-intérêts sont des litiges de nature civile qui devront être tranchés par un tribunal de droit commun. Cependant, le plan de garantie couvre les acomptes en cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles. En l'espèce, l'entrepreneur n'a pas respecté son obligation de livrer les unités aux dates prévues et il devra rembourser les acomptes.
CHRISTIANE PROVENÇAL et autres, bénéficiaires, et LES MAISONS ZIBELINE INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26
Demandes d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillies.
Six demandes d'arbitrage identiques ont été déposées par trois bénéficiaires. Chacun d'eux a contracté avec l'entrepreneur pour la construction de six bâtiments résidentiels. C'est le père des bénéficiaires qui a versé à l'entrepreneur les six acomptes de 25 000 $. L'entrepreneur a fait faillite avant la construction. Les bénéficiaires ont réclamé le remboursement des acomptes, ce qui leur a été refusé. La garantie offerte par l'entrepreneur et administrée dans le cadre du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est un contrat de cautionnement réglementé. Ce contrat s'inscrit aussi au titre des lois de la protection du consommateur et est, à certaines conditions, un contrat de consommation. De plus, il est d'ordre public. Les six demandes de remboursement ont été signées par chacun des bénéficiaires créanciers de l'obligation de l'entrepreneur et pour chacun des bâtiments résidentiels à construire. Il importe peu de savoir qui a payé les acomptes. Chaque bénéficiaire a contracté une obligation envers l'entrepreneur et s'en est acquitté. Le tout a été constaté dans le contrat d'entreprise et par les paiements effectués. Il y a lieu d'accueillir les demandes de remboursement des bénéficiaires.
MARIE-ANDRÉE CRÉPEAU, bénéficiaire demanderesse, et GROUPE J.F. MALO INC. (faillie), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de la garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 3, 4, 5, 9, 14, 19, 105, 138, 139, et 9999
Demande d'arbitrage par l'entrepreneur. Rejetée.
Les parties ont signé, au début du mois de septembre 2005, un contrat visant la construction d'une résidence. Ce contrat prévoyait que le bénéficiaire prendrait possession de l'immeuble et en deviendrait propriétaire le 26 octobre 2005. Cette date revêtait une importance particulière pour lui, car il devait quitter son domicile au plus tard le 25 octobre. Or, le bénéficiaire n'a pas été en mesure d'emménager à la date prévue. Notamment, les lieux étaient encombrés, il n'y avait pas d'électricité, l'accès par le garage était impossible et les escaliers étaient à demi faits. Le bénéficiaire a pu s'installer avec environ cinq mois de retard et il a présenté une réclamation pour se faire rembourser son acompte de 5 000 $. L'administrateur a considéré que l'entrepreneur ne s'était pas conformé à ses obligations avec diligence, les travaux de finition n'étant toujours pas terminés ou corrigés en date du 21 mars 2006, et il a conclu que la demande du bénéficiaire était justifiée. L'entrepreneur n'a pas démontré que cette décision était mal fondée en fait ou en droit. Il devra donc rembourser l'acompte de 5 000 $ au bénéficiaire.
PIERRE LALANDE, bénéficiaire, et 9149-1126 QUÉBEC INC., entrepreneur appelant, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC, administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 20, 106, 116, et 120
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie en partie.
La bénéficiaire s'est plainte de la mauvaise installation des portes-fenêtres; elles ne seraient pas étanches et l'isolation serait déficiente. Une pression aurait été exercée sur les cadrages, de sorte que les portes ne seraient pas à niveau. Contrairement à ce qu'a conclu l'administrateur, il existe à cet égard une malfaçon qui doit être corrigée. Il appartiendra à l'entrepreneur, qui a une obligation de résultat, de choisir la méthode appropriée pour corriger ses travaux. En ce qui concerne les planchers chauffants, l'entrepreneur a reconnu avoir retiré la tuyauterie, mais il a nié avoir reçu un acompte de 7 600 $ pour l'installation de ce plancher. Le plan de garantie prévoit les cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles avant la réception du bâtiment, et cela inclut les acomptes versés par la bénéficiaire. Compte tenu de la preuve, cette dernière aura droit au remboursement de l'acompte. Les travaux de scellement des membranes ne figurent pas au contrat; ainsi, la décision de l'administrateur de ne pas rembourser leur coût (1 495 $) doit être maintenue. De toute évidence, il s'agit d'une mésentente contractuelle.
DENISE THOUIN, bénéficiaire appelante, et LES HABITATIONS ISO-CONFORT INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19, 20, 106, 116, 120, et 123
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Accueillie.
Le 13 octobre 2004, après avoir entrepris la construction d'un édifice résidentiel, l'entrepreneur a fait cession de ses biens. À cette date, 5 des 12 unités détenaient des titres, et un contrat préliminaire pour 7 d'entre elles avait été signé avec l'entrepreneur. À la suite de leur réclamation, l'administrateur a remboursé les acomptes aux sept bénéficiaires qui détenaient un contrat préliminaire. Les cinq autres bénéficiaires ont présenté à l'administrateur une réclamation relativement au parachèvement des parties communes. Ce dernier a rejeté leur réclamation au motif que le parachèvement des travaux n'est pas couvert par le plan de garantie en vertu des articles 26 et 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En toute équité, et selon les termes de l'article 26 paragraphe 1 a) du règlement, l'administrateur se devait de rembourser les acomptes versés par les 12 bénéficiaires. Il devra donc verser dans les 45 jours une somme de 37 500 $ à chacun des 5 bénéficiaires en guise de remboursement d'acompte.
JACQUES CHARLIER, bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC. (FAILLIE), entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 2, 25, 26, 27, 29, 30, 33, 34, 37, et 116
Requête en révision judiciaire rejetée (C.S., 2007-10-26), 505-17-002506-055, 2007 QCCS 4701, SOQUIJ AZ-50455428, J.E. 2007-2138
Demande d'arbitrage par le bénéficiaire. Rejetée.
Le bénéficiaire effectuait des travaux de peinture en sous-traitance pour l'entrepreneur. Ce dernier, désirant s'acquitter des dettes qu'il avait envers le bénéficiaire, lui a cédé un condominium d'une valeur de 91 000 $. L'entrepreneur ayant fait faillite, le bénéficiaire a demandé à l'administrateur le remboursement de l'acompte de 30 000 $, ce qui lui a été refusé étant donné l'absence de preuve selon laquelle un tel versement avait été effectué. Le bénéficiaire, après la rupture du contrat avec l'entrepreneur, se trouve dans la même situation qu'avant la signature du contrat puisque son droit d'être payé pour ses comptes à recevoir existe toujours. Sa demande d'arbitrage doit donc être rejetée, car faire droit à sa réclamation constituerait un enrichissement par rapport à la situation dans laquelle il se trouvait avant la signature du contrat préliminaire.
9079-8356 QUÉBEC INC., bénéficiaire, et LES CONSTRUCTIONS TRADITION INC., entrepreneur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 26, 30, 37, et 116
Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli la requête des intimés en révision judiciaire d'une sentence arbitrale et ayant condamné l'appelante à leur payer 57 787 $. Accueilli.
Mme la juge Rayle: En vertu de la Loi sur le bâtiment, un entrepreneur général qui veut obtenir une licence doit adhérer à un plan de garantie de ses obligations légales et contractuelles pour la vente ou la construction d'un bâtiment résidentiel neuf. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui fixe notamment les modalités et les limites du plan de garantie ainsi que les dispositions essentielles du contrat de garantie souscrit par les bénéficiaires de la garantie, est d'ordre public. À titre d'administrateur du plan de garantie faisant l'objet du présent litige, l'appelante s'est obligée à cautionner les obligations légales et contractuelles des entrepreneurs qui ont adhéré à son plan de garantie. Cette obligation n'est ni illimitée ni inconditionnelle et elle variera selon que l'omission de l'entrepreneur survient avant ou après la réception du bâtiment. En l'espèce, il faut appliquer les dispositions des articles 9 et 13 du règlement. La réclamation des intimés était soumise à la procédure impérative prévue aux articles 18, 19 et 20 du règlement. Quant aux obligations de l'administrateur à l'égard du bénéficiaire du plan de garantie, elles sont prévues au contrat de garantie, lequel en l'espèce ne fait que reprendre les dispositions impératives du règlement. En mettant l'entrepreneur en demeure de terminer les travaux et en faisant dresser un rapport d'inspection du chantier, l'appelante n'a fait que se conformer à la procédure obligatoire prévue à l'article 18 du règlement. Contrairement à ce que le juge de première instance a conclu, il ne s'agissait pas d'un engagement de sa part à parachever les travaux. L'appelante n'aurait d'ailleurs pas pu s'obliger en faveur d'un bénéficiaire à plus que ce que le règlement permettait. Ce n'est qu'après que toutes les étapes prévues au règlement eurent été franchies que l'appelante devait faire connaître sa position, ce qu'elle a fait en mars 2002. Il ne faut pas confondre la réclamation des intimés avec le différend les opposant à l'appelante. Celui-ci est en fait le résultat de leur insatisfaction à l'égard de la décision que l'appelante a prise après avoir mené son enquête sur le conflit les opposant à leur entrepreneur. À défaut d'entente, ce différend devait être soumis à l'arbitrage. Rien n'interdisait à l'arbitre d'ordonner le remboursement des acomptes malgré la demande initiale des intimés. Par ailleurs, les dispositions de l'article 1432 du Code civil du Québec (C.C.Q.) ne s'appliquent pas au présent litige. Les droits des parties et les problèmes d'interprétation qui peuvent en résulter ne découlent pas du contrat mais du règlement. Au surplus, le contenu du contrat de garantie a été imposé par le législateur et non par l'appelante, qui devait elle aussi se plier à ses exigences. Compte tenu des erreurs commises par le juge de première instance, il y a lieu de déterminer si la décision de l'arbitre était manifestement déraisonnable. Or, tel n'est pas le cas; l'arbitre a reconnu à l'appelante, qui était débitrice d'une obligation alternative, le droit de choisir entre deux prestations principales (art. 1545 C.C.Q.). Une telle conclusion n'est pas déraisonnable, pas plus que celle traitant de l'absence d'enrichissement injustifié des intimés qui permettait d'ordonner le remboursement des acomptes. Une autre interprétation aurait pu être adoptée, mais il n'appartient pas au tribunal qui révise une décision de se prononcer sur son opportunité. La décision de l'arbitre sera donc rétablie.
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., APPELANTE - intimée, c. MARYSE DESINDES et YVAN LAROCHELLE, INTIMÉS - requérants, et RENÉ BLANCHET, ès qualités d'arbitre au Centre d'arbitrage Commercial national et international du Québec, MIS EN CAUSE - mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 13, 18, 19, 20, 21, 41, 43, 105, 106, 116, 120, 132, 139, et 140
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale rendue en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Accueillie.
Ni le règlement ni la garantie ne confèrent à l'intimée un pouvoir discrétionnaire pour décider de parachever ou non les travaux lorsque le bénéficiaire de la garantie le demande. S'il en était autrement, elle pourrait toujours refuser de le faire lorsque les coûts évalués sont supérieurs à 30 000 $. La clause de la garantie prévoyant le droit au parachèvement serait donc sans effet. La garantie revêt un caractère obligatoire, selon son texte même. Ce régime institutionnel de garantie imposé par la Loi sur le bâtiment et le règlement précité a pour objet de reconnaître des droits, d'en favoriser l'exercice et de procurer des avantages aux seuls bénéficiaires de ce régime, et non aux entrepreneurs ni à l'intimée. Ce régime vise la protection du public. De plus, en cas de doute, le contrat doit être interprété en faveur de l'adhérent (art. 1432 du Code civil du Québec). L'arbitre a omis de respecter cette règle impérative. Le litige qui lui était soumis n'avait rien à voir avec les acomptes versés par les requérants; ces derniers ont toujours demandé le parachèvement des travaux. Il concernait plutôt la décision de l'intimée de refuser de parachever les travaux et d'indemniser les requérants des retards de livraison. Comme il est clair que l'obligation de parachever s'appliquait et que les coûts de parachèvement s'élèvent à 87 758 $, il est inutile de renvoyer le dossier à l'arbitrage. Il suffit d'ordonner à l'intimée de verser aux requérants la somme de 57 758 $, soit la différence entre la somme requise pour le parachèvement et la somme de 30 000 $ qui leur a déjà été versée à ce chapitre.
MARYSE DESINDES et YVAN LAROCHELLE, Requérants, c. LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., Intimée, et ME RENÉ BLANCHET, Mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 13, 19, 74, 78, 106, 116, 120, 132, et 9999
Appel accueilli (C.A., 2004-12-15), 500-09-013349-030, SOQUIJ AZ-50285725, J.E. 2005-132
Requête en contrôle judiciaire d'une sentence arbitrale. Rejetée.
La Loi sur le bâtiment oblige les entrepreneurs à détenir un permis et à adhérer à un plan qui garantit l'exécution de leurs obligations légales et contractuelles découlant de la vente ou de la construction d'un bâtiment résidentiel. Le contrat de garantie comporte des mentions obligatoires presque identiques à celles du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Invoquant les dispositions du contrat de garantie et du règlement, la requérante prétend que, dans le cas où un entrepreneur manque à ses obligations avant la réception de l'ouvrage, elle a le choix de terminer les travaux à sa place ou de rembourser les acomptes jusqu'à concurrence d'une somme de 30 000 $. Or, même si le contrat ou le règlement ne l'indiquent pas expressément, l'entrepreneur est responsable des malfaçons et des vices de construction de son ouvrage. En outre, il n'est prévu nulle part que le bénéficiaire de la garantie doive accepter la décision unilatérale du garant. En l'espèce, l'arbitre a eu raison de faire appel aux règles de l'équité -- puisque l'article 116 du règlement l'autorise à le faire -- ainsi qu'aux articles 2098 à 2130 du Code civil du Québec, concernant les obligations de l'entrepreneur. La réparation des malfaçons ou le paiement des travaux de correction ne sont pas exclus du plan de garantie. La décision de l'arbitre à l'égard des malfaçons est raisonnable et bien fondée, tout comme celle qui porte sur le remboursement du loyer payé par la mise en cause et sur les frais d'entreposage et de déménagement de ses meubles. En décidant d'accorder à la mise en cause des intérêts au taux légal ainsi qu'une indemnité additionnelle, l'intimé a encore eu recours aux dispositions de l'article 116 du règlement parce que le différend opposant les parties n'avait pas été réglé aussi rapidement que prévu. Sa décision à cet égard était motivée et ne peut être qualifiée de déraisonnable. Le règlement comme le contrat prévoient que les décisions de l'arbitre sont finales et sans appel. Une telle disposition constitue une clause privative forçant les tribunaux de droit commun à faire preuve de retenue. Il ne sera possible d'intervenir qu'en présence d'une erreur déraisonnable ou dans le cas d'absence de compétence. En l'espèce, l'arbitre possédait le pouvoir de décider comme il l'a fait. La requête en contrôle judiciaire sera donc rejetée.
LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., Requérante, c. Me ROBERT MASSON, Intimé, et FRANCINE MAIVILLE, Mise en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9, 13, 36, 74, 112, 116, et 120
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires désirent qu'il soit ordonné à l'administrateur de terminer les travaux entamés à leur résidence et qu'il soit condamné à leur payer des dommages-intérêts en raison du retard de livraison. Comme l'administrateur ne demande pas l'autorisation d'effectuer le parachèvement des travaux en vertu de l'article 2.2 du plan de garantie, le seul recours disponible aux bénéficiaires est une demande de remboursement des acomptes et des frais engagés. L'administrateur ne peut invoquer l'enrichissement des bénéficiaires pour refuser d'exécuter le contrat puisque l'augmentation de la valeur de la propriété est la cause même du contrat d'entreprise signé entre les parties. Il devra donc rembourser 30 000 $ aux bénéficiaires, soit la limite de garantie de remboursement d'acompte (art. 13 paragr. 1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs). L'administrateur ayant par ailleurs consenti à rembourser une somme de 1 100 $ à titre de frais de retard, ce montant est ajouté à la condamnation.
MARYSE DESINDES et un autre, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 9 et 13
Requête en révision judiciaire d'une sentence arbitrale accueillie (C.S., 2003-03-11), 450-05-004987-026, SOQUIJ AZ-50165964, J.E. 2003-1013. Appel accueilli (C.A., 2004-12-15), 500-09-013349-030, SOQUIJ AZ-50285725, J.E. 2005-132
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
Les réclamations des bénéficiaires quant aux fissures aux planchers de la cave et du garage et aux joints de maçonnerie légèrement fissurés aux allèges de fenêtre et au-dessus de la porte d'entrée principale sont rejetées puisque de telles fissures se produisent lors du séchage du ciment et de son retrait, ce qui constitue une situation attribuable au comportement normal des matériaux, exclue du plan de garantie. La demande de l'administrateur afin qu'une somme de 5 000 $ soit transférée en fidéicommis à son attention est également rejetée, car les parties ont respecté les articles du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et elles ont convenu que cette somme devait être déposée au compte en fidéicommis du notaire instrumentant. Par ailleurs, comme l'entrepreneur n'a pas rempli toutes les modalités de l'entente conclue entre les parties, il ne peut réclamer la remise immédiate de la somme de 5 000 $.
CLAUDINE FONTAINE et un autre, bénéficiaires demandeurs, et HABITATIONS DES VIGNOBLES INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ. INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 11 et 124
Demande d'arbitrage par la bénéficiaire. Accueillie.
La bénéficiaire a retenu les services d'un entrepreneur pour la construction d'une résidence sur son terrain. Avant la fin des travaux, l'entrepreneur a abandonné le chantier. Insatisfaite des conclusions de l'inspecteur-conciliateur, la bénéficiaire a demandé l'arbitrage, qui porte sur le remboursement des coûts de correction des malfaçons, le parachèvement des travaux, le remboursement des acomptes versés à l'entrepreneur, les frais de déménagement et d'entreposage, les frais de loyer et d'intérêt sur le montant libéré de l'hypothèque, les coûts de conservation du bâtiment ainsi que les frais d'expert. Ses réclamations totalisent 155 267 $. L'administrateur a consenti à prendre en considération les travaux de correction de certaines malfaçons. Étant donné qu'il n'entend pas effectuer ces travaux, il faut fixer leur valeur. D'autre part, l'inspecteur-conciliateur était fondé à refuser de considérer les malfaçons suivantes: l'abaissement du niveau du terrain, les correctifs pour les murs hors niveau, la reconstruction des murets pour la ligne du plafond à l'étage et la modification des semelles pour les colonnes structurales. En ce qui concerne les cloisons portantes et l'évacuation du remblai excédentaire, l'inspecteur-conciliateur aurait dû accepter la réclamation portant sur la cloison centrale sans pellicule plastique de protection et sur l'absence d'entremise. Dans ce dernier cas, il s'agit d'un travail déficient et non d'un travail à parachever. L'évacuation du remblai excédentaire ne constitue pas des travaux de terrassement. L'entrepreneur s'était engagé à s'en débarrasser; cette réclamation aurait dû être accueillie. Les décisions de l'inspecteur-conciliateur de considérer certains travaux comme des travaux de parachèvement semblent avoir été admises par la bénéficiaire, qui devra voir à les faire effectuer à ses frais. Il faut toutefois exclure de ces travaux ceux visant la finition des joints des murs extérieurs en panneaux de béton puisque ces travaux sont terminés et qu'ils ont été mal faits. La valeur des travaux de correction des malfaçons totalise 42 102 $. L'administrateur refuse de les payer, préférant rembourser les acomptes comme il le lui est permis puisqu'il n'y a pas eu réception du bâtiment. La valeur nette des travaux exécutés est de 82 530 $, dont il faut déduire le coût de réparation des malfaçons, soit un résultat de 40 428 $. Cette somme sera soustraite du total des acomptes, de sorte que la bénéficiaire aurait droit à un remboursement de 41 513 $. Or, l'article 14 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs limite à 30 000 $ le remboursement des acomptes. Toutefois, comme il est possible de faire appel aux règles de l'équité, il sera ordonné à l'administrateur de verser 41 513 $ à la demanderesse pour l'exécution des travaux de correction des malfaçons et des vices de construction. Cette somme portera intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, et ce, à compter du dépôt du dernier rapport de l'inspecteur-conciliateur. La bénéficiaire aura aussi droit au remboursement de ses frais de relogement, de déménagement, d'entreposage, qui totalisent 3 937 $, ainsi qu'à 2 945 $ en remboursement des frais d'expertise.
FRANCINE MAINVILLE, demanderesse, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 14, 116, et 117
Requête en contrôle judiciaire d'une sentence arbitrale rejetée (C.S., 2002-06-12), 500-05-071027-021, SOQUIJ AZ-50132420, J.E. 2002-1378
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie.
Les bénéficiaires réclament le remboursement d'un acompte versé à l'entrepreneur. Ils prétendent qu'ils sont en présence de «maisons unifamiliales isolées» en vertu du plan de garantie obligatoire et que, comme il y a deux adresses, ils peuvent bénéficier deux fois du remboursement d'une somme de 30 000 $. L'administrateur prétend quant à lui qu'il s'agit d'un immeuble multifamilial constitué d'un seul bâtiment et que la limite de la garantie est donc de 30 000 $. L'article 52 du Règlement d'arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs commandant une interprétation du contrat en faveur de l'adhérent, l'administrateur devra rembourser aux bénéficiaires une somme de 30 000 $, en plus de celle de 30 000 $ qui leur a déjà été versée.
RICHARD DAIGLE et autres, bénéficiaires demandeurs, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie défendeur
Demande d'arbitrage par les bénéficiaires. Accueillie en partie.
La décision de l'administrateur d'ordonner le démantèlement des fondations et l'évacuation des débris est conforme au plan de garantie. L'entrepreneur devra rembourser aux bénéficiaires la différence entre l'acompte versé (20 000 $) et le coût des travaux résiduels (19 212 $), soit 787 $. Il devra de plus leur verser une somme de 1 875 $ pour la coupe d'arbres.
STEVEN GALEZOWSKI et une autre, bénéficiaires demandeurs, et 2325-1010 QUÉBEC INC. (LE GROUPE DÉVELOPPEUR ENR.), entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 18, 21, et 22
Objection préliminaire de l'entrepreneur quant à la compétence de l'arbitre. Rejetée.
L'entrepreneur présente une objection préliminaire à la demande d'arbitrage des bénéficiaires aux motifs que seule la Cour supérieure a compétence pour trancher la validité d'un contrat en vertu de l'article 453 du Code de procédure civile, que les délais pour la présentation de la demande d'arbitrage n'ont pas été respectés et que les bénéficiaires n'ont pas confié à un tiers les sommes nécessaires à acquitter pour le coût des travaux que l'administrateur pourrait avoir à effectuer ou à terminer. Le dernier motif ne peut être retenu par le tribunal puisqu'il a été démontré qu'un notaire détient en fidéicommis une somme de 39 999 $ jusqu'à ce qu'une entente survienne entre les parties ou jusqu'à ce qu'un jugement soit rendu. Par ailleurs, le tribunal ne peut se prononcer sur l'argument relatif à la tardiveté de la demande d'arbitrage, car cela équivaudrait à affirmer indirectement sa compétence. Comme l'article 6.12.1 du plan de garantie prévoit que le bénéficiaire peut présenter une demande d'arbitrage dès qu'il est «insatisfait d'une décision de l'administrateur», le tribunal rejette l'objection préliminaire de l'entrepreneur et se déclare compétent pour entendre les parties sur la demande d'arbitrage des bénéficiaires.
ISABELLE GALIBOIS et un autre, demandeurs, et GIGNAC CONSTRUCTION INC., entrepreneur défendeur, et LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC., administrateur du plan de garantie mis en cause
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, art. 19